CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1. CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1.1. Giai đoạn trước năm 1993
Ở nước ta, trước thời kỳ đổi mới (1986), thị trường BĐS không tồn tại về mặt pháp lý, Nhà nước chưa có văn bản pháp lý nào nên các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau và tự thỏa thuận giá cả. Đây thường là giao dịch có phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở và chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoả hồng nhưng khơng có cơ sở pháp lý thích hợp.
Sau năm 1986, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần, nhu cầu về hình thành một thị trường BĐS là yếu tố khách quan.
Nhằm cụ thể hoá hơn nữa chế độ sở hữu đất đai, khắc phục tình trạng quản lý và khai thác đất đai kém hiệu quả trong suốt thời gian dài kể từ khi ban hành Hiến pháp 1980, ngày 29/12/ 1987 Luật đất đai đã được Quốc hội thông qua. Đây là sự kiện quan trọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai trên nền tảng Hiến pháp, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của xã hội. Sau khi Luật đất đai được ban hành, hàng loạt văn bản pháp quy phục vụ cho việc thi hành đạo luật quan trọng này lần lượt ra đời từ các cơ quan TW cho đến các cơ quan địa phương. Trung ương Đảng cũng có một số Chỉ thị, Nghị quyết chỉ đạo việc thi hành Luật đất đai và giải quyết các vấn đề cấp bách về ruộng đất mang tính lịch sử. Thí dụ như Nghị quyết 10/NQ -TW ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị về đổi mới quản lý kinh tế nơng nghiệp đã khẳng định "các hộ nông dân được Nhà nước giao đấtổn định, lâu dài để sản xuất, ... bảo đảm cho người nhận khốn canh tác trên diện tích có quy mơ thích hợp để ổn định trong khoảng 15 năm" .
Cùng với những thành tựu đổi mới, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, Nhà nước nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục về hộ khẩu ở thành thị; quá trình đơ thị hố diễn ra nhanh chóng, đầu tư tăng nhanh, đặc biệt là
đầu tư nước ngồi (kể từ khi có Luật đầu tư nước ngồi), nhu cầu về BĐS, nhất là đất công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tuy nhiên, do điều kiện pháp luật chưa đầy đủ làm các khiếu kiện về đất đai tăng cao, đồng thời hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở để đầu cơ nâng giá trở nên nhức nhối. Giá đất tăng cao, "hàng hố quyền sử dụng đất" khơng được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các DN, kể cả DN Nhà nước.
Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các DN quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngồi, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa được phát mãi để trả nợ, tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng USD giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, chủ nghĩa xã hội ở Đông Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được. Trong bối cảnh như vậy, thị trường BĐS bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá tăng vọt đã để lại những hệ quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính quy, quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của Ngân sách bị thất thốt, tạo ra sự bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và sự tha hoá một bộ phận cán bộ Nhà nước. Việc kiện tụng liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%).
Chính vì vậy, trong giai đoạn từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90, thị trường BĐS cịn là thị trường ngầm và hình thành một cách tự phát . Trong bối cảnh trên, nhiều điều khoản của Luật đất đai năm 1987 đã không đáp ứng được đầy đủ yêu cầu của thực tế, ngày 17/7/1993 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 1987 .