ĐỀ: Giả sử anh (chị) phân tích thị trường bất động sản Việt Nam a) Hãy nêu nhân tố định cung cầu thị trường Cho ví dụ dịch chuyển đường cung đường cầu biểu đồ cung cầu tạo nhân tố b) Hãy phân tích xem thị trường bất động sản thay đổi Chính phủ thực gói kích cầu giảm lãi suất ngân hàng BÀI LÀM Các nhân tố định cung cầu thị trường bất động sản 1.1 Cầu nhân tố ảnh hưởng đến cầu a) Khái niệm cầu Cầu khối lượng hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng cần mua thời kỳ định, tương ứng với giá thu nhập định b) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu - Thu nhập của người tiêu dùng - Thị hiếu người tiêu dùng - Giá cả tiêu dùng - Giá hàng thay thế - Giá hàng bổ sung - Dân số - Thuế, trợ cấp của Chính phủ - Điều kiện tự nhiên LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trong đó, các nhân tố ảnh hưởng đến cầu thị trường bất động sản Giá cả tiêu dùng Giá trị của bất động sản cũng giá cả thị trường cũng có tác động không nhỏ đến cầu về bất động sản Nhà được cải tạo hoặc thêm diện tích sử dụng sẽ có giá trị lớn nhà ở trạng thái cũ Cũng bất động sản ở thời điểm sốt thì giá gấp 2, gấp so với bình thường, ở thời điểm đóng băng thì giá hạ xuống có thấp bình thường Dân số gia tăng Dân số tăng kéo theo sự gia tăng số lượng người tiêu dùng, nhu cầu về nhà ở tăng lên đặc biệt ở những vùng đông dân cư thành phố => cầu về bất động sản tăng lên không ngừng Hiện người dân ngày càng tập trung nhiều ở các thành phố lớn, vì vậy cầu về nhà ở tại những khu vực này tăng lên đáng kể Thu nhập của người dân Khi thu nhập ở mức vừa đủ chi tiêu cho các nhu cầu bản lương thực, giải trí, dịch vụ… cầu về nhà ở chưa cần thiết Khi thu nhập dư một ít, cầu về nhà ở tăng lên Khi thu nhập tăng lên cao thì cầu về nhà ở thứ cấp tăng chậm có giảm xuống, cầu về bất động sản cao cấp tăng lên Thị hiếu người tiêu dùng Cùng với sự phát triển của xã hội, đời sống cao thì đòi hỏi về tính tiện dụng và kiến trúc của nhà phải nâng cao Người sử dụng sẵn sàng bỏ khoản tiền lớn để mua bất động sản có kiến trúc đẹp, tiện dụng và thỏa mãn sở thích của mình là những bất động sản chỉ giải quyết được nhu cầu ở đơn thuần Thị hiếu tiêu dùng đối với hàng hóa bất động sản cũng giống các loại hàng hóa khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng Khi người tiêu dùng có xu hướng sở hữu nhà ở khu vực ngoại thành, cầu về nhà ở tại các khu vực ngoại thành sẽ tăng lên Điều đó thể hiện rõ rệt thị hiếu tiêu dùng thị trường bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chính sách của Chính Phủ Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, lãi suất hoặc trợ giá cho người có thu nhập thấp vấn đề nhà ở sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý bất động sản cũng tác động làm cho thị trường bất động sản “đóng băng” hay “sôi động” 1.2 Cung nhân tố ảnh hưởng đến cung a) Khái niệm cung Cung của một hàng hóa, dịch vụ là số lượng của hàng hóa, dịch vụ đó mà người bán sẵn lòng bán tương ứng với các mức giá khác một khoảng thời gian xác định b) Các nhân tố ảnh hưởng cung - Trình độ kĩ thuật, khoa học, công nghệ - Giá yếu tố đầu vào - Giá kì vọng tương lai - Chính sách thuế và trợ cấp - Điều kiện tự nhiên Trong đó, các nhân tố ảnh hưởng đến cung thị trường bất đợng sản Trình độ kĩ tḥt, khoa học, công nghệ Ở một số vùng các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng Giá cả bất động sản Nhân tố quan trọng gây ảnh hưởng đến biến động mức cung bất động sản nhà đất giá bất động sản Cũng hàng hoá khác, cung bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tăng lên giá bất động sản tăng Quy luật chung cung lượng cung hàng hoá tăng lên giá hàng hố tăng lên Giá yếu tố đầu vào Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trò quan trọng đến lượng cung bất động sản, nếu nguyên liệu cho xây dựng nhà có sẵn thì khả và tốc độ xây dựng nhà thuận lợi nhanh Ngược lại, nếu giá cả các nguyên liệu thấp thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả cung bất động sản cũng thấp Giá khai phá bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung Giá nguyên vật liệu xây dựng thấp giá thành xây dựng thấp, làm tăng khả cung ứng nhà thị trường Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Sự phát triển kết cấu hạ tầng điều kiện tiếp cận thường dẫn đến thay đổi làm thay đổi cung bất động sản (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển thường tác động lớn đến cung bất động sản Kết cấu hạ tầng làm thay đổi cơng dụng giá trị bất động sản có Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai trở nên dễ dàng hơn, đáp ứng thoả mãn nhiều yêu cầu khác thị trường tham gia vào nguồn cung đất đai thị trường Chính sách pháp luật Nhà nước Cung bất động sản phụ thuộc lớn vào sách Chính phủ chế độ quản lý đất đai nhà ở, sách sử dụng đất v.v Trước hết chế độ quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất Việc quy định rõ ràng xác lập rộng rãi quyền nguồn đất đai nhà có điều kiện để nguồn đất đai nhà sẵn sàng có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp Tính chủ động tích cực đón nhận thay đổi tất yếu kết cấu dân cư chuyển đổi khu vực hoạt động kinh tế-xã hội sở để Nhà nước có chủ trương sách việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Nếu xu đô LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thị hoá diễn với áp lực cao, dịch chuyển khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn nhanh chóng mà quy hoạch mục đích sử dụng đất đai khơng điều chỉnh kịp thời chắn gây thiếu hụt cung bất động sản Sự hợp pháp hoá quyền sở hữu sử dụng bất động sản với việc thừa nhận cho đời hoạt động công khai thị trường bất động sản nhân tố tác động lớn đến lượng cung cầu bất động sản Sự hoạt động cơng khai hố thị trường cho phép đối tượng tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung đa dạng hoá cấu cung Tính chất hoạt động thị trường bất động sản, thái độ can thiệp Nhà nước hoạt động thị trường bất động sản tác động quan trọng cân cung cầu Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng mở rộng phạm vi phát triển đô thị tác động trực tiếp đến cung bất động sản Việc đầu tư phát triển hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng phải trước theo hoạt động xây dựng cung cấp nhà ở, cơng sở văn phịng khu thương mại phát triển 1.3 Ví dụ về sự dịch chuyển đường cầu thị trường bất động sản tạo bởi nhân tố dân số Lượng cầu bất động sản tỉ lệ thuận với dân số, dân số tăng kéo theo lượng cầu nhà đất tăng lên LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Biểu đồ 1: Sự dịch chuyển đường cầu dưới sự tác động của dân số Dân số Việt Nam theo Tổng cục thống kê điều tra vào năm 2009 đạt 85 triệu người và năm 2013 đạt được 90 triệu người Sự gia tăng dân số ngày càng tăng làm cho nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng lên Theo biểu đồ thì năm 2009 dân số là 85 triệu người và giá nhà ứng với Po, cầu về nhà ở là Q1 Đến năm 2013 dân số tăng lên 90 triệu người, đường cung là cố định và giá nhà ở lúc này ứng với mức giá P1, cầu về nhà ở tăng lên ứng với mức sản lượng Q2 Khi đó ta thấy đường cầu dịch chuyển từ trái sang phải và vị trí cân bằng cũng dịch chuyển từ vị trí A sang vị trí B Khi Chính phủ thực hiện gói kích cầu và giảm lãi suất ngân hàng 2.1 Khi Chính phủ thực hiện gói kích cầu Kích cầu được hiểu là biện pháp đầy mạnh chi tiêu ròng của Chính phủ (hay còn gọi là tiêu dùng công cộng) để làm tăng tổng cầu, kích thích tăng trưởng kinh tế Biện pháp kích cầu cụ thể giảm thuế tăng chi tiêu hai Kích cầu thường dùng kinh tế lâm vào trì trệ hay suy thối, cần vực dậy LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Khi Chính phủ thực hiện gói kích cầu có nghĩa là Chính phủ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận được các ng̀n vớn Gói kích cầu trực tiếp hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi thời gian ngắn hạn, hỗ trợ lãi suất vay vốn tín dụng… giúp cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn với lãi suất thấp Từ giảm bớt chi phí kinh doanh, góp phần giảm giá thành sản phẩm, tăng cạnh tranh khả tiêu thụ Khi đó doanh nghiệp sẽ có động lực để tăng cường đầu tư, xây dựng các hộ nhiều vậy cung của bất động sản sẽ tăng lên, lượng cung của bất động sản tăng lên tác động tích cực vào thị trường bất động sản làm cho thị trường bất động sản phát triển hơn, người dân có nhiều lựa chọn mua nhà với giá hợp lý Biều đồ 2: Sự dịch chuyển cung chính phủ tung gói kích cầu 2.2 Khi Chính Phủ giảm lãi suất Khi Chính phủ có chính sách giảm lãi suất cho vay ở các ngân hàng, lãi suất thấp sẽ kích thích và tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu mua nhà để có thể vay vớn ngân hàng Lãi suất thấp kích thích người dân mua nhà nhiều hơn, từ tác động lan tỏa với thị trường bất động sản vài phân khúc Đồng thời, người lao động thu nhập thấp có hội sở hữu nhà ở, góp phần tăng cầu thị trường thúc đẩy thị trường bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Ngay người gửi tiết kiệm kênh đầu tư chuyển dịng tiền sang kênh khác hiệu lãi suất hạ Gửi tiền ngân hàng hưởng lãi suất 0,5%/tháng (6%/năm) so với việc mua chung cư cho thuê với suất sinh lợi 0,8%/tháng khiến người dân suy nghĩ tìm kênh đầu tư Biểu đồ 3: Sự dịch chuyển đường cầu Chính Phủ giảm lãi suất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... hữu sử dụng bất động sản với việc thừa nhận cho đời hoạt động công khai thị trường bất động sản nhân tố tác động lớn đến lượng cung cầu bất động sản Sự hoạt động cơng khai hố thị trường cho phép... tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung đa dạng hố cấu cung Tính chất hoạt động thị trường bất động sản, thái độ can thiệp Nhà nước hoạt động thị trường bất động sản tác động quan... động sản nhà đất giá bất động sản Cũng hàng hoá khác, cung bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tăng lên giá bất động sản tăng Quy luật chung cung lượng cung