Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư cao cấp thành phố thủ dầu một, tỉnh bình dương từ tháng 4 2021 đến tháng 5 2021

Trang 1 BỘ TÀI CHÍNH Trang 3 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài th c hành ngh nghiự ề ệp “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư cao cấp ở thành phố Th Dầu Mộ

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ KINH DOANH B– ẤT ĐỘNG S N Ả

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

ĐIỂM CHỮ :

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài th c hành ngh nghiự ề ệp “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư cao cấp ở thành phố Th Dầu Một, tủ ỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng 5/2021” là đề tài nghiên c u c a bứ ủ ản thân tôi, được đúc kết t quá trình ừhọc t p trên ghậ ế nhà trường và là quá trình t nghiên c u cự ứ ủa b n thân trên các tài li u, ả ệgiáo trình cũng như các kiến thức có được dưới sự hướng dẫn của giáo viên hướng dẫn thầy Đặng Hòa Kính Các thông tin, số liệu thu thập được, nội dung và kết quả nghiên cứu trong đề tài này là trung th c và không có s sao chép trong b t k công trình nghiên ự ự ấ ỳcứu nào khác

TP.Hồ Chính Minh, tháng 04 năm 2021 TÁC GIẢ

Trịnh Quang Vinh

LỜI CẢM ƠN

Đề tài thực hành ngh nghi p v ề ệ ề “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư cao cấp ở thành ph ố Thủ D u M t, tầ ộ ỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng 5/2021” đã giúp cho sinh viên ngành kinh doanh bất động s n nói chung và riêng cá nhân ả

em được trải nghiệm thực tế, áp dụng các kiến thức đã học vào thực tiễn cũng như hiểu

rõ hơn về ngành nghề của mình trong tương lai Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại h c Tài chính – Marketing, đặọ c biệt là quý thầy cô khoa Thẩm định giá – Kinh doanh bất động s n Thả ầy cô đã truyền dạy cho em nh ng ki n th c chuyên ngành ữ ế ứ

và th c ti n, tự ễ ạo điều kiện để em ti p xúc v i th c t v chuyên ngành kinh doanh bế ớ ự ế ề ất động sản của mình Trong quá trình thực hiện đ án thực hành nghề nghiệp lần này, em ề

đã gặp phải những khó khăn do thiếu kinh nghiệm thực tế, vì vậy, để có thể hoàn thành

đề án, ngoài s c g n, ki n th c chuyên ngành và s tìm hi u c a bự ố ắ ế ứ ự ể ủ ản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình từ phía thầy cô và bạn bè Em xin chân thành gửi l i cảm ơn ờđến thầy Đặng Hòa Kính, người đã nhiệt tình hướng dẫn truyền đạt những kiến thức cũng như giải đáp những thắc mắc của chúng em, giúp chúng em hoàn thành tốt đề án của mình Em xin chân thành cảm ơn

DANH M C BỤ ẢNG BI U Ể

Bảng 3.1 : Bảng thông tin tài sản 56

6

Lecture notes, lecture 2 - Analyzin…

Principle

5

Lecture notes, lecture 3 -…

Principle of

Marketing 91% (23)

9

DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2.1: Vị trí địa lý thành phố Thủ Dầu Một 24 Hình 2.2: Một góc ch ợ Thủ ầu Mộ D t 26 Hình 2.3: Bản đồ giao thông tại Thủ Dầu Một Bình Dương 29 Hình 2.4: Tổng quan d án Sora Gardens 2 31 ự

Hình 2.5: Vị trí chung cư Sora Gardens 2 32 Hình 2.6: Mặt bằng dự án Sora Gardens 2 34 Hình 2.7: Hình ảnh th ực tế Sora Gardens 2 35 Hình 2.8: Tổng quan d án Happy One Central 36 ự

Hình 2.9: Vị trí Happy One Central 36 Hình 2.10: Mặt b ng Happy One Central 38 ằ

Hình 2.11: Hình ảnh th ực tế Happy One Central 39 Hình 2.12: Tổng quan d ự án C Skyview Bình Dương 40 Hình 2.13: Vị trí d án C Skyview 40 ự

Hình 2.14: Mặt b ng C Skyview 42 ằ

Hình 2.15: Hình ảnh th ực tế C Skyview 43 Hình 3.1: Vị trí đắc địa Sora Gardens 2 45

lecture 4 - Marketin…

Principle ofMarketing 87% (15)

7

Hình 3.2: Tiện ích ngo i khu Sora Gardens 2 47 ạ

Hình 3.3: Tiện ích ngoại khu hiện hữu Happy One Central 52

Hình 3.1: Hình ảnh Sora Gardens 2 vào thời điểm hi ện tại 58

Hình 3.2: Hình ảnh Happy One Central vào thời điểm hi ện tại 58

Hình 3.3: Hình ảnh C Skyview vào thời điểm hi ện tại 59

MỤC LỤC CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG S ẢN 3

1.1 Bất đ ng sảộ n 3

1.1.1 Khái ni m 3 ệ 1.1.2 Thu c tính c a bộ ủ ất động s n 4 ả 1.1.2.1 Tính b ất động 4

1.1.2.2 Tính đa dạng (không đồng nhất) 4

1.1.2.3 Tính khan hi m 4 ế 1.1.2.4 Tính b ền vững, đời số ng kinh t lâu dài 4 ế 1.1.3 Đặc trưng của bất động sản 5

1.1.3.1 Kh ả năng co giãn củ a cung bất động s n kém 5 ả 1.1.3.2 Th i gian mua bán dài, chi phí giao d ch cao, khờ ị ả năng chuyể n hóa thành ti n kém linh ho t 6 ề ạ 1.1.3.3 Ch ịu sự can thi p và qu n lý ch t ch cệ ả ặ ẽ ủa nhà nước 6

1.1.3.4 Giá c b ả ất động sả n ch ịu sự tác động của môi trườ ng xung quanh 7

1.1.4 Giá tr và giá c b t ng s n 7 ị ả ấ độ ả 1.1.4.1 Giá tr b ị ất động sả n 7

1.1.4.2 Giá c b ả ất động sả n 8

1.1.5 Phân loại BĐS 9

1.1.5.1 BĐS có đầu tư xây dựng 9

1.1.5.2 BĐS không đầu tư xây dựng 9

1.1.5.3 BĐS đặc biệt 9

1.1.6 BĐS chung cư 9

1.1.6.1 Khái ni m 9 ệ 1.1.6.2 Vai trò 10

1.1.6.3 Chung cư cao cấp 10

1.2 Th ị trường bất động sả n 12

1.2.1 Khái ni m 12 ệ 1.2.2 Phân lo i th ạ ị trường bất động sản 12

1.2.2.1 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước 12

1.2.2.2 Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường 12

1.2.2.3 Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường 12

1.2.2.4 Căn cứ vào tính chất giao dịch 13

1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản 13

1.2.3.1 Không có th ị trườ ng trung tâm 13

1.2.3.2 Th ị trường mang tính chất địa phương, nhất là th ị trường nhà 13 ở 1.2.3.3 Th ị trường c nh tranh kém hoàn h o 13 ạ ả 1.2.3.4 Th ịtrường bất động s n không ph i ch là th ả ả ỉ ị trường giao d ch b n thân ị ả bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bấ t đ ng sản 14 ộ 1.2.3.5 Quá trình giao d ch phị ức tạ p 14

1.2.3.6 Th ị trường b ất động sả n chi ph ối mạnh mẽ vào các ngành khác 14

1.2.3.7 Nh y c m v i các biạ ả ớ ến động kinh t - chính tr 14 ế ị 1.2.3.8 D b phân khúc thễ ị ị trường 15

1.2.4 Các ch ủ thể tham gia th ị trường BĐS 15

1.2.4.1 Nhà nước 15

1.2.4.2 Nhà đầu tư 15

1.2.4.3 Người mua và người bán 16

1.2.4.4 Nhà môi gi i 16 ớ 1.2.4.5 Các ngân hàng và t ổ chứ c tín d ụng 16

1.2.5 Các lực lượng tham gia th ị trường BĐS 16

1.2.5.1 Người mua 16

1.2.5.2 Người bán 17

1.2.5.2.1 Cá nhân 17

1.2.5.2.2 Doanh nghiệp kinh doanh BĐS 17

1.2.6 Các y ếu tố ảnh hưởng đế n th ị trường bất động s n 18 ả 1.2.6.1 Nhóm các y u t ế ố liên quan đến giao d ịch 18

1.2.6.2 Nhóm các y u t ế ố vĩ mô 19

1.2.6.3 Nhóm các y u t vi mô 20 ế ố 1.2.7 Quy trình th c hiự ện đề tài 21

CHƯƠNG 2 : THU THẬP THÔNG TIN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CAO CẤP TẠI THÀNH PH Ố THỦ Ầ D U MỘT TỈNH BÌNH DƯƠNG 22

2.1 Gi ới thiệ u khu v c thành phự ố Thủ ầ D u M t 22 ộ 2.1.1 L ch s hình thành 22 ị ử 2.1.2 V ị trí địa lý 23

2.1.3 Tình hình phát tri n kinh t - xã h i 24 ể ế ộ 2.1.4 Thông tin quy ho ch thành ph ạ ố Thủ ầu Mộ D t 26

2.1.4.1 Quy ho ch chung 26 ạ 2.1.4.2 Các trung tâm công trình công trình công c ộng 27 2.1.4.3 B trí công nghiố ệp – tiể u th công nghi p 28 ủ ệ

2.1.4.4 Điều chỉnh quy hoạch lộ giới đường giao thông 28

2.1.5 Th ị trường bất động sả n thành ph ố Thủ ầ D u M t 29 ộ 2.1.5.1 Đánh giá chung 29

2.1.6 Đánh giá 30

2.2 Thu th p thông tin d ậ ự án BĐS chung cư cao cấp 31

2.2.1 D án bự ất động s n Sora Gardens 2 31 ả 2.2.1.1 Gi ới thiệ u d ự á n 31

2.2.1.2 Tình hình tri ển khai dự á n 34

2.2.1.3 Thông tin tình hình giao d ịch 34

2.2.2 D án bự ất động s n Happy One Central 35 ả 2.2.2.1 Gi ới thiệ u d ự á n 35

2.2.2.2 Tình hình tri ển khai dự á n 38

2.2.2.3 Thông tin tình hình giao d ịch 39

2.2.3 D án bự ất động s ản C -Sky View 39

2.2.3.1 Gi ới thiệ u d ự á n 39

2.2.3.2 Tình hình tri ển khai dự á n 42

2.2.3.3 Thông tin tình hình giao d ịch 43

CHƯƠNG 3 : PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CAO CẤP TRÊN THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT TỈNH BÌNH DƯƠNG 44

3.1 Phân tích SWOT 44 3.1.1 D án Sora Gardens 2 44 ự

3.1.2 D án Happy One Central 48 ự

3.1.3 D án C Skyview 53 ự

3.1.4 Đánh giá 56

3.2 Tình hình tri n khai c a cể ủ ác dự án đầu tư BĐS trên đị a bàn 57

3.2.1 D án Sora Gardens 2 57 ự 3.2.2 D án Happy One Central 58 ự 3.2.3 D án C Skyview 59 ự 3.3 Tình hình giao dịch BĐS 59

3.3.1 C c bá ất động sả n trong d ự án đã đưa vào giao dịch 59

3.3.2 Tình hình đang giao dịch trên thị trường 59

KẾT LUẬN 61

MỞ ĐẦU

Lý do thực hiện đề tài

Trong nền kinh tế đang phát triển theo cơ chế thị trường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa của nước ta hi n nay, hoệ ạt động kinh doanh bất động s n là m t dả ộ ịch vụ ấ ầ r t c n thiết đối với s phát triự ển của n n kinh tề ế thị trường Trong những năm gần đây, thị trường BĐS

đã có những khởi sắc và đang dần kh i s c th hiở ắ ể ện qua lượng giao dịch BĐS ngày càng tăng Đồng thời do nền kinh tế đang phát triển, dân số ngày càng tăng, đờ ống người s i dân cũng được nâng cao nên nhu c u v ầ ề BĐS của con người ngày càng cao Vì v y, kinh ậdoanh bất động sản đóng vai trò quan trọng và là một thành ph n không th ầ ể thiếu Nhận thức đượ ầc t m quan trọng, vai trò, xu hướng phát tri n c a hoể ủ ạt động thẩm định giá, tôi xin chọn đề tài: “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư cao c p ấ ở thành ph ố Thủ ầ D u M t, tộ ỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng 5/2021”

để nhận xét, đánh giá và đưa ra những đề xuất về th trường BĐS hiện nay ị

Mục tiêu nghiên c ứu

Rèn luy n kệ ỹ năng thu thập thông tin trên thị trường BĐS Hệ thống l i ki n th c c a ạ ế ứ ủchuyên ngành kinh doanh BĐS, bước đầu vận d ng nh ng ki n thụ ữ ế ức đã học để phân tích, đánh giá tài sản thực tế Giúp sinh viên làm quen với các phương pháp nghiên cứu khoa học, phương pháp thu thập thông tin giao dịch về BĐS và vận dụng thực hiện đề tài nghiên c u trong ph m vi h p nhứ ạ ẹ ằm phân tích đánh giá, x lý thông tin chính xác hi u ử ệquả

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Nghiên c u giá cứ ả chung cư cao cấp trên thị trường t i các tuyạ ến đường n i b khu vộ ộ ực thành phố Thủ D u Mầ ộ t

Thời gian nghiên cứu

Từ ngày 9/04/2021 đến ngày 15/05/2021 chia làm 2 giai đoạn, trong đó:

Giai đoạn 1: Thu thập thông tin từ ngày 09 4/2021 n ngày 26/04/2021 /0 đế

Giai đoạn 2: Vi t đề án từ 30ế /0 /204 21 đến ngày 4/0 /205 21

Câu hỏi nghiên cứu

Câu hỏi đặt ra cho đề tài nghiên cứu này là: để có th ể có được thông tin v ề các BĐS đang giao d ch trên thị ị trường ta đã dùng các phương pháp thu thập thông tin nào?; Kỹ năng phân tích thông tin được áp dụng như thế nào?; Giá trị của BĐS được hình thành như thế nào?; Nhân t nào là nhân t có ố ố ảnh hưởng quan trọng đến giá c a tài s n? ủ ả

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu bao gồm các phương pháp định tính và định lượng Trong đềtài này, tôi s áp dẽ ụng các phương pháp định tính để tiến hành nghiên cứu cho đề tài của mình b ng các ti n hành quan sát, thu th p các dằ ế ậ ữ liệ ừ thựu t c ti n, ghi chép các m u ễ ẫquan sát, phân tích c a dủ ữ liệu tìm được để đưa ra kết quả cuối cùng

Bố cục đề tài

Đề tài nghiên cứu của tôi được chia làm ba phần:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết của vi c nghiên cứu giá thị trường bất động sản ệ

Chương 2: Thu thập thông tin các dự án bất động sản chung cư cao cấp tại thành phố Thủ Dầu M t tỉnh Bình Dương ộ

Chương 3: Phân tích đánh giá các dự án bất động sản chung cư cao cấp tại thành phố Thủ D u Mầ ột tỉnh Bình Dương

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG S ẢN

1.1 Bất đ ng sảộ n

1.1.1 Khái ni ệm

Cho đến nay, h u hầ ết các nước trên th ế giới đều phân lo i tài s n theo lu t c La Mã, tạ ả ậ ổ ức

là phân lo i tài s n ạ ả thành “Bất động sản” và “Động sản” Như vậy Bất động s n là tài ảsản vô cùng quan tr ng trong th ọ ế giới, tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và s ờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất Do tính ch t quan tr ng cấ ọ ủa bất động s n nên luả ật ở ỗi quốc gia quy đị m nh những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản

Theo khoản 1 Điều 107 B ộ Luật Dân s ự năm 2015 của Việt Nam, bất động sản được bao gồm: (1) Đất đai; (2) Nhà, công trình xây dựng g n li n vắ ề ới đất đai; (3) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (4) Tài sản khác theo quy định c a pháp luủ ật (Bộ luật dân s 2015: thuvienphapluat.vn, 2015) ự

Thuật ngữ bất động s n trong thả ẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn li n về ới đất đai, bao gồm: (1) Đất tr ng, ruố ộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng; (2) H m m ; (3) Nhà ầ ỏ ở: căn hộ riêng lẻ (nhà ở riêng l , nhà liên k , bi t thẻ ở ế ệ ự), căn hộ chung cư; (4) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp: đê điều, công trình th y l i, tr m trủ ợ ạ ại ươm giống, chăn nuôi, nông, lâm trường, trang tr i, ; (5) ạCác công trình xây d ng ph c v s n xu t công nghiự ụ ụ ả ấ ệp: nhà xưởng s n xu t; kho; các ả ấcông trình ph ụ trợ; (6) Các công trình xây d ng phự ục vụ thương mại, d ch v : c a hàng, ị ụ ửchợ, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, cao ốc văn phòng, ngân hàng, resort, ; (7) Các công trình giao thông: cầu, đường, hầm, cảng, b n, bãi, sân bay, ga, ; ế(8) Các công trình xây d ng khác: tr s làm vi c cự ụ ở ệ ủa cơ quan công quyền, b nh vi n, ệ ệtrường học, trung tâm thể dục thể thao, công viên, ( ThS.Nguyễn Thế Phư ng, 2011) ợ

1.1.2 Thu c tính c a bộ ủ ất động s ản

1.1.2.1 Tính b ất động

Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến nơi khác, mỗ ất đội b ng sản

đều có v trí nhị ất định tại điểm nó tọa lạc Đều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất

động sản tùy thuộc vào đại điểm, vịtrí của nó và thường mang tính chất địa phương

1.1.2.2 Tính đa dạng (không đồng nhất)

Sự khác nhau v hình th , về ể ị trí, quy mô, di n tích cệ ủa lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng c a bủ ất động sản Thông thường ít có bất động s n nào gi ng ả ốhệt nhau Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra do sở thích cá nhân và đều kiện tài chính của ngườ ử ụi s d ng, nên v ki n trúc và trang trí n i th t chúng hi m khi gi ng ề ế ộ ấ ế ốhệt nhau hoàn toàn Bên cạnh đó bất động sản có nhiều dạng khác nhau như đã nêu trên, ngoài ra quy mô di n tích, hình dáng c a chúng c ng có th khác nhau dù c nh bên ệ ủ ũ ể ở ạnhau

1.1.2.3 Tính khan hiếm

Diện tích đất là có hạn so v i s phát tri n c a dân s Nhu cớ ự ể ủ ố ầu đất đai và nhà ở của con người có xu hướng ngày càng tăng lên và vượt quá mức so với sự tăng lên của đất đia hữu d ng nên luôn t n tụ ồ ại sự khan hi m trên thế ị trường bất động s n, dả ẫn đến giá đất có

xu hướng ngày càng tăng và giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng lên Ngoài ra

sự khan hi m c a m t lo i hình bế ủ ộ ạ ất động sản nào đó trong từng th i kờ ỳ nhất định cũng

chỉ mang tính ất tương đối và nhất thời ch

1.1.2.4 Tính b ền vững, đời số ng kinh t lâu dài ế

Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc s ng cố ủa con người luôn g n li n v i bắ ề ớ ất động s n nên vi c xây d ng, c i t o ả ệ ự ả ạthường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu d ng cụ ủa đất đai cùng những công trình trên đất luôn được c i t o và bả ạ ồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh

tế dài Nhìn chung s t n t i cự ồ ạ ủa bất động sản là lâu dài so v i các lo i tài s n, hàng hóa ớ ạ ả

khác: đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi là hàng trăm năm: đối

với đất đai sự t n t i hồ ạ ầu như là vĩnh viễn

1.1.3 Đặc trưng của bất động sản

1.1.3.1 Kh ả năng co giãn của cung bất động s n kém ả

Tính khan hi m c a bế ủ ất động s n t o nên s kém co giãn c a cung bả ạ ự ủ ất động s n so vả ới nhu c u phát tri n dân s và s biầ ể ố ự ến động của giá c Kh ả ả năng kém co giãn này thể hi n ệ

ở các mặt sau:

Tổng cung toàn b vộ ề đất đai là cố định: Có th nói tể ổng cung đất đai là cố định k cể ả trong ng n h n và dài hắ ạ ạn Tuy nhiên điều này không phải đúng hoàn toàn, chẳng hạn như ở Hà Lan có thể khai hoang một vài vùng quanh biển, hay Nhật Bản đã lấn biển đểxây phi trường, hoặc như ở Kiên Giang (Việt Nam) có thể lấn biển để xây khu dân cư mới, nhưng đây là các trường hợp đặc biệt và không thể thực hiện đại trà

Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn: Đặc điểm tự nhiên của chất đấ ại các vùng đấ ụ thể t t t c được hình thành t t nhiên qua quá trình h ng tri u ừ ự ằ ệnăm và do tính bất động của đất đai nên diện tích đất phù hợp cho việc s n xu t các loả ấ ại nông s n c ả ụ thể là có giới hạn

Bên c nh các h n ch v m t t nhiên nêu trên còn có các h n ch v m t quy ho ch s ạ ạ ế ề ặ ự ạ ế ề ặ ạ ửdụng đất và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất: Do tính chất quan trọng của đất đai về mặt kinh t , chính tr , xã h i cế ị ộ ủa đất nước nên việc sử ụng đấ d t cho t ng mừ ục đích củ ừa t ng thời kì luôn luôn được Nhà nước quan tâm quản lý chặt chẽ thông qua việc quy hoạch

sử dụng đất phù h p v i m c tiêu phát ợ ớ ụ triển kinh t , xã h i t i tế ộ ạ ừng địa phương cũng như

cả nước Ngườ ở ữu hay ngườ ử ụng đấi s h i s d t không được tùy tiện thay đổi mục đích sửdụng đất trái quy hoạch

Các quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng, tầng cao cho phép trong xây dựng tại các địa điểm c ụ thể nhằm đảm bảo môi trường s ng, s an toàn và cố ự ảnh quan đô thị cũng

góp ph n làm cung bầ ất động s n kém co giãn so v i s biả ớ ự ến đổ ủi c a giá cả Đặc điểm và yêu cầu đảm b o chả ất lượng c a quá trình thi công xây dủ ựng công trình cũng tác động làm cho cung bất động s n kém co giãn so v i biả ớ ến đổ ủa giá c i c ả

Ngoài ra, ở nước ta theo quy định c a pháp luủ ật: đất đai thuộc s h u c a toàn dân do ở ữ ủnhà nước đại di n làm ch s hệ ủ ở ữu, người sử dụng đất không được phép t ự định đoạt mục đích sử ụng đấ d t, việc chuyển mục đích sử ụng đấ d t phải xin phép chính quyền Cộng thêm s ph c t p trong th t c hành chính vự ứ ạ ủ ụ ề đất đai và đầu tư xây dựng làm cho quá trình hình thành và đưa bất động sản, đặc biệt là bất động sản cư trú ra thị trường rất lâu (thông thường trên 3 năm), đã góp phần đáng kể vào việc kém co giãn của cung bất

động sản so v i sự thay đổi của giá cả ớ

Do đặc điểm này nên khi giá cả bất động sản biến động do sự thiếu hụt cung thì sự biến

động rất mạnh và kéo dài ở nước ta

1.1.3.2 Th i gian mua bán dài, chi phí giao d ch cao, khờ ị ả năng chuyể n hóa thành tiền kém linh ho ạt

Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nh c c n thắ ẩ ận, đòi hỏi nhi u th i gian xem ề ờxét v m t v t ch t và pháp lý M c khác thề ặ ậ ấ ặ ời gian mua bán cũng tùy thuộc vào th i gian ờcủa thủ t c chuy n quy n s hụ ể ề ở ữu theo quy định của pháp luật

Vì v y th i gian mua bán giao d ch dài, chi phí mua bán, giao d ch cao, dậ ờ ị ị ẫn đến kh ảnăng chuyển hóa thành ti n m t c a bề ặ ủ ất động sản kém linh ho t Hay nói cách khác, tính ạthanh kho n cả ủa bất động s n kém, r i ro trong kinh doanh bả ủ ất động sản cao, đòi hỏ ỷi t suất lợi nhu n trong kinh doanh bậ ất động s n cao ả

1.1.3.3 Ch ịu sự can thi p và qu n lý ch t ch cệ ả ặ ẽ ủa nhà nước

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân M i s ọ ự biến động v ề đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính

trị ủ c a quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối v i vi c s ớ ệ ửdụng và chuyển đổ ất đội b ng s n ả

1.1.3.4 Giá c b ả ất động sả n ch ịu sự tác động của môi trườ ng xung quanh

Đây là điều khác biệt lớn giữa bất động sản và các tài sản, hàng hóa khác Đối với các loại tài s n hàng hóa khác, giá c c a chúng ch ph thu c vào b n thân chúng và nhu ả ả ủ ỉ ụ ộ ảcầu tiêu dùng ch không ph ứ ụ thuộc vào môi trường xung quanh Riêng đối với bất động sản giá tr , giá c c a chúng ph ị ả ủ ụ thuộ ớn vào môi trường xung quanh Do tính bc l ất động không di dời được của đất đai nên môi trường xung quanh bao gồm môi trường t nhiên, ựmôi trường kinh doanh và môi trường xã hội tác động và góp phần lớn vào việc tạo ra tính hữu d ng và khụ ả năng sinh lợ ủa bất động s n ( ThS.Nguy n Thi c ả ễ ế Phượng, 2011)

1.1.4 Giá tr và giá c bị ả ất động s n ả

1.1.4.1 Giá tr b ị ất động sả n

Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá

Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày

là thuận mua vừa bán

Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu

trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ

kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử Lợi ích kinh doanh có được

từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra

Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến khích Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư

Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất động sản Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả

1.1.4.2 Giá c b ả ất động sả n

Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá c ả BĐS được hình thành trên cơ sở quan

hệ cung ầu v -c ề BĐS trên thị trường

Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là bi u hi n b ng ti n giá trể ệ ằ ề ị c a tài s n mà bên bán và ủ ảbên mua có thể chấp nh n Nó bao g m giá cậ ồ ủa đất và giá nhà

Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác s dử ụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được t ừ đất đai càng lớn thì giá tr c a nó càng cao Trong ị ủnền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trịtrao đổi” Giá trị ủa đất đai đượ c c biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cảcủa đất đai” thường gọi là giá đất

1.1.5 Phân loại BĐS

1.1.5.1 BĐS có đầu tư xây dựng

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ ầ t ng (h t ng kạ ầ ỹ thuật, h t ng xã hạ ầ ội), BĐS là trụ ở làm vi c s ệTrong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn n vliề ới đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chi m tế ỷ trọng r t lấ ớn, tính ch t ph c t p rấ ứ ạ ất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều y u t ế ố chủ quan và khách quan

Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghi p hoá, hiệ ện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị b n về ững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại

đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

1.1.5.2 BĐS không đầu tư xây dựng

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đấ ừng, đất r t nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử ụng d

Chung cư được định nghĩa là khu nhà (có thể là một hay nhiều khu) bao gồm nhiều các

hộ gia đình sinh sống Trong các khu nhà chung cư được bố trí nhiều các căn hộ được

bố trí khép kín nh m ph c v nhu c u sinh s ng cằ ụ ụ ầ ố ủa gia đình trong căn hộ Bên trong các căn hộ có th ể có đồ ộ n i thất đầy đủ hoặc chưa có đồ và gia ch có th t l a chủ ể ự ự ọn đểtrang trí ngôi nhà của mình theo đúng ý tưởng của các thành viên trong gia đình

Chung cư thường xu t hi n ấ ệ ở những nơi dân cư đông đúc như thành phố l n, th ớ ị trấn hay các khu công nghiệp Căn hộ chung cư chính là những căn hộ trong các khu chung cư

hay còn gọi là các tòa nhà chung cư

1.1.6.2 Vai trò

Sự phát triển của các đô thị, khu công nghiệp kéo theo sự tập trung cư dân đông đúc từ nhiều nơi chuyển về để làm việc và sinh sống tại đó Chính vì thế sẽ nảy sinh vấn đề về nhà ở, giá cả thuê căn hộ cũng tăng, cộng thêm các chi phí phát sinh khác đã làm cho nhiều bức xúc xảy ra Lúc này thì người dân có nhu cầu sử dụng căn hộ để có thể làm việc lâu dài, ổn định và cho cả thế hệ tương lai có điều kiện phát triển tốt Do đó, nhiều các dự án bắt đầu phát triển và các căn hộ chung cư bắt đầu ra đời

Sự ra đời chung cư giúp ích rất nhiều cho cả cư dân và xã hội Về mặt xã hội thì các căn

hộ ra đời đã giải quyết được vấn đề về nhà ở cho các hộ dân và quản lý dễ dàng được vấn đề môi trường, nước và an ninh trật tự

Về phía người có nhu cầu thì căn hộ chung cư giải quyết được vấn đề về nhà ở mà không mất nhiều chi phí như mua một mảnh đất riêng rồi chi phí xây dựng

1.1.6.3 Chung cư cao cấp

Trong thông tư 14/2008/TT-BXD của Bộ Xây Dựng quy định rõ, các dự án căn hộ chung cư cao cấp sẽ có chất lượng sử dụng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo Và

rõ ràng một dự án chung cư được gọi là cao cấp cũng đồng nghĩa doanh nghiệp

phải hoàn thiện các tiêu chí, quy định liên quan

Tại Phụ lục số 01 của Thông tư 31/2016/TT BXD do Bộ Xây Dựng ban hành Quy định rất rõ tiêu chuẩn của chung cư cao cấp – căn hộ hạng A phải đảm bảo 6 tiêu chí sau đây:

-Vị trí dự án cách đường phố chính dưới 0,5km Có hệ thống giao thông thuận tiện tiếp cận nhanh chóng các phương tiện giao thông công cộng Như bến xe, trạm dừng xe bus, nhà ga xe lửa

Mật độ xây dựng toàn khu không quá 45% Sảnh được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác Thiết kế hành lang rộng tối thiểu 1,8m Có quầy lễ tân, phòng chờ hoặc khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách

Chung cư cao cấp còn cần đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện Trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo

Trong kiến trúc, căn hộ cao cấp gồm có phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác Mỗi căn hộ tối thiểu có hai khu vệ sinh, phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng

Diện tích căn hộ không nhỏ hơn 70m2 Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20m2 Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và nội thất cũng như các trang thiết bị gắn với nhà phải có chất lượng cao Đảm bảo tính thẩm mỹ, an toàn cho người sử dụng

Đặc biệt, Thông tư 31/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng cũng nêu rõ Chung cư cao cấp ph i có h t ng xã hả ạ ầ ội đồng b v i chộ ớ ất lượng cao Có sân vườn, đường dạo

bộ, khu vui chơi giải trí ngoài tr i r ng rãi ờ ộ

1.2 Th ị trường bất động sả n

1.2.1 Khái ni ệm

Thị trường bất động s n là mả ột môi trường trong đó các bên giao dịch tác động qua lại

lẫn nhau để thực hiện việc giao dịch bất động sản thông qua cơ chế giá thị trường.Khái ni m thệ ị trường ch ra r ng bỉ ằ ất động s n có thả ể được mua bán giữa người mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của họ Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng nhưkhả năng, kiến thức n m b t v tính h u d ng c a bắ ắ ề ữ ụ ủ ất động s n Th ả ị trường bất động sản

có thể là địa phương, quốc gia hay qu c tố ế

1.2.2 Phân lo i thạ ị trường bất động s n ả

1.2.2.1 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước

Thị trư ng chính thức: bao gồm ờ các giao dịch Nhà nước có thể kiểm sát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh đại ốc

Thị trường phi chính th c: giao d ch vứ ị ề BĐS không tiến hành các thủ tục có tính pháp

lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ

1.2.2.2 Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường

(1)Thị trường chuyển nhượng quy n s dề ử ụng đất, lo i th ạ ị trường này còn g i là th ọ ị trường đất đai; thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê; (2)Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS

1.2.2.3 Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường

(1)Thị trường đất đai; (2)Thị trường nhà ; (3)Thở ị trường bất động s n công nghi p; ả ệ(4)Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở; (5)Thị trường BĐS dùng trong dịch

vụ

1.2.2.4 Căn cứ vào tính chất giao dịch

(1)Thị trường mua bán BĐS; (2)Thị trường thuê và cho thuê BĐS; (3)Thị trường giao dịch các BĐS dùng để ế th chấp, b o hiả ểm

1.2.3 Đặc điể m của thị trường bất động sản

1.2.3.1 Không có th tị rường trung tâm

Đố ới v i th trư ng bị ờ ất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản b ng s ằ ự liên

hệ trực ti p giế ữa người có nhu c u ( mua ho c bán ), hoầ ặ ặc người mua tìm đến tr c tiự ếp thương lượng với người bán thông qua l i rao bán trên báo chí, ph biờ ổ ến hơn cả là thông qua những người môi giới ( cò nhà đất ) ho c sàn giao d ch bặ ị ất động s n Do không có ả

thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu ập, độ tin cậy kém, th

đặc biệt là các th trư ng m i phát triển tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị ở ị ờ ớtrường

1.2.3.2 Th ị trườ ng mang tính chất địa phương, nhất là th ị trườ ng nhà ởĐặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi Sự khan hiếm đất ở khu v c này không th ự ể được đáp ứng bằng s ự thừa thãi đất ở địa phương khác Hơn nữa bất động s n, nh t là nhà ả ấ ở thường mang tính ch t truy n thấ ề ống địa phương của người sử d ng t hình dáng, c u trúc l n t p quán cụ ừ ấ ẫ ậ ủa người dân nên th ị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương

1.2.3.3 Th ị trườ ng c nh tranh kém hoàn h o ạ ả

Do tính khan hi m cế ủa đất đai, khả năng co giãn của bất động s n kém nên thả ị trường bất động sản c nh tranh kém hoàn hạ ảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến động của giá đất thường m nh m ạ ẽ hơn biến động c a giá c ủ ả hàng hóa thông thường, đòi hỏi có s can ựthiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc bi t là trong công tác quy ho ch, kệ ạ ế hoạch s d ng ử ụđất

Sự thiếu thông tin c n thi t cho các giao dầ ế ịch cũng góp phầ ạn t o nên s không hoàn h o ự ảtrong c nh tranh trên thạ ị trường bất động sản Đa số các giao d ch trong thị ị trường bất động sản được ti n hành riêng r và giá c ế ẽ ả được giữ bí m t giậ ữa người mua và người bán nên các thông tin có n m bắ ắt được ho c bặ ị tiế ộ cũng bị ạt l h n ch vì thi u các thông tin ế ếchi tiết như diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch

1.2.3.4 Th ị trườ ng b ất động sả n không ph ải chỉ là thị trườ ng giao d ch b n thân ị ả

bất động sản mà n i dung chộ ủ y ếu củ a nó là th ị trường giao d ịch các quy n và lề ợi ích chứa đựng trong bấ t đ ng sản ộ

Đối tượng giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản là quyền tài sản bất động sản, tức là các quy n và l i ích n y sinh t quy n s h u bề ợ ả ừ ề ở ữ ất động sản Cái mà người mua và người bán trao đổi trên thị trường chủ yếu không phải là thực thể vật chất của bất động sản mà chính là t ng th ổ ể các quyền và lợi ích hoặc một nhóm quyền hay một quy n ề

1.2.3.5 Quá trình giao d ch phị ức tạp

Bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, do vậy quá trình giao d ch c a bị ủ ất động sản thường ph c tứ ạp Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao d ch cho các công tác tìm kiị ếm thông tin, tư vấn, thẩm định, thanh toán

1.2.3.6 Th ị trườ ng b ất động sả n chi ph ối mạnh mẽ vào các ngành khác

Hàng hóa bất động s n có liên quan tr c tiả ự ếp đến tích lũy tài sản cố định, tr thành y u ở ế

tố đầu vào quan trọng hàng đầu c a các ngành s n xu t kinh doanh Vi c khai thông thủ ả ấ ệ ị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không ch cho các nhà kinh doanh bất ỉđộng sản mà cho các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bất động sản tích lũy tham gia vào hoạt động kinh t ế

1.2.3.7 Nh y c m v i các biạ ả ớ ến động kinh t - chính tr ế ị

Thị trường bất động s n chả ịu ảnh hưởng tr c ti p c a tình hình phát tri n kinh t , lự ế ủ ể ế ạm phát, các ch ủ trương chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, đến phát triển kinh t , xã hế ội, sự ến độ bi ng trong thu nhập dân cư

1.2.3.8 D b phân khúc th ễ ị ị trường

Do mục đích s d ng bử ụ ất động s n rả ất đa dạng, bên cạnh đó cung cầu bất động s n ả ởtừng địa phương khác nhau cũng khác nhau, nên thị trường bất động s n là th ả ị trường đa phân khúc Thị trường trong t ng phân khúc cùng m t thừ ở ộ ời điểm cũng có thể khác nhau Vì v y trong thậ ẩm định giá bất động s n, thả ẩm định viên c n phầ ải xem xét, đánh giá k phân khúc thỹ ị trường của bất động s n c n thả ầ ẩm định giá

1.2.4 Các ch ủ thể tham gia th ị trường BĐS

1.2.4.1 Nhà nước

Trong th c ti n cự ễ ủa đất nước ta hiện nay Nhà nước là lực lượng có vai trò r t l n trong ấ ớviệc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản thể hiện trên một số điểm sau:

Nhà nước tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua việc ban hành các quy định về kinh doanh bất động sản, quản lý bất động sản, về quyền sở hữu, quy n s dề ử ụng bất động s n, vả ề nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quy n s d ng ề ử ụđất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch v việc sử dề ụng đất và xây dựng nhà xưởng Những chủ trương chính sách của Nhà nước v bề ất động s n ả tác động mạnh đến th ịtrường bất động sản

Nhà nước là người mua và người bản l n nh t trên th ớ ấ ị trường bất động sản Nhà nước là người mua các bất động sản phục vụ cho việc tái định cư đối với các dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước phải thu hồi đất

1.2.4.2 Nhà đầu tư

Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản Vai trò của họ là đặc biệt quan trọng trên th ịtrường bất động sản, hoạt động c a h làm cho th ịủ ọ trường bất động s n tr ả ởnên sôi động và phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai người mua vừa đóng vai người bán trong đó vai trò ngư i bán là chủ yếu ờ

Họ mua nh ng bữ ất động s n bao gả ồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để ả ạ c i t o, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại

1.2.4.3 Người mua và người bán

Thông thường họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bản bất động sản vì nhi u lý do khác nhau ề

1.2.4.4 Nhà môi gi ới

Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán nh ng thông tin c n thiữ ầ ết

về vi c giao dệ ịch mua, bán bất động s n Nhả ờ họ mà hoạt động thị trường bất động s n ảđược trôi chảy Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về th trường bị ất động sản mà nhà thẩm định giá c n quan tâm ầ

Trong tình hình hi n nay ệ ở nước ta việc môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp

vụ và không có s qu n lý cự ả ủa Nhà nước, do v y c n sậ ầ ớm hình thành nh ng công ty môi ữgiới bất động sản đi vào nề ế n p , tạo điều ki n thu n lệ ậ ợi phát tri n thể ị trường bất động sản

1.2.4.5 Các ngân hàng và t ổ chứ c tín d ụng

Các ngân hàng và tổ chức tín dụng đóng vai trò quan trọng trong vi c phát tri n th ệ ể ịtrường bất động sản thông qua việc cung ứng nguồn tài chính cho việc sản xuất và tiêu thụ s n phả ẩm bất động s n ả

1.2.5 Các lực lượng tham gia th ị trường BĐS

1.2.5.1 Người mua

Là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá BĐS Chính những người tiêu thụ này là người xác định sự thành công c a d án, s ủ ự ự chấp nh n ho c không ch p nh n c a h v i s n phậ ặ ấ ậ ủ ọ ớ ả ẩm hoàn ch nh khi s n phỉ ả ẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường BĐS

Người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm xây dựng hoàn ch nh Thông ỉqua các nhà ti p thế ị BĐS, họ có thể tiếp xúc trao đổ ới v i các nhà cung c p tài chính d ấ ự

án và các nhà xây dựng để có thể điều ch nh k p thỉ ị ời các thay đổ ề thiế ếi v t k xây d ng, ựđáp ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng Sự tham gia của họ đóng vai trò tích cực trong quá trình phát triển của BĐS.

Trong th c t , có 3 loự ế ại người mua có nhu c u vầ ề BĐS: nhu cầu tiêu dùng (nhà ), nhu ởcầu s n xuả ất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng để bán, cho thuê nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời Nhu cầu thứ 3 này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là th ị trường đầu cơ BĐS

1.2.5.2 Người bán

Trên thị trường BĐS, các chủ thể tham gia vào bên bán BĐS rất đa dạng, bao gồm các

cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh bất động s n ả

1.2.5.2.1 Cá nhân

Các cá nhân s hở ữu BĐS (sở ữu đất đai, có quyề h n sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản th ế chấp để vay v n, ốdùng BĐS để góp vốn liên doanh Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh s ẽtham gia giao dịch

Các cá nhân tham gia vào bên bán trên thị trường BĐS gồm đủ ọ m i thành ph n, m i ầ ọngành ngh , t nhề ừ ững người muốn mua đi bán lại BĐS để ki m lế ời đến những người muốn tham gia kinh doanh đến những người mu n cung c p các d ch v h ố ấ ị ụ ỗ trợ hoạt động giao d ch trên th ị ị trường

1.2.5.2.2 Doanh nghiệp kinh doanh BĐS

Trong nền kinh t kế ế hoạch hoá t p trung, do không có thậ ị trường BĐS nên cũng không

có doanh nghiệp kinh doanh BĐS Trong nền kinh t này xu t hi n khá nhi u các công ế ấ ệ ề

ty xây d ng, t ng công ty xây d ng hoự ổ ự ạt động theo k hoế ạch nhà nước, s n phả ẩm BĐS được tạo lập phần l n thuộc quyền s hữu nhà nước Nhà trong xã hội hoặc là do Nhà ớ ở ở

nước phân ph i (ch trong ph m vi r t h p), ho c do nhân dân t xây dố ỉ ạ ấ ẹ ặ ự ựng dưới các hình thức ngắn h n (nhà tranh, tre, n a, lá, nhà c p 4 ) ạ ứ ấ

Sự thiếu v ng các doanh nghiắ ệp kinh doanh BĐS chẳng nh ng làm gi m thi u các kh ữ ả ể ảnăng tạo lập các loại hàng hoá BĐS mà còn làm cho hiệu quả sử dụng các loại tài sản BĐS (đặc biệt là đất đai) chỉ đạt được ở mức độ th p kém, b lãng phí mấ ị ở ức độ cao Riêng các đô thị, do không có sự tham gia tạo dựng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nên bộ mặt kiến trúc bị chắp vá, manh mún, luôn luôn không thực hiện được mục tiêu đề ra trong các kế ho ch phát triển đô thị ạ

Như vậy, có thể nói rằng, sẽ không có thị trường BĐS nếu không có doanh nghiệp kinh doanh BĐS Doanh nghiệp ở đây có thể là h ộ gia đình, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước đượ ổ chức t c và hoạt động dưới các hình th c cứ ụ thể do luật pháp quy định

Tại khu v c nông thôn, Doanh nghi p nông nghi p s dự ệ ệ ử ụng đất để trồng các lo i cây ạkinh doanh; T i khu vạ ực đô thị và khu vực đô thị hóa, doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành việc tạ ậo l p mặt bằng xây dựng để cung ứng cho nhu c u xây d ng nhà , nhà ầ ự ởvăn phòng, nhà hàng, khách sạn, nhà máy, kho tàng.; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc đó để bán ho c cho thuê theo các nhu cặ ầu đa dạng trong xã hội

1.2.6 Các y ếu tố ảnh hưởng đế n th ị trườ ng bất động s n ả

1.2.6.1 Nhóm các y u tế ố liên quan đế n giao d ịch

Mối liên h gi a các bên trong giao dệ ữ ịch: chỉ khi người mua và người bán th c hi n viự ệ ệc giao d ch theo mị ục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị trường Các điều khoản giao dịch: các điều kho n bán khác nhau s dả ẽ ẫn đến giá bán khác nhau,

do v y thậ ẩm định viên ph i xem xét kả ỹ các điều khoản bán để xác định ch ng cứ ứ thịtrường

Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và mức giá không ph n ánh s khan hi m c a cung hay c u Giao dả ự ế ủ ầ ịch đã thực hi n là giao d ch chín ệ ị

muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu c u c a giá trầ ủ ị ị trường thì khi đó giá của bất th

động sản giao d ch mới được xem là chứng cứ giá tr th trường ị ị ị

Một bất động s n có giá trả ị ph i có m t sả ộ ố đặc tính sau: (1)Tính h u ích; (2)Tính khan ữhiếm; (3)Có nhu c u; (4)Có th chuyầ ể ển giao được

1.2.6.2 Nhóm các y u tế ố vĩ mô

Chính sách của Nhà nước: các chính sách của nhà nước tác động r t l n tr c tiấ ớ ự ếp đến giá bất động s n th hi n trên các mả ể ệ ặt chủ ế y u sau:

Nhà nước ban hành các qui định về quyền s hữu, thuê đất sử dụng, chuyở ển nhượng bất

động sản, sự thay đổi các qui định này trong từng th i kỳ sẽ tác động đếờ n giá bất động sản trên thị trường

Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử dụng đất (thuế, ti n thuê, ti n s dề ề ử ụng đất) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá bất động s n ả

Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu t quan tr ng và ố ọ ảnh hưởng đến giá bất động s n trên thả ị trường

Cung c u bầ ấ ột đng sản: cũng giống như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trường là giá cân b ng giằ ữa cung và cầu

Các y u tế ố ảnh hưởng đến cầu: Sự tăng trưởng v dân s , các nhu c u phát triề ố ầ ển tăng trưởng dân; Thu nhập; Đô thị hoá; Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng Các y u t ế ố ảnh hưởng đến cung: Phát tri n kinh t tể ế ốc độ tăng trưởng c a cung bủ ất động sản tỷ lệ thuận v i sớ ự phát tri n kinh tể ế; Sự phát tri n c a k t c u h t ng nh có s phát ể ủ ế ấ ạ ầ ờ ựtriển c a h ủ ệ thống k t c u h tế ấ ạ ầng, mà điều kiện tiếp c n cậ ủa đất đai của một khu v c trự ở

nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu vào kinh doanh bất động s n các vùng này; Sả ở ự tham gia của nhà nước th hi n trên 2 khía c nh ch y u:Quy hoể ệ ạ ủ ế ạch, Nhà nước tr c ti p bán ự ếbất động sản thuộc sở hữu nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động s n cả ủa nhà nướ ạc t o ra ngu n hàng hóa trên thồ ị trường bất động

s n.ả

1.2.6.3 Nhóm các y u t vi mô ế ố

Các y u t tâm l x hế ố ội: Các y u t ế ố này có ý nghĩa đặc bi t trong xã hệ ội Phương Đông,

nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường Đặc biệt trong lĩnh vực bất

động sản, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị bất động sản Chẳng hạn, nếu

ta mua m t ngôi nhà tóp h u thì ch c ch n giá tr s ộ ậ ắ ắ ị ẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng n hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn ở

Chi phí: Là toàn b phí tộ ổn mà người đang sử ụ d ng ph i bả ỏ ra để ạ t o l p hoậ ặc để có quyền s h u bở ữ ất động sản, đây là yếu t quan tr ng mà nhà Thố ọ ẩm định giá ph i xem xét ảkhi thẩm định giá bất động sản Thông thường chi phí quyết định giá tr bị ất động s n, ảtuy nhiên không phải bấ ứ chi phí nào cũng tạt c o nên giá tr bị ất động s n trên th ả ị trường

mà có khi còn có tác động ngược lại

S h u dữ ng: Xét v mề ục đích sử ụng một b d ất động sản một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh ho c có th k t h p c hai mặ ể ế ợ ả ục đích Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử ụ d ng vào nhiều mục đích thì sẽ thuậ ợi trong vin l ệc bán và do đó sẽ

có giá bán tốt hơn Xét về tính năng hiệu quả của một bất động s n có th s d ng ngay ả ể ử ụ

có giá trị hơn mộ ất đột b ng s n phả ải tốn chi phí và th i gian sờ ửa chữa để có thể s d ng ử ụđược Do vậy khi Thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc

và tài s n khác g n li n vả ắ ề ới đất

Các y u t vế ố ật chất:

Địa điểm ảnh hưởng r t lấ ớn đến giá tr bị ất động s n, kh ả ả năng sinh lợ ủa địa điểi c m càng cao thì giá tr bị ất động s n càng cao, bả ất động s n có v trí thu n l i trong sinh ho t và ả ị ậ ợ ạkinh t ế (gần chợ, trường h c, gọ ần nơi cung ứng các ti n ích cho sinh ho t và kinh doanh) ệ ạthì khả năng sinh lợ ớn và có giá tr i l ị cao

Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông v n, n h u thì giá tr ắ ở ậ ị hơn những lô đất có hình dáng méo mó, tóp h u ậ ở cùng đ a điị ểm; những lô đất có bề ặt tiế m p giáp với đường ph ốrộng thì có giá tr ị hơn, lô đất có bề ặt tiế m p giáp với đường ph h p quá sâu ố ẹ

Quy mô kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô kích thước ph c t p v i mứ ạ ớ ục đích

sử d ng thì giá trụ ị cao hơn là đất có giá trị quy mô kích thước không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm

Môi trường: môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bất động sản Nếu môi trường t t s làm bố ẽ ất động s n có giá tr ả ị cao còn ngược l i làm gi m giá tr bạ ả ị ất động sản

( ThS.Nguy n Thễ ế Phượng, 2011)

1.2.7 Quy trình th c hiự ện đề tài

Tuần 1 : Xác định vấn đề nghiên cứu

Tuần 2 : L p k hoậ ế ạch nghiên c u ứ

Tuần 3 : Thu th p thông tin ậ

Tuần 4 : Phân tích, đánh giá thông tin

Tuần 5 : Viế ềt đ án

CHƯƠNG 2 : THU THẬP THÔNG TIN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG

CƯ CAO CẤP TẠI THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT TỈNH BÌNH DƯƠNG 2.1 Gi ới thiệ u khu v c thành phự ố Thủ ầ D u M t ộ

2.1.1 L ch s hình thành ị ử

Trước đây cũng có những tác giả cho rằng tên Thủ D u Mầ ột có nguồn gốc từ tiếng Campuchia Nhưng phần đông tác giả khác đều nghĩ Thủ D u Mầ ột là m t c m t ộ ụ ừtiếng Việt được hình thành t s k t h p gi a hai thành t ừ ự ế ợ ữ ố Thủ (có nghĩa là giữ Dầu ) Một là tên đất, được cấu tạo theo cách Tên m t loài th o mộ ả ộc đồng th i là tờ ừ chỉ s ốlượng Theo truy n khề ẩu vì đồn binh canh gi t i huy n lữ ạ ệ ỵ Bình An nằm trên ngọn đồi

có cây dầu l n quen gớ ọi là cây dầu một nên tên g i ọ Thủ ầ D u Một ra đời

Dưới th i nhà Nguyờ ễn, vùng đất Thủ Dầu Một ngày nay là trung tâm huyện Bình An, phủ Phước Long, tỉnh Biên Hòa L sỵ ở huyện Bình An khi đó đặ ại thôn Phú Cườt t ng thuộc tổng Bình Điền

Đến th i Pháp thu c, huy n Bình An tách kh i tờ ộ ệ ỏ ỉnh Biên Hòa để thành l p t nh Th Dậ ỉ ủ ầu Một Tỉnh Thủ D u Mầ ột được chia thành 3 quận: Châu Thành, Hớn Quản, Bù Đốp Lúc này, làng Phú Cường vừa đóng vai trò là quận lỵ quận Châu Thành và tỉnh lỵ tỉnh Thủ Dầu M t Dân s vào thộ ố ập niên 1930 là 6.700 người

Tháng 8 năm 1948, Ủy ban kháng chi n hành chính Nam B quyế ộ ết định tách 2 xã Chánh Hiệp và Phú Cường thuộc huyện Châu Thành để thành lập thị xã Thủ Dầu Một Thị xã được chia thành 3 hộ trung tâm và 2 xã

Năm 1956, chính quyền Việt Nam Cộng hòa chia tỉnh Thủ Dầu Một thành 3 tỉnh Bình Dương, Bình Long và Phước Long T nh l tỉ ỵ ỉnh Bình Dương đặt t i Th D u Mạ ủ ầ ột nhưng lúc này đổi tên thành Phú Cường, về mặt hành chính thuộc xã Phú Cường, quận Châu Thành

Ngày 6 tháng 11 năm 1996, tỉnh Bình Dương được tái lập, thị xã Thủ Dầu Một trở l i là ạtỉnh lỵ tỉnh Bình Dương.

Ngày 28 tháng 5 năm 1997, chuyển 2 xã Phú Thọ và Phú Hòa thành 2 phường có tên tương ứng

Ngày 23 tháng 1 năm 2007, Bộ Xây dựng ra Quyết định công nhận thị xã Th Dầu Một ủ

là đô thị loại III

Ngày 2 tháng 5 năm 2012, Chính phủ ban hành Ngh quy t s 11/NQ-ị ế ố CP Theo đó, thành lập thành phố Thủ ầ D u Một trên cơ sở toàn b di n tích và dân sộ ệ ố c a thủ ị xã Th D u ủ ầMột

Ngày 8 tháng 7 năm 2014, Thủ tướng Chính ph ban hành Quyủ ết định s ố 1120/QĐ-TTg công nhận thành phố Thủ ầ D u Một là đô thị loại II

Ngày 6 tháng 12 năm 2017, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số TTg công nh n thành ph ậ ố Thủ ầ D u Một là đô thị loại I tr c thu c tự ộ ỉnh Bình Dương Như vậy tính đến thời điểm này, Thủ Dầu Một là đô thị loại I thứ ba của khu vực Đông Nam

1959/QĐ-Bộ, sau Vũng Tàu và Biên Hòa

2.1.2 V ị trí đị a lý

Thành phố Thủ ầ D u M t nộ ằm ở phía tây nam tỉnh Bình Dương, có sông Sài Gòn chảy men theo ở phía tây và có v ịtrí địa lý:

Phía đông giáp thị xã Tân Uyên

Phía tây giáp huy n C ệ ủ Chi, Thành ph H Chí Minh ố ồ

Phía nam giáp thành ph ố Thuận An

Phía b c giáp th xã B n Cát ắ ị ế

Thành ph ố Thủ ầ D u M t có di n tích t ộ ệ ự nhiên 118,67 km² và 351.893 người có đăng ký

cư trú (thống kê năm 2020), dân số quy đổi bao gồm cả người không đăng ký cư trú khi nâng cấp lên đô thị loại I năm 2017 là 502.976 người

Hình 2.1: Vị trí địa lý thành ph ố Thủ ầ D u M t ộ

2.1.3 Tình hình phát tri n kinh t - xã h ể ế ội

Thành ph ố Thủ ầ D u M t cùng v i thành ph ộ ớ ố Dĩ An và Thuận An là những đô thị nằm ở phía Nam c a t nh có n n kinh t phát tri n m nh nh t Tủ ỉ ề ế ể ạ ấ ổng thu ngân sách nhà nước của thành ph ố năm 2020 đạt hơn 7.000 tỷ đồng, là m t trong nh ng thành ph ộ ữ ố trực thuộc tỉnh có mức thu ngân sách hàng năm trong top đầu cả nước

Tổng m c bán l hàng hóa và doanh thu dứ ẻ ịch vụ năm 2020 đạt trên 191.000 tỷ đồng, thương mại – dịch vụ chiếm tỷ ọ tr ng lớn trên địa bàn thành phố Thủ Dầu Một, là đô thịtrung tâm với định hướng phát triển thương mạ ịi d ch v ụ chất lượng cao v i các khu vớ ực nổi ti ng s m uế ầ ất như đường Đại Lộ Bình Dương nơi tập trung hàng lo t tr s chi nhánh ạ ụ ởngân hàng và được ví như là phố Wall của Bình Dương, khu vực mua s m, gi i trí, tham ắ ảquan, du l ch, t ị ổ chức l h i quanh khu v c Ngã Sáu, ch ễ ộ ự ợ Thủ D u Mầ ột, con đường mua sắm thời trang Yersin, khu ăn uống, nhà hàng, khách s n, dạ ịch v giụ ải trí quanh đường Thích Quảng Đức, khu dân cư Chánh Nghĩa, khu nhà hàng khách sạn cao cấp quanh tòa nhà Becamex Tower

Hiệp hội Trung tâm Thương mại Th gi i (WTCA) ch p thuế ớ ấ ận Trung tâm Thương mại Thế gi i Thành ph mớ ố ới Bình Dương trở thành thành viên chính th c c a hi p h i này ứ ủ ệ ộvới vai trò k t n i và giúp các doanh nghiế ố ệp địa phương phát triển giao thương quố ếc t , phát triển Bình Dương trở thành m t khu vộ ực năng động có đa dạng d ch v chuyên ị ụnghiệp, phát tri n nhân l c có khể ự ả năng phát triển thương mại toàn cầu và tăng sức hút cho các d án bự ất động s n trong khu v c ả ự

Định hướng phát triển kinh tế của thành phố Thủ Dầu Một từ nay đến năm 2020 là dịch

vụ - công nghi p và nông nghi p v i tệ ệ ớ ỷ trọng tương ứng là 60,89% - 39,07 - 0,04%, trước mắt thành phố tích cực ph i h p v i các s , ngành cố ợ ớ ở ủa tỉnh đẩy nhanh triển khai các d ự án đầu tư theo hình thức xã hội hóa, đối tác tư - công; tiếp tục kêu gọi nhà đầu tư xây d ng chự ợ Thủ ầ D u M t, ch Hàng Bông và chộ ợ ợ Bình Điềm theo hướng văn minh, hiện đại

Trong giai đoạn 2021-2025, TP.Thủ Dầu Một tiếp tục xây dựng các tiêu chí “thành phốxanh”, “thành phố công viên” và “các tuyến hẻm văn minh đô thị” Phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu là thành ph có 120 công viên, hoa viên; có ít nhố ất 9 phường đạt chuẩn văn minh

đô thị; t l khu ph ỷ ệ ố văn hóa đạt 97%, gia đình văn hóa đạt 98%, t l h nghèo theo tiêu ỷ ệ ộchí mới c a tủ ỉnh còn dưới 1%, t l ỷ ệ chất th i r n sinh hoả ắ ạt thu gom đạt 100%, t l ỷ ệ cơ sở sản xuất, kinh doanh đạt tiêu chu n vẩ ề môi trường đạt 100%, 100% cơ quan đơn v ịtrường học thực hiện mô hình “Bảo vệ môi trường”, “Xây dựng trường học xanh sạch đẹp”, “lớp học xanh”, “Cổng trường em sạch đẹp, an toàn”; 100% các tuyến hẻm được mặt trận và đoàn thể phụ trách thực hiện tiêu chí tuy n hế ẻm văn minh