CHU VIET DAY DU Thanh phố Hồ Chí Minh
1.4.3. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
143.1 Nhà nước
Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bát động sản, thê hiện trên một số điểm sau:
- Nhà nước tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua việc ban hành các quy định về kinh đoanh bất động sản, quản lý bất động sản, về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng. Những chú trương chính sách của Nhà nước
về bất động sản luôn tác động mạnh đến thị trường bất động sản.
- Nhà nước là người mua và người bán lớn nhất trên thị trường bất động sản.
- Nhà nước là người mua các bât động sản phục vụ cho việc tài định cư đôi với các dự án đâu tư bắng nguồn vôn ngân sách của nhà nước mà phải thu hoi.
Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của đoanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản.
1.4.3.2. Nhà đầu tư
Bao gồm nhà đầu tư vào kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư vào các ngành
kinh tế khác:
- Đối với nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như là thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục, ...
- Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản, vai trò của họ là đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị
trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đó vai người mua vừa đóng vai người bán, trong đó vai trò người bán là chủ yếu.
Họ mua những bắt động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trông để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyên nhượng lại.
1.4.3.3. Người mua và người bản
Thông thường họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau
- Người mua đơn thuần.
- Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyến hóa thành vốn ding vào việc khác.
- Vừa bán vừa mua: Bán ở nơi này để mua một nơi khác do nhu cầu chuyền nơi sinh sống.
143.4. Người môi giới
Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán bat động sản. Nhờ họ mà hoạt động thị trường bắt động sản được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bắt động sản mà nhà thâm định giá cần quan tâm. Trong tình tình hiện nay ở nước ta việc môi giới cá nhân không được đảo tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không có sự quản lý của Nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những công ty môi giới bất động sản đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường bat động san. 1.4.3.5. Ngân hàng và tô chức tin dung
Các ngân hàng và tổ chức tín dụng có vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản thông qua việc cung ứng nguồn tài chính cho sản xuất và tiêu thụ bất động sản.
1.5. - Vai trò của bất động sản
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tông
số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ân chứa trong bất động sản ở các nước thuộc
thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tý USD, gấp nhiều lần tông hỗ trợ ODA
của các nước phát triên hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh
tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tô chức hoạt động kinh
tế gia đình, nó còn là nguồn vốn đề phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh
và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các Bất Động Sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kê về vốn đề từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp băng bắt động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyên các tài sản thành nguồn tài chính dồi đào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử đụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tý lệ đô thị hoá thường
chiếm từ 60 -80%.
Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản đề đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyền sang cơ chê thị trường trong điêu kiện các thiết chê về quản lý Nhà nước đôi với
công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển
và quản lý thị trường bất động sản ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch dé khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tải chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế,
ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên l USD thì sẽ có khả năng thúc đấy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD. Phat triển và điều hành tốt thị trường bắt động sản sẽ có tác dụng thúc đây tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... để từ đó tạo nên chuyền dịch đáng kế và quan trọng về cơ cầu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn 1996 - 2000
bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tý lệ này mới chiếm gần 30% các giao dich,
còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa
vụ thuế với nhà nước. Nếu thúc đây bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đối mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm. Phát triển và quản lý
có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng
về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tý trọng lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động dản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bắt động sản khác và ảnh hướng trực tiếp đến đời sống của nhân
dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bắt động sản nhà ở, bình ôn
thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một
trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động Sản nhà ở.