CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.2. GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT
3.2.1. Đối với các cơ quan Nhà nước
Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật, xây dựng các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, có hiệu lực cao, đồng thời cần nâng cao chất lượng quy hoạch của Nhà nước.
Để phát triển thị trường BĐS theo cơ chế thị trường thì sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường là yếu tố quyết định hàng đầu. Nhà nước cần tạo ra các khuôn khổ pháp luật, giám sát và điều tiết, hỗ trợ thị trường để cho thị trường phát triển lành mạnh.Thị trường BĐS tác động lan tỏa đến nhiều thị trường khác, ảnh hưởng đến nhiều chủ thểnên tính ổn định của chính sách là rất quan trọng. Bên cạnh ban hành mới cũng cần phải rà soát lại các văn bản đã ban hành nếu chồng chéo, khơng phù hợp tình hình thực tiễn thì tiến hành loại bỏ hay sửa đổi ngay . Cụ thể :
đồng bộ, nhất quán và xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư. Hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận về BĐS; thống nhất, minh bạch hóa việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như tính tốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Quy định về hàng hóa BĐS được tham gia vào thị trường BĐS, điều này được thể hiện rõ trong Luật Đất Đai.
Luật Đất Đai 2003 quy định khơng phân biệt trình tự thủ tục giữa tổ chức nước ngồi với tổ chức trong nước, thực hiện một trình tự thủ tục như nhau. Tuy nhiên, cần sớm nghiên cứu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật đất đai 2003 cho phù hợp với diễn biến cũng như tình hình thực tế .
+ Chú trọng cải cách các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư. Điều chỉnh một số nội dung trong quy định về giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đặc biệt là thời hạn công bố công khai phương án. Tiếp tục hồn thiện các cơ chế tài chính, tìm các nguồn vốn hỗ trợ cho các nhà đầu tư, cải cách các thủ tục cho vay, hỗ trợ các dự án đầu tư trong lĩnh vực phát triển thị trường BĐS .
+ Hồn thiện, đẩ y mạnh cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình trên đất. Việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu cơng trình trên đất sẽ làm cho các BĐS có đầy đủ điều kiện tham gia các giao dịch chính trên thị trường, tránh việc đẩy các chủ sở hữu BĐS phải tham gia giao dịch ngầm làm thất thu cho ngân sách, gây nên những tranh chấp khơng đáng có trong xã hội trong lĩnh vực mua bán BĐS. Để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cần đơn giản hóa thủ tục cũng như giấy tờ gốc được yêu cầu, chấp nhận những sai sót có thể xảy ra và coi đó là hệ quả tất yếu của cách quản lý lỏng lẻo trong một thời gian dài trước đây.
+ Chính sách quy hoạch cần phải bổ sung, hồn thiện, cần thiết phải có những văn bản pháp lý cao hơn, chẳng hạn như Luật về vấn đề quy hoạch. Tiếp theo là cần hồn thiện các chính sách liên quan đến các vấn đề đăng ký, thống kê, theo dõi biến động đất đai .
Để quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả thì cơng tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai có vai trị vơ cùng quan trọng . Cụ thể :
+ Cần cân nhắc đến tính khoa học, hợp lý của cơng tác lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, tính khả thi trong bối cảnh điều kiện kinh tế xã hội của đất nước, của từng vùng miền và tính cơng khai trong việc cơng bố thơng tin quy hoạch. Quy hoạch phải phản ánh được hiện trạng và nhu cầu sử dụng đất trong tương lai. Nếu không đạt được các yêu cầu này thì quy hoạch sẽ khơng khả thi, trở thành những trở ngại cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, cho đời sống hàng ngày của nhân dân.
+ Ngồi việc cơng bố rộng rãi thì việc cơng bố kịp thời sẽ rất quan trọng vì vậy cơ hội thị trường sẽ được chia đều cho mọi người dân, tránh các hiện tượng bất bình trong xã hội. Do đó cần các quy định cụ thể và có tính pháp lý cao trong các quy định về việc công bố quy hoạch kịp thời, rộng rãi như công bố trên các phương tiện thông tin được quy định là kênh thơng tin chính thức về quy hoạch, cơng bố trên các website của các cơ quan đã được chỉ định, công bố bằng biển báo ở những nơi công cộng gần các trục giao thơng chính .
+ Ở nước ta, thời gian quy hoạch theo quy định hiện nay là quá ngắn cho hoạt động đầu tư BĐS (10 năm). Do vậy Nhà nước cần nghiên cứu kéo dài kỳ quy hoạch ít nhất là 30 năm và có kèm theo các cam kết chịu trách nhiệm. Nếu kỳ quy hoạch ngắn như hiện nay sẽ tạo ra tâm lý lo ngại của các nhà đầu tư BĐS khiến họ rất lưỡng lự trong các kế hoạch dài hạn về BĐS của mình .
+ Công tác quy hoạch hiện nay cần tiến tới cách quy hoạch mở làm cho việc sử dụng đất trở nên linh hoạt hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của cuộc sống, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Tính mở của quy hoạch ở đây được hiểu là một mảnh đất có thể được sử dụng vào các mục đích khơng bị cấm như: một mảnh đất tại một khu đô thị có thể vừa được làm khu văn phịng, vừa có thể làm được nhà ở,.. trong khi không được xây dựng các cơ sở sản xuất . Bên cạnh đó, quy ho ạ ch mở cịn có tác dụng làm giảm cơ hội phát sinh các hiện tượng tiêu cực trong công tác quản lý đất đai hiện nay vì người sử dụng đất có thể thay đổi mục đích sử dụng khu đất của
mình theo những mục đích khơng bị cấm và không phải thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất như hiện nay.
Thứ hai, tăng cường, nâng cao năng lực quản lý của Nhà nước .
+ Cần kiện tồn hệ thống quản lý, tư vấn, thơng tin về BĐS, bảo đảm dân chủ, công khai, hoạt động lành mạnh trong quan hệ giao dịch BĐS, đảm bảo việc cấp đăng ký BĐS cho những tổ chức theo đúng quy định của pháp luật, những DN được đăng ký kinh doanh BĐS phải đủ năng lực tài chính và năng lực chun mơn quản lý BĐS, đồng thời Nhà nước, chính quyền các cấp cần tạo mọi điều kiện cho các đơn vị kinh doanh BĐS hoạt động .
+ Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai. Tạo cơ chế thực thu nghiêm chỉnh, tuân thủ pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương, thực hiện có hiệu quả cơng tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Các cơ quan chức năng Nhà nước phải chịu trách nhiệm đối với các hoạt động như: đo đạc lập bản đồ để xác định được hồ sơ địa chính về đất và danh bạ phải đăng ký BĐS; theo dõi sự biến động của đăng ký đất đai và cập nhật các thay đổi; làm các thủ tục về xác nhận quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất; giám sát kiểm tra việc sử dụng đất và thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật; thẩm định giá đất, tính thuế và quản lý về vấn đề xây dựng .
+ Sắp xếp và tổ chức lại bộ máy quản lý: Nhà nước cần xem xét và đổi mới sự phân công, phân cấp giữa các cơ quan chức năng trong hoạt động có liên quan đến thị trường BĐS. Trên nguyên tắc sao cho mỗi cơ quan trong hệ thống bốn cấp của Nhà nước phải chịu trách nhiệm về nội dung theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình. Mỗi lĩnh vực liên quan đến thị trường BĐS đều có một cơ quan chịu trách nhiệm chính, tránh tình trạng trùng lặ p hoặc một số lĩnh vực khơng có đơn vị quản lý .
+ Nâng cao năng lực và trình độ của cán bộ quản lý. Hình thành nguồn nhân lực có trình độ ngang tầm với địi hỏi của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói chung. Hình thành các khoa thuộc các trường đại học đào tạo về các lĩnh vực liên quan đến BĐS, quản lý đất đai, quản lý
xây dựng.
Hình thành các cơ quan nghiên cứu về BĐS, thị trường BĐS và các chính sách đầu tư vào thị trường BĐS.
+ Tiếp tục đẩy mạnh cơng cuộc cải cách hành chính . Hiện nay vẫn cịn tình trạng quan liêu, cửa quyền của khơng ít cán bộ, cơng chức Nhà nước. Các thủ tục giấy tờ còn quá phức tạp, việc thực thi các chính sách pháp luật vẫn cịn kém. Cũng có rất nhiều nhà đầu tư tiềm năng phải từ bỏ dự án chỉ vì thủ tục quá rườm rà. Trong thời gian tới cần thực hiện triệt để cơng cuộc cải cách hành chính, đẩy mạnh cơng tác thực thi pháp luật tạo điều kiện thuận lợi và nhanh chóng cho người dân cũng như các nhà đầu tư tham gia vào thị trường .
Thứ ba, nghiên cứu điều chênh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường.
Thơng qua thuế, phí và lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường BĐS, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài ngun đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường BĐS ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Cụ thể:
Một là, xây dựng chính sách thuế nhà đất theo hướng thực hiện bổ sung đánh thuế sở hữu nhà ở để góp phần tăng cường quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng nhà ở, hạn chế tình trạng cơi nới, lấn chiếm. Đánh thuế sử dụng đất và nhà trên cơ sở thuế suất lũy tiến từng phần dựa trên tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân. Đồng thời căn cứ tính thuế dựa vào khung giá đất của Nhà nước và thuế suất tỷ lệ % chứ không căn cứ vào mức sử dụng đất nơng nghiệp như hiện nay. Hộ gia đình, cá nhân có càng nhiều diện tích đất đánh thuế càng cao, sở hữu nhiều nhà mức thuế càng tăng, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà trung bình. Có như vậy sẽ giúp Nhà nước tăng thu Ngân sách đồng thời hạn chế nạn đầu cơ gây ảnh hưởng đến giá BĐS cũng như thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả và công bằng trong thuế nhà đất.
Hai là, quy định thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ BĐS, nên đánh thuế trên số lần chuyển nhượng, mua bán trong khoảng thời gian nhất định chứ không đánh thuế căn cứ vào số BĐS đang sở hữu. Như vậy, một người nếu mua đi, bán lại nhiều lần trong khoảng thời gian nhất định sẽ bị đánh thuế. Có thể xây dựng thuế lũy tiến theo số lần chuyển nhượng. Từ đó có thể hạn chế phần nào mua đi, bán lại nhiều lần đẩy giá BĐS tăng lên.
Ba là, khuyến khích người dân đăng ký công nhận quyền sở hữu tài sản nhà đất với Nhà nước, bảo vệ được quyền lợi của người dân, đồng thời các cơ quan quản lý hoạt động nhà đất đề nghị nên giảm mức lệ phí trước bạnhà đất để đảm bảo đúng nghĩa là khoảng lệ phí. Theo đó mức lệ phí đề nghị ở mức 0,02% và giá giao dịch, mua bán không thấp hơn khung giá tối thiểu của Nhà nước, mức thu tối đa không quá 1 triệu đồng cho một lần đăng ký.
Thứ tư, tăng tính thanh khoản cho thị trường BĐS, đồng thời cần vận hành chính sách tiền tệ chặt chẽ, linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng.
Trước tiên, các thủ tục liên quan giao dịchênhà đất cần phả i được cải ti ế n, nhằm tạo thuận lợi cho người mua. Hợp đồng mua bán nhà phải bảo đảm đầy đủ tính pháp lý, chất lượng cơng trình, dịch vụ đi kèm phải đồng bộ. Trong đó, các u cầu về tính cơng khai, minh bạch phải được tăng lên, từ việc việc dự án đến tháo gỡ những vướng mắc trong việc giải quyết bồi thường, giải phóng mặt bằng; minh bạch các giao dịch trên thị trường BĐ S thông qua sàn giao dịch theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS; hồn thiện chính sách tín dụng dành cho thị trường BĐS v.vv..
Từ đó giúp nâng cao tính ổn định và chất lượng của nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế nói chung và khu vực BĐS nói riêng. Bên cạnh đó, cần hạ lãi suất huy động và cho vay trên thị trường về mức hợp lý bằng cách bỏ lãi suất huy động trần, điều chỉnh lãi suất chiết khấu, lãi suất thị trường mở để điều chỉnh lãi suất liên ngân hàng, qua đó điều tiết lãi suất trên thị trường. Ngoài ra, cần sử dụng hiệu quả công cụ tỷ lệ dự trữ bắt buộc nhằm giảm chi phí vốn của các tổ chức tín dụng, tăng
năng lực điều phối và kiểm soát thanh khoản của Ngân hàng Nhà nước, từ đó góp phần giảm lãi suất trên thị trường. Quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có BĐS) khơng nên cao bằng cho mọi tổ chức tín dụng (ở mức 16%/tổng dư nợ vào thời điểm 31/12/2011) và cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng BĐS. Quy định này khơng làm giảm rủi ro tín dụng BĐS. Trên thực tế nếu tình trạng đảo nợ hoặc chuyển nợ BĐS trong các tổ chức tín dụng xảy ra càng làm cho hệ thống tài chính trở nên méo mó, thị trường BĐS bất ổn hơn.
Thứ năm, đa dạng hóa các kênh huy động vốn, đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Ngoài các kênh huy động vốn như: nguồn vốn chủ sở hữu, vốn vay từ các Ngân hàng thương mại, vốn huy động từ khách hàng. Nhà nước cần xây dựng cơ chế, chính sách để tạ o dựng cũng như thu hút các nguồn lực khác cho thị trường:
+ Khuyến khích thành việc các Quỹ đầu tư BĐS trên cơ sở các ưu đãi về thuế cho các nhà đầu tư vào quỹ.
Cần đưa ra các yêu cầu để đảm bảo rằng các Quỹ này chuyên để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS và đó là điều kiện tiên quyết để được hưởng các ưu đãi so với cách thành việc các doanh nghiệp thơng thường. Các biện pháp khuyến khích ở đây có thể là: ưu đãi về thuế thu nhập với các quỹ đầu tư BĐS, ưu đãi về quyền ưu tiên tham gia đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, quyền ưu tiên thực hiện các dự án đầu tư BĐS theo đơn đặt hàng của Nhà nước.
+ Khuyến khích các tổ chức kinh doanh BĐS, các quỹ bảo hiểm có nguồn vốn nhàn rỗi dài hạn như: các cơng ty Bảo hiểm nhân thọ, Quỹ bảo hiểm xã hội, Bảo hiểm hưu trí tham gia vào thị trường. Các tổ chức này ln có nguồn vốn nhàn rỗi rất phù hợp cho đầu tư BĐS. Nhà nước cần có chính sách phù hợp để khuyến khích họ đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp dưới hình thức cho các tổ chức hoặc cá nhân vay đầu tư BĐS.
Với các cơng ty, các quỹ của Nhà nước thì cần có chính sách định hướng đầu tư các nguồn vốn nhàn rỗi; với các tổ chức có nguồn vốn từ nước ngồi thì cần có ưu đãi cho họ khi đầu tư tiền nhàn rỗi vào hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam
(ưu đãi về thuế, các chính sách bảo lãnh tín dụng…). + Phát hành quỹ tín thác đầu tư bất động sả n.
Là hình th ức trong đó nhà đầu tư ủ y thác cho cơng ty quả n lý quỹ đầu tư: đầu tư vốn vào BĐS để kiếm lời. Trên thực tế, tín thác đầu tư BĐS ( EIT) nửa như