(TIỂU LUẬN) thu thập, phân tích, đánh giá thị trường b p thành ất động sản chung cư cao cấ phố d u m thủ ầ ột, tỉnh bình dương từ tháng 42021 đến tháng 52021

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN - - Trịnh Quang Vinh Đề tài : Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường b ất động sản chung cư cao cấp thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng 5/2021 Chuyên ngành : Kinh doanh bất động sản Mã số sinh viên : 1821002701 Khóa học : khóa 18 THỰC HÀNH NGH Ề NGHIỆP GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : ĐẶNG HỊA KÍNH TP Hồ Chí Minh, năm 2021 0 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN ĐIỂM SỐ : KÝ TÊN ĐIỂM CHỮ : 0 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài thực hành nghề nghiệp “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư cao cấp thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng 5/2021” đề tài nghiên cứu thân tôi, đúc kết từ trình học tập ghế nhà trường trình tự nghiên cứu thân tài liệu, giáo trình kiến thức có hướng dẫn giáo viên hướng dẫn thầy Đặng Hịa Kính Các thơng tin, số liệu thu thập được, nội dung kết nghiên cứu đề tài trung thực khơng có chép cơng trình nghiên cứu khác TP.Hồ Chính Minh, tháng 04 năm 2021 TÁC GIẢ Trịnh Quang Vinh 0 LỜI CẢM ƠN Đề tài thực hành nghề nghiệp “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư cao cấp thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng 5/2021” giúp cho sinh viên ngành kinh doanh bất động sản nói chung riêng cá nhân em trải nghiệm thực tế, áp dụng kiến thức học vào thực tiễn hiểu rõ ngành nghề tương lai Em xin chân thành cảm ơn q thầy trường Đại học Tài – Marketing, đặc biệt quý thầy cô khoa Thẩm định giá – Kinh doanh bất động sản Thầy cô truyền dạy cho em kiến thức chuyên ngành thực tiễn, tạo điều kiện để em tiếp xúc với thực tế chuyên ngành kinh doanh bất động sản Trong trình thực đề án thực hành nghề nghiệp lần này, em gặp phải khó khăn thiếu kinh nghiệm thực tế, vậy, để hồn thành đề án, ngồi cố gắn, kiến thức chuyên ngành tìm hiểu thân, em nhận giúp đỡ tận tình từ phía thầy bạn bè Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến thầy Đặng Hịa Kính, người nhiệt tình hướng dẫn truyền đạt kiến thức giải đáp thắc mắc chúng em, giúp chúng em hoàn thành tốt đề án Em xin chân thành cảm ơn 0 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT ĐẦY ĐỦ BĐS Bất động sản CTXD Cơng trình xây dựng PN Phòng ngủ TP Thành phố 0 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 : Bảng thông tin tài sản 56 0 DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2.1: Vị trí địa lý thành phố Thủ Dầu Một 24 Hình 2.2: Một góc chợ Thủ Dầu Một 26 Hình 2.3: Bản đồ giao thơng Thủ Dầu Một Bình Dương 29 Hình 2.4: Tổng quan dự án Sora Gardens 31 Hình 2.5: Vị trí chung cư Sora Gardens 32 Hình 2.6: Mặt dự án Sora Gardens 34 Hình 2.7: Hình ảnh thực tế Sora Gardens 35 Hình 2.8: Tổng quan dự án Happy One Central 36 Hình 2.9: Vị trí Happy One Central 36 Hình 2.10: Mặt Happy One Central 38 Hình 2.11: Hình ảnh thực tế Happy One Central 39 Hình 2.12: Tổng quan dự án C Skyview Bình Dương 40 Hình 2.13: Vị trí dự án C Skyview 40 Hình 2.14: Mặt C Skyview 42 Hình 2.15: Hình ảnh thực tế C Skyview 43 Hình 3.1: Vị trí đắc địa Sora Gardens 45 0 Hình 3.2: Tiện ích ngoại khu Sora Gardens 47 Hình 3.3: Tiện ích ngoại khu hữu Happy One Central 52 Hình 3.1: Hình ảnh Sora Gardens vào thời điểm 58 Hình 3.2: Hình ảnh Happy One Central vào thời điểm 58 Hình 3.3: Hình ảnh C Skyview vào th ời điểm 59 0 MỤC LỤC CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Thuộc tính bất động sản 1.1.2.1 Tính bất động 1.1.2.2 Tính đa dạng (không đồng nhất) 1.1.2.3 Tính khan 1.1.2.4 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài 1.1.3 Đặc trưng bất động sản 1.1.3.1 Khả co giãn cung bất động sản 1.1.3.2 Thời gian mua bán dài, chi phí giao d ịch cao, khả chuyển hóa thành tiền linh hoạt 1.1.3.3 Chịu can thiệp quản lý ch ặt chẽ nhà nước 1.1.3.4 Giá bất động sản chịu tác động môi trường xung quanh 1.1.4 Giá trị giá bất động sản 1.1.4.1 Giá trị b ất động sản 1.1.4.2 Giá bất động sản 1.1.5 Phân loại BĐS 1.1.5.1 BĐS có đầu tư xây dựng 1.1.5.2 BĐS không đầu tư xây dựng 0 1.1.5.3 BĐS đặc biệt 1.1.6 BĐS chung cư 1.1.6.1 Khái niệm 1.1.6.2 Vai trò 10 1.1.6.3 Chung cư cao cấp 10 1.2 Thị trường bất động sản 12 1.2.1 Khái niệm 12 1.2.2 Phân loại th ị trường bất động sản 12 1.2.2.1 Căn vào mức độ kiểm soát Nhà nước 12 1.2.2.2 Căn vào trình tự tham gia thị trường 12 1.2.2.3 Căn vào loại hàng hóa BĐS thị trường 12 1.2.2.4 Căn vào tính chất giao dịch 13 1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 13 1.2.3.1 Khơng có th ị trường trung tâm 13 1.2.3.2 Thị trường mang tính chất địa phương, thị trường nhà 13 1.2.3.3 Thị trường cạnh tranh hoàn h ảo 13 1.2.3.4 Thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà nội dung chủ yếu thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản 14 1.2.3.5 Quá trình giao dịch phức tạp 14 1.2.3.6 Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào ngành khác 14 1.2.3.7 Nhạy cảm với biến động kinh tế - trị 14 1.2.3.8 Dễ bị phân khúc thị trường 15 1.2.4 Các chủ thể tham gia thị trường BĐS 15 1.2.4.1 Nhà nước 15 0 Ngày 23 tháng năm 2007, Bộ Xây dựng Quyết định công nhận thị xã Thủ Dầu Một đô thị loại III Ngày tháng năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị số 11/NQ-CP Theo đó, thành lập thành phố Thủ Dầu Một sở toàn diện tích dân số thị xã Thủ Dầu Một Ngày tháng năm 2014, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1120/QĐ-TTg cơng nhận thành phố Thủ Dầu Một đô thị loại II Ngày tháng 12 năm 2017, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1959/QĐTTg công nhận thành phố Thủ Dầu Một đô thị loại I trực thuộc tỉnh Bình Dương Như tính đến thời điểm này, Thủ Dầu Một đô thị loại I thứ ba khu vực Đông Nam Bộ, sau Vũng Tàu Biên Hịa 2.1.2 Vị trí địa lý Thành phố Thủ Dầu Một nằm phía tây nam tỉnh Bình Dương, có sơng Sài Gịn chảy men theo phía tây có vị trí địa lý: Phía đơng giáp thị xã Tân Uyên Phía tây giáp huyện Củ Chi, Thành phố H Chí Minh Phía nam giáp thành phố Thuận An Phía bắc giáp thị xã B ến Cát 0 24 Thành phố Thủ Dầu Một có diện tích tự nhiên 118,67 km² 351.893 người có đăng ký cư trú (thống kê năm 2020), dân số quy đổi bao gồm người không đăng ký cư trú nâng cấp lên đô thị loại I năm 2017 502.976 người Hình 2.1: Vị trí địa lý thành phố Thủ Dầu Một 2.1.3 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Thủ Dầu Một v0ới thành phố Dĩ An Thuận An thị nằm phía Nam tỉnh có kinh tế phát triển mạnh Tổng thu ngân sách nhà nước thành phố năm 2020 đạt 7.000 tỷ đồng, thành phố trực thuộc tỉnh có mức thu ngân sách hàng năm top đầu nước Tổng mức bán lẻ hàng hóa doanh thu dịch vụ năm 2020 đạt 191.000 tỷ đồng, thương mại – dịch vụ chiếm tỷ trọng lớn địa bàn thành phố Thủ Dầu Một, đô thị trung tâm với định hướng phát triển thương mại dịch vụ chất lượng cao với khu vực tiếng sầm uất đường Đại Lộ Bình Dương nơi tập trung hàng loạt trụ sở chi nhánh ngân hàng ví phố Wall Bình Dương, khu vực mua sắm, giải trí, tham quan, du lịch, tổ chức lễ hội quanh khu vực Ngã Sáu, chợ Thủ Dầu Một, đường mua sắm thời trang Yersin, khu ăn uống, nhà hàng, khách sạn, dịch vụ giải trí quanh đường Thích Quảng Đức, khu dân cư Chánh Nghĩa, khu nhà hàng khách sạn cao cấp quanh tòa nhà Becamex Tower 0 25 Hiệp hội Trung tâm Thương mại Thế giới (WTCA) chấp thuận Trung tâm Thương mại Thế giới Thành phố Bình Dương trở thành thành viên thức hiệp hội với vai trò kết nối giúp doanh nghiệp địa phương phát triển giao thương quốc tế, phát triển Bình Dương trở thành khu vực động có đa dạng dịch vụ chuyên nghiệp, phát triển nhân lực có khả phát triển thương mại toàn cầu tăng sức hút cho dự án bất động sản khu vực Định hướng phát triển kinh tế thành phố Thủ Dầu Một từ đến năm 2020 dịch vụ - công nghiệp nông nghiệp với tỷ trọng tương ứng 60,89% - 39,07 - 0,04%, trước mắt thành phố tích cực phối hợp với sở, ngành tỉnh đẩy nhanh triển khai dự án đầu tư theo hình thức xã hội hóa, đối tác tư - công; tiếp tục kêu gọi nhà đầu tư xây dựng chợ Thủ Dầu Một, chợ Hàng Bông chợ Bình Điềm theo hướng văn minh, đại Trong giai đoạn 2021-2025, TP.Thủ Dầu Một tiếp tục xây dựng tiêu chí “thành phố xanh”, “thành phố cơng viên” “các tuyến hẻm văn minh đô thị” Phấn đấu hồn thành tiêu thành phố có 120 cơng viên, hoa viên; có phường đạt chuẩn văn minh thị; tỷ lệ khu phố văn hóa đạt 97%, gia đình văn hóa đạt 98%, tỷ lệ hộ nghèo theo tiêu chí tỉnh cịn 1%, tỷ lệ chất thải rắn sinh hoạt thu gom đạt 100%, tỷ lệ sở sản xuất, kinh doanh đạt tiêu chuẩn môi trường đạt 100%, 100% quan n vị trường học thực mơ hình “Bảo vệ môi trường”, “Xây dựng trường học xanh đẹp”, “lớp học xanh”, “Cổng trường em đẹp, an toàn”; 100% tuyến hẻm mặt trận đoàn thể phụ trách thực tiêu chí tuyến hẻm văn minh 0 26 0 Hình 2.2: Một góc chợ Thủ Dầu Một 2.1.4 Thông tin quy hoạch thành ph ố Thủ Dầu Một Thông tin quy hoạch điều nhà đầu tư cần phải quan tâm muốn chọn chỗ an cư hay đầu tư dự án nhà đất, thương mại 2.1.4.1 Quy hoạch chung Thành phố Thủ Dầu Một thành phố trực thuộc tỉnh Bình Dương, nằm phía Tây Nam tỉnh với tổng diện tích tự nhiên 118,67 km²; dân số 385.000 người (năm 2018) Thành phố Thủ Dầu Một gồm 14 phường: Chánh Mỹ, Chánh Nghĩa, Định Hòa, Hiệp An, Hiệp Thành, H òa Phú, Phú Cường, Phú Hòa, Phú Lợi, Phú Mỹ, Phú Tân, Phú Thọ, Tân An, Tương Bình Hiệp khơng có xã Thành phố triển khai nhiều dự án quy hoạch, định hướng năm 2030 Hạ tầng kỹ thuật thành phố ngày hồn chỉnh, khu cơng nghiệp, khu đô thị đô thị trọng kể cơng trình xây dựng trọng điểm 0 27 Thành phố thực quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng bao gồm đô thị sinh thái, dịch vụ, thương mại Tổng diện tích đất 10 triệu m2 Thủ Dầu Một thực quy hoạch khu nhà ở, khu thương mại, dịch vụ, công viên, quảng trường nhằm bước phát triển đô thị xanh Thành phố mở rộng mạng lưới hệ thống cấp điện, nước, tuyến đường huyết mạch, trường học, trạm y tế, chợ, siêu thị, trung tâm thương mại,… Thủ Dầu Một tiến hành thực cải tạo số khu vực cách hiệu 2.1.4.2 Các trung tâm cơng trình cơng trình cơng cộng đặt khu trung tâm Thành phố Bình Trung tâm hành chính: Dương (Binh Duong New City) có quy mơ 1.000 nằm Khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ đô thị 4.196 Đây khu trị - kinh tế - văn hóa tồn tỉnh hạt nhân thành phố Bình Dương đại Trung tâm thương mại - dịch vụ: địa bàn có 04 trung tâm thương mại, 05 siêu thị lớn (01 siêu thị Big C, 02 siêu thị Co.opMart, 01 siêu thị MM MEGA MARKET, 01 siêu thị Aeon CitiMart), 13 chợ hoạt động, hàng chục siêu thị mini (Bách Hóa Xanh, FamilyMart, Vinmart+, Co.op Food ) trải rộng khắp địa bàn phục vụ tốt đời sống sinh hoạt hàng ngày người dân thành phố Hệ thống văn hóa xã hội: Trung tâm văn hóa - thể dục thể thao hệ thống cơng trình y tế giữ nguyên địa điểm Về giáo dục: Mỗi phường có trường mẫu giáo, tiểu học trung học sở Trong tương lai bổ sung thêm số trường mới, bảo đảm đủ diện tích cho khoảng 80-90% số chỗ học; hệ thống trường trung học phổ thông cân đối chung địa bàn, đảm bảo đủ chỗ cho tất dân cư độ tuổi học 0 28 2.1.4.3 Bố trí cơng nghiệp – tiểu thủ công nghiệp Các sở công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp hữu không gây ô nhiễm mơi trường cịn xen cài khu dân cư giữ lại Nhưng lâu dài chuyển dịch sở sang dịch vụ để tạo quỹ đất cho xây dựng cơng trình phúc lợi công cộng Đối với khu đất trống sử dụng khơng phải cho mục đích quốc phịng chuyển đổi thành quỹ đất xây dựng cơng trình giáo dục y tế, cơng trình đầu mối như: công viên, bãi đậu xe, dịch vụ công cộng, thương mại, văn phòng cho thuê 2.1.4.4 Điều chỉnh quy hoạch lộ giới đường giao thông Quốc lộ 13 ( Đại lộ Bình Dương) lộ giới 36m, quy mơ xe, tuyến đườ ng Mỹ Phước - Tân V n đưa vào hoạt động (đã mở rộng 32m, quy mô 06 xe, lộ giới quy hoạ ch 64m) , đường Phạm Ngọc Thạch - Hùng Vương (quy 08 - 10 xe), hệ thống đường tỉnh ĐT 741 (Nguyễn Văn Thành), ĐT 742 (Huỳnh Văn Lũy), ĐT 743 (Phú Lợi), ĐT 744 (Nguyễn Chí Thanh), quy mơ từ đến xe 0 0 29 Hình 2.3: Bản đồ giao thơng Thủ Dầu Một Bình Dương 2.1.5 Thị trường bất động sản thành phố Thủ Dầu Một 2.1.5.1 Đánh giá chung Theo báo cáo tình hình thị trường quý III Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nay, giá bất động sản Bình Dương tăng khoảng 30 - 40% so với thời điểm 2018 Và tăng 15% so với năm 2019 Thậm chí số khu vực, mức tăng giá cao gần gấp đôi Cụ thể, mức giá hộ Bình Dương năm 2020 đạt trung bình từ 30 - 35 triệu đồng/m2, chí có nơi đến 37 - 38 triệu đồng/m2, gần số quận, huyện ngoại thành TP HCM 0 30 Do có lợi sở hữu khu cơng nghiệp lớn, có hệ thống giao thơng kết nối thuận lợi, quyền Bình Dương có sách nhằm thu hút đầu tư, phát triển thị trường bất động sản khu vực trung tâm, đó, hiển nhiên Thủ Dầu Một khu vực ưu tiên hàng đầu Thủ Dầu Một thực cải tạo khu vực đô thị cũ, đầu tư xây dựng khu 0 cạnh tập trung đầu tư xây dựng, cải tạo nâng thị đồng bộ, kết nối, đại Bên cấp hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo hướng kết hợp gia tăng tiện ích có 2.1.6 Đánh giá Thủ Dầu Một đô thị loại trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục, trị tỉnh Bình Dương, vị trí địa lý thuận lợi tiếp giáp với nhiều thị xã, thành phố khác địa bàn tỉnh Bình Dương Ngồi cịn có quốc lộ 13 Thành phố Hồ Chí Minh qua Bình Dương, Bình Phước kết thúc cửa Hoa Lư, biên giới Việt Nam – Campuchia, dễ dàng kết nối tỉnh lân cận Bên cạnh thành phố xuất nhiều khu đô thị mới, nâng cấp sở hạ tầng, thu hút nhiều doanh nghiệp/cư dân đến sinh sống,… Chính thật khơng sai nói thành phố "trung tâm trung tâm" Vị trí thuận lợi góp phần khơng giúp kinh tế Thủ Dầu Một nói chung thị trường bất động sản nói riêng ngày phát triển Bằng chứng giá bất động sản ngày tăng, nguồn khách hàng dần có thay đổi Trong đó, phải kể đến nguồn lao động chất lượng cao chuyên gia, kỹ sư, quản lý,… nước đến làm việc khu công nghiệp lớn Đặc biệt, nguồn khách tăng dần qua năm, tạo nên "cuộc cách mạng" nhu cầu nhà Không thay đổi số lượng, nhu cầu người dân dần trở nên đa dạng hơn, đòi hỏi thay đổi thị trường Nhiều chuyên gia cho biết tương lai dòng 0 31 hộ cao cấp sản phẩm chủ lực, thống lĩnh thị trường bất động sản Bình Dương, đặc biệt Thủ Dầu Một 2.2 Thu thập thông tin dự án BĐS chung cư cao cấp 2.2.1 Dự án bất động sản Sora Gardens 2.2.1.1 Giới thiệu dự án Tên dự án: Căn hộ chung cư Sora Gardens Chủ đầu tư: Công ty TNHH BTMJR Investmen Quản lý vận hành : Công ty TNHH BTMJR Investment Đơn vị thiết kế nội thất: On Home Asia Hình 2.4: Tổng quan dự án Sora Gardens 0 Địa chỉ: Nằm tổng thể dự án Tokyu Bình Dương Garden City, tọa lạc lơ C, Đại Lộ Hùng Vương, Phường Hòa Phú, Thành Phố Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương Từ hộ, cư dân kết nối đến khu trung tâm văn hóa, khu thể thao, trường Đại học Quốc tế Miền Đông (EIU), trường Nguyễn Khuyến,… 0 ... sản Chương 2: Thu th? ?p thông tin d? ?? án b? ??t động sản chung cư cao c? ?p thành phố Thủ D? ? ?u M? ??t tỉnh B? ?nh D? ?ơng Chương 3: Phân tích đánh giá d? ?? án b? ??t động sản chung cư cao c? ?p thành phố Thủ D? ? ?u M? ??t... nghi? ?p ? ?Thu th? ?p, phân tích, đánh giá thị trường b? ??t động sản chung cư cao c? ?p thành phố Thủ D? ? ?u M? ??t, tỉnh B? ?nh D? ?ơng từ tháng 4/2021 đến tháng 5/2021” gi? ?p cho sinh viên ngành kinh doanh b? ??t động. .. xu hướng phát triển hoạt động th? ?m định giá, xin chọn đề tài: ? ?Thu th? ?p, phân tích, đánh giá thị trường b? ??t động sản chung cư cao c? ?p thành phố Thủ D? ? ?u M? ??t, tỉnh B? ?nh D? ?ơng từ tháng 4/2021 đến