Trong luận văn này, tác giả nghiên cứu từ cơ sở lý luận và nội dung, đánh giá chính sách tín dụng đối với TTBĐS.
Để giải quyết được nội dung nghiên cứu, tác giả lựa chọn thời gian nghiên cứu từ năm 2017 đến năm 2019; vấn đề luận văn quan tâm là nội dung của chính sách tín dụng đối với TTBĐS như thế nào, chính sách đó đã thực sự đạt được mục tiêu đề ra, và làm thế nào để chính sách đó hoàn thiện, góp phần vào thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS.
Qua nghiên cứu, luận văn tìm ra mục tiêu, giải pháp của chính sách tín dụng đối với TTBĐS thời gian qua. Từ đó phân tích, đánh giá và đề ra một số giải pháp phù hợp để khắc phục những tồn tại, hạn chế và đưa ra các đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS trong thời gian tới.
2.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu 2.1.1. Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp
Sử dụng phiếu điều tra xã hội về ảnh hưởng của chính sách tín dụng đối với các chủ thể tham gia TTBĐS.
* Mục đích: Nhằm thu thập những thông tin về tình hình tác động của chính sách tín dụng đối với TTBĐS.
* Đối tượng:
Doanh nghiệp BĐS: Khảo sát thực hiện với doanh nghiệp có quy mô lớn, quy mô trung bình và nhỏ.
Nhà đầu tư thứ cấp: Là những người trực tiếp tham gia vào thị trường trong vai trò là nhà đầu tư.
Khách hàng: Là những khách hàng có nhu cầu mua nhà ở.
Địa bàn phát mẫu khảo sát bao gồm: Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đà Nẵng, Khánh Hoà.
* Tổng số lượng mẫu phát hành ra: 330.
Tổng số lượng mẫu thu về: 262.
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
Tổng số lượng mẫu phát cho DN BĐS là 15, thu về 15, bao gồm: 4 DN BĐS quy mô lớn, 5 DN BĐS quy mô vừa, 6 DN BĐS quy mô nhỏ.
Tổng số lượng mẫu phát cho nhà đầu tư thứ cấp là là 150 mẫu, thu về 113 mẫu.
Tổng số lượng mẫu phát cho khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực là 150 mẫu, thu về 134.
* Nội dung phiếu khảo sát
Đối với doanh nghiệp BĐS, nội dung đề cập đến: cơ cấu sử dụng nguồn vốn triển khai dự án, đánh giá mức độ tiếp cận vốn ngân hàng, mức độ tác động của chính sách tín dụng với doanh nghiệp. Với một số doanh nghiệp triển khai NƠXH, kết quả thu về có 3 doanh nghiệp có chủ trương đầu tư dự án NƠXH.
Đối với nhà đầu tư thứ cấp, phát phiếu khảo sát thông qua các hệ thống các sàn giao dịch đưa tới những nhà đầu tư thứ cấp riêng lẻ. Ngoài ra, phiếu được phát tới các nhà đầu tư thứ cấp cá nhân hoạt động tự do. Nội dung khảo sát về cơ cấu sử dụng nguồn vốn khi mua BĐS, đánh giá về mức độ tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, mức độ tác động của chính sách tín dụng với việc vay vốn.
Đối với khách hàng có nhu cầu mua ở thực, nhóm khảo sát bao gồm những khách hàng từng, đang có nhu cầu mua NƠXH. Số mẫu về khách hàng từng, đang có nhu cầu mua NƠXH là 70.
Tổng hợp các phiếu điều tra thành bảng kết quả điều tra về việc vay vốn ngân hàng, sử dụng vốn trong đầu tư, tiếp cận với nguồn vốn ưu đãi trong vay mua nhà của doanh nghiệp và người dân.
2.1.2. Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp
Việc thu thập dữ liệu thứ cấp được thực hiện theo quy trình sau:
- Xác định dữ liệu cần có cho mục tiêu nghiên cứu. Đây là bước quan trọng nhất để tìm được dữ liệu phù hợp.
- Xác định dữ liệu có thể thu thập được từ các nguồn bên trong như tổng hợp số liệu, báo cáo số liệu từ các tổ chức nghiên cứu TTBĐS (batdongsan.com, Savills, CBRE, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, DKRA), các trang tin, tờ báo uy tín như cafef, vietnambiz, cafeland, Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam (Reatimes)…
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
- Triển khai công tác thu thập dữ liệu thứ cấp.
- Tiến hành nghiên cứu các dữ liệu thứ cấp, độ tin cậy của dữ liệu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu của luận văn.
- Hình thành dữ liệu thứ cấp phục vụ cho quá trình nghiên cứu.
2.1.3. Phương pháp phỏng vấn sâu
Chính sách tín dụng đối với TTBĐS Việt Nam là một chính sách lớn, có tác động trên quy mộ rộng đối với thị trường. Việc đánh giá chính sách với góc nhìn là một thực thể đã đi vào thực tiễn cần sự tổng quan, góc nhìn từ các chuyên gia có chuyên môn và kinh nghiệm về lĩnh vực BĐS và đặc biệt là lĩnh vực tài chính – tín dụng BĐS. Tác giả sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu nhằm lấy ý kiến của chuyên gia đánh giá về tiêu chí đạt được hoặc không đạt được của chính sách tín dụng đối với TTBĐS.
Hình thức phỏng vấn sâu được thực hiện thông qua: điện thoại, email đặt câu hỏi phỏng vấn và trao đổi trực tiếp.
Các chuyên gia tham gia phỏng vấn sâu về đề tài “Chính sách tín dụng đối TTBĐS” là: GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng; TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia; TS.Vũ Đình Ánh, chuyên gia tài chính; TS. Nguyễn Minh Phong, Phó Vụ trưởng - Phó ban tuyên truyền lý luận Thư ký Hội đồng khoa học nghiệp vụ - Báo Nhân dân.
2.2. Phương pháp phân tích số liệu 2.2.1. Phương pháp thống kê mô tả
Phương pháp thống kê mô tả là phương pháp được tác giả sử dụng để tổng hợp, mô tả những thông tin đã thu thập được về các nội dung nghiên cứu nhằm làm cơ sở cho việc tổng hợp, phân tích các hiện tượng cần nghiên cứu. Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đề ra, kết quả sẽ được đánh giá, phân tích tác động của chính sách tín dụng đối với TTBĐS.
Phương pháp thống kê mô tả được tác giả thực hiện sau khi đã tiến hành công tác thu thập dữ liệu. Phương pháp này đưa ra các bảng thống kê số liệu, từ đó
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
phân tích đánh giá số liệu, rút ra kết luận và đề xuất giải pháp. Phương pháp thống kê mô tả được tác giả sử dụng chủ yếu ở Chương 3: Thực trạng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
Tác giả hệ thống hoá dữ liệu thành các bảng, biểu để thấy được thực trạng phát triển của TTBĐS, tác động của chính sách tín dụng đối với TTBĐS thông qua các số liệu thu thập được từ điều tra, số liệu nợ xấu cho vay BĐS của các ngân hàng, các chỉ số về cung cầu trên thị trường từ các tổ chức nghiên cứu về BĐS.
Phương pháp so sánh là phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong nhiều ngành khoa học khác nhau. Tác giả sử dụng phương pháp so sánh để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến chính sách tín dụng đối với TTBĐS và nội dung của chính sách tín dụng đối với TTBĐS cũng như tác động của chính sách này đến thị trường đến các chủ thể tham gia.
Ở Chương 1, tác giả đã nghiên cứu và tìm hiểu về kinh nghiệm các nước trên thế giới như Mỹ và Singapore, Trung Quốc về chính sách tín dụng đối với TTBĐS.
Từ đó rút ra kinh nghiệm cho chính sách tín dụng đối với TTBĐS ở Việt Nam. Ở Chương 3, tác giả dùng phương pháp so sánh để thấy việc thực hiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS và ảnh hưởng của chính sách này đến các chủ thể tham gia thị trường, các yếu tố cung - cầu đồng thời thấy được tổng qua việc thực hiện chính sách tín dụng những năm trước 2017.
2.2.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp dữ liệu
Phân tích dữ liệu là quá trình phân chia dữ liệu của đối tượng nghiên cứu thành những mục, yếu tố cấu thành đơn giản hơn để nghiên cứu. Từ đó phát hiện ra đặc điểm, bản chất của từng yếu tố đó để chúng ta hiểu được đối tượng nghiên cứu một cách mạch lạc hơn, hiểu được cái chung phức tập từ những yếu tố bộ phận.
Từ dữ liệu thu thập được, tác giả đã sử dụng phương pháp phân tích trong nhiều nội dung của luận văn. Nhằm xây dựng cơ sở lý luận cho chính sách tín dụng đối với TTBĐS, tác giả chia các dữ liệu đã thu thập được thành các nhóm và phân tích dữ liệu để rút ra cơ sở lý luận cho luận án. Tác giả làm tương tự với các số liệu
LV thạc sĩ quản lý kinh tế
thực tế để đánh giá được chính sách tín dụng đối với TTBĐS đã và đang như thế nào.
Tổng hợp là quá trình ngược với quá trình phân tích. Tuy là quá trình ngược nhưng tổng hợp lại hỗ trợ quá trình phân tích để tìm ra cái tổng thể chung. Trên cơ sở phân tích từng yếu tố, nhà nghiên cứu phải tổng hợp lại để có nhận thức đầy đủ, đúng đắn về cái chung, tìm ra được bản chất, quy luật vận động của đối tượng nghiên cứu. Sử dụng phương pháp tổng hợp giúp tác giả đưa ra những nhận định và đánh giá mang tính khái quát về vấn đề nghiên cứu trong luận văn. Tác giả đã tóm tắt, tổng quan lại những vấn đề chính có liên quan đến cơ sở lý luận và nội dung nói chung của chính sách tín dụng đối với TTBĐS. Từ những phân tích, đánh giá về các tiêu chí, nội dung của chính sách tín dụng đối với TTTBĐS giai đoạn 2017-2019, ảnh hưởng của chính sách đến sự vận động của thị trường và đưa ra kết luận.
Phương pháp phân tích và tổng hợp được thực hiện xen kẽ, kết hợp và bổ sung cho nhau trong nghiên cứu và có cơ sở khách quan trong tính quy luật của bản thân sự vật. Trong phân tích, việc nhà nghiên cứu sử dụng một cách đúng đắn cách thức phân loại làm cơ sở khoa học hình thành đối tượng nghiên cứu bộ phận ấy, có ý nghĩa rất quan trọng. Khả năng liên kết các kết quả cụ thể trong nghiên cứu tổng hợp từ sự phân tích, trừu tượng hoá, khái quát hoá giúp làm rõ được về mặt định tính từ nhiều khía cạnh định lượng khác nhau có vai trò rất quan trọng.
Phương pháp phân tích, tổng hợp dữ liệu được tác giả sử dụng nhiều trong Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản và Chương 3: Thực trạng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Đặc biệt trong Chương 3, tác giả đã phân tích và đánh giá nội dung cũng như ảnh hưởng của TTBĐS trước chính sách tín dụng.
Từ kết quả phân tích thực trạng, tác giả đánh giá những mặt ưu và nhược của chính sách, nguyên nhân hạn chế của chính sách tín dụng đối với TTBĐS.
LV thạc sĩ quản lý kinh tế