Đối với các công trình hạ tầng đã hoàn thành thì CĐT được khai thác hoặc chuyển giao cho bên tiếp nhận quản lý, khai thác. Đối với các công trình hạ tầng không chuyển giao hoặc chưa chuyển giao thì CĐT có trách nhiệm quản lý và đảm bảo chất lượng vận hành. CĐT phải lập kế hoạch và thực hiện việc chuyển giao quản lý hành chính cho chính quyền địa phương theo quy định của pháp luật. Trong khi chưa hoàn thành, CĐT phải phối hợp với đơn vị quản lý hành chính địa phương để giải quyết các thủ tục hành chính cho các hộ dân cư chuyển đến KĐT mới. CĐT
phải bảo đảm xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng và các hoạt động dịch vụ công cộng, dịch vụ đô thị tại phần dự án hoàn thành đưa vào khai thác.
Dự án KĐT mới được xác định là hoàn thành toàn bộ khi tất cả các dự án cấp 1 và cấp 2 trên toàn bộ diện tích đất dành cho dự án KĐT mới đã được nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng và CĐT dự án KĐT mới đã thực hiện xong các công việc sau:
1. Tập hợp hồ sơ, tài liệu dự án đã hoàn thành.
2. Tổ chức tổng nghiệm thu toàn bộ dự án hoàn thành.
3. Hoàn thành việc xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình. 4. Lập báo cáo quyết toán và báo cáo tổng hợp toàn bộ dự án.
5. Thực hiện lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ dự án theo quy định.
6. Hoàn thành chuyển giao quản lý hành chính và chuyển giao các công trình theo quy định tại quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư.
7. Tổ chức quản lý, vận hành và kinh doanh hệ thống các công trình hạ tầng thuộc sở hữu của mình và chịu trách nhiệm tổ chức các hoạt động dịch vụ công cộng và đô thị đồng bộ theo nội dung dự án.
CĐT chịu trách nhiệm về chất lượng công trình theo quy định của pháp luật và phải bảo hành đối với công trình chuyển giao trong thời gian không ít hơn 12 tháng kể từ ngày chuyển giao.
Tóm lại trong phạm vi luận văn sẽ chủ yếu phân tích công tác quản lý dự án
đầu tư xây dựng KĐT ở khâu thực hiện dự án và gọi tắt là QLDA đầu tư xây dựng KĐT. Để thực hiện tốt được công tác QLDA đầu tư xây dựng KĐT, NĐT cần biết được khối lượng công việc của từng giai đoạn cũng như nguồn nhân lực tương ứng cần thiết để đáp ứng với mỗi giai đoạn. NĐT phải hiểu được bản chất của việc QLDA đầu tư KĐT có những điểm riêng biệt khác với quản lý sản xuất thông thường, có như thế mới đáp ứng được điều kiện cần để thực hiện việc QLDA
Bảng 1.1: Sự khác biệt giữa quản lý sản xuất và QLDA đầu tư
Quá trình quản lý sản xuất đơn giản QLDA xây dựng KĐT
Nhiệm vụ có tính lặp lại liên tục Nhiệm vụ luôn có tính chất mới mẻ Tỷ lệ sử dụng nguồn lực thấp Tỷ lệ sử dụng nguồn lực cao
Một khối lượng lớn hàng hóa dịch vụ được sản xuất trong một thời kỳ
Tâp trung vào loại hình hàng hóa là sản phẩm nhà ở cho khách hàng
Thời gian tồn tại của các doanh nghiệp là lâu dài
Thời gian tồn tại của dự án, Ban
QLDA là có giới hạn,sau khi hoàn thành sẽ được bàn giao cho khách hàng
Các số liệu thống kê sẵn có và hữu ích đối với việc ra quyết định
Mỗi dự án đều có những đặc thù riêng biệt và việc ra quyết định sẽ luôn luôn thay đổi
Tổ chức theo tổ nhóm là phổ biến Nhân sự mới cho mỗi dự án, có tính đa dạng về công việc
Không quá tốn kém khi chuộc lại sai lầm
Việc thực hiện dự án sai lầm sẽ tạo ra một tổn thất to lớn cho NĐT và xã hội Trách nhiệm rõ ràng và được điều
chỉnh qua thời gian
Trách nhiệm gắn liền với các đối tượng liên quan từ lúc lập DAĐT đến khi thực hiện xây dựng, và ban giao đưa vào sử dụng
Môi trường làm việc tương đối ổn
định, lâu dài khi sản phẩm sản xuất chưa có yêu cầu phải thay đổi
Môi trường làm việc tiến hành từ lúc bắt đầu đến lúc kết thúc dự án
Nguồn lực Lập DAĐT xây dựng công trình Thực hiện dự án Kết thúc bàn giao thanh quyết toán công trình
Thời gian
Hình 1.2 : Các giai đoạn của chu kỳ dự án đầu tư xây dựng KĐT 1.4.4 Các lĩnh vực quản lý lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới
Quản lý kế hoạch (tổng thể) dự án: quản lý mục tiêu, tính khả thi của dự án.
Nghiên cứu tác động tích cực và tiêu cực của dự án (Đến an ninh xã hội, đến doanh nghiệp, đến cộng đồng, đến môi trường), lập dự án và thực hiện quy trình xin phê duyệt, thực hiện các quy trình thiết kế, đấu thầu, lựa chọn các nhà thầu tư vấn, thi công, vv.
Quản lý chi phí và nguồn lực: là quản lý nguồn tài chính cho dự án, loại chi phí, thời gian cần sử dụng, giá trị, các phương án chi phí, số vốn lưu động, thời gian trả lãi, vv…. Quản lý nguồn lực, quản lý nhân sự, máy móc, công nghệ, thông tin, các đối tác hỗ trợ.
Quản lý thời gian và tiến độ: quản lý cơ cấu tổ chức, quản lý cơ chế QLDA,
chế độ lương, thưởng, phạt, tiến độ theo kế hoạch.
Quản lý hợp đồng: Quản lý phương thức và nội dung hợp đồng các loại (tư
vấn, xây lắp, lắp đặt thiết bị, quản lý sau bán hàng vv...), đàm phàn, ký kết hợp đồng, tính chất và các tình huống xảy ra, phương thức thanh toán.
Quản lý thi công xây lắp: Quản lý chất lượng. quản lý tiến độ riêng phần xây
dựng, quản lý khối lượng thi công xây dựng, quản lý an toàn lao động, quản lý tác động môi trường.
Quản lý rủi ro của dự án: Phân tích độ nhạy cảm và khả năng rủi ro, tính
điểm hòa vốn, các yếu tố tác động đến điểm hòa vốn, tính giá trị kỳ vọng (lãi) và hiểu ý nghĩa kỳ vọng này, lập danh sách các phương án lựa chọn khi có rủi ro.
Quản lý vận hành dự án: Phương thức quản lý, cơ cấu quản lý, chi phí vận
hành, quản lý, Bảo hành, bảo trì, các công nghệ vận hành mới vv…
1.4 Yêu cầu đối với công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới
Như đã trình bày ở trên quá trình QLDA một KĐT mới là một quá trình dài và phức tạp nó đòi hỏi phải có sự phối hợp giữa nhiều bộ phận nhiều đơn vị để tạo nên một dự án thành công.
Yêu cầu để có thể thành công công trong công tác QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới yêu cầu những nhà quản lý luôn luôn phải xác định rõ được mục tiêu là sản phẩm khu đô thị này: mục tiêu chính xác cần đạt được là gì?, dự án này làm cho ai? Ai là người sử dụng dự án này và nhằm mục đích gì? Xác định rõ được các yêu cầu này nhà quản lý dự án sẽ định hướng được những hoạt động QLDA của mình đối với công tác đầu tư xây dựng KĐT.
Cũng như tất cả các sản phẩm khác, KĐT cũng hướng tới khách hàng là những đối tượng cuối cùng sử dụng KĐT. Họ là những người bỏ tiền ra mua sản phẩm là đất nền trong KĐT. Vì vậy việc xác định được điều này sẽ định hướng được công tác QLDA đầu tư xây dựng KĐT là phải đáp ứng được các yêu cầu của khách hàng, đó là chất lượng sản phẩm tương lai của họ, và tiến độ bàn giao sản phẩm nhà ở cho khách hàng. Việc đáp ứng phù hợp được những yêu cầu của khách hàng sẽ mang lại lợi nhuận và cho CĐT, đứng trên phương diện nhà đầu tư và cũng là những nhà QLDA đây là một yếu tố tiên quyết để thực hiện đầu tư xây dựng một KĐT. Bên cạnh những mục tiêu về cá nhân về khách hàng, nhà QLDA cũng cần phải đáp ứng được các yêu cầu tổng thể về hiệu quả kinh tế - xã hội.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI LÊ TRỌNG TẤN – GELEXIMCO
2.1. Giới thiệu về dự án đầu tư xây dựng KĐT mới Lê Trọng Tấn-GELEXIMCOGELEXIMCO GELEXIMCO
2.1.1. Giới thiệu về Công ty Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội GELEXIMCO
Các dự án Cty CP XNK Tổng hợp Hà Nội GELEXIMCO đã và đang thực hiện
GELEXIMCO chúng tôi luôn tự hào là một doanh nghiệp tư nhân đầu tiên phát triển trong công cuộc Đổi mới và Hội nhập của Đất nước. Thành lập năm 1993 dưới hình thức công ty TNHH, GELEXIMCO không ngừng phát triển bền vững và mở rộng sản xuất kinh doanh, chuyển đổi thành Công ty Cổ phần ngày 13/4/2007. Hiện nay GELEXIMCO đang nhanh chóng phát triển thành một Tập đoàn kinh tế như một xu thế phát triển tất yếu, đánh dấu bước ngoặt lớn của chặng đường 15 năm xây dựng, trưởng thành và phát triển.
Nắm bắt kịp thời sự chuyển mình và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là sau khi Việt Nam trở thành thành viên của WTO, với phương châm phát triển hướng đến phục vụ lợi ích dân sinh, xã hội và doanh nghiệp, GELEXIMCO đã mạnh dạn đầu tư vào lĩnh vực này và đã gặt hái được những thành công rất đáng khích lệ, trở thành một đối tác tin cậy trong mắt của các NĐT trong và ngoài nước trong lĩnh vực này. Với khả năng và thực lực của mình, hiện nay, các dự án BĐS của GELEXIMCO tập trung chủ yếu vàophát triển KĐT cao cấp, trung tâm thương mại – văn phòng cao cấp, khu nghỉ dưỡng cao cấp, sân golf và một số dự án lớn khác. KĐT Thành phố Giao lưu, KĐT mới LTT, Trung tâm Thương mại Đuôi Cá, KĐT Sinh thái Hà Phong, Khu nghỉ dưỡng Cao cấp Vạn Cảnh, Tổ hợp sân golf Phú Mãn Hà Tây, Trung tâm Thương mại Tân Hoàng Cầu v.v. là vài trong số nhiều dự án trọng điểm trong lĩnh vực BĐS mà GELEXIMCO đang triển khai thực hiện với tổng vốn đầu tư cho mỗi dự án từ 100 tỷ đến 16.000 tỷ đồng.
KĐT mới LTT - GELEXIMCO nằm tại huyện Hoài Đức và thành phố Hà Đông (Hà Nội). Với diện tích 135 ha, KĐT được xây dựng đồng bộ HTKT, hạ tầng
xã hội và đầu tư xây dựng các công trình nhà ở, trung tâm thương mại, công trình xã hội hoá (y tế, giáo dục, thể dục thể thao, chợ), sân tập golf v.v. tạo không gian sống đồng bộ, tiện nghi với tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng. Nguồn vốn xây dựng KĐT mới LTT- GELEXIMCO do Công ty CP XNK Tổng hợp Hà Nội làm CĐT.
Đứng đầu công ty là Đại hội đồng cổ đông của Tập đoàn. Những người đã gắn bó lâu năm với Tập đoàn Geleximco. Đại hội đồng cổ đông gồm tất cả cổ đông có quyền biểu quyết, là cơ quan quyết định cao nhất của công ty cổ phần. Đại hội đồng cổ đông này bầu ra Hội đồng quản trị để đại diện cho phần vốn của mình.
Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý công ty, có toàn quyền nhân danh công ty để quyết định, thực hiện các quyền và nghĩa vụ của công ty không thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông. Người đứng đầu hội đồng quản trị tập đoàn Geleximco là Ông Vũ Văn Tiền – người có công sáng lập và lãnh đạo tập đoàn đến giai đoạn thành công như ngày nay.
Tổng giám đốc là người điều hành công việc kinh doanh hằng ngày của công ty; chịu sự giám sát của Hội đồng quản trị và chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị và trước pháp luật về việc thực hiện các quyền và nhiệm vụ được giao. Trong giai đoạn đầu của công ty ông Chủ tịch hội đồng quản trị đã kiêm nghiệm chức vụ trên.
Ban Kiểm soát: Ban kiểm soát thực hiện giám sát Hội đồng quản trị, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc trong việc quản lý và điều hành công ty; chịu trách nhiệm trước Đại hội đồng cổ đông trong thực hiện các nhiệm vụ được giao. Ban Kiểm soát có trách nhiệm và quyền hạn kiểm tra những hoạt động kinh doanh, tài chính của công ty, và chịu trách nhiệm trước đại hội đồng cổ đông về những báo cáo đánh giá của mình.
Bên dưới sự điều hành của Tổng giám đốc đó là các ban Ban tổ chức nhân sự, ban tài chính kế toán, ban kế hoạch đầu tư, ban công nghiệp, ban hạ tầng và BĐS. các công ty thành viên, các văn phòng đại diện, chi nhánh, Ban QLDA và các công ty liên doanh liên kết. Mỗi ban ngành, thành viên có những chức năng nhiệm vụ khác nhau và hoạt động dưới sự lãnh đạo của ban tổng giám đốc. Ban tổng giám đốc có thể thực hiện sự phân quyền đến các ban ngành các chi nhánh, công ty thành viên. Mỗi công ty thành viên, mỗi chi nhánh có thể thực hiện những hoạt động kinh tế độc lập đã được hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc thông qua và được hoạt động, kê khai báo cáo riêng rẽ về tài chính kế toán.
Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức tập đoàn GELEXIMCO
ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
BAN KIỂM SOÁT
ỦY BAN CHIẾN LƯỢC BAN TỔNG GIÁM ĐỐC V.PHÒNG TẬP ĐOÀN BAN TỔ CHỨC NHÂN SỰ BAN TÀI CHÍNH KẾ TOÁN BAN KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ BAN CÔNG NGHIỆP BAN HẠ TẦNG VÀ BĐS CÁC CÔNG TY THÀNH VIÊN
VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN, CHI NHÁNH, CÁC BAN QLDA
CÁC CÔNG TY LIÊN DOANH, LIÊN KẾT
GIÁM ĐỐC
Ban kiểm soát nội bộ Phó GĐ phụ trách V tư – T bị- Đ ngoại PhóGĐ phụ trách Hạ tầng đô thị Phó GĐ phụ trách Tài chính -Kdoanh Phó GĐ phụ trách GPMB Phòng KH – XD Các ban- B Đường - B Nhà ở Phòng Tổ chức – Hành chính Phòng Dự
án – Đầu tư Phòng Kế toán – Tài Chính Phòng Kinh doanh GPMBPhòng Đội QL Máy và T bị t.Công Đội KS – Trắc địa Các đội xây dựng Các đội xây dựng Kho – Vật tư Ghi chú:
: Quan hệ chỉ đạo trực tiếp : Quan hệ phối hợp nghiệp vụ
Trong dự án Xây dựng KĐT mới LTT GELEXIMCO, cùng với dự án xây dựng đường LTT tập đoàn đã thành lập và ủy quyền cho Chi nhánh Hà tây của mình thực hiện dự án KĐT mới LTT và đường LTT. Để thực hiện 2 dự án trên Chi nhánh Hà tây cũng có những sơ đồ tổ chức riêng của mình để đáp ứng nhu cầu công việc và thực hiện nhiệm vụ được tập đoàn ủy quyền.
Cơ cấu của Chi nhánh Hà Tây
Chi nhánh Hà Tây – Đơn vị được giao làm đầu mối quản lý các dự án trên phạm vi địa bàn tỉnh Hà Tây cũ ( Hà Nội mới, năm trên địa bàn Huyện Hoài đức và quận Hà Đông)
Giám đốc: là người đứng đầu chi nhánh, chịu trách nhiệm trước Tổng Giám đốc và Hội đồng thành viên Công ty về mọi hoạt động của Chi nhánh. Giám đốc là người có quyền quyết định cao nhất đối với việc quản lý, điều hành các hoạt động của Chi nhánh theo sự phân công, ủy quyền của Tổng Giám đốc.
Thực hiện hoạt động quản lý chung quá trình triển khai thực hiện dự án, hoặc quyết định phân công ủy quyền cho người khác khi họ đủ năng lực cũng như tư cách pháp nhân để đảm nhận vị trí đó
Phó Giám đốc: do Giám đốc bổ nhiệm, cách chức. Phó Giám đốc giúp Giám đốc chỉ đạo từng lĩnh vực công tác của Chi nhánh theo sự phân công công tác của Giám đốc, sử dụng quyền hạn của Giám đốc để giải quyết các công việc trong lĩnh vực được phân công ủy quyền.
Phó Giám đốc phụ trách đầu tư xây dựng: Trực tiếp chỉ đạo các lĩnh vực công tác: Đấu thầu; Đầu tư xây dựng; Công nghệ. Theo dõi và chỉ đạo các Phòng, đơn vị: Phòng Dự án - Công nghệ; Phòng Kế hoạch - Xây dựng; các Đội Xây dựng.
Phó Giám đốc phụ trách nhân sự, tài chính, kinh tế: Trực tiếp chỉ đạo các lĩnh vực công tác: Tổ chức hành chính; Kinh doanh; Tài chính, ngân hàng; Kế toán,