b. Sự vận động của giá bất động sản trên thị trường.
Giá BĐS trên thị trường sẽ thay đổi khi có các nhân tố làm thay đổi cầu hoặc cung hoặc thay đổi cả cung và cầu về BĐS.
+ Cơ chế hình thành trạng thái đóng băng trên thị trường.
Khi thị trường bước vào giai đoạn suy giảm, người cầu đất đai đầu cơ không mua vào bán ra, trở thành người cung trên thị trường nhưng cung với hi vọng bán được với giá cao hơn hoặc bằng giá đã mua vào chờ thị trường lên cơn sốt làm đường cung dịch chuyển về bên phải nhưng gần như dốc thẳng đứng.
Hình 1.5. Cơ chế hình thành trạng thái đóng băng
Trong khi người đầu cơ trở thành người cung, người cầu tiêu dùng tạm dừng hành vi mua bán chờ giá giảm làm cho đường cầu dịch chuyển nhanh chóng về bên trái cũng với tráng thái dốc gần như thẳng đứng. Khi đó rõ ràng đường cung và
P D S
đường cầu khơng giao nhau. Tức là khơng có giao dịch tạo ra tình trạng đóng băng trên thị trường BĐS.
+ Cơ chế hình thành cơn sốt bất động sản.
Đối với thị trường BĐS, cả cung và cầu hàng hóa BĐS đều ít co giãn so với giá cả. Do vậy đường biểu diễn cung (S0) và cầu (D0) đều dốc hơn so với các hàng hóa khác. Trong điều kiện thị trường cân bằng, giao điểm giữa đường cung S0 và cầu D0 ta có điểm cân bằng thị trường tại E0 tương ứng với khối lượng BĐS giao dịch là Q0 với mức giá là P0.
Bắt đầu cơn sốt thường do một nhân tố khách quan làm gia tăng thêm một lượng cầu một cách đột ngột từ Q0 lên Q1 làm đường cầu D0 dịch chuyển về bên phải thành đường D1, gặp đường cung ban đầu S0 tại E0. Người cầu mới chấp nhận mua với mức giá mới P01. Tại mức giá P01, nếu cầu co giãn so với giá cả thì đường cầu cũ D0 phải dịch chuyển về bên trái để giảm mức tiêu thụ xuống Q02 (do giá tăng). Nhưng do cầu BĐS là cầu không co giãn so với giá cả. Do vậy, cầu cũ vẫn giữ nguyên là đường D0.
Hình 1.6. Cơ chế hình thành cơn sốt trên thị trường bất động sản.
P2 P02 P01 P0 D0 D 1 D2 S2 E2 E02 E01 E0 S0 S1 Q02 Q0 Q2 Q1 Q
Bên cạnh đó, nếu duy trì thị trường cân bằng thì khi giá tăng từ P0 lên P01,
cung phải tăng thêm một lượng từ Q0 lên Q2 tức là đường cung S0 phải dịch chuyển về bên phải thành đường cung S1. Trên thực tế đối với BĐS, tại điểm giá P01 do cung không phản ứng kịp so với thay đổi của cầu nên một sốngười cung bán thêm một lượng hàng tương đương với giá P01 cao hơn giá P0 và tất nhiên khơng cịn người cung nào chấp nhận cung ở mức giá cũ P0. Mức giá chấp nhận bán ra thấp nhất cũng phải bằng mức giá P01. Không chấp nhận bán với mức giá P0 đểnâng mức giá bán lên P01 cũng có nghĩa là những người cung cũ đó giảm đi một lượng cung trên thị trường tương đương với đoạn từ Q0 đến Q2, khi đó đường cung cũ S0 dịch chuyển về bên trái thành đường S2.
Như vậy tham gia vào thị trường lúc này có lượng cầu tiêu dùng (gồm cả cầu cũ và cầu mới) được biểu diễn bằng đường D1 và đường cung mới biểu diễn bằng đường S2. Giao nhau giữa đường cung S2 và đường cầu D1 là điểm E02 làm cho giá thị trường tăng lên P02. Như vậy, chỉ với sự gia tăng của cầu từ D0 lên D1 đó làm cho giá thị trường liên tục tăng từ P0 lên P01 rồi P02. Giá BĐS tăng nhanh đó mở ra một cơ hội mới cho những người khơng có nhu cầu tiêu dùng nhưng có vốn và có nhu cầu đầu tư bước vào kinh doanh BĐS khơng chun nghiệp. Khi đó trên thị trường xuất hiện một lực lượng cầu mới là cầu đầu cơ, đồng thời những người kinh doanh nóng nhảy vào thị trường thực hiện việc mua bán trao tay kiếm lời trong bối cảnh nhà đất đang tăng giá. Khi đó đường tổng cầu mới trên thị trường là đường D2 gặp đường cung S2 tại điểm E2 và hình thành nên mức giá cao rất cao P2.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1. CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNVIỆT NAM. VIỆT NAM.
2.1.1. Giai đoạn trước năm 1993.
Ở nước ta, trước thời kỳ đổi mới (1986), thị trường BĐS không tồn tại về mặt pháp lý, Nhà nước chưa có văn bản pháp lý nào nên các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau và tự thỏa thuận giá cả. Đây thường là giao dịch có phạm vi và quy mơ nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở và chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoả hồng nhưng khơng có cơ sở pháp lý thích hợp.
Sau năm 1986, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần, nhu cầu về hình thành một thị trường BĐS là yếu tố khách quan.
Nhằm cụ thể hoá hơn nữa chế độ sở hữu đất đai, khắc phục tình trạng quản lý và khai thác đất đai kém hiệu quả trong suốt thời gian dài kể từ khi ban hành Hiến pháp 1980, ngày 29/12/ 1987 Luật đất đai đã được Quốc hội thông qua. Đây là sự kiện quan trọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai trên nền tảng Hiến pháp, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của xã hội. Sau khi Luật đất đai được ban hành, hàng loạt văn bản pháp quy phục vụ cho việc thi hành đạo luật quan trọng này lần lượt ra đời từ các cơ quan TW cho đến các cơ quan địa phương. Trung ương Đảng cũng có một số Chỉ thị, Nghị quyết chỉ đạo việc thi hành Luật đất đai và giải quyết các vấn đề cấp bách về ruộng đất mang tính lịch sử. Thí dụ như Nghị quyết 10/NQ -TW ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp đã khẳng định "các hộ nông dân được Nhà nước giao đấtổn định, lâu dài để sản xuất, ... bảo đảm cho người nhận khốn canh tác trên diện tích có quy mơ thích hợp để ổn định trong khoảng 15 năm" .
Cùng với những thành tựu đổi mới, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, Nhà nước nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục về hộ khẩu ở thành thị; quá trình đơ thị hố diễn ra nhanh chóng, đầu tư tăng nhanh, đặc biệt là
đầu tư nước ngồi (kể từ khi có Luật đầu tư nước ngồi), nhu cầu về BĐS, nhất là đất công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tuy nhiên, do điều kiện pháp luật chưa đầy đủ làm các khiếu kiện về đất đai tăng cao, đồng thời hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở để đầu cơ nâng giá trở nên nhức nhối. Giá đất tăng cao, "hàng hố quyền sử dụng đất" khơng được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các DN, kể cả DN Nhà nước.
Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các DN quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngồi, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa được phát mãi để trả nợ, tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng USD giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, chủ nghĩa xã hội ở Đông Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được. Trong bối cảnh như vậy, thị trường BĐS bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá tăng vọt đã để lại những hệ quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính quy, quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của Ngân sách bị thất thốt, tạo ra sự bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và sự tha hoá một bộ phận cán bộ Nhà nước. Việc kiện tụng liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%).
Chính vì vậy, trong giai đoạn từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90, thị trường BĐS còn là thị trường ngầm và hình thành một cách tự phát . Trong bối cảnh trên, nhiều điều khoản của Luật đất đai năm 1987 đã không đáp ứng được đầy đủ yêu cầu của thực tế, ngày 17/7/1993 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 1987 .
2.1.2. Giai đoạn từ năm 1993 - 1999.
Từ năm 1993, thị trường BĐS chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này được đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai (1993) và hệ thống các văn bản pháp qui triển khai các nội dung của luật này. Điều 18 Hiến pháp 1992, qui định hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Đất đai bắt đầu được xác định là loại tài sản có giá và giá đó được thể hiện thơng qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ chỗ mua bán chuyển nhượng đất đai là bất hợp pháp thì nay đã được thừa nhận hợp pháp và cơng khai mua bán.
Tiếp đó, Bộ luật Dân sự (1995) đã cụ thể hoá việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 ra đời trong bối cảnh thị trường BĐS đang “sốt” ở đỉnh cao, việc ban hành các văn bản hướng dẫn luật vừa chậm trễ, vừa bị chi phối bởi các mục tiêu mang tính chất tình thế, đồng thời lại có giá trị hồi tố, lấy mốc là thời điểm Luật đất đai năm 1993 ban hành. Việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật là một kẽ hở về thời gian cho một số DN lợi dụng để đầu cơ đất đai. Hơn nữa, việc khơng cụ thể hố kịp thời đối với danh mục các loại đất được Nhà nước cho thuê và các loại đất được Nhà nước giao đã tạo tâm lý không yên tâm đối với những người thuê đất.
Sau khi Mỹ tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam đã giúp cho dịng đầu tư nước ngồi chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không những đáp ứng nhu cầu thực tại mà còn tạo ra kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai . Khi ấy có những người có tiềm lực về vốn nhưng chưa biết đầu tư vào đâu cũng chuyển dần sang đầu tư BĐS .
Cùng với đó, lượng đầu tư từ nước ngồi chuyển về, một khoản lớn từ những người đi xuất khẩu lao động ở các nước Đơng Âu, điển hình là những người đi lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau việc chấm dứt hợp đồng khi sáp nhập Đông – Tây Đức. Những nhân tố này đã làm tăng đột biến lượng cầu về đất đai và góp phần cơ bả n gây nên cơn sốt thị trường BĐS những năm 1993 – 1994 . Bắt đầu từ Hà Nội, Tp.Hồ Chí Minh, cơn sốt này nhanh chóng lan rộng ra hầu hết các tỉnh và thành phố khác. Lượng hàng hóa BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7 – 10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân gấp 4-5 lần.
Một phần BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ, nhưng một phần khơng nhỏ thì nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá .
Tiếp sau “cơn sốt” là đợt “đóng băng” lần thứ nhất kéo dài trong 5 năm (1995 -1999) mà nguyên nhân được cho là khi Nhà nước dùng biện pháp hành chính can thiệp vào “cơn sốt lần thứ nhất” thì một số nhà đầu cơ đã vội bán đất thu hồi vốn trả lại cho ngân hàng. Tuy nhiên, nguyên nhân gây ra đợt “đóng băng” này khơng đơn thuần chỉ là do chính sách nhà nước, vào những năm 1997 - 1998, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, điều này làm khơng ít những nhà đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản . Nhìn chung giai đoạn này, thị trường BĐS khơng có những biến động lớn. Các hiện tượng “nóng - lạnh” chỉ diễn ra trên phạm vi nhỏ, mang tính cục bộ. Giá cả khơng có sự biến động lớn trên tồn cục diện .
2.1.3. Giai đoạn từ năm 2000 - 2006.
Sau 5 năm thị trường BĐS bị “đóng băng” thì vào đầu năm 2001, sự chấn động của cơn sốt giá BĐS đã trở lại và lần này còn lớn hơn lần trước rất nhiều. Nguyên nhân của cơn sốt lần này cũng xuất phát từ sự kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế và dịng vốn nước ngồi đổ vào được cải thiện. Chủ trương cho Việt kiều mua nhà khiến người ta kỳ vọng một dịng vốn lớn bên ngồi sẽ đổ về nước để đầu tư BĐS.
Trong giai đoạn này cũng chính là năm bùng nổ việc đầu tư vào đất dự án và cơ sở hạ tầng. Tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn này cũng bắt đầu có dấu hiệu khả quan.
Năm 2000, tăng trưởng GDP đạt 6,8% cao hơn nhiều so với mức 4,8% của năm 1999 và kể từ đó tăng trưởng GDP bắt đầu được cải thiện. Thêm vào đó, tăng trưởng tín dụng được mở rộng sau khi xuống mức thấp nhất chỉ còn 10% vào năm 1999. Lạm phát năm 2001 và 2002 cũng xuống mức rất thấp. Điều này khiến người ta kỳ vọng vào chu kỳ của phục hồi kinh tế.
khoảng 6 tỉ USD. Đáng chú ý nó chỉ tập trung ở đất chứ khơng tạo ra hàng hóa là nhà ở và các cơng trình xây dựng khác. Số liệu của Sở Địa chính - Nhà đất cho thấy trong hơn 6.000 ha đất đơ thị hóa ở vùng ven, chỉ có khoảng 10% diện tích có xây dựng hạ tầng, nhà ở. Do đó có thể kết luận sơ bộ rằng nhu cầu của thị trường nhà đất trong cơn sốt đất lần thứ hai là nhu cầu ảo và giá BĐS phần nhiều là giá đầu cơ, chưa phải là giá trị thật. Phân khúc “sốt” mạnh trong thị trường giai đoạn này chính là nhà mặt tiền và đất dự án.
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000 giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II/2001. So với giá quy định của thành phố Hà Nội, giá mua bán trên thị trường bình quân tăng 6 – 7 lần, có nơi tăng đến 10 lần. Cũng như đợt sốt trước, cơn sốt lần này lan nhanh đến các vùng ven ngoại thành và thậm chí tác động đến các tỉnh thành trong cả nước. Giao dịch BĐS không tuân theo quy định của Nhà nước đã tạo nên sự biến động mặt bằng giá vượt xa so với quy định. Vào thời điểm này ngay cả chính quyền địa phương một số tỉnh thành cũng bán đất nông nghiệp để sinh lời. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cảmột số thành phố lớn của các nước cơng nghiệp phát triển. Có thể đánh giá một sốnguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường BĐS như:
+ Nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng;
+ Sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ;