Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu hiện nay, thiết nghĩ việc xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản và cố gắng xây dựng mô hình ñịnh lượng ñể ño lường m
Lý do chọn ủề tài
Việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) đã giúp nền kinh tế Việt Nam hội nhập sâu rộng vào kinh tế quốc tế Qua quá trình này, chúng ta nhận thức rõ hơn về các hiện tượng và vấn đề của nền kinh tế thị trường, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng sự phát triển quá nóng có thể dẫn đến bong bóng bất động sản, trong khi tình trạng nguội lạnh kéo dài cũng gây ảnh hưởng tiêu cực Những hiện tượng này cản trở sự phát triển lành mạnh của thị trường và nền kinh tế chung Việt Nam đã trải qua nhiều thách thức liên quan đến bong bóng bất động sản, đòi hỏi sự nỗ lực và nguồn lực lớn để xử lý.
Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và xây dựng mô hình định lượng để đo lường mức độ bong bóng bất động sản là rất cần thiết Điều này sẽ giúp các nhà hoạch định chính sách có cơ sở vững chắc để đề ra các biện pháp kiểm soát hiệu quả bong bóng bất động sản, từ đó phát triển bền vững thị trường Việc này không chỉ củng cố mà còn duy trì tốc độ phát triển kinh tế của đất nước, đáp ứng yêu cầu cấp thiết và liên tục Vì vậy, tác giả đã chọn đề tài “Kiểm soát bong bóng bất động sản để phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam”.
ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là căn bệnh của thị trường bất động sản, cụ thể là hiện tượng bong bóng giá bất động sản Nghiên cứu sẽ tập trung vào các chính sách điều tiết và vai trò quản lý của các cơ quan Nhà nước trong việc kiểm soát tình hình này.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến bong bóng bất động sản và kiểm soát bong bóng bất động sản tại Việt Nam Đề tài sử dụng số liệu chính thức từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cùng với dữ liệu tham khảo từ các tổ chức trong và ngoài nước, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, tài chính, ngân hàng, và phân tích chuyên sâu từ các chuyên gia trong các lĩnh vực liên quan.
Bằng cách sử dụng mô hình hồi quy với sự hỗ trợ của chương trình thống kê Eview, nghiên cứu này nhằm xác định các yếu tố và mức độ ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi bất động sản, một chỉ tiêu quan trọng để đo lường mức độ biến động của thị trường bất động sản.
í nghĩa khoa học và thực tiễn của ủề tài nghiờn cứu
Bài viết phân tích thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu, mặc dù giá bất động sản, đặc biệt là đất nền và căn hộ, vẫn duy trì ở mức cao Đây là cơ hội để Chính phủ hoàn thiện hệ thống pháp luật và chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản, nhằm phát triển bền vững trong tương lai Bài viết cũng đề xuất cách tiếp cận toàn diện và chính xác hơn về hiện tượng bong bóng bất động sản, giúp Nhà nước quản lý và điều tiết thị trường hiệu quả hơn để tránh tình trạng này Đồng thời, bài viết chỉ ra thực trạng tồn tại bong bóng giá trong thị trường bất động sản, từ đó phản ánh rõ nét công tác quản lý của Nhà nước.
Việc xác định chỉ số tỷ suất sinh lợi bất động sản là yếu tố quan trọng trong việc đo lường mức độ bong bóng bất động sản Nghiên cứu này tập trung vào việc thu thập dữ liệu và sử dụng các mô hình ước lượng từ các chương trình thống kê, nhằm phân tích các yếu tố tác động đến tỷ suất sinh lợi bất động sản trong giai đoạn 2005-2010.
Bài viết đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm khắc phục tình trạng bong bóng bất động sản, giúp các nhà hoạch định chính sách đưa ra biện pháp phù hợp để thị trường phát triển hài hòa, tránh rơi vào các tình huống quá nóng hoặc quá lạnh.
Cuối cựng, ủề tài cú giỏ trị tham khảo cho những ủối tượng muốn tỡm hiểu về lĩnh vực này.
Cỏc nội dung chớnh ủược trỡnh bày trong luận văn
Trong khuụn khổ một Luận văn cao học, tỏc giả cố gắng ủưa ra một số nội dung gợi ý ủối với cỏc cõu hỏi nghiờn cứu sau ủõy:
Hiện tượng bong bóng bất động sản là gì? Vai trò của bong bóng bất động sản đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung là rất quan trọng Bong bóng bất động sản có thể thúc đẩy sự phát triển của thị trường, nhưng cũng có thể gây ra rủi ro lớn nếu vỡ Việc hiểu rõ hiện tượng này giúp nhà đầu tư và người tiêu dùng đưa ra quyết định đúng đắn trong bối cảnh thị trường biến động.
Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trải qua những biến động đáng kể, với tình trạng bong bóng bất động sản diễn ra tương tự như ở một số quốc gia khác Để kiểm soát tình trạng này, Chính phủ đã áp dụng nhiều biện pháp và chính sách quản lý nhằm ổn định thị trường, bao gồm việc điều chỉnh các quy định về tín dụng, tăng cường giám sát hoạt động đầu tư và phát triển các dự án bất động sản Những chính sách này không chỉ nhằm ngăn chặn bong bóng bất động sản mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.
Để xây dựng mô hình định lượng chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi bất động sản, cần xác định rõ các biến số và phương pháp đo lường hiệu quả Việc phân tích các yếu tố này giúp nhận diện liệu thị trường bất động sản có đang trong tình trạng bong bóng hay không Sự kết hợp giữa dữ liệu thị trường và các chỉ số kinh tế sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về xu hướng sinh lợi trong lĩnh vực bất động sản.
4 Cỏc giải phỏp nào ủược ủặt ra ủể kiểm soỏt bong búng bất ủộng sản và phỏt triển bền vững thị trường Bất ủộng sản Việt Nam?
Nội dung của luận văn sẽ nghiờn cứu nội dung giải ủỏp cho cỏc cõu hỏi trờn ủõy.
MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ HIỆN TƯỢNG BONG BONG BẤT ðỘNG SẢN
Một số nội dung về bất ủộng sản và thị trường bất ủộng sản
1.1.1.1 Quan ủiểm của cỏc nhà kinh tế về Bất ủộng sản:
Bất động sản không chỉ bao gồm nhà ở mà còn bao gồm các nơi làm việc, cơ sở thương mại, thờ cúng, cơ quan chính phủ, cơ sở giáo dục, và các khu vực giải trí Nó phản ánh một phạm vi rộng lớn của các hoạt động kinh doanh và thể chế liên quan đến phát triển, mua bán, sử dụng đất đai, và kiến trúc xây dựng Theo quan niệm này, bất động sản là bất kỳ tài sản nào được sở hữu hoặc chiếm hữu, bao gồm cả tài sản hữu hình và vô hình, như các quyền hợp đồng, chứng thư tài chính, tiền lãi, và bằng sáng chế thương hiệu.
Thuật ngữ bất động sản có ba cách hiểu cơ bản Thứ nhất, nó được hiểu là các tài sản hữu hình, bao gồm nhà cửa Thứ hai, bất động sản được coi là một "tập hợp" các quyền liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng những tài sản này Cuối cùng, thuật ngữ này cũng chỉ ngành nghề hoặc các hoạt động kinh doanh liên quan đến việc mua bán, vận hành và bố trí các tài sản thực thể.
Các nhà kinh tế học nghiên cứu bất động sản thường xem xét mối quan hệ tương tác giữa bất động sản và các yếu tố nội tại cấu thành Điều này bao gồm sự phát triển của các lĩnh vực liên quan như quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng, vật liệu xây dựng, tranh trí nội - ngoại thất, lao động, tài chính, tín dụng và lãi suất Họ cũng phân tích ảnh hưởng của các tác động này đến sự phát triển kinh tế ở các cấp độ địa phương, quốc gia và khu vực.
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế toàn cầu, được xem là một phần thiết yếu của tài sản và sự giàu có của quốc gia Nhiều công ty, bao gồm các tổ chức tài chính và bảo hiểm, sở hữu một lượng lớn tài sản liên quan đến bất động sản, cả dưới dạng chứng khoán hóa lẫn sở hữu trực tiếp Đối với cá nhân, bất động sản thường là khoản đầu tư lớn nhất, thường được tài trợ bằng vay vốn để mua nhà Biến động giá trị bất động sản có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế quốc gia, kinh tế địa phương, cũng như tình hình tài chính của doanh nghiệp và hộ gia đình.
Tirtiroglu and Associate Editors – Journal of Real Estate Liturature 1995; Fundamental Real Estate Prices: An Impirical Estimation with International Data –
1.1.1.2 Một số ủặc trưng cơ bản quan trọng của BðS
Bất động sản có những đặc trưng nổi bật như khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém, thời gian giao dịch dài và chi phí giao dịch cao Ngoài ra, lĩnh vực này còn chịu sự quản lý chặt chẽ từ phía nhà nước và pháp luật, cùng với sự co giãn của cung bất động sản.
Một đặc trưng quan trọng của bất động sản là giá cả có xu hướng biến động theo chu kỳ Sự biến động này phản ánh tính chu kỳ của thị trường bất động sản, được nhiều nhà nghiên cứu tổng kết qua các quan sát tại nhiều quốc gia khác nhau, như Stephen Malpezzi và Susan M Wachter (2004).
Goetzman and Wachter (1997); Abraham and Hendershott (1996); Wheaton
1.1.2 M ộ t s ố n ộ i dung v ề th ị tr ườ ng b ấ t ủộ ng s ả n
1.1.2.1 Khỏi niệm thị trường Bất ủộng sản
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên liên quan, nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn Trong thị trường này, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước rất quan trọng, ảnh hưởng đến quyết định và sự phát triển của các hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trong lĩnh vực phát triển thị trường bất động sản, các nhà kinh tế học chia thành hai trường phái chính Trường phái đầu tiên cho rằng thị trường nên phát triển tự nhiên và tự điều chỉnh mà không cần sự can thiệp của nhà nước Ngược lại, trường phái thứ hai nhấn mạnh rằng nhà nước cần có vai trò kiểm soát và can thiệp để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
1.1.2.2 Phõn loại thị trường Bất ủộng sản
Thị trường bất động sản có nhiều cách phân loại, bao gồm dựa vào mục đích sử dụng, khu vực và thời gian tham gia Bài viết này tập trung phân tích các phân khúc thị trường bất động sản, đặc biệt là những phân khúc có ảnh hưởng lớn đến các đợt sốt nóng hoặc lạnh, như thị trường căn hộ, thị trường đất nền - biệt thự, và các loại hình khác như căn hộ cho thuê.
Thị trường căn hộ tại Việt Nam đã trải qua nhiều biến động, đặc biệt từ năm 2006 đến 2007 khi các chủ đầu tư dự án căn hộ thu lợi lớn nhờ nhu cầu cao Tuy nhiên, bắt đầu từ năm 2009, thị trường gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm, mặc dù đã áp dụng nhiều biện pháp khuyến mãi và giảm giá Đến giữa năm 2011, TP HCM và Hà Nội phải đối mặt với tình trạng cung vượt cầu, với nhiều dự án ra mắt nhưng lượng người mua lại giảm do giá cả vượt khả năng chi trả của khách hàng thực Nhiều chủ dự án đã phải chào bán với giá hấp dẫn, phản ánh những thách thức trong việc kiểm soát và hoạch định thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến nền kinh tế chung.
Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc biệt thự dự án trong giai đoạn 2006 – 2007, đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư nhờ vào tâm lý an cư lạc nghiệp của người Việt Nam Tuy nhiên, sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thị trường này đã gặp khó khăn về thanh khoản do nhu cầu thực tế bị hạn chế Phần lớn người có khả năng mua bất động sản chỉ mong muốn sở hữu một căn nhà tại trung tâm thuận tiện cho sinh hoạt và làm việc Các nền đất và biệt thự tại khu dự án mới hiện chủ yếu phục vụ cho mục đích đầu tư hoặc bảo toàn tài sản trong bối cảnh kinh tế bất ổn và lạm phát gia tăng Nguồn vốn lớn bị chôn chân trong phân khúc này trong thời gian dài đã gây áp lực lên nguồn lực xã hội, dẫn đến việc các cơ quan quản lý phải thành lập đội thanh tra các biệt thự bỏ hoang.
Thị trường căn hộ cho thuê đang trở thành một phân khúc đầu tư mới nổi trong lĩnh vực bất động sản Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã mua căn hộ để cho người nước ngoài thuê tại các khu đô thị mới như Ciputra ở Hà Nội và Phú Mỹ Hưng ở TP HCM, nhằm tạo nguồn thu nhập ổn định Tuy nhiên, khi thị trường gặp khó khăn, nhiều nhà đầu tư buộc phải chuyển sang đầu tư dài hạn, dẫn đến sự gia tăng của các tổ chức và nhà đầu tư nước ngoài, họ đầu tư vào các dự án lớn phục vụ thị trường cho thuê Với nhu cầu giao thương ngày càng tăng giữa Việt Nam và thế giới, thị trường căn hộ cho thuê hứa hẹn sẽ mang lại nhiều cơ hội đầu tư tiềm năng.
1.1.2.3 ðặc ủiểm của thị trường Bất ủộng sản a Hầu hết ở cỏc quốc gia cú nền kinh tế thị trường, thị trường BðS ủều hỡnh thành và phỏt triển qua 4 cấp ủộ: sơ khởi, tập trung hoỏ, tiền tệ hoỏ và tài chính hoá
Cấp độ sơ khởi là giai đoạn mà mọi người đều có thể xây dựng nhà cho riêng mình Chỉ cần một mảnh đất, người ta có thể hình thành một ngôi nhà và được xem là bất động sản Trong giai đoạn này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định trong việc kiểm soát thị trường.
Giai đoạn cấp độ tập trung hóa là thời kỳ quan trọng trong quá trình phát triển của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về nguồn lực và năng lực xây dựng, không phải ai cũng có khả năng hình thành và phát triển các dự án bất động sản lớn Chính vì vậy, các chính sách xây dựng và sự quản lý từ các cơ quan chức năng đóng vai trò quyết định trong việc kiểm soát thị trường bất động sản.
Hiện tượng bong búng bất ủộng sản
Trong nền kinh tế thị trường, Keynes phõn biệt hoạt ủộng "doanh nghiệp" và hoạt ủộng "ủầu cơ" (speculation) (Keynes 1936, [170]) Theo lý thuyết này thỡ :
Doanh nghiệp là hoạt động nhằm dự đoán khả năng sinh lợi lâu dài của vốn đầu tư, tức là xác định tỷ suất lợi nhuận tương lai từ một dự án trong suốt thời gian khai thác, còn được gọi là hiệu quả biên của tư bản.
Đầu cơ là hành động dự đoán tâm lý thị trường, nhằm dự báo những biến động giá cả trong ngắn hạn trên các thị trường tài sản.
Hoạt ủộng ủầu cơ trờn một thị trường cụ thể cú hai mặt tớch cực và tiờu cực Theo ủú:
Hoạt động đầu cơ đóng vai trò tích cực trong việc kích thích thị trường, giúp gia tăng giao dịch và thanh khoản, đồng thời mở rộng quy mô của thị trường.
Ở khía cạnh tiêu cực, đầu cơ tài chính có thể khiến thị trường bùng nổ nhưng dễ dẫn đến tình trạng lệch lạc, hiện tượng bong bóng xuất hiện và trở thành mầm mống cho sự sụp đổ của thị trường.
1.2.2 Bong búng tài s ả n và bong búng b ấ t ủộ ng s ả n
Bong bóng tài sản xảy ra khi nhu cầu của nhà đầu tư đối với một loại tài sản tăng cao, dẫn đến giá giao dịch của tài sản đó tăng nhanh chóng, vượt qua mức hợp lý và không còn dựa trên các chỉ số cơ bản hay giá trị thực của tài sản.
Hiện tượng bong bóng tài sản trong phát triển kinh tế thường biểu hiện qua chu kỳ kinh tế với sự mở rộng nhanh chóng sau giai đoạn thị trường thu nhỏ Trong chu kỳ này, giá tài sản tăng mạnh, thường vượt quá giới hạn an toàn của các chỉ số tài chính cơ bản và tập trung ở một số ngành nhất định Sau đó, hiện tượng này dẫn đến sự sụt giảm giá nhanh chóng và mạnh mẽ, cùng với làn sóng bán tháo ồ ạt.
Bong bóng đầu tư là hiện tượng phản ánh sự nhạy cảm trong cảm xúc con người, tương tự như bong bóng xà phòng mà trẻ em thích thổi Mặc dù tạo ra cảm giác muốn kéo dài mãi mãi, nhưng thực chất bong bóng đầu tư chủ yếu không được cấu thành từ vật liệu thực Khi bong bóng vỡ, giá trị đầu tư ảo sẽ nhanh chóng biến mất, dẫn đến sự sụp đổ tài chính.
Sụp đổ là hiện tượng suy giảm nhanh chóng và lớn của tổng giá trị toàn thị trường, thường gắn liền với sự "vỡ" của một bong bóng Khi bong bóng vỡ, nhiều nhà đầu tư cố gắng bán tài sản ồ ạt, tạo ra làn sóng bán tháo trong khi nhu cầu mua vào rất thấp Hệ quả là giá tài sản giảm mạnh và các khoản đầu tư thua lỗ nghiêm trọng Hành động bán hoảng loạn là biểu hiện chung của thị trường sau khi bong bóng vỡ, dẫn đến tình trạng sụp đổ Trong bối cảnh này, ai cũng muốn bán, nhưng lại không có ai sẵn sàng mua Kết quả là thị trường giảm mạnh trên mọi khía cạnh, gây ra suy sụp và tác động tiêu cực đến tất cả mọi người Thường thì sau sự sụp đổ của thị trường sẽ là một giai đoạn suy thoái kinh tế.
Mối liên hệ giữa bong bóng và sụp đổ thị trường có thể so sánh với mây và mưa Khi có mây nhưng không có mưa, tình trạng này tương tự như bong bóng mà chưa sụp đổ Tuy nhiên, khi có mưa, chắc chắn sẽ có mây, cho thấy rằng bong bóng (mây) và sụp đổ thị trường (mưa) luôn đi đôi với nhau Lịch sử đã chứng minh rằng sụp đổ thị trường thường là hệ quả của việc bong bóng thị trường vỡ, với việc mây càng dày (bong bóng càng to) thì mưa (sụp đổ) sẽ càng lớn.
1.2.2.2 “Bong búng” bất ủộng sản:
Bong bóng bất động sản là một loại bong bóng tài sản, phản ánh tình trạng các giao dịch mua bán diễn ra với mức giá cao hơn nhiều so với giá trị thực của bất động sản Theo Wikipedia, bong bóng này được xác định là khi các giao dịch không tương xứng với giá trị thực, dẫn đến sự bất ổn trong thị trường Richard Herring đã chỉ ra những vấn đề liên quan đến bong bóng bất động sản, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nhận diện và quản lý rủi ro trong lĩnh vực này.
Susan Watcher cho rằng sự hình thành của bong bóng bất động sản thường bắt nguồn từ sự gia tăng nhu cầu đối với chính bất động sản đó Điều này có nghĩa là bất kỳ sự tăng giá nào trong thị trường bất động sản đều phản ánh nhu cầu thực tế từ người mua.
Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản tăng liên tục và nhanh chóng, không dựa vào các yếu tố kinh tế cơ bản, dẫn đến việc giá trị thực của chúng bị vượt quá Nếu tình trạng này tiếp tục, bong bóng sẽ dễ dàng vỡ, gây ra sự sụt giảm đột ngột trong giá trị bất động sản.
Bong bóng bất động sản thường hình thành trong chu kỳ kinh tế với lãi suất thấp và tín dụng dễ dàng, nhờ vào chính sách mở rộng tiền tệ hỗ trợ phát triển kinh tế Sự quản lý nhà nước lỏng lẻo và thiếu sự quan tâm đúng mức từ chính phủ đối với thị trường bất động sản cũng góp phần vào tình trạng này Tính chu kỳ của bong bóng bất động sản được tổng hợp từ học thuyết về chu kỳ và bất ổn, được kiểm nghiệm qua chu kỳ 18 năm của bất động sản Mỹ do nhà kinh tế Homer Hoyt và nhiều chuyên gia khác thực hiện.
Bong bóng bất động sản có thể xuất hiện trong thị trường bất động sản của một địa phương, vùng, quốc gia, khu vực và thậm chí ở bình diện toàn cầu, như cuộc khủng hoảng tài chính từ 2007 đến 2010 đã cho thấy sự sụp đổ của bong bóng bất động sản trên toàn thế giới.
Richard Herring và Susan Watcher cho rằng bong bóng bất động sản có thể xuất hiện độc lập mà không cần đi kèm với khủng hoảng ngân hàng hay khủng hoảng tài chính, và ngược lại, khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tài chính cũng có thể xảy ra mà không liên quan đến bong bóng bất động sản Hai tác giả này nhấn mạnh rằng bong bóng bất động sản và bong bóng tài chính-ngân hàng có mối quan hệ tương quan chặt chẽ với nhiều cuộc khủng hoảng đã xảy ra ở cả các nước phát triển và đang phát triển.
1.2.3 Ả nh h ưở ng c ủ a bong búng b ấ t ủộ ng s ả n ủế n s ự phỏt tri ể n c ủ a n ề n kinh t ế
Kinh nghiệm kiểm soỏt bong búng bất ủộng sản của một số quốc gia trên thế giới
1.3.1.1 Tình trạng thị trường: Ước tớnh khoảng hơn 20% trong tổng số gần 1.500 tỷ USD ủể hỗ trợ nền kinh tế thoỏt khỏi khủng hoảng năm 2008 của Chớnh Phủ Trung quốc ủó chảy vào bất ủộng sản khiến thị trường tăng núng Năm 2009, tổng trị giỏ nhà ủược bỏn tại Trung Quốc lên tới 560 tỷ USD – một con số kỷ lục, tăng 80% so với năm 2008
Giá căn hộ tại các thành phố lớn hiện nay đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình trung lưu, khi mức giá tương đương với khoản tiết kiệm của ba thế hệ Chi phí trả góp thế chấp chiếm hơn 80% thu nhập trung bình của một gia đình Tại Thượng Hải, những căn hộ có giá hàng triệu USD xuất hiện ngày càng nhiều, với nhiều người mua nhà nhanh hơn cả việc mua thực phẩm Một nhà đầu tư đã mua tới 54 căn hộ chỉ trong một ngày, cho thấy sự tích cực của các nhà đầu cơ trong việc gom bất động sản với hy vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.
Nhiều khu thương mại tại các thành phố lớn đang rơi vào tình trạng trống rỗng, thiếu khách thuê, trong khi nhiều khu căn hộ cũng bị bỏ hoang Tỷ lệ trống tại các cao ốc văn phòng cho thuê đã lên tới 22,4% trong quý III/2009, đứng thứ 9 trong số 103 thị trường được khảo sát bởi CB Richard Ellis (CBRE) Con số này chưa bao gồm những dự án sắp hoàn công và chuẩn bị khai trương, như tòa tháp 74 tầng cao nhất Bắc Kinh mang tên China World Tower 3.
Với vai trò là nền kinh tế lớn nhất thế giới và có tốc độ phát triển nhanh nhất, Chính quyền Bắc Kinh nhận thức rõ ràng về tác động của sự sụp đổ bong bóng bất động sản tại Trung Quốc đối với nền kinh tế toàn cầu Để ứng phó với tình hình này, họ đã áp dụng nhiều biện pháp kiểm soát bong bóng bất động sản trong các năm 2009, 2010 và những tháng đầu của năm sau.
Năm 2011, theo phương châm: “Để kiểm soát thị trường bất động sản, cần kiềm chế sự tăng giá của các dự án nhà đất nhằm tránh nguy cơ phá sản.”
1.3.1.2 Phản ứng của Chính phủ Trung Quốc: áp dụng hàng loạt biện pháp:
+ Tăng thuế chuyển nhượng nhà
+ đánh thuế bất ựộng sản ựối với nhà ở nhằm tăng phắ ựối với những người sở hữu nhiều căn hộ
Ngân hàng Nhà nước đang siết chặt hoạt động cho vay mua nhà, đặc biệt là đối với các khoản vay mua nhà lần thứ hai Theo quy định mới, tỷ lệ vốn tự có tối thiểu sẽ tăng từ 40% lên 50% - 60% cho các trường hợp vay mua nhà thứ hai.
+ Tăng lói suất ủối với cỏc khoản cho vay mua nhà
+ Thắt chặt tớn dụng ủối với cỏc dự ỏn xõy dựng nhà;
+ Nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc nhằm làm giảm vốn khả dụng của ngân hàng thương mại
Kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng ở mức hợp lý là rất quan trọng, đồng thời yêu cầu các ngân hàng tuân thủ nghiêm ngặt các chính sách và quy định liên quan đến tín dụng bất động sản.
+ Cõn nhắc tăng giỏ ủồng nhõn dõn tệ so với ủụla Mỹ
1.3.1.3 Nhóm giải pháp kỹ thuật – hỗ trợ:
Chương trình xây dựng nhà giá thấp cần được đẩy nhanh để ổn định thị trường, đặc biệt là tăng cường cung cấp nhà ở diện tích nhỏ, giá rẻ cho các gia đình có thu nhập thấp.
+ Yờu cầu cỏc tổ chức tài chớnh ưu ủói cho người mua nhà lần ủầu và ủể ở; + Cấm bỏn nhà trờn giấy cho cỏc nhà ủầu tư thứ cấp
+ Tạo thờm nhiều trở ngại ủối với những người ủó cú nhà nhưng vẫn muốn mua thêm theo kiểu trả góp
Người mua nhà cần chứng minh quyền sở hữu căn nhà đầu tiên để được hưởng ưu đãi thuế chuyển nhượng Đối với trường hợp mua căn nhà thứ hai, để nhận ưu đãi về lãi suất, người mua phải chứng minh diện tích nhà ở nhỏ hơn mức bình quân của địa phương.
Đẩy mạnh phát triển kinh tế địa phương và giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn thu tài chính sẽ giúp chính quyền địa phương kiểm soát tình trạng giá bất động sản tăng cao Việc này không chỉ tạo ra sự ổn định cho nền kinh tế mà còn nâng cao khả năng tự chủ của các địa phương trong việc quản lý và phát triển bền vững.
+ Yờu cầu cỏc cụng ty Bất ủộng sản ước tớnh mức thua lỗ nếu giỏ nhà ủất cú thể giảm tới 60% thay cho mức 30% theo mục tiờu trước ủú
Các nhà thầu không được phép đầu tư lợi tức vào các dự án bất động sản mới, đồng thời phải tuân thủ quy định về vốn đối với việc xây dựng bất động sản.
V ớ i vi ệ c th ự c hi ệ n ủồ ng lo ạ t cỏc bi ệ n phỏp này, th ị tr ườ ng B ấ t ủộ ng s ả n Trung Qu ố c b ắ t ủầ u cú nh ữ ng d ấ u hi ệ u h ạ nhi ệ t
Chính phủ Singapore đã sớm nhận định rằng các khoản vay chi phí thấp nhằm hỗ trợ phục hồi kinh tế sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã dẫn đến việc đầu tư vào thị trường bất động sản, làm gia tăng giá nhà, đặc biệt ở phân khúc cao cấp Để tránh nguy cơ bong bóng bất động sản, Chính phủ Singapore đã chủ trương hạ nhiệt dần thị trường này, tuy nhiên vẫn đảm bảo không ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế Do đó, Chính phủ đã áp dụng các biện pháp cần thiết để quản lý tình hình.
Để tăng cường quỹ xây dựng nhà ở, cần công bố nhiều hơn các lô đất để bán Đồng thời, áp dụng mức thuế cao đối với những người "lướt sóng" bất động sản nếu họ muốn bán lại trong vòng một năm kể từ khi mua.
+ Tỉ lệ cho vay cũng ủược giảm từ 90% xuống cũn 80% giỏ trị bất ủộng sản
Cấm cho vay kèm lãi suất ưu đãi đối với một số dự án xây dựng nhà ở và ngừng việc cho phép các nhà đầu tư không phải trả lãi vay để mua các căn hộ đang được xây dựng.
Thị trường bất động sản Singapore đang có dấu hiệu hạ nhiệt, với lượng giao dịch nhà đất chậm lại, thậm chí ở một số quận, giao dịch giảm tới 88% Theo số liệu từ Viện Khảo sát và Định giá Singapore (SISV), chỉ có 899 hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong ba tuần đầu tháng 5 năm 2011, con số này thấp hơn nhiều so với 3.060 giao dịch trong tháng 4.
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ
Thực tiễn phỏt triển của thị trường bất ủộng sản và hiện tượng bong
2.1.1 Giai ủ o ạ n tr ướ c kh ủ ng ho ả ng tài chớnh toàn c ầ u
Trước năm 1993, Việt Nam bước vào giai đoạn mở cửa sau một thời gian dài, và Luật Đất đai 1987 được ban hành, quy định nghiêm cấm việc mua bán đất đai.
Trong thời kỳ này, các quan hệ chuyển nhượng và mua bán bất động sản của dân cư diễn ra một cách tự phát, chủ yếu là những giao dịch ngầm giữa các bên.
Giai đoạn 1993 – 1999 đánh dấu sự ra đời và thực thi của Luật Đất đai 1993, quy định quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân Quyền sử dụng đất trở thành đối tượng đầu tư hấp dẫn cho các công ty như Minh Phụng – Epco và Huy Hoàng, nhờ vào nguồn tài chính từ vay ngân hàng và vốn nhàn rỗi của cá nhân, dẫn đến cơn sốt đất lần thứ nhất (1993-1994) Tuy nhiên, cơn sốt này nhanh chóng bị dập tắt khi nhà nước áp dụng các biện pháp hành chính và tư pháp, đặc biệt là vụ xử lý Minh Phụng – Epco với khoản nợ ngân hàng lên tới 6.000 tỷ đồng và 33 triệu USD Tòa án đã định giá tổng tài sản của công ty này để thi hành án trị giá hơn 2.232 tỷ đồng Sau cơn sốt, thị trường bất động sản trải qua đợt trũng băng lần thứ nhất kéo dài từ 1995 – 1999, khi các nhà đầu tư đồng loạt bán đất để thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng.
Giai đoạn 2000 – 2006 chứng kiến cơn sốt bất động sản lần hai, đặc biệt từ năm 2000 đến 2002, khởi nguồn từ việc các nhà đầu tư áp dụng chính sách và quy định của nhà nước, như chủ trương của TP HCM về việc cho phép phân lô hộ lẻ Các văn bản pháp lý quan trọng như văn bản số 695/CV-UB-QLĐT và Luật số 25/2001/QH10 đã mở ra cơ hội cho Việt Kiều và một số đối tượng khác mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam Hiệp định thương mại Việt-Mỹ năm 2001 cũng góp phần tạo thuận lợi cho sự phát triển kinh tế Dựa trên các văn bản pháp lý này, các nhà đầu tư đã mua đất ở nhiều vùng ven, đặc biệt là khu vực TP HCM, và tự tổ chức phân lô bán nền Theo ước tính của Viện Kinh tế TP.HCM, tổng vốn đầu tư trong cơn sốt lần hai này đạt khoảng 6 tỷ USD.
Theo số liệu của Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, trong 6.000 ha đất đô thị hóa vùng ven, chỉ có 10% diện tích được xây dựng hạ tầng và nhà ở Cơn sốt bất động sản này kết thúc khi TP HCM ban hành chỉ thị 05/2002/CT-UB vào ngày 13/03/2002, yêu cầu chấm dứt thực hiện phân lô bán nền hộ lẻ Tiếp theo là Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định cấm phân lô bán nền hộ lẻ khi chưa có hạ tầng kỹ thuật dự án Sau cơn sốt lần thứ hai, thị trường rơi vào giai đoạn ảm đạm kéo dài trong năm năm từ 2002 đến 2006.
Giai đoạn 2007 – 2008 chứng kiến cơn sốt thứ ba trong phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự, chủ yếu do luồng vốn đầu tư nước ngoài tăng mạnh sau khi Việt Nam gia nhập WTO, cùng với sự tăng trưởng ấn tượng của nền kinh tế Thị trường chứng khoán Việt Nam cũng ghi nhận lợi nhuận lớn, khiến một số nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư vào bất động sản để giảm rủi ro Tuy nhiên, cơn sốt này nhanh chóng bị dập tắt khi cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ bùng phát và lan rộng toàn cầu, làm cho dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam chững lại, kết hợp với chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ nhằm chống lạm phát, dẫn đến suy thoái kéo dài trong thị trường bất động sản.
2.1.2 Giai ủ o ạ n sau kh ủ ng ho ả ng tài chớnh toàn c ầ u
Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều đợt sốt giá cục bộ tại một số địa phương, khu vực liên quan đến quy hoạch phát triển hạ tầng và các khu đô thị mới của nhà nước Thời gian diễn ra các đợt sốt này thường ngắn, chỉ kéo dài trong vài tháng trước khi chững lại, và sốt giá cũng xuất hiện ở nhiều phân khúc, vùng miền khác nhau Những biến động của thị trường bất động sản gắn liền với việc thực thi các chính sách kinh tế vĩ mô của chính phủ Việt Nam.
Từ đầu năm 2008, chính phủ Việt Nam đã phải đối mặt với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và áp dụng nhiều biện pháp để kiểm soát lạm phát cũng như ổn định tình hình kinh tế Một trong những biện pháp nổi bật là yêu cầu các ngân hàng mua tín phiếu bắt buộc với tổng trị giá 20.300 tỷ đồng Những biện pháp này đã khiến thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh, trong khi thị trường bất động sản chứng kiến lượng giao dịch giảm đáng kể, đặc biệt là phân khúc căn hộ, dẫn đến giá cả nhiều dự án bất động sản giảm mạnh và tình trạng thanh khoản kém.
Năm 2009, nhằm khắc phục tình trạng kinh tế khó khăn, chính phủ Việt Nam đã áp dụng nhiều biện pháp kích thích như hỗ trợ lãi suất, miễn giảm thuế và giãn nợ thuế Kinh tế Việt Nam có cơ hội phục hồi sau giai đoạn khó khăn năm 2008, với thị trường chứng khoán ghi nhận những phiên tăng ấn tượng và thị trường bất động sản cũng cải thiện nhờ vào sự gia tăng giao dịch Tuy nhiên, tình trạng này chỉ kéo dài đến năm 2010 Đầu năm 2011, chính phủ tiếp tục nhấn mạnh việc cải cách và áp dụng chính sách tài khóa và tiền tệ thắt chặt, dẫn đến thị trường bất động sản lại rơi vào khó khăn, với nhiều hiện tượng vỡ nợ và giảm giá bán để xả hàng Tình hình này phản ánh bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2011 và dự kiến sẽ kéo dài sang năm 2012.
2.1.3 Nh ậ n ủị nh v ề th ị tr ườ ng b ấ t ủộ ng s ả n Vi ệ t Nam :
Qua phõn tớch nờu trờn, cú thể rỳt ra một số nhận ủịnh sau ủõy:
Trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua ba đợt sốt lớn, được xem là "bong bóng phình to" với chu kỳ khoảng 8 năm và thời gian sốt kéo dài từ 1-2 năm (1993-1994; 2000-2001; 2007-2008) Giữa các đợt sốt này, thị trường cũng chứng kiến những giai đoạn "đóng băng" và "ngủ đông".
Trong lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam, các phân khúc nổi bật trong những đợt sốt giá lần lượt là: đất các loại (1993-1994), nhà mặt tiền và đất dự án phân lô (2000-2001), và gần đây nhất là căn hộ cao cấp và biệt thự (2007-2008) Sự chuyển dịch này phù hợp với xu hướng hiện đại hóa, tích tụ tư bản và năng lực xây dựng của nền kinh tế Điều này cũng thể hiện thành công của Chính phủ trong việc đưa thị trường bất động sản Việt Nam tiệm cận với sự phát triển của thị trường bất động sản toàn cầu.
Trong ba đợt sốt, hai đợt sốt đầu tiên gắn liền với các quy định mới của nhà nước và nguồn vốn đầu tư chủ yếu là vốn nhàn rỗi, vì vậy sau đợt sốt, giá cả trên thị trường chỉ giảm rất ít hoặc chững lại Ngược lại, đợt sốt lần thứ ba có nguyên nhân bắt nguồn từ nguồn tài chính dồi dào trong nền kinh tế, dẫn đến giá cả tăng cao Khi nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ, giá cả trên thị trường rơi tự do, nhiều dự án giảm 50%-60% so với đỉnh điểm.
Phương pháp can thiệp của nhà nước đối với thị trường trong các đợt sốt có sự khác biệt rõ rệt, phản ánh sự tiến bộ trong cách tiếp cận của nhà nước Qua từng giai đoạn, nhà nước ngày càng áp dụng nhiều biện pháp mang tính thị trường hơn, nhằm sử dụng các công cụ phù hợp để can thiệp vào sự phát triển của thị trường, đặc biệt là trong cơn sốt đầu tiên vào năm 1993.
Từ năm 1994, thị trường chứng khoán Việt Nam đã trải qua nhiều biến động, trong đó cơn sốt lần thứ hai vào năm 2000-2001 đã bị ngăn chặn bằng các biện pháp hành chính Sau đó, sự ra đời của Luật mới đã giúp ổn định thị trường, nhưng cơn sốt lần ba từ 2006 đến đầu 2008 lại bị dập tắt do chính sách thắt chặt tiền tệ của nhà nước trong bối cảnh khủng hoảng tài chính toàn cầu và lạm phát đang đe dọa Việt Nam cùng các nền kinh tế lớn khác trên thế giới.
2.1.4 ð ỏnh giỏ m ứ c ủộ ả nh h ưở ng c ủ a cỏc nhõn t ố kinh t ế ủế n t ỉ su ấ t sinh l ợ i b ấ t ủộ ng s ả n trong giai ủ o ạ n 2005 – 2010 : ðề tài này nghiờn cứu mối quan hệ giữa biến chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ủộng sản (TSSLBDS), tốc ủộ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP), lạm phỏt (CPI), tăng trưởng tín dụng (TTTD), tỉ suất sinh lợi chứng khoán (TSSLCK), vốn ủầu tư nước ngoài ủăng ký (FDIDK)
Cỏc biến ủều ủược thu thập theo quớ từ quớ 1 năm 2005 ủến quớ 4/2010 (26 quớ) và ủược tớnh theo tỉ lệ % (tốc ủộ tăng trưởng), trong ủú:
Chớnh sỏch quản lý thị trường BðS và cơ chế chống ủầu cơ
2.2.1 Các bi ệ n pháp ki ể m soát theo thông l ệ qu ố c t ế
2.2.1.1 Biện pháp kiểm soát bằng pháp luật
Là biện pháp cơ bản và nền tảng, các quan hệ pháp luật đóng vai trò quan trọng trong xã hội, đặc biệt là trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Mỗi khi một đạo luật mới được ban hành và có hiệu lực, thị trường sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều, đặc biệt là trong những thị trường sơ khai, nơi vai trò của pháp luật rất quan trọng trong việc hình thành hoặc hạn chế bong bóng bất động sản Pháp luật ở đây cần được hiểu là tất cả các văn bản chính thức như luật, pháp lệnh, nghị định, và chỉ thị từ các cấp nhà nước.
Trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam chịu ảnh hưởng lớn bởi các văn bản pháp luật Các văn bản quan trọng bao gồm Luật đất đai 1993, tạo nền tảng cho sự phát triển bất động sản lần đầu tiên, và các văn bản sau như 695/CV-UB-QLĐT và 4081/UB-QLĐT cho phép thí điểm phân lô hộ lẻ Luật số 25/2001/QH10 sửa đổi bổ sung cho phép Việt Kiều và một số đối tượng khác mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, đánh dấu bước phát triển thứ hai Chỉ thị 05/2002/CT-UB chấm dứt thực hiện thí điểm phân lô hộ lẻ và Luật đất đai 2003 cùng Nghị định 181/2004/NĐ-CP cấm phân lô bán nền hộ lẻ tạo nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển tiếp theo Gần đây, Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Nghị định 69/2009/NĐ-CP về quy hoạch sử dụng đất cũng góp phần giảm giá bất động sản Các chuyên gia nhận định rằng hệ thống văn bản pháp luật hiện nay vừa thừa vừa thiếu, có những quy định quá chặt chẽ nhưng cũng có nhiều chỗ quá lỏng lẻo, dẫn đến sự chồng chéo giữa các văn bản của cấp địa phương và trung ương.
Hỡnh 7: Hệ thống cỏc văn bản phỏp luật chủ ủạo chi phối thị trường bất ủộng sản
2.2.1.2 Biện pháp kiểm soát bằng chính sách tài khóa
Chính sách tài khóa đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết nền kinh tế và thị trường bất động sản Đây là một trong hai yếu tố chính mà chính phủ sử dụng để quản lý và phát triển kinh tế.
Chính sách tài khóa nới lỏng có thể thúc đẩy hoạt động kinh tế thông qua việc gia tăng chi tiêu, đầu tư công hoặc giảm thuế Khi chính phủ tăng cường chi tiêu và đầu tư, dòng tiền sẽ chảy mạnh vào nền kinh tế, tạo ra những tác động tích cực Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng, đặc biệt là mối quan hệ giữa chính sách tài khóa và sự phát triển của lĩnh vực này.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với các lĩnh vực khác như vốn, xây dựng, vật liệu và nhân lực, do đó sẽ có xu hướng gia tăng nhanh chóng, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của bong bóng bất động sản.
Chính sách tài khóa thắt chặt có tác động nhanh chóng đến thị trường bất động sản, dẫn đến giảm giá cả và giao dịch Khi quy mô thị trường co lại, lượng giao dịch thành công cũng giảm, thậm chí có thể rơi vào trạng thái đóng băng Thực tế từ cuối năm 2010 và đầu năm 2011 minh chứng cho điều này, khi chính phủ áp dụng Nghị Quyết 11/NQ-CP, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự sụt giảm rõ rệt, giao dịch gần như ngừng lại, và bong bóng bất động sản trở nên “bất động” song song với sự “bất động” của thị trường.
Từ năm 2010 trở về trước, Việt Nam chủ yếu thực hiện chính sách tài khóa nới lỏng, với giá trị trái phiếu chính phủ phát hành năm sau cao hơn năm trước, cùng với việc miễn giảm nhiều loại thuế nhằm khắc phục hậu quả của khủng hoảng kinh tế toàn cầu Đặc biệt, năm 2009 và đầu năm 2010, các biện pháp miễn giảm thuế như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân được áp dụng mạnh mẽ Tuy nhiên, chính sách tài khóa thắt chặt đã được thực hiện vào năm 2011, nhằm kiềm chế lạm phát thông qua việc giảm chỉ tiêu phát hành trái phiếu và cắt giảm đầu tư công.
Thị trường bất động sản đang phát triển thuận lợi nhờ chính sách tài khóa mở rộng và đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của chính phủ Trong những năm gần đây, giá bất động sản thường tăng mạnh ở các khu vực có công trình và hạng mục hạ tầng được quy hoạch hoặc hoàn thành, như cầu, đường xá và khu đô thị Tuy nhiên, cần phải chứng minh thực tế về tác động của chính sách tài khóa thắt chặt năm 2011 đối với mặt bằng giá bất động sản.
2.2.1.3 Biện pháp kiểm soát bằng chính sách tiền tệ
Khi các yếu tố khác không đổi, sự thay đổi trong khối lượng tiền lưu thông sẽ ảnh hưởng đến giá trị của một đơn vị tiền tệ Điều này dẫn đến sự biến động trong giá cả hàng hóa, giá trị tài sản, thu nhập của dân cư và thu nhập quốc dân.
Ngân hàng Trung ương có khả năng kiểm soát hoạt động kinh tế tổng thể và thị trường bất động sản thông qua việc điều chỉnh khối lượng tiền tệ trong lưu thông.
Theo lý thuyết, khi lượng tiền tệ gia tăng, thị trường bất động sản sẽ trở nên sôi động, với giá cả có xu hướng tăng Nếu lượng tiền được gia tăng và duy trì liên tục, khả năng hình thành bong bóng bất động sản sẽ tăng lên và ngày càng phình to.
Vào năm 2007, nhiều ngân hàng thương mại đã lợi dụng chính sách tiền tệ lỏng lẻo của Ngân hàng Nhà nước để kích thích nền kinh tế, đồng loạt tung ra các chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản với điều kiện rất thuận lợi.
Năm 2007, thị trường bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng hơn 70% so với cùng kỳ năm trước, nhờ vào sự dịch chuyển dòng tiền đầu tư và lượng vốn FDI kỷ lục Sự gia tăng nhanh chóng giá bất động sản đã tạo ra cơn sốt trên thị trường, khiến nhiều người đổ xô vào đầu tư Tình trạng mua bán sang tay các căn hộ, thậm chí là những căn hộ vừa đăng ký mua, diễn ra phổ biến do lợi nhuận cao, với nhiều trường hợp có thể thu lời hơn 500 triệu đồng chỉ trong một ngày.
Việc áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt nhằm hạn chế lượng tiền trong lưu thông đã khiến thị trường bất động sản trở nên ảm đạm và trầm lặng Thị trường bất động sản phản ứng rất nhanh, gần như tức thời, trước sự thay đổi của chính sách tiền tệ thắt chặt.
