3.1.3.1. Nguồn cung ít
Động lực chính trong phát triển nhà ở tại thành phố trong nhiều năm qua và hiện nay vẫn thuộc về khu vực cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng nhà ở riêng lẻ, chiếm tý trọng đến 58,52%, trong lúc hoạt động phát triển nhà ở theo dự án tuy có
xu thế tăng đần trong các năm qua, nhưng quy mô cũng còn thấp hơn, chỉ chiếm tỷ trong 41,48% trong năm 2020.
Thực tế, xu thế phát triển đô thị tại Tp. Hồ Chí Minh và tỉnh Bình Dương vẫn
còn theo kiêu “vết dầu loang” và thấp tầng, chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu về đô thị hóa và phát triển đô thị; chưa đảm bảo được nguyên tắc “sử dụng đất tiết kiệm,
có hiệu quả, bảo vệ môi trường” (quy định tại Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai); chưa đạt được yêu cầu đối với phát triển nhà ở “đối với đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, Tp.
Hồ Chí Minh), loại I và loại 2 thì chủ yêu phát triển nhà chung cư” (quy định tại
Khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở); chưa hình thành được nhiều đô thị vệ tính có mật độ dân số tập trung như khu đô thị Phú Mỹ Hưng và cả tại các khu đô thị mới nhưng
tỉnh Bình Dương và các tỉnh lân cận Tp.Hồ Chí Minh.
Phân tích về việc giá nhà vẫn tăng “nóng” trong năm 2020, ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng, giá căn hộ tại khu vực trung tâm của thành phố, kê cả khu đô thị Thủ Thiêm, tương đương khoảng 5.000 - 7.000 USD/m”. Tại khu vực quận 9, khoảng trên dưới 2.000 USD/m’, tùy theo vị trí và đắng cấp của dự án. Tại tỉnh
Bình Dương, giá bán căn hộ tại các thành phố như Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một cũng đã thiết lập mức giá sàn trên 1000USD/mữ.
Nhằm hạn chế sự lây lan của dịch COVIID-19, việc giãn cách xã hội, han chế
di chuyển và tạm ngưng các chuyền bay quốc tế đã làm gián đoạn các sự kiện mở bán được lên kế hoạch từ 2019. Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung, giá bán đã được đây lên cao tại các khu vực trong thành phố, đặc biệt là các quận vùng ven. Do
đó các chủ đầu tư dự án muốn “tối đa hóa lợi nhuận nên đã đây giá làm cho gia nhà luôn có xu thế tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tý
lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến từ 70-80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020.
3.1.3.2. Hạn chế về chính sách
Chuyên gia Kinh tế Nguyễn Trọng Hoàng cho rằng: “Những năm qua, một số doanh nghiệp tư nhân đã xây dựng nhà ở thương mại giá thấp để bán nhưng chưa thành một xu thế vì tỉ suất lợi nhuận quá thấp. Trong khi làm nhà ở cao cấp tỉ suất lợi nhuận rất cao, làm thương hiệu qua nhà ở cao cấp nhanh nhất. Vì vậy, cần cơ chế
hỗ trợ phát triên nhà ở thương mại giá thâp, vừa túi tiên với đa sô người dân.
Ngoài ra, nhiều dy án BĐS bị vướng pháp lý, thủ tục hành chính cũng kéo dài,
nhiều dự án mắt 3-5 năm đề hoàn thiện, chỉ phí lãi vay của doanh nghiệp bị đội lên
rất lớn. Còn đô thị và nhà ở đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng ứặp nhiều khú khăn trong phờ duyệt quy hoạch, cấp phộp xõy dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường, dự án đừng lại nên khan hiếm nguồn cung”.
Người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ngày càng xa vời khi ước mơ sở hữu được nhà ở vừa túi tiền tại đô thị.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định: “Giai đoạn 2018-2020, thị trường BĐS tại tỉnh Bình Dương sụt giảm mạnh về nguồn cung, quy mô dự án khiến cho một bộ phận người thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị và người nhập cư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Do đó, cần có chế, chính sách phủ hợp hơn để giảm giá nhà ở và thu hút đầu tư nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhiều đự án NOXH đề đáp ứng nhu cầu về nhà ở rất lớn của đông đảo người có thu nhập trung bình. Song, thực tế cho thấy, nguồn cung dự án nhà ở vừa túi tiền rất ít, luôn trong tình trạng "cháy hàng". Do đó, Nhà nước cần có chính sách
hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà lần đầu và doanh nghiệp đầu tư nhà diện tích
nhỏ vừa túi tiền"
3.1.3.3. Các yếu tô về doanh nghiệp
Sự thiếu vắng phân khúc nhà ở bình dân và giá BĐS không có dấu hiệu giảm,
mặc dù trong tâm dịch. Theo đó, có 4 yếu tô cấu thành nên giá của một sản phẩm bán ra thị trường, nhưng 4 yếu tô này hầu như không giảm, thậm chí còn tăng, nên giá BĐS không thể nào giảm, cũng đồng nghĩa với việc khó có nhà ở bình dân và gia ré.
Thứ nhất là quỹ đất, hiện quỹ đất o trung tam hay ngoai trung tam da rat khan hiểm, không còn đồi đào như trước. Việc doanh nghiệp sở hữu được quỹ đất đề phát triển dự án là điều không còn đễ dàng. Chính vì sự khan hiếm nên giá thành chắc chắn sẽ tăng.
Thứ hai là chỉ phí xây dựng, so với 3 - 4 năm trước, mọi chi phí về nhân công, vật liệu xây đựng... để làm nên một dự án đều tăng. Điều này có nghĩa là giá thành bán ra không thê giảm được.
Thứ ba là chi phí tài chính, chi phí này cho một dự án hiện nay rất cao. Thủ tục pháp lý ngày càng chậm trễ, nghĩa là doanh nghiệp mất nhiều thời hơn gian để hoàn thành đự án. Khi kéo dài như vậy, chỉ phí đi vay và chỉ phí tài chính của đất tăng lên, cộng vào giá thành bán ra thì rất khó đề BĐS có thê giảm giá sâu được. Cuối cùng là lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư. Đây là yếu tố chủ quan, có thể cân chỉnh được ở mỗi chủ đầu tư/nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi mà 3 yếu tố cầu thành nên giá sản phâm đều tăng, chỉ có một yếu tố này linh động được thì cũng rất khó
đề thúc đây cho giá BĐS đi xuống.
3.1.4. Những định hướng của Nhà nước với thị trường căn hộ bình dân Tỉnh Bình Dương tiếp tục bị thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi
tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội (NOXH). Điều này làm ảnh hưởng
đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình... Đồng thời, đáng quan ngại về dấu hiệu biêu hiện thừa nguồn cung của phân khúc nhà ở cao cấp. Trước thực trạng trên, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương nhận định trong báo cáo răng, thị trường bắt động sản tỉnh Bình Dương cơ cấu sản phẩm đang mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững và đảm bản an sinh xã hội vì theo nhu cầu thực tế.
Do đó, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho răng, để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình đân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tý lệ cao, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiềm tỷ lệ nhỏ.
Đề đưa nhà ở vừa túi tiền quay lại thị trường Ông Phạm Lâm — Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam cho biết, hiện nay thị trường bất động sản đang thiếu hụt nguồn cung mới do các các chủ đầu tư vẫn không mặn mà tới thì trường này, dịch COVID-19 làm giảm sức mua, trong khi đó giả bán lại tăng cao, tinh minh bach va
nghiêm túc tuân thủ các quy định pháp luật chưa cao, thiếu căn hộ nhà ở vừa túi tiền... “Bước sang 2021, để vượt qua khó khăn và bước vào giai đoạn phát triển mới, thị trường bất động sản nhà ở sẽ cần nhiều lực đây giúp phục hỗi và tăng tốc trở lại. Tỉnh Bình Dương cần thêm những giải pháp kích hoạt lực đây thị trường bất động sản năm 2021. Cụ thê, về chính sách pháp lý, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản Nhà nước phải được bồ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến
và yêu cầu thị trường. Các quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp...”- ông Lâm góp ý.
Từ thực tiễn hơn I0 năm qua, cho thấy vai trò của Nhà nước trong định hướng, điều tiết nền kinh tế, nhất là trong xử lý khủng hoảng, phục hỏi, phát triển sản xuất kinh doanh (trong đó có thị trường bất động sản), đảm bảo an sinh xã hội (trong đó có an sinh xã hội về nhà ở) là rất quan trọng. “Do vậy, chắng những cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng Nhà nước đồng hành cùng doanh nghiệp, mà doanh nghiệp cũng cần phải đồng hành với Nhà nước chẳng hạn như xem xét tăng tý trong đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội. Dù lợi nhuận thấp, nhưng có tính thanh khoản cao và ít rủi ro, góp phần củng Nhà nước giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp”. Ngoài các chính sách, quy định đã tháo gỡ những vướng mắc vừa qua thì trong năm 2021, đự kiến Chính phủ
sẽ ban hành các nghị định quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020. Đồng thời, hoàn thiện cơ chế
chính sách đề đây mạnh công tác xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang khu vực đô thị, phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp... Điều nảy sẽ tạo điều kiện đề thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ trong năm 2021 nói chung và phát triển nguồn cung cho căn hộ có giá bình dân nói riêng.
3.1.3. Giải pháp của ERALAND với thị trưởng căn hộ bình dân
Đề phân khúc căn hộ giá rẻ quay lại thị trường thì sẽ cần một kế hoạch tổng thể và lâu, dài đồng thời được nhà nước phối hợp cùng các doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản cùng nhau thực hiện. Theo ERALAND, cần đề xuất Bộ Xây
dựng nỗ lực tìm kiếm các giải pháp hữu hiệu nhằm khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp. Đây cũng là cơ sở thế hiện những đôi mới rất tích cực trong việc thay đổi và bổ sung cho các chính sách của Nhà nước, nhằm tạo điều kiện cho lĩnh vực bất động sản có thêm cơ hội phục héi hau dai dich Covid-19.
Theo nhận định của ERALAND nếu được hiện thực hóa, giải pháp khuyến
khích phát triển nhà ở giá thấp nêu trên là một gói chủ trương tốt của Chính phủ
cũng như các bộ liên ngành liên quan, có tác động tích cực đến người có thu nhập vừa và thấp cũng như là người thế yếu trong xã hội và điều này tất yếu cho các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng và các thành phố có mật độ dân cư lớn khác. Bởi phân khúc ở nhà thương mại giá rẻ luôn là nhóm sản phẩm thu hút quan tâm và nhu cầu cao của xã hội, đặc biệt với bối cảnh Việt Nam hiện đại, dân số trẻ, tập trung vào các đô thị lớn đề học tập, làm việc và công hiện cho đât nước.
Và đề hiện thực hóa nghị quyết vào cuộc sông, còn có một sô nút thắt cân được giải quyết triệt đề.
- Thứ nhất, quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TPHCM, trung tâm các thành phố của Bình Dương đang là bán toán khó cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Các quỹ đất tại các khu vực này thường sẽ có giá rất cao dẫn đến biên độ lợi nhuận của các doanh nghiệp thực hiện dự án không lớn, nhu cầu và sức mua tuy lớn, nhưng biên độ lợi nhuận lại rất thấp. Việc xây dựng các dự an căn hộ bình dân gần như sẽ không mang lại nhiều lợi nhuận cho các doanh nghiệp nếu chưa có được các chính sách thiết thực của Chính Phủ. Điều đó giải thích cho việc trong thời gian vừa qua, lượng hàng của phân khúc nay không nhiều, phải chăng có khúc mắc mà các nhà đầu tư không có mặn mà gì với thị trường này. Vì vậy Chính Phủ và Bộ Xây Dựng cần có những chính sách hỗ trợ thiết thực hơn trong việc giao đất, cho thuê
đất, từ đó giúp doanh nghiệp có thê cân đối lợi nhuận khi thực hiện dự án căn
hộ bình dân.
- Thứ hai, những tồn tại trong vẫn đề pháp lý, phê duyệt chính sách từ lúc chấp thuận chủ chương, nghị quyết của Bộ Xây dựng, tới việc thống nhất của các ban ngành liên quan, cho đến khi ra được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công của dự án mắt thời gian từ 3 đến 5 năm điều này khiến cho giá nhà tăng theo thời gian và người dân có thu nhập vừa và thấp càng khó hơn trong việc tiếp cận và mua những dự án căn hộ bình dân. Những tồn tại này cần được khắc phục sớm, rút ngắn thời gian các thủ tục pháp lý để các dự án căn
hộ giá rẻ sớm được cung cấp ra thị trường phục vụ cho người dân.
- Và cuối cùng ERALAND cho răng cần phải quan tâm đến chất lượng của sản phâm nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy không thể so sánh với các phân khúc trung
và cao cấp hơn, nhưng vẫn phải đảm bảo được những tiêu chuân cơ bản trong
hệ thống Tiêu chuẩn Việt Nam, về chất lượng an toàn xây dựng, cơ sở hạ tầng
đi kèm như điện-đường-trường-trạm, hệ thống cảnh quan, hệ thông hạ tầng giao thông và các hạng mục liên quan khác. Vẫn đề này đặt ra nhiều nỗ lực của các cơ quan ban ngành địa phương và Nhà nước, từ Chính phủ, Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính...
Nếu những rào cản trước mắt này được giải quyết triệt đề vào đồng bộ, tạo ra những quỹ đất tốt, thủ tục trôi chảy và thuận tiện, nghị quyết mới này của Chính phủ sẽ có khả năng rất cao được hiện thực hóa. Điều nảy sẽ mang lại nhiều động lực
và hứng thú cho các nhà đầu tư bất động sản trong tương lai. Việc này cũng đồng thời là câu trả lời cho những vướng mắc của các nhà phát triển bất động sản hiện nay, về những kiến nghị yêu cầu trong việc miễn giảm và gia hạn thời gian thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất.
3.2. Thông tin về dự án Parkview Apartment