CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.3. Cơ sở lý luận về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
1.3.5. Các tiêu chí đánh giá chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản
Vì vậy, đánh giá chính sách tín dụng đối với TTBĐS giai đoạn 2017-2019 được tác giả lựa chọn dựa trên các tiêu chí đánh giá của một chính sách kinh tế- xã hội.
Tính hệ thống
Mỗi chính sách kinh tế - xã hội đều có mức độ quan hệ khác nhau với các chính sách kinh tế - xã hội khác và với các công cụ quản lý kinh tế - xã hội khác của
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
Nhà nước. Do đó, khi đánh giá chính sách tín dụng đối với TTBĐS phải đặt nó trong các mối quan hệ đó.
Tiêu chí hệ thống được đánh giá trên cơ sở xem xét chính sách tính dụng trong quan hệ với các chính sách khác trong cùng lĩnh vực là bất động sản.
Đánh giá tính hệ thống của chính sách tính dụng còn phải xem xét chính sách đó trong quan hệ với các chính sách trong các lĩnh vực có liên quan như lĩnh vực kinh tế.
Đánh giá tính hệ thống còn phải xem xét chính sách tín dụng trong quan hệ với các chính sách trong các lĩnh vực khác nhau. Mục tiêu và các giải pháp của các chính sách xã hội phải được nghiên cứu trong mối quan hệ với mục tiêu và các giải pháp của chính sách tăng trưởng kinh tế.
Tính hiệu lực
Chính sách là công cụ quản lý kinh tế - xã hội của Nhà nước. Hiệu lực của chính sách thể hiện ở sự chấp hành, tuân thủ chính sách của các chủ thể chịu sự tác động của chính sách và của cơ quan thực thi chính sách.
Hiệu lực lý thuyết là hiệu lực theo tính toán của những người hoạch định và thực thi chính sách. Hiệu lực lý thuyết mang tính dự báo, cảnh báo nên không được xây dựng từ mong muốn chủ quan của những người hoạch định và thực thi chính sách, mà phải dựa vào những tri thức khoa học và kinh nghiệm thực tiễn để tính toán.
Hiệu lực thực tế của chính sách thể hiện tác động của chính sách trong đời sống - kinh tế - xã hội của đất nước. Quá trình thực hiện chính sách chịu sự tác động của nhiều nhân tố, cả khách quan và chủ quan nên hiệu lực thực tế hiếm khi trùng lặp với hiệu lực lý thuyết.
Hiệu lực thực tế của chính sách là kết quả cuối cùng của chính sách nên cần được quan tâm đặc biệt. Hiệu lực thực tế cho biết mức độ thành công của chính sách. Để đánh giá hiệu lực thực tế của chính sách, cần có các hoạt động điều tra, khảo sát, nghiên cứu công phu. Đánh giá hiệu lực thực tế của chính sách không chỉ để hiểu thành công, hạn chế của chính sách và thực hiện chính sách hiện tại mà còn đưa ra chính sách mới hoàn thiện hơn trong tương lai.
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
Tính phù hợp
Tính phù hợp của chính sách tín dụng đối với TTBĐS được thể hiện ở các chỉ tiêu định lượng và định tính như sau:
Một là, mục tiêu của chính sách tín dụng đối với TTBĐS có phù hợp với bối cảnh của nền kinh tế nói chung và bối cảnh quốc tế, thể hiện ở các tiêu chí về tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, chỉ số lạm phát, chỉ số GDP…
Hai là, nội dung của chính sách tín dụng có phù hợp với bối cảnh chung của TTBĐS ở giai đoạn nghiên cứu hay không? Sự tương thích phù hợp này thể hiện ở đặc điểm của TTBĐS và vấn đề nảy sinh cần giải quyết và định hướng.
Ba là, các mục tiêu của chính sách tín dụng có thể hiện các mức độ hợp lý của thứ tự ưu tiên thực hiện các mục tiêu.
Bốn là, các giải pháp, công cụ có cho phép thực hiện mục tiêu của chính sách tín dụng hay không? Hệ thống các giải pháp đưa ra đã phải là tối ưu hay chưa?
Tính minh bạch
Tính minh bạch của chính sách tín dụng đối với TTBĐS được thể hiện ở các chỉ tiêu định tính như sau:
Một là, sự rõ ràng của mục tiêu, quan điểm và các giải pháp, các nguồn lực thực hiện chính sách.
Hai là, quá trình lấy ý kiến đóng góp chính sách đã công bố đến các chủ thể tham gia chính sách và quá trình thực hiện đã tuyên truyền đến các chủ thể tham gia.
Ba là, quá trình thực hiện chính sách có tuân thủ đúng theo nội dung mà chính sách tín dụng đưa ra.
Bốn là, kết quả thực hiện chính sách tín dụng có phản ánh trung thực, khách quan các con số như dư nợ tín dụng, cơ cấu cho khách hàng vay mua bất động sản, nguồn vốn ưu đãi tiếp cận nhà ở, khả năng tiếp cận các chính sách ưu đãi.
Tính hiệu quả
Các chính sách kinh tế - xã hội thường tác động đến nhiều mặt đời sống xã hội. Các tác động này có thể thuận chiều, tức là thực hiện mục tiêu kinh tế sẽ góp phần thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội và ngược lại.
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
Hiệu quả của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản được thể hiện với các tiêu chí định tính và định lượng bao gồm: Sự biến động của TTBĐS;
Các chỉ số trên TTBĐS về cung cầu và giá, Dư nợ tín dụng đối với TTBĐS; Cơ cấu nợ xấu BĐS của các ngân hàng; Khả năng tiếp cận nguồn vốn của TTBĐS;…
1.3.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam
Thứ nhất, tình hình kinh tế thế giới tác động đến Việt Nam. Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế mở. Chính vì vậy, những tác động của nền kinh tế chung thế giới sẽ ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam. Kinh tế Việt Nam phát triển, TTBĐS mới có bệ đỡ để phát triển. Mặt khác, do Việt Nam là nền kinh tế mở nên lượng vốn FDI đổ vào TTBĐS lớn. Chính vì vậy, chính sách tín dụng đối với TTBĐS phải cân nhắc trên cơ sở yếu tố về vốn FDI.
Thứ hai, trình độ phát triển kinh tế và thu nhập của nhân cư: sự vận hành của một xã hội nói chung, cũng như chính sách tín dụng BĐS nói riêng bao giờ cũng gắn liền với một bức tranh kinh tế nhất định. Bức tranh kinh tế đó được thể hiện qua hàng loạt các chỉ số kinh tế vĩ mô như: tốc độ tăng trưởng, chỉ số giá cả, tỷ giá ngoại tệ, chỉ số chứng khoán. Mỗi sự thay đổi của yếu tố này sẽ có những ảnh hưởng nhất định tới chính sách tín dụng BĐS.
Mặc khác, trình độ phát triển kinh tế và thu nhập của dân còn ảnh hưởng đến tiềm lực tài chính của Nhà nước. Ngân sách Nhà nước tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan Nhà nước khi triển khai các chính sách trong đó chính sách tín dụng.
Thứ ba, yếu tố khoa học công nghệ: Đây là yếu tố cung cấp phương tiện để Nhà nước quản lý, phát triển hữu hiệu TTBĐS, làm thay đổi một cách căn bản các điều kiện về quy trình và phương thức hoạch định chính sách, cách thức tổ chức thực thi cũng như giám sát chính sách.
Thứ tư, hệ thống pháp luật có tác động rất lớn sự phát triển của TTBĐS như:
quy định về lĩnh vực quy hoạch: mật độ, hệ số sử dụng đất, chiều cao tầng, tỷ lệ đất hạ tầng kỹ thuật, xã hội; quy định về việc kinh doanh BĐS; quy định về đền bù tái định cư, hỗ trợ di dời, mức đóng góp cho địa phương nơi có dự án kinh doanh BĐS.
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
Thứ năm, yếu tố văn hoá, xã hội. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, phương tiện và các hình thức thanh toán,…Các nhân tố ảnh hưởng thuộc yếu tố này thường được nhắc đến, bao gồm:
những quan niệm, tư tưởng, đạo đức của cộng đồng về BĐS, về chính sách tín dụng về BĐS.