CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1. CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1.3. Giai đoạn từ năm 200 0 2006
Sau 5 năm thị trường BĐS bị “đóng băng” thì vào đầu năm 2001, sự chấn động của cơn sốt giá BĐS đã trở lại và lần này còn lớn hơn lần trước rất nhiều. Nguyên nhân của cơn sốt lần này cũng xuất phát từ sự kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế và dịng vốn nước ngồi đổ vào được cải thiện. Chủ trương cho Việt kiều mua nhà khiến người ta kỳ vọng một dịng vốn lớn bên ngồi sẽ đổ về nước để đầu tư BĐS.
Trong giai đoạn này cũng chính là năm bùng nổ việc đầu tư vào đất dự án và cơ sở hạ tầng. Tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn này cũng bắt đầu có dấu hiệu khả quan.
Năm 2000, tăng trưởng GDP đạt 6,8% cao hơn nhiều so với mức 4,8% của năm 1999 và kể từ đó tăng trưởng GDP bắt đầu được cải thiện. Thêm vào đó, tăng trưởng tín dụng được mở rộng sau khi xuống mức thấp nhất chỉ còn 10% vào năm 1999. Lạm phát năm 2001 và 2002 cũng xuống mức rất thấp. Điều này khiến người ta kỳ vọng vào chu kỳ của phục hồi kinh tế.
khoảng 6 tỉ USD. Đáng chú ý nó chỉ tập trung ở đất chứ khơng tạo ra hàng hóa là nhà ở và các cơng trình xây dựng khác. Số liệu của Sở Địa chính - Nhà đất cho thấy trong hơn 6.000 ha đất đơ thị hóa ở vùng ven, chỉ có khoảng 10% diện tích có xây dựng hạ tầng, nhà ở. Do đó có thể kết luận sơ bộ rằng nhu cầu của thị trường nhà đất trong cơn sốt đất lần thứ hai là nhu cầu ảo và giá BĐS phần nhiều là giá đầu cơ, chưa phải là giá trị thật. Phân khúc “sốt” mạnh trong thị trường giai đoạn này chính là nhà mặt tiền và đất dự án.
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000 giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II/2001. So với giá quy định của thành phố Hà Nội, giá mua bán trên thị trường bình qn tăng 6 – 7 lần, có nơi tăng đến 10 lần. Cũng như đợt sốt trước, cơn sốt lần này lan nhanh đến các vùng ven ngoại thành và thậm chí tác động đến các tỉnh thành trong cả nước. Giao dịch BĐS không tuân theo quy định của Nhà nước đã tạo nên sự biến động mặt bằng giá vượt xa so với quy định. Vào thời điểm này ngay cả chính quyền địa phương một số tỉnh thành cũng bán đất nông nghiệp để sinh lời. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cảmột số thành phố lớn của các nước cơng nghiệp phát triển. Có thể đánh giá một sốnguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường BĐS như:
+ Nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng;
+ Sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; + Chính sách của Nhà nước về đất đai;
+ Yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; + Thiếu các thông tin về giá nhà đất.
Như vậy, có thể khẳng định: Cơn sốt năm 2001- 2002 đã thổi phồng giá BĐS Việt Nam lên quá nhiều. Việc giá BĐS tăng quá cao khiến cho nhiều người nghĩ rằng giá BĐS ở Việt Nam đang là cao nhất thế giới. Chính yếu tố tâm lý này lại làm cho thị trường rơi vào tình trạng “đóng băng”, lượng giao dịch BĐS giảm
xuống nhanh chóng. Thị trường BĐS năm sau “lạnh” hơn năm trước, các giao dịch mua bán BĐS ít và ở mức giá thấp hơn so với những năm 2001, 2002. Theo thống kê từ Bộ Xây dựng: năm 2003 giao dịch BĐS thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất ở một số tỉnh, thành phía Bắc trong thời kỳ này đã giảm mạnh, có nơi giá hạtới 30 – 40% mà giao dịch vẫn không thành công. Một số khu đô thị lớn ở Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, giá 1m2 của căn hộ năm 2004 trung bình khoảng 20 triệu đồng/m2 (tương đương 3 cây vàng/m2 tại thời điểm đó) thì đến năm 2005 giá xuống mức 15 triệu đồng/m2 (tương đương 2 cây vàng/m2) mà vẫn ít người mua. Một số tỉnh lân cận Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh thì hầu như khơng có người mua - người bán BĐS, giao dịch vào giai đoạn “đóng băng”. Một số ngun nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” như:
Thứ nhất, việc chấm dứt cơ chế phân lơ bán nền đã đánh trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ. Nhưng vì phần lớn vốn đầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh tốn nợ khơng xảy ra như lần thứ nhất. Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt.
Thứ hai, Chính phủ đưa ra các văn bản pháp luật nhằm thiết lập lại kỷ cương thị trường mua bán BĐS (điển hình là nghị định 181/2004/NĐ-CP yêu cầu “ Dự án phải xây nhà xong mới được bán”). Điều này làm chấm dứt tình trạng chiếm dụng vốn của các nhà đầu tư tiềm năng đối với các nhà đầu tư phát triển.
Thứ ba, yêu cầu chủ đầu tư phải có một lượng vốn ban đầu đủ lớn khi triển khai dự án (20% đối với dự án hạ tầng khu đô thị mới) đồng thời ngân hàng lại cảnh báo đối với hạn mức tín dụng cho vay BĐS làm cho khả năng huy động vốn đầu tư khó khăn.