Hội thảo phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới

BAN KINH TẾ TRUNG ƯƠNG ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM Kỷ yếu Hội thảo khoa học PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG BỐI CẢNH MỚI Tp.HCM, ngày 11/3/2022 HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | iii BAN BIÊN TẬP Ban Chỉ Đạo: TS Nguyễn Thành Phong PGS.TS Vũ Hải Quân Ban Tổ chức: TS Nguyễn Tú Anh PGS.TS Lâm Quang Vinh PGS.TS Nguyễn Tiến Dũng PGS.TS Hồng Cơng Gia Khánh PGS.TS Trịnh Quốc Trung ThS Nguyễn Vân Anh ThS Trương Trọng Hiểu ThS Nguyễn Hải Trường An Ban Chuyên môn: PGS.TS Nguyễn Tiến Dũng TS Nguyễn Tú Anh PGS.TS Hồng Cơng Gia Khánh PGS.TS Trịnh Quốc Trung GS.TS Nguyễn Thị Cành PGS.TS Nguyễn Chí Hải PGS.TS Nguyễn Anh Phong PGS.TS Trần Hùng Sơn PGS.TS Dương Anh Sơn Tiểu ban Thư ký: ThS Trương Trọng Hiểu ThS Nguyễn Thái Thành HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | v MỤC LỤC LỜI GIỚI THIỆU ix TẠO NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI: NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ, QUY HOẠCH VÀ ĐẦU TƯ 13 GS TS Nguyễn Thị Cành, TS Lê Hoàng Vinh, TS Trịnh Thục Hiền, TS Thái Thị Tuyết Dung, ThS Nguyễn Lê Mỹ Kim, ThS Phan Thị Hương Giang CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT GĨP PHẦN XÂY DỰNG, PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MINH BẠCH, LÀNH MẠNH 39 Tập Đồn Hưng Thịnh HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC THƠNG QUA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: HIỆU LỰC VÀ HIỆU QUẢ 53 TS Trương Minh Huy Vũ nhóm nghiên cứu TRÁI PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN - NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP TRUNG QUỐC VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH CHO VIỆT NAM 61 PGS TS Trương Quang Thơng BẤT ĐỘNG SẢN PHÍA NAM KHƠNG NGỪNG NĨNG LÊN – NGUYÊN NHÂN VÀ MỘT SỐ GÓP Ý, THẢO LUẬN 77 ThS Mai Thu Phương ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU ĐÔNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 95 Công Ty TNHH Đầu Tư SGROUP | Nguyễn Thanh Huyền KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM 123 Nguyễn Thanh Huyền, Nguyễn Thị Ngọc Minh vi | KINH TẾ THỊ TRƯỜNG VÀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KINH TẾ THỊ TRƯỜNG VÀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: ĐỊNH HƯỚNG VÀ NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 141 ThS Trương Trọng Hiểu QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THUẾ, PHÍ, LỆ PHÍ VÀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TRẠNG VÀ KHUYẾN NGHỊ 169 ThS Huỳnh Thị Ái Hậu 10 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 183 PGS.TS Nguyễn Văn Trình, TS Huỳnh Tấn Hưng 11 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT ĐỐI VỚI VIỆC THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 195 Phan Thị Hương Giang 12 PHÁP LUẬT VỀ LẬP KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT HÀNG NĂM CẤP HUYỆN - MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 209 Nguyễn Thành Phương, Trần Thị Thu Vân 13 PHÂN TÍCH NHỮNG BẤT NHẤT, THIẾU ĐỒNG BỘ CỦA QUY ĐỊNH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI TRÚNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 223 Nguyễn Thị Tuyết Như 14 PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT VÙNG PHỤ CẬN ĐỂ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ ỤNG ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN 233 PGS.TS.GVCC Phan Trung Hiền, Trần Thị Ngọc Hân, 15 NGHIÊN CỨU MỐI QUAN HỆ TÁC ĐỘNG NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGỒI, PHÂN CẤP TÀI KHĨA VỚI XUNG ĐỘT ĐẤT ĐAI: MINH CHỨNG THỰC NGHIỆM TẠI MỘT SỐ TỈNH THÀNH Ở VIỆT NAM 251 PGS.TS Diệp Gia Luật 16 BÀN VỀ GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 273 TS Châu Thị Khánh Vân 17 ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SƠ CẤP 289 ThS Dư Phước Thoại 18 ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP CỔ PHẦN HÓA: THỰC TRẠNG VÀ KHUYẾN NGHỊ 305 Phan Trung Hiền, Lê Thị Kim Loan HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | vii 19 ĐẤU GIÁ ĐẤT THỦ THIÊM: GĨC NHÌN KINH TẾ VÀ GIẢI PHÁP CHÍNH SÁCH 323 Thạc sỹ Ngô Thanh Trà, Thạc sỹ Hồ Bá Tình 20 PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI THÔNG QUA ĐẤU GIÁ ĐẤT: TRƯỜNG HỢP ĐẤU GIÁ TẠI THỦ THIÊM, TP.HCM 337 PGS.TS Nguyễn Hồng Nga, ThS NCS Giản Thị Lê Na 21 XÂY DỰNG HỆ THỐNG QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG KHAI, MINH BẠCH VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT 349 TS Trần Văn Thành, TS Nguyễn Xuân Linh, ThS Phạm Lê Tuấn 22 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ HỢP LÝ: NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 365 23 QUYỀN TIẾP CẬN THÔNG TIN CỦA NGƯỜI MUA TRONG HỢP ĐỒNG  MUA BÁN CONDOTEL TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 395 ThS Lê Thị Bích Chi 24 PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NHẬT BẢN VÀ GỞI MỞ CHO VIỆT NAM 417 PGS.TS Đoàn Đức Lương, ThS Trịnh Tuấn Anh, LS Đào Đức Hạnh 25 HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI VÀ TÀI CHÍNH TRONG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BẰNG CƠ CHẾ CHUYỂN QUYỀN PHÁT TRIỂN KHÔNG GIAN (TDR) 433 TS Phạm Trần Hải 26 PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BỀN VỮNG TRONG BỐI CẢNH MỚI 455 Lãnh đạo Bộ Xây dựng HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 451 quyền phát triển không gian; làm rõ mối liên hệ quyền phát triển không gian với hệ số sử dụng đất theo quy hoạch; việc chuyển quyền phát triển không gian với việc điều chỉnh quy hoạch, … 3.1.2 Các thách thức mặt kỹ thuật Về mặt kỹ thuật, thách thức sau cần nghiên cứu giải quyết: - Định lượng mối quan hệ lực hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật khả phát triển không gian khu vực định - Định lượng giá trị chế TDR phù hợp với khu vực đô thị thời điểm thích hợp - Xác định ranh giới cụ thể khu vực gửi khu vực nhận; xác định giá trị hệ số giá trị quyền phát triển không gian khu vực gửi khu vực nhận - Kiểm soát chuyển đổi tự hình thái khơng gian khu vực nhận 3.1.3 Các thách thức mặt sách Về mặt sách, thách thức sau cần nghiên cứu giải quyết: - Bảo đảm xác, cơng khai, minh bạch của: + Hệ thống thông tin quy trình chuyển nhận quyền phát triển khơng gian + Hệ thống liệu khu vực gửi khu vực nhận quyền phát triển không gian - Bảo đảm vận hành thông suốt, minh bạch hiệu ngân hàng TDR, sàn giao dịch TDR - Bảo đảm giám sát, kiểm tra quan quản lý nhà nước việc chuyển nhận TDR 3.2 Lộ trình đề xuất để áp dụng chế TDR Việt Nam Trên sở phân tích đây, việc áp dụng chế TDR Việt Nam cần tiếp cận theo lộ trình bước với đề xuất sau 452 | HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI VÀ TÀI CHÍNH TRONG PHÁT TRIỂN ĐƠ THỊ BẰNG CƠ CHẾ 3.2.1 Rà sốt khung pháp lý liên quan đến chế TDR Các văn pháp lý có liên quan đến chế TDR cần rà soát để xác định rõ điểm vướng mắc: (i) chưa quy định, (ii) quy định chưa rõ ràng, (iii) quy định rõ ràng quy định mâu thuẫn với nguyên tắc chế TDR để: - Đề xuất định hướng giải vấn đề vướng mắc - Đề xuất loại văn pháp luật để hướng dẫn xử lý vấn đề vướng mắc - Đề xuất loại văn pháp luật để hướng dẫn áp dụng thí điểm việc xử lý vấn đề vướng mắc 3.2.2 Xây dựng kế hoạch để áp dụng thí điểm chế TDR Đề xuất kế hoạch áp dụng thí điểm chế TDR: - Phạm vi địa lý áp dụng thí điểm: khu vực nhận khu vực gửi - Các lĩnh vực định áp dụng thí điểm - Thời gian áp dụng thí điểm - Phương pháp đánh giá kết thí điểm 3.2.3 Thể chế hóa ban hành sách để thúc đẩy việc áp dụng rộng rãi chế TDR Sau đánh giá việc thí điểm, đạt kết tích cực, cần nghiên cứu để thể chế hóa ban hành sách để thúc đẩy việc áp dụng rộng rãi chế TDR thực tiễn quản lý phát triển vùng đô thị Trước hết, chế TDR nên áp dụng khu vực phạm vi đô thị, sau đó, mở rộng thị nơng thôn phạm vi vùng./ Tài liệu tham khảo Tài liệu tiếng Việt Huỳnh Thế Du (2018) Các cách thức khai thác giá trị từ đất cho phát triển hạ tầng đô thị Kỷ yếu Hội thảo Chuyển nhượng quyền phát triển bất động sản (TDR): Kinh nghiệm thực tiễn khả áp dụng Thành HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 453 phố Hồ Chí Minh Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức vào ngày 07 tháng 12 năm 2018 Thành phố Hồ Chí Minh Phạm Trần Hải cộng (2021) Chuyển quyền phát triển không gian (TDR): Kinh nghiệm quốc tế khả áp dụng Việt Nam (ISBN:978604-335-511-6) Thành phố Hồ Chí Minh: Nhà xuất Tổng hợp Thành phố Hồ Chí Minh Tống Thị Hạnh (2020) Hoàn thiện pháp luật quyền phát triển không gian đô thị bối cảnh triển khai thi hành quy định quyền bề mặt Bộ luật Dân năm 2015 Tạp chí Quy hoạch thị, số 41 năm 2020 Nguyễn Hoàng Minh (2018) Thách thức quản lý thị trường chuyển nhượng quyền phát triển không gian (TDR) TP.HCM Kỷ yếu Hội thảo Chuyển nhượng quyền phát triển bất động sản (TDR): Kinh nghiệm thực tiễn khả áp dụng Thành phố Hồ Chí Minh Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức ngày 06 tháng 12 năm 2018 Thành phố Hồ Chí Minh Tài liệu tiếng Anh Chandy M (2007) TDR - Lesson from Mumbai: The Use of ADRs & TDR in Slum Upgrading Paper presented at The World Bank 4th Urban Research Forum Collaborative for The Advancement of The Study of Urbanism through Mixed Media - CASUMM (2007) Background of Transfer of Development Rights (TDRs) Froes M & Robelo J M (2006) Urban Operation and The São Paulo Metro Line Paper prepared for The World Bank Modhwadia C B & Padhya H J (2016) TDR as a Tool for Sustainable and Compact Development International Journal for Scientific Research and Development Soumya D (2013) Land Value Capture in Urban DRM Program EAP DRM Knowledge Notes - Disaster Risk Management in East Asia and the Parcific World Bank Working Paper Series no.26 HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 455 PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BỀN VỮNG TRONG BỐI CẢNH MỚI Lãnh đạo Bộ Xây dựng Khái quát tình hình thị trường bất động sản Lĩnh vực bất động sản có vai trị quan trọng, phát triển thị trường bất động sản góp phần thu hút nguồn lực, tạo tài sản cố định lớn cho kinh tế, đáp ứng nhu cầu chỗ nhân dân, bảo đảm an sinh xã hội, đồng thời góp phần quan trọng vào tăng trưởng kinh tế Tuy nhiên, từ năm 2020, tác động đại dịch Covid, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn; ổn định, chưa rơi vào tình trạng trầm lắng, đóng băng có giảm phát số số, phân khúc bất động sản 456 | Phát triển thị trường bất động sản bền vững bối cảnh (1) Về nguồn cung bất động sản: năm 2021, dự án bất động sản cấp phép tiếp tục giảm so với năm 2020 khiến nguồn cung bất động sản, nhà đặc biệt nhà dành cho đối tượng thu nhập thấp hạn chế - Đối với dự án phát triển nhà thương mại: Cả nước có 252 dự án với 99.958 hộ cấp phép; có 172 dự án với 24.027 hộ hoàn thành xây dựng (tương đương khoảng 45% năm 2020) (2) Về lượng giao dịch hộ chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền: Trên nước có 282.105 giao dịch bất động sản thành cơng Trong đó, lượng giao dịch hộ chung cư, nhà riêng lẻ 111.640 giao dịch (bằng khoảng 96,7% so với năm 2020 - tổng lượng giao dịch giảm mạnh quý III/2021); lượng giao dịch đất 170.465 giao dịch (3) Về giá nhà số loại bất động sản: Mặc dù kinh tế có giảm phát ảnh hưởng đại dịch giá bất động sản, nhà ở, đất liên tục tăng từ đầu năm Tính đến cuối năm 2021, giá hộ chung cư tăng bình quân khoảng 5–7%; giá nhà riêng lẻ dự án tăng 15-20%; giá đất tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020 Đặc biệt, thời điểm cuối Quý I đầu Quý II xảy tượng tăng giá đột biến, chí “sốt giá” đất số địa điểm số địa phương (4) Về dư nợ tín dụng: hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tính đến 31/12/2021 728.842 tỷ đồng (so với thời điểm 31/12/2020 633.740 tỷ đồng) (5) Về thu hút vốn đầu tư nước ngoài: lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ với 2,6 tỷ USD (chiếm 8,3%) So với năm 2020 dịng vốn đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản giảm khoảng 1,6 tỷ USD Một số vấn đề đặt lĩnh vực bất động sản 2.1 Một số vấn đề đặt từ thực tiễn: (1) Hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản bước hoàn thiện Tuy nhiên, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 457 động sản cịn có nội dung giao thoa, chồng chéo, bất cập cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung để khắc phục tồn (2) Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, dư thừa bất động sản cao cấp, thiếu nhà xã hội, nhà dành cho cơng nhân, đối tượng có thu nhập thấp khu vực đô thị (3) Giá bất động sản liên tục tăng, giá nhà đặc biệt khu vực đô thị cao so với mặt thu nhập chung người dân tốc độ phát triển kinh tế Giá bất động sản số khu vực, số phân khúc đặc biệt đất tăng nhanh thời gian ngắn xuất thông tin chưa rõ ràng quy hoạch hành từ huyện, thị xã lên quận, thành phố; chủ trương đầu tư xây dựng khu đô thị, khu du lịch mới, đầu tư xây dựng sân bay, dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để “thổi giá” thu lợi (4) Chưa có chế, giải pháp đồng để thực điều tiết thị trường bất động sản, thiếu chủ động nguồn lực nên việc triển khai thường khó khăn, tác động chậm (5) Hoạt động sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo việc quản lý giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền lĩnh vực bất động sản; quy định điều kiện thành lập, hoạt động…sàn giao dịch bất động sản đơn giản, dẫn đến có nhiều bất cập thực tế như: - Chưa hình thành hệ thống giao dịch kiểm sốt, đảm bảo tính pháp lý giao dịch bất động sản, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng - Nhà nước không quản lý thông tin thị trường bất động sản với diễn ra, chí Sở Xây dựng địa phương không quản lý số lượng sàn cịn hoạt động hay đóng cửa Cơ quan quản lý khó đánh giá chất lượng lực thật sàn giao dịch - Cịn có tượng sàn giao dịch BĐS câu kết với “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường BĐS 458 | Phát triển thị trường bất động sản bền vững bối cảnh (6) Hoạt động kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản chưa kiểm sốt tốt điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện thi sát hạch trình độ hiểu biết pháp luật, kỹ hoạt động mơi giới bất động cịn đơn giản; chưa kiểm soát tốt hoạt động cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, thực tế bất cập như: - Đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chun nghiệp, yếu đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng - Bên cạnh nhân viên môi giới sàn giao dịch bất động sản chun nghiệp có khơng người hoạt động mơi giới tự do, khơng có chứng mơi giới bất động sản - Cá nhân môi giới không tự giác kê khai nộp thuế theo quy định, pháp luật lại thiếu công cụ để kiểm sốt việc này, dẫn đến tình trạng thất thu cho ngân sách nhà nước (7) Nguồn lực tài cho đầu tư dự án bất động sản chưa đa dạng bền vững, chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng tiền ứng trước khách hàng Chưa nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực huy động vốn thông qua chứng khoán, trái phiếu (một số doanh nghiệp huy động trái phiếu với lãi suất cao, tiềm ẩn rủi ro toán) Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao, khơng có tài sản bảo đảm tiềm ẩn rủi ro cho thị trường (8) Về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất: Vừa qua nhiều địa phương thực đấu giá quyền sử dụng đất đạt kết quả, góp phần bổ sung vào nguồn thu lớn cho địa phương Tuy nhiên, số trường hợp trúng đấu giá với giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm (có trường hợp cao bất thường) thu hút quan tâm dư luận xã hội có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 459 Một số sách, bối cảnh tác động đến thị trường bất động sản Năm 2021 năm có nhiều khó khăn kinh tế Việt Nam với tác động tiêu cực đại dịch Covid-19.  Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề, hoạt động kinh doanh doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, hàng loạt dự án phải tạm dừng xây dựng Trước tình hình đó, Chính phủ Bộ, ngành nỗ lực, khẩn trương nghiên cứu để ban hành nhanh chóng, kịp thời nhiều chế, sách để giúp tháo gỡ khó khăn, phục hồi, phát triển kinh tế nói chung lĩnh vực bất động sản nói riêng a Trong năm 2021, Chính phủ đạo Bộ, ngành tích cực nghiên cứu, hồn thiện thể chế, sách để đảm bảo tính đồng bộ, liên thơng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản Nhiều sách ban hành có hiệu lực năm 2021 thi hành Luật Đất đai1, Luật Nhà ở2, Luật Đầu tư3, Luật Xây dựng4 Luật Kinh doanh bất động sản5 có tác động tích cực tới thị trường bất động sản Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày18/12/2020 có hiệu lực từ ngày 08/02/2021 Chính phủ Hướng dẫn Luật Đất đai Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 Chính Phủ sửa đổi Nghị định 99/2015/ NĐ-CP Hướng dẫn Luật Nhà ở; Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 Chính phủ phát triển Nhà xã hội; Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021cura Chính phủ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Quyết định số 2161/QĐ-TTg Ngày 22/12/2021của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 Chính Phủ Hướng dẫn Luật Đầu tư Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 Chính Phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 460 | Phát triển thị trường bất động sản bền vững bối cảnh Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng có nhiều văn đạo6 kịp thời trước tình hình thị trường có tượng “sốt giá” đất nền; doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với khối lượng lớn, lãi suất cao; tượng đấu giá quyền sử dụng đất có kết cao gấp nhiều lần giá khởi điểm…Đẩy mạnh tiến độ giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công7 đẩy mạnh thi công dự án đầu tư công nước để ngăn chặn tác động tiêu cực, đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh Cùng với đó, việc điều hành tín dụng với lãi suất cho vay năm 2021 tiếp tục giảm mức khoảng 8-10%/năm, lãi suất gửi tiết kiệm mức thấp khoảng 5-6%/năm góp phần kích thích việc vay vốn để mua nhà đầu tư bất động sản tiềm tăng giá bất động sản đem lại lợi nhuận cao so với gửi tiết kiệm đầu tư sản xuất kinh doanh tình hình dịch bệnh nhiều nguy diễn biến phức tạp b Ngày 11/01/2022, Quốc hội ban hành Nghị số 43/2022/QH15 Quốc hội sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình Ngày 30/01/2022, Chính phủ ban hành Nghị số 11/NQ-CP Chương trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội Trong đó, có nhiều chế hỗ trợ nhà ở, cụ thể như: - Cho vay cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua nhà xã hội, nhà cho công nhân thuê; xây dựng cải tạo, sửa chữa nhà theo sách nhà xã hội theo quy định Điều 16 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, khoản 10, Điều Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 văn có liên quan Tổng nguồn vốn cho vay 15.000 tỷ đồng; - Hỗ trợ lãi suất 2%/năm 02 năm 2022 – 2023 thông qua hệ thống ngân hàng thương mại với khoản vay thương mại cho doanh nghiệp, Công điện số 8857/CĐ-VPCP ngày 3/12/2021 tăng cường công tác quản lý, tra, kiểm tra việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Cơng điện số 1767/CĐ-TTg ngày 21/12/2021 tình hình thực đấu giá quyền sử dụng đất; văn số 5370/ BXD-QLN ngày 24/12/2021, văn số 989/BXD-QLN ngày 25/3/2021 Công điện số 1082/CĐ-TTg ngày 16/8/2021 việc đẩy nhanh tiến độ thực giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2021 HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 461 hợp tác xã, hộ kinh doanh có khả trả nợ, có khả phục hồi ngành, lĩnh vực: cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà xã hội, nhà cho công nhân mua, thuê thuê mua Để triển khai thực Nghị số 11/NQ-CP Chính phủ Nghị số 43/2022/QH15 Quốc hội, Bộ Xây dựng ban hành Chương trình hành động thành lập Tổ cơng tác triển khai thực Nghị số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 Chính phủ Chương trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội triển khai Nghị số 43/2022/QH15 ngày 11/01/2022 Quốc hội sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình (Quyết định số 56/QĐ-BXD ngày 15/02/2022; Quyết định số 66/QĐBXD ngày 17/02/2022) Với hàng loạt nhiệm vụ, giải pháp để: mở cửa kinh tế, nâng cao lực y tế, phòng chống dịch; đảm bảo an sinh xã hội hỗ trợ việc làm; hỗ trợ phục hồi doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh; đầu tư kết cấu hạ tầng; cải cách thể chế, cải cách thủ tục hành chính, cải thiện mơi trường đầu tư, cho ta thấy tâm Quốc hội, Chính phủ Bộ, ngành, địa phương việc phục hồi phát triển kinh tế - xã hội Bằng việc hỗ trợ từ nguồn cung (hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư) từ nguồn cầu (hỗ trợ hộ gia đình, cá nhân mua, thuê, thuê mua nhà ở) chương trình, sách phát triển nhà xã hội phát huy tác dụng; việc phục hồi, phát triển lĩnh vực nhà xã hội, nhà cho công nhân góp phần đảm bảo an sinh, chỗ cho người dân, mặt khác có khởi động, lan tỏa góp phần phục hồi, phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Đề xuất, kiến nghị Để đảm bảo thị trường bất động sản thời gian tới phát triển ổn định, lành mạnh, Bộ Xây dựng kiến nghị số giải pháp sau: 4.1 Hoàn thiện chế, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, cụ thể: i Đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến 02 Dự án Luật: Luật Nhà (sửa đổi) Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quản lý thị trường bất 462 | Phát triển thị trường bất động sản bền vững bối cảnh động sản Một số nội dung đề nghị xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thời gian tới, cụ thể: Sửa đổi, bổ sung sách, quy định về: kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng có sẵn; kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản; kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng dự án bất động sản sách điều tiết để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh ii Đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo sở pháp lý hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất: a) Nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm thống phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, cụ thể: - - - - Quy định thống hình thức, trình tự, thủ tục tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất (thực tế việc đấu giá quyền sử dụng đất địa phương thực theo nhiều hình thức, trình trự khác nhau); Quy định thống việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất (thống pháp luật đất đai pháp luật đấu giá); Quy định số tiền đặt trước tham gia đấu giá số tiền đảm bảo thực hợp đồng trúng đấu giá; Quy định rõ thời hạn người trúng đấu giá phải nộp đủ số tiền trúng đấu giá để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, “thổi giá” b) Nghiên cứu sửa đổi pháp luật đất đai, đặc biệt quy định liên quan đến việc xác định giá đất thực thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với thực tiễn, đảm bảo nguồn thu tránh thất thoát ngân sách nhà nước iii Đề nghị Bộ, ngành theo chức năng, nhiệm vụ giao tiếp tục HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 463 nghiên cứu trình quan có thẩm quyền ban hành ban hành theo thẩm quyền chế, sách pháp luật đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, thuế, tín dụng, kinh doanh bất động sản… để tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản 4.2 Đề nghị địa phương: Thực chủ trương, đạo Chính phủ tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương, đề nghị địa phương thực số nhiệm vụ, giải pháp sau: - - - - - Khẩn trương xây dựng, phê duyệt Chương trình, kế hoạch phát triển nhà địa phương giai đoạn 2022-2025 giai đoạn 2022- 2030 để có sở chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà địa bàn Tổ chức lập, phê duyệt, quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai dự án phát triển sở hạ tầng, dự án bất động sản đặc biệt dự án lớn việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành địa phương, đồng thời tổ chức công bố công khai thông tin để minh bạch thông tin, ngăn chặn tượng tung tin đồn thổi, đầu nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp; tổ chức thực liên thơng, rút ngắn thời gian q trình xem xét, giải thủ tục hành cấp mới, điều chỉnh, kiểm tra, rà soát dự án kinh doanh bất động sản Tập trung tháo gỡ thủ tục pháp lý chuẩn bị đầu tư dự án bất động sản, dự án nhà để tăng nguồn cung, tạo điều kiện phát triển dự án nhà thương mại giá bình dân cho đối tượng thu nhập trung bình, điều chỉnh quy hoạch tăng cấu nhà giá bình dân cho phù hợp Tổ chức thực giao đất, lựa chọn chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án nhà theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật đầu tư để thúc đẩy phát triển nhà ở, bất động sản địa bàn Rà soát quỹ đất đẩy mạnh phát triển nhà xã hội, nhà công nhân khu công nghiệp địa bàn; khẩn trương lập kế hoạch cụ thể để triển khai thực Nghị số 11/NQ-CP Chính phủ: Về Chương trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội triển khai 464 | Phát triển thị trường bất động sản bền vững bối cảnh - - - - - Nghị số 43/2022/QH15 Quốc hội sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình, lập danh mục dự án nhà có liên quan đến nguồn vốn hỗ trợ Nhà nước như: dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, dự án nhà xã hội, nhà cho công nhân mua, thuê thuê mua Khẩn trương triển khai thực việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để bảo đảm chỗ an toàn cho người dân góp phần xây dựng thị văn minh đại Có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, “phân lô, bán nền” khu vực chưa phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng; tăng cường kiểm soát hoạt động sàn giao dịch bất động sản, tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay nhiều lần, “thổi giá” gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản Tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm tra tra đồng thời xử lý nghiêm với trường hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản pháp luật có liên quan (nếu có) Đặc biệt, tăng cường kiểm soát chặt chẽ, xử lý nghiêm trường hợp kinh doanh bất động sản không quy định, không đủ hồ sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh Rà sốt cơng tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn đảm bảo pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm vi phạm Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho tổ chức, cá nhân có liên quan, đồng thời, tổ chức triển khai nghiêm túc, có hiệu quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo dõi nắm bắt thơng tin, tình hình diễn biến thị trường thực biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, khơng để xảy tình trạng sốt giá bong bóng bất động sản địa bàn ... TP.HCM Kỷ yếu Hội thảo khoa học PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG BỐI CẢNH MỚI Tp.HCM, ngày 11/3/2022 HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | iii... các chính sách phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam Trân trọng cảm ơn./ BAN TỔ CHỨC HỘI THẢO HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 13 TẠO... chức Hội thảo khoa học ? ?Phát triển bền vững thị trường bất động sản bối cảnh mới? ?? Hội thảo có tham gia lãnh đạo Cơ quan Trung ương, Bộ, Ngành địa phương doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản