CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.2.1. Những thành tựu đạt được
Thứ nhất, phát triển thị trường BĐS góp phần vào sự phát triển kinh tế, thị trường quyền sử dụng đất đai nhanh chóng hình thành và phát triển với vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt, thúc đẩy nhiều ngành và lĩnh vực của nền kinh tế phát triển. BĐS có vị trí đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, ở các nước phát triển, tỷ trọng ngành BĐS thường chiếm 20 - 30% GDP, còn ở các nước chậm phát triển con số này là 25 - 80%. Từ sau Luật đất đai năm 1993 chính thức được ban hành, thị trường BĐS nước ta ln “nóng – lạnh” bất thường nhưng chúng ta vẫn thấy được ảnh hưởng mạnh mẽ từ BĐS đến sự phát triển của nhiều ngành sản xuất và toàn bộ nền kinh tế.
Thị trường BĐS phát triển thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của ngành xây dựng và ngành sản xuất vật liệu xây dựng. Theo số liệu của Tổng cục thống kê, năm 1980, số lao động thường xuyên trong lĩnh vực xây dựng là 546,7 nghìn người thì tới năm 2000 đã là 1.040,4 nghìn; năm 2001 tăng lên 1.291,7 nghìn và đến nay
đã thu hút xấp xỉ 2 triệu lao động. Còn với ngành sản xuất vật liệu xây dựng, tuy không thay đổi dễ dàng và bất chợt nhưng vẫn có thể nhận thấy rõ qua diễn biến về vai trị của ngành trong tồn bộ nền sản xuất công nghiệp.
Theo thống kê, tỷ trọng của ngành sản xuất vật liệu xây dựng nước ta đã tăng từ 7,1% giá trị sản lượng công nghiệp (năm 1990) lên 7,5% và đến năm 1995 là 8,5%. Nhưng sau đó các năm kế sau thì lại giảm dần, năm 2000 chỉ còn 6,4% và năm 2005 là 5,5%; giai đoạn 2007 – 2008 là 5,8%; giai đoạn 2010 – 2011 nhìn chung khơng thay đổi nhiều ở mức khoảng 5,6%. Như vậy, có thể thấy sự tăng giảm này gắn liền với những trạng thái “nóng lên” hay “nguội đi” của thị trường BĐS.
Ngồi ra sự phát triển của thị trường BĐS cịn kích thích các ngành sản xuất khác phát triển như ngành sản xuất thép xây dựng, ngành sản xuất đồnội thất,… Đồng thời sự phát triển của thị trường BĐS trong thời gian vừa qua ở nước ta còn kéo theo hàng loạt ngành dịch vụ liên quan trực tiếp đến nó như các ngành tư vấn thiết kế, mơi giới, cầm cố, thế chấp tín dụng BĐS v.vv..
Thứ hai, phát triển thị trường BĐS thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư trong và ngoài nước vào đầu tư và phát triển BĐS, đóng góp phần lớn vào sự phát triển kinh tế của đất nước.
Vào các năm 1991, 1992 các dự án đầu tư vào nước ta khoảng gần 200 dự án/năm. Nhưng tới năm 1993, với sự xuất hiện chính thức của thị trường BĐS, số dự án đăng ký đã tăng lên đến 274 dự án và số vốn thực hiện đã tăng lên hơn 1 tỷ USD.
Suốt giai đoạn 1994 – 1996, trong thời kỳ thị trường BĐS phát triển mạnh, mỗi năm nước ta kêu gọi được 420 dự án với số vốn bình quân thực hiện được hơn 2,5 tỷ USD.
Tuy nhiên, khi thị trường “đóng băng” thì số dự án cũng giảm dần và việc giải ngân các dự án đã đăng ký cũng chậm lại. Giai đoạn đỉnh cao đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS là giai đoạn 2007 – 2010. Cụ thể, số liệu của Tổng cục thống kê năm 2007, FDI vào Việt Nam đạt 20,3 tỷ USD, trong đó đầu tư vào thị trường
BĐS chiếm 24,63% đạt 5 tỷ USD; đầu năm 2008, tỷ lệ đầu tư vào thị trường BĐS tăng kỷ lục từ trước đến nay, chiếm hơn 90% nguồn vốn FDI vào Việt Nam, đạt 4,527 tỷ USD trong tổng số 5,150 tỷ USD của FDI; năm 2010, lĩnh vực kinh doanh BĐS dẫn đầu với số vốn đăng ký đạt 6,8 tỷ USD, bao gồm 6,7 tỷ USD vốn đăng ký mới và 0,1 tỷ USD vốn tăng thêm; năm 2011, tổng số vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm là 845,6 triệu USD, chiếm 5,8% trong tổng số 14,696 tỷ USD vốn đăng ký FDI.
Mặc dù có những thăng trầm nhưng thị trường BĐS đã tạo ra những bước đà quan trọng cho nền kinh tế. Nó đã góp phần khai thơng kênh chuyển hóa BĐS thành tài sản tài chính để huy động thêm nguồn lực kinh tế vào phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế phát triển, kêu gọi và thực hiện được các dự án đầu tư. Đây chính là một trợ lực khơng thể thiếu để Việt Nam chuyển đổi thành cơng sang một nước có nền kinh tế thị trường.
Thứ ba, tạo điều kiện thuận lợi cho việc bố trí s p xếp, phân bố lại sản xuất kinh doanh từng bước chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng CNH, HĐH.
Nước ta đi lên chủ nghĩa xã hội từ một nền kinh tế phổ biến là sản xuất nhỏ, cơ sở vật chất kỹ thuật ngh o nàn, lạc hậu, phân bố rải rác; đại bộ phận lao động là lao động thủ công, năng suất thấp; trình độ tổ chức và quản lý nền kinh tế cịn yếu. Trong điều kiện đó buộc nước ta phải tổ chức lại, phân cơng lại lao động xã để từng bước phát triển kinh tế xã hội tránh sự tụt hậu với các nước khác. Năm 1993, Luật đất đai được ban hành, thị trường BĐS xuất hiện và phát triển, việc sắp xếp bố trí và phân bố lại sản xuất được tiến hành thuận lợi hơn so với trước đó. Các cơ sở kinh doanh thơng qua thị trường BĐS có thể mở rộng cơ sở hoạt động như mua thêm đất của các cá nhân, cơ quan kế cận; sát nhập các cơ sở sản xuất khác nhau. Nhiều cơ sở hốn đổi vị trí để khơng làm ảnh hưởng đến cộng đồng dân cư xung quanh hoặc để phù hợp với yêu cầu phát triển của mình.
Cùng với đó thị trường BĐS cũng tạo điều kiện quan trọng cho việc chuyển dịch cơ cấu. Thơng qua thị trường BĐS, người ta có thể chuyển hướng nhanh chóng một vùng cơng nghiệp lạc hậu thành một vùng công nghiệp mới; biến một
khu dân cư thành một trung tâm đô thị,… Đây là thực tế phổ biến ở các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hải Phịng. Các vùng ngoại ơ của các thành phố nhanh chóng chuyển thành các khu đơ thị lớn như Mỹ Đình, Ciputra và cùng với sự xuất hiện của chuỗi siêu thị lớn Metro, BigC là minh chứng cho việc chuyển dịch cơ cấu.
Thứ tư, thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống pháp luật từng bước được cải thiện, quản lý Nhà nước và tổ chức nền kinh tế thị trường đang ngày càng được cải thiện để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập.
Từ những quy định có phần cởi mở hơn trong Luật đất đai 1987, so với Hiến pháp 1980 (nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức), thị trường BĐS nước ta có điều kiện khởi động. Nhưng phải tới Luật đất đai 1993 với việc công nhận quyền của người sử dụng đất, thị trường BĐS mới thực sự hình thành và phát triển. Nhưng sau đó để tạo điều kiện tốt hơn cho thị trường BĐS nước ta liên tục sửa đổi, bổ sung pháp luật về đất đai bằng các Luật năm 1998 rồi 2001 và 2003. Theo luật đất đai năm 2003, “quyển sử dụng đất” mới được coi là một loại hàng hóa đặc biệt. Các hành lang pháp lý khác cũng được đẩy mạnh, việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh. Các quy định về giá đất, về tính đền bù thiệt hại khi thu hồi đất được ban hành v.vv..
Các thể chế áp dụng đối với thị trường BĐS cũng đang được nghiên cứu, soạn thảo, bổ sung, sửa đổi phù hợp với điều kiện thị trường. Trong một thời gian ngắn nữa, hàng loạt quy chế như: về thế chấp BĐS, mua trả góp BĐS, cho thuê BĐS cũng như các quy chế về hành nghề định giá và môi giới BĐS, về hành nghề kinh doanh BĐS, về hành nghề quản lý BĐS,.. sẽ được ban hành. Các cơ chế giao dịch và hoạt động giao dịch sẽ được chấn chỉnh và quy định lại.
Thứ năm, thị trường BĐS là nguồn thu quan trọng cho Ngân sách nhà nước. Theo thống kê trong giai đoạn 1996-2000, các khoản thu ngân sách liên quan tới nhà đất bình quân mỗi năm là khoảng 4.645 tỷ đồng. Trong đó riêng khoản thu do cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mỗi năm đã là khoảng 973 tỷ đồng. Trong giai đoạn từ 2003-2007 bình quân mỗi năm thu ngân sách từ BĐS là gần 9 nghìn tỷ
đồng. Theo số liệu của Bộ Tài chính, nếu trong giai đoạn 2006-2010, các khoản thu từ đất đai chiếm 13-18% tổng thu nội địa (trừ dầu thô). Rõ ràng các số thu này đều sẽ tăng lên đáng kểnếu các giao dịch ngầm được kiểm soát.
Năm 2011, thống kê “thu tiền sử dụng đất” là 30.000 tỷ đồng. Về quy mơ dự tốn thu nội địa năm 2011, có 17 địa phương đạt trên 3.000 tỷ đồng, trong đó 11 địa phương thu trên 5.000 tỷ đồng, tăng 1 địa phương so với ước thực hiện năm 2010 (Khánh Hoà); 29 địa phương thu đạt từ 1.000 - 3.000 tỷ đồng, tăng 4 địa phương so với ước thực hiện năm 2010 (Sơn La, Quảng Bình, Phú Yên, Kon Tum); 12 địa phương thu đạt từ 500 - 1.000 tỷ đồng; chỉ còn 5 địa phương thu dưới 500 tỷ đồng, giảm 1 địa phương (Ninh Thuậ n) so với ước thực hiện năm 2010.
Thứ sáu, thị trường BĐS góp phần giải quyết việc làm, nâng cao năng suất lao động.
Theo dõi bảng số liệu dưới đây, ta có thể thấy số lượng và quy mô DN trong hai ngành xây dựng và kinh doanh BĐS được thể hiện như sau:
Bảng 2.1. Một số chỉ tiêu về doanh nghiệp tính đến ngày 31/12/2009
Cả nước Hà Nội Tp. HCM
Tổng số doanh nghiệp
Số doanh nghiệp 248.842 48.455 78.022
Số lao động (người) 8.921.535 1.384.025 1.897.370 Vốn sản xuất kinh doanh bình quân (tỷ đồng) 8.803.321 1.741.744 2.213.862 Doanh thu thuần (tỷ đồng) 5.956.245 1.072.799 1.848.617 Ngành xây dựng
Số doanh nghiệp 35.727 6.576 10.596
Số lao động (người) 1.382.660 203.673 302.474
Vốn sản xuất kinh doanh bình quân (tỷ đồng) 743.484 136.252 173.184 Doanh thu thuần (tỷ đồng) 372.888 53.705 92.400 Ngành kinh doanh bất động sản
Số doanh nghiệp 4.038 822 1.324
Số lao động 65.125 55.942 84.080
Vốn sản xuất kinh doanh bình quân (tỷ đồng) 440.321 61.275 77.884
Doanh thu thuần (tỷ đồng) 90.606 19.620 33.808
Như vậy, trong tổng số DN được điều tra có tới 4.038 DN hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, chiếm 1,6 % trong tổng số DN, số lao động và số vốn sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực BĐS chiếm lần lượt là 0,73% và 5% trên tổng số lao động và vốn sản xuất kinh doanh; doanh thu thuần năm 2009 đạt 90.606 tỷ chiếm 1,52% tổng doanh thu thuần. Như vậy, có thể thấy hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta còn nhỏ bé, nhiều chỉ tiêu chỉ bằng nửa ngành xây dựng và có tỷ trọng nhỏ hơn so với tổng số DN đang hoạt động. Quy mơ bình qn cho một DN hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng hết sức khiêm tốn: lao động bình quân/DN là 16 người, vốn kinh doanh bình quân/DN là 109 tỷ, doanh thu thuần bình quân/ DN năm 2009 là 22,43 tỷ. Tuy thị trường BĐS vẫn còn nhỏ bé, sơ khai nhưng hứa hẹn nhiều sự phát triển trong tương lai.
Thứ bảy, thị trường BĐS phát triển góp phần nâng cao đời sống nhân dân. Với sự phát triển của các DN hoạt động kinh doanh BĐS trong thời gian qua đã làm tăng diện tích nhà ở nói chung và diện tích nhà ở bình qn đầu người nói riêng.
Tính đến năm 2010 diện tích bình quân nhà ở đầu người là 17,2 m2, trong đó diện tích bình qn tại khu vực đơ thị là 20,0 m2, ở khu vực nông thôn là 16,1 m2. Đến năm 2011, diện tích nhà ở bình qn đầu người của cả nước là 16,7 m2, trong đó diện tích nhà ở bình qn đầu người của thành thị cao gần gấp rưỡi nông thôn, tương ứng là 19,2 và 15,7 m2. Theo dõi trong bảng số liệu sau:
Bảng 2.2. Thống kê nhà ở năm 2007 - 2010.
Đơn vị 2007 2010
Toàn quốc
Dân số Người 85.154.900 86.927.700
Tổng diện tích nhà m2 943.154.500 1.495.156.440 Diện tích bình qn/người m2 /người 11,08 17,2
Đơ thị
Dân số Người 24.418.300 26.224.400
Đơn vị 2007 2010
Diện tích bình qn/người m2 11,43 20,0
Nơng thơn
Dân số Người 60.736.600 60.703.300
Tổng diện tích nhà m2 664.514.300 977.323.130 Diện tích bình qn/người m2 /người 10,94 16,1 Tuy các chỉ số này đã được cải thiện nhiều song có thể nói nó vẫn đứng ở mức thấp so với các nước trong khu vực. Mức diện tích nhà bình qn trên đầu người còn thấp song năng lực xây dựng nhà mới hiện nay chưa cao. Diện tích xây mới nhà ở năm 2010 so với 2007 là hơn 550 triệu m2, bình quân mỗi năm trong giai đoạn này là khoảng 137,5 triệu m2 diện tích nhà ở được xây mới.