thu thập phân tích và đánh giá các dự án căn hộ chung cư tại khu vực quận 2

Lý do thực hiện đề án Được hình thành kể từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường về quyền sử dụng đ

B Ộ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

Đề tài:

CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI KHU VỰC QUẬN 2

TH ỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1

B Ộ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

Đề tài:

CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI KHU VỰC QUẬN 2

Chuyên ngành: Kinh doanh B ất động sản MSSV: 2021008751

Khóa h ọc: 2020 – 2024

TH ỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TH.S LÊ MINH PHƯƠNG MAI

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM THỰC HIỆN 2022

NH ẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

ĐIỂM CHỮ

L ỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài Thực hành nghề nghiệp 1 “Thu thập, phân tích và đánh giá các dự án căn hộ chung cư tại khu vực Quận 2” là đề tài mà bản thân tôi đã nghiên cứu trong quá trình học tập trên ghế nhà trường qua kiến thức đã được học, các giáo trình và có sự dẫn dắt của giảng viên hướng dẫn cô Lê Minh Phương Mai Trong quá trình thực hiện đề tài có sự tham khảo một số tài liệu, đều được trích dẫn đầy đủ, có nguồn gốc rõ ràng và được phép công bố

TÁC GIẢ

Nguyễn Thủy Quyền Nhi

L ỜI CẢM ƠN

Đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Trường Đại học Tài chính – Marketing, sự giảng dạy tận tình của toàn thể Quý thầy cô, đặc biệt là các thầy cô Khoa Thẩm định giá – Kinh doanh bất động sản đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu, những kinh nghiệm thực tế để em hiểu rõ hơn về ngành học này, đúc kết được nhiều bài học bổ ích làm hành trang vững chắc cho tương lai

Trong quá trình thực hiện đề tài Thực hành nghề nghiệp 1 “Thu thập, phân tích và đánh giá các dự án căn hộ chung cư tại khu vực Quận 2”, do còn thiếu kiến thức và kinh nghiệm thực tế nên đã gặp phải nhiều khó khăn Để hoàn thành được

đề tài, em phải vận dụng kiến thức chuyên ngành đã được học, thu thập thông tin trên các phương tiện truyền thông và đặc biệt em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình

từ cô Lê Minh Phương Mai Em xin gửi lời cảm ơn tới cô, cô đã hướng dẫn và hỗ trợ hết mình, truyền đạt những kiến thức em chưa nắm rõ và giải đáp các thắc mắc

của em trong suốt quá trình thực hiện

Em xin chân thành cảm ơn!

M ỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT I DANH MỤC HÌNH ẢNH II

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN 4

1.1 Bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm 4

1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản 4

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản 5

1.1.4 Giá trị và giá cả bất động sản 7

1.1.5 Phân loại bất động sản 7

1.2 Thị trường bất động sản 9

1.2.1 Khái niệm 9

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 9

1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản 10

1.2.4 Phân loại thị trường bất động sản 12

1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 13

CHƯƠNG 2 – THÔNG TIN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 14

2.1 Tình hình thị trường 14

2.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2022 14

2.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản khu vực quận 2 17

2.2 Dự án Thủ Thiêm Zeit River 20

2.2.1 Giới thiệu dự án 20

2.2.2 Tình hình triển khai dự án 34

2.2.3 Thông tin tình hình giao dịch 36

2.3 Dự án Define Capitaland 37

2.3.1 Giới thiệu dự án 37

2.3.2. Tình hình triển khai dự án 49

2.3.3 Thông tin tình hình giao dịch 49

2.4 Dự án D’Lusso 51

2.4.1 Giới thiệu dự án 51

2.4.2 Tình hình triển khai dự án 62

2.4.3 Thông tin tình hình giao dịch 62

CHƯƠNG 3 – PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THỊ TRƯỜNG QUẬN 2 65

3.1 Phân tích khu vực nghiên cứu 65

3.1.1 Tình hình kinh tế 65

3.1.2 Tình hình xã hội 66

3.1.3 Tình hình dân cư 68

3.1.4 Tình tình quy hoạch 71

3.2 Phân tích các dự án tại khu vực điển hình 77

3.2.1.So sánh 3 dự án 77

3.2.2.Phân tích SWOT 3 dự án 79

3.3 Phân tích diễn biến giá cả 3 dự án 82

3.3.1 Dự án Thủ Thiêm Zeit River 82

3.3.2 Dự án Define 83

3.3.3 Dự án D’Lusso 84

KẾT LUẬN 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

PHỤ LỤC 88

DANH M ỤC HÌNH ẢNH

Hình 2.1: Bản đồ địa chính quận 2 (Centara Thủ Thiêm, 2020) 18

Hình 2.2: Vị trí dự án Thủ Thiêm Zeit River (GS E&C, 2022) 21

Hình 2.3: Hình phối cảnh dự án Thủ Thiêm Zeit River (An Gia Land, 2022) 24

Hình 2.4: Chuỗi shophouse mua sắm sầm uất (An Gia Land, 2022) 25

Hình 2.5: Hồ bơi Sky Pool tầng 20 (An Gia Land, 2022) 26

Hình 2.6: Nhà hàng trên cao với tầm nhìn ấn tượng (An Gia Land, 2022) 26

Hình 2.7: Phòng gym với các thiết bị hiện đại (An Gia Land, 2022) 27

Hình 2.8: Thiết kế phòng khách (An Gia Land, 2022) 28

Hình 2.9: Thiết kế bếp mở và bàn ăn thông thoáng (An Gia Land, 2022) 29

Hình 2.10: Phòng ngủ với view “cực chill” (An Gia Land, 2022) 29

Hình 2.11: Nhà vệ sinh thiết kế hiện đại (An Gia Land, 2022) 30

Hình 2.12: Thiết kế căn hộ 2 PN (An Gia Land, 2022) 31

Hình 2.13: Thiết kế căn hộ 3 PN (An Gia Land, 2022) 31

Hình 2.14: Thiết kế căn hộ 4 PN (An Gia Land, 2022) 32

Hình 2.15: Thiết kế căn hộ Duplex 4 PN (An Gia Land, 2022) 32

Hình 2.16: Tiến độ thi công tháng 11/2022 (GS E&C, 2022) 34

Hình 2.17: Tiến độ thi công tháng 11/2022 (GS E&C, 2022) 35

Hình 2.18: Tiến độ thi công tháng 11/2022 (GS E&C, 2022) 35

Hình 2.20: Vị trí dự án Define (Lê Đình Phong, 2022) 38

Hình 2.21: Hình phối cảnh dự án Define (CapitaLand, 2022) 40

Hình 2.22: Hồ bơi chính (CapitaLand, 2022) 41

Hình 2.23: Hồ bơi chính (CapitaLand, 2022) 42

Hình 2.24: Khu tắm nắng nội khu (CapitaLand, 2022) 42

Hình 2.25: Trạm sạc điện (CapitaLand, 2022) 43

Hình 2.26: Phòng khách và phòng ăn (CapitaLand, 2022) 43

Hình 2.27: Phòng làm việc (CapitaLand, 2022) 44

Hình 2.28: Phòng ngủ (CapitaLand, 2022) 45

Hình 2.29: Hồ bơi riêng trong căn hộ 4 PN (CapitaLand, 2022) 45

Hình 2.30: Mặt bằng tầng điển hình 1 (CapitaLand, 2022) 46

Hình 2.31: Mặt bằng tầng điển hình 2 (CapitaLand, 2022) 46

Hình 2.32: Thiết kế căn hộ 3 PN (CapitaLand, 2022) 47

Hình 2.33: Thiết kế căn hộ 4 PN (CapitaLand, 2022) 47

Hình 2.34: Thiết kế căn Penthouse (CapitaLand, 2022) 48

Hình 2.35: Tiến độ xây dựng tháng 11/2022 (CapitaLand, 2022) 49

Hình 2.36: Vị trí dự án D’Lusso (D'Lusso, 2019) 52

Hình 2.37: Hình phối cảnh tổng thể dự án (D'Lusso, 2019) 55

Hình 2.38: Dãy shophouse sầm uất (D'Lusso, 2019) 55

Hình 2.39: Cổng chào và sảnh đón sang trọng (D'Lusso, 2019) 56

Hình 2.40: Poolbar chìm chuẩn nghỉ dưỡng (D'Lusso, 2019) 57

Hình 2.41: Chuỗi hồ bơi trên không (D'Lusso, 2019) 57

Hình 2.42: Nhà mẫu phòng khách (D'Lusso, 2019) 58

Hình 2.43: Nhà mẫu phòng ngủ (D'Lusso, 2019) 58

Hình 2.44: Mặt bằng tổng thể dự án (D'Lusso, 2019) 59

Hình 2.45: Thiết kế căn hộ 1+1 PN (D'Lusso, 2019) 60

Hình 2.46: Thiết kế căn hộ 2 PN (D'Lusso, 2019) 60

Hình 2.47: Thiết kế căn Penthouse (D'Lusso, 2019) 61

Hình 2.48: Hệ thống cầu Thủ Thiêm (Bách Khoa Land, 2022) 72

M Ở ĐẦU

1 Lý do thực hiện đề án

Được hình thành kể từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì thị trường BĐS đã phát triển với tốc độ chóng mặt, góp phần không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước

Thị trường BĐS là một trong những thị trường có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, có liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực như: ngân hàng, xây dựng, thị trường lao động, thị trường chứng khoán, Việc mở rộng

và phát triển thị trường BĐS sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư của nhà đầu tư trong và ngoài nước, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước

Do vậy việc nghiên cứu, phân tích thị trường BĐS hiện nay là rất cần thiết Từ thông tin thu thập được đưa ra những đánh giá khách quan, từ đó đề ra định hướng phát triển hiệu quả nhất cho các doanh nghiệp, các bộ ngành liên quan và cơ quan quản lý Nhà nước đã, đang và sẽ tham gia vào thị trường BĐS

Trong 2 năm trở lại đây, thị trường BĐS có những biến đổi mạnh do đại dịch COVID-19 bùng phát và sau khi đại dịch đi qua đã làm kinh tế thế giới suy thoái, tốc độ lạm phát tăng liên tục Về lượng giao dịch của thị trường, tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm mạnh

so với giai đoạn đầu năm Tuy nhiên, thị trường căn hộ quận 2 được đánh giá là có tốc độ phát triển nhanh so với các quận khác của thành phố Tính đến hết tháng 9/2022, quận 2 hiện có 154 dự án bất động sản, nằm trong top các quận có nhiều dự

án bất động sản nhất TP.HCM Thị trường BĐS Quận 2 có sức hút mạnh mẽ nhờ sự đầu tư lớn vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và tiện ích Nằm ở trí thuận tiện kết nối đến các quận và sở hữu hệ thống hạ tầng giao thông đã được quy hoạch đồng bộ như: Xa lộ Hà Nội, Đại lộ Mai Chí Thọ, Hầm Thủ Thiêm, Cầu Phú Mỹ, Cầu Thủ

Thiêm 1 và 2, đã tạo nên khả năng liên kết vùng thuận tiện Ngoài ra Quận 2 còn tập trung nhiều cơ sở giáo dục, trung tâm y tế làm cho các tiện ích tại đây ngày càng đầy đủ để đáp ứng nhu cầu của người dân Nhờ các lợi thế trên mà thị trường căn hộ Quận 2 mang lại tiềm năng lớn, được lựa chọn để an cư và là kênh đầu tư bền vững với giá trị gia tăng cao Nắm bắt được thị trường căn hộ chung cư thời điểm hiện tại qua việc phân tích, đánh giá các dự án sẽ là tiền đề để dự báo tình hình phát triển, những biến động của thị trường Quận 2 giúp khách hàng cũng như nhà đầu tư có cái nhìn rõ hơn về thị trường này

Hiểu được tầm quan trọng của thị trường BĐS đối với sinh viên chuyên ngành Kinh doanh bất động sản, Nhà trường đã đề ra chương trình đào tạo có học phần

Thực hành nghề nghiệp 1 với mục đích hệ thống lại kiến thức các môn học cơ sở ngành Kinh doanh bất động sản, bước đầu vận dụng những kiến thức đã học để phân tích, đánh giá tài sản thực tế và có nhận định cụ thể về thị trường BĐS thông qua các dự án đã được phân tích Nhận thấy được tiềm năng phát triển của thị trường căn hộ chung cư Quận 2 nên tôi đã quyết định chọn khu vực này Đó chính

là lý do thực hiện đề tài “Thu thập, phân tích và đánh giá các dự án căn hộ chung cư tại khu vực quận 2”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu về thị trường căn hộ chung cư tại khu vực Quận 2

Phân tích các dự án căn hộ chung cư và sự khác nhau của các dự án

Đánh giá tình hình giao dịch các dự án từ đó đánh giá tình hình thị trường bất động sản trong khu vực

3 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập thông tin: Thực hiện khảo sát thị trường, thu thập thông tin của các dự án qua các phương tiện truyền thông gồm internet, các website chính thống về kinh tế tài chính và lĩnh vực bất động sản như Cafeland, trực tiếp tham quan dự án, thu thập từ sàn giao dịch,…)

Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp dựa trên dữ liệu đã thu thập và kết hợp với kiến thức đã học để đưa ra đánh giá, nhận xét, nhận định về tương lai tình hình thị trường căn hộ chung cư tại khu vực Quận 2

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Phân tích, đánh giá thị trường căn hộ chung cư khu vực Quận 2 với các dự án:

Dự án Thủ Thiêm Zeit River

Dự án Define

Dự án D’Lusso

5 Kết cấu đề án

Đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận

Chương 2: Thông tin các dự án bất động sản trên địa bàn Quận 2

Chương 3: Phân tích các dự án bất động sản trên địa bàn Quận 2

CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN

2 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

3 Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

4 Tài sản khác theo quy định của pháp luật (Bộ Luật Dân sự, 2015)

Vậy bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ nó không di dời được Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không thể tách rời với đất đai và được xác định bởi vị trí địa lí của đất Những thứ đó là nhà cửa, kiến trúc bên trên hoặc những gì bên dưới mặt đất như dầu mỏ, khoáng chất

1.1.2 Các thu ộc tính của bất động sản

1.1.2.1 Tính bất động

Mỗi bất động sản đều có một vị trí cố định tại nơi nó tọa lạc Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến nơi khác vì vị trí của nó không thể thay đổi được Đây là điểm khác biệt cơ bản và đặc trưng nhất phân biệt giữa bất động sản và các tài sản khác Do tính bất động nên giá trị bất động sản tùy thuộc vào địa điểm nó đang tồn tại và bị tác động lớn bởi tình hình kinh tế, văn hóa – xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực (Kinh tế bất động sản 1, 2019)

1.1.2.2 Tính dị biệt

Không có bất động sản nào là giống hệt nhau Sự khác nhau về vị trí, qui mô, phương hướng, diện tích mảnh đất và các công trình trên đất đã làm nên tính đa dạng của bất động sản Ngoài ra, tùy thuộc vào sở thích cá nhân, điều kiện tài chính

mà thiết kế hay trang trí nội thất của mỗi ngôi nhà sẽ khác nhau kể cả khi ở cạnh nhau, tạo sự hấp dẫn cho khách hàng Ngay trong cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng có hướng và tầng khác nhau Thị trường BĐS rất đa dạng và phức tạp nên khó

có thể tìm được các tài sản hoàn toàn giống nhau (Kinh tế bất động sản 1, 2019)

1.1.2.3 Tính khan hiếm

Diện tích đất là có giới hạn so với sự gia tăng dân số Dân số ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu về đất đai và nhà ở của con người có xu hướng tăng theo Nhu cầu ngày càng tăng trong khi diện tích đất có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân

đã tạo nên sự khan hiếm trên thị trường bất động sản Vì vậy, kéo theo giá bất động sản cũng tăng lên theo thời gian (Kinh tế bất động sản 1, 2019)

1.1.2.4 Tính bền vững

Giá trị của bất động sản bền vững theo thời gian Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp Sự tồn tại của bất động sản là lâu dài hơn các loại tài sản, hàng hóa khác, thời gian tồn tại có thể lên đến hàng trăm năm, hàng nghìn năm (Kinh tế bất động sản 1, 2019)

Bậc I: Loại công trình có niên hạn sử dụng trên 100 năm

Bậc II: Loại công trình có niên hạn sử dụng từ 50-100 năm

Bậc III: Loại công trình có niên hạn sử dụng từ 20-50 năm

Bậc IV: Loại công trình có niên hạn sử dụng dưới 20 năm

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

1.1.3.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Đối với các hàng hóa thông thường thì cung cầu diễn ra theo quy luật chung: Khi cầu của hàng hóa tăng đẩy giá tăng sẽ kích thích cung của hàng hóa tăng để cân bằng lại thị trường, đưa giá về lại mức giá cân bằng Đối với thị trường bất động sản, vì tính khan hiếm của bất động sản đã tạo nên sự kém co giãn của cung bất

động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả Khả năng kém

co giãn này thể hiện ở một số mặt như sau:

Tổng cung của toàn bộ đất đai là cố định

Nguồn cung đất đai với mục đích sử dụng riêng biệt là có giới hạn

Quy hoạch sử dụng đất phải phù hợp với từng thời kì, từng giai đoạn

Xây dựng công trình cần thời gian xây dựng khá dài vì thủ tục khá phức tạp

như: nghiên cứu thị trường, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công,

Các qui định của Nhà nước về mật độ xây dựng, tầng cao cho phép trong xây dựng tại địa điểm cụ thể nhằm đảm bảo môi trường sống và cảnh quan đô thị (Kim

Dung, 2021)

1.1.3.2 Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao, thanh khoản kém

Bất động sản là một tài sản quan trọng, có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản phải có thời gian xem xét và cân nhắc cẩn thận về mặt pháp lý và tài chính Bên cạnh đó thời gian mua bán cũng tùy vào thời gian hoàn thành thủ tục nên có thể mất nhiều thời gian Hơn nữa, nhiều giao dịch giữa người mua - người bán không trực tiếp, phải qua người môi giới nên

sẽ mất thêm chi phí Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm cho chi phí giao dịch bất động sản tăng

Vì vậy thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao hơn các hàng hóa khác Điều này dẫn đến khả năng chuyển hóa tiền mặt không linh hoạt – tính thanh khoản kém, rủi ro trong kinh doanh cao, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội (Kim Dung, 2021)

1.1.3.3 Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia Mọi sự biến động về đất đai đều ảnh hưởng đến nền kinh tế, xã hội, chính trị và đời sống của người dân quốc gia đó nên Nhà nước phải ban hành các văn bản pháp luật để điều tiết và quản

lý chặt chẽ việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản (Kim Dung, 2021)

1.1.3.4 Bất động sản chịu tác động lẫn nhau

Giá trị, giá cả của bất động sản này sẽ chịu tác động rõ rệt của bất động sản khác trong khu vực và phụ thuộc rất lớn vào môi trường xung quanh như: môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh, môi trường xã hội, Chẳng hạn như khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật như trường học, công viên, thì sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao hơn nữa giá trị của bất động sản trong khu vực đó (Kim Dung, 2021)

1.1.4 Giá tr ị và giá cả bất động sản

1.1.4.1 Giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản có liên quan đến giá cả, chủ yếu do người mua và người bán xác định Giá trị không có trên thực tế mà là mức giá dự tính sẽ phải trả tại mỗi thời điểm nhất định tùy thuộc vào đặc điểm của từng bất động sản

Giá trị của bất động sản đối với người bán thường thấp hơn hoặc bằng giá cả

họ sẵn sàng bán Trong khi đó giá trị bất động sản đối với người mua thường cao

hơn hoặc bằng giá cả mà họ sẵn sàng mua

1.1.4.2 Giá cả bất động sản

Giá cả hay giá trị trao đổi bất động sản là số tiền mà người bán nhận được từ người mua khi diến ra giao dịch Nói chung giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản Trong giao dịch mua bán, giá cả là giá thị trường của bất động sản, được tính như sau: Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất

Giả cả bất động sản phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm

tương đối và mức cầu của người mua

1.1.5 Phân lo ại bất động sản

1.1.5.1 Theo Bách khoa toàn thư mở (Wikipedia)

Bất động sản có thể phân thành 3 loại, dựa trên tính chất quy hoạch, tác động của con người lên bất động sản:

1. Bất động sản có đầu tư xây dựng

Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ

Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc,

Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phức tạp cao, chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước

2. Bất động sản không đầu tư xây dựng

Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,

Đây được xem là loại hình bất động sản tham gia thị trường ở mức thấp nhất trong 3 loại (Kim Dung, 2021)

1.1.5.2 Theo quy định pháp luật

Căn cứ vào ý nghĩa không di dời được của tài sản để xác định bất động sản

Theo điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015, bất động sản gồm 4 loại như sau:

1 Đất đai;

2 Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai;

3 Tài sản khác gắn liền với đất đai;

4 Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai

Ba loại bất động sản đầu là các loại bất động sản do bản chất Nó không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản (Kim Dung, 2021)

1.2 Thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm

Thị trường bất động sản là nơi thực hiện các giao dịch về tài sản liên quan đến

bất động sản thông qua cơ chế giá thị trường Trong đó, các giao dịch về tài sản liên quan đến bất động sản gồm có tài sản hữu hình và quyền tài sản, bất động sản đã hình thành và bất động sản hình thành trong tương lai

Thị trường bất động sản sẽ diễn ra các hoạt động như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản, Những hoạt động này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định và phải tuân theo quy luật của thị trường (Kinh tế bất động sản

1, 2019)

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Cung không co giãn trong ng ắn hạn: Đối với bất động sản, thời gian thông

thường để hoàn thiện dự án là 2-3 năm, trong thời gian này lượng cung bất động sản đưa ra thị trường là không có

S ản phẩm không đồng nhất: Không có sản phẩm nào giống hệt nhau, kể cả khi

vị trí cạnh nhau Các bất động sản trong cùng dự án sẽ có tính tương đồng cao hơn

Th ị trường mang tính chất địa phương: Mỗi khu vực thị trường có một đặc

điểm riêng vì tập quán, tâm lý, thị hiếu người dân ở mỗi vùng khác nhau Giá cả bất

động sản chịu ảnh hưởng rất lớn từ môi trường xung quanh và sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội ở địa phương của bất động sản

Không có th ị trường trung tâm: Những giao dịch trên thị trường là những giao

dịch đơn lẻ và không quan sát được Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản, những người môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản

Th ị trường đa phân khúc: Do mục đích sử dụng bất động sản đa dạng, cung

cầu thị trường bất động sản cũng khác nhau nên thị trường bất động sản được chia thành nhiều phân khúc Trong mỗi phân khúc sản phẩm sẽ có nhiều phân hạng sản phẩm khác nữa

Th ị trường có tính độc quyền: Bất động sản không thể di dời được nên đặc

điểm này thể hiện rõ ở những bất động sản có vị trí đẹp, vị trí có ý nghĩa quan trọng đối với giá trị bất động sản (Kinh tế bất động sản 1, 2019)

1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

1.2.3.1 Người mua

Người mua là người nhận chuyển nhượng trực tiếp những bất động sản bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất, hoặc đất trống để cải tạo, dầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại để kiếm lời Hoặc là những người mua vì mục đích để ở, để kinh doanh Người mua đóng vai trò tích cực trong việc làm thị trường bất động sản sôi động và phát triển hơn (Lê Trung, 2019)

Doanh nghiệp BĐS nhà nước: Các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường bất động sản chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng đồng dân cư, các dự án có quy

mô lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng đồng dân cư, có sự đầu tư một phần nhờ ngân sách Nhà nước

Các doanh nghiệp BĐS tư nhân: Là lực lượng năng động nhất, là những doanh nghiệp luôn tìm kiếm các phương án sinh lời cao nhất với chi phí thấp nhất

về thời gian và tiền bạc như là chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, (Lê Trung, 2019)

Ngoài ra Nhà nước cũng ban hành quy định về mức thuế phải nộp khi thực hiện giao dịch và các chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội cho người dân (Lê Trung, 2019)

1.2.3.4 Nhà thầu xây dựng

Nhà thầu xây dựng là tổ chức/đơn vị có đầy đủ năng lực để xây dựng công trình cho các chủ đầu tư Họ sẽ ký hợp đồng với chủ đầu tư và thầu toàn bộ các công việc, dự án liên quan đến công trình ấy (Lê Trung, 2019)

1.2.3.5 Đại lý môi giới

Các công ty môi giới bất động sản độc lập, sàn giao dịch của chủ đầu tư, người môi giới cá nhân sẽ tìm kiếm khách hàng, tư vấn và trực tiếp thực hiện các nội dung giao dịch cho bên mua và bên bán Họ là người những người cung cấp cho người

mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản được trôi chảy (Lê Trung, 2019)

1.2.3.6 Các ngân hàng và tổ chức tín dụng

Các ngân hàng, tổ chức tín dụng, công ty bảo hiểm, công ty tài chính có vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản qua việc cung ứng nguồn tài chính cho đầu tư xây dựng và tiêu thụ bất động sản Nhờ có ngân hàng và các tổ chức tín dụng mà thị trường bất động sản có thể phát triển với quy mô lớn (Lê Trung, 2019)

1.2.4 Phân loại thị trường bất động sản

1.2.4.1 Dựa theo mối quan hệ tài sản – quyền

Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua

Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu

và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê

Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu (Hải Trần, 2021)

1.2.4.3 Dựa theo loại bất động sản

Thị trường bất động sản dân cư

Thị trường bất động sản thương mại – dịch vụ

Thị trường bất động sản công nghiệp

Thị trường bất động sản nông nghiệp (Hải Trần, 2021)

1.2.4.4 Dựa theo thứ tự gia nhập thị trường

Thị trường sơ cấp: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất; thị trường các công trình bất động sản để bán và cho thuê

Thị trường thứ cấp: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các bất động sản (Hải Trần, 2021)

1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Các yếu tố tự nhiên bao gồm vị trí, kích thước, diện tích, địa hình tọa lạc của

mảnh đất cũng như tình trạng môi trường, rủi ro của thiên nhiên

Các yếu tố kinh tế như khả năng sinh lời của bất động sản, các sự kiện kinh tế lớn trên thế giới, sự phát triển kinh tế, mức độ lạm phát, thu nhập bình quân trên đầu người,

Các yếu tố kinh tế vĩ mô như định hướng phát triển của Nhà nước, mức độ tăng trưởng GDP, chính sách tiền tệ, thuế,

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản là tình trạng pháp lý (phải có đầy đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật), các quy định của pháp luật về bất động sản, các chính sách của Nhà nước về đầu tư, quy hoạch, phát triển đã tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá trị bất động sản

Các yếu tố thị trường như mối quan hệ cung – cầu, tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

Các yếu tố xã hội như mật độ dân số, tỷ lệ di dân, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, tập quán của người dân, phong thủy,

CHƯƠNG 2 – THÔNG TIN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2

2.1 Tình hình thị trường

2.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2022

2.1.1.1 Căn hộ

T ồn kho nhiều, nguồn cung mới ít: Nguồn cung sơ cấp 6.600 căn giảm 51%

theo quý, nhưng tăng 120% theo năm TP.Thủ Đức có nguồn cung sơ cấp lớn nhất chiếm 49% thị phần, tiếp theo là quận 1 với 20% Nguồn cung sơ cấp giảm theo quý đến từ việc nguồn cung mới hạn chế với 2.270 căn, chỉ chiếm 34% nguồn cung sơ cấp Nguồn cung mới đến từ 4 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án, lượng nguồn cung mới đã giảm 82% theo quý Hàng tồn kho chiếm 66% nguồn

cung sơ cấp với khoảng 4.400 căn, tồn kho lớn nhất kể từ năm 2019

Tình hình ho ạt động giảm theo quý: Lượng giao dịch giảm 89% theo quý,

xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ giảm -54 điểm phần trăm theo quý đạt mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019 Nguồn cung mới có mức hấp thụ thấp nhất từ trước đến nay với 20% Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ 35% do giá cao, hơn 60% nguồn cung mới có giá hơn 11 tỷ/căn Giá sơ cấp đạt mức cao mới với hơn 124 triệu/𝑚2 Giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu có mức giá tăng 10% đối với các căn mới Giá sơ cấp tại TP.HCM tăng có thể đẩy nhu cầu sang các tỉnh lân cận như Bình Dương Do mức giá của thị trường hiện đã tăng rất cao và sản phẩm phân khúc trung cấp và bình dân không có nhiều dẫn đến nguồn cung hạn chế và có tình trạng mất cân đối Theo thống kê, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn (1%),

năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%)

Quận 2 có nguồn cung tương lai nhiều nhất (27%), trong đó khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ chiếm 34% nguồn cung quận hoặc 9% tổng nguồn cung tương lai Nguồn cung tương lai trong quý 4/2022 là trên 4.220 căn, đến từ giai đoạn tiếp theo của 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới từ các chủ đầu tư uy tín như Hưng Thịnh,

Khang Điền và GS E&C Theo bà Võ Thị Khánh Trang – Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu trị trường Savills TP.HCM, “Thanh khoản thị trường giảm, giá sơ cấp tăng đã làm giảm lượng giao dịch Khả năng chi trả đang là vấn đề” Việc tăng lãi suất vào cuối quý 3/2022 và dòng vốn tín dụng hạn chế sẽ thách thức các chủ đầu tư

và người mua Khả năng áp thuế đối với người mua có nhiều bất động sản có thể làm giảm đầu cơ và hướng tới người mua để ở Bên cạnh những thách thức, Việt Nam vẫn có nhu cầu nhà ở cao bởi sự gia tăng dân số và đô thị hóa cao Nền kinh tế

Việt Nam đang hoạt động tốt trong bối cảnh bất ổn toàn cầu, với GDP dự báo tăng 6,7% vào năm 2022 và 6,9% vào năm 2023 Lạm phát dự kiến sẽ đạt 3,7% theo FocusEconomics Trong 9 tháng đầu năm 2022, FDI đổ vào BĐS chiếm 19% dòng

vốn FDI với 3,5 tỷ USD, tăng 98% so với cùng kỳ năm ngoái Điều này cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài vẫn có cái nhìn lạc quan vào nền kinh tế Việt Nam

2.1.1.2 Nhà phố, biệt thự, đất nền

Tăng trưởng nguồn cung: Nguồn cung sơ cấp nhà ở xây sẵn tăng 38% theo

quý và 55% theo năm lên khoảng 800 căn Nguồn cung mới chiếm 75% và chủ yếu đến từ các chủ đầu tư danh tiếng TP.Thủ Đức chiếm 68% nguồn cung sơ cấp và 56% nguồn cung mới Các căn đắt tiền có giá trên 18 tỷ/căn tăng 69% theo quý và chiếm 78% nguồn cung sơ cấp Nguồn cung đất nền cải thiện 23% theo quý và 43% theo năm lên hơn 270 nền Nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của 1 dự án ở Nhà Bè, chiếm 56% nguồn cung sơ cấp

T ỷ lệ hấp thụ thấp: Lượng giao dịch đạt gần 390 căn, tăng 4% theo quý và

theo năm Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 49%, giảm -15 điểm phần trăm theo quý nhưng cải thiện 11 điểm phần trăm theo năm Nguồn cung mới được hấp thụ 58%, giảm -21 điểm phần trăm theo quý Tỷ lệ hấp thụ thấp là do nguồn cung sơ cấp đắt

đỏ với lượng người mua hạn hẹp, đang gặp khó khăn do hạn chế tín dụng và lãi suất cao Nhu cầu dịch chuyển sang các thị trường lân cận nơi chào bán các sản phẩm giá rẻ hơn từ 88-100 triệu/𝑚2 đất, thấp hơn 70% so với nhà ở tại TP.HCM Sản

phẩm ở các tỉnh lân cận đạt tỷ lệ hấp thụ lên đến 72%, cao hơn 23 điểm phần trăm

so với tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM

Trong quý 4/2022, dự kiến sẽ có 5 giai đoạn tiếp theo và 5 dự án mới mở bán, cung cấp hơn 3.600 căn, lô đất Nguồn cung được dự đoán sẽ phân tán trên 13 quận huyện nhưng tập trung ở TP.Thủ Đức (41%), Bình Chánh (23%) và Bình Tân (10%) 3.000 đất nền chủ yếu ở các huyện ngoại thành, bao gồm Bình Chánh (93%)

và Nhà Bè (5%)

H ạn chế tín dụng vào bất động sản: Tính đến ngày 28/9, tăng trưởng tín dụng

toàn nền kinh tế đạt gần 11% so với cuối năm 2021, điều này có nghĩa là tăng trưởng tín dụng của ba tháng cuối năm chỉ còn hơn 3% trong tổng hạn mức tăng trưởng 14% của năm 2022, đạt mức thấp so với các năm trước Ngân hàng Nhà nước hiện chủ trương ưu tiên giải ngân tín dụng vào các ngành sản xuất và kinh doanh hơn các lĩnh vực “rủi ro” như bất động sản Các ngân hàng thương mại sẽ thắt chặt xét duyệt hồ sơ của người vay với mục đích mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả của người mua bị ảnh hưởng đáng kể Vì vay mua nhà của cá nhân chiếm 2/3 tín dụng vào bất động sản, việc tín dụng bị kiểm soát sẽ ảnh hưởng đến lượng giao dịch của bất động sản liền thổ, làm giảm sức cầu thị trường và tính thanh khoản được dự đoán sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong thời gian còn lại của năm 2022 (Báo cáo thị trường TP.HCM, Quý 3/2022)

Tiềm năng phát triển của thị trường BĐS còn rất lớn bởi đây là kênh tích lũy tài sản, đầu tư an toàn trước các biến động thị trường với dự báo lạm phát tăng cao Khi đó, đối với các nhà đầu tư có nhu cầu tìm kiếm kênh neo giữ tài sản thì bất động sản thường là kênh đầu tiên được nghĩ đến Bất động sản phù hợp để làm kênh trú ẩn an toàn, ổn định hơn và thậm chí còn gia tăng giá trị theo thời gian, ưu thế hơn nhiều so với các kênh khác như vàng, chứng khoán, tiền số, lãi suất tiết kiệm Thực tế cũng đã chứng minh, trong thời gian qua, bất động sản luôn là kênh đầu tư

có sức đề kháng tốt trước nhiều biến động của thị trường, dịch bệnh hay lạm phát, Sắp tới sẽ có những vấn đề tái cơ cấu, sửa Luật Đất đai, bỏ khung giá đất áp theo

giá sát giá thị trường, Việc này sẽ giúp thanh lọc thị trường, các đơn vị kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư yếu sẽ bị đào thải, còn đối với các đơn vị có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án thì đây sẽ là cơ hội để phát triển

2.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản khu vực quận 2

2.1.2.1 Tổng quan về quận 2

Quận 2 được thành lập ngày 01/04/1997 trên cơ sở tách ra từ huyện Thủ Đức

cũ trước đó theo Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ Quận 2

nằm ở phía Đông của TP.HCM, trên tả ngạn sông Sài Gòn Vào ngày 15/10/2021, Quận 2 sáp nhập với Quận Thủ Đức và Quận 9 để thành lập TP.Thủ Đức thuộc TP.HCM Quận 2 sở hữu rất nhiều điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với các quận trung tâm và các địa phương lân cận, đồng thời cũng có

cơ hội để thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội Do đó, thị trường bất động sản nơi đây cũng thừa hưởng những lợi thế vượt trội mà không phải nơi đâu cũng có được Quận 2 có diện tích 5.017,96 ha với các mặt giáp như sau:

Phía Đông giáp Quận 9 qua rạch Bà Cua

Phía Tây giáp Quận 1, Quận 4 và Quận Bình Thạnh qua sông Sài Gòn Phía Nam giáp Quận 7 qua sông Sài Gòn và huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai qua sông Đồng Nai

Phía Bắc giáp Quận Thủ Đức qua Xa lộ Hà Nội và Quận Bình Thạnh qua sông Sài Gòn

Quận 2 có tất cả 11 phường: An Phú, Thảo Điền, An Khánh, Bình Khánh, Bình An, Thủ Thiêm, An Lợi Đông, Bình Trưng Tây, Bình Trưng Đông, Cát Lái và Thạnh Mỹ Lợi Trong đó, phường Thạnh Mỹ Lợi là trung tâm của quận, nơi đặt trụ

sở Uỷ ban nhân dân Quận 2, Hội đồng nhân dân Quận 2, Chi cục thuế Quận 2 Còn trung tâm tài chính, thương mại được quy hoạch tại phường Thủ Thiêm (Centara Thủ Thiêm, 2020)

Hình 2.1: B ản đồ địa chính quận 2 (Centara Thủ Thiêm, 2020)

2.1.2.2 Tình hình thị trường

Hiện tại Quận 2 đang phát triển với những đô thị mới hiện đại, cơ sở hạ tầng được đầu tư đẩy nhanh tiến độ quy hoạch đồng bộ hơn so với các quận khác Thị trường căn hộ Quận 2 đang được đánh giá là khu vực có tốc độ phát triển nhanh so với các quận của thành phố Bởi thế mà tiềm năng phát triển bất động sản của khu Đông với phân khúc căn hộ cũng phát triển không ngừng Trong vài năm gần đây tỷ

lệ hấp thụ của dự án đã liên tục tăng cao Đồng thời tỷ lệ hấp thụ cũng cao hơn nhiều so với tỷ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường Bởi thế mà số lượng giao dịch cũng đã tăng hơn rất nhiều so với các khu vực quận khác Thị trường căn hộ thuộc phân khúc cao cấp tại Quận 2 trong vòng 5 năm trở lại đây đã trở thành tâm điểm của thị trường khi có hàng loạt các dự án cao cấp hình thành Các dự án được khách hàng, nhà đầu tư đón nhận bởi sự phát triển của hạ tầng, vị trí tọa lạc chiến lược

Th ủ Thiêm

Zeit River

Define

D’Lusso

mang lại khả năng kết nối giao thông Với sự đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng từ vốn ngân sách Nhà nước khiến cho hạ tầng Quận 2 thu hút nhiều doanh nghiệp đầu tư BĐS, kiến tạo nên các khu dân cư, dự án căn hộ chung cư đã làm thay đổi toàn bộ

bộ mặt của Quận 2 Quận 2 đang được đầu tư nhiều về mặt cơ sở hạ tầng một cách đồng bộ để trở thành trung tâm hành chính - dịch vụ của Sài Gòn Qua đó tạo thêm điều kiện làm nền tảng để cho các dự án căn hộ có sự tăng trưởng mạnh

Qua các cuộc khảo sát cho thấy, thị trường căn hộ tại Quận 2 đang có sự tăng trưởng vượt bậc mạnh Nhờ lợi thế về mặt quỹ đất dồi dào mà dân cư ít cùng với quy mô của cơ sở hạ tầng hiện đại đều đổ bộ vào khu vực này cao hơn so với các khu vực khác Nơi đây tập trung khá nhiều các dự án căn hộ cao cấp với mức giá dao động khá cao từ 75 – 210 triệu/𝑚2, tăng từ 100 – 131% chỉ trong thời gian ngắn

vì hầu hết các dự án tại đây không phải là các căn hộ đơn thuần mà nó còn kết hợp luôn các tiện ích như trung tâm thương mại, văn phòng, Sau đại dịch Covid-19 thì các dự án căn hộ tại đây đều tập trung nhiều vào mảng xanh, tiện ích sang trọng và

hạ tầng đồng bộ

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, đây là khu vực ghi nhận mức tăng giá ấn tượng Trong giai đoạn 2015-2020, giá bán căn hộ cao cấp trên thị trường sơ cấp tại tăng trung bình 7,3% mỗi năm Từ 2018, giá đã tăng đáng kể khi tuyến Metro dần hoàn thiện, mức giá chào bán cao hơn 25%-75% so với giá bán khởi điểm Tóm lại, nhờ quy hoạch về hạ tầng giao thông và khu đô thị mới thì giá đất ở các trục đường chính tại khu vực Quận 2 đã có sự tăng trưởng mạnh rõ rệt qua các năm

Với những tiềm năng nói trên thì trong tương lai hứa hẹn thị trường căn hộ Quận 2 sẽ còn tiến xa hơn nữa cùng với sự thu hút cư dân trong và ngoài nước, kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản Quận 2, mang đến những cơ hội an

cư, đầu tư đầy tiềm năng Quận 2 chắc chắn sẽ còn những bước chuyển mình đột phá hơn nữa về mọi mặt để trở thành một trong những quận phát triển bậc nhất của thành phố, biến những căn hộ và khu đô thị ở đây làm kiểu mẫu cho những dự án căn hộ ở những khu vực khác

2.2 Dự án Thủ Thiêm Zeit River

2.2.1 Giới thiệu dự án

2.2.1.1 Tên gọi, vị trí

Tên dự án: Thủ Thiêm Zeit River

Vị trí: Nguyễn Cơ Thạch, Phường An Khánh, Quận 2, TP.HCM

Dự án Thủ Thiêm Zeit River nằm tại trung tâm của khu đô thị mới Thủ Thiêm, ngay nút giao giữa Đại lộ Vòng Cung và đường Nguyễn Cơ Thạch Nếu đi từ Landmark 81 thì qua cầu Thủ Thiêm 1 khoảng 400m là tới vị trí dự án

Vị trí tiếp giáp của khu đất:

Phía Đông: Giáp với đường Nguyễn Cơ Thạch

Phía Tây: Giáp với đường nội bộ N7

Phía Nam: Kết nối với đường Ven hồ (R2)

Phía Bắc: Kết nối đến Đại lộ Vòng cung (R1)

Liên kết vùng của dự án thuận tiện kết nối với các khu vực trọng yếu:

Gần kề: Sala Đại Quang Minh, Empire City, Eco Smart City

Qua cầu Thủ Thiêm 1 → Trung tâm Quận Bình Thạnh: Từ 3 phút

Qua cầu Thủ Thiêm 2 → Quận 1: Từ 5 phút

Qua cầu Thủ Thiêm 3 (chuẩn bị xây dựng) → Quận 4: Từ 5 – 7 phút

Qua cầu Thủ Thiêm 4 (chuẩn bị xây dựng) → Quận 7: Từ 15 phút

Tới Đại lộ Mai Chí Thọ → Rẽ vào cao tốc Long Thành – Dầu Giây → Khu Công nghệ cao Quận 9: Mất 10 phút

Tới Nhà thờ Đức Bà, phố đi bộ Nguyễn Huệ, Dinh Độc lập, chợ Bến Thành, phố Tây Bùi Viện, ga Sài Gòn: Từ 5 – 10 phút

Tới Sân bay Tân Sơn Nhất: Khoảng 25 phút (E&C, 2022)

sản lớn top 7 của Hàn Quốc Ngoài xây dựng thì tập đoàn này còn có hệ sinh thái đa dạng với việc phát triển mạnh trên nhiều lĩnh vực, phủ sóng tại 28 quốc gia với 31 chi nhánh, công ty con; đặc biệt có đến 207 dự án trên khắp thế giới GS E&C đã tạo nên những siêu phẩm mang tính biểu tượng tại khắp nơi trên thế giới như: Ladera Tower (Mỹ), Int’l Finance Center (Hàn Quốc), Ng Teng Fong Hospital

(Singapore), Laffan Refinery (Qatar),

Năm 2007, chính thức bước chân vào thị trường Việt Nam bằng việc thành lập

2 công ty con: Công ty TNHH MTV Việt Nam GS Enterprise và Công ty TNHH MTV Việt Nam GS Industry với 100% số vốn đầu tư nước ngoài

Hình 2.2: Vị trí dự án Thủ Thiêm Zeit River (GS E&C, 2022)

Các dự án do GS E&C làm chủ đầu tư:

Zeitgeist Nhà Bè có quy mô 349,36 ha với tổng vốn đầu tư 189 triệu USD

GS Metrocity Nhà Bè Dự án siêu đô thị gần Phú Mỹ Hưng được đánh giá rất cao sẽ kéo toàn bộ khu Nam lên và khi tin GS MetroCity chính thức khởi công thì giá cổ phiếu của công ty mẹ tăng trưởng rất mạnh

XI Riverview Palace quận 2 Dự án đã được bàn giao vào năm 2012, tạo tiếng vang lớn trên thị trường và làm tăng uy tín của chủ đầu tư GS E&C

Nhờ vào kinh nghiệm làm việc nhiều năm trong nghề cũng như khả năng phân tích thị trường, lựa chọn dự án mà tập đoàn GS E&C luôn mang đến cho khách hàng những sản phẩm bất động sản chất lượng, uy tín, pháp lý rõ ràng và đặc biệt là

luôn bàn giao đúng tiến độ cho khách hàng

Ngoài ra, chủ đầu tư GS E&C đã rót vốn triển khai các công trình lớn như: Nhà máy lọc hóa dầu tại huyện Nghi Sơn

Tuyến Metro số 1 nối từ chợ Bến Thành – Suối Tiên

Tuyến đại lộ Phạm Văn Đồng (E&C, 2022)

2.2.1.3 Quy mô, diện tích đất giai đoạn 1

Tên dự án: Thủ Thiêm Zeit River (giai đoạn 1 Dự án Zeit Thủ Thiêm1)

Vị trí: Lô 3-11, Khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Chủ đầu tư: Tập đoàn GS Engineering & Construction (GS E&C Hàn Quốc)

Đơn vị phát triển dự án: Công ty TNHH MTV Việt Nam GS Enterprise

Đơn vị quản lý vận hành: Xi S&D

Đơn vị thiết kế: PTW Architects

Đơn vị xây dựng: GS E&C

1 Dự án Zeit Thủ Thiêm được quy hoạch nằm tại 3 lô đất 3-3, 3-7, 3-11 thuộc Khu chức năng số 3, Khu đô

Shophouse: 1 trệt 3 lầu (13 căn)

Khu vực đậu xe: 2 tầng hầm với 470 chỗ đậu xe hơi + 283 chỗ đậu xe máy

Tỷ lệ chỗ đậu xe hơi/căn hộ: 1.5 (An Gia Land, 2022)

Khu tiền sảnh lối với phong cách thiết kế sang trọng, tinh tế trong nội thất và

không gian thoáng đãng

Công viên cây xanh mang đến cho cư dân những trải nghiệm miền thiên nhiên thuần khiết giữa chốn thành thị

Hình 2.3: Hình ph ối cảnh dự án Thủ Thiêm Zeit River (An Gia Land, 2022)

Sảnh lounge đón khách 5 sao dành cho những buổi gặp mặt trang trọng

Khu gym đẳng cấp nhất khu vực với những trang thiết bị hiện đại

Spa cao cấp giúp thư giãn và nâng tầm sức khỏe, sắc đẹp của cư dân

Hồ bơi tràn bờ chuẩn resort với khu nước ngọt và nước mặn đem lại những trải nghiệm thú vị

An ninh 24/7, hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện đại, camera quan sát các khu vực xung quanh 24/24

Chuỗi nhà hàng và khu tiệc nướng ngoài trời cạnh hồ bơi và công viên, mang đến không gian đầy lý tưởng dành cho những cư dân muốn tiệc tùng cùng gia đình

và bạn bè (An Gia Land, 2022)

Hình 2.4: Chu ỗi shophouse mua sắm sầm uất (An Gia Land, 2022)

Hình 2.6: Nhà hàng trên cao v ới tầm nhìn ấn tượng (An Gia Land, 2022)

Hình 2.5: H ồ bơi Sky Pool tầng 20 (An Gia Land, 2022)

Hình 2.7: Phòng gym v ới các thiết bị hiện đại (An Gia Land, 2022)

Ti ện ích ngoại khu: Nằm tại trung tâm khu đô thị mới Thủ Thiêm, cư dân sống

tại căn hộ Thủ Thiêm Zeit River có thể thừa hưởng những dịch vụ của các khu đô thị lớn xung quanh từ trường học quốc tế, bệnh viện quốc tế, nhà văn hóa trong khu

đô thị Sala, Và nhiều tiện ích khác phục vụ nhu cầu sống chất lượng cho cư dân Giải trí: Quảng trường trung tâm Thủ Thiêm, cầu đi bộ Thủ Thiêm, phố đi bộ Nguyễn Huệ, các khu vui chơi, công viên của khu phức hợp xung quanh

Giáo dục: Các trường quốc tế của Anh quốc, Úc từ cấp 1 đến cấp 3

Y tế: Các bệnh viện quốc tế như bệnh viện quốc tế Thảo Điền, phòng khám đa khoa quốc tế Hoàn Mỹ,

Các dịch vụ thương mại: siêu thị BigC, Vincom, Lotte Center,

Ngoài ra, xung quanh chung cư Thủ Thiêm Zeit River còn có các cơ quan hành chính của thành phố Cư dân khu đô thị có thể di chuyển với các địa chỉ Ủy Ban Nhân dân Quận 2, Công an Thành phố Thủ Thiêm, (An Gia Land, 2022)

Căn hộ với thiết kế chiều cao trần lên đến 3m ở phòng khách, nhà bếp, phòng

ăn và phòng ngủ, mỗi căn hộ đều có không gian rộng rãi, khoáng đạt Các thiết bị và nội thất chất lượng cao cấp nhập khẩu từ Châu Âu được lựa chọn kỹ lưỡng, thể hiện phong cách và gu thẩm mỹ tinh tế của gia chủ Các căn hộ cũng có cửa sổ lớn, không gian mở tạo cảm giác rộng rãi với view nhìn ra sông Sài Gòn và hồ trung tâm Tất cả đã kiến tạo nên một không gian kiến trúc ven sông đáng mơ ước

(An Gia Land, 2022)

Hình 2.8: Thi ết kế phòng khách (An Gia Land, 2022)

Hình 2.9: Thi ết kế bếp mở và bàn ăn thông thoáng (An Gia Land, 2022)

Hình 2.10: Phòng ng ủ với view “cực chill” (An Gia Land, 2022)

Hình 2.11: Nhà v ệ sinh thiết kế hiện đại (An Gia Land, 2022)

2.2.1.6 Mặt bằng

Thiết kế chi tiết dự án căn hộ Thủ Thiêm Zeit River mang âm hưởng của kiến trúc hiện đại, nhẹ nhàng và được trau chuốt tinh tế với những tông màu tươi sáng, bắt mắt được kết hợp hài hòa Căn hộ sang trọng, thoáng đãng, mang phong cách cởi mở với những khung cửa đem đến cảnh sắc hồ bơi, sân vườn xanh mát

Các căn hộ được thiết kế theo phong cách trang nhã phù hợp với lối sống hiện đại, tối đa hóa không gian để đón nhận trọn vẹn ánh sáng tự nhiên và làn gió trời tươi mát Cảm hứng thiên nhiên trong phòng ngủ khiến mỗi sáng trở nên thật hứng khởi và mỗi tối đều dịu dàng, an yên (E&C, 2022)