Kiểm Soát Bong Bóng Bất Động Sản Để Phát Triển Bền Vững Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu hiện nay, thiết nghĩ việc xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản và cố gắng xây dựng mô hình ñịnh lượng ñể ño lường m

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM

-

 -

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ĐỀ TÀI:

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011

Người hướng dẫn khoa học:

P.GS TS NGUYỄN NGỌC ðỊNH Người thực hiện:

TẠ CHIÊU TRUNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

TẠ CHIÊU TRUNG

KIỂM SOÁT BONG BÓNG BẤT ðỘNG SẢN

ðỂ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG

THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – ngân hàng

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan luận văn là công trình nghiên cứu khoa học do bản thân tôi thực hiện dựa trên những tài liệu tham khảo thu thập ñược

Các số liệu, kết quả ñược trình bày trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

Tác giá luận văn

TẠ CHIÊU TRUNG

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU ix

DANH MỤC HÌNH MINH HỌA x

DANH MỤC PHỤ LỤC xi

PHẦN MỞ ðẦU 1

1 Lý do chọn ñề tài 1

2 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài nghiên cứu 2

4 Các nội dung chính ñược trình bày trong luận văn 3

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ HIỆN TƯỢNG BONG BONG BẤT ðỘNG SẢN 4

1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4

1.1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản 4

1.1.1.1 Quan ñiểm của các nhà kinh tế về Bất ñộng sản: 4

1.1.1.2 Một số ñặc trưng cơ bản quan trọng của BðS 5

1.1.2 Một số nội dung về thị trường bất ñộng sản 6

1.1.2.1 Khái niệm thị trường Bất ñộng sản 6

1.1.2.2 Phân loại thị trường Bất ñộng sản 6

1.1.2.3 ðặc ñiểm của thị trường Bất ñộng sản 8

1.1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản 12

1.2 Hiện tượng bong bóng bất ñộng sản 16

1.2.1 ðầu tư và ñầu cơ 16

1.2.2 Bong bóng tài sản và bong bóng bất ñộng sản 17

1.2.2.1 “Bong bóng” tài sản: 17

1.2.2.2 ỘBong bóngỢ bất ựộng sản: 18

1.2.3 Ảnh hưởng của bong bóng bất ựộng sản ựến sự phát triển của nền kinh tế 19

1.3 Kinh nghiệm kiểm soát bong bóng bất ựộng sản của một số quốc gia trên thế giới 21

1.3.1 Trung Quốc 21

1.3.1.1 Tình trạng thị trường: 21

1.3.1.2 Phản ứng của Chắnh phủ Trung Quốc: áp dụng hàng loạt biện pháp:

22

1.3.1.3 Nhóm giải pháp kỹ thuật Ờ hỗ trợ: 22

1.3.2 Singapore 23

Kết luận chương 1 24

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ 25

2.1 Thực tiễn phát triển của thị trường bất ựộng sản và hiện tượng bong bong bất ựộng sản Việt Nam trong thời gian qua 25

2.1.1 Giai ựoạn trước khủng hoảng tài chắnh toàn cầu 25

2.1.2 Giai ựoạn sau khủng hoảng tài chắnh toàn cầu 27

2.1.3 Nhận ựịnh về thị trường bất ựộng sản Việt Nam: 28

2.1.4 đánh giá mức ựộ ảnh hưởng của các nhân tố kinh tế ựến tỉ suất sinh lợi bất ựộng sản trong giai ựoạn 2005 Ờ 2010: 29

2.2 Chắnh sách quản lý thị trường BđS và cơ chế chống ựầu cơ: 37

2.2.1 Các biện pháp kiểm soát theo thông lệ quốc tế 37

2.2.1.1 Biện pháp kiểm soát bằng pháp luật 37

2.2.1.2 Biện pháp kiểm soát bằng chắnh sách tài khóa 38

2.2.1.3 Biện pháp kiểm soát bằng chắnh sách tiền tệ 40

2.2.1.4 Biện pháp kiểm soát bằng các chắnh sách ựiều hành vĩ mô của nhà

nước .44

2.2.2 Các biện pháp kiểm soát ựặc thù của Việt Nam 45

2.2.2.1 Chắnh sách bồi thường, tái ựịnh cư, giải phóng mặt bằng: 45

2.2.2.2 Phát triển, quản lý và kiểm soát hệ thống chỉ số giá bất ựộng sản 45

Kết luận chương 2 47

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH HỒI QUI CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG đẾN THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN VIỆT NAM 48

3.1 Mô hình ước lượng ựề tài 48

3.2 Kết quả ước lượng mô hình 50

3.3 Phân tắch kết quả hồi qui 52

3.3.1 Kiểm ựịnh sự phù hợp của mô hình .52

3.3.2 đánh giá ý nghĩa của từng biến ựộc lập riêng biệt 53

3.3.3 Kiểm ựịnh hiện tượng ựa cộng tuyến 56

3.3.4 Phân tắch phần dư 57

Kết luận chương 3 65

CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT BONG BÓNG BẤT đỘNG SẢN VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN VIỆT NAM 66

4.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật ựiều chỉnh thị trường & kiểm soát bong bóng bất ựộng sản 66

4.2 điều hành linh hoạt chắnh sách kinh tế vĩ mô với tầm nhìn và thời gian phù hợp 68

4.3 Xây dựng hệ thống pháp luật liên quan ựến thế chấp thứ cấp và chứng khoán hóa các tài sản có nguồn gốc bất ựộng sản ựể tạo nguồn vốn phát triển thị trường bất ựộng sản bền vững 69

4.4 Minh bạch hóa thông tin & ựịnh hướng thị trường 70

4.5 Tầm nhìn, dự đốn và kiểm sốt cung cầu phù hợp với từng giai đoạn

phát triển thị trường 71

4.6 Xây dựng, phát triển và duy trì hiệu lực hệ thống giám sát và cảnh báo sớm đối với bong bĩng bất động sản 73

4.7 Biện pháp hỗ trợ khác: 75

4.8 Các vấn đề cần nghiên cứu tiếp 79

Kết luận chương 4 80

PHẦN KẾT LUẬN 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

A Các website 83

B Các tài liệu, giáo trình, sách tham khảo, sách hướng dẫn 83

C Các luận văn của các khĩa trước: 84

D Các tài liệu nước ngồi: 84

PHỤ LỤC 86

Phụ lục 1: Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 86

Phụ lục 2: Kết quả hồi qui tính RSS để xác định độ trễ tối ưu của biến GDP theo phương pháp Hsiao 96

Phụ lục 3: Kết quả hồi qui mơ hình gốc (2) 98

Phụ lục 4: Kết quả hồi qui mơ hình điều chỉnh (5) 99

Phụ lục 5: Kết quả tính tốn hệ số tương quan mơ hình điều chỉnh (5) từ chương trình Eview để kiểm định đa cộng tuyến (bằng phương pháp hệ số tương quan) 100

Phụ lục 6: Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (tính tốn hệ số xác định R 2 j để xác định nhân tố phĩng đại phương sai VIF j ) để kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến (phương pháp nhân tố phĩng đại phương sai) 101

Phụ lục 7: Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (kiểm ñịnh White không có tích chéo) ñể kiểm ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau) 103

Phụ lục 8: Phần dư từ chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) ñể kiểm ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau) 104

Phụ lục 9: Giá trị ước lượng từ chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) ñể kiểm

ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau) 105

Phụ lục 10: Kết quả hồi qui phương trình {Ln(e 2 i ) = α 1 + α 2 Ln (X i ) + v} từ

chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) cho các biến ñộc lập ñể kiểm ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau) 106 Phụ lục 11: Kết quả hồi qui phương trình (9) ñể khắc phục hiện tượng phương sai sai số thay ñổi 108

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ñộng sản

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1 Mô tả các biến Bảng 2 Số liệu thu thập Bảng 3 Kết quả tính FPE từ ước lượng phương trình hồi qui (3) (Phụ lục 2) Bảng 4 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui (4) (Phụ lục 3)

Bảng 5 Kết quả kiểm ñịnh ý nghĩa từng biến riêng biệt của phương trình hồi qui (5) Bảng 6 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui ñiều chỉnh (6) (Phụ lục 4)

Bảng 7 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui ñiều chỉnh kiểm ñịnh hiện tượng ña

cộng tuyến(6) (Phụ lục 5)

Bảng 9 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui ñiều chỉnh (5) (Phụ lục 7)

Bảng 11 Kết quả khắc phục hiện tượng phương sai sai số thay ñổi gây nên bởi biến

GDP(-1) (Phụ lục 11)

DANH MỤC HÌNH MINH HỌA

tư nước ngoài ñăng ký

DANH MỤC PHỤ LỤC

theo phương pháp Hsiao

chương trình Eview ñể kiểm ñịnh ña cộng tuyến (bằng phương pháp

hệ số tương quan)

ñể xác ñịnh nhân tố phóng ñại phương sai VIFj) ñể kiểm ñịnh hiện tượng ña cộng tuyến (phương pháp nhân tố phóng ñại phương sai)

tích chéo) ñể kiểm ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau)

tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau)

ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau)

chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) cho các biến ñộc lập ñể kiểm ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau)

Phụ lục 11 Kết quả hồi qui phương trình (9) ñể khắc phục hiện tượng phương

sai sai số thay ñổi

PHẦN MỞ ðẦU

1 Lý do chọn ñề tài

Với việc gia nhập Tổ chức thương mại quốc tế WTO, nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế quốc tế Qua quá trình hội nhập này, chúng ta ngày càng nhận thức rõ ràng và sâu sắc hơn các hiện tượng, căn bệnh của nền kinh tế thị trường trên bình diện toàn nền kinh tế nói chung và từng bộ phận thị trường nói riêng, trong ñó có thị trường bất ñộng sản

Là một bộ phận của nền kinh tế, thị trường bất ñộng sản có vai trò quan trọng Tuy nhiên, các quá trình phát triển quá nóng của thị trường bất ñộng sản, gây nên tình trạng bong bóng quá mức; hoặc ở chiều hướng ngược lại là tình trạng thị trường nguội lạnh, ñóng băng kéo dài ñều là các thái cực có tác ñộng không tốt ñến

sự phát triển lành mạnh, bình thường của thị trường bất ñộng sản nói riêng và của nền kinh tế nói chung Tiêu biểu cho hiện tượng không tích cực trên thị trường bất ñộng sản mà nền kinh tế Việt Nam ñã trải qua và phải tốn kém nhiều công sức, nguồn lực ñể xử lý, giải quyết chính là hiện tượng bong bóng bất ñộng sản

Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu hiện nay, thiết nghĩ việc xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản và cố gắng xây dựng mô hình ñịnh lượng ñể ño lường mức ñộ bong bóng bất ñộng sản; từ ñó giúp cho các nhà hoạch ñịnh chính sách có cơ sở vững chắc ñể ñề ra các biện pháp kiểm soát hiệu quả bong bóng bất ñộng sản nhằm phát triển bền vững thị trường bất ñộng sản, qua ñó góp phần quan trọng trong việc củng cố, duy trì tốc ñộ phát triển kinh tế nước ta là một yêu cầu ñược ñặt ra cấp thiết, thường xuyên, liên tục Do ñó, tác giả

ñã chọn ñề tài “Kiểm soát bong bóng bất ñộng sản ñể phát triển bền vững thị trường bất ñộng sản Việt Nam”

2 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

ðối tượng nghiên cứu của ñề tài là căn bệnh của TT BðS, cụ thể là hiện tượng bong bóng giá BðS, các chính sách ñiều tiết và vai trò quản lí TT BðS của các cơ quan Nhà nước

Phạm vi nghiên cứu của ñề tài là các vấn ñề lý luận và thực tiễn về bong bóng bất ñộng sản và kiểm soát bong bóng bất ñộng sản ở Việt Nam

ðề tài sử dụng các số liệu chính thức từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cũng như các sổ liệu mang tính chất tham khảo, nghiên cứu, tổng hợp

từ các cơ quan trong và ngoài nước, các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất ñộng sản, tài chính, ngân hàng cũng như tham khảo một số phân tích chuyên sâu của các chuyên gia trong các lĩnh vực có liên quan

Bằng việc sử dụng mô hình ñịnh lượng với sự trợ giúp của chương trình thống kê Eview, ñề tài ñã cố gắng xác ñịnh các yếu tố và mức ñộ ảnh hưởng ñến tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản, một trong những chỉ tiêu có thể dùng ñể ño lường mức

ñộ bong bóng của thị trường bất ñộng sản

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài nghiên cứu

ðề tài ñược thực hiện trong bối cảnh thị trường bất ñộng sản Việt Nam rơi vào giai ñoạn chịu ảnh hưởng của tác ñộng hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu nói chung nhưng mặt bằng giá bất ñộng sản (ñặc biệt là giá ñất nền và căn hộ) vẫn ñứng

ở mức cao Bối cảnh này cũng là cơ hội tốt ñể Chính phủ kiện toàn hệ thống pháp luật, chính sách ñiều chỉnh thị trường bất ñộng sản nhằm phát triển bền vững thị trường bất ñộng sản Việt Nam trong tương lai

ðề tài cũng góp phần ñưa ra cách tiếp cận toàn diện hơn, chính xác hơn về hiện tượng bong bóng BðS qua ñó giúp Nhà nước ñiều tiết và quản lí TT BðS hiệu quả hơn ñể tránh hiện tượng bong bóng giá;

ðề tài nêu lên thực trạng tồn tại bong bóng giá trong TT BðS ñể thấy rõ ñược thực trạng công tác quản lí của Nhà nước

Với việc xác ñịnh chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản là mấu chốt trong việc

ño lường mức ñộ bong bóng bất ñộng sản, ñề tài ñã nỗ lực thu thập dữ liệu và sử dụng các mô hình ước lượng từ các chương trình thống kê, ñề tài cố gắng lượng hóa các yếu tố tác ñộng ñến tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản trong thời gian 2005- 2010

Bên cạnh ñó, ñề tài ñã ñưa ra một số giải pháp và kiến nghị ñể khắc phục tình trạng bong bóng BðS từ ñó góp phần giúp các nhà hoạch ñịnh chính sách ñưa

ra những biện pháp phù hợp nhằm giúp thị trường phát triển hài hòa, tránh rơi vào các thái cực quá nóng hoặc quá nguội lạnh

Cuối cùng, ñề tài có giá trị tham khảo cho những ñối tượng muốn tìm hiểu về lĩnh vực này

4 Các nội dung chính ñược trình bày trong luận văn

Trong khuôn khổ một Luận văn cao học, tác giả cố gắng ñưa ra một số nội dung gợi ý ñối với các câu hỏi nghiên cứu sau ñây:

1 Hiện tượng bong bong bất ñộng sản là gì? Vai trò của bong bóng bất ñộng sản ñối thị trường bất ñộng sản nói riêng và với nền kinh tế nói chung?

2 Thực trạng thị trường bất ñộng sản, bong bóng bất ñộng sản tại Việt Nam cũng như một số nước? Các biện pháp và chính sách quản lý của Chính Phủ ñược áp dụng như thế nào ñể kiểm soát bong bóng bất ñộng sản?

3 Có thể xây dựng ñược mô hình ñịnh lượng xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng ñến tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản ñể qua ñó ño lường ñược bong bóng bất ñộng sản hay không?

4 Các giải pháp nào ñược ñặt ra ñể kiểm soát bong bóng bất ñộng sản và phát triển bền vững thị trường Bất ñộng sản Việt Nam?

Nội dung của luận văn sẽ nghiên cứu nội dung giải ñáp cho các câu hỏi trên ñây

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ HIỆN TƯỢNG BONG BONG BẤT ðỘNG SẢN

1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản

1.1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản

Các nhà kinh tế cho rằng bất ñộng sản không chỉ là nhà ở mà còn bao gồm các nơi làm việc, cơ sở thương mại, thờ cúng, nơi làm việc của các cơ quan chính phủ, cơ sở giáo dục, thư giãn và vui chơi giải trí, các môi trường vật thể, tự nhiên và nhân tạo của chúng ta Hơn nữa, bất ñộng sản bao gồm cả một phạm vi rất rộng các hoạt ñộng kinh doanh và thể chế gắn chặt với việc phát triển mua bán sử dụng ñất ñai và các kiến trúc xây dựng Với quan niệm này, bất ñộng sản là bất kỳ vật nào ñược sở hữu hoặc chiếm hữu, gồm các tài sản hữu hình và các tài sản vô hình bao gồm các quyền hợp ñồng (ví dụ như các thỏa thuận thế chấp và cho thuê), các chứng thư tài chính (ví dụ cổ phiếu, trái phiếu), tiền lãi, bằng sáng chế thương hiệu (trademarks)

Như vậy, thuật ngữ bất ñộng sản ñược sử dụng theo ba cách hiểu căn bản Ở cách thứ nhất, nó ñược hiểu là các tài sản hữu hình của ñất ñai nhà cửa Ở cách hiểu thứ hai, nó ñược coi như là một “tập hợp” các quyền gắn chặt với quyền sở hữu và quyền sử dụng các tài sản thực thể Cuối cùng, thuật ngữ này cũng ám chỉ ngành hoặc các hoạt ñộng kinh doanh liên quan ñến việc mua bán, vận hành và bố trí các tài sản thực thể

Các nhà kinh tế học còn xem xét bất ñộng sản trong mối quan hệ tương tác qua lại giữa bất ñộng sản với các yếu tố nội tại cấu thành, cụ thể là với sự phát triển của các lĩnh vực, ngành nghề có liên quan như quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng, vật liệu xây dựng, tranh trí nội - ngoại thất, lao ñộng, tài chính, tín dụng, lãi suất… và ảnh hưởng của các tác ñộng ñó ñến sự phát triển của nền kinh tế ở bình diện ñịa phương, quốc gia, khu vực nói chung

Về vai trò của bất ñộng sản nói chung thì quan ñiểm nghiên cứu ñược ñông ñảo các nhà nghiên cứu kinh tế của thế giới chấp nhận thì Bất ñộng sản là phần tài sản quan trọng biểu thị cho một phần thiết yếu của tài sản, của cải và sự giàu có của quốc gia Tài sản của nhiều công ty (như các ñịnh chế tài chính, công ty bảo hiểm,

và các công ty sản xuất) bao gồm một số lượng ñáng kể của các tài sản có liên quan ñến bất ñộng sản ñược chứng khoán hóa hoặc các bất ñộng sản ñược nắm giữ trực tiếp Ngoài ra, phần lớn nhất trong danh mục ñầu tư của một cá nhân thường là phần ñòn bẩy vay vốn ñể tài trợ cho căn nhà của anh ta Thay ñổi trong giá trị bất ñộng sản, dù là tiên liệu hoặc không tiên liệu ñược, ñều có thể ảnh hưởng nghiêm trọng ñến quốc gia nói chung, nền kinh tế của ñịa phương nói riêng cũng như ảnh hưởng sâu rộng ñến tài chính của từng doanh nghiệp và kể cả từng hộ gia ñình, cá nhân

(Real Estate Market Efficiency: Issues and Evidence – Dean H Gatzlaff & Dogan

Tirtiroglu and Associate Editors – Journal of Real Estate Liturature 1995; Fundamental Real Estate Prices: An Impirical Estimation with International Data – Christian Hott & Pierre Monnin – 12/2006)

Bất ñộng sản mang nhiều ñặc trưng ñặc thù như khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém; thời gian giao dịch dài và chi phí giao dịch cao; chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước và pháp luật; ñộ co giãn của cung bất ñộng sản kém

Ngoài ra, một ñặc trưng khá quan trọng của bất ñộng sản là giá cả của bất ñộng sản có xu hướng biến ñộng theo chu kỳ Chính sự biến ñộng theo chu kỳ của giá cả hàng hóa bất ñộng sản là nhân tố phản ảnh tính chu kỳ của thị trường bất ñộng sản

ðặc trưng này ñã ñược nhiều nhà nghiên cứu tổng kết qua nhiều quan sát tại

nhiều nước khác nhau {Stephen Malpezzi and Susan M Wachter (2004); Case,

Goetzman and Wachter (1997); Abraham and Hendershott (1996); Wheaton (1999); Brio, Kennedy and Prowse (1994)}

1.1.2 Một số nội dung về thị trường bất ñộng sản

Thị trường bất ñộng sản là quá trình giao dịch hàng hoá BðS giữa các bên có liên quan Thị trường bất ñộng sản là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan ñến BðS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở ñó vai trò quản lý nhà nước

có tác ñộng quyết ñịnh ñến sự thúc ñẩy phát triển hay kìm hãm hoạt ñộng kinh doanh trên thị trường BðS

Về vai trò can thiệp của nhà nước ñối với sự phát triển của thị trường bất ñộng sản nói chung, các nhà kinh tế học cũng chia làm nhiều trường phái, trong ñó

có hai trường phái ñược chấp nhận rộng rãi Trường phái ñầu tiên cho rằng tốt nhất

là nên ñể thị trường bất ñộng sản, cũng như các thị trường khác phát triển một cách

tự nhiên và tự ñiều chỉnh mà không cần có bàn tay can thiệp của nhà nước Trường phái thứ hai thì ngược lại, cho rằng nhà nước cần kiểm soát và can thiệp vào quá trình phát triển của thị trường bất ñộng sản

Có nhiều cách phân loại thị trường BðS như căn cứ vào mục ñích sử dụng; căn cứ khu vực có bất ñộng sản; thứ tự thời gian BðS tham gia thị trường, …

ðề tài này tập trung vào việc phân tích các phân khúc thị trường bất ñộng sản

có ảnh hưởng quan trọng ñến các ñợt sốt nóng hoặc lạnh của thị trường bất ñộng sản trong thời gian qua là thị trường căn hộ; thị trường ñất nền - biệt thự; thị trường khác (căn hộ cho thuê)

Thị trường căn hộ là một trong những phân khúc quan trọng của thị trường bất ñộng sản Việt Nam trong thời gian qua và cũng là xu hướng chung của nền kinh

tế Việt Nam và thế giới Thị trường này cũng trãi qua nhiều thái cực cực ñoan trong

ñó các năm 2006, 2007 là thời gian mà các chủ ñầu tư dự án căn hộ “ñược mùa bội thu” với việc chỉ cần công bố mở bán dự án căn hộ là rất nhiều nhà ñầu tư phải chen chúc nhau ñể ñược bốc thăm suất ñược mua căn hộ Ngay sau ñó, những người này

có thể bán ngay suất mà mình ñã bốc thăm ñược cho người khác ñể hưởng chênh

lệch với giá trị suất này cĩ khi lên tới vài trăm triệu đồng Tuy nhiên, bắt đầu từ năm 2009 và cịn kéo dài mãi đến nay, các chủ đầu tư căn hộ phải rất chật vật với việc tiêu thụ sản phẩm của mình, mặc dù phải áp dụng rất nhiều biện pháp như khuyến mãi, giảm giá, kèm quà tặng, hỗ trợ lãi suất,…mà tình hình tiêu thụ vẫn khơng thấy tốt lên được như mong đợi Cịn các nhà đầu tư “lướt sĩng” thì phải “ơm hàng” nếu khơng nhanh chân bán tháo chịu lỗ vốn để “đẩy hàng” và phải đối mặt với bài tốn trả nợ vay ngân hàng đến hạn

ðến những tháng giữa 2011 thì thị trường căn hộ tại TP HCM và Hà Nội vẫn phải đối mặt với tình trạng cung vượt cầu (cĩ khả năng thanh tốn) với hàng loạt dự án tung hàng nhưng lượng người mua thì chẳng thấy tăng mà ngược lại cĩ

xu hướng giảm với lý do đơn giản là giá cả của một căn hộ vượt quá khả năng chi trả của người cĩ nhu cầu thực sự Nhiều chủ dự án phải chào bán cả dự án với giá cả hấp dẫn ðây cũng là một vấn đề hết sức nan giải về khả năng kiểm sốt, hoạch định thị trường của nhà quản lý và cũng ảnh hưởng khơng nhỏ đến thị trường bất động sản nĩi riêng và nền kinh tế nĩi chung

Thị trường đất nền – biệt thự dự án trong thời gian 2006 – 2007 vừa qua cũng là đối tượng được đầu tư lướt sĩng cao độ của giới đầu cơ vì rất phù hợp với tâm lý truyển thống của người Việt Nam là an cư lạc nghiệp và ai cũng mong muốn

cĩ một mảnh đất cắm dùi, dù là rất nhỏ Tuy nhiên, trong bối cảnh hậu khủng hồng kinh tế tồn cầu đến nay thì phân khúc thị trường này cũng rơi vào cảnh thiếu thanh khoản vì nhu cầu thực tế thì cĩ giới hạn và đa phần những người cĩ khả năng mua đất nền – biệt thự đều đã cĩ ít nhất một căn nhà tại trung tâm thuận tiện cho sinh hoạt và làm việc Cịn các nền đất và biệt thự tại khu dự án mới thì chủ yếu phục vụ cho việc đầu tư kiếm lời hoặc là giải pháp để bảo tồn tài sản trong bối cảnh kinh tế bất ổn định và lạm phát leo thang như hiện nay Nguồn vốn lãng phí rất lớn chơn trong loại hình này một thời gian dài gây lãnh phí chung đến nguồn lực xã hội khiến cho các cơ quan quản lý mới đây phải lập đồn thanh tra các biệt thự bỏ hoang,…

Thị trường căn hộ cho thuê (Service apartment): cũng là một phân khúc ñầu

tư mới nổi của thị trường bất ñộng sản trong thời gian qua Thị trường này cũng khá

ña dạng từ những nhà ñầu tư nhỏ lẽ mua căn hộ và cho các ñối tượng là người nước ngoài thuê lại tại các khu ñô thị mới ñể kiếm nguồn thu nhập ổn ñịnh (như Ciputra tại Hà Nội; Phú Mỹ Hưng tại Tp HCM) do một phần bị mắc “bẫy” thanh khoản khi thị trường ñi xuống buộc phải ñầu tư dài hạn cho ñến các nhà ñầu tư tổ chức và nhà ñầu tư nước ngoài ñầu tư cả một tổ hợp công trình ñề chuyên phục vụ thị trường cho thuê với nguồn vốn lớn và tầm nhìn, thời gian ñầu tư dài hạn Thị trường này vẫn hứa hẹn là một kênh ñầu tư có tiềm năng khi mà nhu cầu giao thương ñi lại ngày càng nhiều giữa Việt Nam và thế giới

thành và phát triển qua 4 cấp ñộ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: là giai ñoạn mà tất cả mọi người ñều có thể tạo lập ñược nhà của mình Giai ñoạn này chỉ cần có một mảnh ñất là có thể hình thành nên một cái nhà và ñược coi là BðS Trong cấp ñộ này, các chính sách về ñất ñai, các chủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò quyết ñịnh ñối với việc kiểm soát thị trường

Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BðS lớn, một dự án BðS Trong cấp ñộ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc kiểm soát thị trường

Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: là giai ñoạn mà sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BðS, do hạn chế về các ñiều kiện bán BðS, không phải doanh nghiệp nào cũng ñủ tiền ñể phát triển BðS cho tới khi bán ra ñược trên thị trường Trong cấp

ñộ này, các ngân hàng và các chính sách ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác cũng như kiểm soát thị trường

Thứ tư, cấp ñộ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BðS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BðS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay ñối với BðS hoặc sẽ ñối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy ñộng

ña dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp ñộ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết ñịnh trong việc kiểm soát thị trường

Thực tiễn cho thấy rằng, mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BðS không nhất thiết tuần tự trải qua từng giai ñoạn, tầng nấc, từng cung bậc như trên; các cấp ñộ phát triển thị trường không nhất thiết phải có giai ñoạn như nhau về thời gian; cũng không nhất thiết phải kết thúc giai ñoạn này rồi mới chuyển sang giai ñoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế ñã phát triển qua cả 4 cấp ñộ từ rất lâu, như Australia và New Zealand, các tài sản BðS ñã ñược chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao

Trong bối cảnh nền kinh tế hiện ñại hiện nay, hầu hết các nước có nền kinh

tế chuyển ñổi ñều áp dụng ñồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nhằm ñưa thị trường BðS tới cấp ñộ tài chính hoá theo xu hướng quốc tế một cách bền vững

trường ñều có chu kỳ dao ñộng tương tự như nhiều thị trường khác

Tính chu kỳ của thị trường bất ñộng sản là do những ñặc trưng chủ yếu sau: quy mô của bất ñộng sản lớn và cung ít co giãn; chu kỳ bất ñộng sản phụ thuộc vào chu kỳ tín dụng và do sự can thiệp của chính phủ vào thị trường; chu kỳ và thị trường bất ñộng sản phụ thuộc vào các hoạt ñộng kinh tế

cầu BðS tăng và tài chính sẵn có thúc ñẩy xây dựng nhiều hơn nữa

Hình 1: Tác ñộng của các hoạt ñộng kinh tế ñến thị trường bất ñộng sản

Nguồn: “Real estate market circles, transformation force and structural change”

– Stephen E Roulac – The journal of real estate management

Nhu cầu thuê &

cả dịch vụ, sản

phẩm, tiền tệ,

BðS leo thang Công trình xây dựng

mới kích thích kỳ vọng cầu và giá BðS cao hơn Công trình xây

Cung dịch vụ, sản phẩm và BðS vượt cầu

Nhu cầu dịch

vụ, sản phẩm, BðS, vốn giảm Nhu cầu BðS

tiếp tục giảm

Giá giảm tiếp;

tồn kho giảm BðS trống tăng và suy

giảm trong thuê, sở hữu BðS tiếp tục giảm

Tài chính hóa các khoản thế chấp BðS tiến trình tài chính hoá các khoản thế chấp BðS kích thích tiêu dùng

cầu bật tăng lại:

dịch vụ, sản phẩm, BðS, vốn

cầu BðS tăng, BðS trống giảm cầu BðS tiếp tục tăng, nhựong bộ trong giảm giá BðS ít hơn hoạt ñộng kinh tế

tăng; sản xuất và thuệ Lð nhiều hơn

Nhu cầu thuê &

sở hữu BðS tăng

mở rộng hoạt

ñộng kinh tế Nhu cầu mạnh kích

thích xây dựng mới Nhu cầu và giá cả dịch

vụ, sản phẩm, tiền tệ, BðS leo thang

Công trình xây dựng mới kích thích

kỳ vọng cầu và giá BðS cao hơn Công trình xây dựng

mới kích thích việc mở rộng kinh tế hơn nữa

cầu BðS và xây dựng gia tăng hơn nữa

Các hoạt ñộng kinh tế

Tác ñộng ñối với thị trường BðS

Theo biểu ñồ trên ñây, có thể thấy chu kỳ tiêu biểu của thị trường bất ñộng sản gồm những giai ñoạn sau ñây:

Giai ñoạn phục hồi: hoạt ñộng kinh doanh và nhu cầu bắt ñầu hồi phục, lạm phát còn ôn hòa, lãi suất cầm cố thấp kích thích việc mở rộng hoạt ñộng kinh tế Ngoài ra, bên cạnh hệ quả của chính sách tài khóa và tiền tệ mở rộng thì thu nhập của người dân và các doanh nghiệp tăng làm tăng nhu cầu ñối với bất ñộng sản Với nhu cầu bất ñộng sản ngày càng tăng thì giá bất ñộng sản cũng tăng theo và tỉ lệ bất ñộng sản trống bắt ñầu giảm, ñiều này kích thích việc xây dựng mới các công trình

và bất ñộng sản nói chung

Giai ñoạn mở rộng: cầu các loại tài sản tăng, tỷ lệ bất ñộng sản trống thấp kết hợp với giá bất ñộng sản tăng cùng với việc lãi suất thấp và nguồn vốn sẵn có, dễ tiếp cận làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất ñộng sản tăng và kích thích việc ñầu

tư, xây dựng mới bất ñộng sản Nhiều nhà ñầu tư kiếm ñược lợi nhuận từ thị trường mang ñến tâm lý lạc quan và ñến lượt nó, tâm lý lạc quan lại thúc ñẩy ngày càng nhiều các nhà ñầu tư và ñầu cơ vay tiền ngân hàng và cầm cố bất ñộng sản ñể tham gia thị trường ðiều này thúc ñẩy giá bất ñộng sản tăng mạnh và tỷ suất vốn hóa giảm và góp phần thúc ñẩy làm lạm phát và lãi suất tăng

Giai ñoạn thu hẹp: cầu tăng ổn ñịnh trong khi nguồn cung tăng nhanh do xây dựng quá nhiều dẫn ñến dư thừa nguồn cung bất ñộng sản và làm giá bất ñộng sản bắt ñầu chững lại Bất ñộng sản ngày càng trở nên khó bán dẫn ñến bất ñộng sản không bán ñược ngày càng nhiều kết hợp với việc tiêu dùng và chi tiêu mua sắm của người dân giảm làm tăng tình trạng tồn kho trong nền kinh tế Tuy nhiên, do ñặc thù ngành nên việc xây dựng mới các dự án bất ñộng sản vẫn phải tiếp tục việc xây dựng và chưa dừng lại ngay ñược

Giai ñoạn suy thoái: Nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi tình trạng lãi suất cao

(một phần do nhu cầu vốn ñối với các dự án bất ñộng sản vẫn cao) và lạm phát gia tăng ðiều này tiếp tục tác ñộng làm giảm cầu hơn nữa ñối với bất ñộng sản (và các hàng hóa, dịch vụ khác của nền kinh tế nói chung) buộc các doanh nghiệp phải cố gắng hết sức ñể giải phóng hàng tồn kho Về phần mình, chính phủ thực thi các

chính sách chống lạm phát ñối với nền kinh tế (mà một trong các biện pháp thường ñược sử dụng là cắt giảm cung tiền) và làm giao dịch bất ñộng sản ngưng trệ Các chủ ñầu tư bất ñộng sản phải gánh chịu thiệt hại kép do chi phí gia tăng do bất ñộng sản không bán/cho thuê ñược cùng với lãi suất các khoản vay tăng cao do tác ñộng chống lạm phát của chính phủ Nhằm thoát khỏi tình trạng (ngày càng nhiều) tồn ñọng, tồn kho bất ñộng sản không kinh doanh / cho thuê ñược, các chủ ñầu tư, chủ

sở hữu bất ñộng sản buộc phải giảm mạnh giá bất ñộng sản ñể thoát khỏi các khoản

nợ vay ngân hàng Bên cạnh ñó, một số chủ ñầu tư, chủ sở hữu bất ñộng sản không giải phóng ñược bất ñộng sản tồn ñọng, không thực hiện ñược nghĩa vụ cầm cố và lâm vào tình trạng bị ngân hàng phát mãi tài sản (tái cơ cấu tài chính các khoản cho vay cầm cố) Ngân hàng tới lượt mình thắt chặt chính sách cho vay làm cho việc tiếp cận vốn của các nhà ñầu tư hết sức khó khăn và từ ñó, việc xây dựng, ñầu tư

giảm mạnh

Nói tóm lại, chu kỳ dao ñộng của TT BðS gồm có 4 giai ñoạn: phồn vinh (sôi ñộng); suy thoái (có dấu hiệu chững lại); tiêu ñiều (ñóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”) Chẳng hạn như thị trường BðS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BðS nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BðS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm Thị trường BðS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu kỳ dao ñộng, trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994

Với các ñặc ñiểm ñã ñược phân tích trên ñây của thị trường bất ñộng sản, có thể nhận thấy rằng thị trường bất ñộng sản (ñược thể hiện tiêu biểu qua chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản) chịu ảnh hưởng của nhiều nhóm nhân tố khác nhau như nhóm

nhân tố kinh tế vĩ mô; nhóm nhân tố về chính sách, ñịnh hướng, qui hoạch của nhà nước; nhóm nhân tố thị trường vốn; nhóm nhân tố về thông tin thị trường; nhóm nhân tố về tâm lý thị trường Chúng ta có thể phân tích thêm về một số nhóm nhân

tố tiêu biểu có tác ñộng quan trọng ñến thị trường bất ñộng sản là các nhóm nhân tố kinh tế vĩ mô (tiêu biểu là tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội – GDP và chỉ số tăng giá tiêu dùng – CPI) và nhóm nhân tố thị trường vốn (tăng trưởng tín dụng – TTTD; tỉ suất sinh lợi chứng khoán TSSLCK và vốn ñầu tư nước ngoài ñăng ký – FDIDK), cụ thể như sau:

+ Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP)

Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội có ảnh hưởng ñến các thị trường, trong

ñó có thị trường bất ñộng sản Trong thời kỳ nền kinh tế phát triển, tổng sản phẩm quốc nội tăng trưởng ñều ñặn và liên tục là cơ sở ñể các thực thể kinh tế quốc gia tích lũy của cải và gia tăng năng lực tài chính của mình Khi nguồn lực tài chính của các thực thể ñã tăng lên tương ñối thì các thực thể này có xu hướng sẽ sử dụng nguồn tài chính tích lũy ñược ñầu tư vào tài sản là bất ñộng sản Nhiều ñối tượng cùng ñầu tư vào bất ñộng sản làm khối lượng và giá trị giao dịch bất ñộng sản tăng, làm tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản tăng theo ðến lượt nó, tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản tăng lại góp phần làm nhu cầu ñối với các sản phẩm, dịch vụ khác trong nền kinh tế (như xây dựng, vật liệu, …) và làm cho tổng sản phẩm quốc nội có xu hướng tăng thêm nữa

Ngược lại, khi nến kinh tế suy thoái, các thực thể kinh tế kinh doanh kém hiệu quả làm thu nhập của toàn nền kinh tế ít ñi hoặc giảm so với trước ðiều này dẫn ñến các giao dịch bất ñộng sản giảm về số lượng và giá trị dẫn ñến tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản có xu hướng giảm ðến lượt mình, tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản giảm sẽ góp phần làm giảm nhu cầu ñối với các lĩnh vực khác của nền kinh tế (như xây dựng, vật liệu, lao ñộng,…) và từ ñó làm cho tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội có xu hướng giảm hơn nữa

+ Lạm phát / chỉ số tăng giá tiêu dùng (CPI)

Lạm phát là một trong những yếu tố quan trọng của nền kinh tế và nó cũng là yếu tố quyết ñịnh tới tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản Trong thời kỳ lạm phát cao, người

ta nhận thấy rằng nền kinh tế ñang trong tình trạng bất ổn, kỳ vọng về nền kinh tế xấu ñi Lạm phát còn làm giảm lượng tiền thực lưu thông trong nền kinh tế khiến cầu về hàng hóa giảm ñi, góp phần giảm cầu bất ñộng sản Trong ñiều kiện cung bất ñộng sản không ñổi thì cầu bất ñộng sản giảm sẽ làm giá bất ñộng sản có xu hướng giảm Bên cạnh ñó, lạm phát tăng dẫn ñến lợi nhuận doanh nghiệp giảm (trong ñó

có doanh nghiệp bất ñộng sản), chi phí của việc giữ tiền và chi phí ñầu tư tăng lên ngay khi có lạm phát, còn giá bất ñộng sản lại thay ñổi chậm hơn Tất cả ñiều này làm giảm dòng tiền trong tương lai của các thực thể ñầu tư vào thị trường bất ñộng sản và làm giảm tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản

+ Tăng trưởng tín dụng (TTTD)

Tăng trưởng tín dụng là biểu hiện của chính sách tiền tệ của chính phủ, thể hiện qua việc tăng trưởng tín dụng ảnh hưởng ñến lượng tiền lưu thông trong nền kinh tế

Nhiều nhà kinh tế tin rằng thay ñổi trong cung tiền sẽ trực tiếp ảnh hưởng làm thay ñổi danh mục ñầu tư của các thực thể trong nền kinh tế và gián tiếp thông qua ảnh hưởng ñến các hoạt ñộng kinh tế thực, qua ñó ảnh hưởng ñến giá tài sản nói chung và giá bất ñộng sản nói riêng Nhưng cho ñến nay, các kết quả nghiên cứu về

giá tài sản khá phức tạp Một chính sách mở rộng tiền tệ kích thích tăng trưởng kinh

tế và làm tăng lượng tiền trong dân ðiều này góp phần làm tăng nhu cầu về hàng hóa và các tài sản tài chính khác trong ñó có bất ñộng sản Vì vậy chính sách mở

1

Wing –Keung Wong, Habibullah Khan&Jun Du, 2005, Money, Interest rate and Stock prices: New Evidence from Singapore and the United States, Working Paper

rộng tiền tệ làm giá bất ñộng sản có xu hướng tăng lên Bên cạnh ñó nếu cầu tiền không ñổi, tăng cung tiền làm tăng lãi suất danh nghĩa do lạm phát tăng

Quan ñiểm ngược lại cho rằng chi phí cơ hội của việc giữ tiền và các tài sản tài chính (trong ñó có bất ñộng sản) sẽ tăng Nên người dân có thể chuyển việc giữ tiền và các tài sản tài chính sang các tài sản ký gửi khác có tỷ suất sinh lời cao hơn, như thế làm giá bất ñộng sản giảm xuống Khi tăng cung tiền lạm phát sẽ tăng, kỳ vọng của nhà ñầu tư về nền kinh tế xấu ñi, dẫn ñến giảm nhu cầu mua bất ñộng sản, giá bất ñộng sản giảm xuống

Ảnh hưởng của tăng trưởng tín dụng ñối với tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản là tổng hợp của hai hiệu ứng trái ngược như phân tích trên ñây

+ Tỉ suất sinh lợi chứng khoán (TSSLCK)

Thị trường chứng khoán và thị trường BðS ñều là bộ phần của thị trường tài sản và giữa chúng có sự liên thông lẫn nhau

Sự liên thông này thông thường diễn ra theo hướng vốn từ thị trường chứng khoán dịch chuyển sang thị trường bất ñộng sản do ñặc thù thị trường chứng khoán

có tính thanh khoản cao hơn thị trường bất ñộng sản Nếu tỉ suất sinh lợi chứng khoán tăng cao, nghĩa là nhà ñầu tư kiếm ñược nhiều tiền từ thị trường chứng khoản thì sẽ có xu hướng chuyển một phần (hoặc phần lớn) khoản tiền kiếm ñược sang thị trường bất ñộng sản ñể bảo toàn vốn và do ñó là tăng tỉ suất sinh lợi thị trường bất ñộng sản Ngược lại, ñể ña dạng hóa danh mục ñầu tư, một số nhà ñầu tư tìm ñược lợi nhuận từ thị trường bất ñộng sản cũng có xu hướng chuyển một phần tài sản ñầu

tư sang thị trường chứng khoán với ñiều kiện là tỉ súât sinh lợi trên thị trường chứng khoán cao hơn tỉ suất sinh lợi trên thị trường bất ñộng sản

+ Vốn ñầu tư nước ngoài ñăng ký (FDIDK)

Ảnh hưởng của vốn ñầu tư nước ngoài ñăng ký ñến tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản chịu tác ñộng bởi nhiều quan ñiểm trái ngược nhau, trong ñó có hai quan ñiểm

chính như sau: quan điểm thứ nhất cho rằng do vốn đầu tư nước ngồi, xét về bản chất là một khoản vốn đầu tư chảy vào nền kinh tế quốc nội, do đĩ, về mặt này hay mặt khác, vốn đầu tư nước ngồi gia tăng sẽ cĩ tác động kích thích sự gia tăng của

tỉ suất sinh lợi bất động sản do nĩ làm tăng tức thời lượng tiền của các chủ thể trong nền kinh tế và ngược lại, vốn đầu tư nước ngồi sụt giảm sẽ làm giảm chỉ số tỉ suất sinh lợi bất động sản

Tuy nhiên, luồn quan điểm thứ hai lại cho rằng do vốn đầu tư nước ngồi chỉ

là vốn đăng ký chứ chưa phải là vốn thực sự chảy vào nền kinh tế Mặt khác, vốn đầu tư nước ngồi xét về cơ cấu hợp thành thì bao gồm rất nhiều lĩnh vực khác nhau như cơng nghiệp, nơng nghiệp, dịch vụ,… và ngồi ra, kể cả các dự án đầu tư nước ngồi trong lĩnh vực bất động sản thì vốn gĩp trực tiếp của nhà đầu tư nước ngồi cũng hạn chế, hoặc nhiều trường hợp là nhà đầu tư nước ngồi vay phần lớn vốn từ ngân hàng thương mại trong nước, hoặc huy động vốn từ nhà đầu tư trong nước theo hình thức “lấy mỡ nĩ rán nĩ” nên xét kỹ lại thì ảnh hưởng của vốn đầu tư nước ngồi đến tỉ suất sinh lợi bất động sản là khơng rõ ràng

1.2 Hiện tượng bong bĩng bất động sản

1.2.1 ðầ u tư và đầu cơ

Trong nền kinh tế thị trường, Keynes phân biệt hoạt động "doanh nghiệp" và hoạt động "đầu cơ" (speculation) (Keynes 1936, [170]) Theo lý thuyết này thì :

+ Doanh nghiệp được định nghĩa là hoạt động nhằm dự đốn trong dài hạn khả năng sinh lợi của tư bản, tức là hoạt động đánh giá tỷ suất lợi nhuận tương lai của một đề án đầu tư trong suốt thời gian khai thác nĩ (cịn gọi là hiệu quả biên của

+ Ở khía cạnh tích cực, hoạt ñộng ñầu cơ giúp thị trường sôi ñộng hơn, giao dịch gia tăng và từ ñó làm tăng thanh khoản và qui mô của thị trường;

+ Ở khía cạnh tiêu cực, ñầu cơ thái quá sẽ làm thị trường bùng phát dễ dẫn ñến thiên lệch, hiện tượng bong bóng xuất hiện và là mầm móng của sụp ñổ thị trường

1.2.2 Bong bóng tài sản và bong bóng bất ñộng sản

Bong bóng tài sản là hiện tượng hình thành khi nhu cầu của nhà ñầu tư với một loại tài sản lên quá cao từ ñó làm giá cả giao dịch của tài sản ñó tăng lên một cách nhanh chóng, vượt xa mọi mức ñược coi là chính xác, hợp lý và có cơ sở dựa vào kết quả tính toán các chỉ số cơ bản, giá trị thực của tài sản ñó

Xét trên khía cạnh phát triển kinh tế nói chung, hiện tượng bong bóng tài sản thường biểu hiện là một chu kỳ kinh tế ñặc trưng bởi quá trình mở rộng nhanh chóng sau một giai ñoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng Trong chu kỳ này, hiện tượng giá tài sản tăng bùng phát, thường vượt ra ngoài giới hạn ñảm bảo của các hệ số tài chính cơ bản và xuất hiện ở một số ngành nhất ñịnh, tiếp sau hiện tượng này là sự sụt giá rất nhanh và mạnh cùng làn sóng ồ ạt bán ra

Xét trên khía cạnh tâm lý ñầu tư, bong bóng là một hiện tượng thể hiện một ñiểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người Giống như một bong bóng xà phòng mà trẻ con thường thích thổi, bong bóng ñầu tư hình thành và tạo cho người

ta cảm giác mong muốn nó sẽ tồn tại mãi mãi Tuy nhiên, bản chất những bong bóng nói chung là phần lớn chúng không ñược cấu tạo từ một vật liệu có thực và bong bóng vỡ là kết quả tất yếu sẽ xảy ra sớm hay muộn Khi bong bóng "vỡ", tiền ñầu tư theo ảo giác bong bóng ñó cũng sẽ bốc hơi nhanh chóng, kéo theo sự sụp ñổ

Sụp ñổ là hiện tượng suy giảm nhanh và lớn của tổng giá trị toàn thị trường, thông thường là gắn với sự "vỡ" của một bong bóng Nguyên nhân của mối quan hệ khăng khít này là vì khi bong bóng vỡ, sẽ có rất nhiều nhà ñầu tư cố gắng bán tài sản ồ ạt ra thị trường, những hành ñộng này xảy ra cùng một lúc, tạo ra những làn

sóng bán ồ ạt trong khi không có, hoặc có rất ít nhu cầu mua vào, kết quả là giá tài sản giảm nhanh chóng và các khoản ñầu tư thua lỗ trầm trọng Hành ñộng bán một cách hoảng loạn là biểu hiện chung của thị trường sau tiếng vỡ của bong bóng và là hình tượng sụp ñổ của thị trường, ai cũng muốn bán ñi, nhưng liệu có ai ñịnh mua trong tình cảnh ñó? Kết quả tiếp theo của tình trạng bán một cách ñiên cuồng này là thị trường ñi xuống rất nhanh, xét trên mọi khía cạnh, dẫn ñến suy sụp và tác ñộng trở lại ñến tất cả mọi người Thông thường, sau sự sụp ñổ của thị trường sẽ là một giai ñoạn suy thoái kinh tế

Mối liên hệ giữa bong bóng và sụp ñổ có thể so sánh với mây và mưa Có thể

có mây nhưng không có mưa, nhưng ñã có mưa thì chắc chắn phải có mây, bong bóng là mây và tình trạng sụp ñổ thị trường là mưa Lịch sử cho thấy sụp ñổ thị trường là hệ quả bắt nguồn từ tình trạng bong bóng thị trường vỡ, mây càng dày - bong bóng càng to thì mưa sẽ càng lớn

Bong bong bất ñộng sản là một loại bong bong tài sản nói riêng và bong bóng kinh tế nói chung Do là một loại bong bóng tài sản nên về mặt bản chất, bong bóng bất ñộng sản cũng ñược xác ñịnh “là việc các giao dịch mua bán ñược thực hiện với mức giá cao tương ñối và không tương xứng với giá trị thực của bất ñộng

sản ñó” (Wikipedia)

ðối với bong bóng bất ñộng sản, vấn ñề ñã ñược chỉ ra bởi Richard Herring

& Susan Watcher là, “trong việc hình thành của một bong bóng, ñiều hiển nhiên là bất kỳ sự gia tăng ban ñầu nào của giá bất ñộng sản chính là hệ quả tương ứng trong

việc gia tăng nhu cầu của chính bất ñộng sản ñó” (Bubbles in real estate market,

2002)

Bong bóng bất ñộng sản là một khái niệm ñược ñặc trưng bởi hiện tượng giá bất ñộng sản tăng liên tục và nhanh chóng không dựa vào những yếu tố kinh tế cơ bản, vượt quá giá trị thực của chúng và nếu cứ tiếp tục tăng như vậy, bong bóng sẽ nhanh chóng tiến ñến ñiểm vỡ và giá ñột ngột rơi tự do khi bong bóng vỡ

Bong bóng bất ñộng sản có tính chu kỳ và thường ñược hình thành trong một chu kỳ kinh tế với mặt bằng lãi suất thấp, tín dụng ñược tiếp cận dễ dàng với chính sách mở rộng tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển kinh tế cùng với ñiều kiện quản lý nhà nước lỏng lẻo ñối với lĩnh vực bất ñộng sản, thiếu sự quan tâm ñúng mức của chính phủ nhằm ñịnh hướng thị trường Tính chu kỳ của bong bóng bất ñộng sản ñã ñược

cho rằng bong bóng bất ñộng sản cũng

có thể xuất hiện riêng biệt mà không ñi kèm theo khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tài chính (cũng như ngược lại là khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tài chính cũng có thể xuất hiện mà không ñi kèm với bong bóng bất ñộng sản) Hai tác giả này cũng cho rằng hai khái niệm này (bong bóng bất ñộng sản & bong bóng tài chính – ngân hàng) ñã ñược xác ñịnh là có mối quan hệ tương quan ñối với nhiều cuộc khủng hoảng ñáng nhớ xảy ra rộng khắp các nước phát triển cũng như tại các nước ñang phát triển

1.2.3 Ả nh hưởng của bong bóng bất ñộng sản ñến sự phát triển của nền kinh tế

Như mọi loại bong bóng kinh tế khác, có nhiều quan ñiểm khác nhau về việc

có thể xác ñịnh hay ngăn chặn bong bóng bất ñộng sản hay không Nếu trường phái kinh tế học chính thống cho rằng không thể xác ñịnh bong bóng bất ñộng sản khi nó

xuất hiện cũng như không thể ngăn chặn thì một số trường phái khác thì có quan

2

nhà kinh tế học thuộc ñại học Santa Clara, Hoa Kỳ

3 của trường phái kinh tế Austrian

4 của Henry George

5 Trích bài viết: “bubbles in Real Estate Market”

ñiểm ngược lại Tiêu biểu cho quan ñiểm này là kinh tế gia Mỹ Robert Shiller (với

bộ chỉ số nhà ở Case-Shiller bao gồm chỉ báo giá nhà của 20 siêu thành phố khắp nước Mỹ và ñã chỉ ra rằng vào ngày 31/05/2011 vừa qua, mô hình ñáy ñôi ñảo chiều của giá nhà ñã ñược thiết lập) và Tạp chí phát triển kinh tế của Anh (cho rằng chỉ báo thị trường nhà ở có thể ñược sử dụng ñể xác ñịnh bong bóng bất ñộng sản)

Thực tiễn quản lý kinh tế cho thấy tình trạng bong bóng bất ñộng sản có ảnh hưởng quan trọng ñến nền kinh tế, cụ thể là sẽ gây nên tình trạng lạm phát trong nền kinh tế do nguồn tài chính tập trung quá nhiều trong lĩnh vực bất ñộng sản làm nhu cầu các vật liệu xây dựng, nhân công trong lĩnh vực xây dựng tăng từ ñó giá cả ñầu vào của các ngành này cũng tăng tương ứng ðể cân bằng cung cầu thì giá cả phải ñược xác lập ở một mặt bằng mới cao hơn và hệ quả dây chuyền của quá trình này gây nên lạm phát trong nền kinh tế Lạm phát, ñến lượt nó lại ñẩy giá cả bất ñộng sản tăng cao hơn nữa do nguồn vốn có xu hướng trú ẩn vào bất ñộng sản trong bối cảnh lạm phát leo thang ñể bảo toàn vốn Quá trình này diễn ra liên tục sẽ ảnh hưởng lớn ñến ñời sống kinh tế xã hội thể hiện qua việc nhiều tầng lớp dân cư trong

xã hội không thể với tới căn nhà an cư do giá bất ñộng sản quá cao

Ngoài ra, tình trạng bong bóng bất ñộng sản còn dẫn ñến tình trạng nhầm lẫn trong việc phân bổ nguồn lực kinh tế (trường phái kinh tế Austrian) Mọi nguồn lực kinh tế như vốn tài chính, vốn nhân lực, vốn ñất ñai, vốn tài nguyên (sắt, thép, gỗ, thủy tinh, nước sạch,…) sẽ tập trung quá mức và ñặt ưu tiên vào lĩnh vực bất ñộng sản ñể phục vụ việc xây dựng, ñầu tư các dự án bất ñộng sản khi tình trạng bong bóng xảy ra, do ñó, các lĩnh vực hiệu quả, quan trọng và cần thiết khác cho xã hội như sản xuất, công nghiệp, tự ñộng hóa,… ít ñược chú ý tập trung ñầu tư và ñược liệt vào hàng thứ yếu ðiều này gây nên tình trạng phát triển khập khiễng, bất cân ñối cho nên kinh tế

Ngoài ra, tình trạng bong bóng trên thị trường bất ñộng sản sụp ñổ ảnh hưởng nghiêm trọng ñến sự sụp ñổ hệ thống tài chính từ ñó làm nền kinh tế suy thoái nghiêm trọng dẫn ñến thất nghiệp, mất ổn ñịnh xã hội, chính trị,… Lịch sử kinh tế Mỹ ñã chứng kiến cuộc khủng hoảng kinh tế 1929 – 1933 bắt nguồn từ việc

ñỗ vỡ và sụp ñổ trên thị trường bất ñộng sản Các nhà ñầu tư cá nhân ñua nhau tuyên bố phá sản và mất khả năng chi trả khi thị trường bất ñộng sản suy sụp dẫn ñến các ngân hàng không thu hồi ñược nợ vay và phải bán tháo các tài sản thế chấp

là bất ñộng sản và gây ra một cuộc giảm giá nghiêm trọng kéo dài trên thị trường này làm nền kinh tế suy thoái sâu và mất khá nhiều năm trì trệ kéo dài sau ñó thì kinh tế Mỹ mới hồi phục trở lại

1.3 Kinh nghiệm kiểm soát bong bóng bất ñộng sản của một số quốc gia trên thế giới

1.3.1 Trung Quốc

Ước tính khoảng hơn 20% trong tổng số gần 1.500 tỷ USD ñể hỗ trợ nền kinh tế thoát khỏi khủng hoảng năm 2008 của Chính Phủ Trung quốc ñã chảy vào bất ñộng sản khiến thị trường tăng nóng Năm 2009, tổng trị giá nhà ñược bán tại Trung Quốc lên tới 560 tỷ USD – một con số kỷ lục, tăng 80% so với năm 2008

Giá một căn hộ tại các thành phố lớn giờ ñã ngang với mức tiết kiệm của khoảng ba thế hệ khiến ngày càng nhiều hộ gia ñình trung lưu không thể mua ñược nhà Tiền chi trả thế chấp chiếm tới hơn 80% thu nhập trung bình của một hộ gia ñình Những căn hộ có giá vài chục triệu USD xuất hiện nhan nhản ở Thượng Hải, nơi nhiều người sắm nhà nhanh hơn mua mớ rau Có nhà ñầu tư mua 54 căn hộ chỉ trong một ngày Các nhà ñầu cơ ñang tích cực gom bất ñộng sản với hy vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai

Nhiều khu thương mại tại các thành phố lớn ñang trống rỗng, không có khách thuê Nhiều khu căn hộ bị bỏ hoang Tỷ lệ trống tại các cao ốc văn phòng cho thuê lên ñến 22,4% trong quý III/2009, cao thứ 9 trong số 103 thị trường mà hãng môi giới CB Richcard Ellis (CBRE) khảo sát Con số này còn chưa tính tới những

dự án sắp hoàn công và chuẩn bị khai trương thời gian tới như tòa tháp 74 tầng cao nhất Bắc Kinh mang tên China World Tower 3

Với tư cách là một nền kinh tế lớn và có tốc ựộ phát triển nhanh nhất toàn cầu và là ựộng cơ chắnh kéo thế giới thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chắnh toàn cầu vừa qua, Chắnh quyền Bắc Kinh nhận thức ựược sự ựỗ vỡ của bong bóng bất ựộng sản Trung Quốc có ảnh hưởng ựến nền kinh tế thế giới và ựã áp dụng hàng loạt biện pháp kiểm soát bong bóng bất ựộng sản trong năm 2009, 2010 và các tháng ựầu

2011 theo phương châm: Ộựể kiểm soát thị trường bất ựộng sản cần phải kiềm chế

sự tăng giá các dự án nhà ựất mà không ựể xuất hiện nguy cơ phá sảnỢ

+ Tăng thuế chuyển nhượng nhà

+ đánh thuế bất ựộng sản ựối với nhà ở nhằm tăng phắ ựối với những người

sở hữu nhiều căn hộ

+ Xiết chặt hơn hoạt ựộng cho vay mua nhà, ựặc biệt là nhà mua lần hai Qui ựịnh tăng tỉ lệ vốn tự có ựối với các trường hợp vay mua nhà thứ 2 từ 40% hiện nay lên 50% - 60%

+ Tăng lãi suất ựối với các khoản cho vay mua nhà

+ Thắt chặt tắn dụng ựối với các dự án xây dựng nhà;

+ Nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc nhằm làm giảm vốn khả dụng của ngân hàng thương mại

+ Kiểm soát tốc ựộ tăng trưởng tắn dụng ở mức hợp lý cũng như yêu cầu các ngân hàng triệt ựể tuân thủ các chắnh sách, quy ựịnh về tắn dụng với bất ựộng sản

+ Cân nhắc tăng giá ựồng nhân dân tệ so với ựôla Mỹ

+ đẩy nhanh chương trình xây nhà giá thấp nhằm góp phần bình ổn thị trường, trong ựó chú trọng nhanh chóng tăng cung nhà diện tắch nhỏ, giá rẻ cho các gia ựình thu nhập thấp

+ Yêu cầu các tổ chức tài chắnh ưu ựãi cho người mua nhà lần ựầu và ựể ở; + Cấm bán nhà trên giấy cho các nhà ựầu tư thứ cấp

+ Tạo thêm nhiều trở ngại ựối với những người ựã có nhà nhưng vẫn muốn mua thêm theo kiểu trả góp

+ Yêu cầu người mua nhà cần chứng minh ựây là căn nhà ựầu tiên do mình

sở hữu trước khi muốn hưởng ưu ựãi về thuế chuyển nhượng Với trường hợp mua căn nhà thứ hai, nếu muốn hưởng ưu ựãi về lãi suất, cần chứng minh diện tắch nhà ựang ở nhỏ hơn mức bình quân của ựịa phương

+ đẩy mạnh tái cơ cấu lại kinh tế, giảm bớt Ộdựa dẫmỢ vào ựất ựai ựể có nguồn thu tài chắnh bởi sự phụ thuộc ựó sẽ khiến chắnh quyền ựịa phương không muốn kiềm chế tình trạng giá bất ựộng sản tăng chóng mặt

+ Yêu cầu các công ty Bất ựộng sản ước tắnh mức thua lỗ nếu giá nhà ựất có thể giảm tới 60% thay cho mức 30% theo mục tiêu trước ựó

+ Các nhà thầu bị cấm ựầu tư lợi tức vào những dự án bất ựộng sản mới.; hoặc nâng quy ựịnh về vốn ựối với việc xây dựng bất ựộng sản

Với việc thực hiện ựồng loạt các biện pháp này, thị trường Bất ựộng sản Trung Quốc bắt ựầu có những dấu hiệu hạ nhiệt

1.3.2 Singapore

Chắnh phủ Singapore ựã sớm nhận ựịnh rằng chắnh các khoản vay chi phắ vay thấp với mục ựắch giúp cho sự phục hồi kinh tế của nước này sau cuộc khủng hoảng tài chắnh toàn cầu ựã ựược ựầu tư vào thị trường bất ựộng sản và làm cho giá nhà tại Singapore, ựặc biệt là phân khúc cao cấp, tăng cao Trong bối cảnh ựó, Chắnh phủ Singapore chủ trương hạ nhiệt dần thị trường bất ựộng sản nhằm tránh ựỗ vỡ do bong bóng gây ra nhưng cũng không quá cực ựoan làm ảnh hưởng ựến sự phát triển của nền kinh tế Theo ựó, Chắnh phủ Singapore ựã áp dụng các biện pháp sau ựây:

+ Tăng quỹ ựất xây dựng nhà ở, công bố nhiều hơn các lô ựất ựể bán

đánh thuế cao với những người Ộlướt sóngỢ muốn bán lại bất ựộng sản ựể ở trong vòng một năm kể từ khi mua

+ Tỉ lệ cho vay cũng ựược giảm từ 90% xuống còn 80% giá trị bất ựộng sản

+ Cấm các khoản cho vay kèm lãi suất ñối với một số dự án xây dựng nhà ở

và ngừng việc cho phép các nhà ñầu tư không phải trả lãi vay ñể mua các căn

hộ ñang ñược xây dựng

Với các biện pháp trên, thị trường bất ñộng sản Singapore có dấu hiệu hạ nhiệt Diễn biến mới nhất trên thị trường cho thấy lượng giao dịch nhà ñất ñã có dấu hiệu chận lại, thậm chí ở một số quận, lượng giao dịch còn giảm tới 88% Những con số thống kê từ phía Viện khảo sát và ñánh giá Singapore (Singapore Institute of Surveyors and Valuers - SISV) cho hay, chỉ có 899 hợp ñồng mua bán căn hộ chung

cư trong ba tuần ñầu của tháng 5 năm 2011, con số này quá nhỏ so với con số 3.060 giao dịch trong tháng 4

Kết luận chương 1

Qua việc phân tích và hiểu rõ khái niệm và các vấn ñề liên quan ñến bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản, bong bóng tài sản và bong bóng bất ñộng sản, chúng ta

có cái nhìn tổng quan về bong bóng bất ñộng sản nói chung cũng như tác ñộng của

nó ñến sự phát triển của nền kinh tế; các nhân tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản

Bên cạnh ñó, việc nghiên cứu kinh nghiệm kiểm soát tình trạng bong bóng bất ñộng sản tại các quốc gia trong khu vực là Trung Quốc (với nhiều ñặc trưng tương ñồng với Việt Nam và nét nổi bật là áp dụng ñồng loạt và quyết liệt nhiều biện pháp từ tiền tệ, tín dụng, thuế ñến các biện pháp kỹ thuật) và Singapore (nổi bật với việc dự báo sớm tình hình thị trường qua ñó áp dụng biện pháp chủ lực phù hợp với ñặc ñiểm thị trường là tăng nguồn cung) cũng giúp chúng ta có cái nhìn toàn diện hơn về một “căn bệnh phổ biến” là “bong bóng bất ñộng sản” không chỉ diễn ra tại Việt Nam mà còn ở nhiều nước trong khu vực và trên thế giới Ngoài ra, việc nghiên cứu này cũng giúp chúng ta rút ra một số bài học kinh nghiệm có giá trị

ñể vận dụng có hiệu quả vào việc kiểm soát bong bóng trên thị trường bất ñộng sản Việt Nam

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ

2.1 Thực tiễn phát triển của thị trường bất ñộng sản và hiện tượng bong bong bất ñộng sản Việt Nam trong thời gian qua

2.1.1 Giai ñoạn trước khủng hoảng tài chính toàn cầu

+ Trước 1993: ñây là giai ñoạn nước ta vừa mở cửa ñược 1 thời gian ngắn và Luật ðất ðai 1987 ñược ban hành với qui ñịnh nghiêm cấm việc mua, bán ñất ñai

Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai của dân cư ở thời kỳ này diễn

ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm với nhau

+ Giai ñoạn 1993 – 1999: ñây là giai ñoạn Luật ðất ðai 1993 ñược ban hành

và có hiệu lực, trong ñó quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá nhân ñược qui ñịnh

và thừa nhận Quyền sử dụng ñất ñã trở thành ñối tượng ñầu tư & ñầu cơ của các Công ty như Minh Phụng – Epco; Huy Hoàng… với nguồn tài chính là từ vốn vay ngân hàng và các cá nhân với nguồn vốn nhàn rỗi tạo nên cơn sốt (ñất) lần thứ nhất (1993-1994) Cơn sốt này bị giập tắt khi nhà nước áp dụng biện pháp hành chính –

tư pháp với ñỉnh ñiểm là vụ xét xử vụ án Minh Phụng – Epco nợ sáu ngân hàng thương mại với số tiền lên tới 6.000 tỉ ñồng và 33 triệu USD và Tòa án ñã ñịnh giá tổng tài sản (390 danh mục với 476 ñơn vị tài sản) ñể thi hành án chỉ trị giá hơn 2.232 tỉ ñồng Sau cơn sốt là ñợt ñóng băng lần thứ nhất kéo dài từ 1995 – 1999 do các nhà ñầu tư ñua nhau bán ñất thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng

+ Giai ñoạn 2000 – 2006: giai ñoạn này chứng kiến cơn sốt lần hai (nhà mặt tiền và ñất dự án phân lô) trong khoản thời gian 2000 – 2002 Khởi nguồn của cơn sốt này là việc các nhà ñầu tư vận dụng chính sách, qui ñịnh pháp luật của nhà nước

cụ thể là chủ trương của Tp HCM về việc cho thí ñiểm phân lô hộ lẻ (văn bản số 695/CV-UB-QLðT ngày 22/02/1999 và văn bản số 4081/UB-QLðT ngày 28/9/1999) và Luật số 25/2001/QH10 ngày 19/06/2001 về việc sửa ñổi bổ sung một

số ñiều của Luật ñất ñai 1993 qui ñịnh cho phép Việt Kiều và một số ñối tượng khác ñược mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất tại Việt Nam cùng với việc Hiệp ñịnh thương mại Việt Mỹ ñược thông qua năm 2001 mang ñến nhiều thuận lợi hơn cho Việt Nam trong việc phát triển kinh tế Trên cơ sở các văn bản pháp qui này, các nhà ñầu tư ñã mua ñất khắp các vùng ven, ñặc biệt là khu vực Tp HCM và tự tổ chức phân lô bán nền Theo ước tính của Viện Kinh tế TP.HCM, lượng vốn ñầu tư trong cơn sốt lần hai này ñạt ñến giá trị khoảng 6 tỉ USD và ñáng chú ý là chỉ

“chôn” ở ñất chứ không tạo ra hàng hóa là nhà ở và các công trình xây dựng khác (số liệu của Sở ñịa chính nhà ñất Tp HCM cho thấy trong 6.000 ha ñất ñô thị hóa ở vùng ven Tp HCM thì chỉ có 10% diện tích có xây dựng hạ tầng, nhà ở) Cơn sốt này chấm dứt khi TP HCM ban hành chỉ thị 05/2002/CT-UB ngày 13/03/2002 về việc chấm dứt thực hiện thí ñiểm phân lô hộ lẻ và tiếp ñó là Luật ñất ñai 2003 cùng với Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ñược ban hành với quy ñịnh cấm phân lô bán nền

hộ lẻ (khi chưa có hạ tầng kỹ thuật dự án) Sau cơn sốt lần 2 này cũng là một thời

kỳ ñóng băng kéo dài trong năm năm (2002 – 2006)

+ Giai ñoạn 2007 – 2008: giai ñoạn này chứng kiến cơn sốt lần ba tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự Nếu hai cơn sốt lần một và hai có nguyên nhân chủ yếu là do chính sách và quy ñịnh pháp luật của nhà nước thì nguyên nhân chính của ñợt sốt lần ba là do luồng vốn ñầu tư nước ngoài tăng mạnh sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO) tạo nên tăng trưởng ấn tượng của nền kinh tế Việt Nam Bên cạnh ñó, sự tăng trưởng thần kỳ của thị trường chứng khoán Việt Nam trong năm 2007 và ñầu năm 2008 mang lại lợi nhuận lớn cho một bộ phận nhà ñầu tư chứng khoán Và sự “tỉnh táo” của một bộ phận nhà ñầu tư chứng khoán khi phân bổ lại danh mục ñầu tư vào bất ñộng sản ñể tránh rủi

ro tăng trưởng nóng của chứng khoán là nguyên nhân chính làm thị trường bất ñộng sản bước vào cơn sốt lần thứ ba Cơn sốt này bị dập tắt trong bối cảnh nổ ra cuộc khủng hoảng tài chính của Mỹ và lan rộng ra khắp toàn cầu làm luồng vốn ñầu tư nước ngoài vào Việt Nam khựng lại và bên cạnh ñó là việc Chính phủ Việt Nam

thắt chặt tiền tệ nhằm chống lạm phát, thị trường bất ñộng sản rơi vào ñợt suy thoái kéo dài

2.1.2 Giai ñoạn sau khủng hoảng tài chính toàn cầu

Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 ñến nay, thị trường bất ñộng sản Việt Nam trải qua các ñợt sốt giá cục bộ tại một số ñịa phương, khu vực gắn với quy hoạch phát triển hạ tầng, khu ñô thị mới của nhà nước và nhìn chung thời gian xảy ra sốt cũng diễn ra rất ngắn, trong vòng một vài tháng rồi ñều chững lại và sốt cũng xảy ra ở nhiều phân khúc, nhiều vùng miền, ñịa phương, ñịa ñiểm khác nhau Các ñợt thăng trầm của thị trường bất ñộng sản gắn liền với việc thực thi các chính sách kinh tế vĩ mô của chính phủ Việt Nam

Từ ñầu năm 2008, cùng với việc phải ñối phó với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, chính phủ Việt Nam phải áp dụng hàng loạt biện pháp ñể kiểm soát lạm phát và ổn ñịnh tình hình kinh tế ñất nước, trong ñó nổi bật là biện pháp yêu cầu các ngân hàng mua tín phiếu bắt buộc với tổng trị giá 20.300 (hai mươi ngàn ba trăm) tỷ ñồng Các biện pháp này ñã làm thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh, còn thị trường bất ñộng sản thì lượng giao dịch sụt giảm rất nhiều, giá cả một số dự

án bất ñộng sản, nhất là phân khúc căn hộ giảm mạnh, thị trường rơi vào tình trạng thanh khoản rất kém

Sang năm 2009, ñể hóa giải tình trạng kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp thoi thóp mà một phần là do việc áp dụng các chính sách thắt chặt của năm 2008, chính phủ ñã áp dụng hàng loạt biện pháp kích thích cũng mạnh không kém như hỗ trợ lãi suất, miễn giảm thuế và giãn số thuế phải nộp Nền kinh tế Việt Nam có cơ hội “ñứng bật dậy” sau khoảng thời gian “nằm bệnh” của năm 2008 Trong bối cảnh

ñó, thị trường chứng khoán có những phiên tăng ñiểm ấn tượng lấy lại một phần ñáng kể số ñiểm ñã mất năm 2008 Thị trường bất ñộng sản cũng nhờ vậy mà lượng giao dịch tăng lên theo ñà tăng trưởng của nền kinh tế, nhất là các dự án bất ñộng sản gắn liền với việc quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông, ñô thị mới Tình trạng này tiếp diễn cho ñến năm 2010

ðầu năm 2011, một lần nữa Chinh phủ Việt Nam ñặt lại vấn ñề về cải cách, giải quyết tận gốc rễ các yếu kém tồn tại dai dẳng lâu nay của nền kinh tế và quyết ñịnh áp dụng chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ thắt chặt Một lần nữa thị trường bất ñộng sản lại rơi vào tình trạng khó khăn cùng với khó khăn chung của nền kinh tế Nhiều hiện tượng vỡ nợ tín dụng ñen ñi liền với việc kinh doanh bất ñộng sản Bên cạnh ñó là hiện tượng một số dự án giảm mạnh giá bán ñể xả hàng ðây cũng là những mảng màu “tối” trong bức tranh chung mang tông màu “xám”

ảm ñạm của thị trường bất ñộng sản Việt Nam năm 2011 và dự kiến còn kéo dài sang năm 2012

2.1.3 Nhận ñịnh về thị trường bất ñộng sản Việt Nam:

Qua phân tích nêu trên, có thể rút ra một số nhận ñịnh sau ñây:

Trong quá trình phát triển, thị trường bất ñộng sản Việt Nam ñã trải qua 3 ñợt sốt có thể xem là “bong bóng phình to” với chu kỳ khoảng 8 năm và thời gian sốt khoảng 1-2 năm (1993-1994; 2000-2001; 2007-2008) Xen lẫn với các cơn sốt là các ñợt “ñóng băng” và “ngủ ñông” của thị trường

Phân khúc thị trường trong các ñợt sốt lần lượt là: ñất các loại (1993-1994) sau ñó dịch chuyển sang nhà mặt tiền và ñất dự án phân lô (2000-2001) và lần gần ñây nhất là căn hộ cao cấp và biệt thự (2007-2008) Sự chuyển dịch của các phân khúc trong các ñợt sốt là phù hợp với xu hướng hiện ñại hóa, tích tụ tư bản cũng như năng lực xây dựng của nền kinh tế nói chung ðây cũng có thể xem là thành công của Chính phủ trong việc ñưa thị trường bất ñộng sản Việt Nam tiệm cận với

Trong ba ñợt sốt thì hai ñợt sốt ñầu tiên gắn liền với các qui ñịnh mới của nhà nước và nguồn vốn ñầu tư có phần lớn là vốn nhàn rỗi nên sau ñợt sốt, giá cả trên thị trường chỉ giảm rất ít hoặc chựng lại Trong khi ñó, ñợt sốt lần thứ 3 có nguyên nhân bắt nguồn từ nguồn tài chính, tín dụng dồi dào trong nền kinh tế ñẩy giá lên cao, do ñó, khi nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ thì giá cả trên thị trường

ñã rơi tự do, rất nhiều dự án giá giảm 50%-60% so với ñỉnh ñiểm