CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY70
4.3. Giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay
4.3.1 Nhóm giải pháp về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam
4.3.1.1 Hoàn thiện công tác hoạch định chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Cơ sở thực hiện
Hoạch định chính sách là khâu khởi đầu trong chu trình chính sách. Tác động của chính sách trong thực tiễn đạt hiệu quả thế nào trước hết phụ thuộc vào chất lượng hoạch định chính sách.
Hoạch định chính sách bao gồm các bước: (i) xác định nhu cầu về chính sách; (ii) Nghiên cứu sơ bộ và đưa ra các giải pháp khái quát; (iii) Đưa ra các vấn đề chính sách vào nghị trình; (iv) Nghiên cứu chính thức và lên kịch bản cho giải pháp.
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
Việc tuân thủ đầy đủ, nghiêm túc các bước và nội dung đó là một trong những điều kiện đảm bảo thành cong trong việc hoạch định chính sách.
Thực tế, chính sách tín dụng đối với TTBĐS hiện nay đang chưa có quá trình nghiên cứu tổng quan TTBĐS rõ nét. Hiện nay ở Việt Nam, có rất nhiều tổ chức nghiên cứu báo cáo số liệu về thị trường bất động sản như Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, JLL, CBRE, Savills và nghiên cứu, công bố dữ liệu của Cục quản lý Nhà và thị trường Bất động sản. Các số liệu công bố này vẫn còn chênh lệch nhau về khái niệm, quan điểm ví dụ bất động sản cao cấp đến nay vẫn chưa có quy chuẩn nhất định.
Ngoài ra, hoạt động giao dịch mua bán đất nền, đất thổ cư tại Việt Nam vẫn chưa được thống kê chính thức, chủ yếu là hoạt động giao dịch giữa người mua - người bán. Bởi vậy, việc thống kê sẽ chỉ hướng tới lượng giao dịch, cung - cầu từ các doanh nghiệp ốc và đất nền, bỏ qua lượng lớn giao dịch phát sinh ngầm. Trong khi đó, lượng giao dịch phát sinh ngầm này lại ảnh hưởng mạnh mẽ tới TTBĐS.
Định hướng thực hiện
Cần có cơ quan, tổ chức khảo sát, điều tra số liệu thị trường rõ ràng. Các quy định chuẩn mực về khái niệm như BĐS cao cấp, BĐS bình dân cần có sự thống nhất.
Mặt khác, kết quả điều tra phải minh bạch, rõ ràng. Các hoạt động giao dịch mua bán điển hình như hoạt động mua bán đất nền cần bắt buộc phải thông qua hệ thống cổng thông tin chung. Điều này nhằm thống kê rõ lượng giao dịch trên thị trường. Các báo báo số liệu cần phải được đăng tải công khai, minh bạch.
Như vậy, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý nhà đất thống nhất trên toàn quốc. Để quản lý được TTBĐS và đảm bảo thu thuế đối với BĐS, cơ quan quản lý nhà, đất phải nắm được chi tiết về số lượng giao dịch, số lượng nhà đất mà người dân sở hữu. Cơ sở dữ liệu cần phải thống nhất, nhất quán về đơn vị, phương pháp tính, dựa trên việc xây dựng bằng công nghệ thông tin hiện đại. Thực hiện bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng khi giao dịch về nhà đất để hạn chế rủi ro cho khác hàng.
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
Ưu điểm của giải pháp
Đây được coi là giải pháp gốc rễ của việc hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS. Các thông tin số liệu nghiên cứu từ các tổ chức nghiên cứu TTBĐS rất nhiều. Điều này giúp các nhà hoạch định so sánh, lựa chọn và chỉ ra những bất cập cũng như khắc phục các điểm nghẽn trong thực hiện chính sách.
4.3.1.2. Nâng cao năng lực của đơn vị thực thi chính sách Cơ sở thực hiện
Đơn vị thực thi chính sách giữ vai trò rất quan trọng trong việc truyền tải, thực hiện hoá nội dung, chủ trương của chính sách.
Một chính sách tốt sẽ không thể đến tay đối tượng cần nếu như đơn vị thực thi chính sách năng lực yếu kém.
Thực tế, năng lực thực hiện của các đơn vị thực thi chính sách tín dụng BĐS còn nhiều hạn chế, dẫn tới các chính sách về hỗ trợ NƠXH vẫn chưa chạm được đến tay người dân, thủ tục hành chính rườm rà. Ngay cả phía doanh nghiệp bất động sản cũng khó tiếp cận được với chính sách ưu đãi về NƠXH.
Định hướng thực hiện
Thứ nhất, cần thanh, kiểm tra giám sát đội ngũ thực thi chính sách thường xuyên.
Thứ hai, nâng cao tuyên truyền thông tin về chính sách, đào tạo, hướng dẫn đội ngũ thực thị chính sách.
Thứ ba, tạo môi trường hoạt động minh bạch, đảm bảo không có tình trạng “sân sau”
trong việc thực hiện chính sách.
Thứ tư, đảm bảo nguồn thu nhập phù hợp với đội ngũ thực thi chính sách.
Ưu điểm của giải pháp
Việc nâng cao năng lực của đơn vị thực hiện chính sách sẽ giúp chuyển hoá nội dung chính sách tín dụng đi đúng và trúng vào thực tiễn.
4.3.1.3. Tăng cường kiểm tra, đánh giá chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Cơ sở thực hiện
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
Việc kiểm tra, đánh giá tác động của chính sách tín dụng đối với TTBĐS nhằm đo lường được ảnh hưởng của chính sách đến các chủ thể, để từ đó có thể đưa ra các chính sách phù hợp với thị trường.
Định hướng thực hiện
Kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là một trong những giải pháp kinh tế vĩ mô góp phần vào sự phát triển lành mạnh, bền vững củaTTBĐS. Tuy nhiên, với đặc thù liên quan tới chức năng quản lý Nhà nước của nhiều Bộ, ngành như công tác quy hoạch, xây dựng, đất đai, đăng ký giao dịch bảo đảm. Do đó, để TTBĐS phát triển lành mạnh, bền vững, đáp ứng nhu cầu của người dân, góp phần vào ổn định an ninh kinh tế, xã hội, cần có sự phối hợp chỉ đạo của Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan, cũng như sự nỗ lực từ phía chính các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Ưu điểm của giải pháp
Những thông tin đánh giá về tác động của chính sách tín dụng đối với TTBĐS sẽ góp phần giúp các nhà hoạch định chính sách có tổng quan chung về điểm được, điểm hạn chế và điểm nghẽn trong quá trình thực hiện chính sách.
4.3.2. Nhóm giải pháp về thị trường bất động sản Việt Nam 4.3.2.1 Hệ thống luật pháp và lành lang pháp lý cần phải hoàn thiện
Cơ sở thực hiện
Trong giai đoạn 2016 -2019, nhiều loại hình BĐS đã ra đời như căn hộ du lịch với hành lang pháp lý cho loại hình này vẫn chưa rõ ràng. Do thiếu hàng lang pháp lý, TTBĐS gặp nhiều vướng mắc, dẫn xảy ra những mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh giữa người mua và chủ đầu tư. Điều này ảnh hưởng tới tính thanh khoản trên TTBĐS.
Những bất cập của Luật Đất đai 2013 như giải phóng mặt bằng, cơ chế định giá thấp hơn thị trường, các quy định về đấu thầu, đấu giá đã khiến doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn, khiến thị trường phát triển không đồng bộ.
Ngoài ra, sự chồng chéo của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai cũng là điểm khó của doanh nghiệp BĐS và khiến thị trường phát triển thiếu chuyên nghiệp.
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
Định hướng thực hiện
Để giải quyết những vấn đề vướng mắc, bất cập đối với các dự án BĐS, trong dài hạn cần sửa đổi, bổ sung hoàn thiện một số quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh BĐS (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật).
Sớm sửa đổi Luật đất đai 2013, khắc phục những vướng mắc tồn đọng hiện tại. Luật Đất đai 2013 cần sửa đổi sớm bởi đây là bộ luật ảnh hưởng rất lớn đến TTBĐS. Việc sửa đổi nghị định, thông tư dưới luật cũng không thể tháo gỡ hết khó khăn trong luật. Mặt khác, việc sửa đổi các bộ luật khác như Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản đảm bảo theo hướng minh bạch, tôn trọng nguyên tắc của thị trường, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển trong môi trường kinh doanh minh bạch.
Ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định liên quan đến trình tự, thủ tục đầu tư, thủ tục đất đai (trong đó có nội dung quy định liên quan đến Nghị định 11/2013/NĐ-CP) để tháo gỡ những khó khăn, bất cập hiện nay.
Sớm nghiên cứu, đề xuất cơ chế, chính sách, văn bản quy định liên quan đến phát triển và quản lý các công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… trong thời gian tới.
Ưu điểm của giải pháp
Giải pháp này được thực hiện triệt để sẽ thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, đúng quỹ đạo, tránh sự chồng chéo, tắc nghẽn từ hành lang pháp lý.
4.3.2.2. Xây dựng nguồn vốn linh hoạt cho doanh nghiệp bất động sản Cở sở thực hiện
Động thái của chính sách tín dụng khiến doanh nghiệp BĐS, các chủ thể khác đều rơi vào tình trạng khó khăn về vốn. Thực tế, TTBĐS vẫn đang thiếu đi những nguồn vốn khác, cơ bản và ổn định. Việc xây dựng các nguồn vốn đa dạng giúp doanh nghiệp BĐS và chủ thể khác chủ động trong chiến lược kinh doanh và phát triển.
Định hướng thực hiện
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
Xây dựng, tạo lập dòng vốn bền vững như các quỹ đầu tư, hệ thống tái thế chấp, ngân hàng tiết kiệm tương hỗ, quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hưu trí...
Đặc biệt, tập trung chỉ đạo việc hình thành Quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở; xây dựng đề án thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để góp phần tăng thêm nguồn cung về tài chính cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội và các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở.
Ưu điểm của giải pháp
Giải pháp này giúp cho doanh nghiệp chủ động trong phát triển dự án.
4.3.2.3. Nâng cao hiệu lực công tác quản lý Nhà nước về TTBĐS Cở sở thực hiện
Công tác quản lý Nhà nước có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển TTBĐS phát triển lành mạnh, minh bạch. Thực tiễn cho thấy, vai trò công tác quản lý Nhà nước vẫn chưa phát huy hết khả năng, còn tạo ra những bất cập, rào cản khiến TTBĐS phát triển chưa đúng với tiềm năng hiện tại.
Định hướng thực hiện
Thứ nhất, cải cách thủ tục hành chính liên quan đến quy định về điều kiện và thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở; lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị…
Việc đơn giản hoá trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp phép dự án đầu tư cần được đặt ra.
Thứ hai, đổi mới công tác quy hoạch. Phương pháp quy hoạch cần được đổi mới theo hướng vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS vừa là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai và xây dựng. Cần có hình thức phổ biến thông tin quy hoạch cho mọi người biết để tuân thủ. Tăng cường việc quản lý và thanh tra tuân thủ quy hoạch, có biện pháp cương quyết trong cưỡng chế khi có vi phạm quy hoạch.
Ưu điểm của giải pháp
Nâng cao hiệu lực công tác quản lý Nhà nước về TTBĐS góp phần gia tăng hiệu quả của chính sách tín dụng đối với TTBĐS.
LV thạc sĩ quản lý kinh tế