giải pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản việt nam

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH CƠ SỞ THANH HĨA – KINH TẾ - - CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM GIẢNG VIÊN HD : TH.S NGUYỄN THỊ PHƯƠNG SINH VIÊN TH : NGUYỄN THỊ LƯƠNG MSSV : 10007283 LỚP : CDTN12TH THANH HÓA, THÁNG 07 NĂM 2013 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian thực hiện, để chun đề tốt nghiệp em hồn thành, thân em nhận giúp đỡ, đóng góp ý kiến nhiều thầy Trường Đại học Cơng nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh – Cơ sở Thanh Hóa Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô khoa kinh tế trường Đại Học Công Nghiệp TPHCM Đặc biệt giảng viên Thạc sỹ Nguyễn Thị Phương hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Tuy nhiên trình thực chuyên đề tốt nghiệp hiểu biết kiến thức em hạn chế nên khơng thể tránh khỏi vài sai sót Mong q thầy bạn đóng góp ý kiến để chuyên đề em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thanh Hóa, ngày 28 tháng 06 năm 2013 Sinh viên thực Nguyễn Thị Lương Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 i Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Thanh Hóa, ngày … tháng …… năm 2013 GIẢNG VIÊN Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 ii Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Thanh Hóa, ngày … tháng …… năm 2013 GIẢNG VIÊN Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 iii Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TT TỪ VIẾT TẮT DIỄN GIẢI BĐS Bất động sản CNH Công nghiệp hóa HĐH Hiện đại hóa DN Doanh nghiệp TW Trung ương NQ Nghị IMF Qũy tiền tệ quốc tế NHNN Ngân hàng nhà nước FIE Hiệp hội nhà đầu tư nước vào bất động sản Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 iv Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương DANH MỤC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ DANH MỤC HÌNH A KHÁI NIỆM 13 B ĐƯỜNG CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 13 HÌNH 1.1 ĐƯỜNG CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 14 C CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẦU BẤT ĐỘNG SẢN 14 HÌNH 1.2A CẦU VỀ NHÀ CĂN HỘ HÌNH 1.2B CẦU VỀ NHÀ CHUNG CƯ .14 A KHÁI NIỆM 15 B ĐƯỜNG CUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 15 HÌNH 1.3 ĐƯỜNG CUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 15 C CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CUNG BẤT ĐỘNG SẢN 16 A SỰ HÌNH THÀNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THỊ TRƯỜNG .16 HÌNH 1.4 CÂN BẰNG CUNG CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .17 B SỰ VẬN ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THỊ TRƯỜNG .17 HÌNH 1.5 CƠ CHẾ HÌNH THÀNH TRẠNG THÁI ĐĨNG BĂNG 17 HÌNH 1.6 CƠ CHẾ HÌNH THÀNH CƠN SỐT TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 18 BẢNG 2.1 MỘT SỐ CHỈ TIÊU VỀ DOANH NGHIỆP TÍNH ĐẾN NGÀY 31/12/2009 .34 BẢNG 2.2 THỐNG KÊ NHÀ Ở NĂM 2007 - 2010 .35 BẢNG 2.3: BẢNG THỐNG KÊ NGUỒN CUNG CĂN HỘ Ở CÁC PHÂN KHÚC 38 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 v Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN I LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN II LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN .III DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT IV DANH MỤC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ V DANH MỤC HÌNH .v MỤC LỤC VI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu .1 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Phương pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài .2 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .3 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản .3 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.2.1 Tính cố định vị trí: .4 1.1.2.2 Tính cá biệt khan hiếm: 1.1.2.3 Tính bền lâu: .4 1.1.2.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: 1.1.2.5 Bất động sản loại hàng hóa có giá trị lớn 1.1.2.6 Bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật .5 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.2 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 vi Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.2.1 Thị trường BĐS hình thành phát triển qua cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hố tài hố 1.2.2.2 Trong cấp độ phát triển thị trường BĐS, trình vận động thị trường có chu kỳ dao động tương tự nhiều thị trường khác .7 1.2.2.3 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc không tập trung, trải rộng khắp vùng miền đất nước 1.2.2.4 Thị trường BĐS dạng điển hình thị trường khơng hồn hảo 1.2.2.5 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài chính, phát triển thị trường tác động tới nhiều loại thị trường kinh tế 1.2.2.6 Thị trường BĐS chịu chi phối yếu tố pháp luật .9 1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 10 1.2.3.1 Căn vào hình thái vật chất đối tượng trao đổi .10 1.2.3.2 Căn vào khu vực có bất động sản: .10 1.2.3.3 Căn theo công dụng bất động sản: 10 1.2.3.4 Căn theo hoạt động thị trường BĐS 10 1.2.3.5 Căn theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường: 11 1.2.4 Vai trò thị trường bất động sản 11 1.2.5 Quan hệ cung – cầu giá bất động sản .13 1.2.5.1 Cầu nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS 13 1.2.5.2 Cung nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản 15 1.2.5.3 Quan hệ cung – cầu giá bất động sản 16 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 20 2.1 CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 20 2.1.1 Giai đoạn trước năm 1993 20 2.1.2 Giai đoạn từ năm 1993 - 1999 21 2.1.3 Giai đoạn từ năm 2000 - 2006 23 2.1.4 Giai đoạn từ năm 2007- 25 2.2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 30 2.2.1 Những thành tựu đạt 30 2.2.2 Những tồn thị trường bất động sản 36 2.2.3 Nguyên nhân dẫn đến tồn thị trường BĐS 40 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 vii Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương 2.3 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI 45 2.3.1 Dự báo kinh tế giới năm tới 46 2.3.2 Dự báo thị trường BĐS Việt Nam sau năm 2012 46 2.3.2.1 Những tín hiệu tích cực thị trường bất động sản 46 2.3.2.2 Những khó khăn thách thức .48 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 50 3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 50 3.1.1 Sự cần thiết phát triển thị trường bất động sản 50 3.1.2 Quan điểm, định hướng phát triển thị trường bất động sản .50 3.2 GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 52 3.2.1 Đối với quan Nhà nước 52 3.2.2 Đối với quan quản lý 62 3.2.3 Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 65 3.2.4 Đối với chủ thể khác tham gia vào thị trường BĐS 69 3.2.5 Một số kiến nghị tác giả nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản giai đoạn .71 3.2.5.1 Đối với ngân hàng 71 3.2.5.2 Đối với Bộ Xây dựng 73 3.2.5.3 Đối với Bộ kế hoạch đầu tư .74 3.2.5.4 Đối với Bộ tài 75 3.2.5.5 Đối với Bộ tài nguyên môi trường 75 KẾT LUẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 viii Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Thị trường bất động sản loại hình thị trường quan trọng, đời phát triển thị trường nước ta có đóng góp khơng nhỏ vào công phát triển kinh tế - xã hội đất nước Bởi phận cấu thành quan trọng kinh tế Việc phát triển thị trường BĐS kích thích đầu tư vào đất đai, chuyển dịch động lao động ngành, vùng lãnh thổ; chuyển động BĐS thành tài sản tài tạo nguồn lực tài cho kinh tế, đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước Thị trường bất động sản Việt Nam trải qua đợt suy thoái kéo dài khiến cho doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư lĩnh vực gặp khơng khó khăn Thị trường gần “đóng băng” hồn tồn giá bất động sản giảm sâu có dấu chạm đáy Nguồn vốn rời bỏ thị trường đánh giá có khả sinh lời cao nhất, nhiều phân khúc thị trường tụt dốc sâu, chí xuất số đợt bán tháo… Nhận định thị trường giai đoạn nay, em sâu nghiên cứu qua đề tài “Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa làm rõ vấn đề BĐS thị trường BĐS - Đánh giá thực trạng thị trường BĐS Việt Nam tác động đến phát triển kinh tế - xã hội từ trước đến - Xuất phát từ thực trạng định hướng phát triển thị trường bất động sản, đề xuất số giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề thị trường bất động sản Việt Nam, kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản số nước khu vực - Nghiên cứu thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua định hướng phát triển thời gian tới Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương Thứ ba, xây dựng, hồn thiện hệ thống trung tâm thơng tin, liệu đất đai, BĐS, nâng cấp xây dựng thêm sàn giao dịch BĐS để thị trường vận hành hiệu Để hình thành thị trường BĐS công khai minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần phải xây dựng quản lý sở thông tin hạ tầng địa đủ tin cậy, thiết lập hệ thống đăng ký đất đai, BĐS đại nước, kết nối với hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực giới để đảm bảo hội nhập kinh tế Cần có quan chuyên môn định giá đất, định giá BĐS khác để chứng khốn hóa tài sản BĐS, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại thị trường Bên cạnh đó, để tạo thị trường BĐS phát triển bền vững, thời gian tới cần có giải pháp tổng thể liên quan đến quy hoạch đô thị sử dụng đất đai, tài chính, thuê BĐS, thị trường dịch vụ BĐS, sách điều tiết BĐS Mặt khác, việc phát triển hệ thống đăng ký quản lý giấy tờ sở hữu BĐS đến mức thống minh bạch thị trường BĐS phát triển tích cực Hồn thiện hệ thống văn bản, định, thị hướng dẫn sách tài BĐS hai góc độ: đất đai, nhà với giao dịch BĐS khác Các thông tin đất đai thị trường BĐS cần phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sàn giao dịch cách kịp thời Các ban ngành có liên quan cần tăng cường kiểm tra, giám sát tiến độ cơng trình phê duyệt triển khai thay bng lỏng Các chủ đầu tư phải niêm yết bán hàng qua sản giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu 3.2.3 Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thứ nhất, tái cấu trúc DN, điều chênh cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả tốn Trong tình hình DN phải tự biết thay đổi Điều DN cần phải biết “chỉnh đốn” lại hệ thống DN, lọc lại nhân sự, Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 65 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương cắt giảm chi phí khơng cần thiết,… Ngồi DN cần phải biết điều chỉnh lại cấu kinh doanh hướng đến đối tượng khách hàng mục tiêu, điển hình phân khúc nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp trung bình, với diện tích vừa phải với giá từ 500 triệu đến tỷ đồng Trong giai đoạn 2007 – 2010 DN chạy đua cho sản phẩm cao cấp, với mức giá trời Thông thường, nước phát triển giá nhà gấp khoảng đến lần thu nhập trung bình người lao động năm, với mức thu nhập lên đến hàng chục nghìn USD/năm Cịn người dân Việt Nam có mức thu nhập khoảng 2.000 USD/năm hộ có giá vài tỷ đến vài chục tỷ khả mua không thể, dân số ngày tăng nhu cầu nhà tăng theo Do đó, phân khúc hộ bình dân phân khúc tạo sức hút lớn cho thị trường sức cầu mạnh mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật thị trường Ðiều rút ngắn khoảng cách cung - cầu chưa tương xứng Thứ hai, DN cần đẩy nhanh tiến độ thực dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phầm, từ cạnh tranh giá, chất lượng, khác biệt phù hợp sản phẩm với nhu cầu người tiêu dùng Tại thời điểm này, hạ giá thành xây dựng nhà coi giải pháp “phá băng” thị trường BĐS Tuy nhiên, theo nhận định ông Nguyễn Quang Cung, Tổng thư ký Hội Vật liệu xây dựng Việt Nam, doanh nghiệp xây dựng nước chưa mặn mà với việc hạ giá thành Các giải pháp kỹ thuật giúp giảm mạnh giá thành xây dựng tới 30% - 40% Thế nhưng, dường DN cịn e ngại, khơng dám mạnh dạn ứng dụng giải pháp kỹ thuật xây dựng Nhiều chuyên gia cho rằng, để xây dựng hộ giá rẻ giảm vật tư, giảm chất lượng cơng trình mà đột phá cơng nghệ Hơn nữa, Việt Nam thị trường tiềm điểm đến cho dự án đầu tư nước ngồi đổ vốn tương lai Vì thế, tương lai thị trường sôi động trở lại, nhà đầu tư Việt Nam phải biết chuẩn bị trước trọng Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 66 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương sử dụng công nghệ q trình xây dựng cơng trình để giảm chi phí xây dựng, giảm giá thành sản phẩm, đưa mức giá có khả cạnh tranh Điều giúp sản phẩm họ hướng đến người dân có nhu cầu thực khơng làm lãng phí tài nguyên Thứ ba, doanh nghiệp cần phải đa dạng hóa kênh huy động vốn khác ngồi nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng Thị trường BĐS khơng thể lúc phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng Chỉ riêng với tình hình kinh tế nay, ngành cần đến nguồn vốn từ ngân hàng, cần có “nhất cử, động” từ ảnh hưởng đến hoạt động thị trường Chính thế, để đảm bảo nguồn vốn doanh nghiệp BĐS cần thực giải pháp: Một là, tăng cường liên doanh liên kết thực dự án BĐS Việc Nhà nước thắt chặt tín dụng, lãi suất ngân hàng cao mà rủi ro thị trường BĐS lớn nên để vượt qua khó khăn, nhiều doanh nghiệp địa ốc chọn cách liên doanh, liên kết với Giới kinh doanh địa ốc cho rằng, hướng cần thiết bối cảnh nhằm tạo nên sức mạnh, vượt qua khó khăn phát triển Việc hợp tác giúp DN tận dụng lợi như: nguồn vốn, lực quản lý, cơng nghệ…góp phần mở rộng hoạt động kinh doanh, đẩy nhanh tiến độ, rút ngắn thời gian xây dựng, giảm chi phí, nâng cao chất lượng sản phẩm tăng lợi nhuận dự án đầu tư hợp tác hai bên Hai là, tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thơng qua hợp đồng góp vốn Nếu nói giải pháp khó khơng sai thị trường BĐS thời kỳ khó khăn Sự suy giảm hệ từ phát triển chộp giật, thiếu chiều sâu, làm yếu tố bền vững, vốn nguồn lực khác… đặc biệt niềm tin khách hàng vào thị trường dần Việc niềm tin khách hàng khiến cho việc huy động nguồn vốn từ đối tượng khó Tuy nhiên nguồn vốn cần thiết đem lại lợi ích cho đôi bên Để làm Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 67 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương điều doanh nghiệp BĐS cần tôn trọng khách hàng hơn, tiếp thị BĐS phải tơn trọng thật, nói phải làm được, có thuyết phục người mua Ba là, chủ dự án, DN thực dự án BĐS cần tăng cường huy động nguồn vốn từ nhà đầu tư tiềm (là chủ đầu tư hộ, chủ đầu tư thứ cấp ), hạ giá thành đấu thầu sản phẩm, thúc đẩy hồn thiện móng để đáp ứng yêu cầu pháp luật để huy động tiền ứng trước từ nhà đầu tư tiềm Hiện nay, hầu hết DN đầu tư kinh doanh BĐS, nguồn tiền từ nhà đầu tư tiềm lớn chưa khai thác tận dụng Bốn là, cần tăng cường kênh để huy động từ giao dịch với nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp Các DN thầu lại dự án dạng nhà thầu phụ nhượng lại dự án, liên doanh liên kết Trong bối cảnh nay, việc tái cấu danh mục đầu tư, liên doanh, liên kết tạo tiềm lực để dứt điểm cơng trình, quay vịng vốn, thu hút thêm nguồn lực từ bên thị trường BĐS giải pháp cần thân chủ thể đầu tư chủ động thực Đây lúc cần hợp lực để tạo đột phá cho thị trường BĐS Năm là, cần huy động nguồn lực tài chính, tiền tệ thơng qua giải pháp tái chấp, phát hành trái phiếu, phát hành công cụ tài để huy động vốn cho thị trường BĐS Giải pháp cần có phối hợp Nhà nước, DN nhà đầu tư tiềm Kênh huy động có tiềm lớn, thời điểm chưa có khung pháp lý cho vận hành Vì vậy, cần có phối hợp quan hữu quan để tạo môi trường pháp lý cho kênh tài cho thị trường BĐS Sáu là, vay vốn từ quỹ đầu tư liên doanh với nước Đây xu hướng với vòng đời quỹ định đảm bảo dịng tiền khoảng thời gian Kênh huy động vốn hiệu quảnếu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước Ngoài nguồn tài ln dồi dào, họ cịn đóng góp vào việc xây dựng DN, tư vấn chiến lược, giới thiệu nhân chuyên nghiệp không đơn đầu tư vào cổ phiếu DN Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 68 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương Do đó, có mặt quỹ tiếng với tư cách cổ đông lớn làm tăng giá trị cổ phiếu công ty Do vậy, thân DN BĐS cần xác định nhu cầu, lên kế hoạch vốn cho giai đoạn cách cụ thể rõ ràng, tạo thuận lợi cho việc huy động vốn đầu tư từ nguồn FDI Đồng thời, cần nâng cao hiệu sử dụng vốn FDI vào thị trường BĐS thơng qua chế nhà đầu tư nước ngồi phải đưa tiền thực họ vào đầu tư, không tạo lợi nhuận nguồn vốn huy động nước Thực tế: dựa vào trình đầu tư từ FDI vào Việt Nam từ năm 2000, mức độ chênh lệch dòng vốn đầu tư cam kết vốn thực tế lớn Điều cho thấy kinh tế nước ta chưa ổn định chưa đáp ứng yêu cầu khắt khe số quỹ đầu tư nước Theo dự báo, vịng năm nữa, lượng vốn FDI vào Việt Nam có nguy giảm Ngồi ra, cần tận dụng nguồn tín dụng giá rẻ ngân hàng nước ngoài, vốn quan tâm đến khách hàng DN địa ốc Lãi suất cho vay ngân hàng thường từ - 5%/năm, thấp nhiều so ngân hàng nước Việc cho phép thực chế chấp BĐS ngân hàng nước phức tạp cần thiết nhằm giải toán vốn cho DN Do vậy, muốn tiến đến hướng kêu gọi vốn từ FDI, DN phải có lợi cạnh tranh phải chứng minh tiềm lực tài mạnh, chiến lược kinh doanh khả thi, tăng trưởng cao Ngoài ra, đối tác nước ngồi thường có phân tích kỹ lực, quy mơ, tính khả thi dự án Đơi q trình hợp tác xuất bất đồng quản trị DN, văn hóa kinh doanh nguồn nhân lực 3.2.4 Đối với chủ thể khác tham gia vào thị trường BĐS Giao dịch thị trường BĐS không đơn quan hệ người mua người bán mà cịn có thành phần thứ ba tổ chức dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS Do trình khai phát, xây dựng, giao dịch quản lý BĐS tương đối phức tạp nên phần lớn bên bán lẫn bên mua phải cần đến dịch vụ Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 69 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng, tư vấn thiết kế, thi công, lắp đặt ; chuyên gia kế tốn tư vấn việc hạch tốn tài chính; chun gia định giá để xác định giá BĐS trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê ; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán, nhiều chuyên gia mời tham gia lập thực sách lược bán cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia luật pháp tư vấn vấn đề liên quan đến luật pháp v.vv Thị trường BĐS phát triển hệ thống tổ chức tư vấn, môi giới BĐS phát triển theo hướng chun mơn hố Để phát triển thị trường BĐS nước ta ngồi việc xây dựng giải pháp cho Nhà nước, quan quản lý DN giải pháp để hoàn thiện, đảm bảo xây dựng chế họp lý cho tổ chức dịch vụ vô quan trọng Cụ thể: Thứ nhất, xây dựng, phát triển hoàn thiện “Tổ chức phát triển quỹ đất” tỉnh, thành phố trực thuộc TW quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh Đảm bảo tổ chức phải phát huy vai trò, trách nhiệm, thực tốt chức việc bồi thường hỗ trợ tái định cư; tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; phát triển khu tái định cư; quản lý quỹ đất thu hồi; thực dịch vụ lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt v.vv Thứ hai, tổ chức cung cấp thông tin BĐS với tư cách quan quản lý vĩ mô, quan công quyền cần có trách nhiệm cung cấp thơng tin đầy đủ luật pháp, chế, sách, quy hoạch, kế hoạch v.vv phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch tạo điều kiện cho chủ thể có nhu cầu giao dịch BĐS dễ dàng tiếp cận với thơng tin thơng qua phương tiện thơng tin đại chúng sách, báo, tạp chí, truyền hình, truyền thanh, thương mại điện tử v.v dịch vụ tư vấn công thông tin cho đối tượng có nhu cầu Thứ ba, cần kiểm sốt tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn, Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 70 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương môi giới BĐS Những chủ thể tham gia hoạt động cần phải đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền Nhà nước cần ban hành văn quy phạm pháp luật để quản lý dịch vụ này, cần quy định rõ điều kiện mà tổ chức cá nhân tham gia cung ứng dịch vụ phải có Ví dụ giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề, quy định trần mức phí, quy định trách nhiệm tổ chức cá nhân họ làm thiệt hại cho khách hàng… Thứ tư, tổ chức định giá BĐS phải đảm bảo cung cấp thông tin giá loại BĐS thơng tin có liên quan đến giá BĐS hữu ích tin cậy, có khoa học để dự báo giá BĐS Đồng thời, cần đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá giỏi, đào tạo có kinh nghiệm thực tiễn Hơn nữa, Nhà nước cần xây dựng tổ chức, trung tâm định giá uy tín, quản lý tốt để hỗ trợ nhiều cho giao dịch cá nhân, tổ chức giao dịch Nhà nước bên tham giá Thứ năm, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS phải đảm bảo hoạt động hiệu quả, pháp luật, phát huy tối đa chức giúp bên mua, bên bán BĐS hiểu biết vấn đề pháp lý có liên quan đến BĐS, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu kết thúc trình mua - bán BĐS v.vv Thứ sáu, tạo điều kiện mặt pháp lý, quy chế tổ chức để trung tâm BĐS, trung tâm môi giới, dịch vụ cho vay, tốn, phát mại tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng hoạt động có hiệu Khuyến khích hình thành tổ chức mơi giới có tư cách pháp nhân Đồng thời, đảm bảo bình đẳng tổ chức hoạt động lĩnh vực dịch vụ hỗ trợ BĐS việc thành lập, ưu đãi vốn sách hỗ trợ Nhà nước Đối với tổ chức cá nhân mơi giới tự phát nằm ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước cần có biện pháp hạn chế bước loại bỏ 3.2.5 Một số kiến nghị tác giả nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 3.2.5.1 Đối với ngân hàng Thứ nhất, ngân hàng Nhà nước cần chủ trì phối hợp với Bộ Tư pháp Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 71 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu đưa sách đăng ký giao dịch bảo đảm sách chấp, bảo lãnh, đăng ký giao dịch đảm bảo xử lý BĐS chấp để vay vốn; giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp với trường hợp mua nhà trả góp, xây dựng nhà cho th phù hợp tình hình Thứ hai, ngân hàng Nhà nước hướng dẫn ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng phân định rạch ròi khoản vay lĩnh vực BĐS nói chung, sở khơng tăng tỷ trọng tín dụng BĐS tổng dư nợ tồn hệ thống cần phải điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay khoản mục tín dụng BĐS Thứ ba, ngân hàng xem kênh tín dụng cung cấp vốn cho thị trường BĐS Tuy nhiên, việc cung cấp dịch vụ ngân hàng nhiều hạn chế chưa mở rộng công ty kinh doanh BĐS Một sốngân hàng coi BĐS lĩnh vực tiềm chứa đựng nhiều rủi ro trình cung cấp tín dụng Do mà sốngân hàng không “mặn mà” với việc cho chủ đầu tư vay vốn mà trọng vào lĩnh vực an tồn Vì vậy, ngân hàng nên quan tâm đến thị trường BĐS, trọng cung cấp dịch vụ tín dụng linh hoạt, hiệu quả, đảm bảo nguồn vốn cho thị trường Thứ tư, nâng cao hiệu sử dụng vốn DN, xây dựng chế giám sát hiệu sử dụng vốn, nghiên cứu tính khả thi dự án vay vốn…Đồng thời, có biện pháp cần thiết nhằm đẩy mạnh giải ngân vốn, đáp ứng nhu cầu vốn cho DN cáchênhanh chóng, kịp thời Bên cạnh đó, cần mở rộng tín dụng có hiệu phù hợp với quy định pháp luật, áp dụng mức lãi suất hợp lý, xử lý vướng mắc trả nợ vay tiếp cận ngân hàng tổ chức, cá nhân Thứ năm, mở rộng liên doanh, liên kết ngân hàng thương mại với DN BĐS, xem xét cụ thể dự án đầu tư phát triển BĐS thiết yếu cho dân sinh phát triển kinh tế Chỉ nên hạn chế cho người vay để mua bán lại BĐS kiếm lời làm méo mó thị trường, cịn người có nhu cầu thực cần cho vay để cải thiện nhà Thứ sáu, ngân hàng Nhà nước nên kiểm tra xem xét lại cấu cổ đông Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 72 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương ngân hàng nhỏ để thấy vai trò chủ chốt chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc thành viên HĐQT ông chủ cao ốc, khu công nghiệp, chủ khu đất vàng góp vốn, có tên HĐQT nhiều DN BĐS khác, để hiểu DN BĐS đưa kiến nghị phải phân biệt rõ gi ữa BĐS có vai trị sản xuất với BĐS đầu Tuy nhiên, đầu tư đầu cơ, lại ngân hàng nhà đầu tư (hay đầu cơ) thẩm định Vì ngân hàng đượ c việc với mục tiêu th ứ yếu cung vốn cho dự án BĐS c ổ đơng Khi thị trường BĐS đóng băng triền miên, trò chơi “sân trước – sân sau” khiế n khoản ngân hàng d ạng ln nguy ngậ p 3.2.5.2 Đối với Bộ Xây dựng Thứ nhất, nghiên cứu thành lập Ngân hàng Xây dựng Việt Nam Trong bối cảnh tín dụng cần kiểm soát chặt chẽ, việc thành lập thêm ngân hàng chuyên ngành xem giải pháp đột phá để cứu thị trường BĐS Ngân hàng Xây dựng sẽgóp phần hỗ trợ triển khai chương trình xây dựng nhà quốc gia (như nhà cho người nghèo, nhà cho học sinh, sinh viên, người thu nhập thấp thị ), chương trình sản xuất vật liệu xây dựng, chương trình khác ngành… kênh huy động vốn có hiệu cho thị trường BĐS, góp phần vào việc quản lý phát triển thị trường BĐS minh bạch, bền vững, đóng góp vào phát triển kinh tế đất nước đáp ứng nhu cầu người dân Hơn nữa,việc thành lập Ngân hàng Xây dựng phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội đất nước nay, phù hợp với xu hướng phát triển lĩnh vực ngân hàng xây dựng nước giới Thứ hai, xây dựng, triển khai mạnh mẽ Quỹ Tiết kiệm nhà mà Bộ xây dựng tiến hành, xem kênh huy động vốn dài hạn cho việc phát triển nhà hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà Tuy nhiên, cần phải ý đến hiệu hoạt động quỹ việc tổ chức máy điều hành tốt, có quy định rõ ràng nguồn thu, điều phối, sử dụng quyền lợi người Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 73 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương tham gia quỹ Thứ ba, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng nhằm sử dụng có hiệu nguồn lực, đặc biệt tài nguyên đất đai, vốn đầu tư xây dự ng nguồn nhân lực trình đầu tư xây dựng; tập trung vào lĩnh vực phát triển nhà ở, đặc biệt nhà xã hội, để đáp ứng ngày tốt nhu cầu nhà người dân thuộc đối tượng Xây dựng chế sách cụ thể để phát triển nhà cho người thu nhập thấp, nhà xã hội; ban hành chế cụ thể để khuyến khích nhà đầu tư xây dựng nhà cho đối tượng thu nhập thấp, đối tượng sách, mở rộng tham gia doanh nghiệp, cá nhân nước vào thị trường Thứ tư, cần thành lập Ban quản lý khu vực phát triển đô thị để điều phối chủ đầu tư tuân thủ theo quy hoạch khớp nối dự án lại, phát triển đồng toàn dự án Bởi có tình trạng dự án quy hoạch duyệt nhà đầu tư mạnh làm, điều mơ hình chung làm cho phát triển thị tự phát khó kiểm soát, hậu việc xây dựng lộn xộn, thiếu đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dịch vụ công cộng Điều gây ảnh hưởng không tốt đến chất lượng đô thị Để giải tình trạng này, cần thiết phải lập lại trật tự phát triển đô thị, trước hết quản lý phát triển đô thị theo trình tự 3.2.5.3 Đối với Bộ kế hoạch đầu tư Thứ nhất, Bộ Kế hoạch Đầu tư cần đảm bảo công tác thẩm định dự án dự án đầu tư phải xác, đảm bảo tính hiệu quả, cần phải xác định cụ thể cơng trình hiệu đểngừng đầu tư, giãn, hỗn tiến độ dự án khơng thực cần thiết để tập trung vốn cho dự án lớn, nâng cao hiệu sử dụng vốn cho dự án Thứ hai, xây dựng, hoàn thiện chế, sách đầu tư; đơn giản hóa thủ tục, chi phí rút thời gian cấp phép xây dựng đảm bảo sớm đưa dự án vào xây dựng Tránh làm thời gian thực cơng trình, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư xã hội Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 74 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương 3.2.5.4 Đối với Bộ tài Thứ nhất, cần sửa đổi, bổ sung quy định thuế thu nhập từ hình thức chuyển nhượng BĐS điều cần thiết cho phát triển thị trường Trong q trình sửa đổi, bổ sung ngồi việc kế thừa có chọn lọc sách điều tiết thu nhập trước (thuế thu nhập người có thu nhập cao, thuế thu nhập doanh nghiệp hộ gia đình, cá nhân kinh doanh, thuế chuyển quyền sử dụng đất), cần bổ sung điều tiết khoản thu nhập phát sinh, như: thu nhập từ đầu tư vốn; thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng chứng khoán, thu nhập từ thừa kế, quà tặng chứng khốn, phần vốn góp tổ chức kinh tế, bất động sản tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng Thứ hai, xây dựng chế quản lý chặt chẽ việc chi tiêu ngân sách nhà nước cho dự án sở hạ tầng Cụ thể: phải sàng lọc chủ đầu tư có lực, có chế giám sát quản lý thi công cơng trình cơng, tránh để thất ngân sách nhà nước điều gây ảnh hưởng đến cơng trình thi cơng kinh tế xã hội việc lượng tiền lớn tiêu dùng không minh bạch 3.2.5.5 Đối với Bộ tài nguyên môi trường Thứ nhất, xây dựng chế quản lý, giám sát xử lý nghiêm khắc, triệt để với hành động lấn chiếm sử dụng đất sai mục đích; bảo đảm cơng trình, kiến trúc đảm bảo mỹ quan, phù hợp với quy định kiến trúc, hạ tầng không gây tác động xấu đến môi trường trình xây dựng sử dụng Thứ hai, hướng dẫn địa phương trọng điểm thực thí điểm mơ hình tổ chức hoạt động “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực giao cho th đất thơng qua hình thức đấu giá, đấu thầu, bảo đảm công khai, đơn giản thủ tục nhằm đạt hiệu cao Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 75 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương KẾT LUẬN Thị trường bất động sản – phấn cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, có vai trị to lớn với q trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước Do vậy, phát triển thị trường bất động sản nước ta mục tiêu quan trọng đề phương hướng phát triển kinh tế xã hội Đảng Nhà nước liên tiếp kỳ đại hội lần thứ IX, X, XI Đảng Tuy nhiên, năm qua thị trường bất động sản nước ta phát triển, hoạt động chưa lành mạnh, thiếu hiệu quả, chưa phát huy vai trò to lớn phục vụ cho phát triển kinh tế, xã hội Để khắc phục hạn chế, tồn tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển cần có hệ thống giải pháp hồn chỉnh Chính thế, tác giả chọn đề tài: “Giải thúc đẩy pháp phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam” Với thời gian có hạn, đề tài đề cập đến vấn đề sau: Thứ nhất, đề tài làm rõ vấn đề lý luận liên quan đến bất động sản, đặc điểm hoạt động, cấu trúc thị trường bất động sản, quan hệ cung cầu giá bất động sản, kinh nghiệm quản lý số nước việc quản lý phát triển thị trường bất động sản Thứ hai, đề tài hệ thống hóa tương đối đầy đủ hệ thống hệ khuân khổ pháp lý liên quan đến việc phát triển thị trường bất động sản nước ta qua giai đoạn Sử dụng phương pháp thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp, đánh giá, đề tài làm bật hạn chế mặt đạt thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua Đồng thời, đưa dự báo phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới Thứ ba, sở phân tíchênhững đánh giá thực trạng phát triển thị trường bất động sản nước ta thời gian qua dự báo thời gian tới, đề tài xác định tính cấp thiết, phương hướng mục tiêu từ đó, đề tài đưa giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 76 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương giai đoạn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tạp chí báo: Tạp chí Nghiên cứu Tài từ năm 2007 – 2011 Tạp chí bất động sản năm 2011 Các trang Web liên quan đến thị trường BĐS Số liệu Tổng cục thống kê qua năm Sách đề tài nghiên cứu: Bộ Xây dựng (2004), Định hướng phát triển nhà đến năm 2020, Nhà xuất Xây dựng, Hà Nội Chỉ thị số 2196/CT-TTg 06/12/ 2011 Thủ tướng Chính phủ số giải pháp tăng cường thị trường bất động sản Đặng Hùng Võ – Nguyên thứ trường Bộ Tài nguyên Môi trường, Giải pháp đất đai để phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam nay, tài liệu hội thảo khoa học phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Giải pháp phát triển bền vững thị trường BĐS Việt Nam PGS.TS Nguyễn Thị Mùi – Thành viên Hội đồng tư vấn tiền tệ Quốc gia, Nguyên PGĐ Học viện Tài chính, Giải pháp huy động vốn nhằm lành mạnh hóa thị trường BĐS Giáo trình Kinh doanh BĐS, Chuyên ngành định giá Tài sản kinh doanh BĐS, Học viện Tài Ths Nguyễn Hồ Phi Hà (2007), Luận văn Thạc sỹ, Giải pháp tài nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam Văn pháp luật: Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai (1998, 2001), Luật đất đai năm 2003 Bộ Luật dân Luật Kinh doanh bất động sản Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 77 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Phương Pháp lệnh Thuế Nhà đất Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương – MSSV: 10007283 Trang 78 ... lý luận thị trường Bất động sản Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam Chương 3: Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Lương... thị trường bất động sản 50 3.1.2 Quan điểm, định hướng phát triển thị trường bất động sản .50 3.2 GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ... PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 50 3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 50 3.1.1 Sự cần thiết phát triển thị trường bất