CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1.2.Giai đoạn từ năm 199 3 1999
2.1. CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1.2.Giai đoạn từ năm 199 3 1999
Từ năm 1993, thị trường BĐS chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này được đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai (1993) và hệ thống các văn bản pháp qui triển khai các nội dung của luật này. Điều 18 Hiến pháp 1992, qui định hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Đất đai bắt đầu được xác định là loại tài sản có giá và giá đó được thể hiện thơng qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ chỗ mua bán chuyển nhượng đất đai là bất hợp pháp thì nay đã được thừa nhận hợp pháp và công khai mua bán.
Tiếp đó, Bộ luật Dân sự (1995) đã cụ thể hố việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 ra đời trong bối cảnh thị trường BĐS đang “sốt” ở đỉnh cao, việc ban hành các văn bản hướng dẫn luật vừa chậm trễ, vừa bị chi phối bởi các mục tiêu mang tính chất tình thế, đồng thời lại có giá trị hồi tố, lấy mốc là thời điểm Luật đất đai năm 1993 ban hành. Việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật là một kẽ hở về thời gian cho một số DN lợi dụng để đầu cơ đất đai. Hơn nữa, việc không cụ thể hoá kịp thời đối với danh mục các loại đất được Nhà nước cho thuê và các loại đất được Nhà nước giao đã tạo tâm lý không yên tâm đối với những người thuê đất.
Sau khi Mỹ tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam đã giúp cho dịng đầu tư nước ngồi chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS khơng những đáp ứng nhu cầu thực tại mà cịn tạo ra kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai . Khi ấy có những người có tiềm lực về vốn nhưng chưa biết đầu tư vào đâu cũng chuyển dần sang đầu tư BĐS .
Cùng với đó, lượng đầu tư từ nước ngồi chuyển về, một khoản lớn từ những người đi xuất khẩu lao động ở các nước Đơng Âu, điển hình là những người đi lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau việc chấm dứt hợp đồng khi sáp nhập Đông – Tây Đức. Những nhân tố này đã làm tăng đột biến lượng cầu về đất đai và góp phần cơ bả n gây nên cơn sốt thị trường BĐS những năm 1993 – 1994 . Bắt đầu từ Hà Nội, Tp.Hồ Chí Minh, cơn sốt này nhanh chóng lan rộng ra hầu hết các tỉnh và thành phố khác. Lượng hàng hóa BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7 – 10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân gấp 4-5 lần.
Một phần BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ, nhưng một phần khơng nhỏ thì nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá .
Tiếp sau “cơn sốt” là đợt “đóng băng” lần thứ nhất kéo dài trong 5 năm (1995 -1999) mà nguyên nhân được cho là khi Nhà nước dùng biện pháp hành chính can thiệp vào “cơn sốt lần thứ nhất” thì một số nhà đầu cơ đã vội bán đất thu hồi vốn trả lại cho ngân hàng. Tuy nhiên, nguyên nhân gây ra đợt “đóng băng” này khơng đơn thuần chỉ là do chính sách nhà nước, vào những năm 1997 - 1998, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, điều này làm khơng ít những nhà đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản . Nhìn chung giai đoạn này, thị trường BĐS khơng có những biến động lớn. Các hiện tượng “nóng - lạnh” chỉ diễn ra trên phạm vi nhỏ, mang tính cục bộ. Giá cả khơng có sự biến động lớn trên tồn cục diện .