Luận văn thạc sĩ quản lý kinh tế chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản việt nam

Xuất phát từ yêu cầu thực tế, tác giả quyết định đi sâu nghiên cứu, phân tích chính sách tín dụng đối với TTBĐS Việt Nam và chọn đề tài “Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động s

Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế, và sự phát triển của nó có thể thúc đẩy sự đồng bộ hóa của các thị trường khác Biến động trong thị trường BĐS không chỉ tác động đến các thị trường liên quan mà còn ảnh hưởng rộng rãi đến toàn bộ nền kinh tế.

Trong giai đoạn 2010-2018, bất động sản (BĐS) đã đóng góp 0,6% vào tăng trưởng GDP, với mức tăng trưởng 4,33% trong năm 2018, cao nhất trong 15 năm qua Nửa đầu năm 2019, hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục duy trì mức tăng trưởng 4,33% Những con số này cho thấy thị trường BĐS Việt Nam đang có sự phát triển tích cực và đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Mặc dù thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam đã có những đóng góp và phát triển tích cực, nhưng vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức TTBĐS chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ chính sách tín dụng, với 70-75% nguồn vốn vay đến từ ngân hàng thương mại (NHTM) Những thay đổi trong chính sách tín dụng, dù là thắt chặt hay nới lỏng, đều có tác động trực tiếp lớn đến TTBĐS, có thể dẫn đến tình trạng thị trường đóng băng hoặc quá nóng, làm gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản.

Chính sách tín dụng đã có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản (TTBĐS) trong các giai đoạn khác nhau Từ năm 2019 đến 2011, chính sách tín dụng mở rộng đã dẫn đến sự bùng nổ đầu tư vào lĩnh vực BĐS, gây ra tình trạng phát triển nóng và cuối cùng là vỡ bong bóng Giai đoạn 2011-2013 chứng kiến sự siết chặt chính sách tín dụng, khiến TTBĐS rơi vào trạng thái đóng băng do doanh nghiệp khó khăn trong việc tiếp cận vốn Tuy nhiên, từ năm 2014, TTBĐS đã bắt đầu phục hồi với sự gia tăng về sản phẩm mới, giao dịch và giá cả Từ 2015 đến 2019, chính sách tín dụng lại có xu hướng thắt chặt để giảm nguồn vốn từ ngân hàng thương mại vào TTBĐS, nhằm ổn định thị trường và ngăn ngừa tình trạng tăng trưởng nóng.

Thạc sĩ quản lý kinh tế nhận định rằng thị trường bất động sản (BĐS) đang đối mặt với những thách thức lớn do tác động của chính sách tín dụng, dẫn đến sự phát sinh của nhiều biến thể xấu Hiện nay, khi thị trường BĐS bước vào giai đoạn tăng trưởng khó khăn, nhu cầu về nguồn vốn ngày càng gia tăng Chính sách tín dụng không chỉ cần đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường, mà còn phải khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phát triển Do đó, việc hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS là giải pháp quan trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững và vận hành thông suốt của thị trường này.

Kết cấu của luận văn

Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu luận văn gồm:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

Chương 2 Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 Thực trạng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam

Chương 4 Giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Tổng quan về tình hình nghiên cứu

1.1.1 Nhóm các công trình nghiên cứu quốc tế

Nghiên cứu khái quát về TTBĐS, một số tác giả nước ngoài có những nghiên cứu chuyên sâu về hoạt động tài chính trong TTBĐS

W.B.Brueggenmam (1997) đã nêu ra những vấn đề cần lưu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tư BĐS ở nước Mỹ, cũng như đề cập, khái quát tới thị trường vốn và an toàn trong kinh doanh BĐS Ủy Ban Châu Âu (2005) với cuốn sách “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết và Thực tiễn” đã đưa ra với nội dung nhằm thống nhất chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp Cuốn sách đi vào phân tích hệ thống tài chính nhà ở và chính sách, cũng như giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia

Zhangd (2011) đã thực hiện phân tích thực nghiệm dựa trên mô hình SVAR, nhằm nghiên cứu mối tương quan giữa các khoản vay ngân hàng và biến động giá nhà đất tại Trung Quốc Hệ thống phân tích này xem xét các yếu tố như chu kỳ kinh tế vĩ mô, lãi suất, tăng trưởng kinh tế và lạm phát, từ đó cung cấp cái nhìn sâu sắc về tác động của các khoản vay ngân hàng đến thị trường bất động sản.

Cuốn sách của Pirounakis (2013) giới thiệu các công cụ tài chính và khái niệm về kinh tế bất động sản, nghiên cứu mối quan hệ giữa bất động sản và nền kinh tế vĩ mô, cũng như các chính sách tài chính liên quan như thuế và cung cầu bất động sản Tác giả phân tích động lực thị trường, bong bóng giá cả, và dự đoán giá bất động sản sau sự sụp đổ của thị trường nhà ở Mỹ, một yếu tố góp phần vào cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008 Cuốn sách cung cấp cách tiếp cận quốc tế và các mô hình cần thiết để hiểu rõ về bất động sản, chính sách tài chính bất động sản và sự biến động giá cả trong nền kinh tế hiện nay.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Geltner (2014) đã thực hiện một nghiên cứu chi tiết về kinh tế tài chính và đô thị trong lĩnh vực bất động sản, tập trung vào phân tích và đầu tư bất động sản thương mại, từ đó cung cấp nền tảng vững chắc để hiểu rõ hơn về bất động sản thương mại từ góc độ đầu tư.

Eugenio Cerutti (2015) chỉ ra rằng cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu gần đây một phần xuất phát từ rủi ro liên quan đến sự bùng nổ bất động sản Cuốn sách này bổ sung các nghiên cứu trước đó bằng cách phân tích sâu hơn về chính sách tài chính tín dụng bất động sản và đặc điểm của tín dụng này, cùng với các yếu tố tác động giữa các quốc gia Các tác giả cũng trình bày những quan điểm mới trong nghiên cứu về chính sách tài chính tín dụng bất động sản.

1.1.2 Nhóm các công trình nghiên cứu trong nước

Trong nước, hiện nay có nhiều tác phẩm, tài liệu phân tích các chính sách kinh tế, chính sách tín dụng cho TTBĐS

PGS.TS Trần Kim Chung (2006) đã phân tích các chính sách thúc đẩy TTBĐS, trong đó chính sách tài chính và tín dụng đóng vai trò quan trọng Cuốn sách nêu rõ lý luận chung và thực trạng hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại đối với TTBĐS Việt Nam Đỗ Thị Thu Hà (2014) đã làm rõ mối quan hệ giữa chính sách tín dụng của ngân hàng và tình trạng bong bóng bất động sản.

Vương Minh Phương (2016) đã thực hiện một nghiên cứu về chính sách tài chính và ảnh hưởng của các chính sách này đến thị trường bất động sản, từ đó đề xuất các giải pháp tài chính cần thiết.

Nguyễn Thu Hà (2010) đã nghiên cứu thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của kênh tín dụng này.

TS Đinh Văn Ân (2011) đã phân tích các vấn đề lý luận liên quan đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản (TTBĐS), đồng thời làm nổi bật các đặc trưng của TTBĐS trong nền kinh tế thị trường hiện đại Ông cũng đánh giá thực trạng và những tồn tại của thị trường, từ đó đề xuất các phương hướng phát triển phù hợp.

Bài viết trình bày về thạc sĩ quản lý kinh tế và các giải pháp liên quan Đề tài đã phân tích lý luận và đánh giá thực trạng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 2011.

Các nghiên cứu trên hoặc chỉ nghiên cứu về vấn đề tín dụng ngân hàng đối với TTBĐS đạt được ưu điểm bao gồm:

Thứ nhất, đề cập đến chính sách tín dụng đối với TTBĐS nhưng chưa phân tích, xây dựng một cách có hệ thống hoàn thiện về vấn đề này

Thứ hai, các công trình nghiên cứu về lĩnh vực tín dụng ngân hàng với

TTBĐS trên góc độ chủ thể là NHTM trong hoạt động cho vay đối với chủ thể tham gia thị trường là hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp

Nghiên cứu cho thấy nhiều thực tế và nguyên nhân dẫn đến hoạt động chưa hiệu quả của TTBĐS dưới tác động của chính sách tín dụng.

Các nghiên cứu hiện tại chưa đi sâu vào chính sách tín dụng đối với TTBĐS trong giai đoạn 2017-2019, mặc dù TTBĐS đã trải qua những biến đổi mạnh mẽ và chính sách tín dụng cũng đã có nhiều điều chỉnh trong thời kỳ này.

Bên cạnh đó, các công trình nghiên cứu chưa phân tích mối quan hệ giữa chính sách tín dụng và hệ thống các chính sách khác đối với TTBĐS

Luận văn "Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam" hệ thống hóa lý luận và phân tích tác động của chính sách tín dụng đến thị trường bất động sản (TTBĐS) trong giai đoạn 2017 - 2019, từ góc độ quản lý của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Bên cạnh đó, luận văn còn đưa ra các kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS trong tương lai.

Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản

* Khái niệm bất động sản

Bất động sản lần đầu tiên được đề cập trong bộ luật cổ La Mã, nơi nó được xác định như một phạm trù pháp lý quy định quyền sở hữu đối với tài sản.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế được coi là tài sản, được phân chia thành "bất động sản" và "động sản" Tài sản là yếu tố vật chất hữu ích cho con người, thuộc sở hữu của cá nhân hoặc cộng đồng, và có thể được định giá Đặc điểm nổi bật của bất động sản là không thể di dời hoặc chỉ có thể di dời trong giới hạn nhất định mà không làm thay đổi chức năng và hình thái của nó.

Theo tác giả, bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai cùng với các tài sản gắn liền với đất, và chúng không thể tách rời khỏi nhau trong quá trình sử dụng.

* Khái niệm thị trường bất động sản

TTBĐS là điểm giao thoa giữa lực lượng cung và cầu trong thị trường bất động sản, nơi giá cả được xác định và hàng hóa bất động sản được phân phối cho các người sử dụng khác nhau, với sự hỗ trợ từ các dịch vụ bất động sản.

“TTBĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất trịnh, trong một thời gian nhất định” (Thái Bá Cẩn, 2003)

Tổng thể, mặc dù có sự khác biệt trong cách diễn đạt, tất cả các khái niệm đều xem TTBĐS là sự tổng hợp các giao dịch bất động sản dựa trên mối quan hệ giữa hàng hóa và tiền tệ.

Theo tác giả, TTBĐS bao gồm tổng hợp các giao dịch bất động sản dựa trên mối quan hệ hàng hóa và tiền tệ, bao gồm mua bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo hiểm, bảo lãnh, góp vốn liên doanh và chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản.

- Phân khúc nhà ở (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ)

- Phân khúc BĐS du lịch

- Phân khúc BĐS thương mại

- Phân khúc BĐS công nghiệp

- Phân khúc BĐS nông nghiệp

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

- Phân khúc BĐS hạ tầng

- Phân khúc BĐS nghĩa trang

1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế

TTBĐS là một phần quan trọng của nền kinh tế thị trường, có liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, bao gồm thị trường tiền tệ và thị trường vốn Quản lý TTBĐS đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo hoạt động hiệu quả của thị trường, tuân thủ các quy luật thị trường và giảm thiểu các rủi ro, nguy cơ khủng hoảng Hoạt động của TTBĐS không chỉ góp phần vào sự ổn định của thị trường mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế quốc dân.

Phát triển TTBĐS đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn đầu tư phát triển Nhờ vào chức năng thúc đẩy sản xuất, TTBĐS đã làm tăng tài sản cố định trong xã hội, qua đó tạo ra nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng Hơn nữa, sự phát triển của TTBĐS còn giúp tăng tốc độ chu chuyển vốn, góp phần bổ sung vốn cho các hoạt động đầu tư phát triển.

Thứ hai, phát triển TTBĐS góp phần tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước

Sự phát triển của thị trường bất động sản (TTBĐS) có thể diễn ra theo hai hướng: tăng khối lượng hàng hóa bất động sản trên thị trường giao dịch hoặc gia tăng khối lượng giao dịch thông qua các hoạt động mua bán, cho thuê Dù theo hướng nào, sự phát triển này đều góp phần quan trọng vào việc tăng thu ngân sách Nhà nước thông qua các khoản thuế.

Phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS) không chỉ góp phần đổi mới chính sách của Nhà nước mà còn ổn định xã hội TTBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách, vì vậy, sự phát triển không lành mạnh, như nạn đầu cơ và lũng đoạn giá cả, sẽ bộc lộ những bất cập trong các chính sách, đặc biệt là Luật Đất đai Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến niềm tin của người dân vào các chủ trương của Nhà nước Do đó, cần phải đổi mới và hoàn thiện các chính sách cũng như công tác quản lý đất đai và bất động sản Khi TTBĐS hoạt động ổn định, nó sẽ giúp điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả, thúc đẩy sản xuất và nâng cao đời sống nhân dân, từ đó khẳng định tính đúng đắn của các chính sách.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế sách, củng cố niềm tin của nhân dân nên góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn

Phát triển TTBĐS đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng thị trường và tăng cường quan hệ quốc tế Là một phần thiết yếu của thị trường chung quốc gia, sự phát triển này không chỉ tác động đến thị trường mà còn ảnh hưởng đến tất cả các yếu tố liên quan trong hệ thống thị trường đó.

Sự phát triển của thị trường bất động sản (TTBĐS) yêu cầu thị trường vốn và thị trường lao động cũng phải phát triển tương ứng để đáp ứng nhu cầu đầu tư Điều này không chỉ thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong nước mà còn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản Họ có cơ hội đầu tư vào sản xuất, kinh doanh và thậm chí cư trú tại Việt Nam, từ đó mở rộng quan hệ quốc tế và tăng cường sự hiểu biết lẫn nhau giữa các quốc gia và dân tộc.

1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Bất động sản (BĐS) là một loại hàng hóa đặc biệt, vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản (TTBĐS) mặc dù tuân theo các quy luật chung của thị trường nhưng vẫn có những đặc điểm riêng biệt.

Trong giao dịch bất động sản (BĐS), có sự khác biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Bởi vì BĐS có vị trí cố định và không thể di dời, nên các giao dịch thường diễn ra tại những địa điểm thuận lợi, theo thỏa thuận giữa các bên mà không cần sự hiện diện của bất động sản.

Cơ sở lý luận về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

Tín dụng, theo PGS.TS Đinh Xuân Hạng (2011), là quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng một lượng giá trị từ người hoặc doanh nghiệp này sang người hoặc doanh nghiệp khác, với điều kiện phải hoàn trả cả vốn lẫn lãi (lãi tín dụng) sau một khoảng thời gian nhất định.

Tín dụng phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa các doanh nghiệp và phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp

Chính sách tín dụng ở cấp độ vi mô là tập hợp các quy định của ngân hàng liên quan đến hoạt động tín dụng, nhằm định hướng và hướng dẫn cán bộ ngân hàng trong việc cấp tín dụng cho khách hàng.

Từ góc độ vĩ mô, chính sách tín dụng của Nhà nước bao gồm tổng thể quan điểm, tư tưởng và các giải pháp nhằm đảm bảo cung cấp tín dụng cho nền kinh tế.

Chính sách tín dụng là một trong những chính sách lớn của Nhà nước, là công cụ sắc bén để quản lý nền kinh tế thị trường

Nhà nước áp dụng chính sách tín dụng nhằm điều chỉnh khối lượng tín dụng lưu thông, phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn Chính sách tín dụng được kết hợp với chính sách tài chính để đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Chính sách tín dụng và chính sách tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc kiềm chế lạm phát và ổn định nền kinh tế Sự kết hợp hiệu quả giữa hai chính sách này là yếu tố then chốt để thúc đẩy sự phát triển bền vững và giảm thiểu rủi ro kinh tế.

NHNN đã phê duyệt chính sách tín dụng đặc thù cho các ngành và lĩnh vực kinh tế, nhằm thúc đẩy sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế từ nông nghiệp - công nghiệp - dịch vụ sang công nghiệp - nông nghiệp - dịch vụ.

Tín dụng bất động sản là mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, bao gồm cả cá nhân và tổ chức, liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Tín dụng bất động sản (BĐS) là hoạt động ngân hàng cấp vốn cho khách hàng dựa trên mục đích vay vốn liên quan đến BĐS Ngân hàng cung cấp khoản vay cho các khách hàng nhằm đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa và mua bán nhà cửa, hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho các dự án, mua nhà trả góp, cũng như xây dựng văn phòng cho thuê.

Chính sách tín dụng đối với TTBĐS bao gồm tổng thể các quan điểm, tư tưởng, giải pháp và công cụ mà Nhà nước áp dụng nhằm đảm bảo cung cấp tín dụng cho TTBĐS.

1.3.2 Đặc điểm và chủ thể của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

* Đặc điểm của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

Chính sách tín dụng trên thị trường bất động sản yêu cầu sự rõ ràng và cụ thể đối với từng loại bất động sản Điều này đóng vai trò quan trọng trong việc áp dụng các chính sách vào thực tế, đảm bảo tính hiệu quả và minh bạch trong quá trình thực hiện.

Chính sách tín dụng trên thị trường bất động sản (TTBĐS) thường xuyên thay đổi theo từng giai đoạn tăng trưởng của thị trường Những chính sách này được bổ sung kịp thời để phù hợp với sự phát triển của TTBĐS Hơn nữa, chính sách tín dụng cần phải độc lập và phù hợp với đặc điểm kinh tế xã hội của đất nước trong từng giai đoạn cụ thể.

Chính sách tín dụng cần phải bao quát việc sử dụng tổng hợp và đồng bộ tất cả các công cụ huy động vốn, nhằm tác động hiệu quả đến sự vận động của các nguồn tài chính phát triển TTBĐS.

Chính sách tín dụng trên thị trường bất động sản cần thể hiện quan điểm vì lợi ích toàn cục và quốc gia, không thiên lệch về lợi ích cục bộ hay địa phương Cần hoàn thiện dần các chính sách để trở thành công cụ khai thông nguồn vốn, giúp thị trường bất động sản phát triển toàn diện và minh bạch.

* Chủ thể xây dựng, ban hành chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

Các chủ thể của chính sách tín dụng đối với TTBĐS chỉ người đặt ra và thi hành chính sách

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Chính sách được xây dựng bởi các nhà lãnh đạo với mục đích xác định các mục tiêu cụ thể Qua việc sử dụng các công cụ và giải pháp phù hợp, chính sách giúp chuyển đổi những mục tiêu này thành hiện thực.

Nhà nước định hướng vai trò của NHNN trong việc nghiên cứu và đánh giá tính cấp thiết của chính sách tín dụng đối với TTBĐS, từ đó xây dựng và ban hành các chính sách tín dụng phù hợp cho lĩnh vực này.

Kinh nghiệm hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản ở một số quốc gia và giá trị tham khảo đối với Việt Nam

Năm 2007-2008, chính sách tín dụng của Mỹ đối với TTBĐS là sử dụng công cụ chính sách lãi suất thấp và cho vay dưới chuẩn

Trong hơn 9 năm, từ 1997 đến 2006, giá bất động sản tại Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm, khiến người dân dễ dàng vay ngân hàng để mua và bán bất động sản với lợi nhuận cao Sự bùng nổ này đã thu hút nhiều người tham gia vào thị trường bất động sản, dẫn đến sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường Đồng thời, chính sách tín dụng của Mỹ với lãi suất thấp và cho vay dưới chuẩn đã tạo điều kiện thuận lợi cho người dân đầu tư mà không cần nguồn vốn lớn.

Nền kinh tế Mỹ rất phụ thuộc vào sức mua và sự ổn định của tín dụng bất động sản, một phần quan trọng trong chi tiêu của người dân Các khoản nợ từ tín dụng bất động sản đang tạo ra lo ngại lớn, đặc biệt khi người mua chủ yếu là những người có thu nhập thấp Giải pháp khả thi nhất là cung cấp tín dụng bắc cầu với lãi suất thấp và ổn định, tuy nhiên, điều này đang gặp nhiều khó khăn trong thực hiện.

Các khoản tín dụng bất động sản tại Mỹ có thời gian đáo hạn kéo dài từ 30 đến 50 năm, trong khi kế hoạch hỗ trợ tài chính chỉ áp dụng trong 5 năm Sau khoảng thời gian này, tình trạng sốc chi trả có khả năng tái diễn, đặc biệt là đối với những người mua nhà không may mắn, khi mà họ vẫn chưa có giải pháp nào khả thi.

Mặc dù Chính phủ Mỹ đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết, hỗ trợ và phòng ngừa rủi ro tài chính, nhưng không thể thiết lập các tiền lệ can thiệp vào nền kinh tế để ép buộc các công ty bất động sản tín dụng.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Chương trình dự kiến sẽ hỗ trợ khoảng 1,2 triệu người bằng cách ấn định mức lãi suất thanh toán trong suốt thời gian thực hiện, giúp tài trợ cho việc chuyển đổi sang loại tài sản có giá phù hợp hơn Mục tiêu chính của chương trình là ngăn chặn sự lan rộng của hỗn loạn trong việc siết nợ bán bất động sản, vốn đang có xu hướng gia tăng.

Người vay đang gặp khó khăn khi khoảng 2 triệu tài sản dưới chuẩn bị tái xác định lãi suất thanh toán từ 7%/năm lên mức cao hơn nhiều trong những năm tới, khiến nhiều người không thể trả nổi lãi suất hàng tháng và có nguy cơ mất tài sản Việc xác định đúng đối tượng cần hỗ trợ cũng rất phức tạp, dẫn đến nguy cơ những nỗ lực này có thể không đạt mục tiêu và trở thành sự hỗ trợ cho những người đầu cơ bất động sản.

Thị trường bất động sản (TTBĐS) tại Mỹ đang đối mặt với khủng hoảng nghiêm trọng khi ghi nhận 3 triệu khoản vay lãi suất biến động, trong đó gần 19% đã rơi vào tình trạng nợ quá hạn Đặc biệt, 4,72% tổng số khoản vay đã bước vào quy trình phát mại tài sản Những khó khăn này không chỉ cản trở quá trình phục hồi kinh tế mà còn đẩy nền kinh tế đứng trước nguy cơ suy thoái nghiêm trọng.

Từ năm 1997 đến 2007, Mỹ trung bình xây dựng gần 200 triệu m2 nhà ở mỗi năm Trước khủng hoảng vào năm 2007, có khoảng 17.958.000 ngôi nhà bỏ không, trong đó 13.276.000 ngôi nhà không có người ở trong suốt cả năm.

Chính sách tín dụng tại Mỹ đã dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng, khởi nguồn từ việc gia tăng vốn cho vay mua nhà qua kỹ thuật "chứng khoán hóa bất động sản thế chấp" Hệ thống kiểm soát không theo kịp, cùng với việc cho vay dễ dãi đã thu hút nhiều nhà đầu tư và người dân vào lĩnh vực bất động sản, tạo ra bong bóng trên thị trường bất động sản Mỹ.

Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng BĐS:

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Mất cân đối cung cầu nguồn vốn dẫn đến việc các nguồn vốn thừa trên thị trường không được sử dụng hiệu quả Để tối đa hóa lợi nhuận, các tổ chức cho vay đã chọn giải pháp cho vay dưới chuẩn, vì hình thức này mang lại lãi suất cao hơn so với các loại cho vay khác Do đó, nhiều ngân hàng đã thực hiện cho vay dưới chuẩn.

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ hạ lãi suất liên tục, dẫn đến chi phí vốn giảm, khiến nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào thị trường bất động sản (TTBĐS) với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn so với các lĩnh vực khác Sự gia tăng số lượng người mua đã tạo ra tình trạng cầu vượt cung, đẩy giá bất động sản tăng mạnh.

Giá bất động sản tăng liên tục cùng với lãi suất cho vay thấp đã dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, khiến nhiều doanh nghiệp BĐS sẵn sàng cho vay mà không yêu cầu tiền đặt cọc hay chứng minh khả năng trả nợ Điều này đã mở ra cơ hội cho những người trước đây không đủ tiêu chuẩn tín dụng, cho phép họ dễ dàng tiếp cận các nguồn tín dụng và vay trả góp thoải mái Kết quả là, nhiều khách hàng chưa từng có lịch sử vay mượn, hoặc có lịch sử tín dụng yếu, thậm chí từng phá sản, giờ đây có thể trở thành chủ nhân của những ngôi nhà lớn với các khoản vay lớn.

Nguồn tài trợ bất động sản tại Mỹ đang gia tăng mạnh mẽ, với sự chuyển mình từ việc phụ thuộc chủ yếu vào các ngân hàng, nơi có nhiều ràng buộc về quy định hoạt động Trước đây, lượng tiền cho vay bị hạn chế do ngân hàng chỉ sử dụng một phần tiền ký gửi của khách hàng cho lĩnh vực bất động sản, nhằm quản lý rủi ro tín dụng hiệu quả hơn.

Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố đã thu hút nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho bất động sản, bao gồm các công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư, quỹ hưu trí và nhà đầu tư nhỏ lẻ Điều này đã dẫn đến sự gia tăng đáng kể về lượng vốn cho vay bất động sản và cải thiện tính thanh khoản của các khoản cho vay này.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Hậu quả của khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Phương pháp thu thập thông tin, số liệu

2.1.1 Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp

Sử dụng phiếu điều tra xã hội về ảnh hưởng của chính sách tín dụng đối với các chủ thể tham gia TTBĐS

* Mục đích: Nhằm thu thập những thông tin về tình hình tác động của chính sách tín dụng đối với TTBĐS

Doanh nghiệp BĐS: Khảo sát thực hiện với doanh nghiệp có quy mô lớn, quy mô trung bình và nhỏ

Nhà đầu tư thứ cấp: Là những người trực tiếp tham gia vào thị trường trong vai trò là nhà đầu tư

Khách hàng: Là những khách hàng có nhu cầu mua nhà ở Địa bàn phát mẫu khảo sát bao gồm: Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đà Nẵng, Khánh Hoà

* Tổng số lượng mẫu phát hành ra: 330

Tổng số lượng mẫu thu về: 262

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Tổng số lượng mẫu phát cho DN BĐS là 15, thu về 15, bao gồm: 4 DN BĐS quy mô lớn, 5 DN BĐS quy mô vừa, 6 DN BĐS quy mô nhỏ

Trong tổng số 150 mẫu được phát cho nhà đầu tư thứ cấp, đã thu về 113 mẫu Đối với khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực, cũng có 150 mẫu được phát và thu về 134 mẫu.

Phiếu khảo sát đối với doanh nghiệp bất động sản tập trung vào cơ cấu sử dụng nguồn vốn triển khai dự án, đánh giá mức độ tiếp cận vốn ngân hàng và tác động của chính sách tín dụng Trong số các doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hội (NƠXH), có ba doanh nghiệp đã xác định chủ trương đầu tư vào dự án này Đối với nhà đầu tư thứ cấp, phiếu khảo sát được phát qua các sàn giao dịch đến các nhà đầu tư cá nhân, nhằm thu thập thông tin về cơ cấu sử dụng nguồn vốn khi mua bất động sản và mức độ tiếp cận nguồn vốn ngân hàng Đối với khách hàng có nhu cầu mua ở thực, nhóm khảo sát bao gồm 70 mẫu từ những khách hàng đã hoặc đang có nhu cầu mua NƠXH.

Bài viết tổng hợp kết quả điều tra về việc vay vốn ngân hàng, sử dụng vốn đầu tư và tiếp cận nguồn vốn ưu đãi cho vay mua nhà của doanh nghiệp và người dân Các phiếu điều tra đã được tổng hợp thành bảng kết quả, cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình vay vốn và nhu cầu đầu tư trong cộng đồng.

2.1.2 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp

Việc thu thập dữ liệu thứ cấp được thực hiện theo quy trình sau:

- Xác định dữ liệu cần có cho mục tiêu nghiên cứu Đây là bước quan trọng nhất để tìm được dữ liệu phù hợp

Để xác định dữ liệu có thể thu thập từ các nguồn bên trong, cần tổng hợp số liệu và báo cáo từ các tổ chức nghiên cứu bất động sản như batdongsan.com, Savills, CBRE, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, và DKRA Bên cạnh đó, các trang tin và tờ báo uy tín như cafef, vietnambiz, cafeland, và Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam (Reatimes) cũng cung cấp thông tin giá trị cho việc phân tích thị trường bất động sản.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

- Triển khai công tác thu thập dữ liệu thứ cấp

- Tiến hành nghiên cứu các dữ liệu thứ cấp, độ tin cậy của dữ liệu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu của luận văn

- Hình thành dữ liệu thứ cấp phục vụ cho quá trình nghiên cứu

2.1.3 Phương pháp phỏng vấn sâu

Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam có tác động lớn và rộng rãi Để đánh giá chính sách này một cách toàn diện, cần có cái nhìn từ các chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản và tài chính – tín dụng Tác giả đã áp dụng phương pháp phỏng vấn sâu để thu thập ý kiến của các chuyên gia về các tiêu chí đạt được hoặc không đạt được của chính sách tín dụng đối với TTBĐS.

Hình thức phỏng vấn sâu được thực hiện thông qua: điện thoại, email đặt câu hỏi phỏng vấn và trao đổi trực tiếp

Các chuyên gia tham gia phỏng vấn sâu về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản gồm: GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng; TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia; TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia tài chính; và TS Nguyễn Minh Phong, Phó Vụ trưởng - Phó ban tuyên truyền lý luận Thư ký Hội đồng khoa học nghiệp vụ - Báo Nhân dân.

Phương pháp phân tích số liệu

2.2.1 Phương pháp thống kê mô tả

Phương pháp thống kê mô tả được sử dụng để tổng hợp và mô tả thông tin thu thập từ các nội dung nghiên cứu, tạo cơ sở cho việc phân tích các hiện tượng cần nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu là đánh giá và phân tích tác động của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản (TTBĐS).

Phương pháp thống kê mô tả được áp dụng sau khi hoàn tất quá trình thu thập dữ liệu Phương pháp này giúp tạo ra các bảng thống kê số liệu, từ đó cung cấp cái nhìn tổng quan và phân tích sâu hơn về dữ liệu đã thu thập.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế thực hiện phân tích và đánh giá số liệu để đưa ra kết luận và đề xuất giải pháp Trong Chương 3, tác giả áp dụng phương pháp thống kê mô tả để đánh giá thực trạng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Tác giả đã hệ thống hóa dữ liệu thành các bảng biểu để phân tích thực trạng phát triển của thị trường bất động sản (TTBĐS) và tác động của chính sách tín dụng đối với lĩnh vực này Qua việc thu thập số liệu từ điều tra, nợ xấu cho vay bất động sản của các ngân hàng, cùng với các chỉ số cung cầu từ các tổ chức nghiên cứu, tác giả cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình TTBĐS hiện tại.

Phương pháp so sánh là một công cụ nghiên cứu quan trọng trong nhiều lĩnh vực khoa học Tác giả áp dụng phương pháp này để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến chính sách tín dụng đối với TTBĐS, cũng như nội dung và tác động của chính sách này đến thị trường và các chủ thể tham gia Trong Chương 1, tác giả đã khảo sát kinh nghiệm từ các quốc gia như Mỹ, Singapore và Trung Quốc về chính sách tín dụng liên quan đến TTBĐS.

Chương 3 của bài viết phân tích chính sách tín dụng đối với TTBĐS ở Việt Nam thông qua phương pháp so sánh Tác giả đánh giá tác động của chính sách này đến các chủ thể tham gia thị trường và các yếu tố cung - cầu, đồng thời tổng hợp tình hình thực hiện chính sách tín dụng trong những năm trước 2017 Kinh nghiệm rút ra sẽ giúp cải thiện chính sách tín dụng trong tương lai.

2.2.2 Phương pháp phân tích, tổng hợp dữ liệu

Phân tích dữ liệu là quá trình chia nhỏ dữ liệu của đối tượng nghiên cứu thành các mục và yếu tố đơn giản hơn Qua đó, chúng ta có thể phát hiện đặc điểm và bản chất của từng yếu tố, giúp hiểu rõ hơn về đối tượng nghiên cứu và nhận diện cái chung phức tạp từ những yếu tố bộ phận.

Dựa trên dữ liệu thu thập, tác giả đã áp dụng phương pháp phân tích để xây dựng cơ sở lý luận cho chính sách tín dụng đối với TTBĐS Các dữ liệu được phân chia thành các nhóm và phân tích nhằm rút ra những luận điểm quan trọng cho luận án Tác giả cũng thực hiện quy trình tương tự với các số liệu khác.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế thực tế để đánh giá được chính sách tín dụng đối với TTBĐS đã và đang như thế nào

Tổng hợp là quá trình ngược với phân tích, nhưng lại hỗ trợ để tìm ra cái tổng thể chung Qua việc phân tích từng yếu tố, nhà nghiên cứu cần tổng hợp để có cái nhìn đầy đủ và đúng đắn về đối tượng nghiên cứu, từ đó nhận diện bản chất và quy luật vận động Phương pháp tổng hợp cho phép tác giả đưa ra những nhận định khái quát về vấn đề nghiên cứu trong luận văn Tác giả đã tóm tắt và tổng quan các vấn đề chính liên quan đến cơ sở lý luận và nội dung chính sách tín dụng đối với TTBĐS Dựa trên phân tích các tiêu chí và nội dung chính sách tín dụng giai đoạn 2017-2019, tác giả đánh giá ảnh hưởng của chính sách đến thị trường và đưa ra kết luận.

Phương pháp phân tích và tổng hợp trong nghiên cứu được thực hiện một cách xen kẽ, bổ sung cho nhau và dựa trên tính quy luật khách quan của sự vật Việc phân loại đúng cách trong phân tích là cơ sở khoa học quan trọng để hình thành đối tượng nghiên cứu Khả năng liên kết kết quả từ phân tích, cùng với quá trình trừu tượng hóa và khái quát hóa, giúp làm rõ các khía cạnh định tính từ nhiều góc độ định lượng khác nhau, đóng vai trò thiết yếu trong nghiên cứu.

Phương pháp phân tích, tổng hợp dữ liệu được tác giả sử dụng nhiều trong

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản và Chương 3: Thực trạng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam Đặc biệt trong Chương 3, tác giả đã phân tích và đánh giá nội dung cũng như ảnh hưởng của TTBĐS trước chính sách tín dụng

Dựa trên kết quả phân tích thực trạng, tác giả đã đánh giá những ưu điểm và nhược điểm của chính sách tín dụng đối với TTBĐS, đồng thời chỉ ra nguyên nhân hạn chế của chính sách này.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Tình hình thị trường bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản giai đoạn 2017 - 2019

3.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 - 2019

Từ năm 2014, thị trường bất động sản (TTBĐS) đã phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn khủng hoảng 2011-2013, nhờ vào sự cải thiện của tình hình kinh tế vĩ mô, lãi suất thấp và sự thay đổi sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của thị trường bình dân Sự phục hồi này đạt đỉnh vào năm 2015-2016 với khối lượng bán hàng kỷ lục, đặc biệt là ở các sản phẩm cao cấp, khi các chủ đầu tư địa phương ngày càng củng cố và có sự xuất hiện của các nhà đầu tư nước ngoài Từ 2017-2019, thị trường tiếp tục bước vào giai đoạn phát triển mới với nhiều biến động trong nguồn cung, cầu, lượng giao dịch và chỉ số giá cả bất động sản.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Bảng 3.1 Tình hình thị trường bất động sản giai đoạn 2017 - 2019

Lượng giao dịch Tỷ lệ hấp thụ

Lượng giao dịch Tỷ lệ hấp thụ

Bất động sản du lịch

(Nguồn: Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam)

Phân loại sản phẩm bất động sản căn hộ dựa trên tiêu chí giá bán bao gồm ba phân khúc chính: phân khúc giá bình dân dưới 25 triệu đồng/m2, phân khúc trung cấp từ 25 đến dưới 35 triệu đồng/m2, và phân khúc cao cấp từ 35 triệu đồng/m2 trở lên Ngoài ra, bất động sản du lịch bao gồm căn hộ du lịch và biệt thự du lịch Nguồn cung trên thị trường được xác định bằng số lượng sản phẩm bất động sản mới được cung ứng trong năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ sản phẩm được tính dựa trên lượng giao dịch so với nguồn cung sản phẩm bất động sản mới.

Bảng 3.1 cho thấy, tổng sản phẩm BĐS cung ứng ra thị trường năm 2017 đạt 125.704 sản phẩm Đến năm 2018, tổng sản phẩm BĐS cung ứng ra thị trường đạt

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

157.861 sản phẩm, tăng 25,3% Năm 2019, lượng cung tổng sản phẩm ra thị trường sụt giảm nhẹ, còn 129.621 sản phẩm

Nguồn cung căn hộ chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường bất động sản, với mức tăng 21% vào năm 2018 so với năm 2017 Tuy nhiên, vào năm 2019, nguồn cung này đã giảm mạnh 38,3% Nguyên nhân cho sự suy giảm đột ngột này được cho là do tác động của việc rà soát các dự án bất động sản tại các đô thị lớn (Hội Môi giới Bất động sản, 2019).

Trong năm 2017, cơ cấu căn hộ tại thị trường Việt Nam cho thấy phân khúc bình dân chiếm ưu thế với tỷ trọng 49,9%, trong khi phân khúc trung cấp đạt 20,1% và phân khúc cao cấp cùng sang trọng chiếm 30% Tuy nhiên, đến năm 2018, tỷ trọng căn hộ đã chuyển dịch, với phân khúc trung cấp tăng lên 41,6%, phân khúc cao cấp và sang trọng đạt 34,6%, trong khi phân khúc bình dân giảm xuống còn 23,8%.

Năm 2019, cơ cấu sản phẩm bất động sản có sự dịch chuyển nhẹ với phân khúc trung cấp dẫn đầu, chiếm 54% Phân khúc bình dân tăng nhẹ lên 31%, trong khi phân khúc cao cấp giảm còn 16% Sự sụt giảm này chủ yếu do việc rà soát các dự án bất động sản cao cấp.

Bảng 3.1 cho thấy nguồn cung phân khúc đất nền tăng liên tục từ năm 2017 đến năm 2019 Nguồn cung đất nền năm 2018 tăng gần gấp đôi năm 2017 Năm

2019, nguồn cung đất nền tăng 9.3% so với năm 2018

Với sự nới lỏng trong quản lý của các địa phương và quỹ đất hạn chế, các doanh nghiệp bất động sản đang mở rộng tìm kiếm thị trường mới tại các tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Hưng Yên và Bà Rịa-Vũng Tàu Cấu trúc sản phẩm chủ yếu tại các thị trường này là đất nền, và nguồn cung đất nền trên thị trường đang gia tăng mạnh mẽ (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 2019).

Bất động sản du lịch

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Năm 2017, nguồn cung căn hộ du lịch đạt 22.837 căn, nhưng đã giảm gần 3 lần vào năm 2018 Tuy nhiên, đến năm 2019, số lượng căn hộ du lịch đã phục hồi và tăng trở lại gấp 2,1 lần so với năm trước.

Trong khi đó, biệt thự du lịch năm 2018 có sự sụt giảm nhẹ và đến năm

2019, con số này gia tăng đột biến

Từ năm 2018 đến 2019, số lượng căn hộ du lịch và biệt thự du lịch đã gia tăng đáng kể, nhờ vào các dự án được triển khai và hoàn thành trong năm 2019 (Hội Môi giới BĐS Việt Nam, 2019).

*Tính thanh khoản trên thị trường

Năm 2017, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm bất động sản đạt 78%, với phân khúc chung cư trung cấp và bình dân đạt trên 80% và đất nền cũng đạt 80% Trong khi đó, căn hộ du lịch trong phân khúc BĐS du lịch có tỷ lệ hấp thụ 74% Tuy nhiên, đến năm 2018, tỷ lệ hấp thụ chung cư giảm xuống còn 67%, đặc biệt phân khúc cao cấp chỉ đạt 33% với 14.536 giao dịch Tỷ lệ hấp thụ đất nền cũng giảm còn 63%, nguyên nhân chủ yếu là do ảnh hưởng từ tình trạng “sốt nóng” đất nền tại các khu vực đặc khu kinh tế tương lai như Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc.

Năm 2019, thị trường bất động sản ghi nhận khả năng hấp thụ của phân khúc chung cư đạt 68%, trong đó phân khúc trung cấp có giao dịch cao nhất với 25.862 căn, tương đương 74% Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của đất nền vẫn tiếp tục giảm nhẹ.

* Chỉ số giá bất động sản

Năm 2019, chỉ số giá căn hộ tại TP Hà Nội có sự biến động nhẹ, với mức tăng khoảng 0,54% so với năm 2018 Cụ thể, giá căn hộ cao cấp giảm 0,44%, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân lần lượt tăng 0,94% và 1,94% so với cùng kỳ năm trước.

Tại TP.HCM giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,52% so với cùng kỳ năm

2018 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 3,00% so với

LV thạc sĩ quản lý kinh tế cùng kỳ năm 2018, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 3,66% so với cùng kỳ năm

2018, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 3,75% so với cùng kỳ năm 2018) Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 8,99% so với cùng kỳ năm 2018 (Bộ Xây dựng,

Giá đất nền và đất thổ cư đã có sự biến động mạnh mẽ, đặc biệt vào năm 2017, khi một số địa phương như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hoà) và Phú Quốc (Kiên Giang) trải qua tình trạng sốt đất Mức tăng giá đất nền dao động từ 20-50%, với các thị trường tỉnh lẻ như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Huế và Bình Dương ghi nhận mức tăng trung bình từ 10-50%, thậm chí có nơi tăng tới 100% (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 2017).

Đầu năm 2018, thị trường đất nền ghi nhận cơn sốt cục bộ tại ba đặc khu kinh tế và các tỉnh lẻ, khiến người dân đổ xô đầu tư mạnh mẽ Tuy nhiên, nửa sau năm 2018, thị trường bắt đầu trầm lắng, và đến năm 2019, hoạt động giao dịch chỉ ở mức trung bình (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 2018).

3.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam

Tăng trưởng kinh tế tại Việt Nam ổn định

Trong 3 năm 2017, 2018, 2019, Việt Nam là nước có tốc độ tăng trưởng kinh tế ổn định, chỉ số lạm phát được kiểm soát Đây chính là điều kiện giúp cho thị trường BĐS Việt Nam có tốc độ phát triển tốt, ổn định

Khả năng thu hút nguồn vốn FDI

Việt Nam đã thu hút nguồn vốn FDI mạnh mẽ nhờ tham gia vào nhiều hiệp định song phương và đa phương, đặc biệt là Hiệp định CPTPP, với cam kết cắt giảm thuế quan và mở cửa thị trường Điều này không chỉ gia tăng nguồn cung bất động sản mà còn thúc đẩy nhu cầu về nhà ở và khu công nghiệp, biến nền kinh tế Việt Nam thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Thực trạng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam

3.2.1 Điều kiện ra đời chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017-2019

Thị trường bất động sản (TTBĐS) trong thời gian gần đây đã phát sinh yêu cầu cần thanh lọc và kiểm soát nguồn vốn Trong giai đoạn 2009-2010 và 2011-2013, TTBĐS đã chịu ảnh hưởng lớn từ chính sách tín dụng, dẫn đến tình trạng đóng băng vào năm 2011-2013 và vỡ bong bóng vào năm 2009-2010 Tuy nhiên, đến năm 2014, TTBĐS đã có dấu hiệu phục hồi Do đó, chính sách tín dụng cần được xem xét và điều chỉnh phù hợp với tình hình của TTBĐS.

Thị trường bất động sản (TTBĐS) tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và vấn đề về tính thanh khoản Trong quá khứ, đã có nhiều giai đoạn bong bóng bất động sản và tình trạng đóng băng của TTBĐS, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế và tình hình xã hội trong nước.

Việc thực hiện các chính sách nhà nước mang tính bắt buộc và cần được thể chế hoá qua các văn bản quy phạm pháp luật như luật, pháp lệnh, thông tư, nghị định và chiến lược phát triển Chính sách tín dụng, sau khi được phê duyệt bởi các cá nhân, tổ chức có thẩm quyền, sẽ được công bố chính thức để tổ chức thực hiện.

Năm 2018, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 01/NQ-CP, yêu cầu tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, đặc biệt là những lĩnh vực ưu tiên để đáp ứng nhu cầu hợp pháp của người dân Đồng thời, cần kiểm soát chặt chẽ tín dụng trong các lĩnh vực có tiềm ẩn rủi ro.

Vào ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản (TTBĐS) phát triển ổn định và lành mạnh Chỉ thị này nêu rõ các nhiệm vụ và giải pháp cần thiết cho các Bộ, ngành và địa phương để khắc phục những hạn chế và tồn tại hiện tại trong TTBĐS, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của lĩnh vực này.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Vào ngày 16/10/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1398/QĐ-TTg để thực hiện Nghị quyết số 83/2019/QH14 của Quốc hội về chất vấn tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV Quyết định này nhấn mạnh việc kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản (TTBĐS) và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã triển khai chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản thông qua các Thông tư và văn bản quy định Cụ thể, NHNN đã điều hành nguồn vốn vào bất động sản thông qua các Thông tư 36/2014/TT-NHNN (ngày 20/11/2014), 06/2016/TT-NHNN (ngày 27/5/2016), 19/2017/TT-NHNN (ngày 28/12/2017), 16/2018/TT-NHNN (ngày 31/7/2018) và 22/2019/TT-NHNN (ngày 1/1/2020).

Ngoài ra, các văn bản liên quan đến thúc đẩy TTBĐS còn bao gồm: Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

3.2.2 Nội dung của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 - 2019

3.2.2.1 Mục tiêu của chính sách tín dụng

Trên cơ sở kiểm soát đó, một số mục tiêu được đặt ra với thị trường BĐS bao gồm:

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Chính sách siết tín dụng trong thị trường bất động sản nhằm bình ổn giá cả, kiểm soát khoản vay của doanh nghiệp và nhà đầu tư Điều này sẽ điều tiết nguồn cung và cầu phù hợp với từng phân khúc, tập trung vào nhu cầu ở thực lớn, đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội (NƠXH).

TTBĐS đã có sự tăng trưởng ổn định từ năm 2017 đến 2019, mặc dù giai đoạn này chứng kiến sự bùng nổ với nhiều sản phẩm mới, tiềm ẩn nguy cơ vỡ bong bóng Chính sách tín dụng trong thời kỳ này tập trung vào việc đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường, nhằm ngăn chặn tình trạng vỡ bong bóng.

Thứ ba, thúc đẩy TTBĐS lành mạnh, minh bạch và bền vững, góp phần duy trì ổn định kinh tế vĩ mô trong thời gian qua

Nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã áp dụng linh hoạt các biện pháp điều hành chính sách tín dụng, qua đó đạt được kết quả tích cực Điều này không chỉ thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản mà còn nâng cao chất lượng tín dụng của các ngân hàng.

Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng

NHNN đã thực hiện kiểm soát chặt chẽ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản bằng cách ban hành các văn bản quy định tỷ lệ an toàn cho tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài Các quy định này nhằm giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, đồng thời nâng cao hệ số rủi ro cho các khoản cho vay phục vụ mục đích kinh doanh bất động sản Ngoài ra, NHNN cũng chỉ đạo các tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng địa phương theo dõi sát tình hình thị trường bất động sản.

Trước năm 2017, NHNN đã có quy định về tỷ lệ đảm bảo an toàn, thông qua Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 và Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 27/5/2016

Vào tháng 5 năm 2016, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN, nhằm sửa đổi và bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN Thông tư này quy định các giới hạn và tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng.

Theo quy định của NHNN, từ ngày 1/7/2016, lộ trình giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ được thực hiện, với mục tiêu giảm xuống 50% trong năm 2017 và 40% vào năm 2018 Đồng thời, hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi trong kinh doanh bất động sản cũng sẽ được nâng từ 150% lên 200%.

Năm 2017, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã tiếp tục quy định các giới hạn và tỷ lệ đảm bảo an toàn cho hoạt động của ngân hàng, tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng Lộ trình kiểm soát này được thể hiện qua các Thông tư như Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017, Thông tư 16/2018/TT-NHNN ngày 31/7/2018, và Thông tư 22/2019/TT-NHNN ngày 1/1/2020.

Đánh giá tác động của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt

Chính sách tín dụng đối với TTBĐS nằm trong hệ thống các công cụ chính sách kinh tế vĩ mô tác động đến TTBĐS

Chính sách tín dụng đối với TTBĐS có sự liên kết chặt chẽ với các chính sách tài chính khác, tạo ra sự tương tác và hỗ trợ lẫn nhau Những chính sách này

Theo đó, chính sách tài chính đối với TTBĐS trong thời gian 2017-2019 có những sự bổ trợ cho chính sách tín dụng với việc cụ thể hoá như sau

Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về thuế đối với bất động sản (BĐS) nhằm điều tiết lợi ích trong các quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS Các loại thuế liên quan đến BĐS bao gồm thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân Kể từ năm 1992, pháp lệnh về thuế nhà, đất đã được ban hành và sau đó được thay thế bởi Pháp lệnh số 69/LCT/HĐNN ngày 08/12/1992, quy định về việc thu thuế đất mà chưa thu thuế nhà Pháp lệnh này đã được sửa đổi, bổ sung một số điều vào năm 1994, và hiện nay Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được áp dụng.

Thạc sĩ quản lý kinh tế đã ban hành luật thuế mới có hiệu lực từ ngày 01/01/2012, thay thế Pháp lệnh trước đó, nhằm đánh thuế vào việc sử dụng đất để ở và xây dựng công trình Mục tiêu của loại thuế này là tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước và khuyến khích sử dụng hiệu quả quỹ đất Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất, mục đích là điều tiết một phần thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, các văn bản pháp luật như Thông tư số 111/2013/TT-BTC và Thông tư số 92/2015/TT-BTC đã được ban hành để hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, với mức thuế suất 2% cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản Bên cạnh đó, việc kê khai và nộp thuế có thể được thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng chuyển nhượng.

Hai là, về ban hành và thực thi chính sách giá

Nhà nước đã áp dụng chính sách giá bất động sản (BĐS) nhằm điều tiết và phát triển thị trường BĐS một cách ổn định và bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ và tăng giá bất hợp lý Chính phủ quy định bảng giá và khung giá cho từng loại đất và vị trí khu đất, tạo cơ sở cho các hoạt động liên quan đến thị trường BĐS Tuy nhiên, thời gian qua, sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước ban hành và giá thị trường đã dẫn đến nhiều tranh cãi và quy định chồng chéo Đặc biệt, việc tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường hiện đang gặp nhiều vướng mắc, một phần do việc áp dụng "chính sách 2 giá" một cách "linh hoạt".

Ba là, về ban hành và thực thi các chính sách khác

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Trước đây, việc thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch là bắt buộc đối với cá nhân và tổ chức kinh doanh bất động sản Nếu vi phạm quy định này, doanh nghiệp có thể bị phạt lên đến 60 triệu đồng theo Điều 35 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP.

Theo CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ, việc xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đã được quy định Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2015, theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, việc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch không còn là bắt buộc, cho phép các doanh nghiệp tự quyết định hình thức giao dịch của mình.

Chính sách tín dụng đối với TTBĐS đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý kinh tế - xã hội của Nhà nước Tại Việt Nam, chính sách này đã chứng tỏ tính hiệu lực rõ rệt.

Các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và quỹ tín dụng cho vay NƠXH đều tuân thủ và thực hiện chính sách một cách nghiêm túc.

Chính sách tín dụng đối với TTBĐS đã được triển khai trên thị trường, mang lại những tác động và hiệu quả tích cực cho các bên liên quan.

Thứ ba, nguồn lực về tài chính, nhân sự đủ đảm bảo để triển khai và thực hiện chính sách

Trong bài toán chi phí và lợi ích, việc thực hiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS cho thấy lợi ích thu được vượt trội hơn so với chi phí Điều này được thể hiện qua mức độ hoàn thành các mục tiêu mà chính sách đã đề ra.

* Chính sách tín dụng đối với TTBĐS giai đoạn 2017-2019 đã đáp ứng tính phù hợp với bối cảnh chung của TTBĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Mục tiêu của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam trong giai đoạn 2017-2019 đã phản ánh đúng nhu cầu thực tiễn Đây là thời điểm TTBĐS vừa mới phục hồi sau một cuộc khủng hoảng kéo dài và quá trình đóng băng từ năm 2011.

Bảng 3.4 Các chỉ số kinh tế

Tổng sản phẩm trong nước (GDP)

Tổng kim ngạch xuất khẩu (tỷ USD) 517 480 428,3

(Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam)

Trong bối cảnh chính sách tín dụng mới được áp dụng cho thị trường bất động sản, nền kinh tế chung đang có sự tăng trưởng ổn định Cụ thể, tổng sản phẩm trong nước (GDP) duy trì ở mức cao với kết quả đạt 7,02% vào năm 2019, 7,08% vào năm 2018, và 6,81% vào năm 2017.

Tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa năm 2019 tăng 10,7% so với năm

2018, đạt là 517 tỷ USD; năm 2018 đạt hơn 480 tỷ USD, năm 2017 là 428,3 tỷ Lạm phát được kiểm soát, CPI bình quân tăng ở mức 2,79% năm 2019; năm 2018 là 3,54%; năm 2017 là 3,53%

* Chính sách tín dụng đối với TTBĐS giai đoạn 2017 -2019 đã đáp ứng tính phù hợp với diễn biến mới của TTBĐS

Từ năm 2016, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự hình thành của các yếu tố mới, đặc biệt là sự phát triển mạnh mẽ của các sản phẩm như căn hộ du lịch, thu hút một lượng lớn vốn đầu tư.

Phân khúc đất nền tại các tỉnh cũng ghi nhận hoạt động giao dịch lớn, sôi động, giá cả tăng Dòng tiền đổ vào lĩnh vực BĐS tăng mạnh

Nguồn vốn chủ yếu cho doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư chủ yếu đến từ ngân hàng Do đó, mục tiêu của chính sách trong giai đoạn này tập trung vào việc cải thiện khả năng tiếp cận vốn và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế hướng tới siết tín dụng vào TTBĐS, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường (Hộp 3.1)

Từ góc độ ngân hàng, chính sách tín dụng của NHNN đối với thị trường bất động sản hiện nay là cần thiết để bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng Rủi ro lớn nhất mà ngân hàng phải đối mặt chính là rủi ro hệ thống; nếu một ngân hàng cho vay bất động sản gặp vấn đề, nó có thể dẫn đến sự sụp đổ của toàn bộ hệ thống ngân hàng, kéo theo sự suy thoái của nền kinh tế Do đó, hành động của NHNN trong việc phát tín hiệu và kiểm soát các ngân hàng thương mại liên quan đến cho vay bất động sản là hoàn toàn hợp lý.

* Chính sách tín dụng đối với TTBĐS giai đoạn 2017-2019 hướng tới đẩy mạnh phân khúc nhà ở thực

Nguyên nhân của hạn chế

Trong giai đoạn 2017-2019, những hạn chế trên thị trường bất động sản (TTBĐS) chủ yếu xuất phát từ sự điều chỉnh nhiều lần của chính sách tín dụng Việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản gặp khó khăn do tính chất thay đổi liên tục của các quy định tín dụng, dẫn đến ảnh hưởng tiêu cực đến kế hoạch phát triển.

Chính sách tín dụng, đặc biệt là quy định về tỷ lệ vay vốn và rủi ro, đã có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản (TTBĐS), ảnh hưởng đến doanh nghiệp, nhà đầu tư và khách hàng mua nhà Mặc dù chỉ ở giai đoạn dự thảo, những thay đổi này đã bắt đầu tác động đến cung cầu trong TTBĐS.

Sự điều chỉnh nóng của chính sách tín dụng đã khiến thị trường khó phản ứng kịp, trong khi độ mở của nền kinh tế thấp gây ra nhiều hệ lụy, bao gồm việc doanh nghiệp lách luật với ngân hàng Nếu vấn đề này không được kiểm soát chặt chẽ, có thể dẫn đến những hệ lụy nghiêm trọng và thậm chí là đổ vỡ Nguyên nhân chính là do hoạt động nghiên cứu, đánh giá và khảo sát thị trường bất động sản chưa rõ ràng.

Việc thực hiện chính sách tín dụng chưa đạt hiệu quả do tổ chức và thực hiện còn yếu kém Các ngân hàng thương mại (NHTM) chưa tuân thủ nghiêm túc, dẫn đến tình trạng lách luật, như việc tiếp tục cho vay hoặc chuyển hướng cho vay bất động sản thông qua việc mua trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản.

Năng lực thực hiện của các đơn vị thực thi chính sách tín dụng bất động sản còn hạn chế, khiến các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội chưa đến tay người dân Thủ tục hành chính phức tạp cũng là rào cản lớn, làm cho doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc tiếp cận các chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội.

Khâu đánh giá và tổ chức kiểm tra của NHNN hiện chưa rõ ràng và minh bạch, dẫn đến tình trạng các ngân hàng thương mại lách luật Phản hồi từ doanh nghiệp bất động sản và các chuyên gia về chính sách tín dụng cho thấy tình hình chưa hiệu quả, trong khi việc sửa chữa và thay đổi từ phía NHNN diễn ra chậm chạp Các doanh nghiệp, là chủ thể quan trọng trên thị trường bất động sản, vẫn chưa được mời đóng góp ý kiến một cách sâu sắc.

Cho vay tín dụng trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam hiện vẫn cao hơn so với các quốc gia khác Mặc dù tín dụng là cần thiết, nhưng cần cải thiện công tác quản lý, hiện tại còn yếu kém Cơ chế thế chấp để huy động vốn cho bất động sản cũng gặp nhiều vấn đề Trong tương lai, mặc dù có cơ chế bảo lãnh, nhưng giao dịch bất động sản vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức.

- GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường -

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Thị trường bất động sản Việt Nam còn non trẻ và dễ bị tổn thương trước các tác động bên ngoài, trong khi các nhà đầu tư và các bên tham gia chưa có đủ chuyên nghiệp.

Thứ hai, hệ thống thông tin, giao dịch chưa minh bạch, rõ ràng và công khai

Hệ thống thông tin và dự báo về tình hình thị trường bất động sản (TTBĐS) hiện chưa đầy đủ và thiếu minh bạch Ngoài ra, vẫn chưa có hệ thống quản lý và thống kê dữ liệu về sở hữu và giao dịch bất động sản đồng bộ, điều này gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương trong lĩnh vực bất động sản.

Hoạt động giao dịch trên các phân khúc như đất thổ cư và thị trường thứ cấp căn hộ thường không được ghi nhận đầy đủ trong hệ thống dữ liệu Sự phổ biến của giao dịch ngầm đã khiến cho các số liệu thống kê về thị trường bất động sản trở nên không rõ ràng.

Thứ ba, TTBĐS phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch BĐS

Thứ tư, hành lang pháp lý cho TTBĐS còn nhiều bất cập Trong giai đoạn

Từ năm 2016 đến 2019, nhiều loại hình bất động sản mới như condotel và officetel đã xuất hiện, tuy nhiên, hành lang pháp lý cho các loại hình này vẫn chưa được xác định rõ ràng Việc thiếu hụt hành lang pháp lý rõ ràng đã dẫn đến nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản (TTBĐS) hiện đang đối mặt với nhiều khó khăn về tín dụng do những vấn đề hành chính và sự không đồng đều trong cơ cấu nguồn vốn Nguồn vốn chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực mạnh, dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng Hơn nữa, các kênh huy động vốn cũng bị cản trở bởi các quy định pháp luật liên quan đến đặt cọc và ký quỹ khi bán tài sản hình thành trong tương lai.

Các quy định pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản (TTBĐS) hiện nay được quy định trong nhiều văn bản khác nhau, do nhiều bộ ngành soạn thảo, dẫn đến tình trạng nội dung thiếu sót và không thống nhất Sự chồng chéo giữa các quy định trong Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã gây ra sự không rõ ràng, ảnh hưởng tiêu cực đến TTBĐS.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY70

Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

4.1.1 Xu hướng phát triển kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam

Năm 2020, dịch bệnh Covid-19 đã gây ra tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế toàn cầu và Việt Nam Đến tháng 5/2020, tình hình kiểm soát dịch bệnh vẫn chưa có dấu hiệu khả quan, với biện pháp cách ly xã hội và tình trạng quá tải bệnh viện Sự gia tăng số lượng ca nhiễm Covid-19 đã khiến nền kinh tế của nhiều quốc gia lớn, đặc biệt là Mỹ, rơi vào khủng hoảng trầm trọng.

Tại Việt Nam, Covid-19 đã được kiểm soát cơ bản vào tháng 5/2020, nhưng nguy cơ bùng phát dịch vẫn tiềm ẩn do chưa có vắc xin Chính sách cách ly xã hội kéo dài hai tuần và các biện pháp gia hạn tại một số tỉnh thành đã khiến nền kinh tế gần như đóng băng Sự “đóng cửa” của các nước lớn đã gây khó khăn cho Việt Nam trong xuất, nhập khẩu hàng hóa, làm gián đoạn chuỗi giá trị sản xuất Đồng thời, ngân sách nhà nước đang phải đối mặt với áp lực lớn trong việc triển khai các gói hỗ trợ kinh tế cho doanh nghiệp Tác động của dịch bệnh trong quý 1 đã dẫn đến nhiều doanh nghiệp tạm dừng hoạt động và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng.

Việt Nam là một nền kinh tế mở và nhỏ, chủ yếu dựa vào gia công và chế biến, do đó dễ bị tổn thương trước sự phụ thuộc vào các đối tác thương mại và đầu tư quốc tế Khả năng phục hồi của nền kinh tế phụ thuộc vào các doanh nghiệp quốc tế và môi trường toàn cầu Sau mỗi cuộc khủng hoảng, các công ty đa quốc gia thường có xu hướng thu hẹp, co cụm hoặc tái cấu trúc, dẫn đến nguy cơ thoái vốn.

Sự đứt gãy và chậm trễ của chuỗi cung ứng toàn cầu đã làm giảm năng lực sản xuất các mặt hàng, dẫn đến sự sụt giảm trong khả năng cung ứng hàng hóa và làm tăng giá trị của chúng.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Nếu dịch bệnh được kiểm soát trong quý 2, GDP năm 2020 có thể tăng trưởng khoảng 5,32%, nhưng nếu dịch kéo dài đến quý 3, mức tăng trưởng dự kiến sẽ giảm xuống còn 5,05% Mặc dù Việt Nam có thể kết thúc dịch sớm, sự phục hồi kinh tế vẫn gặp khó khăn do các đối tác chính vẫn chưa kiểm soát được dịch, dẫn đến tình trạng giao thương và nguồn cung chưa phục hồi hoàn toàn (VERP, 2020) Điều này cho thấy rằng kịch bản phục hồi kinh tế vẫn có thể thay đổi bất cứ lúc nào nếu tình hình đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp hơn.

4.1.2 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2020-2025 Ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến TTBĐS đóng băng trong quý I/2020

Mặc dù Việt Nam đã kiểm soát tốt dịch bệnh, thị trường bất động sản (TTBĐS) vẫn gặp khó khăn, đặc biệt khi tình hình dịch bệnh toàn cầu chưa ổn định Nếu nền kinh tế các nước lớn bị ảnh hưởng, điều này sẽ tác động mạnh đến kinh tế Việt Nam Khi kinh tế Việt Nam rơi vào khủng hoảng, TTBĐS khó có khả năng phát triển Tuy nhiên, nếu vắc xin được phát triển vào năm 2021, nền kinh tế thế giới có thể phục hồi, kéo theo sự khởi sắc của kinh tế Việt Nam, và TTBĐS dự kiến sẽ phục hồi và ổn định trong năm 2021 và 2022.

Tâm lý đầu tư tại thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam vẫn mạnh mẽ, với nhu cầu nhà ở thực cao, tạo điều kiện tích cực cho sự phát triển của thị trường Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn lo ngại về khủng hoảng kinh tế toàn cầu, dẫn đến việc giữ tiền mặt và ảnh hưởng đến cầu trên thị trường Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng hiện đang gặp nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh, mặc dù từ năm 2014, nó đã trở thành phân khúc dẫn dắt với tiềm năng tăng trưởng lớn Các chính sách kích cầu du lịch có thể giúp cải thiện tình hình, nhưng khi dịch bệnh chưa được kiểm soát và lượng khách du lịch quốc tế giảm, ngành du lịch vẫn đối mặt với nhiều thách thức.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Định hướng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản trong thời

TTBĐS dự kiến sẽ vượt qua khó khăn khi Việt Nam kiểm soát dịch tốt, trở thành điểm đến an toàn cho nhà đầu tư Cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung sẽ thúc đẩy Việt Nam thu hút đầu tư nước ngoài, góp phần phát triển bất động sản khu công nghiệp Đồng thời, tỷ lệ người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở Việt Nam cũng sẽ gia tăng.

Trong khi đó với việc đẩy mạnh đầu tư công sẽ kích thích nền kinh tế tiêu dùng Đây là cơ hội để TTBĐS Việt Nam có sức bật

4.2 Định hướng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới

Mặc dù có những tiến bộ trong hoạt động cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản (BĐS), thị trường BĐS vẫn gặp nhiều vấn đề như cơ cấu hàng hóa chưa hợp lý, với sự dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp và thiếu hụt nhà ở xã hội Giá nhà ở vẫn cao so với thu nhập của người dân, trong khi nguồn lực huy động chưa đa dạng Thông tin về thị trường BĐS từ quy hoạch đến giao dịch còn thiếu đồng bộ và minh bạch Hệ thống pháp luật điều chỉnh BĐS chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu thực tiễn, và việc đầu tư vào các dự án không theo quy hoạch, cùng với công tác quản lý nhà nước chưa chặt chẽ, đã gây khó khăn cho sự phát triển bền vững của thị trường.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Những vấn đề tồn tại trên thị trường bất động sản (TTBĐS) có thể tác động tiêu cực đến chất lượng tín dụng trong lĩnh vực này Vì vậy, chính sách tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản cần được định hướng một cách hợp lý để đảm bảo sự phát triển bền vững.

Để ổn định thị trường tiền tệ, cần tiếp tục thực hiện các giải pháp đồng bộ và linh hoạt trong điều hành chính sách tiền tệ Việc khơi thông dòng vốn tín dụng là rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế xã hội Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, nhằm giúp họ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn tín dụng phục vụ cho sản xuất kinh doanh.

NHNN tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời ưu tiên phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Ngân hàng Nhà nước đang nghiên cứu và xây dựng chính sách mới nhằm giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn Đồng thời, cơ quan này sẽ điều chỉnh tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay lớn Đối với các khoản cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở xã hội, vẫn giữ nguyên hệ số rủi ro 50% để khuyến khích tiêu dùng bất động sản trong phân khúc này.

Để ổn định chỗ ở cho công nhân trong khu công nghiệp, cần thúc đẩy cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay

4.3.1 Nhóm giải pháp về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam

4.3.1.1 Hoàn thiện công tác hoạch định chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

Hoạch định chính sách là bước đầu tiên trong chu trình chính sách, và chất lượng của quá trình này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả thực tiễn của chính sách.

Hoạch định chính sách bao gồm bốn bước quan trọng: đầu tiên, xác định nhu cầu về chính sách; tiếp theo, tiến hành nghiên cứu sơ bộ và đề xuất các giải pháp khái quát; sau đó, đưa các vấn đề chính sách vào nghị trình; và cuối cùng, thực hiện nghiên cứu chính thức để xây dựng kịch bản cho các giải pháp.

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Việc tuân thủ đầy đủ, nghiêm túc các bước và nội dung đó là một trong những điều kiện đảm bảo thành cong trong việc hoạch định chính sách

Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản (TTBĐS) hiện nay tại Việt Nam thiếu một nghiên cứu tổng quan rõ nét Nhiều tổ chức như Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, JLL, CBRE, và Savills đã thực hiện nghiên cứu và công bố dữ liệu về thị trường, cùng với thông tin từ Cục quản lý Nhà và thị trường Bất động sản Tuy nhiên, các số liệu này vẫn còn chênh lệch về khái niệm và quan điểm, đặc biệt là trong phân khúc bất động sản cao cấp, do chưa có quy chuẩn nhất định.

Hoạt động giao dịch mua bán đất nền và đất thổ cư tại Việt Nam hiện chưa được thống kê chính thức, chủ yếu diễn ra giữa người mua và người bán Việc thống kê chỉ tập trung vào lượng giao dịch, cung - cầu từ các doanh nghiệp bất động sản, trong khi bỏ qua một lượng lớn giao dịch ngầm Tuy nhiên, những giao dịch ngầm này lại có ảnh hưởng đáng kể tới thị trường bất động sản.

Cần thành lập cơ quan hoặc tổ chức chuyên khảo sát và điều tra số liệu thị trường một cách rõ ràng Đồng thời, cần thống nhất các quy định chuẩn mực về khái niệm như bất động sản cao cấp và bất động sản bình dân để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong ngành.

Kết quả điều tra cần phải được công khai và rõ ràng Các giao dịch mua bán, đặc biệt là giao dịch đất nền, phải thực hiện qua hệ thống cổng thông tin chung để thống kê chính xác số lượng giao dịch trên thị trường Tất cả báo cáo số liệu cũng cần được đăng tải công khai và minh bạch.

Cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý nhà đất thống nhất trên toàn quốc để quản lý tài sản bất động sản (TTBĐS) và đảm bảo thu thuế hiệu quả Cơ quan quản lý nhà, đất cần nắm rõ số lượng giao dịch và số lượng nhà đất mà người dân sở hữu Hệ thống cơ sở dữ liệu này phải đồng nhất về đơn vị và phương pháp tính, được phát triển bằng công nghệ thông tin hiện đại Ngoài ra, việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng trong các giao dịch nhà đất sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.

Giải pháp cải thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản (TTBĐS) là rất cần thiết Các thông tin và số liệu nghiên cứu từ nhiều tổ chức nghiên cứu TTBĐS cung cấp cơ sở để các nhà hoạch định chính sách so sánh và lựa chọn giải pháp tối ưu Điều này không chỉ giúp chỉ ra những bất cập hiện có mà còn hỗ trợ khắc phục các điểm nghẽn trong quá trình thực hiện chính sách tín dụng.

4.3.1.2 Nâng cao năng lực của đơn vị thực thi chính sách

Đơn vị thực thi chính sách đóng vai trò quan trọng trong việc truyền tải và thực hiện nội dung cũng như chủ trương của chính sách.

Một chính sách tốt sẽ không thể đến tay đối tượng cần nếu như đơn vị thực thi chính sách năng lực yếu kém

Năng lực thực hiện của các đơn vị thực thi chính sách tín dụng bất động sản còn nhiều hạn chế, khiến các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội chưa đến tay người dân Thủ tục hành chính phức tạp và doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội Cần có định hướng rõ ràng để cải thiện tình hình này.

Để đảm bảo hiệu quả trong việc thực thi chính sách, cần thực hiện thanh, kiểm tra giám sát đội ngũ thường xuyên Đồng thời, việc nâng cao tuyên truyền thông tin về chính sách và đào tạo, hướng dẫn cho đội ngũ thực thi là rất cần thiết.

Thứ ba, tạo môi trường hoạt động minh bạch, đảm bảo không có tình trạng “sân sau” trong việc thực hiện chính sách

Thứ tư, đảm bảo nguồn thu nhập phù hợp với đội ngũ thực thi chính sách Ưu điểm của giải pháp

Việc nâng cao năng lực của đơn vị thực hiện chính sách sẽ giúp chuyển hoá nội dung chính sách tín dụng đi đúng và trúng vào thực tiễn

4.3.1.3 Tăng cường kiểm tra, đánh giá chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

LV thạc sĩ quản lý kinh tế

Việc đánh giá tác động của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản (TTBĐS) là cần thiết để hiểu rõ ảnh hưởng của chính sách đến các đối tượng liên quan Qua đó, các cơ quan chức năng có thể đưa ra những chính sách phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của thị trường.

Kiểm soát tín dụng chặt chẽ trong lĩnh vực bất động sản là giải pháp kinh tế vĩ mô quan trọng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Đặc thù quản lý Nhà nước liên quan đến nhiều Bộ, ngành như quy hoạch, xây dựng và đất đai yêu cầu sự phối hợp chặt chẽ Để thị trường bất động sản phát triển ổn định và đáp ứng nhu cầu người dân, cần có sự chỉ đạo từ Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan, cùng với nỗ lực từ các doanh nghiệp bất động sản.

Đánh giá tác động của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan cho các nhà hoạch định chính sách, giúp họ nhận diện những điểm mạnh, điểm yếu và các rào cản trong quá trình thực hiện chính sách.

4.3.2 Nhóm giải pháp về thị trường bất động sản Việt Nam

4.3.2.1 Hệ thống luật pháp và lành lang pháp lý cần phải hoàn thiện

Trong giai đoạn 2016-2019, sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản, đặc biệt là căn hộ du lịch, đã tạo ra những thách thức do thiếu rõ ràng trong hành lang pháp lý Sự thiếu hụt này dẫn đến nhiều vướng mắc trên thị trường bất động sản, gây ra mâu thuẫn và tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính thanh khoản của thị trường.