CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.2.3. Nguyên nhân dẫn đến những tồn tại của thị trường BĐS
Thứ nhất, kinh doanh, phát triển BĐS đã hình thành nhưng chưa đồng đều và cịn bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.
Cùng với sự phát triển của các doanh nghiệp hoạt động trong các ngành kinh tế, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS được phát triển ở hầu hết các địa phương; các doanh nghiệp kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh nhà…Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam chưa tham gia thị trường BĐS, chỉ có các DN quốc doanh và ngoài quốc doanh hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh phát triển BĐS. Trong hoạt động thì doanh nghiệp quốc doanh được hưởng ưu đãi hơn về giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn,… tình hình này đã dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, khơng phát huy được sức mạnh giữa các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh phát triển BĐS.
Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ta vẫn còn thiếu các loại hình doanh nghiệp kinh doanh phát triển đất. Loại doanh nghiệp này có nhiệm vụ khai phát các vùng đất mới vốn đang là đất hoang, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu không canh tác được, những thửa đất xấu xen kẽ trong vùng đất đang sử dụng… cải tạo phát triển đểnhững vùng đất, thửa đất này đủ khả năng đưa vào sử dụng phù hợp với quy hoạch, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất của sản xuất kinh doanh và đời sống xã hội.
Thứ hai, công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chênh.
Thực tế hiện nay chất lượng đồ án quy hoạch xây dựng nhìn chung cịn thấp, tính khả thi chưa cao; các động lực phát triển ở các vùng nông thôn được xác định không đầy đủ, không thu hút được nguồn lực đầu tư phát triển. Khu vực nông thôn hiện nay đang phát triển thiếu quy hoạch và quy hoạch chồng chéo giữa các ngành.
Điều đó dẫn đến sự đầu tư dàn trải, các khu dân cư phát triển tùy tiện, không nhất quán trong xây dựng các cơng trình cơng cộng. Đồng chí Nguyễn Hồng Qn, Bộ trưởng xây dựng nói: Quy hoạch xây dựng nơng thơn mới cần chú trọng tính tổng thể đồ án, mối liên kết các quy hoạch khác. Nếu khơng có sự đồng nhất thì chắc chắn sẽ bị phá vỡ quy hoạch ngay trong q trình xây dựng. Rất cần sự vào
cuộc của chính quyền cơ sở và nhân dân địa phương tham gia ý kiến xây dựng kiến trúc.
Theo Bộ xây dựng, trong năm 2010 có 45% số xã được lập quy hoạch xây dựng nơng thơn; rà sốt và điều chỉnh những xã đã có quy hoạchênhưng chưa phù hợp.
Giai đoạn II (năm 2011) có 85% số xã được lập quy hoạch và phấn đấu đến năm 2012 sẽ hồn thành cơ bản cơng tác lập quy hoạch xây dựng nông thôn trên phạm vi cả nước... Tuy nhiên, trên thực tế tiến độ xây dựng quy hoạch còn chậm, nhất là quy hoạch chi tiết các khu trung tâm, quy hoạch vùng sản xuất hàng hóa, giao thơng và cơ sở hạ tầng khác, lúng túng trong triển khai thực hiện theo quy hoạch được duyệt. Các hạng mục cơng trình được xây dựng mới chỉ tập trung vào những cơng trình được hỗ trợ của Nhà nước, cịn các cơng trình huy động các nguồn vốn khác triển khai còn chậm hoặc chưa được quan tâm đầu tư.
Bên cạnh đó, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi từ phía nhiều cơ quan Nhà nước và một bộ phận nhân dân. Đơn cử như tình trạng cấp phép tràn lan cho các dự án khu vực Hà Tây cũ là một ví dụ. Tại mỗi khu cơng trình hay cụm cơng trình, thậm chí khu đơ thị mới đều có các con số kinh tế đi kèm đảm bảo cho mức đầu tư và tỉ lệ lợi nhuận. Thế nhưng, ở nước ta có một vấn đề lớn là trong quản lý đô thị, việc những khu phát triển mới sẽ đem lại thu nhập và địi hỏi chi phí như thế nào, có tương xứng khơng đối với chính quyền đơ thị, các nhóm dân cư và DN lại khơng được đưa ra bàn thảo nhiều. Đồng thời, việc phân bổ chi phí qua thuế sử dụng đất, thuế gia tăng giá trị do quy hoạch và đầu tư công đem lại hiện cịn mập mờ, thiếu tính tốn minh bạch và thuyết phục để chỉ rõ những yếu tố lợi ích sịng phẳng để đánh thuế, phí khác lên một hệ thống lợi ích và quan hệ đa chiều, phức tạp như đơ thị.
Thứ ba, chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh, hệ thống tài chính BĐS chưa hồn thiện, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ DN và người dân trong tạo lập nhà ở . Vì vậy thị trường BĐS ln bị
tác động khi có sự thay đổi chính sách tín dụng.
Thị trường BĐS được hình thành và phát triển ở nước ta là cảmột quá trình do nhiều yếu tố hợp thành, trong đó có yếu tố chính sách và biện pháp tài chính. Tuy nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta, cụ thểnhư mức thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cao, cũng như các biện pháp hỗ trợ tài chính cịn đơn điệu chưa đủ mạnh để thúc đẩy kinh doanh phát triển BĐS
Chính sách thuế và phí là cơng cụ để điều tiết khối cung lẫn khối cầu và chống đầu cơ. Cho đến nay, về mặt vĩ mơ, Nhà nước chưa có chính sách tài chính đồng bộ để điều tiết thị trường BĐS, chưa sử dụng cơng cụ thuế và phí để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong kinh doanh BĐS và chống đầu cơ đất. Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật xã hội Nhà nước đầu tư nhằm nâng cấp và phát triển đô thị, nâng giá trị sử dụng đất, tạo ra địa tô cấp sai rất lớn, nhưng người hưởng lợi khơng chịu một nghĩa vụ tài chính nào. Khi tiến hành quy hoạch thì nảy sinh vấn đề như sẽ có một sốngười bị thiệt hại một cách vơ lý. Một sốngười có nhà đang ở trong hẻm được giải tỏa ra mặt tiền, khi đó giá nhà đất và giá nhà tăng vọt, trong khi một sốngười đang ở mặt tiền thì bị giải tỏa với giá đến bù nhiều chưa bù đắp được giá cả theo hiện trạng.
Việc thu tiền sử dụng đất khi giao đất cho DN, tạo điều kiện cho DN tập trung vốn xây dựng, kinh doanh nhưng chưa có chính sách ưu đãi hoặc giảm cho đối tượng khi được DN chuyển nhượng hoặc cho thuê lại. Nhiều trường hợp DN được hưởng ưu đãi, hỗ trợ từ ngân sach nhưng khi nhận đất tại địa phương lại phải đóng góp cho địa phương nhiều khoản như xây dựng cơ sở hạ tầng, trợ cấp xã hội .
Hoạt động hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với các đối tượng chính sách, đối tượng xã hội chỉ dừng ở phạm vi khi họ mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước hoặc được giao đất làm nhà ở, chưa có biện pháp hỗ trợ người nghèo, người có thu nhập thấp mua nhà hoặc cho thuê nhà ở… dẫn đến hạn chế sức mua. Hỗ trợ vốn ban đầu cho DN hoạt động kinh doanh BĐS còn bị hạn chế, song lại thiếu biện pháp hỗ trợ cho vay
ưu đãi trong quá trình DN thực hiện xây dựng và kinh doanh .
Thứ tư, các chủ thể tham gia thị trường đơng về số lượng nhưng cịn yếu về năng lực ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.
Trong những năm vừa qua, do lợi nhuận trong kinh doanh BĐS cao, đã thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Nhiều tổng cơng ty, tập đồn lớn khơng chun về xây dựng, kinh doanh BĐS cũng thành lập cơng ty kinh doanh BĐS. Chính vì yếu tố lợi nhuận cao của loại thị trường này mà nhiều ngân hàng có quỹ hoặc thành lập cơng ty con để kinh doanh BĐS nên đã xuất hiện hiện tượng đầu tư nội bộ của các tập đoàn, của ngân hàng nên rất khó kiểm sốt. Nhiều DN, cá nhân khơng đủ kh ả năng tài chính, thiếu kinh nghi ệm cũng tham gia đầu tư kinh doanh BĐS nên đã xảy ra hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh, đầu tư theo phong trào. Các sàn giao dịch BĐS tuy phát triển mạnh về số lượng nhưng chất lượng dịch vụ còn thấp, đội ngũ các nhà mơi giới, tư vấn, định giá BĐS cịn thiếu tính chun nghiệ p.
Thứ năm, hoạt động quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản còn nhiều tồn tại như:
+ Đến nay vẫn chưa có cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu và đăng ký chuyển dịch) để đảm bảo kiểm soát các giao dịch BĐS.
+ Hệ thống văn bản pháp lý ban hành chậm, thiếu đồng bộ và chưa đáp ứng được yếu cầu phát triển của thị trường, cụ thể:
- Điều 174 của Bộ luật dân sự ban hành ngày 28/10/1995 và có hiệu lực từ ngày 1/7/1996 quy định: “Những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì phải được đăng ký quyền sở hữu”, nhưng đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn về những tài sản phải được được đăng ký quyền sở hữu, cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký, trình tự và thủ tục đăng ký,…
- Luật đất đai ban hành năm 1993 và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 nhưng các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật này được ban hành chậm sau đó đến hàng năm, cá biệt 3; 4 năm sau mới ban hành. Ví dụ như pháp lệnh về quyền và
nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ban hành ngày 14/10/1994 nhưng do không phù hợp và mãi đến ngày 27/8/1996 mới có pháp lệnh sửa đổi bổ sung. Vì thế các giao dịch BĐS có thời kỳ “đóng băng”, vì pháp lệnh ban hành sau luật đất đai không cho phép các tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai được Quốc hội thơng qua tháng 12/1/1998 và có hiệu lực từ ngày 1/1/1999, nhưng mãi đến tháng 2/2000 mới có Nghị định của chính phủ thi hành Luật này. Đặc biệt hơn, Luật Đất đai (1993) quy định 5 quyền nhưng mãi đến tháng 3/1999 (gần 6 năm sau) mới có Nghị định của Chính phủ về thủ tục thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất. Riêng về thu tiền sử dụng đất từ năm 1994 đến 1997 có đến sáu văn bản Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng quy định về thu tiền sử dụng đất, đã ảnh hưởng nhiều đến các tổ chức thực hiện. Tuy nhiên, sau đó đã có Nghị định số 38/2000/NĐ-Cp thay thế việc hỗ trợ, miễn giảm tiền sử dụng đất nhưng cũng cịn rất phức tạp.
+ Việc cung cấp thơng tin và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. nếu tố thông tin về BĐS và thực hiện các dịch vụ tư vấn là rất cần thiết đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trường. Các tổ chức môi giới về BĐS chưa làm được dịch vụ này, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trường BĐS.
+ Hệ thống các cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường BĐS còn dàn trải, chồng chéo. Mỗi cơ quan Nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ của mình triển khai những cơng việc có tính chất chun ngành nhiều hơn là gắn với thị trường BĐS, dẫn đến sự chồng chéo, phức tạp.
Như vậy, với các nguyên nhân trên đây đã làm cho thị trường BĐS khơng chính thức hoạt động chưa có điểm dừng và là nguyên nhân không quản lý được sự vận động của BĐS dẫn đến hàng hoạt các bất cập, yếu kém…; gây thất thu cho ngân sách nhà nước v.vv..
THỜI GIAN TỚI.