Tổ chức thực hiện QLDA ở giai đoạn thực hiện đầu tư là nội dung chính của công tác QLDA đầu tư, được thực hiện sau khi DAĐT đã được hình thành và phê duyệt.. Do vậy, để ngắn gọn, sau đây chúng ta gọi tắt công tác QLDA ở giai đoạn thực hiện đầu tư là QLDA đầu tư.
QLDA đầu tư là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép. Mục tiêu của QLDA được mô tả về mặt toán học theo công thức C = f(P, T, S). Trong đó, C là chi phí, P là mức độ hoàn thành công việc, T là thời gian thực hiện, S là phạm vi dự án.
Công thức trên cho thấy, chi phí của dự án tăng lên khi chất lượng hoàn thiện công việc tốt hơn, thời gian kéo dài thêm và phạm vi dự án được mở rộng. Nếu thời gian thực hiện dự án bị kéo dài, gặp trường hợp giá nguyên vật liệu tăng cao sẽ phát sinh tăng chi phí, dẫn đến tình trạng làm việc kém hiệu quả do công nhân mệt mỏi vì chờ đợi, thời gian máy chết tăng theo, chi phí lãi vay ngân hàng tăng, chi phí cho bộ phận gián tiếp tăng. Ba mục tiêu QLDA đầu tư có quan hệ chặt chẽ với nhau.
Việc thực hiện đầu tư KĐT thông thường chia làm nhiều giai đoạn vì bản thân dự án KĐT trong đó cũng bao gồm nhiều dự án như đã trình bày ở trên (dự án HTKT, dự án nhà ở thấp tầng và các công trình xã hội, dự án nhà ở cao tầng). Việc thực hiện DAĐT xây dựng KĐT thường được bắt đầu với việc tiến hành giải phóng mặt bằng và làm CSHT. CSHT đóng vai trò quan trọng trong việc khai thác và sử dụng KĐT sau này. Nếu CSHT được đầu tư tốt những chi phí du tu bảo dưỡng khi đi vào sử dụng sẽ được hạn chế rất nhiều dẫn đến tiết kiệm về chi phí xã hội. CSHT
làm cơ sỏ và làm bước đệm để NĐT thực hiện các công việc đầu tư tiếp theo cho KĐT của mình. Việc đầu tư tiếp theo thường là xây dựng nhà ở thấp tầng và các công trình xã hội. Việc đầu tư này mang lại nguồn thu cho NĐT khi sản phẩm nhà ở được bán cho khách hàng khi đã đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
QLDA xây dựng KĐT là một dạng đặt biệt trong hoạt động quản lý. Giữa các hoạt động sản xuất liên tục trong các doanh nghiệp và QLDA có nhiều điểm giống nhau vì đều dựa trên những nguyên tắc quan trọng và các phương pháp của khoa học quản lý (như: phương pháp phân tích hệ thống, phương pháp quản lý theo mục tiêu, phương pháp quản lý tối thiểu hoá chi phí, phương pháp phân bố đều nguồn lực). Tuy nhiên, có nhiều điểm khác nhau:
- Phương pháp QLDA: theo mục tiêu cần đạt, thường ứng dụng trong việc lập kế hoạch và giám sát dự án; Tối thiểu hóa chi phí được sử dụng để rút ngắn thời gian thực hiện dự án; Phân bố đều nguồn lực trong một thời kỳ sao cho chi phí là tiết kiệm nhất mà vẫn đảm bảo thời gian hoàn thành.
- Đặc điểm của QLDA: tổ chức QLDA là một tổ chức tạm thời, được hình thành để phục vụ dự án trong một thời gian hữu hạn, quản lý rủi ro một cách thường xuyên, quản lý nhiều sự thay đổi, quản lý nhân sự giữ vị trí quan trọng trong QLDA, Lựa chọn mô hình tổ chức phù hợp sẽ có tác dụng phân rõ trách nhiệm và quyền lực trong QLDA, đảm bảo thực hiện thành công dự án.