giải pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản việt nam

Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, sự phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế... Thị trường bất

CƠ SỞ THANH HÓA – KINH TẾ

THANH HÓA, THÁNG 07 NĂM 2013

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian thực hiện, để bài chuyên đề tốt nghiệp của em có thểhoàn thành, bản thân em đã nhận được sự giúp đỡ, sự đóng góp ý kiến rất nhiềuthầy cô Trường Đại học Công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh – Cơ sở Thanh Hóa

Em xin chân thành cảm ơn các quý thầy cô khoa kinh tế trường Đại Học Công

Nghiệp TPHCM Đặc biệt là giảng viên Thạc sỹ Nguyễn Thị Phương đã hướng

dẫn em hoàn thành bài chuyên đề tốt nghiệp này

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện bài chuyên đề tốt nghiệp này do sự hiểubiết và kiến thức của em còn hạn chế nên không thể tránh khỏi một vài sai sót.Mong quý thầy cô và các bạn đóng góp ý kiến để bài chuyên đề của em được hoànthiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thanh Hóa, ngày 28 tháng 06 năm 2013

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Lương

LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Thanh Hóa, ngày … tháng …… năm 2013

GIẢNG VIÊN

LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Thanh Hóa, ngày … tháng …… năm 2013

GIẢNG VIÊN

DANH MỤC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ

DANH MỤC HÌNH

HÌNH 1.1 ĐƯỜNG CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 14

HÌNH 1.2A CẦU VỀ NHÀ CĂN HỘ 14

HÌNH 1.2B CẦU VỀ NHÀ CHUNG CƯ 21

HÌNH 1.3 ĐƯỜNG CUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 15

HÌNH 1.4 CÂN BẰNG CUNG CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 17

HÌNH 1.5 CƠ CHẾ HÌNH THÀNH TRẠNG THÁI ĐÓNG BĂNG 17

HÌNH 1.6 CƠ CHẾ HÌNH THÀNH CƠN SỐT TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 18

DANH MỤC BẢNG BẢNG 2.1 MỘT SỐ CHỈ TIÊU VỀ DOANH NGHIỆP TÍNH ĐẾN NGÀY 31/12/2009 34

BẢNG 2.2 THỐNG KÊ NHÀ Ở NĂM 2007 - 2010 35

BẢNG 2.3: BẢNG THỐNG KÊ NGUỒN CUNG CĂN HỘ Ở CÁC PHÂN KHÚC 38

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ii

LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ v

DANH MỤC HÌNH v

DANH MỤC BẢNG v

MỤC LỤC vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Mục đích nghiên cứu 1

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

5 Phương pháp nghiên cứu 2

6 Kết cấu đề tài 2

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1.1 Khái niệm bất động sản 3

1.1.2 Đặc điểm bất động sản 3

1.1.2.1 Tính cố định về vị trí: 4

1.1.2.2 Tính cá biệt và khan hiếm: 4

1.1.2.3 Tính bền lâu: 4

1.1.2.4 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: 4

1.1.2.5 Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn 5

1.1.2.6 Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật 5

1.1.3 Phân loại bất động sản 5

1.2 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 5

1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 7

1.2.2.1 Thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá 7

1.2.2.2 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác 7

1.2.2.3 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước 8

1.2.2.4 Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo 8

1.2.2.5 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, sự phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế .9

1.2.2.6 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật 9

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 10

1.2.3.1 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi 10

1.2.3.2 Căn cứ vào khu vực có bất động sản: 10

1.2.3.3 Căn cứ theo công dụng của bất động sản: 10

1.2.3.4 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS 10

1.2.3.5 Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường: 11

1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản 11

1.2.5 Quan hệ cung – cầu và giá cả bất động sản 13

1.2.5.1 Cầu và các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS 13

1.2.5.2 Cung và các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản 15

1.2.5.3 Quan hệ cung – cầu và giá cả bất động sản 16

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .20

2.1 CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 20

2.1.1 Giai đoạn trước năm 1993 20

2.1.2 Giai đoạn từ năm 1993 - 1999 21

2.1.3 Giai đoạn từ năm 2000 - 2006 23

2.1.4 Giai đoạn từ năm 2007- nay 25

2.2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .30

2.2.1 Những thành tựu đạt được 30

2.2.2 Những tồn tại của thị trường bất động sản 36

2.2.3 Nguyên nhân dẫn đến những tồn tại của thị trường BĐS 41

2.3 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI 46

2.3.1 Dự báo kinh tế thế giới trong những năm tới 46

2.3.2 Dự báo về thị trường BĐS Việt Nam trong và sau năm 2012 46

2.3.2.1 Những tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản 46

2.3.2.2 Những khó khăn và thách thức 48

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 50

3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 50

3.1.1 Sự cần thiết phát triển thị trường bất động sản 50

3.1.2 Quan điểm, định hướng phát triển thị trường bất động sản 50

3.2 GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 52

3.2.1 Đối với các cơ quan Nhà nước 52

3.2.2 Đối với các cơ quan quản lý 62

3.2.3 Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 65

3.2.4 Đối với các chủ thể khác tham gia vào thị trường BĐS 69

3.2.5 Một số kiến nghị của tác giả nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay 71

3.2.5.1 Đối với ngân hàng 71

3.2.5.2 Đối với Bộ Xây dựng 73

3.2.5.3 Đối với Bộ kế hoạch và đầu tư 74

3.2.5.4 Đối với Bộ tài chính 75

3.2.5.5 Đối với Bộ tài nguyên môi trường 75

KẾT LUẬN 76

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.

Thị trường bất động sản là một loại hình thị trường quan trọng, sự ra đời vàphát triển của thị trường này ở nước ta đã có những đóng góp không nhỏ vào côngcuộc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Bởi nó là một bộ phận cấu thành quantrọng của nền kinh tế Việc phát triển thị trường BĐS đã kích thích sự đầu tư vàođất đai, sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, vùng lãnh thổ;chuyển động BĐS thành tài sản tài chính tạo nguồn lực tài chính cho nền kinh tế,đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một đợt suy thoái kéo dài khiếncho các doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư trong lĩnh vực này gặp không ít khó khăn Thịtrường gần như “đóng băng” hoàn toàn vì giá bất động sản giảm sâu và có dấu hiệnchạm đáy Nguồn vốn rời bỏ thị trường từng được đánh giá là có khả năng sinh lờicao nhất, nhiều phân khúc thị trường tụt dốc khá sâu, thậm chí đã xuất hiện một sốđợt bán tháo…

Nhận định về thị trường giai đoạn hiện nay, em đi sâu nghiên cứu qua đề tài

“Giải pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam”

2 Mục đích nghiên cứu.

- Hệ thống hóa và làm rõ những vấn đề cơ bản về BĐS và thị trường BĐS

- Đánh giá thực trạng thị trường BĐS ở Việt Nam và tác động của nó đến sựphát triển kinh tế - xã hội từ trước đến nay

- Xuất phát từ thực trạng và định hướng phát triển thị trường bất động sản, đềxuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

- Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề cơ bản của thị trường bất động sảnViệt Nam, kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản của một số nước trong khuvực

- Nghiên cứu thực trạng phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gianqua và định hướng phát triển trong thời gian tới

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.

Trên cơ sở những lý luận cơ bản về thị trường BĐS, nghiên cứu kinh nghiệmquản lý của một số nước từ đó rút ra bài học cho Việt Nam; xuất phát từ thực trạngphát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, đưa ra một số giải pháp cơ bản nhằm thúcđẩy sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu.

Đề tài này sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp chặt chẽ các phươngpháp thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp, kế thừa, chọn lọc và bổ sung các kếtquảnghiên cứu từ trước…

Các nguồn số liệu dùng trong phân tích được thu thập thông qua các cuộcđiều tra, khảo sát, nghiên cứu các thông tin công bố của cơ quan Nhà nước liênquan đến lĩnh vực BĐS, các DN chuyên kinh doanh BĐS cũng như các công trìnhnghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này Trên cơ sở đó đề xuất một số giải phápthúc đẩy phát triển thị trường BĐS Việt Nam cho phù hợp với thực tiễn

6 Kết cấu đề tài.

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài được kếtcấu thành các chương sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường Bất động sản

Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay

Chương 3: Giải pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

Ở Việt Nam, theo Bộ Luật dân sự ban hành năm 2005 đã phân chia tài sảnthành: bất động sản và động sản Điều 174 Bộ Luật dân sự đã xác định khái niệmBĐS như sau: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai;Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tái sản khác dopháp luật quy định”.

Như vậy, BĐS là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS, chỉnhững tài sản không thể di dời được mới được gọi là BĐS Vì vậy BĐS trước hết

là đất đai và các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai Đất đai là yếu tố ban đầu,yếu tố không thế thiếu được của BĐS

Ở nước ta chế độ sở hữu đất đai là chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước làngười đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao vàcho thuê đất, có vai trò độc quyền và quyết định hoàn toàn

1.1.2 Đặc điểm bất động sản

BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa

thông thường nó còn mang một số đặc điểm riêng biệt như sau:

1.1.2.1 Tính cố định về vị trí:

Đặc điểm này xuất phát từ việc hàng hóa BĐS gắn liền với đất đai, nên cốđịnh về vị trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch Hơn nữa, đất đai còn cóhạn và giới hạn về không gian Do vậy, các BĐS khác như: nhà cửa, công trìnhkiến trúc gắn liền với đất đai, bị cố định về vị trí và địa điểm Đặc điểm này có ảnhhưởng lớn đến thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS

1.1.2.2 Tính cá biệt và khan hiếm:

Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Cụ thể làgiới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnhthổ v.v Do tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nênhàng hoá BĐS có tính cá biệt Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàngiống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau

và cùng xây theo cùng một thiết kế

1.1.2.3 Tính bền lâu:

Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng gần như không thể bị phá hủy, trừkhi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Nó được nâng cấp và cải tạo để trở lên bền vữnghơn và có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Do vậy, tính bền lâu củaBĐS là chỉ tuổi thọ của công trình hay kiến trúc đó Cần phân biệt giữa “tuổi thọkinh tế” và “tuổi thọ vật lý” của BĐS Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi chi phí sử dụngBĐS ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý nhìn chung là dàihơn nhiều, nó chỉ chấm dứt khi bị hư hỏng hay không đảm bảo an toàn để tiếp tục

sử dụng

1.1.2.4 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng và tác động lẫn nhau, giá trị của một BĐS này có thể

bị tác động bởi BĐS khác Những nơi mà Nhà nước đầu tư xây dựng các côngtrình, kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trongkhu vực đó Việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐSkhác là khá phổ biến

1.1.2.5 Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn

BĐS có giá trị rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai cũng như chiphí xây dựng các công trình xây dựng trên đất đai là rất lớn Từ đó đặt ra vấn đề:+ Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cần có lượng vốn lớn và dài hạn

+ Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo, phục vụ cho kinh doanh – thế chấp.+ Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

1.1.2.6 Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật.

BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, mọi giaodịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, nên cácvấn đề về BĐS chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luậtriêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật đất đai

1.1.3 Phân loại bất động sản

BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rấtkhác nhau Để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thịtrường BĐS phù hợp với tình hình thực tế, BĐS có thể phân thành 3 loại:

- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và côngtrình thương mại – dịch vụ, hạ tầng xã hội v.v Trong đó nhóm BĐS nhà đất lànhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng củanhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này chiếm đa số các giao dịch trên thịtrường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đấtnông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đấtrừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, disản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm củaloại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

1.2 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và pháttriển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường Đến nay về cơ bản chúng ta đã hìnhthành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã pháttriển khá mạnh như thị trường hàng hóa, thị trường các sản phẩm đầu ra Tuy nhiênđối với các thị trường có sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc pháttriển, sản xuất kinh doanh như thị trường vốn, thị trường lao động, đặc biệt là thịtrường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn hình thành và phát triển.

Hiện nay, quan niệm về thị trường BĐS cũng đang được tranh luận và nổi nênmột số ý kiến như:

Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thếchấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có quản lýcủa Nhà nước;

Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng cóthể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với cácđặc tính vật chất mà thường gọi là đất

Do quan niệm khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường nên có một

số quan điểm khác nhau về thị trường BĐS Trên thực tế, có một sốngười cho rằngthị trường BĐS là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc) Quan niệm này khá phổbiến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượngtrên thị trường Tuy nhiên, quan điểm này là chưa đầy đủ

Cũng có một quan điểm khác cho rằng, thị trường BĐS là tổng hòa các giaodịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định Kháiniệm này đã lột tả được đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường BĐS, gắn cácgiao dịch với thời gian và không gian nhất định Nhưng khái niệm này lại mangtính trừu tượng và không thể hiện rõ yếu tố kinh tế trên thị trường

Tóm lại, từ những phân tích trên, có thể đưa ra một khái niệm tổng quan nhất

về thị trường BĐS như sau: thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bấtđộng sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ và được diễn ra trongmột không gian và thời gian nhất định

dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các DN, cơ quanquản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: lúc này, sự bùng nổ của các DN phát triển BĐS,

do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải DN nào cũng đủ tiền để pháttriển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngânhàng, các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc thamgia vào các dự án

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: thị trường phát triển mạnh với quy mô ngàycàng tăng, do những hạn chế về nguồn vốn, các ngân hàng không thể tiếp tục chovay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tàichính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp nhằm đa dạng hoá các nguồnvốn Trong cấp độ, các thể chế, chính sách, tổ chức tài chính và các cơ quan quản

lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

1.2.2.2 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh, suythoái, đóng băng và phục hồi Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trongkhoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳkhoảng 18 năm Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từnăm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳcực ngắn (1992 – 1994), tăng trưởng “phi mã ” trong 2 năm 1992 – 1993 rồi suy

sụp rất nhanh trong năm 1994 Với thị trường BĐS Việt Nam, chúng ta đã từngchứng kiến 3 cơn sốt lớn vào những năm 1990-1992, 2001-2003 và 2007-2008 Như vậy, với một thị trường hình thành muộn, việc trải qua 3 cơn sốt và sau

đó là giai đoạn trầm lắng đã cho thấy chu kỳ của thị trường BĐS Việt Nam rơi vàomức dao động khoảng 5 năm/lần

1.2.2.3 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.

Thị trường BĐS phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng từng địaphương và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi

đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vìvậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ởmọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá bất động sản có “dư thừa” ởvùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trườngmang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triểnkhông đều giữa các vùng, miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế

- văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô, trình độ phát triển của thị trường bấtđộng sản khác nhau v.vv

1.2.2.4 Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo.

Đặc điểm này xuất phát từ sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấuthành Nó thể hiện ở chỗ các thông tin về BĐS và thị trường BĐS không phổ biếnrộng rãi như các hàng hóa khác: các tiêu chí đánh giá BĐS chỉ có thể đo lường mộtcách tương đối, không sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh, trên thị trường có mộtlượng nhỏ người tham gia cung, cầu về mỗi BĐS Do đó, giá cả của BĐS khônghoàn toàn là giá cả cạnh tranh và được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường,

là giá sản phẩm đơn lẻ trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá BĐS biếnđộng theo chiều hướng tăng thì yếu tố độc quyền của người bán tăng đồng nghĩatạo nên những cơn “sốt giá”

Hơn nữa, sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính

không hoàn hảo của thị trường bất động sản Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sựcan thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu làđất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung Bất động sản có tính dị biệt, tintức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định củaNhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

1.2.2.5 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, sự phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.

Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc

là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhucầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại Mặt khác, đầu tưtạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũngnhư thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường, các giá trịcũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giảiquyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho cácbên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thịtrường vốn

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tàichính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống kê, ởcác nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm80% trong tổng lượng vốn cho vay)

1.2.2.6 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giaodịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội

Do đó, các vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của

hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệthống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệtđúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuêđất) là chịu tác động mạnh nhất bởi các quyết định của Nhà nước

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

Để đảm bảo cho hoạt động quản lý cũng phát huy tối đa hiệu quảmà thịtrường BĐS mang lại, chúng ta cần tiến hành phân loại thị trường BĐS Thị trườngBĐS có thể được phân loại theo nhiều cách tiếp cận khác nhau:

1.2.3.1 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.

+ Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thươngmại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

+ Thị trường BĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nôngthôn; đất nông, lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐSmặt bằng nhà xưởng công nghiệp v.v

+ Vừa là thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa là thị trường BĐS tư liệu tiêudùng như: đường sá, cầu cống, hải cảng v.v

1.2.3.2 Căn cứ vào khu vực có bất động sản:

+ Thị trường BĐS khu vực đô thị

+ Thị trường BĐS khu vực nông thôn, miền núi

+ Thị trường khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn, miền núi

1.2.3.3 Căn cứ theo công dụng của bất động sản:

+ Thị trường đất đai: nông nghiệp và phi nông nghiệp

+ Thị trường công trình thương nghiệp (văn phòng, khách sạn, trung tâmthương mại, ) và công trình công cộng (giao thông, y tế, văn hoá )

+ Thị trường công trình công nghiệp: nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu côngnghiệp, khu chế xuất v.vv

+ Thị trường nhà ở: đô thị và nông thôn

+ Thị trường công trình đặc biệt như di sản văn hoá, di tích lịch sử

1.2.3.4 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS

+ Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

+ Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

+ Thị trường cho thuê BĐS

+ Thị trường dịch vụ BĐS.

1.2.3.5 Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sửdụng đất (thị trường sơ cấp)

+ Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê (thịtrường thứ cấp)

+ Thị trường cấp 3: thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã đượcmua hoặc thuê

1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là nhân tố quan trọng giúp góp phần thúc đẩy sự phát triểnkinh tế, xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống nhân dân Do vậy phát triển

và quản lý tốt thị trường này sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo điều kiệnthuận lợi để thu hút đầu tư và thực hiện hiệu quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc

tế, đồng thời góp phần thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.Vai trò của thị trường BĐS được biểu hiện ở các mặt cụ thểnhư sau:

Một là, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nềnkinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn

cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xãhội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vậtchất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạtđộng của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưađược khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tớihàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiệndành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua Bên cạnh đó, BĐS còn

là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐSngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồnvốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Hai là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền

sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sởhữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Với mục tiêu trở thành một nước CNH, HĐH thì vấn đề đặt ra là tỷ lệ đô thịhoá ở nước ta phải đạt từ 60 - 80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS đểđáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt.Nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, trong điều kiện các thiết chế vềquản lý

Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng vàhiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăngcường công tác quy hoạch để khắc phục những yếu kém và vướng mắc trong tươnglai

Ba là, thị trường BĐS góp phần huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hộicho đầu tư phát triển

Thị trường BĐS phát triển là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của nềnkinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải có nguồnvốn bảo đảm Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của BĐS trên thị trường đòi hỏi một

sự gia tăng đầu tư Mặt khác, phát triển thị trường BĐS được biểu hiện bằng haicách: tăng khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường hoặc mở rộng phạm

vi các giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố… Khi BĐS có đủ điều kiện trởthành hàng hoá và được định giá khoa học chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế mộttiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mụctiêu đề ra

Bốn là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sảnxuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

Thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với các thị trường như thị trường vốn,tài chính tín dụng, xây dựng, lao động… Do đó, phát triển thị trường BĐS ảnhhưởng trực tiếp đến sự mở rộng, phát triển của các thị trường khác, tức là cũng gópphần mở rộng thị trường chung Theo phân tích của các chuyên gia, ở các nướcphát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy

các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD Ở các nước như Mỹ, Nhật, HànQuốc tổng thu Ngân sách từ thị trường BĐS chiếm tới 20% GDP Ở nước ta, theothống kê của Tổng cục thuế các khoản thu Ngân sách có liên quan đến nhà, đấthàng năm thu bình quân khoảng 20.000 tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 7% GDP Nhưvậy, sự phát triển của thị trường BĐS không những mang lại nguồn thu lớn choNgân sách mà còn tác động lan tỏa tới sự phát triển của nền kinh tế.

Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầubức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trườngBĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, nhữngcơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trườngBĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển vàquản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm chogiá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quantrọng của quản lý Nhà nước về thị trường BĐS nhà ở

1.2.5 Quan hệ cung – cầu và giá cả bất động sản.

1.2.5.1 Cầu và các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS.

a Khái niệm.

Cầu về BĐS là số lượng BĐS mà người mua sẵn sàng chấp nhận và có khảnăng mua ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định Cầu vềBĐS có thể được chia thành nhiều loại: cầu về tiêu dùng (cầu về nhà ở), cầu về yếu

tố sản xuất (nhà xưởng để sản xuất, cửa hàng và kho tàng để kinh doanh), cầu vềđầu cơ

b Đường cầu về bất động sản.

Đường cầu về BĐS là đường biểu diễn mối quan hệ giữa giá (P) và lượng cầu(Q) về một loại BĐS nhất định Đường cầu về BĐS là một đường dốc xuống từ tráisang phải, khi giá BĐS tăng, số lượng BĐS được yêu cầu sẽ giảm xuống và ngượclại:

Hình 1.1 Đường cầu về bất động sản.

Ngoài việc chịu tác động của giá cả BĐS, số lượng yêu cầu của thị trườngBĐS còn phụ thuộc rất nhiều vào các nhân tố khác trên thị trường Khi các nhân tốnày thay đổi, số lượng yêu cầu về một loại BĐS nào đó cũng sẽ thay đổi theo

c Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản.

+ Thu nhập của người tiêu dùng (I): khi mức thu nhập thấp, người tiêu dùng

sẽ ưu tiên cho các nhu cầu thiết yếu như nhu cầu về ăn, mặc… Khi thu nhập củangười tiêu dùng tăng lên sẽ làm cho phần lớn các nhu cầu trở thành nhu cầu có khảnăng thanh toán, người tiêu dùng sẽ chuyển sang đáp ứng nhu cầu về BĐS

+ Giá cả của bất động sản thay thế (Py): BĐS thay thế là những BĐS có thể

sử dụng thay cho các BĐS khác Cầu về một loại BĐS nào đó có quan hệ tỷ lệthuận với giá cả của BĐS thay thế Nếu giá của một BĐS tăng lên thì cầu của BĐSthay thế cũng tăng lên và ngược lại Ví dụ: nếu giá nhà căn hộ tăng cao thì cầu vềnhà chung cư sẽ tăng lên và ngược lại

Hình 1.2a Cầu về nhà căn hộ Hình 1.2b Cầu về nhà chung cư.

Như vậy: cầu về một loại BĐS vận động cùng chiều với giá cả của bất động

P

P0

+ Các kỳ vọng (E): kỳ vọng là sự mong đợi của người tiêu dùng Kỳ vọng cóthể là về thu nhập, thị hiếu, giá cả,… Nếu người tiêu dùng hy vọng rằng tương lai,giá cả của một loại BĐS nào đó sẽ giảm xuống thì cầu hiện tại đối với BĐS đó sẽgiảm xuống và ngược lại.

1.2.5.2 Cung và các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản.

a Khái niệm.

Cung về BĐS là số lượng BĐS mà người bán sẵn sàng cung ứng và có khảnăng bán ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định Cung vềBĐS phải đáp ứng được hai yếu tố là: ý muốn sẵn sàng bán và khả năng bán củachủ thể sở hữu BĐS

b Đường cung về bất động sản.

Đường cung về BĐS là đường biểu diễn mối quan hệ giữa số lượng BĐScung ứng và giá cả của BĐS đó Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung được biểudiễn ở hình sau:

Hình 1.3 Đường cung về bất động sản.

Với điều kiện các nhân tố khác không thay đổi, nếu giá BĐS tăng lên thì khả

năng cung ứng BĐS cũng tăng lên và ngược lại Vì vậy, số lượng cung về BĐS cóquan hệ tỷ lệ thuận với giá cả của BĐS đó trên thị trường Đường cung về BĐStương đối dốc, phản ánh khả năng thay đổi số lượng BĐS không dễ dàng.

c Các nhân tố ảnh hưởng tới cung bất động sản.

+ Giá của các yếu tố đầu vào (Pi): giá của các yếu tố sản xuất có ảnh hưởngtrực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầutư

Nếu giá các yếu tố đầu vào giảm xuống thì khả năng cung ứng BĐS sẽ tănglên, đường cung sẽ dịch chuyển sang phải và ngược lại

+ Các chính sách và luật lệ của Chính phủ (G): các chính sách của Chính phủ

có ảnh hưởng quan trọng đến khả năng cung ứng BĐS Nếu Chính phủ tăng thuếđối với việc chuyển đổi quyền sở hữu thì thu nhập của người chủ sở hữu BĐSgiảm xuống làm giảm khả năng cung ứng của họ và đường cung sẽ dịch chuyểnsang trái

+ Các kỳ vọng (E): mọi mong đợi về sự thay đổi của giá BĐS, giá các yếu tốđầu vào, chính sách thuế…đều có ảnh hưởng đến cung BĐS Nếu dự đoán thuậnlợi cho nhà kinh doanh BĐS thì cung tăng lên và ngược lại

1.2.5.3 Quan hệ cung – cầu và giá cả bất động sản.

a Sự hình thành giá bất động sản trên thị trường.

Giá cả của BĐS được hình thành thông qua sự tác động qua lại của cung vàcầu về BĐS trên thị trường

Cân bằng trên thị trường BĐS được xác định tại điểm cắt nhau của đườngcung và đường cầu về BĐS Tại điểm cân bằng, chúng ta xác định được giá cânbằng và sản lượng cân bằng

Hình 1.4 Cân bằng cung cầu trên thị trường bất động sản.

b Sự vận động của giá bất động sản trên thị trường.

Giá BĐS trên thị trường sẽ thay đổi khi có các nhân tố làm thay đổi cầu hoặccung hoặc thay đổi cả cung và cầu về BĐS

+ Cơ chế hình thành trạng thái đóng băng trên thị trường

Khi thị trường bước vào giai đoạn suy giảm, người cầu đất đai đầu cơ khôngmua vào bán ra, trở thành người cung trên thị trường nhưng cung với hi vọng bánđược với giá cao hơn hoặc bằng giá đã mua vào chờ thị trường lên cơn sốt làmđường cung dịch chuyển về bên phải nhưng gần như dốc thẳng đứng

Hình 1.5 Cơ chế hình thành trạng thái đóng băng

Trong khi người đầu cơ trở thành người cung, người cầu tiêu dùng tạm dừnghành vi mua bán chờ giá giảm làm cho đường cầu dịch chuyển nhanh chóng về bêntrái cũng với tráng thái dốc gần như thẳng đứng Khi đó rõ ràng đường cung và

Q

đường cầu không giao nhau Tức là không có giao dịch tạo ra tình trạng đóng băngtrên thị trường BĐS.

+ Cơ chế hình thành cơn sốt bất động sản

Đối với thị trường BĐS, cả cung và cầu hàng hóa BĐS đều ít co giãn so vớigiá cả Do vậy đường biểu diễn cung (S0) và cầu (D0) đều dốc hơn so với các hànghóa khác Trong điều kiện thị trường cân bằng, giao điểm giữa đường cung S0 vàcầu D0 ta có điểm cân bằng thị trường tại E0 tương ứng với khối lượng BĐS giaodịch là Q0 với mức giá là P0

Bắt đầu cơn sốt thường do một nhân tố khách quan làm gia tăng thêm mộtlượng cầu một cách đột ngột từ Q0 lên Q1 làm đường cầu D0 dịch chuyển về bênphải thành đường D1, gặp đường cung ban đầu S0 tại E0 Người cầu mới chấpnhận mua với mức giá mới P01 Tại mức giá P01, nếu cầu co giãn so với giá cả thìđường cầu cũ D0 phải dịch chuyển về bên trái để giảm mức tiêu thụ xuống Q02 (dogiá tăng) Nhưng do cầu BĐS là cầu không co giãn so với giá cả Do vậy, cầu cũvẫn giữ nguyên là đường D0

Hình 1.6 Cơ chế hình thành cơn sốt trên thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, nếu duy trì thị trường cân bằng thì khi giá tăng từ P0 lên P01,cung phải tăng thêm một lượng từ Q0 lên Q2 tức là đường cung S0 phải dịch chuyển

về bên phải thành đường cung S1 Trên thực tế đối với BĐS, tại điểm giá P01 docung không phản ứng kịp so với thay đổi của cầu nên một sốngười cung bán thêmmột lượng hàng tương đương với giá P01 cao hơn giá P0 và tất nhiên không còn

cung trên thị trường tương đương với đoạn từ Q0 đến Q2, khi đó đường cung cũ S0

dịch chuyển về bên trái thành đường S2

Như vậy tham gia vào thị trường lúc này có lượng cầu tiêu dùng (gồm cả cầu

đường S2 Giao nhau giữa đường cung S2 và đường cầu D1 là điểm E02 làm cho giáthị trường tăng lên P02 Như vậy, chỉ với sự gia tăng của cầu từ D0 lên D1 đó làmcho giá thị trường liên tục tăng từ P0 lên P01 rồi P02 Giá BĐS tăng nhanh đó mở ramột cơ hội mới cho những người không có nhu cầu tiêu dùng nhưng có vốn và cónhu cầu đầu tư bước vào kinh doanh BĐS không chuyên nghiệp Khi đó trên thịtrường xuất hiện một lực lượng cầu mới là cầu đầu cơ, đồng thời những người kinhdoanh nóng nhảy vào thị trường thực hiện việc mua bán trao tay kiếm lời trong bốicảnh nhà đất đang tăng giá Khi đó đường tổng cầu mới trên thị trường là đường D2

gặp đường cung S2 tại điểm E2 và hình thành nên mức giá cao rất cao P2

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VIỆT NAM

2.1 CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.

2.1.1 Giai đoạn trước năm 1993.

Ở nước ta, trước thời kỳ đổi mới (1986), thị trường BĐS không tồn tại về mặtpháp lý, Nhà nước chưa có văn bản pháp lý nào nên các bên tham gia giao dịch tựtìm đến với nhau và tự thỏa thuận giá cả Đây thường là giao dịch có phạm vi vàquy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn vớikhuôn viên đất để ở và chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phươngthức hoả hồng nhưng không có cơ sở pháp lý thích hợp

Sau năm 1986, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tếnhiều thành phần, nhu cầu về hình thành một thị trường BĐS là yếu tố khách quan.Nhằm cụ thể hoá hơn nữa chế độ sở hữu đất đai, khắc phục tình trạng quản lý

và khai thác đất đai kém hiệu quả trong suốt thời gian dài kể từ khi ban hành Hiếnpháp 1980, ngày 29/12/ 1987 Luật đất đai đã được Quốc hội thông qua Đây là sựkiện quan trọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai trên nềntảng Hiến pháp, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của xã hội Sau khi Luật đất đai đượcban hành, hàng loạt văn bản pháp quy phục vụ cho việc thi hành đạo luật quantrọng này lần lượt ra đời từ các cơ quan TW cho đến các cơ quan địa phương.Trung ương Đảng cũng có một số Chỉ thị, Nghị quyết chỉ đạo việc thi hành Luậtđất đai và giải quyết các vấn đề cấp bách về ruộng đất mang tính lịch sử Thí dụnhư Nghị quyết 10/NQ -TW ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị về đổi mới quản lýkinh tế nông nghiệp đã khẳng định "các hộ nông dân được Nhà nước giao đấtổnđịnh, lâu dài để sản xuất, bảo đảm cho người nhận khoán canh tác trên diện tích

có quy mô thích hợp để ổn định trong khoảng 15 năm"

Cùng với những thành tựu đổi mới, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm

và thu nhập, Nhà nước nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục về hộ khẩu ởthành thị; quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đầu tư tăng nhanh, đặc biệt là

đầu tư nước ngoài (kể từ khi có Luật đầu tư nước ngoài), nhu cầu về BĐS, nhất làđất công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh Tuy nhiên, do điềukiện pháp luật chưa đầy đủ làm các khiếu kiện về đất đai tăng cao, đồng thời hiệntượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở để đầu cơ nâng giá trở nên nhức nhối.Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sử dụng đất" không được đánh giá đúng và nhấtquán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đaichưa rõ, chưa có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượngđất đai của các DN, kể cả DN Nhà nước.

Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các DN quốc doanh để góp vốn liêndoanh với nước ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa đượcphát mãi để trả nợ, tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng USD giữ ở mức cao sovới tỷ giá thực, chủ nghĩa xã hội ở Đông Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam trở

về nước cùng với những khoản thu nhập có được Trong bối cảnh như vậy, thịtrường BĐS bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá tăng vọt đã để lạinhững hệ quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyếtđược như giao dịch phi chính quy, quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu củaNgân sách bị thất thoát, tạo ra sự bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và sự tha hoá một

bộ phận cán bộ Nhà nước Việc kiện tụng liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ caotrong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%)

Chính vì vậy, trong giai đoạn từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90, thị trườngBĐS còn là thị trường ngầm và hình thành một cách tự phát Trong bối cảnh trên,nhiều điều khoản của Luật đất đai năm 1987 đã không đáp ứng được đầy đủ yêucầu của thực tế, ngày 17/7/1993 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai mới thay thếLuật đất đai 1987

2.1.2 Giai đoạn từ năm 1993 - 1999.

Từ năm 1993, thị trường BĐS chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn nàyđược đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai (1993) và hệ thống các văn bản phápqui triển khai các nội dung của luật này Điều 18 Hiến pháp 1992, qui định hộ gia

đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Đất đai bắt đầu được xác định là loại tàisản có giá và giá đó được thể hiện thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Từ chỗ mua bán chuyển nhượng đất đai là bất hợp pháp thì nay đã được thừa nhậnhợp pháp và công khai mua bán

Tiếp đó, Bộ luật Dân sự (1995) đã cụ thể hoá việc chuyển quyền sử dụng đấtđối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 ra đờitrong bối cảnh thị trường BĐS đang “sốt” ở đỉnh cao, việc ban hành các văn bảnhướng dẫn luật vừa chậm trễ, vừa bị chi phối bởi các mục tiêu mang tính chất tìnhthế, đồng thời lại có giá trị hồi tố, lấy mốc là thời điểm Luật đất đai năm 1993 banhành Việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật là một kẽ hở vềthời gian cho một số DN lợi dụng để đầu cơ đất đai Hơn nữa, việc không cụ thểhoá kịp thời đối với danh mục các loại đất được Nhà nước cho thuê và các loại đấtđược Nhà nước giao đã tạo tâm lý không yên tâm đối với những người thuê đất.Sau khi Mỹ tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam đã giúp cho dòng đầu

tư nước ngoài chảy vào Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăngtrưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không những đáp ứng nhucầu thực tại mà còn tạo ra kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Khi ấy

có những người có tiềm lực về vốn nhưng chưa biết đầu tư vào đâu cũng chuyểndần sang đầu tư BĐS

Cùng với đó, lượng đầu tư từ nước ngoài chuyển về, một khoản lớn từ nhữngngười đi xuất khẩu lao động ở các nước Đông Âu, điển hình là những người đi laođộng tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau việc chấm dứt hợp đồngkhi sáp nhập Đông – Tây Đức Những nhân tố này đã làm tăng đột biến lượng cầu

về đất đai và góp phần cơ bả n gây nên cơn sốt thị trường BĐS những năm 1993 –

1994 Bắt đầu từ Hà Nội, Tp.Hồ Chí Minh, cơn sốt này nhanh chóng lan rộng rahầu hết các tỉnh và thành phố khác Lượng hàng hóa BĐS tham gia giao dịch tronggiai đoạn này tăng bình quân gấp 7 – 10 lần so với các năm trước đây với mức giátăng bình quân gấp 4-5 lần

Một phần BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở

và kinh doanh dịch vụ, nhưng một phần không nhỏ thì nhằm mục đích đầu cơ chờtăng giá

Tiếp sau “cơn sốt” là đợt “đóng băng” lần thứ nhất kéo dài trong 5 năm (1995-1999) mà nguyên nhân được cho là khi Nhà nước dùng biện pháp hành chính canthiệp vào “cơn sốt lần thứ nhất” thì một số nhà đầu cơ đã vội bán đất thu hồi vốntrả lại cho ngân hàng Tuy nhiên, nguyên nhân gây ra đợt “đóng băng” này khôngđơn thuần chỉ là do chính sách nhà nước, vào những năm 1997 - 1998, do ảnhhưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực châu Á, các nhà đầu cơ phải bánđất trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, điều này làm không ít nhữngnhà đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản Nhìn chung giai đoạn này, thị trường BĐSkhông có những biến động lớn Các hiện tượng “nóng - lạnh” chỉ diễn ra trên phạm

vi nhỏ, mang tính cục bộ Giá cả không có sự biến động lớn trên toàn cục diện

2.1.3 Giai đoạn từ năm 2000 - 2006.

Sau 5 năm thị trường BĐS bị “đóng băng” thì vào đầu năm 2001, sự chấnđộng của cơn sốt giá BĐS đã trở lại và lần này còn lớn hơn lần trước rất nhiều.Nguyên nhân của cơn sốt lần này cũng xuất phát từ sự kỳ vọng vào sự phục hồicủa nền kinh tế và dòng vốn nước ngoài đổ vào được cải thiện Chủ trương choViệt kiều mua nhà khiến người ta kỳ vọng một dòng vốn lớn bên ngoài sẽ đổ vềnước để đầu tư BĐS

Trong giai đoạn này cũng chính là năm bùng nổ việc đầu tư vào đất dự án và

cơ sở hạ tầng Tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn này cũng bắt đầu có dấu hiệukhả quan

Năm 2000, tăng trưởng GDP đạt 6,8% cao hơn nhiều so với mức 4,8% củanăm 1999 và kể từ đó tăng trưởng GDP bắt đầu được cải thiện Thêm vào đó, tăngtrưởng tín dụng được mở rộng sau khi xuống mức thấp nhất chỉ còn 10% vào năm

1999 Lạm phát năm 2001 và 2002 cũng xuống mức rất thấp Điều này khiếnngười ta kỳ vọng vào chu kỳ của phục hồi kinh tế

Theo ước tính của Viện Kinh tế Tp.Hồ Chí Minh, lượng đầu tư này đạt đến

khoảng 6 tỉ USD Đáng chú ý nó chỉ tập trung ở đất chứ không tạo ra hàng hóa lànhà ở và các công trình xây dựng khác Số liệu của Sở Địa chính - Nhà đất chothấy trong hơn 6.000 ha đất đô thị hóa ở vùng ven, chỉ có khoảng 10% diện tích cóxây dựng hạ tầng, nhà ở Do đó có thể kết luận sơ bộ rằng nhu cầu của thị trườngnhà đất trong cơn sốt đất lần thứ hai là nhu cầu ảo và giá BĐS phần nhiều là giáđầu cơ, chưa phải là giá trị thật Phân khúc “sốt” mạnh trong thị trường giai đoạnnày chính là nhà mặt tiền và đất dự án.

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000 giá nhà đất bắt đầu biến động,tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II/2001 So vớigiá quy định của thành phố Hà Nội, giá mua bán trên thị trường bình quân tăng 6 –

7 lần, có nơi tăng đến 10 lần Cũng như đợt sốt trước, cơn sốt lần này lan nhanhđến các vùng ven ngoại thành và thậm chí tác động đến các tỉnh thành trong cảnước Giao dịch BĐS không tuân theo quy định của Nhà nước đã tạo nên sự biếnđộng mặt bằng giá vượt xa so với quy định Vào thời điểm này ngay cả chínhquyền địa phương một số tỉnh thành cũng bán đất nông nghiệp để sinh lời Theonhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhấtthế giới, cao hơn cảmột số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển Cóthể đánh giá một sốnguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường BĐSnhư:

+ Nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ chosản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng;

+ Sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ;

+ Chính sách của Nhà nước về đất đai;

+ Yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất;

+ Thiếu các thông tin về giá nhà đất

Như vậy, có thể khẳng định: Cơn sốt năm 2001- 2002 đã thổi phồng giá BĐSViệt Nam lên quá nhiều Việc giá BĐS tăng quá cao khiến cho nhiều người nghĩrằng giá BĐS ở Việt Nam đang là cao nhất thế giới Chính yếu tố tâm lý này lạilàm cho thị trường rơi vào tình trạng “đóng băng”, lượng giao dịch BĐS giảm

xuống nhanh chóng Thị trường BĐS năm sau “lạnh” hơn năm trước, các giao dịchmua bán BĐS ít và ở mức giá thấp hơn so với những năm 2001, 2002 Theo thống

kê từ Bộ Xây dựng: năm 2003 giao dịch BĐS thành công giảm 28%, năm 2004giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Giá nhà đất ở một số tỉnh, thành phía Bắc trongthời kỳ này đã giảm mạnh, có nơi giá hạtới 30 – 40% mà giao dịch vẫn khôngthành công Một số khu đô thị lớn ở Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, giá 1m2 của căn

hộ năm 2004 trung bình khoảng 20 triệu đồng/m2 (tương đương 3 cây vàng/m2 tạithời điểm đó) thì đến năm 2005 giá xuống mức 15 triệu đồng/m2 (tương đương 2cây vàng/m2) mà vẫn ít người mua Một số tỉnh lân cận Hà Nội và TP.Hồ ChíMinh thì hầu như không có người mua - người bán BĐS, giao dịch vào giai đoạn

“đóng băng” Một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” như:

Thứ nhất, việc chấm dứt cơ chế phân lô bán nền đã đánh trúng vào lợi ích tạo

ra giá đầu cơ Nhưng vì phần lớn vốn đầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nênnhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán nợ không xảy ra như lần thứ nhất

Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không hạ xuống bằng giá trước khixảy ra cơn sốt

Thứ hai, Chính phủ đưa ra các văn bản pháp luật nhằm thiết lập lại kỷ cươngthị trường mua bán BĐS (điển hình là nghị định 181/2004/NĐ-CP yêu cầu “ Dự ánphải xây nhà xong mới được bán”) Điều này làm chấm dứt tình trạng chiếm dụngvốn của các nhà đầu tư tiềm năng đối với các nhà đầu tư phát triển

Thứ ba, yêu cầu chủ đầu tư phải có một lượng vốn ban đầu đủ lớn khi triểnkhai dự án (20% đối với dự án hạ tầng khu đô thị mới) đồng thời ngân hàng lạicảnh báo đối với hạn mức tín dụng cho vay BĐS làm cho khả năng huy động vốnđầu tư khó khăn

2.1.4 Giai đoạn từ năm 2007- nay.

Đến cuối năm 2007 “cơn sốt thứ ba” có dấu hiệu bắt đầu Lần sốt đất này tậptrung mạnh mẽ vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự Sốt giá nhà đất tăng caohơn và lan rộng Đợt sốt giá nhà đất lần này không bình thường mà có dấu hiệu

“bệnh tật” của thị trường BĐS Sự thiếu công khai minh bạch của thị trường BĐS

nước ta vốn là một khuyết tật lớn nhiều năm nay Có những lực lượng giao dịchkhông chính thức lên đến 80% tổng lượng của thị trường Việc công khai hóanguồn cung nhà ở của các dự án vẫn chưa được thực hiện Trong 3 năm từ 2005đến 2007 nền kinh tế nước ta tăng trưởng liên tục, tăng trưởng GDP đều vượt 8%

và đánh dấu là việc gia nhập WTO Việc gia nhập WTO đã làm cho các dòng vốnnước ngoài đầu tư vào Việt Nam tăng mạnh cũng như phát triển tín dụng đang theo

đà lên nhanh chóng ở trong nước Năm 2007 tăng trưởng tín dụng lên tới hơn 50%tạo điều kiện cho việc huy động vốn đầu tư kinh doanh đẩy manh việc phát triểnBĐS

Các chuyên gia đề u cho rằng hội nh ập đem nguồn vốn đầu tư chính thức vàkhông chính thức ồ ạt đổ vào Việt Nam, một phần không nhỏ của nguồn vốn này

đổ vào thị trường BĐS, đã gây ra những cơn sốt đất Năm 2007 hàng trăm quỹ đầu

tư có vốn hàng tỷ USD đã đổ vốn vào hàng loạt dự án xây dựng văn phòng chothuê, khách sạn cao cấp và một số dự án phát triển các khu đô thị mới Trong khi

đó, quỹ đất của các thành phố lớn gần như không phát triển thêm nhiều Do đó,tình trạng khan hiếm quỹ đất là điều tất nhiên dẫn đến giá đất liên tục leo thang.Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc “sốt giá” BĐS vào thời gian này là :

Thứ nhất, nguồn vốn FDI vào Việt Nam tăng mạnh tạo nên tăng trưởng kinh

tế ấn tượng trong các năm 2003 - 2007

Thứ hai, trong năm 2006 - 2007, có thể xem là năm khá huy hoàng đối với thịtrường chứng khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễdàng từ thị trường chứng khoán Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn củangười thắng chứng khoán chuyển dịch sang thị trường BĐS

Thị trường cuối năm 2007 đầu năm 2008 diễn biến ngày càng phức tạp Theokhảo sát của một số sàn giao dịch và tạp chí thị trường BĐS của các khu vực thànhphố vào thời điểm trên đều tăng 71-212,5% so với quý 1/2007 Tình trạng lạm phátbắt đầu tăng cuối năm 2007 đã đánh dấu chấm hết cho cơn “sốt” BĐS lần thứ 3.Năm 2008 là năm thị trường BĐS có nhiều biến động mạnh và phải đươngđầu với hàng loạt vấn đề Cùng với thời điểm ấy khủng hoảng tài chính thế giới

ngày càng trầm trọng ảnh hưởng đến nền kinh tế Việt Nam Các nguồn vốn nướcngoài ngừng chảy vào Việt Nam cùng với lạm phát bùng nổ khiến Nhà nước phảiliên tục ban hành các chính sách tài chính gây tác động mạnh đến thị trường BĐS.Việc siết chặt tín dụng dẫn đến giảm giá, mất khách, vắng bóng nhà đầu tư trên sàn

BĐ S, lượng giao dịch giảm rõ r ệ t Tháng 4/2008 - một tháng sau khi có chínhsách thắt chặt tiền tệ, trên thị trường bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy, kéo giánhà đất liên tục sụt giảm Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đấttrên thị trường đã mất bình quân khoảng 50 - 60% giá trị so với thời điểm sốt - tỷ

lệ chưa từng có trước đó Nhiều doanh nghiệp BĐS bên bờ vực phá sản còn nợxấu ngân hàng có nguy cơ tăng vọt

Thêm và o đó, thông tin Bộ ây dựng dự kiến đánh thuế lũy tiến vào nhà đất vàngân hàng áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng BĐS đã khiến thị trường BĐS bịảnh hưởng mạnh Điều này làm cho dòng vốn tín dụng dành cho BĐS sụt giảm.Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng vay BĐS của toàn bộ

hệ thống ngân hàng giảm từ 135.000 tỷ đồng trong tháng 4 xuống còn 115.500 tỷđồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn hệ thống Không nhữngthế, tình hình lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho nhiều khách hàng đi vay nợ

để mua nhà

Thị trường BĐS tụt dốc trước những bất lợi như vậy

Tuy nhiên, khi thị trường rơi vào thời điểm khó khăn vào cuối năm 2008 thìvào đầu năm 2009 thị trường BĐS lại có dấu hiệu ấm trở lại Điều này bắt nguồn

từ gói kích cầu hỗ trợ lãi suất cho vay 4%/ năm vào đầu năm 2009 của Chính phủtrị giá khoảng 17.000 tỷ đồng Trong năm 2010, nền kinh tế Việt Nam đã cónhững tín hiệu tích cực, thúc đẩy sự phục hồi của thị trường BĐS Các tuyến cầuđường kết nối liên vùng và một số sân bay quan trọng tại các tỉnh thành dần đượchoàn thiện và được đưa vào hoạt động, đã hỗ trợ nhất định đến thị trường BĐS ởmột số vùng Tầm khoảng giữa năm 2010 thị trường BĐS đã có sự gia tăng mạnh

về cung và cầu : ở thị trường địa ốc các nhà đầu tư tập trung vào những người cónhu cầu thực mua nhà, tập trung vào căn hộ hạng trung thay vì các căn hộ cao cấp

Tuy nhiên, sự tăng nhanh của giá vàng đã ảnh hưởng đến giao dịch BĐS và sựthiếu ổn định của tỉ giá hối đoái khiến các nhà đầu cơ và đầu tư cá nhân e ngại Tín dụng hạn chế và chi phí vay cao hơn trở thành mối quan ngại vì cả chủ đầu tư

và khách hàng gặp khó khăn trong việc huy động vốn để đầu tư các dự án nhà ở Như vậ y, giai đoạn 2008 cho đến 2010, thị trường BĐS khủng hoảng trầmtrọng, có nhiều diễn biến bất thường với các hiện tượng “đóng băng”,“ sốt giả tạo”của thị trường Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này vẫn còn có nhiều ý kiếnbàn luận nhưng nổi cộm nhất là do quá lạm dụng vào thị trường BĐS đã tạo ra mộtnền kinh tế bong bóng Và khi quả bóng này “xì hơi” đã làm cho thị trường BĐS

và nền kinh tế quốc dân lâm vào tình trạng lao đao

Đầu năm 2011, nhiều nhà đầu tư hy vọng hơn với thị trường nếu kinh tế vĩ môtiếp được duy trì ổn định, tăng trưởng thì đó sẽ là yếu tố thúc đẩy thị trưởng BĐS

đi lên Nhưng tình hình hoàn toàn ngược lại, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp tục

đà tăng từ năm 2010 tại nhiều khu vực cụ thể là những khu vực ngoại thành nhưVân Canh, Thanh Hà,… tăng nhẹ khoảng 5 - 10%, còn ở những khu vực như khuvực Sóc Sơn giá đất tăng mạnh, nhiều khu đất đẹp giá tăng đến 100 - 300% so vớinăm 2010

Nguyên nhân chủ yếu của sự kiện này được các chuyên gia dự đoán là do “còđất” và các “đội lái” tạo nên Từ khoảng giữa năm, do động thái siết chặt tín dụngcủa Ngân hàng Nhà nước, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tănggiá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợxấu tăng Giới đầu tư dường như không mặn mà với thông tin quy hoạch thủ đôđược duyệt vào tháng 7/2011 Thị trường hoàn toàn chững lại, nhiều nhà đầu tưchấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn trả nợ cho ngân hàng Hiện tượng bán phá giá thịtrường diễn ra phổ biến, nhiều dự án phải đổi chủ, chậm tiến độ và không ít doanhnghiệp vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí phải bán gấp dự án của mình

vì không đủ vốn triển khai tiếp Từ nửa cuối năm 2011, thị trường BĐS hoàn toàn

“đóng băng”, “lớp băng dày” bao phủ toàn bộ thị trường L ý giải cho hiện tượngnày có nhiều nguyên nhân :

Thứ nhất, phải kể đến yếu tố về tài chính, tiền tệ, sự khó khăn của nền kinh tế

vĩ mô Kinh tế Việt Nam nói riêng và kinh tế thế giới nói chung vẫn tiếp tục suythoái, ảm đạm

Thứ hai, là do thị trường thiếu thông tin, kém minh bạch ở tất cả các khâu.Chính vì thiếu thông tin, không minh bạch nên thị trường bị méo mó và dẫnđến tình trạng đầu tư theo phong trào Cõ lẽ chỉ có ở Việt Nam, ai cũng có thể trởthành nhà đầu tư BĐS

Thứ ba, “hiệu ứng dây chuyền” từ việc đầu cơ BĐS đã tạo nên các “cơn sốt”mua bán và làm giá BĐS tăng nhanh chóng như : bỏ tiền mua nhà đất rồi bán đivới giá cao hơn rồi lại tiếp tục sử dụng số tiền ấy để đầu tư tiếp Và khi tình trạngthiếu niềm tin và nguồn tiền bị giảm đi thì hiệu ứng này sẽ ngược lại

Thứ tư, giá BĐS đặc biệt là giá nhà ở tại các đô thị lớn quá cao so với mặtbằng thu nhập của người dân cũng như mức độ phát triển của nên kinh tế Lạmphát tăng cao làm cho những người thu nhập thấp tại các đô thị gặp khó khănnghiêm trọng

Thứ năm, niềm tin vào thị trường BĐS bị giảm sút Sự thật là giá nhà ở tạiViệt Nam đã vượt quá giá trị thực tại của nó và người dân không muốn vội mua.Nhưng người bán thì lại ngược lại, họ gặp khó khăn về tài chính và muốn nhanhchóng bán hàng ra vậy nên họ liên tục giảm giá, đồng nghĩa với việc khách hàngmuốn tiếp tục đợi giá giảm hơn nữa Đây cũng là nguyên nhân chính khiế n thịtrường bị “đóng băng” như hiện nay

Thứ sá u, nguyên nhân quan trọng nhất là do bộ máy quản lý, hệ thống phápluật và chính sách còn nhiều hạn chế, thiếu sót Thị trường phát triển quá nhanhtrong khi nhiều quy định, chính sách chỉ mang tính “chữa cháy” Cù ng với đócông tác cải cách trong việc quản lý đầu tư, xâ y dựng, bồi thường giải phóng mặtbằng, còn nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Những điều đó

đã gây cho thị trường BĐS Việt Nam gặp nhiều khó khăn

Về thị trường năm 2012, nhiều chuyên gia lạc quan cho rằng, năm nay sẽ lànăm chuyển dịch, tái cấu trúc thị trường BĐS, nhất là phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ

phát triển mạnh trước nhu cầu đòi hỏi ngày càng tăng Khả năng phân khúc này sẽ

là nhân tố giúp cho thị trường BĐS phát triển là không hề nhỏ Tuy nhiên, quýI/2012, do tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ cùng mục tiêu kiềm chế lạmphát, ổn định kinh tế vĩ mô, thị trường BĐS vẫn chưa có nhiều d ấ u hiệu chuyểnbiến tích cực; nhiều dự án giảm giá tới 20 – 30% thậm chí là 50% mà vẫn khônghấp dẫn người mua; hàng loạt dự án phải thi công cầm chừng, giãn tiến độ hay bỏ

dở chờ vốn…thế nhưng bất chấp những khó khăn về tài chính cũng như triển vọngthị trường BĐS trong thời gian tới, hàng loạt các dự án vẫn được khởi công; minhchứng rõ nhất cho sự lạc quan về thị trường BĐS 2012 là thị trường căn hộ tươnglai tại các địa phương trong cả nước vẫn tiếp tục được xây dựng mới Tại Tp.HCM

có 18.000 căn, Hà Nội là 16.000 căn, Đà Nẵng là 1.100 căn và số lượng căn hộ cógiá từ 15 - 19 triệu/m2 vẫn giao dịch Đất nền tại Bình Dương, Đồng Nai, Long Anvẫn sôi động v.vv

2.2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

2.2.1 Những thành tựu đạt được.

Thứ nhất, phát triển thị trường BĐS góp phần vào sự phát triển kinh tế, thịtrường quyền sử dụng đất đai nhanh chóng hình thành và phát triển với vai trò là tưliệu sản xuất đặc biệt, thúc đẩy nhiều ngành và lĩnh vực của nền kinh tế phát triển.BĐS có vị trí đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, ở các nước phát triển,

tỷ trọng ngành BĐS thường chiếm 20 - 30% GDP, còn ở các nước chậm phát triểncon số này là 25 - 80% Từ sau Luật đất đai năm 1993 chính thức được ban hành,thị trường BĐS nước ta luôn “nóng – lạnh” bất thường nhưng chúng ta vẫn thấyđược ảnh hưởng mạnh mẽ từ BĐS đến sự phát triển của nhiều ngành sản xuất vàtoàn bộ nền kinh tế

Thị trường BĐS phát triển thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của ngành xâydựng và ngành sản xuất vật liệu xây dựng Theo số liệu của Tổng cục thống kê,năm 1980, số lao động thường xuyên trong lĩnh vực xây dựng là 546,7 nghìn ngườithì tới năm 2000 đã là 1.040,4 nghìn; năm 2001 tăng lên 1.291,7 nghìn và đến nay