CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.2.2. Những tồn tại của thị trường bất động sản
Bên cạnh những đóng góp tích cực của thị trường BĐS đối với sự nghiệp phát triển kinh tế và nâng cao đời sống của nhân dân, thị trường BĐS ở nước ta cũng có bộc lộ nhiều nhược điểm và khuyết tật cần khắc phục:
Thứ nhất, thị trường bất động sản khơng chính thức nổi lên như một thách thức với xã hội và quản lý Nhà nước.
Thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và thị trường khơng chính thức. Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, 70% các giao dịch mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê… về BĐS là giao dịch khơng chính thức, khơng được đăng ký với cơ quan Nhà nước. Hoạt động của thị trường này đã vượt ra ngồi tầm kiểm sốt của hệ thống Nhà nước, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Đồng thời thị trường BĐS thiếu công khai, minh bạch dẫn đến tiêu cực, phiền hà, sách nhiễu đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân và tạo tâm lý không tin tưởng đối với các quy định của hệ thống pháp luật. Tình trạng đầu cơ ở khơng ít địa phương, hàng loạt dự án BĐS sau nhiều năm khởi công vẫn là nền đất trống trơn, hoặc bỏ hoang chờ thời, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường BĐS còn thiếu bền vững và ổn định.
triển tự phát, nhiều trung tâm môi giới không đăng ký hành nghề.
Hoạt động mua nhà ở cùng với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng dẫn đến nhiều cá nhân đứng ra làm mơi giới tiếp nhận thơng tin từ người có đất cần chuyển nhượng hoặc một số cá nhân làm môi giới chỉ thực hiện việc đưa đón khách hàng… Theo các cơ quan thống kê, cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động mơi giới có đăng ký hành nghề, trên 1.600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, cịn tổ chức, cá nhân hoạt động đơn lẻ khơng đăng ký thì rất khó kiểm sốt.
Các thị trường như: thị trường mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một phát triển sôi nổi, số lượng các vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầu cung cấp thông tin và môi giới ngày càng gia tăng làm xuất hiện các trung tâm môi giới nhà đất, các trung tâm thông tin nhà đất,… Ngồi các tổ chức có đăng ký ngành nghề mơi giới nhà đất, những trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu chỉ là môi giới giữa người mua và người bán, chưa cung cấp được cho người dân những thông tin cần thiết về BĐS. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia môi giới tư vấn, giao dịch, đất đai và đang hoạt động như một nghề kinh doanh. Tuy nhiên, trong số đó, cịn nhiều trường hợp hoạt động chưa đăng ký hành nghề, nằm ngồi sự kiểm sốt của Nhà nước. Việc mua bán chủ yếu được thự hiện theo hình thức trao tay, khơng đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, yếu tố cầu về BĐS chưa được phân tích đánh giá khi đưa sản phẩm ra thị trường, cơ cấu hàng hoá BĐS nhà ở mất cân đối, thị trường thiếu hàng hóa có quy mơ vừa và nhỏ, giá cả chưa phù hợp với đa số nhu cầu của người dân.
Tỷ trọng nhà ở chung cư chỉ chiế m 4% tổng số nhà ở đô thị của cả nước. Trong đó, Hà Nội là địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất nhưng mới đạt tỷ lệ 16,64%, trong khi đó tại Tp.Hồ Chí Minh tỷ lệ nhà chung cư cũng chỉ đạt 6,13%, các đô thị khác (loại 1, loại 2, loại 3) cịn có tỷ thấp hơn, thậm chí nhiều thành phố cịn khơng có nhà chung cư.
Bảng 2.3: Bảng thống kê nguồn cung căn hộ ở các phân khúc
Năm 2009 2010 2011 2012
Lượng căn hộ chào bán
Hạng sang và cao cấp 4.000 2.242 4.884 13.847 Trung bình 2.886 3.898 3.074 17.228 Bình dân 2.808 4.843 12.860 9.546 Tổng cộng 9.694 24 dự án 10.983 36 dự án 20.818 55 dự án 40.621 79 dự án
(Nguồn: CBRE Việt Nam)
Từ bảng trên có thể thấy lượng căn hộ chào bán liên tục tăng từ năm 2009 đến 2012 với mức tăng gần 420% số căn hộ và tăng gần 330% số dự án. Tuy nhiên, mức tăng này lại tập trung chủ yếu vào các căn hộ hạng sang và cao cấp. Đáng chú ý là tỷ trọng của các căn hộ này lại luôn chiếm tỷ lệ khá cao (41,26% vào năm 2009 và 34,1% vào năm 2012). Trong khi đó, nhu cầu về căn hộ bình dân là rất cao nhưng tỷ trọng trong cơ cấu lại chiếm tỷ lệ thấp (23,5% vào năm 2012).
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS: mặc dù nhu cầu nhà ở chung cư hiện nay tại các đô thị, đặc biệt là Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh là rất lớn nhưng đại đa số các DN lại tập trung đầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp mà bỏ ngỏ phân khúc bình dân, giá rẻ – phân khúc đang có nhu cầu cực lớn. Trong tổng số khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại Tp. Hồ Chí Minh thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân. Cịn tại Hà Nội, trong tổng số 12.000 căn hộ được chào bán trong năm 2012 trên thị trường thì có tới 40% là căn hộ cao cấp (giá bán > 30 tri ệu đồng/m2).
Thứ tư, giá cả BĐS trên thị trường biến động rất phức tạp, thường xuất hiện những cơn sốt về giá cả và không phản ánh đúng đến quan hệ cung và cầu về BĐS. Nguyên nhân là do hoạt động kinh doanh BĐS còn tự phát, thiếu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, thông tin về BĐS chưa đầy đủ,… việc định giá trong giao dịch BĐS phần nhiều dựa vào dư luận hay môi giới, chưa có tổ chức định giá BĐS phục vụ cho thị trường. Vì vậy việc định BĐS thiếu chính xác.
Giá BĐS, đặc biệt là giá nhà ở còn cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến việc
mua nhà ở của đại bộ phận người có thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đô thị. Các sản phẩm BĐS chưa đánh đúng nhu cầu thị trường, khi thừa căn hộ cao cấp, nhưng lại thiếu nhà giá rẻ. Sản phẩm BĐS chưa đa dạng, phong phú, chưa phù hợp với thói quen sinh hoạt của người Việt. Vì thế, thị trường bị nghẽn đầu ra, khơng tiêu thụ được.
Hàng loạt các dự án nhà chung cư không đảm bảo chất lượng, chỉ sau khi giao nhà cho khách hàng một thời gian ngắn, đã xuất hiện những hư hỏng, bất cập, khơng hợp lý. Các cơng trình phụ trợ vẫn chưa được đảm bảo, chưa theo quy hoạch. Các nhu cầu thiết yếu vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ cho khách hàng.
Thứ năm, sự thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro của thị trường bất động sản tác động không thuận lợi đến sự phát triển kinh tế - xã hội.
+ Tính minh bạch của thị trường BĐS trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS cịn nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ diễn ra ở khơng ít địa phương, hàng loạt dự án BĐS đã được cấp phép nhưng sau nhiều năm vẫn chưa khởi công, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường BĐS cịn thiếu bền vững và ổn định. Chính sách tài chính về đất đai chưa phù hợp và chưa được tận dụng triệt để nhằm hạn chế đầu cơ đất đai.
+ Vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp: tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh, số lượng người có thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở rất lớn. Tuy nhiên, mức giá nhà ở dành cho người thu nhập thấp thường từ 400-600 triệu đồng/căn, là mức giá cao. Chưa tính đến những người có thu nhập thấp mà ngay cả những hộ gia đình mức thu nhập khá khoảng 4-5 triệu/tháng thì cũng khơng thể mua được 1 căn hộ như vậy.
+ Mặt khác, giá nhà đất tăng sẽ đẩy chi phí sản xuất kinh doanh tăng, làm tăng giá cả hàng hóa sản xuất trong nước, đối với các sản phẩm xuất khẩu thì giá cao hơn các đối thủ cạnh tranh nước ngồi, các sản phẩm nội địa thì khơng cạnh tranh được với hàng ngoại nhập trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế như hiện nay. Hơn nữa, giá thuê văn phòng cao cũng ảnh hưởng đến đầu tư nước ngồi, các
cơng ty nước ngồi sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư ở các nước khác có giá thuê văn phòng thấp hơn để tạo ra các sản phẩm rẻ hơn.
+ Cơ cấu phát triển kinh tế không đồng đều giữa các ngành, các lĩnh vực đã khiến cho đa số các nhà đầu tư đã chọn thị trường BĐS như một thị trường đang phát triển và kỳ vọng thu được tỷ suất lợi nhuận cao.
+ Giá đất tăng cùng với việc các nhà đầu tư đồng loạt đổ vốn xây dựng các cao ốc, văn phòng và các căn hộ cao cấp đã khiến cho một khối lượng tiền khá lớn được tung vào thị trường, trong khi các cơng trình chưa hồn tất, chưa đi vào khai thác để làm gia tăng giá trị, điều này làm gia tăng tỷ lệ lạm phát ở nước ta.
+ Gia tăng giàu nghèo do một nhóm người sẽ giàu nên nhờ chuyển nhượng BĐS hoặc nhận được lợi nhuận từ kinh doanh BĐS. Trong khi đó, việc người nghèo mua được căn hộ là rất khó khăn. Hiện nay, khoảng cách giàu nghèo ở nước ta ngày càng dãn rộng.
Tóm lại, mặc dù đã có những bước phát triển nhất định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch BĐS của nền kinh tế đang trong quá trình đổi mới và hội nhập. Tuy nhiên, thị trường BĐS ở nước ta còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều bất cập trong hoạt động quản lý Nhà nước về lĩnh vực này. Thị trường BĐS ở nước ta về cơ bản vẫn là thị trường khơng chính thức. Do đó thị trường ln rơi vào tình trạng khơng kiểm sốt nổi quan hệ cung – cầu về BĐS, giá cả biến động không ngừng; hệ thống các tổ chức tham gia kinh doanh trên thị trường BĐS cịn kém phát triển, chưa có tổ chức định giá BĐS, các tổ chức mơi giới, dịch vụ hoạt động tự phát; hệ thống thông tin về thị trường khơng đầy đủ, khó tiếp cận. Trong khi đó, quan điểm nhận thức về thị trường BĐS đã có chuyển biến nhưng cịn chậm so với hoạt động đổi mới, đặc biệt là vấn đề sở hữu đất đai. Công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS còn nhiều yếu kém, hệ thống quản lý đã được ban hành nhưng chưa đồng bộ, chồng chéo và khó thực hiện. Bởi vậy, đất đai bị sử dụng kém hiệu quả, sai mục đính và vi phạm pháp luật dẫn đến không phát huy được giá trị trong lưu thông, gây thất thu cho ngân sách nhà nước v.vv..