CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1. CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1.4. Giai đoạn từ năm 2007 nay
Đến cuối năm 2007 “cơn sốt thứ ba” có dấu hiệu bắt đầu. Lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Sốt giá nhà đất tăng cao hơn và lan rộng. Đợt sốt giá nhà đất lần này khơng bình thường mà có dấu hiệu “bệnh tật” của thị trường BĐS. Sự thiếu công khai minh bạch của thị trường BĐS
nước ta vốn là một khuyết tật lớn nhiều năm nay. Có những lực lượng giao dịch khơng chính thức lên đến 80% tổng lượng của thị trường. Việc cơng khai hóa nguồn cung nhà ở của các dự án vẫn chưa được thực hiện. Trong 3 năm từ 2005 đến 2007 nền kinh tế nước ta tăng trưởng liên tục, tăng trưởng GDP đều vượt 8% và đánh dấu là việc gia nhập WTO . Việc gia nhập WTO đã làm cho các dòng vốn nước ngoài đầu tư vào Việt Nam tăng mạnh cũng như phát triển tín dụng đang theo đà lên nhanh chóng ở trong nước. Năm 2007 tăng trưởng tín dụng lên tới hơn 50% tạo điều kiện cho việc huy động vốn đầu tư kinh doanh đẩy manh việc phát triển BĐS.
Các chuyên gia đề u cho rằng hội nh ập đem nguồn vốn đầu tư chính thức và khơng chính thức ồ ạt đổ vào Việt Nam, một phần không nhỏ của nguồn vốn này đổ vào thị trường BĐS, đã gây ra những cơn sốt đất. Năm 2007 hàng trăm quỹ đầu tư có vốn hàng tỷ USD đã đổ vốn vào hàng loạt dự án xây dựng văn phòng cho thuê, khách sạn cao cấp và một số dự án phát triển các khu đô thị mới. Trong khi đó, quỹ đất của các thành phố lớn gần như khơng phát triển thêm nhiều. Do đó, tình trạng khan hiếm quỹ đất là điều tất nhiên dẫn đến giá đất liên tục leo thang. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc “sốt giá” BĐS vào thời gian này là :
Thứ nhất, nguồn vốn FDI vào Việt Nam tăng mạnh tạo nên tăng trưởng kinh tế ấn tượng trong các năm 2003 - 2007.
Thứ hai, trong năm 2006 - 2007, có thể xem là năm khá huy hồng đối với thị trường chứng khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ thị trường chứng khoán. Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng chứng khoán chuyển dịch sang thị trường BĐS.
Thị trường cuối năm 2007 đầu năm 2008 diễn biến ngày càng phức tạp . Theo khảo sát của một số sàn giao dịch và tạp chí thị trường BĐS của các khu vực thành phố vào thời điểm trên đều tăng 71-212,5% so với quý 1/2007. Tình trạng lạm phát bắt đầu tăng cuối năm 2007 đã đánh dấu chấm hết cho cơn “sốt” BĐS lần thứ 3.
Năm 2008 là năm thị trường BĐS có nhiều biến động mạnh và phải đương đầu với hàng loạt vấn đề. Cùng với thời điểm ấy khủng hoảng tài chính thế giới
ngày càng trầm trọng ảnh hưởng đến nền kinh tế Việt Nam . Các nguồn vốn nước ngoài ngừng chảy vào Việt Nam cùng với lạm phát bùng nổ khiến Nhà nước phải liên tục ban hành các chính sách tài chính gây tác động mạnh đến thị trường BĐS. Việc siết chặt tín dụng dẫn đến giảm giá, mất khách, vắng bóng nhà đầu tư trên sàn BĐ S, lượng giao dịch giảm rõ r ệ t . Tháng 4/2008 - một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, trên thị trường bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy, kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm. Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân khoảng 50 - 60% giá trị so với thời điểm sốt - tỷ lệ chưa từng có trước đó . Nhiều doanh nghiệp BĐS bên bờ vực phá sản còn nợ xấu ngân hàng có nguy cơ tăng vọt .
Thêm và o đó, thơng tin Bộ ây dựng dự kiến đánh thuế lũy tiến vào nhà đất và ngân hàng áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng BĐS đã khiến thị trường BĐS bị ảnh hưởng mạnh. Điều này làm cho dịng vốn tín dụng dành cho BĐS sụt giảm. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng vay BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135.000 tỷ đồng trong tháng 4 xuống còn 115.500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn hệ thống. Khơng những thế, tình hình lãi suất tăng cao cịn gây khó khăn cho nhiều khách hàng đi vay nợ để mua nhà.
Thị trường BĐS tụt dốc trước những bất lợi như vậy .
Tuy nhiên, khi thị trường rơi vào thời điểm khó khăn vào cuối năm 2008 thì vào đầu năm 2009 thị trường BĐS lại có dấu hiệu ấm trở lại. Điều này bắt nguồn từ gói kích cầu hỗ trợ lãi suất cho vay 4%/ năm vào đầu năm 2009 của Chính phủ trị giá khoảng 17.000 tỷ đồng . Trong năm 2010, nền kinh tế Việt Nam đã có những tín hiệu tích cực, thúc đẩy sự phục hồi của thị trường BĐS. Các tuyến cầu đường kết nối liên vùng và một số sân bay quan trọng tại các tỉnh thành dần được hoàn thiện và được đưa vào hoạt động, đã hỗ trợ nhất định đến thị trường BĐS ở một số vùng . Tầm khoảng giữa năm 2010 thị trường BĐS đã có sự gia tăng mạnh về cung và cầu : ở thị trường địa ốc các nhà đầu tư tập trung vào những người có nhu cầu thực mua nhà, tập trung vào căn hộ hạng trung thay vì các căn hộ cao cấp .
Tuy nhiên, sự tăng nhanh của giá vàng đã ảnh hưởng đến giao dịch BĐS và sự thiếu ổn định của tỉ giá hối đoái khiến các nhà đầu cơ và đầu tư cá nhân e ngại . Tín dụng hạn chế và chi phí vay cao hơn trở thành mối quan ngại vì cả chủ đầu tư và khách hàng gặp khó khăn trong việc huy động vốn để đầu tư các dự án nhà ở .
Như vậ y, giai đoạn 2008 cho đến 2010, thị trường BĐS khủng hoảng trầm trọng, có nhiều diễn biến bất thường với các hiện tượng “đóng băng”,“ sốt giả tạo” của thị trường. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này vẫn cịn có nhiều ý kiến bàn luận nhưng nổi cộm nhất là do quá lạm dụng vào thị trường BĐS đã tạo ra một nền kinh tế bong bóng. Và khi quả bóng này “xì hơi” đã làm cho thị trường BĐS và nền kinh tế quốc dân lâm vào tình trạng lao đao .
Đầu năm 2011, nhiều nhà đầu tư hy vọng hơn với thị trường nếu kinh tế vĩ mơ tiếp được duy trì ổn định, tăng trưởng thì đó sẽ là yếu tố thúc đẩy thị trưởng BĐS đi lên. Nhưng tình hình hồn tồn ngược lại, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp tục đà tăng từ năm 2010 tại nhiều khu vực cụ thể là những khu vực ngoại thành như Vân Canh, Thanh Hà,… tăng nhẹ khoảng 5 - 10%, còn ở những khu vực như khu vực Sóc Sơn giá đất tăng mạnh, nhiều khu đất đẹp giá tăng đến 100 - 300% so với năm 2010.
Nguyên nhân chủ yếu của sự kiện này được các chun gia dự đốn là do “cị đất” và các “đội lái” tạo nên. Từ khoảng giữa năm, do động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vịng xốy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng. Giới đầu tư dường như không mặn mà với thông tin quy hoạch thủ đô được duyệt vào tháng 7/2011. Thị trường hoàn toàn chững lại, nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn trả nợ cho ngân hàng. Hiện tượng bán phá giá thị trường diễn ra phổ biến, nhiều dự án phải đổi chủ, chậm tiến độ và khơng ít doanh nghiệp vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí phải bán gấp dự án của mình vì khơng đủ vốn triển khai tiếp . Từ nửa cuối năm 2011, thị trường BĐS hồn tồn “đóng băng”, “lớp băng dày” bao phủ toàn bộ thị trường. L ý giải cho hiện tượng này có nhiều nguyên nhân :
Thứ nhất, phải kể đến yếu tố về tài chính, tiền tệ, sự khó khăn của nền kinh tế vĩ mơ. Kinh tế Việt Nam nói riêng và kinh tế thế giới nói chung vẫn tiếp tục suy thoái, ảm đạm .
Thứ hai, là do thị trường thiếu thông tin, kém minh bạch ở tất cả các khâu. Chính vì thiếu thơng tin, khơng minh bạch nên thị trường bị méo mó và dẫn đến tình trạng đầu tư theo phong trào. Cõ lẽ chỉ có ở Việt Nam, ai cũng có thể trở thành nhà đầu tư BĐS .
Thứ ba, “hiệu ứng dây chuyền” từ việc đầu cơ BĐS đã tạo nên các “cơn sốt” mua bán và làm giá BĐS tăng nhanh chóng như : bỏ tiền mua nhà đất rồi bán đi với giá cao hơn rồi lại tiếp tục sử dụng số tiền ấy để đầu tư tiếp. Và khi tình trạng thiếu niềm tin và nguồn tiền bị giảm đi thì hiệu ứng này sẽ ngược lại .
Thứ tư, giá BĐS đặc biệt là giá nhà ở tại các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức độ phát triển của nên kinh tế. Lạm phát tăng cao làm cho những người thu nhập thấp tại các đơ thị gặp khó khăn nghiêm trọng .
Thứ năm, niềm tin vào thị trường BĐS bị giảm sút. Sự thật là giá nhà ở tại Việt Nam đã vượt quá giá trị thực tại của nó và người dân khơng muốn vội mua. Nhưng người bán thì lại ngược lại, họ gặp khó khăn về tài chính và muốn nhanh chóng bán hàng ra vậy nên họ liên tục giảm giá, đồng nghĩa với việc khách hàng muốn tiếp tục đợi giá giảm hơn nữa . Đây cũng là ngun nhân chính khiế n thị trường bị “đóng băng” như hiện nay.
Thứ sá u, nguyên nhân quan trọng nhất là do bộ máy quản lý, hệ thống pháp luật và chính sách cịn nhiều hạn chế, thiếu sót. Thị trường phát triển quá nhanh trong khi nhiều quy định, chính sách chỉ mang tính “chữa cháy” . Cù ng với đó cơng tác cải cách trong việc quản lý đầu tư, xâ y dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng,.. cịn nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện. Những điều đó đã gây cho thị trường BĐS Việt Nam gặp nhiều khó khăn.
Về thị trường năm 2012, nhiều chuyên gia lạc quan cho rằng, năm nay sẽ là năm chuyển dịch, tái cấu trúc thị trường BĐS, nhất là phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ
phát triển mạnh trước nhu cầu đòi hỏi ngày càng tăng. Khả năng phân khúc này sẽ là nhân tố giúp cho thị trường BĐS phát triển là không hề nhỏ . Tuy nhiên, quý I/2012, do tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ cùng mục tiêu kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mơ, thị trường BĐS vẫn chưa có nhiều d ấ u hiệu chuyển biến tích cực; nhiều dự án giảm giá tới 20 – 30% thậm chí là 50% mà vẫn khơng hấp dẫn người mua; hàng loạt dự án phải thi công cầm chừng, giãn tiến độ hay bỏ dở chờ vốn…thế nhưng bất chấp những khó khăn về tài chính cũng như triển vọng thị trường BĐS trong thời gian tới, hàng loạt các dự án vẫn được khởi công; minh chứng rõ nhất cho sự lạc quan về thị trường BĐS 2012 là thị trường căn hộ tương lai tại các địa phương trong cả nước vẫn tiếp tục được xây dựng mới. Tại Tp.HCM có 18.000 căn, Hà Nội là 16.000 căn, Đà Nẵng là 1.100 căn và số lượng căn hộ có giá từ 15 - 19 triệu/m2 vẫn giao dịch. Đất nền tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An vẫn sơi động v.vv..