Đây là bài THNN1 về đề tài nghiên cứu thị trường căn hộ cao cấp quận 2 được thwucj hiển và khảo sát dựa trên sinh viên trường Đại học tài chính Marketing chuyên ngành Kinh doanh bất động sản, được phân tích dựa trên thi trường thực tế của khu vực nghiêm cứu
BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH-MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP ĐỀ TÀI: THU THẬP PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ CAO CẤP TẠI KHU VỰC TP THỦ ĐỨC (QUẬN CŨ) TỪ 12/4 -12/5/2021 SV THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ BÍCH TRÂM LỚP: 18DKB01 MSSV: 1821002676 TPHCM, Tháng 05 năm 2021 BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH-MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP ĐỀ TÀI: THU THẬP PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ CAO CẤP TẠI KHU VỰC TP THỦ ĐỨC (QUẬN CŨ) TPHCM TỪ 12/4 -12/5/2021 GIÁO VIÊN HƯƠNG DẪN: ĐẶNG HỊA KÍNH SV THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ BÍCH TRÂM MSSV: 1821002676 LỚP: 18DKB01 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ĐIỂM SỐ: ĐIỂM CHỮ: KÝ TÊN MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý thực đề tài: Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu: Kết cấu đề tài CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Bất Động Sản 1.2 Thị trường bất động sản 10 1.2.1 Khái niệm 10 1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 10 1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường bât động sản 11 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 13 1.3 Chung cư cao cấp 13 1.3.1 Khái niệm 13 1.3.2 Ưu điểm 14 1.4 Quy trình nghiên cứu 14 CHƯƠNG 2: THU THẬP THÔNG TIN DỰ ÁN CHUNG CƯ CAO CẤP TẠI TP THỦ ĐỨC (QUẬN CŨ) 16 2.1 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 16 2.2 Tổng quan thị trường bất động sản khu vực TP Thủ Đức (Quận cũ) 17 2.2.1 Vị trí đắc địa 17 2.2.2 Quy hoạch đồng hạ tầng hoàn thiện 19 2.2.3 Cộng đồng dân cư tri thức đẳng cấp 20 2.3 Thu thập thông tin dự án 20 2.3.1 Dự án The Metropole Thủ Thiêm 20 2.3.2 Dự án The River Thủ Thiêm ( Giai đoạn 1) 39 2.3.3 Dự án One Verandah 47 CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ CAO CẤP KHU VỰC TP THỦ ĐỨC (QUẬN CŨ) TPHCM 56 3.1 Đánh giá dự án 56 3.1.1 Đánh giá chung 56 3.1.2 Đánh giá ưu, nhược điểm dự án 56 3.1.3 Tiềm thị trường chung cư cao cấp khu vực TP.Thủ Đức (Quận cũ) 58 3.2 Phân tích diễn biến giá bất động sản năm gần 60 3.2.1 Tình hình thị trường chung cư cao cấp TP Thủ Đức (Quận cũ) 60 3.2.2 Phân tích giá dự án đề tài nghiên cứu 61 3.2.3 Đánh giá giá thị trường bất động sản chung cư cao cấp 64 KẾT LUẬN 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 MỤC LỤC HÌNH ẢNH Hình Diện mạo “trung tâm mới” TP HCM sau 20 năm phê duyệt 19 Hình 2 Mơ TP Thủ Đức (Quận cũ) tương lai 19 Hình Vị trí dự án The Metropole Thủ Thiêm 22 Hình Quy hoạch tổng thể dự án The Metropole Thủ Thiêm 22 Hình Sa bàn mơ hình dự án The Metropole Thủ Thiêm nhà mẫu 23 Hình Tiện ích dịch vụ đẳng cấp 24 Hình Hồ bơi tràn bờ thiết kế đại 25 Hình Sân goft dành riêng cho dân cư The Metropole Thủ Thiêm 25 Hình Vị trí thuận lợi dự án The Metropole Thủ Thiêm 26 Hình 10 Mặt chi tiết tổng thể khối tháp tòa Galleria Residence 28 Hình 11 Thiết kế hộ Phòng ngủ dự án Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 29 Hình 12 Thiết kế hộ Phòng ngủ dự án Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 29 Hình 13 Thiết kế hộ Phòng ngủ dự án Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 30 Hình 14 Thiết kế hộ Phòng ngủ dự án Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 30 Hình 15 Thiết kế hộ Loft dự án Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 31 Hình 16 Thiết kế hộ Penthouse dự án Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 31 Hình 17 Tiến độ xây dựng giai đoạn cập nhật 22/04/2021 32 Hình 18 Cơ sở hạ tầng dần hồn thiện cập nhật ngày 22/04/2021 33 Hình 19 Phối cảnh The Crest Residence 34 Hình 20 Mặt tổng thể chi tiết dự án The Crest Residence L6- L17 35 Hình 21 Mặt tổng thể chi tiết dự án The Crest Residence L18 – L23 35 Hình 22 Mặt tổng thể chi tiết dự án The Crest Residence L24 36 Hình 23 Tiến độ xây dựng thực tế giai đoạn cập nhật ngày 22/04/2021 37 Hình 24 Tiến độ xây dựng thưc tế The Crest Residence cập nhật 22/04/2021 37 Hình 25 Phối cảnh dự án The Opera Residence 39 Hình 26 Vị trí dự án The River Thủ Thiêm 40 Hình 27 Phối cảnh dự án The River Thủ Thiêm 41 Hình 28 Vị trí thuận lợi dự án The River Thủ Thiêm 42 Hình 29 Vị trí lơ đất giai đoạn giai đoạn 43 Hình 30 Liên kết vùng dự án The River Thủ Thiêm 45 Hình 31 Tiến độ xây dựng dự án The River Thủ Thiêm cập nhật ngày 29/04/2021 46 Hình 32 Tiến độ xây dựng dự án The River Thủ Thiêm cập nhật ngày 29/04/2021 46 Hình 33 Phối cảnh dự án One Verandah 48 Hình 34 Dự án One Verandah hoàn thiện 49 Hình 35 Thiết kê hộ PN One Verandah 50 Hình 36 Thiết kê hộ PN One Verandah 50 Hình 37 Thiết kê hộ PN One Verandah 51 Hình 38 Tiến độ xây dựng dự án one Verandah cập nhật năm 2019 52 Hình 39 Tiện ích nội khu dự án One Verandah 53 Hình 40 Hồ bơi đẳng cấp dự án ven sông One Verandah 53 MỞ ĐẦU Lý thực đề tài: Thị trường bất động sản Việt Nam thức hình thành vào năm 1993 sau Quốc hội thông qua Luật Đất đai Pháp lệnh Nhà Sau 25 năm hình thành phát triển với tốc độ nhanh thị trường bất động sản Việt Nam đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước trải qua khơng thăng trầm chứng kiến thay đổi chóng mặt Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước Do việc nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS để đưa nhận định rõ nét, từ đề định hướng phát triển thị trường BĐS việc quan trọng quan quản lý nhà nước doanh nghiệp đã, tham gia vào thị trường BĐS Năm 2020 năm vô đặc biệt với kinh tế - xã hội nói chung bất động sản nói riêng xuất COVID-19 Cũng nhiều ngành nghề khác, bất động sản không ngoại lệ muốn tồn phục hồi phải "thay đổi để thích ứng" Theo liệu Batdongsan.com.vn, hầu hết loại hình thị trường BĐS nói chung chịu tác động tiêu cực từ COVID-19 Báo cáo thị trường quý III/2020 Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm loại hình nhà mặt phố cho thuê Hà Nội TP Hồ Chí Minh giảm 11% so với quý II/2020 Dù đối mặt khó khăn liên tiếp khảo sát người dùng Batdongsan.com.vn thực quý III/2020 cho thấy BĐS kênh đầu tư lựa chọn nhiều Cũng theo báo cáo thị trường quý III/2020, chung cư loại hình trì mức độ quan tâm ổn định có lượng người quan tâm lớn Batdongsan.com.vn với 29% Chung cư coi sản phẩm chủ đạo định hướng phát triển sản phẩm cho chủ đầu tư năm tới Thị trường hộ chung cư cao cấp TPHCM năm 2020 kênh thu hút nhà đầu tư khách hàng mong muốn có sống thoải mái hơn, đại cho người dân Thị trường bất động sản nhiều thách thức bước sang năm 2020, phân khúc hộ chung cư cao cấp chiếm lĩnh nguồn cung với nhiều sản phẩm chất lượng nhu cầu sở hữu tăng cao, tạo nên sức nóng thị trường hộ cao cấp Theo chuyên gia, nhu cầu sở hữu hộ tiếp tục tăng trưởng vươn lên thu nhập bình quân đầu người quan tâm nhà đầu tư nước Tầng lớp người thành đạt Việt Nam ngày tăng, họ muốn đầu tư vào bất động sản để tránh bị lạm phát Đây lý quan trọng thúc đẩy nhu cầu nhà cao cấp tăng lên Nguồn cung hộ cao cấp chiếm lĩnh gia tăng sức hấp dẫn quỹ đất TP.HCM ngày hạn hẹp TP.HCM đứng thứ châu Á triển vọng đầu tư dẫn đầu triển vọng phát triển bất động sản, đó, phân khúc cao cấp tiếp tục chứng tỏ sức hút Số liệu từ Hiệp hội BĐS cho thấy, năm qua, TP.HCM có 23.485 hộ chào bán, đó, loại hình hộ cao cấp 15.758 (chủ yếu khu Đông khu Nam), chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 67,1% Tóm lại, với tất lý việc thu thập, phân tích đánh giá tình hình thị trường chung cư cao cấp khu vực TP Thủ Đức (Quận cũ) điều thiết thực Vì đề tài nghiên cứu “ Thu thập, phân tích đánh giá thị trường chung cư cao cấp khu vực TP Thủ Đức (Quận cũ) TPHCM từ 12/04 – 12/05/2021” nhằm xem xét, đánh giá phát triển thị trường thời điểm để có nhìn khái qt thị trường tương lai Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nghiên cứu “ Thu thập, phân tích đánh giá thị trường chung cư cao cấp khu vực TP Thủ Đức (Quận cũ) TPHCM từ 12/04 – 12/05/2021” thực với mục tiêu: • Tìm hiểu thị trường chung cư cao cấp khu vực • Phân tích thực trạng dự án chung cư • Đánh giá tình hình giao dịch dự án từ đánh giá tình hình thị trường chung cư cao cấp khu vực Đối tượng nghiên cứu Phân tích đánh giá thị trường hộ chung cư cao cấp TP Thủ Đức (Quận cũ) • Dự án The The Metropolo Thủ Thiêm • Dự án River Thủ Thiêm (giai đoạn 1) • Dự án One Verandah Phạm vi nghiên cứu Phân tích đánh giá thị trường thuộc phân khúc chung cư cao cấp khu vực TP Thủ Đức (Quận cũ) vào khoản thời gian từ 12/04 – 12/05/2021 Phương pháp nghiên cứu: • Phương pháp thu thập thông tin: Thực khảo sát thị trường, thu thập thông tin dự án ( phương tiện truyền thơng internet, website thống kinh tế tài lĩnh vực bất động sản Cafef, Tạp chí tài chính; báo cáo CBRE, trực tiếp tham quan dự án, thu thập từ sàn giao dịch,…) • Phương pháp phân tích, so sánh tổng hợp dựa liệu thu thập kết hợp với kiến thức học phương pháp so sánh, tổng hợp, nhận xét tình hình thị trường chung cư cao cấp khu vực TP Thủ Đức (Quận cũ) Kết cấu đề tài Đề tài gồm chương: • Chương 1: Cơ sở lý luận • Chương 2: Thu thập thơng tin dự án chung cư cao cấp TP Thủ Đức (Quận cũ) TPHCM • Chương 3: Phân tích đánh giá dự án chung cư cao cấp khu vực TP Thủ Đức (Quận cũ) TPHCM 52 Hình 38 Tiến độ xây dựng dự án one Verandah cập nhật năm 2019 • Thời gian bàn giao: Quý 1/2020 • Ngân hàng bảo lãnh: Vietcombank • Phương thức toán: Chủ đầu tư Mapletree đưa phương thức toán linh hoạt cho dự án One Verandah TP Thủ Đức (Quận cũ) Cụ thể: Thanh toán 10 đợt sau cọc 100 triệu sau tháng toán 5% đến thời điểm nhận nhà tốn 45%, cịn lại 5% tốn nhận sổ • Tiện ích dự án: Nội khu: Với 8.000 m2 diện tích tiện ích, hộ One Verandah Mapletree TP Thủ Đức (Quận cũ), cư dân có tiện nghi cao cấp cần thiết cho sức khỏe, sắc đẹp môi trường sống tuyệt vời 53 Hình 39 Tiện ích nội khu dự án One Verandah Hình 40 Hồ bơi đẳng cấp dự án ven sông One Verandah Ngoại khu: Bên cạnh hệ thống tiện ích nội khu đạt chuẩn sao, dự án One Verandah hút khách sở hữu hệ thống tiện ích ngoại khu hữu vơ hấp dẫn Cư dân vài phút bộ, xe để dễ dàng tiếp cận tiện ích sẵn có 54 khu vực, thuận lợi đầy đủ Cụ thể: + Dự án nằm khu hành TP Thủ Đức (Quận cũ), với UBND TP Thủ Đức (Quận cũ), Công an TP Thủ Đức (Quận cũ), Chi cục Thuế… nên thuận lợi cho việc xin cấp giấy tờ thủ tục hành (đặc biệt với người kinh doanh) + Dự án One Verandah nằm gần trung tâm thương mại lớn, siêu thị tiếng khu vực với Mega Market, Lotte, Coopmart… + Nhu cầu học tập em cư dân sống One Verandah giải ổn thỏa, với hệ thống trường học cấp đầy đủ khu vực, từ trường công đến trường tư, quốc tế Chẳng hạn trường Quốc tế SaiGon Star, Trường Quốc tế Úc AIS, Trường tiểu học Lương Thế Vinh, Trường THCS Lương Định Của… + Hệ thống phòng khám, bệnh viện liền kề với Bệnh viện TP Thủ Đức (Quận cũ), Bệnh viện quốc tế Phúc An Khang… Vị trí The The River Thủ One Verandah Metropoole Thiêm (giai đoạn Thủ Thiêm 1) Lô 1-13, 1-14, 1- lô số 3-15 lô số 103, Phường 16, 1-17 thuộc -16, khu đô thị Thạnh Mỹ Lợi, Khu đô thị Thủ Thiêm TP Thủ Thiêm (Quận Thủ Đức cũ), TP.HCM Chủ đầu tư Quốc Lộc Phát Liên doanh Công Tập Và Sơn Kim ty CP Phát Triển Mapletree Land làm đơn vị Tài Trợ Địa Ốc Singapore phát triển dự án R.C (REFICO) Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật đoàn 55 TP.HCM (CII) Loại bất Căn hộ cao cấp, Căn hộ hạng sang Căn hộ chung cư động sản – (Luxury Office cao cấp, Thương officetel, Apartment), Shophouse hộ Biệt thự Văn thương mại, khơng Dịch Vụ, Phịng, (Pool Shophouse, – Villas), Căn hộ sân Officetel Penthouse Duplex, Căn Mại, Villa vườn không (Penthouse/Duplex ) Căn hộ thương mại (Shophouse) Diện tích 50 - 170m2 (1 – 54 – 300 m2 (1 – 50 -108m2 (1 – hộ PN) PN) 3PN) Nơi diễn Sàn giao dịch bất Sàn giao dịch bất Sàn giao dịch bất giao dịch động sản động sản TP.HCM động TP.HCM Quy diện tích sản TP.HCM mơ 7.6 gồm7 tịa 3,7ha gồm tòa 1,7 gồm tháp hộ tòa tháp tháp văn phòng Giá bán dự 4500kiến USD/m2 7500 5000 USD/m2 – 7000 3000 USD/m2 – 4000 56 CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ CAO CẤP KHU VỰC TP THỦ ĐỨC (QUẬN CŨ) TPHCM 3.1 Đánh giá dự án 3.1.1 Đánh giá chung Trong thời gian tới TP Thủ Đức (Quận cũ) phát triển theo hướng trở thành trung tâm thành phố với đô thị đại, thông minh, sở hạ tầng quy hoạch đồng bộ, Điểm chung dự án thuộc phân khúc hộ cao cấp hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập cao, tìm kiếm môi trường sống lành với không gian xanh, môi trường sống linh động, đại, thông minh,… Với tiện ích đạt chuẩn sao, chủ đầu tư đầy uy tín có thương hiệu thị trường bất động sản Việt Nam nhằm đáp ứng nhu cầu vui chơi,giải trí cộng đồng cư dân Mỗi dự án đặt vị trí đắc địa khác nhau, với phong cách thiết kế riêng biệt để tạo nên dấu ấn riêng lòng khách hàng Cá dự án tạo sóng vơ mạnh cho thị trường hộ cao cấp TP Thủ Đức (Quận cũ), dự án lớn thu hút đông đảo khách hàng, nhà đầu tư quan tâm thời triển khai dự án Bên cạnh ưu điểm dự án tồn nhược điểm cần cân nhắc trước mua để tiêu dùng để đầu tư 3.1.2 Đánh giá ưu, nhược điểm dự án a) Dự án The Metropole Thủ Thiêm + Ưu điểm: • Sở hữu vị trí vàng Thủ Thiêm – cách Q1 có 1km • Chủ đầu tư dự án SonkimLand nên đảm bảo uy tín – Pháp lý rõ ràng • Trang bị hệ thống tiện ích đại, tiện nghi, sang trọng mang lại tinh tế chi tiết • Cộng đồng cư dân đẳng cấp văn minh • Có giá trị gia tăng cực lớn, hội lớn cho khách đầu tư 57 • Thiết kế lạ so với dự án khác Thiết kế dự án truyền cảm hứng từ khu đô thị đại phồn hoa bậc Barangaroo (Sydney), khu East Circular Quay (Sydney), nội địa hóa để phù hợp với thực tế nước ta + Nhược điểm: • Hạn chế quy hoạch khu thị Thủ Thiêm với hạng mục cơng trình cần thiết chưa hoàn chỉnh Hệ thống đường giao thông đặc biệt tuyến cầu Thủ Thiêm 2, chưa đưa vào sử dụng • Hiện có phương án di chuyển Hầm Thủ Thiêm, cầu Thủ Thiêm để kết nối đến khu vực Quận Bình Thạnh trung tâm khu vực Quận Nhưng nhìn chung hạn chế sớm khắc phục cầu Thủ Thiêm đẩy nhanh tiến độ tuyến đường xây dựng cách hoàn thiện thời gian tới b) Dự án The River Thủ Thiêm + Ưu điểm: • Chủ đầu tư uy tín • Giá bán cạnh tranh so với dự án phân khúc • Mơi trường sống đáp ứng cho giới thượng lưu • Sở hữu vị trí “vàng” khu thị Thủ Thiêm + Nhược điểm: • Hiện tại, xung quanh khu đất dự án The River Thủ Thiêm vắng vẻ, chưa xuất nhiều tiện ích dân cư cịn thưa thớt Gần có dự án nhà đưa vào hoạt động Khu đô thị Sala Khu hộ thấp tầng Lake View Thủ Thiêm 58 • Nằm sát cầu Thủ Thiêm cách 16m nên mặt ồn Và tầng 2-3 có chiều cao ngang cầu Thủ Thiêm nên mua thấp hướng view bị chắn c) Dự án One Verandah + Ưu điểm: • One Verandah hộ chung cư mang hướng view đẹp vĩnh viễn trung tâm TP.HCM Đảo Kim Cương mang đến ấn tượng view 360 độ xanh mát, lâu dài sơng Sài Gịn CBD (Central Bussiness District) Tại Thạnh Mỹ Lợi, One Verandah dự án thứ sở hữu thể cạnh tranh có Đảo Kim Cương hướng view • Giá bán hợp lý so với mặt Thạnh Mỹ Lợi • Có tiềm tăng giá trị tương lai • Chủ đầu tư uy tín Singapore + Nhược điểm: • Hiện khu vực Thạch Mỹ Lợi đầu tư xây dựng mạnh mẽ, nên lưu lượng xe cơng trình lưu thơng gây khó khăn việc di chuyển Tuy nhiên điều sớm vào ổn định dự án xung quanh hồn thành sử dụng • Mặc dù vị trí trung tâm TP Thủ Đức (Quận cũ), tiện ích nêu khơng “nằm chân” dự án Cư dân phải di chuyển qua trục đường Mai Chí Thọ tiếp cận đến tiện ích phục vụ siêu thị, bệnh viện, trường học 3.1.3 Tiềm thị trường chung cư cao cấp khu vực TP.Thủ Đức (Quận cũ) – Các dự án đất nhà phố, biệt thự đánh giá phân khúc bất động sản cao cấp dành cho giới thượng lưu mang lại lợi nhuận lơn Tuy nhiên, 59 năm gần đây, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang đầu tư dự án chung cao cấp vì: • Chung cư thường có giá bán thấp, nhiều sách hỗ trợ cho khách hàng • Dự án chung cư có chuỗi tiện ích đồng bộ, đầy đủ biệt thự • An ninh, bảo mật nghiêm ngặt, an toàn có hệ thống quản lý tịa nhà hoạt động 24/24 • Sống chung cư, hộ trung tâm kết hợp với môi trường sống xu hướng nhiều người, đặc biệt với gia đình trẻ • Cộng đồng cư dân đơng đúc, văn minh, dễ tạo mối quan hệ có nhiều khơng gian sinh hoạt cộng đồng, sống hòa nhập – Quận cũ ( TP Thủ Đức) nơi chứa nhiều dự án hộ cao cấp nhiều người quan tâm.Với lợi có nhiều quỹ đất trống liền kề với khu trung tâm Quận 1, Quận cũ (nay TP Thủ Đức) UBND thành phố Hồ Chí Minh ưu phê duyệt quy hoạch trở thành trung tâm kinh tế tài thương mại thể thao thành phố Trong vòng 10 năm trở lại, Quận cũ (nay TP Thủ Đức) trở thành khu thị đẹp Đơng Nam Á • Các đợt mở bán gần dự án The Metropole The River có tỷ lệ tiêu thụ khoảng 90% rổ hàng Mặt giá trì mức cao kéo theo điều chỉnh thị trường theo hướng bền vững Ở phân khúc cao cấp, tỷ lệ người mua để thực đầu tư dài hạn chiếm tỷ trọng lớn, thay đầu cơ, lướt sóng trước • Khu thị Thủ Thiêm thu hút nhà đầu tư nước quy hoạch bản với sở hạ tầng, sở xã hội,… • Quận cũ ( TP Thủ Đức) quy hoạch trung tâm mới, đại mở rộng thành phố Hồ Chí Minh, với chức trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp thành phố, khu vực có vị trí quốc tế, trung tâm văn hóa, nghỉ ngơi, giải trí Đặc biệt khu đô thị Thủ Thiêm quy hoạch khu đô thị bền vững kết hợp chặt chẽ với điều kiện cảnh quan tự 60 nhiên vùng đất Thủ Thiêm; đồng thời, tạo nhiều khơng gian mở, tiện ích, cơng trình công cộng phục vụ cho sống cư dân người lao động 3.2 Phân tích diễn biến giá bất động sản năm gần 3.2.1 Tình hình thị trường chung cư cao cấp TP Thủ Đức (Quận cũ) – TP Thủ Đức (Quận cũ) có tốc độ tăng trưởng thị trường Bất động sản nhanh Thành phố Hồ Chí Minh,cơ sở hạ tầng trọng đầu tư phát triển, quy hoach đồng với xu hướng đại thời đại mới, thời đại văn minh công nghệ TP Thủ Đức (Quận cũ) hứa hẹn trở thành trung tâm thành phố thị trường BĐS TP.HCM, tao ấn tượng chủ đầu tư thơng qua dịng sản phẩm cao cấp, địa bàn cung cấp thị trường TP.HCM nhiều hộ cao cấp nhằm đáp ứng nhu cầu tăng cao thời gian tới địa phương – Giá đất TP Thủ Đức (Quận cũ) vào thời điểm tháng 6/2018 giữ mức cao sau sốt tháng 4: Khu vực phường Thủ Thiêm chạm mức gần 150 triệu đồng/m2 theo khảo sát Batdongsan.com.vn Khu Thạnh Mỹ Lợi gần cầu qua Đảo Kim Cương giá đất mức 150-250 triệu đồng/m2, tăng gần 50% so với đỉnh giá cuối năm 2017 – Theo báo cáo CBRE Việt Nam, khu vực ghi nhận mức tăng giá ấn tượng Trong giai đoạn 2015–2020, giá bán hộ cao cấp thị trường sơ cấp TP Thủ Đức (Quận cũ) tăng trung bình 7,3% năm Từ 2018, giá tăng đáng kể tuyến Metro dần hoàn thiện, với mức giá chào bán cao 25%75% so với giá bán khởi điểm Một số dự án chào bán địa bàn ghi nhận sức mua cao, nguồn hàng tung ghi nhận giao dịch đạt từ 80-90% Thủ Thiêm khu vực có tốc độ tăng giá hộ cao Tại TP Thủ Đức (Quận cũ), dù thị trường vừa bước qua đợt dịch Covid-19, mức giá hộ sơ cấp Thủ Thiêm giao dịch mức 150 triệu đồng/m2 Ghi nhận đợt mở bán gần cho thấy, hầu hết dự án hộ cao cấp xung quanh khu vực có mức giá khơng 100 triệu đồng/m2.Những 61 số cho thấy tiềm đầu tư vào phân khúc hộ cao cấp TP Thủ Đức (Quận cũ) 3.2.2 Phân tích giá dự án đề tài nghiên cứu a) Dự án The Metropole Thủ Thiêm Dự án The Metropole gồm có giai đoạn với thời gian mở bán thời gian bàn giao khác nên giá giai đoan khác Cụ thể – Giai đoạn 1: The Galleria Residence mở bán với mức giá 4.500-6.500 USD/m2 (đã có VAT) Dự án giai đoạn được khách hàng “săn đón” đầu tư phát triển chủ đầu tư Quốc Lộc Phát đơn vị phát triển dự án Sơn Kim Land thương hiệu uy tín thị trường bất động sản Việt Nam, vị trí vàng dự án, có nhiều khu tiện ích ngoại khu, …Dự án nằm khu đô thị Thủ Thiêm với tiềm trở thành Trung tâm thành phố tương lai nên có nhiều nhà đầu tư nhìn thấy đượckhả sinh lợi vô lớn dự án nên họ đầu tư vào dự án này, tạo nên tượng “cháy hàng” sau công bố mở bán – Giai đoạn 2: The Crest Residence mở bán với mức giá cao so với giai đoạn đầu tiếp nối tượng “cháy hàng” diễn giai đoạn 1, nhà đầu tư khách hàng nhận rõ tiềm phát triển dự án phát triển đồng sở hạ tầng diễn ngày mạnh mẽ nhanh chóng Bên cạnh đó, khách hàng lại nhìn thấy chỉnh chu sản phẩm giai đoạn mà chủ đầu tư đơn vị thi công xây dựng, đơn vị thiết kế,… cho khách hàng cảm nhận an tâm chất lượng sản phẩm, nâng cao lòng tin khách hàng đặc biệt nhà đầu tư họ bỏ số tiền lớn vào bất động sản lại có tính an tồn cao Hiện giai đoạn thị trường sơ cấp hết hàng Giá bán giai đoạn 5500 - 7500 USD/m2 – Giai đoạn 3: The Opera Residence giai đoạn tiếp nối thành công giai đoạn 1, giai đoạn 2, giai đoạn dự án The Metropole Thủ Thiêm thu hút đông đảo khách hàng quan tâm đón nhận cách nhanh chóng nhất, thừa hưởng “độ nóng” thị trường hộ TP Thủ Đức (Quận cũ), sản phẩm 62 giai đoạn đặt trước lên đến 90% thời điểm mở bán, với 1000 khách hàng đến dự trực tiếp ngày mở bán, tất yếu tố cho thấy thị trường chung cư hộ cao cấp khu vực TP Thủ Đức (Quận cũ) đón nhận mạnh mẽ khách hàng nước nước phát triển vượt bậc khu vực đà trở thành trung tâm thành phố tương lai Giai đoạn có mức giá cao so với giai đoạn trước The Opera Residence tọa lạc vị trí đẹp dự án The Metropole Thủ Thiêm, 100% hộ thuộc dự án hưởng trọn view sơng Sài Gịn, giá bán giao động từ 5800 - 7900 USD/m2 – Giai đoạn 4: dù chưa có thơng tin nhiều giai đoạn hứa hẹn giai đoạn mở bán bùng nổ tốc độ bán hàng, giai đoạn cuối triển khai dự án The Metropole Thủ Thiêm, nơi có vị trí đắc địa đại lộ vịng cung Theo tình hình thị trường bất động sản khu vực TP Thủ Đức (Quận cũ), theo khan nguồn cung thị trường cao cấp mức giá cho giai đoạn cao so với giai đoạn trước b) Dự án The River Thủ Thiêm Dự án The River Thủ Thiêm có giai đoạn tọa lạc lô 3.15 3.16 thuộc khu đô thị Thủ Thiêm (ngay cầu Thủ Thiêm 1) + Giai đoạn 1: xây dưng lô 3.15 xây dựng với tòa tháp cung cấp thị trường 525 hộ cao cấp Liên doanh Công ty CP Phát Triển Tài Trợ Địa Ốc R.C (REFICO) Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII), mang đếm sản phẩm chất lượng với thiết kế độc đáo mang phong cách nghỉ dưỡng nằm lịng thành phố, bên canh thiết kế mặt dự án mang nét đẹp riêng biệt mang đến cho khách hàng ấn tượng khó quên Mỗi tòa tháp mang vẻ đẹp riêng biệt Tòa Thames tồ tháp theo chúng tơi đánh giá đẹp dự án với tầm nhìn thống đẹp, view nhìn sơng Sài Gịn nhìn Landmark đẹp Tịa River Seine thiết kế độc đáo hình xương cá nở hậu phía sau để tối ưu hố tầm nhìn cho tất hộ nhìn sơng 63 + Dự án bao quanh sơng Sài Gịn sơng Giồng Ơng Tố mang đến luồng khơng khí mát mẻ cho dự án, thực tế hộ có view sơng thị trường bất động sản thường có tốc độ tăng giá từ 10-30%, tính khoản hộ tương đối nhanh ổn định, dự án sử dụng hệ thống chiếu sáng thường dùng khu nghỉ dưỡng hạng sang, giúp du khách cảm nhận ấm áp, tịnh thư giãn,… Dù nằm vị trí vơ thuận lợi giá The River Thủ Thiêm cạnh tranh so với dự án phân khúc khu vực Khách hàng nhận thấy tiềm tăng giá, nơi đáng sống với môi trường sống động, sáng tao, thông minh nơi trở thành khu đô thị sầm uất bậc Thành phố tương lai.Với yếu tố bỏ số vốn khách hàng có sản phẩm có giá trị mang lại cao giá thị trường thời điểm mua dự án mức giao động từ 5000 – 7000 USD/m2 c) Dự án One Verandah Dự án One Verandah với vị trí đắc địa nằm liền kề khu Đảo Kim Cương, nhìn thẳng hướng thị Thủ Thiêm tọa lạc vị trí đắc địa bậc thành phố, One Verandah dự án hộ cao cấp TP Thủ Đức (Quận cũ) ven sông cuối khu Thạnh Mỹ Lợi, thiết kế theo phong cách chuẩn Singapore với khơng gian thống rộng, tận dụng tối đa ánh nắng gió trời đầu tư chủ đầu tư đầy uy tín đến từ Singapore thu hút quan tâm đông đảo khách hàng thời điểm mở bán xay sốt giá đất TP Thủ Đức (Quận cũ), điều thúc nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản phù hợp One Verandah lựa chọn bậc khách hàng thời điểm đó, với mức giá cạnh tranh với sản phẩm khu vực mà sở hưởng sản phẩm có chất lượng ngang trội hơn, cư dân One Verandah thừa hưởng tồn tiện ích ngoại khu đẳng cấp mà di chuyển xa.Giá bán thời điểm mở bán 2000 – 3000 USD/m2 Dự án One Verandah đánh giá cao giá trị bất động sản Giá bán One Verandah thấp Đảo kim Cương 25%; thấp Waterina Suites gần 45% dù sở hữu view đẹp (80 triệu/m2), ngang với dự án 64 Vista Verde) Giá trị One Verandah chắc tăng nhanh chóng tốc độ phát triển hạ tầng thị hóa ln tỉ lệ thuận với giá tăng bất động sản 3.2.3 Đánh giá giá thị trường bất động sản chung cư cao cấp Tại TP HCM, lượng cung phân khúc chung cư cao cấp chiếm 65,7% Lượng giao dịch hộ cao cấp chiếm 68,1% Mặc dù chịu ảnh hưởng chung Covid – 19 gây ra, phân khúc hộ cao cấp Tp.HCM đà tăng giá nguồn cung khan Trong đó, dự án khu vực TP.Thủ Đức (Quận cũ) có mức tăng giá cao Nguyên nhân đẫn đến việc tăng giá • Theo Bộ Xây dựng, khan nguồn hàng bối cảnh lượng cầu cao khiến giá hộ Tp.HCM tăng vọt tỷ lệ hấp thụ mức cao Trong bối cảnh thành phố rà soát pháp lý chặt chẽ, thời gian qua khu vực quanh Thủ Thiêm có The Metropole, The River Thủ Thiêm,…là dự án Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành tương lai • Giá hộ chào bán hộ Quận 2, Quận 9, Quận Thủ Đức cũ có xu hướng tăng nhanh mạnh thị trường Tp.HCM, dòng sản phẩm chung cư cao cấp Do việc thực hiên sáp nhập quận Quận 2, Quận Thủ Đức Quận thành TP Thủ Đức Bình quân giá bán hộ tăng gần 45% sau năm, cao 1,5 lần so với mức bình qn tồn thành phố ( Theo báo cáo Cafe F vào tháng12/2020) • Hình thành nhiều khu đô thị mới, đặc biệt khu đô thị Thủ Thiêm nơi xem biểu tượng thành phố tương lai mang nét đẹp thành phố bao phủ không gian xanh, thông minh, đại Dù thị trường vừa bước qua đợt dịch Covid - 19, mức giá hộ sơ cấp Thủ Thiêm giao dịch mức 150 triệu đồng/m2 • Cơ sở hạ tầng nơi phát triển mạnh mẽ ( xây cầu kết nối đảo Kim Cương, hệ thống cầu Thủ Thiêm, tuyến đường mở rộng, nâng cấp,…) 65 KẾT LUẬN Thị trường hộ TP Thủ Đức (Quận cũ) nhiều chuyên gia đánh giá khu vực có tốc độ phát triển nhanh quận trung tâm thành phố Đặc biệt thị trường hộ chung cư cao cấp TP Thủ Đức (Quận cũ) tâm điểm giao dịch thị trường bất động sản, nhận định gia tăng giá trị dự án bất động sản khu vực, mang đến cho nhà đầu tư kênh sinh lời hiệu Hiện nay, nhận đầu tư hạ tầng khổng lồ.Đặc biệt khu vực Thủ Thiêm, có nhiều cơng trình cơng cộng, hạ tầng giao thơng tiện ích sống đầu tư đại đẳng cấp Khu vực tập trung nhiều bệnh viện, trường học quốc tế chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu khắt khe tầng lớp dân cư trung cao cấp sinh sống TP Thủ Đức (Quận cũ) phát triển quy hoạch trung tâm mới, đại mở rộng thành phố Hồ Chí Minh, với chức trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp thành phố, khu vực có vị trí quốc tế, trung tâm văn hóa, nghỉ ngơi, giải trí Tuy nhiên, mặt giá thị trường cao so với vị trí lân cận, giá dự án lại cao giá dự án bàn giao, yếu tố khiến cho việc tiếp cận thị trường khách hàng có nhu cầu ngày khó khăn Số lượng hộ cao cấp TP Thủ Đức (Quận cũ) cung cấp thị trường nhiều khiến nhà đầu tư lo ngại canh tranh việc hàng dẫn đến e ngại định đầu tư Trong giai đoạn thủ tục pháp lý dự án gặp khó khăn, xảy tranh chấp Sự chậm trễ việc giải thủ tục pháp lý, kiện tụng đơn vị hành gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư khách hàng, tùy vào lực chủ đầu tư, vấn đề vướng mắc dự án để giải sớm hay muộn Thiết nghĩ, thị trường chung cư cao cấp TP Thủ Đức (Quận cũ) mảnh đất “màu mỡ” mà nhà đầu tư nhắm đến, khả sinh lợi dự án nơi dự đoán tăng nhanh, theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp dự báo tiếp tục tăng phân khúc - 10%/năm, đặc biệt tăng mạnh TP Thủ Đức (Quận cũ) Đây thị trường thu hút nhiều khách hàng đáp ứng mức sống, nhu cầu ngày nâng cao người dân 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng: Bài giảng môn Thẩm định giá Bất động sản, Bài giảng môn Kĩ thuật Bất động sản, Bài giảng môn Kinh tế bất động sản, Bài giảng môn Phân tích đánh giá thị trường Bất động sản Các trang web: https://batdongsan.com.vn/ https://thuvienphapluat.vn/ https://www.sonkimland.vn/ https://smartland.vn/ https://rever.vn/ 10 http://themetropolethuthiem.vn/ 11 https://thuthiemriverpark.com/ 12 https://riverthuthiem.com/ 13 https://dantri.com.vn/ 14 https://canhoquan2.today/ 15 https://one-verandah.vn/ 16 https://salereal.com.vn/ ... “ Thu thập, phân tích đánh giá thị trường chung cư cao cấp khu vực TP Thủ Đức (Quận cũ) TPHCM từ 12/ 04 – 12/ 05 /20 21” thực với mục tiêu: • Tìm hiểu thị trường chung cư cao cấp khu vực • Phân tích. .. việc thu thập, phân tích đánh giá tình hình thị trường chung cư cao cấp khu vực TP Thủ Đức (Quận cũ) điều thiết thực Vì đề tài nghiên cứu “ Thu thập, phân tích đánh giá thị trường chung cư cao cấp. .. án chung cư • Đánh giá tình hình giao dịch dự án từ đánh giá tình hình thị trường chung cư cao cấp khu vực Đối tượng nghiên cứu Phân tích đánh giá thị trường hộ chung cư cao cấp TP Thủ Đức (Quận