CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.2. GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT
3.2.3. Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, tái cấu trúc DN, điều chênh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh tốn.
Trong tình hình hiện nay DN phải tự biết thay đổi chính mình. Điều các DN cần bây giờ chính là phải biết “chỉnh đốn” lại hệ thống DN, thanh lọc lại nhân sự,
cắt giảm các chi phí khơng cần thiết,… Ngoài ra DN cần phải biết điều chỉnh lại cơ cấu kinh doanh hướng đến những đối tượng khách hàng mục tiêu, điển hình đó là phân khúc nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp và trung bình, với diện tích vừa phải với giá từ 500 triệu đến trên dưới 1 tỷ đồng. Trong giai đoạn 2007 – 2010 các DN chạy đua cho các sản phẩm cao cấp, với những mức giá trên trời. Thông thường, ở các nước phát triển giá một căn nhà gấp khoảng 4 đến 5 lần thu nhập trung bình của người lao động trong 1 năm, nhưng đó là với mức thu nhập lên đến hàng chục nghìn USD/năm.
Cịn đối với người dân Việt Nam chỉ có mức thu nhập khoảng 2.000 USD/năm thì những căn hộ có giá vài tỷ đến vài chục tỷ như vậy khả năng mua là không thể, nhưng dân số càng ngày càng tăng và nhu cầu nhà ở cũng sẽ tăng theo. Do đó, phân khúc căn hộ bình dân sẽ là phân khúc tạo được sức hút lớn cho thị trường bởi sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Ðiều này sẽ rút ngắn khoảng cách cung - cầu chưa tương xứng hiện nay.
Thứ hai, các DN cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phầm, từ đó cạnh tranh về giá, về chất lượng, về sự khác biệt và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng.
Tại thời điểm này, hạ giá thành xây dựng nhà được coi là một trong những giải pháp “phá băng” thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo nhận định của ông Nguyễn Quang Cung, Tổng thư ký Hội Vật liệu xây dựng Việt Nam, các doanh nghiệp xây dựng trong nước chưa mặn mà với việc hạ giá thành. Các giải pháp kỹ thuật mới có thể giúp giảm mạnh giá thành xây dựng tới 30% - 40%. Thế nhưng, dường như các DN cịn e ngại, khơng dám mạnh dạn ứng dụng các giải pháp kỹ thuật mới trong xây dựng. Nhiều chuyên gia cho rằng, để xây dựng được những căn hộ giá rẻ không phải giảm vật tư, giảm chất lượng cơng trình mà chính là đột phá về cơng nghệ. Hơn nữa, Việt Nam đang là một thị trường tiềm năng và là điểm đến cho những dự án đầu tư nước ngồi đổ vốn trong tương lai. Vì thế, trong tương lai thị trường sôi động trở lại, nhà đầu tư Việt Nam phải biết chuẩn bị trước và chú trọng
sử dụng các cơng nghệ mới trong q trình xây dựng cơng trình để giảm chi phí xây dựng, giảm giá thành sản phẩm, đưa ra mức giá có khả năng cạnh tranh. Điều này sẽ giúp sản phẩm của họ hướng đến được những người dân có nhu cầu thực và khơng làm lãng phí tài ngun.
Thứ ba, doanh nghiệp cần phải đa dạng hóa các kênh huy động vốn khác ngồi nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng.
Thị trường BĐS không thể lúc nào cũng phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng được. Chỉ riêng với tình hình kinh tế hiện nay, các ngành đều cần đến nguồn vốn từ ngân hàng, nếu vậy chỉ cần có một “nhất cử, nhất động” từ đây có thể ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường. Chính vì thế, để đảm bảo nguồn vốn các doanh nghiệp BĐS cần thực hiện các giải pháp:
Một là, tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án BĐS. Việc Nhà nước thắt chặt tín dụng, cũng như lãi suất ngân hàng quá cao mà rủi ro trong thị trường BĐS hiện nay quá lớn vậy nên để vượt qua khó khăn, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã chọn cách liên doanh, liên kết với nhau. Giới kinh doanh địa ốc cho rằng, đây là hướng đi cần thiết trong bối cảnh hiện nay nhằm tạo nên sức mạnh, cùng nhau vượt qua khó khăn và phát triển. Việc hợp tác này sẽ giúp các DN tận dụng được những lợi thế của nhau như: nguồn vốn, năng lực quản lý, cơng nghệ…góp phần mở rộng hoạt động kinh doanh, đẩy nhanh tiến độ, rút ngắn thời gian xây dựng, giảm chi phí, nâng cao chất lượng sản phẩm và tăng lợi nhuận trong các dự án đầu tư hợp tác giữa hai bên.
Hai là, tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thơng qua hợp đồng góp vốn.
Nếu nói đây là một giải pháp khó thì cũng khơng sai bởi vì thị trường BĐS đang trong thời kỳ khó khăn. Sự suy giảm này là hệ quả từ sự phát triển chộp giật, thiếu chiều sâu, làm mất đi những yếu tố bền vững, vốn và các nguồn lực khác… đặc biệt niềm tin của khách hàng vào thị trường này đã mất dần. Việc mất niềm tin của khách hàng khiến cho việc huy động nguồn vốn từ đối tượng này là rất khó. Tuy nhiên đây vẫn là nguồn vốn cần thiết và đem lại lợi ích cho đôi bên. Để làm
được điều này doanh nghiệp BĐS cần tôn trọng khách hàng hơn, tiếp thị BĐS cũng phải tơn trọng sự thật, nói được thì phải làm được, có như vậy mới thuyết phục được người mua.
Ba là, đối với các chủ dự án, DN đang thực hiện dự án BĐS cần tăng cường huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng (là các chủ đầu tư các căn hộ, các chủ đầu tư thứ cấp...), hạ giá thành đấu thầu sản phẩm, thúc đẩy hồn thiện nền móng để đáp ứng yêu cầu pháp luật để có thể huy động tiền ứng trước từ các nhà đầu tư tiềm năng. Hiện nay, hầu hết các DN đầu tư kinh doanh BĐS, nguồn tiền từ các nhà đầu tư tiềm năng là rất lớn nhưng chưa được khai thác và tận dụng.
Bốn là, cần tăng cường các kênh để huy động từ các giao dịch với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp. Các DN thầu lại dự án dưới dạng nhà thầu phụ hoặc nhượng lại dự án, hoặc liên doanh liên kết. Trong bối cảnh hiện nay, việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, liên doanh, liên kết tạo tiềm lực để dứt điểm từng cơng trình, quay vịng vốn, thu hút thêm nguồn lực từ bên ngồi thị trường BĐS là một trong những giải pháp rất cần được bản thân các chủ thể đầu tư chủ động thực hiện. Đây là lúc cần hợp lực để tạo đột phá cho thị trường BĐS.
Năm là, cần huy động các nguồn lực tài chính, tiền tệ thơng qua các giải pháp như tái thế chấp, phát hành trái phiếu, phát hành các cơng cụ tài chính để huy động vốn cho thị trường BĐS. Giải pháp này cần có sự phối hợp của cả Nhà nước, DN và các nhà đầu tư tiềm năng. Kênh huy động này có tiềm năng rất lớn, nhưng tại thời điểm hiện tại chưa có khung pháp lý cho vận hành. Vì vậy, cần có sự phối hợp của các cơ quan hữu quan để tạo môi trường pháp lý cho những kênh tài chính mới cho thị trường BĐS.
Sáu là, vay vốn từ các quỹ đầu tư và liên doanh với nước ngoài. Đây là một xu hướng mới với vòng đời quỹ nhất định và đảm bảo dòng tiền trong khoảng thời gian đó. Kênh huy động vốn này sẽ hiệu quảnếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngồi. Ngồi nguồn tài chính ln dồi dào, họ cịn đóng góp vào việc xây dựng DN, tư vấn chiến lược, giới thiệu nhân sự chuyên nghiệp chứ không đơn thuần là đầu tư vào cổ phiếu của DN đó.
Do đó, sự có mặt của các quỹ nổi tiếng với tư cách là cổ đông lớn sẽ làm tăng giá trị cổ phiếu của công ty.
Do vậy, bản thân các DN BĐS cần xác định nhu cầu, lên kế hoạch về vốn cho các giai đoạn một cách cụ thể và rõ ràng, tạo thuận lợi cho việc huy động vốn đầu tư từ nguồn FDI. Đồng thời, cần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI vào thị trường BĐS thông qua cơ chế nhà đầu tư nước ngoài phải đưa tiền thực của họ vào đầu tư, không được tạo lợi nhuận trên chính nguồn vốn huy động trong nước. Thực tế: dựa vào quá trình đầu tư từ FDI vào Việt Nam từ năm 2000, mức độ chênh lệch giữa dòng vốn đầu tư cam kết và vốn thực tế rất lớn. Điều này cho thấy nền kinh tế nước ta vẫn còn chưa ổn định và chưa đáp ứng được các yêu cầu khắt khe của một số quỹ đầu tư nước ngồi. Theo dự báo, có thể trong vịng 5 năm nữa, lượng vốn FDI vào Việt Nam vẫn sẽ có nguy cơ giảm.
Ngồi ra, cần tận dụng nguồn tín dụng giá rẻ của những ngân hàng nước ngoài, vốn rất quan tâm đến khách hàng là các DN địa ốc. Lãi suất cho vay tại các ngân hàng này thường chỉ từ 4 - 5%/năm, thấp hơn nhiều so các ngân hàng trong nước. Việc cho phép thực hiện cơ chế thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng nước ngoài khá phức tạp nhưng rất cần thiết nhằm giải quyết bài toán vốn cho các DN hiện nay.
Do vậy, khi muốn tiến đến hướng kêu gọi vốn từ FDI, các DN phải có lợi thế cạnh tranh và phải chứng minh được tiềm lực tài chính mạnh, chiến lược kinh doanh khả thi, cũng như sự tăng trưởng cao. Ngoài ra, đối tác nước ngồi thường có những phân tích rất kỹ về năng lực, quy mơ, tính khả thi của dự án. Đơi khi trong q trình hợp tác sẽ xuất hiện những bất đồng trong quản trị DN, văn hóa kinh doanh và nguồn nhân lực hiện tại.