Kiểm soát bong bóng bất động sản để phát triển bền vững thị trường bất động sản việt nam

Phân tắch phần dư...57 Kết luận chương 3...65 CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT BONG BÓNG BẤT đỘNG SẢN VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN VIỆT NAM...66 4.1 Hoàn thiện hệ t

Người hướng dẫn khoa học: P.GS

Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – ngân hàng

Mã Số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: P.GS

TS NGUYỄN NGỌC ðỊNH

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan luận văn là công trình nghiên cứu khoa học do bản thân tôi thực hiện dựa trên những tài liệu tham khảo thu thập ñược.

Các số liệu, kết quả ñược trình bày trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

Tác giá luận văn

TẠ CHIÊU TRUNG

MỤC LỤC

DANH M Ụ C CÁC CH Ữ VI Ế T T Ắ T viii

DANH M Ụ C B Ả NG BI Ể U ix

DANH M Ụ C HÌNH MINH H Ọ A x

DANH M Ụ C PH Ụ L Ụ C xi

PH Ầ N M Ở ðẦ U 1

1 Lý do ch ọ n ñề tài 1

2 ðố i t ượ ng và ph ạ m vi nghiên c ứ u 2

3 Ý ngh ĩ a khoa h ọ c và th ự c ti ễ n c ủ a ñề tài nghiên c ứ u 2

4 Các n ộ i dung chính ñượ c trình bày trong lu ậ n v ă n 3

CH ƯƠ NG 1: M Ộ T S Ố N Ộ I DUNG V Ề TH Ị TR ƯỜ NG B Ấ T ðỘ NG S Ả N VÀ HI Ệ N T ƯỢ NG BONG BONG B Ấ T ðỘ NG S Ả N 4

1.1 M ộ t s ố n ộ i dung v ề b ấ t ñộ ng s ả n và th ị tr ườ ng b ấ t ñộ ng s ả n 4

1.1.1 M ộ t s ố n ộ i dung v ề b ấ t ñ ộ ng s ả n 4

1.1.1.1 Quan ñiểm của các nhà kinh tế về Bất ñộng sản 4

1.1.1.2 Một số ñặc trưng cơ bản quan trọng của BðS 5

1.1.2 M ộ t s ố n ộ i dung v ề th ị tr ườ ng b ấ t ñ ộ ng s ả n 6

1.1.2.1 Khái niệm thị trường Bất ñộng sản 6

1.1.2.2 Phân loại thị trường Bất ñộng sản 6

1.1.2.3 ðặc ñiểm của thị trường Bất ñộng sản 8

1.1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản 12

1.2 Hi ệ n t ượ ng bong bóng b ấ t ñộ ng s ả n 16

1.2.1 ðầ u t ư và ñầ u c ơ 16

1.2.2 Bong bóng tài s ả n và bong bóng b ấ t ñộ ng s ả n 17

1.2.2.1 “Bong bóng” tài sản 17

1.2.2.2 ỘBong bóngỢ bất ựộng sản 18

1.2.3 Ảnh hưởng của bong bóng bất ựộng sản ựến sự phát triển của nền kinh tế19 1.3 Kinh nghiệm kiểm soát bong bóng bất ựộng sản của một số quốc gia trên thế giới 21

1.3.1 Trung Quốc 21

1.3.1.1 Tình trạng thị trường 21

1.3.1.2 Phản ứng của Chắnh phủ Trung Quốc: áp dụng hàng loạt biện pháp:

22

1.3.1.3 Nhóm giải pháp kỹ thuật Ờ hỗ trợ: 22

1.3.2 Singapore 23

Kết luận chương 1 24

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ 25

2.1 Thực tiễn phát triển của thị trường bất ựộng sản và hiện tượng bong bong bất ựộng sản Việt Nam trong thời gian qua 25

2.1.1 Giai ựoạn trước khủng hoảng tài chắnh toàn cầu 25

2.1.2 Giai ựoạn sau khủng hoảng tài chắnh toàn cầu 27

2.1.3 Nhận ựịnh về thị trường bất ựộng sản Việt Nam 28

2.1.4 đánh giá mức ựộ ảnh hưởng của các nhân tố kinh tế ựến tỉ suất sinh lợi bất ựộng sản trong giai ựoạn 2005 Ờ 2010 29

2.2 Chắnh sách quản lý thị trường BđS và cơ chế chống ựầu cơ 37

2.2.1 Các biện pháp kiểm soát theo thông lệ quốc tế 37

2.2.1.1 Biện pháp kiểm soát bằng pháp luật 37

2.2.1.2 Biện pháp kiểm soát bằng chắnh sách tài khóa 38

2.2.1.3 Biện pháp kiểm soát bằng chắnh sách tiền tệ 40

2.2.1.4 Biện pháp kiểm soát bằng các chắnh sách ựiều hành vĩ mô của nhà

2.2.2 Các biện pháp kiểm soát ựặc thù của Việt Nam 45

2.2.2.1 Chắnh sách bồi thường, tái ựịnh cư, giải phóng mặt bằng 45

2.2.2.2 Phát triển, quản lý và kiểm soát hệ thống chỉ số giá bất ựộng sản 45

Kết luận chương 2 47

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH HỒI QUI CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG đẾN THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN VIỆT NAM 48

3.1 Mô hình ước lượng ựề tài 48

3.2 Kết quả ước lượng mô hình 50

3.3 Phân tắch kết quả hồi qui 52

3.3.1 Kiểm ựịnh sự phù hợp của mô hình 52

3.3.2 đánh giá ý nghĩa của từng biến ựộc lập riêng biệt 53

3.3.3 Kiểm ựịnh hiện tượng ựa cộng tuyến 56

3.3.4 Phân tắch phần dư 57

Kết luận chương 3 65

CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT BONG BÓNG BẤT đỘNG SẢN VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN VIỆT NAM 66

4.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật ựiều chỉnh thị trường & kiểm soát bong bóng bất ựộng sản 66

4.2 điều hành linh hoạt chắnh sách kinh tế vĩ mô với tầm nhìn và thời gian phù hợp 68

4.3 Xây dựng hệ thống pháp luật liên quan ựến thế chấp thứ cấp và chứng khoán hóa các tài sản có nguồn gốc bất ựộng sản ựể tạo nguồn vốn phát triển thị trường bất ựộng sản bền vững 69

4.4 Minh bạch hóa thông tin & ựịnh hướng thị trường 70

4.5 Tầm nhìn, dự đốn và kiểm sốt cung cầu phù hợp với từng giai đoạn

phát triển thị trường 71

4.6 Xây dựng, phát triển và duy trì hiệu lực hệ thống giám sát và cảnh báo sớm đối với bong bĩng bất động sản 73

4.7 Biện pháp hỗ trợ khác 75

4.8 Các vấn đề cần nghiên cứu tiếp 79

Kết luận chương 4 80

PHẦN KẾT LUẬN 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

A Các website 83

B Các tài liệu, giáo trình, sách tham khảo, sách hướng dẫn 83

C Các luận văn của các khĩa trước 84

D Các tài liệu nước ngồi 84

PHỤ LỤC 86

Ph ụ l ụ c 1 : Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 86

Ph ụ l ụ c 2: Kết quả hồi qui tính RSS để xác định độ trễ tối ưu của biến GDP theo phương pháp Hsiao 96

Ph ụ l ụ c 3: Kết quả hồi qui mơ hình gốc (2) 98

Ph ụ l ụ c 4: Kết quả hồi qui mơ hình điều chỉnh (5) 99

Ph ụ l ụ c 5: Kết quả tính tốn hệ số tương quan mơ hình điều chỉnh (5) từ chương trình Eview để kiểm định đa cộng tuyến (bằng phương pháp hệ số tương quan) 100

Ph ụ l ụ c 6: Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (tính tốn hệ số xác định R 2 j để xác định nhân tố phĩng đại phương sai VIF j ) để kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến (phương pháp nhân tố phĩng đại phương sai) 101

Ph

ụ l ụ c 7: Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (kiểm ñịnh White không có tích chéo) ñể kiểm ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau) 103 Ph

ụ l ụ c 8: Phần dư từ chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) ñể kiểm ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau) 104 Ph

ụ l ụ c 9: Giá trị ước lượng từ chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) ñể kiểm ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau) 105 Ph

ụ l ụ c 10: Kết quả hồi qui phương trình {Ln(e 2 i ) = α 1 + α 2 Ln (X i ) + v} từ chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) cho các biến ñộc lập ñể kiểm ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau) 106 Ph

ụ l ụ c 11: Kết quả hồi qui phương trình (9) ñể khắc phục hiện tượng phương sai sai số thay ñổi 108

3 TSSLBðS Tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản

4 GDP Tốc ñộ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội

5 CPI Chỉ số tăng giá tiêu dùng / Lạm phát

6 TTTD Tốc ñộ tăng trưởng tín dụng

7 TSSLCK Tỉ suất sinh lợi chứng khoản

8 FDIðK Tốc ñộ tăng trưởng vốn ñầu tư nước ngoài ñăng ký

9 FDITH Tốc ñộ tăng trưởng vốn ñầu tư nước ngoài thực hiện

11 REMI Real Estate Market Index - Chỉ số thị trường bất ñộng sản

12 RPI Real Estate Price Index - Chỉ số giá bất ñộng sản

13 REIT Real Estate Investment Trust Fund - Quỹ tín thác ñầu tư bất

ñộng sản

Bảng 3 Kết quả tính FPE từ ước lượng phương trình hồi qui (3) (Phụ lục 2)

Bảng 4 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui (4) (Phụ lục 3)

Bảng 5 Kết quả kiểm ñịnh ý nghĩa từng biến riêng biệt của phương trình hồi qui (5)Bảng 6 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui ñiều chỉnh (6) (Phụ lục 4)

Bảng 7 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui ñiều chỉnh kiểm ñịnh hiện tượng ña

cộng tuyến(6) (Phụ lục 5)

Bảng 8 Kết quả tính hệ số VIFj (Phụ lục 6)

Bảng 9 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui ñiều chỉnh (5) (Phụ lục 7)

Bảng 10 Kết quả ước lượng phương trình Ln(e2i) (8) (Phụ lục 10)

Bảng 11 Kết quả khắc phục hiện tượng phương sai sai số thay ñổi gây nên bởi biến

GDP(-1) (Phụ lục 11)

DANH MỤC HÌNH MINH HỌA

Hình 1 Tác ñộng của các hoạt ñộng kinh tế ñến thị trường bất ñộng sản

Hình 2 ðồ thị quan hệ giữa Ti suất sinh lợi Bất ñộng sản và Tốc ñộ tăng trưởng

Hình 6 ðồ thị quan hệ giữa Ti suất sinh lợi Bất ñộng sản và Tốc ñộ tăng vốn ñầu

tư nước ngoài ñăng ký

Hình 7 Hệ thống văn bản pháp luật chi phối thị trường bất ñộng sản

Hình 8 Chính sách tiền tệ áp dụng năm 2011

Hình 9 Mô hình quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản REIT

DANH MỤC PHỤ LỤC

Phụ lục 1 Tổng quan về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản

Phụ lục 2 Kết quả hồi qui tính RSS ñể xác ñịnh ñộ trễ tối ưu của biến GDP

theo phương pháp HsiaoPhụ lục 3 Kết quả hồi qui mô hình gốc (2)

Phụ lục 4 Kết quả hồi qui mô hình ñiều chỉnh (5)

Phụ lục 5 Kết quả tính toán hệ số tương quan mô hình ñiều chỉnh (5) từ

chương trình Eview ñể kiểm ñịnh ña cộng tuyến (bằng phương pháp

hệ số tương quan)Phụ lục 6 Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (tính toán hệ số xác ñịnh R2j

ñể xác ñịnh nhân tố phóng ñại phương sai VIFj) ñể kiểm ñịnh hiện tượng ña cộng tuyến (phương pháp nhân tố phóng ñại phương sai)Phụ lục 7 Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (kiểm ñịnh White không có

tích chéo) ñể kiểm ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phươngsai bằng nhau)

Phụ lục 8 Phần dư từ chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) ñể kiểm ñịnh hiện

tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau)Phụ lục 9 Giá trị ước lượng từ chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) ñể kiểm

ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau)Phụ lục 10 Kết quả hồi qui phương trình {Ln(e2i) = α1 + α2 Ln (Xi) + v} từ

chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) cho các biến ñộc lập ñể kiểmñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau)Phụ lục 11 Kết quả hồi qui phương trình (9) ñể khắc phục hiện tượng phương

sai sai số thay ñổi

Là một bộ phận của nền kinh tế, thị trường bất ñộng sản có vai trò quantrọng Tuy nhiên, các quá trình phát triển quá nóng của thị trường bất ñộng sản, gâynên tình trạng bong bóng quá mức; hoặc ở chiều hướng ngược lại là tình trạng thịtrường nguội lạnh, ñóng băng kéo dài ñều là các thái cực có tác ñộng không tốt ñến

sự phát triển lành mạnh, bình thường của thị trường bất ñộng sản nói riêng và củanền kinh tế nói chung Tiêu biểu cho hiện tượng không tích cực trên thị trường bấtñộng sản mà nền kinh tế Việt Nam ñã trải qua và phải tốn kém nhiều công sức,nguồn lực ñể xử lý, giải quyết chính là hiện tượng bong bóng bất ñộng sản

Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu hiện nay, thiết nghĩ việcxác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản và cố gắng xây dựng môhình ñịnh lượng ñể ño lường mức ñộ bong bóng bất ñộng sản; từ ñó giúp cho cácnhà hoạch ñịnh chính sách có cơ sở vững chắc ñể ñề ra các biện pháp kiểm soáthiệu quả bong bóng bất ñộng sản nhằm phát triển bền vững thị trường bất ñộng sản,qua ñó góp phần quan trọng trong việc củng cố, duy trì tốc ñộ phát triển kinh tếnước ta là một yêu cầu ñược ñặt ra cấp thiết, thường xuyên, liên tục Do ñó, tác giả

ñã chọn ñề tài “Kiểm soát bong bóng bất ñộng sản ñể phát triển bền vững thị trườngbất ñộng sản Việt Nam”

2 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

ðối tượng nghiên cứu của ñề tài là căn bệnh của TT BðS, cụ thể là hiệntượng bong bóng giá BðS, các chính sách ñiều tiết và vai trò quản lí TT BðS củacác cơ quan Nhà nước

Phạm vi nghiên cứu của ñề tài là các vấn ñề lý luận và thực tiễn về bongbóng bất ñộng sản và kiểm soát bong bóng bất ñộng sản ở Việt Nam

ðề tài sử dụng các số liệu chính thức từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyềncủa Việt Nam cũng như các sổ liệu mang tính chất tham khảo, nghiên cứu, tổng hợp

từ các cơ quan trong và ngoài nước, các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất ñộngsản, tài chính, ngân hàng cũng như tham khảo một số phân tích chuyên sâu của cácchuyên gia trong các lĩnh vực có liên quan

Bằng việc sử dụng mô hình ñịnh lượng với sự trợ giúp của chương trìnhthống kê Eview, ñề tài ñã cố gắng xác ñịnh các yếu tố và mức ñộ ảnh hưởng ñến tỉsuất sinh lợi bất ñộng sản, một trong những chỉ tiêu có thể dùng ñể ño lường mức

ñộ bong bóng của thị trường bất ñộng sản

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài nghiên cứu

ðề tài ñược thực hiện trong bối cảnh thị trường bất ñộng sản Việt Nam rơivào giai ñoạn chịu ảnh hưởng của tác ñộng hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu nóichung nhưng mặt bằng giá bất ñộng sản (ñặc biệt là giá ñất nền và căn hộ) vẫn ñứng

ở mức cao Bối cảnh này cũng là cơ hội tốt ñể Chính phủ kiện toàn hệ thống phápluật, chính sách ñiều chỉnh thị trường bất ñộng sản nhằm phát triển bền vững thịtrường bất ñộng sản Việt Nam trong tương lai

ðề tài cũng góp phần ñưa ra cách tiếp cận toàn diện hơn, chính xác hơn vềhiện tượng bong bóng BðS qua ñó giúp Nhà nước ñiều tiết và quản lí TT BðS hiệuquả hơn ñể tránh hiện tượng bong bóng giá;

ðề tài nêu lên thực trạng tồn tại bong bóng giá trong TT BðS ñể thấy rõñược thực trạng công tác quản lí của Nhà nước

Với việc xác ñịnh chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản là mấu chốt trong việc

ño lường mức ñộ bong bóng bất ñộng sản, ñề tài ñã nỗ lực thu thập dữ liệu và sửdụng các mô hình ước lượng từ các chương trình thống kê, ñề tài cố gắng lượng hóacác yếu tố tác ñộng ñến tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản trong thời gian 2005- 2010

Bên cạnh ñó, ñề tài ñã ñưa ra một số giải pháp và kiến nghị ñể khắc phụctình trạng bong bóng BðS từ ñó góp phần giúp các nhà hoạch ñịnh chính sách ñưa

ra những biện pháp phù hợp nhằm giúp thị trường phát triển hài hòa, tránh rơi vàocác thái cực quá nóng hoặc quá nguội lạnh

Cuối cùng, ñề tài có giá trị tham khảo cho những ñối tượng muốn tìm hiểu vềlĩnh vực này

4 Các nội dung chính ñược trình bày trong luận văn

Trong khuôn khổ một Luận văn cao học, tác giả cố gắng ñưa ra một số nộidung gợi ý ñối với các câu hỏi nghiên cứu sau ñây:

1 Hiện tượng bong bong bất ñộng sản là gì? Vai trò của bong bóng bất ñộng sảnñối thị trường bất ñộng sản nói riêng và với nền kinh tế nói chung?

2 Thực trạng thị trường bất ñộng sản, bong bóng bất ñộng sản tại Việt Nam cũngnhư một số nước? Các biện pháp và chính sách quản lý của Chính Phủ ñược ápdụng như thế nào ñể kiểm soát bong bóng bất ñộng sản?

3 Có thể xây dựng ñược mô hình ñịnh lượng xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng ñến tỉsuất sinh lợi bất ñộng sản ñể qua ñó ño lường ñược bong bóng bất ñộng sản haykhông?

4 Các giải pháp nào ñược ñặt ra ñể kiểm soát bong bóng bất ñộng sản và phát triểnbền vững thị trường Bất ñộng sản Việt Nam?

Nội dung của luận văn sẽ nghiên cứu nội dung giải ñáp cho các câu hỏi trênñây

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ HIỆN TƯỢNG BONG BONG BẤT ðỘNG SẢN

1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản

1.1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản

1.1.1.1 Quan ñiểm của các nhà kinh tế về Bất ñộng sản:

Các nhà kinh tế cho rằng bất ñộng sản không chỉ là nhà ở mà còn bao gồmcác nơi làm việc, cơ sở thương mại, thờ cúng, nơi làm việc của các cơ quan chínhphủ, cơ sở giáo dục, thư giãn và vui chơi giải trí, các môi trường vật thể, tự nhiên vànhân tạo của chúng ta Hơn nữa, bất ñộng sản bao gồm cả một phạm vi rất rộng cáchoạt ñộng kinh doanh và thể chế gắn chặt với việc phát triển mua bán sử dụng ñấtñai và các kiến trúc xây dựng Với quan niệm này, bất ñộng sản là bất kỳ vật nàoñược sở hữu hoặc chiếm hữu, gồm các tài sản hữu hình và các tài sản vô hình baogồm các quyền hợp ñồng (ví dụ như các thỏa thuận thế chấp và cho thuê), cácchứng thư tài chính (ví dụ cổ phiếu, trái phiếu), tiền lãi, bằng sáng chế thương hiệu(trademarks)

Như vậy, thuật ngữ bất ñộng sản ñược sử dụng theo ba cách hiểu căn bản Ởcách thứ nhất, nó ñược hiểu là các tài sản hữu hình của ñất ñai nhà cửa Ở cách hiểuthứ hai, nó ñược coi như là một “tập hợp” các quyền gắn chặt với quyền sở hữu vàquyền sử dụng các tài sản thực thể Cuối cùng, thuật ngữ này cũng ám chỉ ngànhhoặc các hoạt ñộng kinh doanh liên quan ñến việc mua bán, vận hành và bố trí cáctài sản thực thể

Các nhà kinh tế học còn xem xét bất ñộng sản trong mối quan hệ tương tácqua lại giữa bất ñộng sản với các yếu tố nội tại cấu thành, cụ thể là với sự phát triểncủa các lĩnh vực, ngành nghề có liên quan như quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng, vậtliệu xây dựng, tranh trí nội - ngoại thất, lao ñộng, tài chính, tín dụng, lãi suất… vàảnh hưởng của các tác ñộng ñó ñến sự phát triển của nền kinh tế ở bình diện ñịaphương, quốc gia, khu vực nói chung

Về vai trò của bất ñộng sản nói chung thì quan ñiểm nghiên cứu ñược ñôngñảo các nhà nghiên cứu kinh tế của thế giới chấp nhận thì Bất ñộng sản là phần tàisản quan trọng biểu thị cho một phần thiết yếu của tài sản, của cải và sự giàu có củaquốc gia Tài sản của nhiều công ty (như các ñịnh chế tài chính, công ty bảo hiểm,

và các công ty sản xuất) bao gồm một số lượng ñáng kể của các tài sản có liên quanñến bất ñộng sản ñược chứng khoán hóa hoặc các bất ñộng sản ñược nắm giữ trựctiếp Ngoài ra, phần lớn nhất trong danh mục ñầu tư của một cá nhân thường là phầnñòn bẩy vay vốn ñể tài trợ cho căn nhà của anh ta Thay ñổi trong giá trị bất ñộngsản, dù là tiên liệu hoặc không tiên liệu ñược, ñều có thể ảnh hưởng nghiêm trọngñến quốc gia nói chung, nền kinh tế của ñịa phương nói riêng cũng như ảnh hưởngsâu rộng ñến tài chính của từng doanh nghiệp và kể cả từng hộ gia ñình, cá nhân

(Real Estate Market Efficiency: Issues and Evidence – Dean H Gatzlaff & Dogan Tirtiroglu and Associate Editors – Journal of Real Estate Liturature 1995; Fundamental Real Estate Prices: An Impirical Estimation with International Data – Christian Hott & Pierre Monnin – 12/2006)

1.1.1.2 Một số ñặc trưng cơ bản quan trọng của BðS

Bất ñộng sản mang nhiều ñặc trưng ñặc thù như khả năng chuyển hóa thànhtiền mặt kém; thời gian giao dịch dài và chi phí giao dịch cao; chịu sự quản lý chặtchẽ của nhà nước và pháp luật; ñộ co giãn của cung bất ñộng sản kém

Ngoài ra, một ñặc trưng khá quan trọng của bất ñộng sản là giá cả của bấtñộng sản có xu hướng biến ñộng theo chu kỳ Chính sự biến ñộng theo chu kỳ củagiá cả hàng hóa bất ñộng sản là nhân tố phản ảnh tính chu kỳ của thị trường bấtñộng sản

ðặc trưng này ñã ñược nhiều nhà nghiên cứu tổng kết qua nhiều quan sát tại

nhiều nước khác nhau {Stephen Malpezzi and Susan M Wachter (2004); Case, Goetzman and Wachter (1997); Abraham and Hendershott (1996); Wheaton (1999); Brio, Kennedy and Prowse (1994)}

1.1.2 Một số nội dung về thị trường bất ñộng sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường Bất ñộng sản

Thị trường bất ñộng sản là quá trình giao dịch hàng hoá BðS giữa các bên cóliên quan Thị trường bất ñộng sản là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng mua bán, chuyểnnhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan ñến BðS như trung gian,môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở ñó vai trò quản lý nhà nước

có tác ñộng quyết ñịnh ñến sự thúc ñẩy phát triển hay kìm hãm hoạt ñộng kinhdoanh trên thị trường BðS

Về vai trò can thiệp của nhà nước ñối với sự phát triển của thị trường bấtñộng sản nói chung, các nhà kinh tế học cũng chia làm nhiều trường phái, trong ñó

có hai trường phái ñược chấp nhận rộng rãi Trường phái ñầu tiên cho rằng tốt nhất

là nên ñể thị trường bất ñộng sản, cũng như các thị trường khác phát triển một cách

tự nhiên và tự ñiều chỉnh mà không cần có bàn tay can thiệp của nhà nước Trườngphái thứ hai thì ngược lại, cho rằng nhà nước cần kiểm soát và can thiệp vào quátrình phát triển của thị trường bất ñộng sản

1.1.2.2 Phân loại thị trường Bất ñộng sản

Có nhiều cách phân loại thị trường BðS như căn cứ vào mục ñích sử dụng;căn cứ khu vực có bất ñộng sản; thứ tự thời gian BðS tham gia thị trường, …

ðề tài này tập trung vào việc phân tích các phân khúc thị trường bất ñộng sản

có ảnh hưởng quan trọng ñến các ñợt sốt nóng hoặc lạnh của thị trường bất ñộngsản trong thời gian qua là thị trường căn hộ; thị trường ñất nền - biệt thự; thị trườngkhác (căn hộ cho thuê)

Thị trường căn hộ là một trong những phân khúc quan trọng của thị trườngbất ñộng sản Việt Nam trong thời gian qua và cũng là xu hướng chung của nền kinh

tế Việt Nam và thế giới Thị trường này cũng trãi qua nhiều thái cực cực ñoan trong

ñó các năm 2006, 2007 là thời gian mà các chủ ñầu tư dự án căn hộ “ñược mùa bộithu” với việc chỉ cần công bố mở bán dự án căn hộ là rất nhiều nhà ñầu tư phải chenchúc nhau ñể ñược bốc thăm suất ñược mua căn hộ Ngay sau ñó, những người này

có thể bán ngay suất mà mình ñã bốc thăm ñược cho người khác ñể hưởng chênh

lệch với giá trị suất này cĩ khi lên tới vài trăm triệu đồng Tuy nhiên, bắt đầu từnăm 2009 và cịn kéo dài mãi đến nay, các chủ đầu tư căn hộ phải rất chật vật vớiviệc tiêu thụ sản phẩm của mình, mặc dù phải áp dụng rất nhiều biện pháp nhưkhuyến mãi, giảm giá, kèm quà tặng, hỗ trợ lãi suất,…mà tình hình tiêu thụ vẫnkhơng thấy tốt lên được như mong đợi Cịn các nhà đầu tư “lướt sĩng” thì phải “ơmhàng” nếu khơng nhanh chân bán tháo chịu lỗ vốn để “đẩy hàng” và phải đối mặtvới bài tốn trả nợ vay ngân hàng đến hạn.

ðến những tháng giữa 2011 thì thị trường căn hộ tại TP HCM và Hà Nộivẫn phải đối mặt với tình trạng cung vượt cầu (cĩ khả năng thanh tốn) với hàngloạt dự án tung hàng nhưng lượng người mua thì chẳng thấy tăng mà ngược lại cĩ

xu hướng giảm với lý do đơn giản là giá cả của một căn hộ vượt quá khả năng chitrả của người cĩ nhu cầu thực sự Nhiều chủ dự án phải chào bán cả dự án với giá cảhấp dẫn ðây cũng là một vấn đề hết sức nan giải về khả năng kiểm sốt, hoạchđịnh thị trường của nhà quản lý và cũng ảnh hưởng khơng nhỏ đến thị trường bấtđộng sản nĩi riêng và nền kinh tế nĩi chung

Thị trường đất nền – biệt thự dự án trong thời gian 2006 – 2007 vừa quacũng là đối tượng được đầu tư lướt sĩng cao độ của giới đầu cơ vì rất phù hợp vớitâm lý truyển thống của người Việt Nam là an cư lạc nghiệp và ai cũng mong muốn

cĩ một mảnh đất cắm dùi, dù là rất nhỏ Tuy nhiên, trong bối cảnh hậu khủng hồngkinh tế tồn cầu đến nay thì phân khúc thị trường này cũng rơi vào cảnh thiếu thanhkhoản vì nhu cầu thực tế thì cĩ giới hạn và đa phần những người cĩ khả năng muađất nền – biệt thự đều đã cĩ ít nhất một căn nhà tại trung tâm thuận tiện cho sinhhoạt và làm việc Cịn các nền đất và biệt thự tại khu dự án mới thì chủ yếu phục vụcho việc đầu tư kiếm lời hoặc là giải pháp để bảo tồn tài sản trong bối cảnh kinh tếbất ổn định và lạm phát leo thang như hiện nay Nguồn vốn lãng phí rất lớn chơntrong loại hình này một thời gian dài gây lãnh phí chung đến nguồn lực xã hội khiếncho các cơ quan quản lý mới đây phải lập đồn thanh tra các biệt thự bỏ hoang,…

Thị trường căn hộ cho thuê (Service apartment): cũng là một phân khúc ñầu

tư mới nổi của thị trường bất ñộng sản trong thời gian qua Thị trường này cũng khá

ña dạng từ những nhà ñầu tư nhỏ lẽ mua căn hộ và cho các ñối tượng là người nướcngoài thuê lại tại các khu ñô thị mới ñể kiếm nguồn thu nhập ổn ñịnh (như Ciputratại Hà Nội; Phú Mỹ Hưng tại Tp HCM) do một phần bị mắc “bẫy” thanh khoản khithị trường ñi xuống buộc phải ñầu tư dài hạn cho ñến các nhà ñầu tư tổ chức và nhàñầu tư nước ngoài ñầu tư cả một tổ hợp công trình ñề chuyên phục vụ thị trườngcho thuê với nguồn vốn lớn và tầm nhìn, thời gian ñầu tư dài hạn Thị trường nàyvẫn hứa hẹn là một kênh ñầu tư có tiềm năng khi mà nhu cầu giao thương ñi lạingày càng nhiều giữa Việt Nam và thế giới

1.1.2.3 ðặc ñiểm của thị trường Bất ñộng sản

a Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BðS ñều hìnhthành và phát triển qua 4 cấp ñộ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tàichính hoá

Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: là giai ñoạn mà tất cả mọi người ñều có thể tạo lậpñược nhà của mình Giai ñoạn này chỉ cần có một mảnh ñất là có thể hình thành nênmột cái nhà và ñược coi là BðS Trong cấp ñộ này, các chính sách về ñất ñai, cácchủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò quyết ñịnh ñối với việc kiểmsoát thị trường

Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây dựng.Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, hạn chế về năng lực xây dựng, khôngphải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BðS lớn, một dự ánBðS Trong cấp ñộ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quanquản lý xây dựng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc kiểm soát thị trường

Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: là giai ñoạn mà sự bùng nổ của các doanh nghiệpphát triển BðS, do hạn chế về các ñiều kiện bán BðS, không phải doanh nghiệp nàocũng ñủ tiền ñể phát triển BðS cho tới khi bán ra ñược trên thị trường Trong cấp

ñộ này, các ngân hàng và các chính sách ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác cũng như kiểm soát thị trường.

Thứ tư, cấp ñộ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BðS tăng cao và thịtrường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thịtrường BðS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay ñối với BðS hoặc sẽñối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản chovay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy ñộng

ña dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp ñộ này, các thể chế tài chính, các chính sáchtài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể cóvai trò quyết ñịnh trong việc kiểm soát thị trường

Thực tiễn cho thấy rằng, mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BðSkhông nhất thiết tuần tự trải qua từng giai ñoạn, tầng nấc, từng cung bậc như trên;các cấp ñộ phát triển thị trường không nhất thiết phải có giai ñoạn như nhau về thờigian; cũng không nhất thiết phải kết thúc giai ñoạn này rồi mới chuyển sang giaiñoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế ñã phát triển qua cả 4 cấp ñộ từrất lâu, như Australia và New Zealand, các tài sản BðS ñã ñược chứng khoán hoávới tỷ lệ rất cao

Trong bối cảnh nền kinh tế hiện ñại hiện nay, hầu hết các nước có nền kinh

tế chuyển ñổi ñều áp dụng ñồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn củacác nền kinh tế thị trường nhằm ñưa thị trường BðS tới cấp ñộ tài chính hoá theo xuhướng quốc tế một cách bền vững

b Trong mỗi cấp ñộ phát triển của thị trường BðS, quá trình vận ñộng của thị trường ñều có chu kỳ dao ñộng tương tự như nhiều thị trường khác

Tính chu kỳ của thị trường bất ñộng sản là do những ñặc trưng chủ yếu sau:quy mô của bất ñộng sản lớn và cung ít co giãn; chu kỳ bất ñộng sản phụ thuộc vàochu kỳ tín dụng và do sự can thiệp của chính phủ vào thị trường; chu kỳ và thịtrường bất ñộng sản phụ thuộc vào các hoạt ñộng kinh tế

Nhu cầu và giá cả dịch vụ, sản phẩm, tiền tệ, BðS leo thang

Công trình xây dựng mới kích thích kỳ vọng cầu và giá BðS cao hơn Công trình xây dựng mới kích thích kỳ vọng cầu và giá BðS cao hơn Thuê mướn, sỡ hữu BðS bị sa lầy

mở rộng hoạt ñộng kinh tế

mở rộng hoạt ñộng kinh tế BðS mới kém hấp dẫn, tồn kho tăng Nhu cầu mạnh kích thích xây dựng mớiNhu cầu mạnh kích thích xây dựng mới

Nhu cầu dịch vụ, sản phẩm, BðS, vốn giảm hoạt ñộng kinh tế tăng; sản xuất và thuệ Lð nhiều hơnNhu cầu thuê & sở hữu BðS tăngNhu cầu thuê & sở hữu BðS tăng

Nhu cầu BðS tiếp tục giảm

Giá giảm tiếp; tồn kho giảm cầu bật tăng lại: dịch vụ, sản phẩm, BðS, vốn

BðS trống tăng và suy giảm trong thuê, sở hữu BðS tiếp tục giảm

cầu BðS tiếp tục tăng, nhựong bộ trong giảm giá BðS ít hơn tiến trình tài chính hoá các khoản thế chấp BðS kích thích tiêu dùng

cầu BðS tăng, BðS trống giảm

Hình 1: Tác ñộng của các hoạt ñộng kinh tế ñến thị trường bất ñộng sản

Nguồn: “Real estate market circles, transformation force and structural change”

– Stephen E Roulac – The journal of real estate management

Theo biểu ñồ trên ñây, có thể thấy chu kỳ tiêu biểu của thị trường bất ñộngsản gồm những giai ñoạn sau ñây:

Giai ñoạn phục hồi: hoạt ñộng kinh doanh và nhu cầu bắt ñầu hồi phục, lạmphát còn ôn hòa, lãi suất cầm cố thấp kích thích việc mở rộng hoạt ñộng kinh tế.Ngoài ra, bên cạnh hệ quả của chính sách tài khóa và tiền tệ mở rộng thì thu nhậpcủa người dân và các doanh nghiệp tăng làm tăng nhu cầu ñối với bất ñộng sản Vớinhu cầu bất ñộng sản ngày càng tăng thì giá bất ñộng sản cũng tăng theo và tỉ lệ bấtñộng sản trống bắt ñầu giảm, ñiều này kích thích việc xây dựng mới các công trình

và bất ñộng sản nói chung

Giai ñoạn mở rộng: cầu các loại tài sản tăng, tỷ lệ bất ñộng sản trống thấp kếthợp với giá bất ñộng sản tăng cùng với việc lãi suất thấp và nguồn vốn sẵn có, dễtiếp cận làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất ñộng sản tăng và kích thích việc ñầu

tư, xây dựng mới bất ñộng sản Nhiều nhà ñầu tư kiếm ñược lợi nhuận từ thị trườngmang ñến tâm lý lạc quan và ñến lượt nó, tâm lý lạc quan lại thúc ñẩy ngày càngnhiều các nhà ñầu tư và ñầu cơ vay tiền ngân hàng và cầm cố bất ñộng sản ñể thamgia thị trường ðiều này thúc ñẩy giá bất ñộng sản tăng mạnh và tỷ suất vốn hóagiảm và góp phần thúc ñẩy làm lạm phát và lãi suất tăng

Giai ñoạn thu hẹp: cầu tăng ổn ñịnh trong khi nguồn cung tăng nhanh do xâydựng quá nhiều dẫn ñến dư thừa nguồn cung bất ñộng sản và làm giá bất ñộng sảnbắt ñầu chững lại Bất ñộng sản ngày càng trở nên khó bán dẫn ñến bất ñộng sảnkhông bán ñược ngày càng nhiều kết hợp với việc tiêu dùng và chi tiêu mua sắmcủa người dân giảm làm tăng tình trạng tồn kho trong nền kinh tế Tuy nhiên, doñặc thù ngành nên việc xây dựng mới các dự án bất ñộng sản vẫn phải tiếp tục việcxây dựng và chưa dừng lại ngay ñược

Giai ñoạn suy thoái: Nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi tình trạng lãi suất cao(một phần do nhu cầu vốn ñối với các dự án bất ñộng sản vẫn cao) và lạm phát giatăng ðiều này tiếp tục tác ñộng làm giảm cầu hơn nữa ñối với bất ñộng sản (và cáchàng hóa, dịch vụ khác của nền kinh tế nói chung) buộc các doanh nghiệp phải cốgắng hết sức ñể giải phóng hàng tồn kho Về phần mình, chính phủ thực thi các

chính sách chống lạm phát ñối với nền kinh tế (mà một trong các biện pháp thườngñược sử dụng là cắt giảm cung tiền) và làm giao dịch bất ñộng sản ngưng trệ Cácchủ ñầu tư bất ñộng sản phải gánh chịu thiệt hại kép do chi phí gia tăng do bất ñộngsản không bán/cho thuê ñược cùng với lãi suất các khoản vay tăng cao do tác ñộngchống lạm phát của chính phủ Nhằm thoát khỏi tình trạng (ngày càng nhiều) tồnñọng, tồn kho bất ñộng sản không kinh doanh / cho thuê ñược, các chủ ñầu tư, chủ

sở hữu bất ñộng sản buộc phải giảm mạnh giá bất ñộng sản ñể thoát khỏi các khoản

nợ vay ngân hàng Bên cạnh ñó, một số chủ ñầu tư, chủ sở hữu bất ñộng sản khônggiải phóng ñược bất ñộng sản tồn ñọng, không thực hiện ñược nghĩa vụ cầm cố vàlâm vào tình trạng bị ngân hàng phát mãi tài sản (tái cơ cấu tài chính các khoản chovay cầm cố) Ngân hàng tới lượt mình thắt chặt chính sách cho vay làm cho việctiếp cận vốn của các nhà ñầu tư hết sức khó khăn và từ ñó, việc xây dựng, ñầu tưgiảm mạnh

Nói tóm lại, chu kỳ dao ñộng của TT BðS gồm có 4 giai ñoạn: phồn vinh(sôi ñộng); suy thoái (có dấu hiệu chững lại); tiêu ñiều (ñóng băng) và phục hồi(nóng dần lên có thể gây “sốt”) Chẳng hạn như thị trường BðS nước Mỹ trongkhoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi chu kỳkhoảng 18 năm; thị trường BðS nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải qua 4 chu kỳ,mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BðS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giớithứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10năm, trung bình là 8-9 năm Thị trường BðS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâunhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu kỳ dao ñộng, trong ñó ñáng chú ý cóchu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suysụp rất nhanh trong năm 1994

1.1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản

Với các ñặc ñiểm ñã ñược phân tích trên ñây của thị trường bất ñộng sản, cóthể nhận thấy rằng thị trường bất ñộng sản (ñược thể hiện tiêu biểu qua chỉ số tỉ suấtsinh lợi bất ñộng sản) chịu ảnh hưởng của nhiều nhóm nhân tố khác nhau như nhóm

nhân tố kinh tế vĩ mô; nhóm nhân tố về chính sách, ñịnh hướng, qui hoạch của nhànước; nhóm nhân tố thị trường vốn; nhóm nhân tố về thông tin thị trường; nhómnhân tố về tâm lý thị trường Chúng ta có thể phân tích thêm về một số nhóm nhân

tố tiêu biểu có tác ñộng quan trọng ñến thị trường bất ñộng sản là các nhóm nhân tốkinh tế vĩ mô (tiêu biểu là tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội – GDP và chỉ sốtăng giá tiêu dùng – CPI) và nhóm nhân tố thị trường vốn (tăng trưởng tín dụng –TTTD; tỉ suất sinh lợi chứng khoán TSSLCK và vốn ñầu tư nước ngoài ñăng ký –FDIDK), cụ thể như sau:

+ Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP).

Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội có ảnh hưởng ñến các thị trường, trong

ñó có thị trường bất ñộng sản Trong thời kỳ nền kinh tế phát triển, tổng sản phẩmquốc nội tăng trưởng ñều ñặn và liên tục là cơ sở ñể các thực thể kinh tế quốc giatích lũy của cải và gia tăng năng lực tài chính của mình Khi nguồn lực tài chính củacác thực thể ñã tăng lên tương ñối thì các thực thể này có xu hướng sẽ sử dụngnguồn tài chính tích lũy ñược ñầu tư vào tài sản là bất ñộng sản Nhiều ñối tượngcùng ñầu tư vào bất ñộng sản làm khối lượng và giá trị giao dịch bất ñộng sản tăng,làm tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản tăng theo ðến lượt nó, tỉ suất sinh lợi bất ñộng sảntăng lại góp phần làm nhu cầu ñối với các sản phẩm, dịch vụ khác trong nền kinh tế(như xây dựng, vật liệu, …) và làm cho tổng sản phẩm quốc nội có xu hướng tăngthêm nữa

Ngược lại, khi nến kinh tế suy thoái, các thực thể kinh tế kinh doanh kémhiệu quả làm thu nhập của toàn nền kinh tế ít ñi hoặc giảm so với trước ðiều nàydẫn ñến các giao dịch bất ñộng sản giảm về số lượng và giá trị dẫn ñến tỉ suất sinhlợi bất ñộng sản có xu hướng giảm ðến lượt mình, tỉ suất sinh lợi bất ñộng sảngiảm sẽ góp phần làm giảm nhu cầu ñối với các lĩnh vực khác của nền kinh tế (nhưxây dựng, vật liệu, lao ñộng,…) và từ ñó làm cho tăng trưởng tổng sản phẩm quốcnội có xu hướng giảm hơn nữa

+ Lạm phát / chỉ số tăng giá tiêu dùng (CPI).

Lạm phát là một trong những yếu tố quan trọng của nền kinh tế và nó cũng làyếu tố quyết ñịnh tới tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản Trong thời kỳ lạm phát cao, người

ta nhận thấy rằng nền kinh tế ñang trong tình trạng bất ổn, kỳ vọng về nền kinh tếxấu ñi Lạm phát còn làm giảm lượng tiền thực lưu thông trong nền kinh tế khiếncầu về hàng hóa giảm ñi, góp phần giảm cầu bất ñộng sản Trong ñiều kiện cung bấtñộng sản không ñổi thì cầu bất ñộng sản giảm sẽ làm giá bất ñộng sản có xu hướnggiảm Bên cạnh ñó, lạm phát tăng dẫn ñến lợi nhuận doanh nghiệp giảm (trong ñó

có doanh nghiệp bất ñộng sản), chi phí của việc giữ tiền và chi phí ñầu tư tăng lênngay khi có lạm phát, còn giá bất ñộng sản lại thay ñổi chậm hơn Tất cả ñiều nàylàm giảm dòng tiền trong tương lai của các thực thể ñầu tư vào thị trường bất ñộngsản và làm giảm tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản

+ Tăng trưởng tín dụng (TTTD)

Tăng trưởng tín dụng là biểu hiện của chính sách tiền tệ của chính phủ, thểhiện qua việc tăng trưởng tín dụng ảnh hưởng ñến lượng tiền lưu thông trong nềnkinh tế

Nhiều nhà kinh tế tin rằng thay ñổi trong cung tiền sẽ trực tiếp ảnh hưởnglàm thay ñổi danh mục ñầu tư của các thực thể trong nền kinh tế và gián tiếp thôngqua ảnh hưởng ñến các hoạt ñộng kinh tế thực, qua ñó ảnh hưởng ñến giá tài sản nóichung và giá bất ñộng sản nói riêng Nhưng cho ñến nay, các kết quả nghiên cứu về

vấn ñề này còn trái ngược nhau Theo Wong ( 2005)1, ảnh hưởng của cung tiền lêngiá tài sản khá phức tạp Một chính sách mở rộng tiền tệ kích thích tăng trưởng kinh

tế và làm tăng lượng tiền trong dân ðiều này góp phần làm tăng nhu cầu về hànghóa và các tài sản tài chính khác trong ñó có bất ñộng sản Vì vậy chính sách mở

1

Wing –Keung Wong, Habibullah Khan&Jun Du, 2005, Money, Interest rate and Stock prices: New Evidence from Singapore and the United States, Working Paper.

rộng tiền tệ làm giá bất ñộng sản có xu hướng tăng lên Bên cạnh ñó nếu cầu tiền không ñổi, tăng cung tiền làm tăng lãi suất danh nghĩa do lạm phát tăng.

Quan ñiểm ngược lại cho rằng chi phí cơ hội của việc giữ tiền và các tài sảntài chính (trong ñó có bất ñộng sản) sẽ tăng Nên người dân có thể chuyển việc giữtiền và các tài sản tài chính sang các tài sản ký gửi khác có tỷ suất sinh lời cao hơn,như thế làm giá bất ñộng sản giảm xuống Khi tăng cung tiền lạm phát sẽ tăng, kỳvọng của nhà ñầu tư về nền kinh tế xấu ñi, dẫn ñến giảm nhu cầu mua bất ñộng sản,giá bất ñộng sản giảm xuống

Ảnh hưởng của tăng trưởng tín dụng ñối với tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản làtổng hợp của hai hiệu ứng trái ngược như phân tích trên ñây

+ Tỉ suất sinh lợi chứng khoán (TSSLCK)

Thị trường chứng khoán và thị trường BðS ñều là bộ phần của thị trường tàisản và giữa chúng có sự liên thông lẫn nhau

Sự liên thông này thông thường diễn ra theo hướng vốn từ thị trường chứngkhoán dịch chuyển sang thị trường bất ñộng sản do ñặc thù thị trường chứng khoán

có tính thanh khoản cao hơn thị trường bất ñộng sản Nếu tỉ suất sinh lợi chứngkhoán tăng cao, nghĩa là nhà ñầu tư kiếm ñược nhiều tiền từ thị trường chứng khoảnthì sẽ có xu hướng chuyển một phần (hoặc phần lớn) khoản tiền kiếm ñược sang thịtrường bất ñộng sản ñể bảo toàn vốn và do ñó là tăng tỉ suất sinh lợi thị trường bấtñộng sản Ngược lại, ñể ña dạng hóa danh mục ñầu tư, một số nhà ñầu tư tìm ñượclợi nhuận từ thị trường bất ñộng sản cũng có xu hướng chuyển một phần tài sản ñầu

tư sang thị trường chứng khoán với ñiều kiện là tỉ súât sinh lợi trên thị trường chứngkhoán cao hơn tỉ suất sinh lợi trên thị trường bất ñộng sản

+ Vốn ñầu tư nước ngoài ñăng ký (FDIDK)

Ảnh hưởng của vốn ñầu tư nước ngoài ñăng ký ñến tỉ suất sinh lợi bất ñộngsản chịu tác ñộng bởi nhiều quan ñiểm trái ngược nhau, trong ñó có hai quan ñiểm

chính như sau: quan điểm thứ nhất cho rằng do vốn đầu tư nước ngồi, xét về bảnchất là một khoản vốn đầu tư chảy vào nền kinh tế quốc nội, do đĩ, về mặt này haymặt khác, vốn đầu tư nước ngồi gia tăng sẽ cĩ tác động kích thích sự gia tăng của

tỉ suất sinh lợi bất động sản do nĩ làm tăng tức thời lượng tiền của các chủ thể trongnền kinh tế và ngược lại, vốn đầu tư nước ngồi sụt giảm sẽ làm giảm chỉ số tỉ suấtsinh lợi bất động sản

Tuy nhiên, luồn quan điểm thứ hai lại cho rằng do vốn đầu tư nước ngồi chỉ

là vốn đăng ký chứ chưa phải là vốn thực sự chảy vào nền kinh tế Mặt khác, vốnđầu tư nước ngồi xét về cơ cấu hợp thành thì bao gồm rất nhiều lĩnh vực khác nhaunhư cơng nghiệp, nơng nghiệp, dịch vụ,… và ngồi ra, kể cả các dự án đầu tư nướcngồi trong lĩnh vực bất động sản thì vốn gĩp trực tiếp của nhà đầu tư nước ngồicũng hạn chế, hoặc nhiều trường hợp là nhà đầu tư nước ngồi vay phần lớn vốn từngân hàng thương mại trong nước, hoặc huy động vốn từ nhà đầu tư trong nướctheo hình thức “lấy mỡ nĩ rán nĩ” nên xét kỹ lại thì ảnh hưởng của vốn đầu tư nướcngồi đến tỉ suất sinh lợi bất động sản là khơng rõ ràng

1.2 Hiện tượng bong bĩng bất động sản

1.2.1 ðầu tư và đầu cơ

Trong nền kinh tế thị trường, Keynes phân biệt hoạt động "doanh nghiệp" vàhoạt động "đầu cơ" (speculation) (Keynes 1936, [170]) Theo lý thuyết này thì :

+ Doanh nghiệp được định nghĩa là hoạt động nhằm dự đốn trong dài hạnkhả năng sinh lợi của tư bản, tức là hoạt động đánh giá tỷ suất lợi nhuận tương laicủa một đề án đầu tư trong suốt thời gian khai thác nĩ (cịn gọi là hiệu quả biên của

+ Ở khía cạnh tích cực, hoạt ñộng ñầu cơ giúp thị trường sôi ñộng hơn, giaodịch gia tăng và từ ñó làm tăng thanh khoản và qui mô của thị trường;

+ Ở khía cạnh tiêu cực, ñầu cơ thái quá sẽ làm thị trường bùng phát dễ dẫnñến thiên lệch, hiện tượng bong bóng xuất hiện và là mầm móng của sụp ñổ thịtrường

1.2.2 Bong bóng tài sản và bong bóng bất ñộng sản

1.2.2.1 “Bong bóng” tài sản:

Bong bóng tài sản là hiện tượng hình thành khi nhu cầu của nhà ñầu tư vớimột loại tài sản lên quá cao từ ñó làm giá cả giao dịch của tài sản ñó tăng lên mộtcách nhanh chóng, vượt xa mọi mức ñược coi là chính xác, hợp lý và có cơ sở dựavào kết quả tính toán các chỉ số cơ bản, giá trị thực của tài sản ñó

Xét trên khía cạnh phát triển kinh tế nói chung, hiện tượng bong bóng tài sảnthường biểu hiện là một chu kỳ kinh tế ñặc trưng bởi quá trình mở rộng nhanhchóng sau một giai ñoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng Trong chu kỳ này, hiện tượnggiá tài sản tăng bùng phát, thường vượt ra ngoài giới hạn ñảm bảo của các hệ số tàichính cơ bản và xuất hiện ở một số ngành nhất ñịnh, tiếp sau hiện tượng này là sựsụt giá rất nhanh và mạnh cùng làn sóng ồ ạt bán ra

Xét trên khía cạnh tâm lý ñầu tư, bong bóng là một hiện tượng thể hiện mộtñiểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người Giống như một bong bóng xàphòng mà trẻ con thường thích thổi, bong bóng ñầu tư hình thành và tạo cho người

ta cảm giác mong muốn nó sẽ tồn tại mãi mãi Tuy nhiên, bản chất những bongbóng nói chung là phần lớn chúng không ñược cấu tạo từ một vật liệu có thực vàbong bóng vỡ là kết quả tất yếu sẽ xảy ra sớm hay muộn Khi bong bóng "vỡ", tiềnñầu tư theo ảo giác bong bóng ñó cũng sẽ bốc hơi nhanh chóng, kéo theo sự sụp ñổ

Sụp ñổ là hiện tượng suy giảm nhanh và lớn của tổng giá trị toàn thị trường,thông thường là gắn với sự "vỡ" của một bong bóng Nguyên nhân của mối quan hệkhăng khít này là vì khi bong bóng vỡ, sẽ có rất nhiều nhà ñầu tư cố gắng bán tàisản ồ ạt ra thị trường, những hành ñộng này xảy ra cùng một lúc, tạo ra những làn

sóng bán ồ ạt trong khi không có, hoặc có rất ít nhu cầu mua vào, kết quả là giá tàisản giảm nhanh chóng và các khoản ñầu tư thua lỗ trầm trọng Hành ñộng bán mộtcách hoảng loạn là biểu hiện chung của thị trường sau tiếng vỡ của bong bóng và làhình tượng sụp ñổ của thị trường, ai cũng muốn bán ñi, nhưng liệu có ai ñịnh muatrong tình cảnh ñó? Kết quả tiếp theo của tình trạng bán một cách ñiên cuồng này làthị trường ñi xuống rất nhanh, xét trên mọi khía cạnh, dẫn ñến suy sụp và tác ñộngtrở lại ñến tất cả mọi người Thông thường, sau sự sụp ñổ của thị trường sẽ là mộtgiai ñoạn suy thoái kinh tế.

Mối liên hệ giữa bong bóng và sụp ñổ có thể so sánh với mây và mưa Có thể

có mây nhưng không có mưa, nhưng ñã có mưa thì chắc chắn phải có mây, bongbóng là mây và tình trạng sụp ñổ thị trường là mưa Lịch sử cho thấy sụp ñổ thịtrường là hệ quả bắt nguồn từ tình trạng bong bóng thị trường vỡ, mây càng dày -bong bóng càng to thì mưa sẽ càng lớn

1.2.2.2 “Bong bóng” bất ñộng sản:

Bong bong bất ñộng sản là một loại bong bong tài sản nói riêng và bongbóng kinh tế nói chung Do là một loại bong bóng tài sản nên về mặt bản chất, bongbóng bất ñộng sản cũng ñược xác ñịnh “là việc các giao dịch mua bán ñược thựchiện với mức giá cao tương ñối và không tương xứng với giá trị thực của bất ñộng

sản ñó” (Wikipedia).

ðối với bong bóng bất ñộng sản, vấn ñề ñã ñược chỉ ra bởi Richard Herring

& Susan Watcher là, “trong việc hình thành của một bong bóng, ñiều hiển nhiên làbất kỳ sự gia tăng ban ñầu nào của giá bất ñộng sản chính là hệ quả tương ứng trong

việc gia tăng nhu cầu của chính bất ñộng sản ñó” (Bubbles in real estate market, 2002).

Bong bóng bất ñộng sản là một khái niệm ñược ñặc trưng bởi hiện tượng giábất ñộng sản tăng liên tục và nhanh chóng không dựa vào những yếu tố kinh tế cơbản, vượt quá giá trị thực của chúng và nếu cứ tiếp tục tăng như vậy, bong bóng sẽnhanh chóng tiến ñến ñiểm vỡ và giá ñột ngột rơi tự do khi bong bóng vỡ

Bong bóng bất ñộng sản có tính chu kỳ và thường ñược hình thành trong mộtchu kỳ kinh tế với mặt bằng lãi suất thấp, tín dụng ñược tiếp cận dễ dàng với chínhsách mở rộng tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển kinh tế cùng với ñiều kiện quản lý nhànước lỏng lẻo ñối với lĩnh vực bất ñộng sản, thiếu sự quan tâm ñúng mức của chínhphủ nhằm ñịnh hướng thị trường Tính chu kỳ của bong bóng bất ñộng sản ñã ñượcFred Foldvary2 tổng hợp từ học thuyết về tính chu kỳ3 với học thuyết về ñất ñai4 và

ñã ñược kiểm nghiệm ñúng với chu kỳ 18 năm của bất ñộng sản Mỹ thực hiện bởinhà kinh tế bất ñộng sản Homer Hoyt và nhiều người khác

Bong bóng bất ñộng sản có thể xuất hiện trong phạm vi thị trường bất ñộngsản của một ñịa phương, một vùng, một quốc gia, khu vực và thậm chí ở bình diệntoàn cầu (tiêu biểu là cuộc khủng hoảng tài chính giai ñoạn 2007 – 2010 vừa qua cóliên quan ñến sự sụp ñổ của bong bóng bất ñộng sản ở phạm vi toàn thế giới)

Richard Herring và Susan Watcher5 cho rằng bong bóng bất ñộng sản cũng

có thể xuất hiện riêng biệt mà không ñi kèm theo khủng hoảng ngân hàng và khủnghoảng tài chính (cũng như ngược lại là khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tàichính cũng có thể xuất hiện mà không ñi kèm với bong bóng bất ñộng sản) Hai tácgiả này cũng cho rằng hai khái niệm này (bong bóng bất ñộng sản & bong bóng tàichính – ngân hàng) ñã ñược xác ñịnh là có mối quan hệ tương quan ñối với nhiềucuộc khủng hoảng ñáng nhớ xảy ra rộng khắp các nước phát triển cũng như tại cácnước ñang phát triển

1.2.3 Ảnh hưởng của bong bóng bất ñộng sản ñến sự phát triển của nền kinh tế

Như mọi loại bong bóng kinh tế khác, có nhiều quan ñiểm khác nhau về việc

có thể xác ñịnh hay ngăn chặn bong bóng bất ñộng sản hay không Nếu trường pháikinh tế học chính thống cho rằng không thể xác ñịnh bong bóng bất ñộng sản khi nóxuất hiện cũng như không thể ngăn chặn thì một số trường phái khác thì có quan

2 nhà kinh tế học thuộc ñại học Santa Clara, Hoa Kỳ

3 của trường phái kinh tế Austrian

4 của Henry George

5 Trích bài viết: “bubbles in Real Estate Market”

ñiểm ngược lại Tiêu biểu cho quan ñiểm này là kinh tế gia Mỹ Robert Shiller (với

bộ chỉ số nhà ở Case-Shiller bao gồm chỉ báo giá nhà của 20 siêu thành phố khắpnước Mỹ và ñã chỉ ra rằng vào ngày 31/05/2011 vừa qua, mô hình ñáy ñôi ñảochiều của giá nhà ñã ñược thiết lập) và Tạp chí phát triển kinh tế của Anh (cho rằngchỉ báo thị trường nhà ở có thể ñược sử dụng ñể xác ñịnh bong bóng bất ñộng sản)

Thực tiễn quản lý kinh tế cho thấy tình trạng bong bóng bất ñộng sản có ảnhhưởng quan trọng ñến nền kinh tế, cụ thể là sẽ gây nên tình trạng lạm phát trong nềnkinh tế do nguồn tài chính tập trung quá nhiều trong lĩnh vực bất ñộng sản làm nhucầu các vật liệu xây dựng, nhân công trong lĩnh vực xây dựng tăng từ ñó giá cả ñầuvào của các ngành này cũng tăng tương ứng ðể cân bằng cung cầu thì giá cả phảiñược xác lập ở một mặt bằng mới cao hơn và hệ quả dây chuyền của quá trình nàygây nên lạm phát trong nền kinh tế Lạm phát, ñến lượt nó lại ñẩy giá cả bất ñộngsản tăng cao hơn nữa do nguồn vốn có xu hướng trú ẩn vào bất ñộng sản trong bốicảnh lạm phát leo thang ñể bảo toàn vốn Quá trình này diễn ra liên tục sẽ ảnhhưởng lớn ñến ñời sống kinh tế xã hội thể hiện qua việc nhiều tầng lớp dân cư trong

xã hội không thể với tới căn nhà an cư do giá bất ñộng sản quá cao

Ngoài ra, tình trạng bong bóng bất ñộng sản còn dẫn ñến tình trạng nhầm lẫntrong việc phân bổ nguồn lực kinh tế (trường phái kinh tế Austrian) Mọi nguồn lựckinh tế như vốn tài chính, vốn nhân lực, vốn ñất ñai, vốn tài nguyên (sắt, thép, gỗ,thủy tinh, nước sạch,…) sẽ tập trung quá mức và ñặt ưu tiên vào lĩnh vực bất ñộngsản ñể phục vụ việc xây dựng, ñầu tư các dự án bất ñộng sản khi tình trạng bongbóng xảy ra, do ñó, các lĩnh vực hiệu quả, quan trọng và cần thiết khác cho xã hộinhư sản xuất, công nghiệp, tự ñộng hóa,… ít ñược chú ý tập trung ñầu tư và ñượcliệt vào hàng thứ yếu ðiều này gây nên tình trạng phát triển khập khiễng, bất cânñối cho nên kinh tế

Ngoài ra, tình trạng bong bóng trên thị trường bất ñộng sản sụp ñổ ảnhhưởng nghiêm trọng ñến sự sụp ñổ hệ thống tài chính từ ñó làm nền kinh tế suythoái nghiêm trọng dẫn ñến thất nghiệp, mất ổn ñịnh xã hội, chính trị,… Lịch sửkinh tế Mỹ ñã chứng kiến cuộc khủng hoảng kinh tế 1929 – 1933 bắt nguồn từ việc

ñỗ vỡ và sụp ñổ trên thị trường bất ñộng sản Các nhà ñầu tư cá nhân ñua nhautuyên bố phá sản và mất khả năng chi trả khi thị trường bất ñộng sản suy sụp dẫnñến các ngân hàng không thu hồi ñược nợ vay và phải bán tháo các tài sản thế chấp

là bất ñộng sản và gây ra một cuộc giảm giá nghiêm trọng kéo dài trên thị trườngnày làm nền kinh tế suy thoái sâu và mất khá nhiều năm trì trệ kéo dài sau ñó thìkinh tế Mỹ mới hồi phục trở lại

1.3 Kinh nghiệm kiểm soát bong bóng bất ñộng sản của một số quốc gia trên thế giới

1.3.1 Trung Quốc

1.3.1.1 Tình trạng thị trường:

Ước tính khoảng hơn 20% trong tổng số gần 1.500 tỷ USD ñể hỗ trợ nềnkinh tế thoát khỏi khủng hoảng năm 2008 của Chính Phủ Trung quốc ñã chảy vàobất ñộng sản khiến thị trường tăng nóng Năm 2009, tổng trị giá nhà ñược bán tạiTrung Quốc lên tới 560 tỷ USD – một con số kỷ lục, tăng 80% so với năm 2008

Giá một căn hộ tại các thành phố lớn giờ ñã ngang với mức tiết kiệm củakhoảng ba thế hệ khiến ngày càng nhiều hộ gia ñình trung lưu không thể mua ñượcnhà Tiền chi trả thế chấp chiếm tới hơn 80% thu nhập trung bình của một hộ giañình Những căn hộ có giá vài chục triệu USD xuất hiện nhan nhản ở Thượng Hải,nơi nhiều người sắm nhà nhanh hơn mua mớ rau Có nhà ñầu tư mua 54 căn hộ chỉtrong một ngày Các nhà ñầu cơ ñang tích cực gom bất ñộng sản với hy vọng giá sẽtiếp tục tăng trong tương lai

Nhiều khu thương mại tại các thành phố lớn ñang trống rỗng, không cókhách thuê Nhiều khu căn hộ bị bỏ hoang Tỷ lệ trống tại các cao ốc văn phòng chothuê lên ñến 22,4% trong quý III/2009, cao thứ 9 trong số 103 thị trường mà hãngmôi giới CB Richcard Ellis (CBRE) khảo sát Con số này còn chưa tính tới những

dự án sắp hoàn công và chuẩn bị khai trương thời gian tới như tòa tháp 74 tầng caonhất Bắc Kinh mang tên China World Tower 3

Với tư cách là một nền kinh tế lớn và có tốc ựộ phát triển nhanh nhất toàncầu và là ựộng cơ chắnh kéo thế giới thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chắnh toàn cầuvừa qua, Chắnh quyền Bắc Kinh nhận thức ựược sự ựỗ vỡ của bong bóng bất ựộngsản Trung Quốc có ảnh hưởng ựến nền kinh tế thế giới và ựã áp dụng hàng loạt biệnpháp kiểm soát bong bóng bất ựộng sản trong năm 2009, 2010 và các tháng ựầu

2011 theo phương châm: Ộựể kiểm soát thị trường bất ựộng sản cần phải kiềm chế

sự tăng giá các dự án nhà ựất mà không ựể xuất hiện nguy cơ phá sảnỢ

1.3.1.2 Phản ứng của Chắnh phủ Trung Quốc: áp dụng hàng loạt biện pháp:

+ Tăng thuế chuyển nhượng nhà

+ đánh thuế bất ựộng sản ựối với nhà ở nhằm tăng phắ ựối với những người

sở hữu nhiều căn hộ

+ Xiết chặt hơn hoạt ựộng cho vay mua nhà, ựặc biệt là nhà mua lần hai Quiựịnh tăng tỉ lệ vốn tự có ựối với các trường hợp vay mua nhà thứ 2 từ 40% hiện naylên 50% - 60%

+ Tăng lãi suất ựối với các khoản cho vay mua nhà

+ Thắt chặt tắn dụng ựối với các dự án xây dựng nhà;

+ Nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc nhằm làm giảm vốn khả dụng của ngân hàngthương mại

+ Kiểm soát tốc ựộ tăng trưởng tắn dụng ở mức hợp lý cũng như yêu cầu cácngân hàng triệt ựể tuân thủ các chắnh sách, quy ựịnh về tắn dụng với bất ựộng sản

+ Cân nhắc tăng giá ựồng nhân dân tệ so với ựôla Mỹ

1.3.1.3 Nhóm giải pháp kỹ thuật Ờ hỗ trợ:

+ đẩy nhanh chương trình xây nhà giá thấp nhằm góp phần bình ổn thịtrường, trong ựó chú trọng nhanh chóng tăng cung nhà diện tắch nhỏ, giá rẻ chocác gia ựình thu nhập thấp

+ Yêu cầu các tổ chức tài chắnh ưu ựãi cho người mua nhà lần ựầu và ựể ở;+ Cấm bán nhà trên giấy cho các nhà ựầu tư thứ cấp

+ Tạo thêm nhiều trở ngại ựối với những người ựã có nhà nhưng vẫn muốnmua thêm theo kiểu trả góp

+ Yêu cầu người mua nhà cần chứng minh ựây là căn nhà ựầu tiên do mình

sở hữu trước khi muốn hưởng ưu ựãi về thuế chuyển nhượng Với trường hợp muacăn nhà thứ hai, nếu muốn hưởng ưu ựãi về lãi suất, cần chứng minh diện tắch nhàựang ở nhỏ hơn mức bình quân của ựịa phương

+ đẩy mạnh tái cơ cấu lại kinh tế, giảm bớt Ộdựa dẫmỢ vào ựất ựai ựể cónguồn thu tài chắnh bởi sự phụ thuộc ựó sẽ khiến chắnh quyền ựịa phương khôngmuốn kiềm chế tình trạng giá bất ựộng sản tăng chóng mặt

+ Yêu cầu các công ty Bất ựộng sản ước tắnh mức thua lỗ nếu giá nhà ựất cóthể giảm tới 60% thay cho mức 30% theo mục tiêu trước ựó

+ Các nhà thầu bị cấm ựầu tư lợi tức vào những dự án bất ựộng sản mới.;hoặc nâng quy ựịnh về vốn ựối với việc xây dựng bất ựộng sản

Với việc thực hiện ựồng loạt các biện pháp này, thị trường Bất ựộng sản Trung Quốc bắt ựầu có những dấu hiệu hạ nhiệt.

1.3.2 Singapore

Chắnh phủ Singapore ựã sớm nhận ựịnh rằng chắnh các khoản vay chi phắ vaythấp với mục ựắch giúp cho sự phục hồi kinh tế của nước này sau cuộc khủng hoảngtài chắnh toàn cầu ựã ựược ựầu tư vào thị trường bất ựộng sản và làm cho giá nhà tạiSingapore, ựặc biệt là phân khúc cao cấp, tăng cao Trong bối cảnh ựó, Chắnh phủSingapore chủ trương hạ nhiệt dần thị trường bất ựộng sản nhằm tránh ựỗ vỡ dobong bóng gây ra nhưng cũng không quá cực ựoan làm ảnh hưởng ựến sự phát triểncủa nền kinh tế Theo ựó, Chắnh phủ Singapore ựã áp dụng các biện pháp sau ựây:

+ Tăng quỹ ựất xây dựng nhà ở, công bố nhiều hơn các lô ựất ựể bán

đánh thuế cao với những người Ộlướt sóngỢ muốn bán lại bất ựộng sản ựể ở trong vòng một năm kể từ khi mua

+ Tỉ lệ cho vay cũng ựược giảm từ 90% xuống còn 80% giá trị bất ựộng sản

+ Cấm các khoản cho vay kèm lãi suất ñối với một số dự án xây dựng nhà ở

và ngừng việc cho phép các nhà ñầu tư không phải trả lãi vay ñể mua các căn

hộ ñang ñược xây dựng

Với các biện pháp trên, thị trường bất ñộng sản Singapore có dấu hiệu hạnhiệt Diễn biến mới nhất trên thị trường cho thấy lượng giao dịch nhà ñất ñã có dấuhiệu chận lại, thậm chí ở một số quận, lượng giao dịch còn giảm tới 88% Nhữngcon số thống kê từ phía Viện khảo sát và ñánh giá Singapore (Singapore Institute ofSurveyors and Valuers - SISV) cho hay, chỉ có 899 hợp ñồng mua bán căn hộ chung

cư trong ba tuần ñầu của tháng 5 năm 2011, con số này quá nhỏ so với con số 3.060giao dịch trong tháng 4

Kết luận chương 1

Qua việc phân tích và hiểu rõ khái niệm và các vấn ñề liên quan ñến bất ñộngsản, thị trường bất ñộng sản, bong bóng tài sản và bong bóng bất ñộng sản, chúng ta

có cái nhìn tổng quan về bong bóng bất ñộng sản nói chung cũng như tác ñộng của

nó ñến sự phát triển của nền kinh tế; các nhân tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộngsản

Bên cạnh ñó, việc nghiên cứu kinh nghiệm kiểm soát tình trạng bong bóngbất ñộng sản tại các quốc gia trong khu vực là Trung Quốc (với nhiều ñặc trưngtương ñồng với Việt Nam và nét nổi bật là áp dụng ñồng loạt và quyết liệt nhiềubiện pháp từ tiền tệ, tín dụng, thuế ñến các biện pháp kỹ thuật) và Singapore (nổibật với việc dự báo sớm tình hình thị trường qua ñó áp dụng biện pháp chủ lực phùhợp với ñặc ñiểm thị trường là tăng nguồn cung) cũng giúp chúng ta có cái nhìntoàn diện hơn về một “căn bệnh phổ biến” là “bong bóng bất ñộng sản” không chỉdiễn ra tại Việt Nam mà còn ở nhiều nước trong khu vực và trên thế giới Ngoài ra,việc nghiên cứu này cũng giúp chúng ta rút ra một số bài học kinh nghiệm có giá trị

ñể vận dụng có hiệu quả vào việc kiểm soát bong bóng trên thị trường bất ñộng sảnViệt Nam

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ

2.1 Thực tiễn phát triển của thị trường bất ñộng sản và hiện tượng bong bong bất ñộng sản Việt Nam trong thời gian qua

2.1.1 Giai ñoạn trước khủng hoảng tài chính toàn cầu

+ Trước 1993: ñây là giai ñoạn nước ta vừa mở cửa ñược 1 thời gian ngắn vàLuật ðất ðai 1987 ñược ban hành với qui ñịnh nghiêm cấm việc mua, bán ñất ñai

Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai của dân cư ở thời kỳ này diễn

ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm với nhau

+ Giai ñoạn 1993 – 1999: ñây là giai ñoạn Luật ðất ðai 1993 ñược ban hành

và có hiệu lực, trong ñó quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá nhân ñược qui ñịnh

và thừa nhận Quyền sử dụng ñất ñã trở thành ñối tượng ñầu tư & ñầu cơ của cácCông ty như Minh Phụng – Epco; Huy Hoàng… với nguồn tài chính là từ vốn vayngân hàng và các cá nhân với nguồn vốn nhàn rỗi tạo nên cơn sốt (ñất) lần thứ nhất(1993-1994) Cơn sốt này bị giập tắt khi nhà nước áp dụng biện pháp hành chính –

tư pháp với ñỉnh ñiểm là vụ xét xử vụ án Minh Phụng – Epco nợ sáu ngân hàngthương mại với số tiền lên tới 6.000 tỉ ñồng và 33 triệu USD và Tòa án ñã ñịnh giátổng tài sản (390 danh mục với 476 ñơn vị tài sản) ñể thi hành án chỉ trị giá hơn2.232 tỉ ñồng Sau cơn sốt là ñợt ñóng băng lần thứ nhất kéo dài từ 1995 – 1999 do các nhà ñầu tư ñua nhau bán ñất thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng

+ Giai ñoạn 2000 – 2006: giai ñoạn này chứng kiến cơn sốt lần hai (nhà mặttiền và ñất dự án phân lô) trong khoản thời gian 2000 – 2002 Khởi nguồn của cơnsốt này là việc các nhà ñầu tư vận dụng chính sách, qui ñịnh pháp luật của nhà nước

cụ thể là chủ trương của Tp HCM về việc cho thí ñiểm phân lô hộ lẻ (văn bản số695/CV-UB-QLðT ngày 22/02/1999 và văn bản số 4081/UB-QLðT ngày28/9/1999) và Luật số 25/2001/QH10 ngày 19/06/2001 về việc sửa ñổi bổ sung một

số ñiều của Luật ñất ñai 1993 qui ñịnh cho phép Việt Kiều và một số ñối tượng khácñược mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất tại Việt Nam cùng với việc Hiệpñịnh thương mại Việt Mỹ ñược thông qua năm 2001 mang ñến nhiều thuận lợi hơncho Việt Nam trong việc phát triển kinh tế Trên cơ sở các văn bản pháp qui này,các nhà ñầu tư ñã mua ñất khắp các vùng ven, ñặc biệt là khu vực Tp HCM và tự tổchức phân lô bán nền Theo ước tính của Viện Kinh tế TP.HCM, lượng vốn ñầu tưtrong cơn sốt lần hai này ñạt ñến giá trị khoảng 6 tỉ USD và ñáng chú ý là chỉ

“chôn” ở ñất chứ không tạo ra hàng hóa là nhà ở và các công trình xây dựng khác(số liệu của Sở ñịa chính nhà ñất Tp HCM cho thấy trong 6.000 ha ñất ñô thị hóa ởvùng ven Tp HCM thì chỉ có 10% diện tích có xây dựng hạ tầng, nhà ở) Cơn sốtnày chấm dứt khi TP HCM ban hành chỉ thị 05/2002/CT-UB ngày 13/03/2002 vềviệc chấm dứt thực hiện thí ñiểm phân lô hộ lẻ và tiếp ñó là Luật ñất ñai 2003 cùngvới Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ñược ban hành với quy ñịnh cấm phân lô bán nền

hộ lẻ (khi chưa có hạ tầng kỹ thuật dự án) Sau cơn sốt lần 2 này cũng là một thời

kỳ ñóng băng kéo dài trong năm năm (2002 – 2006)

+ Giai ñoạn 2007 – 2008: giai ñoạn này chứng kiến cơn sốt lần ba tập trungvào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự Nếu hai cơn sốt lần một và hai có nguyênnhân chủ yếu là do chính sách và quy ñịnh pháp luật của nhà nước thì nguyên nhânchính của ñợt sốt lần ba là do luồng vốn ñầu tư nước ngoài tăng mạnh sau khi ViệtNam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO) tạo nên tăng trưởng ấn tượngcủa nền kinh tế Việt Nam Bên cạnh ñó, sự tăng trưởng thần kỳ của thị trườngchứng khoán Việt Nam trong năm 2007 và ñầu năm 2008 mang lại lợi nhuận lớncho một bộ phận nhà ñầu tư chứng khoán Và sự “tỉnh táo” của một bộ phận nhàñầu tư chứng khoán khi phân bổ lại danh mục ñầu tư vào bất ñộng sản ñể tránh rủi

ro tăng trưởng nóng của chứng khoán là nguyên nhân chính làm thị trường bất ñộngsản bước vào cơn sốt lần thứ ba Cơn sốt này bị dập tắt trong bối cảnh nổ ra cuộckhủng hoảng tài chính của Mỹ và lan rộng ra khắp toàn cầu làm luồng vốn ñầu tưnước ngoài vào Việt Nam khựng lại và bên cạnh ñó là việc Chính phủ Việt Nam

thắt chặt tiền tệ nhằm chống lạm phát, thị trường bất ñộng sản rơi vào ñợt suy thoái kéo dài.

2.1.2 Giai ñoạn sau khủng hoảng tài chính toàn cầu

Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 ñến nay, thị trườngbất ñộng sản Việt Nam trải qua các ñợt sốt giá cục bộ tại một số ñịa phương, khuvực gắn với quy hoạch phát triển hạ tầng, khu ñô thị mới của nhà nước và nhìnchung thời gian xảy ra sốt cũng diễn ra rất ngắn, trong vòng một vài tháng rồi ñềuchững lại và sốt cũng xảy ra ở nhiều phân khúc, nhiều vùng miền, ñịa phương, ñịañiểm khác nhau Các ñợt thăng trầm của thị trường bất ñộng sản gắn liền với việcthực thi các chính sách kinh tế vĩ mô của chính phủ Việt Nam

Từ ñầu năm 2008, cùng với việc phải ñối phó với cuộc khủng hoảng tàichính toàn cầu, chính phủ Việt Nam phải áp dụng hàng loạt biện pháp ñể kiểm soátlạm phát và ổn ñịnh tình hình kinh tế ñất nước, trong ñó nổi bật là biện pháp yêucầu các ngân hàng mua tín phiếu bắt buộc với tổng trị giá 20.300 (hai mươi ngàn batrăm) tỷ ñồng Các biện pháp này ñã làm thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh,còn thị trường bất ñộng sản thì lượng giao dịch sụt giảm rất nhiều, giá cả một số dự

án bất ñộng sản, nhất là phân khúc căn hộ giảm mạnh, thị trường rơi vào tình trạngthanh khoản rất kém

Sang năm 2009, ñể hóa giải tình trạng kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệpthoi thóp mà một phần là do việc áp dụng các chính sách thắt chặt của năm 2008,chính phủ ñã áp dụng hàng loạt biện pháp kích thích cũng mạnh không kém như hỗtrợ lãi suất, miễn giảm thuế và giãn số thuế phải nộp Nền kinh tế Việt Nam có cơhội “ñứng bật dậy” sau khoảng thời gian “nằm bệnh” của năm 2008 Trong bối cảnh

ñó, thị trường chứng khoán có những phiên tăng ñiểm ấn tượng lấy lại một phầnñáng kể số ñiểm ñã mất năm 2008 Thị trường bất ñộng sản cũng nhờ vậy mà lượnggiao dịch tăng lên theo ñà tăng trưởng của nền kinh tế, nhất là các dự án bất ñộngsản gắn liền với việc quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông, ñô thị mới.Tình trạng này tiếp diễn cho ñến năm 2010

ðầu năm 2011, một lần nữa Chinh phủ Việt Nam ñặt lại vấn ñề về cải cách,giải quyết tận gốc rễ các yếu kém tồn tại dai dẳng lâu nay của nền kinh tế và quyếtñịnh áp dụng chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ thắt chặt Một lần nữa thịtrường bất ñộng sản lại rơi vào tình trạng khó khăn cùng với khó khăn chung củanền kinh tế Nhiều hiện tượng vỡ nợ tín dụng ñen ñi liền với việc kinh doanh bấtñộng sản Bên cạnh ñó là hiện tượng một số dự án giảm mạnh giá bán ñể xả hàng.ðây cũng là những mảng màu “tối” trong bức tranh chung mang tông màu “xám”

ảm ñạm của thị trường bất ñộng sản Việt Nam năm 2011 và dự kiến còn kéo dàisang năm 2012

2.1.3 Nhận ñịnh về thị trường bất ñộng sản Việt Nam:

Qua phân tích nêu trên, có thể rút ra một số nhận ñịnh sau ñây:

Trong quá trình phát triển, thị trường bất ñộng sản Việt Nam ñã trải qua 3ñợt sốt có thể xem là “bong bóng phình to” với chu kỳ khoảng 8 năm và thời giansốt khoảng 1-2 năm (1993-1994; 2000-2001; 2007-2008) Xen lẫn với các cơn sốt làcác ñợt “ñóng băng” và “ngủ ñông” của thị trường

Phân khúc thị trường trong các ñợt sốt lần lượt là: ñất các loại (1993-1994)sau ñó dịch chuyển sang nhà mặt tiền và ñất dự án phân lô (2000-2001) và lần gầnñây nhất là căn hộ cao cấp và biệt thự (2007-2008) Sự chuyển dịch của các phânkhúc trong các ñợt sốt là phù hợp với xu hướng hiện ñại hóa, tích tụ tư bản cũngnhư năng lực xây dựng của nền kinh tế nói chung ðây cũng có thể xem là thànhcông của Chính phủ trong việc ñưa thị trường bất ñộng sản Việt Nam tiệm cận với

sự phát triển của thị trường bất ñộng sản các nước trên thế giới

Trong ba ñợt sốt thì hai ñợt sốt ñầu tiên gắn liền với các qui ñịnh mới củanhà nước và nguồn vốn ñầu tư có phần lớn là vốn nhàn rỗi nên sau ñợt sốt, giá cảtrên thị trường chỉ giảm rất ít hoặc chựng lại Trong khi ñó, ñợt sốt lần thứ 3 cónguyên nhân bắt nguồn từ nguồn tài chính, tín dụng dồi dào trong nền kinh tế ñẩygiá lên cao, do ñó, khi nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ thì giá cả trên thị trường

ñã rơi tự do, rất nhiều dự án giá giảm 50%-60% so với ñỉnh ñiểm