tỉnh Hà Tây ra quyết định số 1269/QĐ-UBND cho phép đầu tư dự án KĐT mới LTT –GELEXIMCO. Quyết định này là cơ sở quan trọng nhất để công ty tiến hành triển khai đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng KĐT mới LTT. Công ty TNHH MTV xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Tây (nay là chi nhánh Công ty CP XNK Tổng hợp Hà Nội tại Hà Tây) được giao nhiệm vụ là đầu mối giúp công ty geleximco QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới LTT – GELEXIMCO.
2.2. Thực trạng công tác QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới Lê Trọng Tấn -GELEXIMCOGELEXIMCO GELEXIMCO
Như đã trình bày ở các phần trên dự án KĐT là tập hợp của nhiều dự án: dự án HTKT, dự án nhà ở thấp tầng và các công trình xã hội, dự án nhà ở cao tầng. Mỗi dự án trên đều phải tuân thủ quy hoạch 1/500 đã được UBND tỉnh phê duyệt, tuy nhiên nó là mỗi dự án riêng rẽ cần phải tiến hành đầy đủ các thủ tục cần thiết của việc hình thành một dự án từ lúc lập DAĐT đến khi bàn giao đưa vào sử dụng. Dự án HTKT được công ty trình lập và được phê duyệt vào năm 2008. Dự án HTKT KĐT mang lại lợi nhuận và doanh thu chính cho Công ty với sản phẩm là đất nền KĐT.
Bảng 2.4 : Giá trị tổng mức đầu tư của dự án HTKT
TT NỘI DUNG CHI PHÍ THÀNH TIỀN
(ĐỒNG) I/ Chi phí xây dựng 751.144.630.458 1 Kè đá 14.933.516.858 2 San lấp mặt bằng 142.856.682.982 3 Hệ thống giao thông 225.575.395.241 4 Hệ thống cấp nước 27.166.637.069
5 Hệ thống thoát nước mưa 71.457.713.674
6 Hệ thống thoát nước thải
Mạng thu gom 26.420.259.260 Trạm xử lý nước thải 40.730.040.000 7 Hệ thống chiếu sáng 29.406.738.285 8 Hệ thống cấp điện Hệ thống trạm biến áp 19.200.288.232 Hệ thống cáp và tủ công tơ 130.255.506.607
9 Vườn hoa cây xanh tiểu cảnh 23.141.852.250
II/ Chi phí thiết bị 56.896.668.822
iII/ Chi phí đền bù và GPMB 271.416.569.494 IV/ Chi phí QLDA và chi phí khác 53.516.711.250 V/ Chi phí dự phòng 10% x (I + II + III+IV) 113.297.458.003
Tổng vốn đầu tư chưa bao gồm lãi vay, tiền sử dụng đất (I + II + III + IV)
1.246.272.038.028
V/ Tiền sử dụng đất (dự kiến) 708.977.000.000
VI/ Lãi vay vốn đầu tư 110.125.947.472
Tổng vốn đầu tư bao gồm lãi vay, tiền sử dụng đất
(I+II+III+IV+V+VI) 2.069.007.040.589
(Nguồn: Theo dự án được phê duyệt theo quyết định số 1269/QĐ-UBND tỉnh Hà Tây)
Bảng 2.5 Tổng mức đầu tư dự án nhà ở thấp tầng
STT NỘI DUNG CHI PHÍ THÀNH TIỀN
(TRIỆU ĐỒNG)
I Chi phí xây dựng. 4.337.907,60
Khu B 685.471,22
Khu C 1.375.191,28
Khu D 1.237.945,63
IV Chi phí quản lý dự án
V Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi khác 32.040,96
VI Chi phí dự phòng: 10% x (I+II+III+IV) 927.547,01
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ (I+II+III+IV+V) 5.600.757,47
VII
Lãi vay trong thời gian xây dựng (tính cho 2 năm đầu
xây dựng) 30.000
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ BAO GỒM LÃI VAY (I+II+III+IV+V+VI)
5.630.757
(Nguồn:Theo dự án được phê duyệt theo quyết định số 1269/QĐ-UBND tỉnh Hà Tây)
Sau khi có quyết định phê duyệt DAĐT xây dựng KĐT mới LTT – GELEXIMCO. Tháng 4/2008 Công ty CP XNK Tổng hợp Hà Nội bắt đầu triển khai thực hiện xây dựng HTKT KĐT mới LTT. Theo DAĐT xây dựng lập đã được UBND Tỉnh Hà Tây phê duyệt tiến độ xây dựng sẽ kết thúc vào năm 2012, cụ thể như sau:
Bảng 2.6: Tiến độ hoàn thiện dự án HTKT KĐT mới LTT
Thời gian Nội dung đầu tư
2006 Hoàn thành công tác chuẩn bị đầu tư.
2007 Tiến hành giải phóng mặt bằng, dò phá bom mìn, thi công san nền toàn khu.
2008 - Thi công 70% KH đường khu A+B + 30% đường khu C. - Thi công HT thoát nước + cấp nước Khu A+B.
- Thi công Trạm xử lý nước thải khu A. - Thi công HT trạm BA khu A.
2009 - Thi công 30% KH đường khu A+B
- Thi công 70% KH đường khu C và toàn bộ đường khu D. - Thi công HT thoát nước+ cấp nước Khu C+D.
- Thi công HT trạm BA khu B+ Hạ áp khu A. - Thi công HT chiếu sáng Khu A+B.
- Thi công vườn hoa cây cảnh khu A. 2010 - Thi công 30% KH đường khu C+D.
- Thi công HT trạm BA khu C+ Hạ áp khu B. - Thi công HT chiếu sáng Khu C.
- Thi công vườn hoa cây cảnh khu B.
2011 - Thi công HT trạm BA khu D+ Hạ áp Khu C. - Thi công HT chiếu sáng Khu D.
- Thi công vườn hoa cây cảnh khu C. - Trạm xử lý nước thải Khu C.
2012 - Hạ áp khu D.
- Thi công vườn hoa cây cảnh khu D.
(Nguồn: Theo dự án được phê duyệt theo quyết định số 1269/QĐ-UBND tỉnh Hà Tây)
Việc xây dựng nhà ở sẽ được bắt đầu tiến hành cuốn chiếu tại từng khu vực của Dự án khi có đủ điều kiện cho khu đất dự kiến xây nhà. Năm 2009: tiến hành các thủ tục về chuẩn bị đầu tư (lập, trình và phê duyệt dự án đầu tư ; khảo sát, thiết kế KTTC xây dựng ; thành lập ban điều hành thi công xây dựng và quản lý công trình) và có thể bắt đầu ký hợp đồng góp vốn xây dựng một số nhà tại khu A để tạo nguồn vốn cho dự án.
Từ năm 2010 trở đi tiến hành xây dựng nhà ở trên đất. Nguyên tắc là chỉ xây dựng nhà ở khi đất đã có đủ các điều kiện hạ tầng kỹ thuật. Căn cứ theo tiến độ hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật đã được phê duyệt, tiến độ xây dựng nhà sẽ bắt đầu thực hiện cuốn chiếu sau khi việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật được thực hiện. Các khu
còn lại cũng sẽ được bắt đầu xây dựng ngay sau khi có đủ các điều kiện cần thiết. Việc tiến hành xây dựng từng căn nhà chỉ bắt đầu sau ký kết hợp đồng hợp đồng góp vốn xây dựng. Tiến độ xây dựng được tính là 2 năm kể từ ngày ký hợp đồng, tức là người mua nhà sẽ được nhận nhà 2 năm sau khi ký hợp đồng.
Bảng 2.7 Tiến độ xây dựng dự án nhà ở
Năm Nội dung công việc thực hiện
2009 ( quý III+IV)
Thực hiện công việc chuẩn bị đầu tư: lập, thẩm tra, phê duyệt dự án đầu tư, khảo sát, thiết kế tất cả các căn nhà trên các lô đất ở theo quy hoạch.
2010 (quý I+II)
Tiến hành ký hợp đồng và xây dựng các căn nhà tại khu A theo tiến độ giao nhà đặt ra
2011 Tiến hành ký hợp đồng và xây dựng tiếp các căn nhà tại khu D theo tiến độ giao nhà đặt ra.
2012 Tiến hành ký hợp đồng và xây dựng tiếp các căn nhà tại khu C 2013 Tiến hành ký hợp đồng và xây dựng tiếp các căn nhà tại khu B
(Nguồn: Theo dự án được phê duyệt theo quyết định số 1269/QĐ-UBND tỉnh Hà Tây)
Như đã trình bày trong mục 1.3.2 thì QLDA trong bước thực hiện đầu tư sau bước chuẩn bị đầu tư, nghĩa là DA đã đi vào việc thực hiện đầu tư thì có thể quan niệm là QLDA đầu tư xây dựng. Quá trình QLDA đầu tư xây dựng là quá trình quản lý ở các bước thực hiện đầu tư xây dựng. Việc đầu tư xây dựng bao gồm các bước sau:
+ Giải phóng mặt bằng thực hiện dự án: Đây luôn được coi là khâu khó khăn nhất của các dự án. Nhất là đối với những dự án giải phóng mặt bằng ở Hà Nôi là một nới có giá trị đất vào hàng đắt nhất thế giới.
+ Thiết kế bản vẽ thi công hạng mục: Bản vẽ TKTC phải tuân thủ quy hoạch tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt và TKCS khi lập DAĐT xây dựng. Bước này liên quan chặt chẽ đến chất lượng công trình xây dựng và đặc biệt là mỹ quan KĐT.
Kiểm soát được thiết kế chúng ta sẽ kiểm soát được một phần chất lượng công trình, tránh được đáng kể những phát sinh do thiết kế sai trong quá trình thi công gây ra những chi phí chưa lường trước được do thiết kế.
+ Triển khai thi công các hạng mục: Đây là khâu trực tiếp quyết định chất lượng xây dựng của công trình ảnh hưởng trực tiếp đến bộ mặt của KĐT. Và cũng là khâu kéo dài thời gian nhất của dự án.
+ Thanh quyết toán, bàn giao hoàn thành công trình: Sau khi thực hiện xong việc thi công xây dựng công trình, công trình sẽ được nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng. Việc bàn giao trước tiên sẽ được tiến hành bàn giao cho CĐT, tiếp theo CĐT sẽ tiến hành quyết toán vốn đầu tư KĐT để đối trừ với chi phí sử dụng đất.
Trong phạm vi thực hiện DAĐT xây dựng KĐT mới LTT chia làm 3 dự án trực thuộc: dự án xây dựng HTKT, dự án xây dựng nhà ở thấp tầng và các công trình hạ tầng xã hội, dự án xây dựng nhà ở cao tầng. Tuy nhiên trong phạm vi luận văn không trình bày đến dự án nhà ở cao tầng vì giới hạn của luận văn cũng như thực trạng dự án này chưa được triển khai nhiều.
Dự án xây dựng HTKT bao gồm các nội dung chính sau: san nền, đường giao thông, thoát nước mưa nước thải, cấp nước, cấp điện, kè chắn đất, cây xanh