CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.1. Tình hình thị trường bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản giai đoạn 2017 - 2019
3.1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 - 2019
Thời điểm này tình hình kinh tế vĩ mô cải thiện, lãi suất thấp, sản phẩm thay đổi phù hợp với khả năng chi trả của thị trường bình dân và được phục hồi mạnh mẽ vào năm 2015-2016 với khối lượng bán hàng kỷ lục, đặc biệt là các sản phẩm cao cấp, các chủ đầu tư địa phương ngày càng củng cố và sự xuất hiện của các nhà đầu tư nước ngoài.
Đến 2017-2019, thị trường tiếp tục bước vào giai đoạn phát triển mới, ghi nhận nhiều diến biến thay đổi từ nguồn cung, cầu, lượng giao dịch và chỉ số giá cả bất động sản trên thị trường.
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
Bảng 3.1. Tình hình thị trường bất động sản giai đoạn 2017 - 2019
Năm 2017 2018 2019
Nguồn cung
Lượng giao dịch
Tỷ lệ hấp
thụ
Nguồn cung
Lượng
giao dịch Tỷ lệ hấp thụ
Nguồn cung
Lượng giao dịch Tỷ
lệ hấp thụ Căn hộ
(ĐV: căn) 78.877 61.562 78% 108.305 72.176 67% 64.667 43.670 68%
- Bình dân 39.438 33.623 85% 35.519 31.657 89% 19.816 11.235 57%
- Trung cấp 15.776 14.529 92% 29.569 25.983 88% 34.984 25.862 74%
- Cao cấp 23.663 13.410 57% 43.257 14.536 33% 9.867 6.573 67%
Đất nền
(ĐV: nền) 22.710 18.168 80% 40.182 25.116 63% 43.929 29.358 67%
Bất động sản du lịch (ĐV: căn)
24.177 18.253 76% 9.374 7.783 83% 21.025 9.237 44%
-Căn hộ du lịch
22.837 17.744 74% 8.507 7.349 86% 18.425 6.697 36%
- Biệt thự du lịch
1280 809 63% 867 434 51% 2600 2.540 98%
Tổng sản
phẩm 125.704 98.283 78% 157.861 105.075 67% 129.621 82.265 63%
(Nguồn: Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam).
( Chú thích: Phân loại sản phẩm BĐS căn hộ dựa theo các tiêu chí về giá bán. Phân khúc giá bình dân: dưới 25 triệu đồng/m2; Phân khúc trung cấp: từ 25 - dưới 35 triệu đồng/m2; Phân khúc cao cấp: từ 35 triệu đồng/m2 trở lên. Bất động sản du lịch bao gồm: căn hộ du lịch và biệt thự du lịch. Nguồn cung trên thị trường tính là số lượng sản phẩm BĐS cung ứng mới ra thị trường trong năm. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm được tính dựa trên lượng giao dịch/ nguồn cung sản phẩm BĐS mới.)
* Nguồn cung
Bảng 3.1 cho thấy, tổng sản phẩm BĐS cung ứng ra thị trường năm 2017 đạt 125.704 sản phẩm. Đến năm 2018, tổng sản phẩm BĐS cung ứng ra thị trường đạt
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
157.861 sản phẩm, tăng 25,3%. Năm 2019, lượng cung tổng sản phẩm ra thị trường sụt giảm nhẹ, còn 129.621 sản phẩm.
Căn hộ
Trong đó, nguồn cung căn hộ chiếm tỷ trọng lớn nhất. Nguồn cung căn hộ năm 2018 tăng 21% so với năm 2017. Tuy nhiên, đến năm 2019, con số này đã giảm 38,3%. Nguyên nhân được đưa ra về tỷ lệ giảm đột ngột của năm 2019 đến từ tác động của việc rà soát dự án bất động sản tại các đô thị lớn (Hội Môi giới Bất động sản, 2019).
Về cơ cấu căn hộ, trong năm 2017, phân khúc bình dân chiếm tỷ trọng lớn nhất với con số 49,9%. Trong khi đó, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng 20,1%;
phân khúc cao cấp và sang trọng chiếm 30%. Đến năm 2018, tỷ trọng cơ cấu căn hộ nghiêng về phân khúc trung cấp với tỷ trọng chiếm tới 41,6%; tiếp theo là phân khúc cao cấp và sang trọng chiếm tới 34,6% và phân khúc bình dân chỉ đạt 23,8%.
Năm 2019, cơ cấu sản phẩm lại có sự dịch chuyển nhẹ, phân khúc trung cấp tiếp tục giữ tỷ trọng đứng đầu, chiếm tới 54%. Phân khúc bình dân tăng nhẹ lên 31% và phân khúc cao cấp sụt giảm chỉ còn 16%. Sự sụt giảm của phân khúc cao cấp xuất phát từ việc rà soát dự án bất động sản chủ yếu thuộc dòng BĐS cao cấp.
Đất nền
Bảng 3.1 cho thấy nguồn cung phân khúc đất nền tăng liên tục từ năm 2017 đến năm 2019. Nguồn cung đất nền năm 2018 tăng gần gấp đôi năm 2017. Năm 2019, nguồn cung đất nền tăng 9.3% so với năm 2018.
Cùng với sự nới lỏng trong quản lý của các địa phương, trong bối cảnh quỹ đất eo hẹp, các doanh nghiệp BĐS đã bắt đầu tìm kiếm thị trường mới tại tỉnh lẻ như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Hưng Yên, Bà Rịa-Vũng Tàu…Cơ cấu sản phẩm tại các thị trường tỉnh lẻ chủ yếu là đất nền. Nguồn cung đất nền trên thị trường tăng và mạnh. (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 2019).
Bất động sản du lịch
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
Bảng 3.1 cũng cho thấy, nguồn cung căn hộ du lịch năm 2017 đạt 22.837 căn. Con số này đã sụt giảm gấp gần 3 lần trong năm 2018. Đến năm 2019, số lượng căn hộ du lịch đã tiếp tục tăng trở lại gấp 2,1 lần.
Trong khi đó, biệt thự du lịch năm 2018 có sự sụt giảm nhẹ và đến năm 2019, con số này gia tăng đột biến.
Số lượng căn hộ du lịch và biệt thự du lịch tăng động biến từ năm 2018 đến năm 2019 đến từ các dự án triển khai đi vào thời điểm hoàn thành vào năm 2019.
(Hội Môi giới BĐS Việt Nam, 2019).
*Tính thanh khoản trên thị trường
Năm 2017, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm đạt 78%. Trong đó, phân khúc chung cư trung cấp và bình dân đạt trên 80%. Đất nền cũng trở thành phân khúc có tỷ lệ hấp thụ tốt với 80%. Trong phân khúc BĐS du lịch, căn hộ du lịch đạt 74% tỷ lệ hấp thụ. Đến năm 2018, tỷ lệ hấp thụ của chung cư giảm còn 67%, trong đó phân khúc cao cấp có lượng giao dịch thấp, chỉ đạt 14.536 tương đương 33%. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ đất nền sụt giảm còn 63%. Nguyên nhân được đưa ra do ảnh hưởng của tình trạng “sốt nóng” đất nền tại các khu vực đặc khu kinh tế tương lai như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hoà), Phú Quốc (Kiên Giang) giảm mạnh. (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 2019).
Năm 2019, khả năng hấp thụ của phân khúc chung cư dao động 68%. Thị trường ghi nhận phân khúc trung cấp đạt lượng giao dịch cao, 25.862 căn, tương đương 74%. Đất nền vẫn tiếp tục sụt nhẹ về tỷ lệ hấp thụ.
* Chỉ số giá bất động sản
Năm 2019, biến động chỉ số giá căn hộ không lớn. Tại TP.Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,54% so với cùng kỳ năm 2018 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,44% so với cùng kỳ năm 2018, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,94% so với cùng kỳ năm 2018, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 1,94% so với cùng kỳ năm 2018).
Tại TP.HCM giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,52% so với cùng kỳ năm 2018 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 3,00% so với
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
cùng kỳ năm 2018, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 3,66% so với cùng kỳ năm 2018, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 3,75% so với cùng kỳ năm 2018). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 8,99% so với cùng kỳ năm 2018 (Bộ Xây dựng, 2019).
Giá đất nền và đất thổ cư biến động khá lớn. Năm 2017, một số địa phương xảy ra tình trạng sốt đất như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hoà), Phú Quốc (Kiên Giang). Mức giá tăng của đất nền dao động từ 20-50%. Thị trường ghi nhận sự tăng giá đất tại các thị trường tỉnh lẻ như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Huế, Bình Dương… Mức nhiệt tăng trung bình 10-50%. Cá biệt có nơi tăng tới 100%. (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 2017)
Giai đoạn đầu năm 2018, đất nền vẫn tiếp tục diễn ra cơn sốt cục bộ như tại 3 đặc khu kinh tế tương lai và các khu vực tỉnh lẻ. Tình trạng người dân đổ xô đi đầu tư đất nền gia tăng mạnh mẽ. Giai đoạn nửa sau năm 2018, thị trường có dấu hiệu trầm lắng. Đến năm 2019, thị trường vẫn trong tình trạng giao dịch ở mức trung bình. (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 2018).