CHU VIET DAY DU Thanh phố Hồ Chí Minh
1.4.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bắt động sản là một môi trường trong đó có những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, đề thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua và người mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản
về nhu cầu và ước muốn của các bên.
Có nhiều người mua và người bán. Những người bán và những người mua có thể ở cùng một địa điểm cu thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thê liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lac. Gia cả bat động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản có thê là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những vị trí vừa và nhỏ thích hợp cho việc xây đựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu
tư phát triên địa phương. Những vị trí lớn giành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mỗi quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện tích hoạt động rộng lớn
1.4.2. Đặc điểm của thị trường bắt động sản
1.4.2.1. Thị trường giao dịch các quyên, lợi ích chứa trong bắt động sản Đối tượng giao dịch trên thị trường bất động sản không phải là thực thể vật chất của bất động sản mà chính là quyền hay các quyên, lợi ích cụ thế nảy sinh từ quyên sở hữu bắt động sản như: quyền sử dụng, quyền khai thác, quyền cho thuê, ... găn với bất động san đó.
1.4.2.2. — Không có thị THÒng trung tâm
Hiện nay không có một thị trường bất động sản với tư cách là địa điểm tập trung mà tại đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau. Việc mua bán bắt động sản thông thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất
động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa những người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phô biến hơn cả là thông qua những người môi giới.
Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường. 1.4.2.3. Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở Đặc tính của đất đai là bất động, không dễ bị tiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa thải đất đai ở nơi này không thể sử dụng đề đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có tính địa phương.
1.4.2.4. Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Do tính không tài tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hóa thông thường.
Ngoài ra những đặc tính như: đặc điểm của bất động sản, phương pháp tiến hành các giao địch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. 1.4.2.5. Là thị trường da phân khúc
Do mục đích sử dụng cho bất động sản đa dạng (cho cư trú, cho sản xuất kinh doanh, ngay trong mục đích sản xuất kinh doanh cũng sử dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau, cung cầu bất động sản trong từng lĩnh vực sản xuất kinh đoanh cũng khác nhau ...), bên cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương khác nhau cũng khác nhau, nên thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc. Tình hình thị trường trong từng phân khúc ở cùng một địa điểm cũng có thê khác nhau. 1.4.2.6. Thị tưởng nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội Bat dong san là một tài sản quan trọng, là một trong các yêu tô đầu vào cơ bản của sản xuât của cải vật chât và dịch vụ phục vụ đời sông xã hội.
Bất động sản trước hết là đất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, đồng thời chịu tác động của các yếu tố kinh tế, chịnh
trị, xã hội. Do vậy thị trường bất động sản rất nhạy cảm với những biến động kinh
tế, chính trị, xã hội.
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh
tế, lạm phát, các chủ trương chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, phát triển kinh tế, xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cư.
1.4.2.7. Có quan hệ mật thiết với thị truong von va thi trường tiền tệ
Bất động sản là một tài sản đầu tư, là một phương tiện lưu trữ quan trọng có giả trị lớn.
Hai nguồn tài chính quan trọng cho việc đầu tư và phát triển bất động sản là vốn chủ sở hữu và nợ vay hình thành từ thị trường tiền tệ và thị trường vốn.
Thị trường tiền tệ liên quan đến các khoản vay ngắn hạn. Thị trường tiền tệ ảnh hưởng rất lớn đến ngành kinh doanh bất động sản bởi vì các phương tiện tài chính ngắn hạn của nó rất cần thiết trong việc cung ứng tiền cho việc xây dựng và phát triển bất động sản. Tính săn sàng đề sử đụng và chỉ phí của tiền tệ (lãi suất) quy định quy mô và tốc độ phát triển của ngành kinh doanh bất động sản.
Thị trường vốn liên quan đến các công cụ tiền tệ trung và dải hạn như trái phiếu dài hạn, cổ phiếu các công ty khai thác bất động sản (REOCs) quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), các khoản vay thế chấp. Thị trường vốn cũng là một kênh quan trọng cung ứng nguồn tài chính cho hoạt động của các ngành kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các chứng khoán bất động sản và các hợp đồng vay thế chấp mua sắm bắt động sản.
Chứng khoán bất động sản bao gồm cổ phiếu, trái phiếu trung và đài hạn. Chứng khoán bắt động sản là một kênh rất quan trọng trong việc huy động vốn cho
sự phát triển thị trường bất động sản đo tính thanh khoản linh hoạt của nó và quy
mô ngày càng lớn trên thị trường.