KHOA THẦM ĐỊNH GIÁ - KINH DOANH BAT DONG SAN
NGUYÊN TRƯỜNG NAM
Đề tài:
KẾ HOẠCH PHAN PHOI DU AN PARKVIEW APARTMENT VA THI TRUONG CAN HO BINH DAN TAI KHU VUC TINH
BINH DUONG
KHOA LUAN TOT NGHIEP
Trang 2TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH — MARKETING
KHOA THẦM ĐỊNH GIÁ - KINH DOANH BAT DONG SAN
NGUYÊN TRƯỜNG NAM Đề tài: KẾ HOẠCH PHAN PHOI DU AN PARKVIEW APARTMENT VA THI TRUONG CAN HO BINH DAN TAI KHU VUC TINH BINH DUONG Chuyên ngành: Kinh doanh bắt động sản Mã số SV: 1721000600 Khóa học: 2017-2021
KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TH.S NGUYÊN THỊ THANH CHÂU
Trang 5Đối với sinh viên chuyên ngành Kinh doanh bắt động sản
+ Đạt trung kK + xà Tiêu chí Rat kém Chưa đạt bình Tôt Rat tot
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Sinh viên tuân thủ nội quy
của công ty, đi làm đúng ĐIỜ
Sinh viên làm những việc mà đơn vị yêu cầu với thái độ tích cực
Sinh viên mạnh dan giao
tiếp, thân thiện với mọi
người trong đơn vị Nhận xét chung của doanh
nghiệp đối với sinh viên Ý kiến khác:
Đại diện doanh nghiệp (ký tên, dong dau)
Trang 7DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮTT 2 szsczzszzze2 DANH MỤC BẢNG - S12 n2 222 rerree DANH MỤC HÌNH ẢNH 5S 2222222222 errxe PHAN MỞ ĐÂU - 52 2222122122122 eereg 1 Lý do thực hiện đề tài 5 S12
2 Mục tiêu nghiên cứu - 5-5 225222222 3 Phạm vi nghiên cứu 2-52 2722222222 4 Nguồn thông tin 5- s22 1211221 1121121 ctrcrea
5 Kết cấu đề tài Ă ni CHUONG I1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 5cc 22c 1.1 Bất động sản 5c TT ng eg LUI Khái niệm 1.12 Cúc thuộc tính của bất động sản 1.1.4 Cúc yến tô ảnh hướng đến giá tri bat động sản 1.1.4.1 Các yếu tỔ bên trOHR ă cccccccericrcea 1.1.4.2 Các yếu tổ bên ngoài cccccccec
1.2.1 Khải niệm căn hộ chHHg cư:
1.2.2 Đặc điểm căn hộ chung cư:
Trang 81.4.2.1 Thị tường giao dịch các quyên, lợi ích chứa trong bất động sản 16 1.4.2.2 Không có thị THƯỜNG HH lỔHH Q.GQQ TT HH HS HH Hà 17 1.4.2.3 Thị tường mang tỉnh chất địa phương nhất là thị trường nhà ở .L7 1.4.2.4 Là thị tường cạnh tranh khơng hồn hảo c cà c2 +2 17 1.4.2.5 — Là thị trường da phân khHúC c ccnnv HH HH re L7 1.4.2.6 Thị tưởng nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội 18
1.4.2.7 Có quan hệ mật thiết với thị truong von va thi truong tiền tệ 18
1.43 Cúc chủ thể tham gia thị trường bất động sảm e- <<: 19
“1H a“—A.HA.A 19
1.4.3.2 Nhà đẩM Hứ Q2 HH 22122 ryu 19
1.4.3.3 Người mua và người ĐẮH c cc HH HH Hới 20 “hố ca nằe a 20 1.5 Vai trò của bất động sản ST E1 112121121111 yu 20
CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VẺ CÔNG TY TNHH PHÁT TRIẾN BÁT ĐỘNG SẢN ERA - G22 2n 2121 21t rye 23 2.1 Giới thiệu về công ty TNHH Phát Triển BĐS ERA só 23
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 23
2.1.2 Tâm nhìn, sứ mệnh và giá trị cốt lỗi 23
2.1.2.1 Tầm nhìn và sứ ImỆnh SH He 23 2.1.2.2 Giá trị cối lỗi Ặ 2522522221211 2221121212212 xe 24 2.1.2.3 Tồn chỉ SH HH2 rea 24
Trang 9
2.1.5 Sản phẩm chính -ee-csccc<Sr St kieErerkerkktrrrersrrrree 27 2.1.6 Cơ cấu bộ máy tỖ CÏHỨC -cccccccscreeesrescerseesee 28
2.1.6.1 Phòng Kinh dOQHH ảnh nh na kio 28 2.1.6.2 Phòng Hành chính-— NHÂN Sự vn nh gieo 29
2.1.6.3 Phòng KẾ LOÁH nh HH ung 29
2.1.6.4 Phịng ÀÍGFk©[HE ch nh nh hà khao 29 2.1.7 Nguồn lực của Công Tỳ T'NHH Phát Triển Bất Động Sản Era 30
2.1.7.1 Nguồn nhân ÏựC ăn HH HH ra 30
2.1.7.2 TỐN ì ii tk nh nh ggườg 30
2.1.7.3 Cơ sở vật chất, máy móc trang thiết bị à escstees estes 3]
2.1.8 Tinh hinh kinh doanh 31
PIN NH1 na 33
2.2 Quy trình nghiệp vụ môi giới tại Công ty TNHH Phát Triển Bắt Động
S80 n 34 2.2.1 Từm hiểu thông tin cần thiết về bất động sảm -s-5cc<cscs++ 34 2.2.2 Đánh giá tiềm năng khách hàng, c- 5c cĂcecreeeeeeerseeereecee 34 2.2.2.1 Tìm hiểu nhu câu thực tiễn của khách hằng cccccccccec 34 2.2.2.2 Phản doán chỉnh xác nguyện vọng của khách hàng 34 2.2.2.3 Phan dodn khả năng chỉ trả của khách hàng àc cà 34
2.2.3 Chuẩn bị môi giới -ccSk St HE ng ng grcceo 35
2.2.4 Tiếp xúc và tư vẫn sản phẨHH sSsceStscteEeseereerkeserseeeeeree 35
Trang 10
công ty TNHH Phát Triển Bắt Động Sản ERA - ST re 36
2.3.1 CC yOu t6 DEN HONG ccssssscsssscssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssesssssessesseess 36 2.3.1.1 Vein hoa doanh nghiépcccccccccccccccccccccccccesseecssesecesstessssteesessseesees 36 2.3.1.2 Đội ngĩi lãnh đÌẠO T2 Q1 12H11 S19 k TH kh ày 37
2.3.1.3 Cơ cấu tổ chức bộ Iáy các S TH EEH 1 H1 H2 HH re 37 XS Ni na 38 2.3.2 Cúc yếu tổ bên ngoài 39 2.2.2.1 Chính sách pháp THẬT Ă TT HS SH HH SH vn TH Hài 39 2.2.2.2 Các yếu tổ văn hóa — xã hội ST E11 111111121 rxy 39 s5 8N, h.r rang ga .< 40
2.2.2.4 Các yếu tô khoa học CONG NONE occ HHA£Ả 4l
2.2.2.5 DOH thit caMM CANN ieee cccccsccssssessssssesssesniisestisesninssenunestinsee 4I
2.2.2.6 Các yếu tổ toàn câu hóa s21 11112112 re 4I 2.3 Thực trạng hoạt động phân phối các sản phẩm căn hộ bình dân tại
công ty TNHH Phát Triển Bắt Động Sản ERA - ST re 42
2.4 Định hướng phát triển và mục tiêu phân phối sản phẩm tiếp theo tại
công ty TNHH Phát Triển Bắt Động Sản ERA trong thời gian tới 44 CHƯƠNG 3: THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÌNH DÂN TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG VÀ THÔNG TIN DỰ ÁN PARKVIEW APARTMENT 45
3.1 Thị trường bất động sản căn hộ bình dân tại khu vực Bình Dương 45
341, Thực trang 45
3.1.2 Đánh giá 48
Trang 11
3.1.3.3 Cac yéu t6 vé doanh nghiép ccccccccccccccccccccscsscssscssescssessessesvseseees 50 3.1.4 Những định hướng của Nhà nước với thị trường căn hộ binh dan 51 3.1.3 Giải pháp của ERÑALAND với thị trường căn hộ bình dân 52 3.2 Thong tin về du an Parkview Ápartmen( - c2 s22 34
3.2.1 Giới thiệu dir an 54
3.2.1.1 Chủ đẫu tư SH gu 54
2 M.(.L 55
Z2 nh 7 .n.ốe 56 3.2.2 Những điểm manh va điểm yếu cua Parkview ẢDdTÍHHNGH «« 59
3.2.2.1 Điểm mạnh SE E5 HH re 59
3.2.2.2 ĐiỂm VẾM TT nn HH HH tre 60
3.2.3 Đối thủ cạnh tranh 6Ĩ
NT.) TL li n8 n .nGg Ô 61 3.2.3.2 H“ ' LÍ lpcin oan nan ne 62
CHƯƠNG 4: LẬP KẾ HOẠCH MÔI GIỚI DỰ ÁN PARKVIEW
Trang 127/27“ ˆ 68 4.2.1.4 Chào bản khách hàng Gũ SG S HH HH Hà HH hệ, 68 72» H“ e 69 TT HN 75 nnốố< 70 4.2.1.7 _ Tổng kết chiến dịch Marketing lẫn Ì csccnerrerre 71 4.2.2 Chiến dịch marketing chính thức (diễn ra trong 75 ngà) 71 4.2.2.1 Dựng standee và phải lỜ FƠI à c TT TT hưu 72 72H 72 22H 1 e.ea 73 4.2.2.4 Tổng kết chiến dịch Marketing lẫn 2 on re 75 4.3 Đánh giá hiệu quả của phương án mỗi giới - - s22 sssv2 75
Trang 13CHU VIET TAT TPHCM
DBS UBND NOXH ERALAND
TNHH NVKD
CHU VIET DAY DU Thanh phố Hồ Chí Minh
Bat động sản Ủy ban nhân dân
Nhà ở xã hội
Công ty TNHH Phát Triển Bất Động
San ERA
Trang 14Bảng 2.2 Ưu và nhược điểm các đối tác của ERALALND à co che 33 Bảng 4.1 Chỉ phí quảng cáo báo giấy lần 1 (14 ngày)
Bảng 4.2 Chỉ phí quảng cáo phát to roi & standee lan I (14 ngày) Bang 4.3 Chi phi telesale lan 1 (14 ngày)
Bang 4.4 Chi phi dang tin websites lan 1 (14 ngày) Bang 4.5 Chi phi chay Google Adwords lan 1 (14 ngay) Bảng 4.6 Tổng kết chiến dich marketing dot 1 (14 ngày) Bảng 4.7 Chỉ phí quảng cáo phát to roi & standee lan 2 (75 ngày) Bang 4.8 Chi phi telesale lan 2 (75 ngày)
Bang 4.9 Chi phi chay Google Adwords lan 2 (75 ngày)
Trang 15Hình 2.2 Dự án Sky 9 do chủ đầu te Hàn Quốc N.H.O đâm nhiệm ở quận 9,
7.9 8h ằaa 42
Trang 16Theo dữ liệu của Bộ Xây Dựng quý 1⁄2021 cho biết, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp, tức có giá từ 25 triệu đồng/ m2 trở lên, chỉ
chiếm 20-30% thị trường và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn Còn nhu cầu ở mức giá bình dân, dưới 25 triệu đồng mỗi m2 lại chiếm đến 70-80% Về giá nhà ở, báo
cáo cho biết mức giá chưa ôn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản cũng như không phù hợp với khả năng chỉ trả của số đông người dân Theo cách đánh giá chung hiện nay, giá nhà ở là hợp lý nếu lợi nhuận cho thuê đạt xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng
Trước đó, một khảo sát của VnExpress hồi tháng 9 năm 2020 cho thấy các căn hộ giá I tỷ đồng tại TP HCM đang dần biến mất Giá bán các căn hộ loại nhỏ nhất,
rộng 45-50 m2 bắt đầu nhảy lên vùng giá phố biến I,5-1,7 tỷ đồng một căn, có dự
án chạm ngưỡng 2 tỷ đồng, đù vị trí quận, huyện thuộc ngoại thành Sài Gòn Khi
TP HCM đã dần hết căn hộ bình dân thì người đân có xu hướng tìm kiếm ở các thị
trường lân cận Tại 2 thành phố Thuận An và Dĩ An thuộc tỉnh Bình Dương có vi tri giáp với TP HCM, các dự án căn hộ căn nhỏ nhất giá | tỷ đồng cũng dần trở nên khan hiểm vì có rất ít đự án còn giữ được mức giá này Trong báo cáo đánh giá thị trường bat động sản giai đoạn 2016-2020, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cảnh báo sự lệch pha cung cầu giữa phân khúc nhà ở cao cấp và bình dân ngày cảng lớn Trong 3 năm trở lại đây, căn hộ bình dân chỉ chiếm 21,81% tông sô nhà ở dự án, rât thâp nêu so với mức 78,19% của căn hộ trung va cao cap
Nhận thây sự thiếu hụt căn hộ bình dân trên thi trường như nguồn cầu căn hộ bình đân lại rất lớn kết hợp với quá trình quan sát tại đơn vị thực tập là Công ty TNHH Phát Triển Bất Động Sản ERA, tác giả nhận thấy cần phải nghiên cứu và phân tích hoạt động phân phối dự án Parkview Apartment và thị trường phân khúc căn hộ bình dân tại khu vực thành phố Thuận An tỉnh Bình Dương, từ đó đưa ra
Trang 17Qua đề tài nay, tác giả hí vọng có thể giúp công ty có các thông tin, đữ liệu khoa học, từ đó triển khai các biện pháp thích hợp đề hoạt động bán hàng cũng như chiến lược của công ty được tốt hơn, cải thiện hơn và đem lại nhiều hiệu quả hơn 2 — Mục tiêu nghiên cứu
Nghiêm cửu nhu cầu thị trường căn hộ bình dân tại tỉnh Bình Dương và thành phố Hồ Chí Minh Từ đó đưa ra giải pháp môi giới phù hợp cho dự án Parkview Apartment
3 =Pham vi nghién cru
Nghiêm cứu được thực hiện tại công ty TNHH Phát Trién Bat Dong San ERA với dự án đang được phân phối là đự án căn hộ bình dân Parkview Apartment tại tại
phố Thuận An tỉnh Bình Dương từ tháng 09/2020 đến tháng 11/2020
4 Nguồn thông tin
Thu thập thông tin: Quan sát thực tế tại công ty TNHH Phát Triển Bất Động Sản ERA với dự án đang được phân phối là ParkView Apartment Thu thap dé ligu từ sản giao dịch bat động sản bằng hình thức làm việc tại sản kết hợp tìm dữ liệu trên mạng, các trang chuyên ngành bất động sản phỏng vấn, hỏi anh chị chuyên viên môi giới tại sàn giao dịch BĐS
5 _ Kết cầu đề tài
Trang 181.LI Khải niệm
Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong đời sống của chúng ta, trong thế giới tài sản và được định nghĩa là đất đai va tất cả những gì tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng, và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thô Theo luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản đề phân biệt giữa động sản và bất động sản
Theo khoản I điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 do Quốc hội ban hành thì bất
động sản là những tài sản bao gồm: Đất đai Nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai Tài sản khác găn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng Tài sản khác theo quy định của pháp luật
1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản - Tỉnh bất động
Có vị trí cố định về địa ly, vi tri của bất động sản là đuy nhất, được xác định bởi tọa độ Bất động sản là tài sản gắn liền với đất, mà đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyên nhượng, bán nhưng chỉ được chuyên quyền sử dụng và khai thác, không thế chuyên bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống
- Tỉnh không đông nhất
Không có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hết nhau Chúng khác nhau về vị trí, cảnh quan, môi trường xung quanh, Ngoài ra, về kiến trúc và trang
trí nội thất hiếm khi giống nhau hoàn toàn Nên khi thâm định giá bất động sản
Trang 19cầu cũng tăng theo Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn) Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa,
hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp Nhu cầu lao động ở
thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, tư đó phát sinh như cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê Nguồn vốn cho bất động sản có hạn nhưng nhu cầu đầu tư thì nhiều
Tỉnh bên vững và đời sống kinh tế đài
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thế bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, Đồng thời,
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây đựng hoặc sau một thời gian sử dụng sẽ được cải tạo, nâng cấp nên có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của bắt động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản là đo đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thê sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng
1.1.3 Phân loại bất động sản 113.1 Đất đai
Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung đu và miễn núi Trong đó mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại sau: