Kiểm soát bong bóng bất động sản để phát triển bền vững thị trường bất động sản việt nam

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ... Tác giá lun văn T CHIÊU TRUNG... ra nh ng bi n pháp phù hp nh m giúp th trư ng phát trin hài hòa, tránh rơi vàocác thái c quá nóng ho c quá ngui l nh.. Các ni

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Chuyên ngành: Kinh t tài chính – ngân hàng

L I CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan lu n văn là công trình nghiên c u khoa h c do b n thân tôi th

c hi n d a trên nhng tài li u tham kh o thu th p ñư c.

Các s li u, k t qu ñư c trình bày trong lu n văn là trung th c và có ngu n g c rõ ràng.

Tác giá lun văn

T CHIÊU TRUNG

1.1.2 M

1.1.2.1 Khái nim th trư ng B t ñ ng s n 1.1.2.2 Phân lo

1.1.2.3 ð c ñi m c1.1.2.4 Các nhân t

1.2.1 ð u tư và ñ u cơ

1.2.2 Bong bóng tài s

1.2.2.1 “Bong bóng” tài s

l i b t ñ ng s n trong giai ño n 2005 – 2010 :

2.2.1.12.2.1.22.2.1.3

4.5 T m nhìn, d đốn và ki m sốt cung cu phù h p v i t

phát trin th trư ng

4.6 Xây d ng, phát trin và duy trì hi u l c h s 4.7 Bi n pháp h tr khác:

4.8 Các vn đ K t lu n chương 4 PH N K T LU N

TÀI LI A Các website

B Các tài li u, giáo trình, sách tham kho, sách hư ng d n

C Các lun văn c a các khĩa trư c:

D Các tài li u nư c ngồi:

PH L C

Ph l c 1: T ng quan v b t đ ng s n và th trư ng b t đ ng s n

Ph l c 2: K t qu theo phương pháp Hsiao

Ph l c 3: K t qu Ph l c 4: K t qu Ph l c 5: K t qu chương trình Eview đ ki m đ nh đa c ng tuy n (b ng phương pháp h s tương quan)

Ph l c 6: K t qu đ xácđ nh nhân t c ng tuy n (phương pháp nhân t phĩng đ i phương sai)

tích chéo)ñ ki m ñ nh hi n tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng

nhau)

tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng nhau)

ñ nh hi n tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng nhau)

tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng nhau)

Ph l c 11: K t qu h i qui phương trình (9) ñ kh c ph

sai sai s thay ñ i .

PH NM ðU

V i vi c gia nh p T ch c thương m i qu c t WTO, n n kinh t Vi t Nam

ngày càng h i nh p sâu r ng vào n n kinh t qu c t Qua quá trình hi nh p này,

chúng ta ngày càng nh n th c rõ ràng và sâu s c hơn các hin tư ng, căn b nh c a

n n kinh t th trư ng trên bình din toàn n n kinh t nói chung và t ng b ph n th

trư ng nói riêng, trong ñó có th trư ng b t ñ ng s n

Là m t b ph n c a n n kinh t , th trư ng b t ñ ng s n có vai trò quan

tr ng Tuy nhiên, các quá trình phátntriquá nóng c a th trư ng b t ñ ng s n, gây

nên tình trng bong bóng quá m c; ho c

trư ng ngu i l nh, ñóng b ăng kéo dài ñ u là các thái cc có tác ñ ng không t

nư c ta là m t yêu cu ñư c ñ t ra c p thi t, thư ng xuyên, liên ct Do ñó, tác gi ñã ch n

ñ tài “Ki m soát bong bóng b t ñ ng s n ñ phát trin b n v ng th trư ng b t ñ ng s n Vi t

Nam”

ð i tư ng nghiên c u c a ñ tài là c ăn b nh c

tư ng bong bóng giá BðS, các chính sáchñi u ti t và vai trò qu n lí TT BðS c

các cơ quan Nhà n ư c

Ph m vi nghiên c u c a ñ tài là các v n ñ lý lu n và th c ti n v bongbóng b t ñ ng s n và ki m soát bong bóng b t ñ ng s n

ð tài s d ng các s li u chính th c t các cơ quan nhà n ư c có th m quy n

c a Vi t Nam cũng như các s li u mang tính ch t tham kh o, nghiên c u, t ng h

t các cơ quan trong và ngoài n ư c, các doanh nghip kinh doanh lĩnh v

s n, tài chính, ngân hàng c ũng như tham kh o m t s phân tích chuyên sâu c a các

chuyên gia trong cácĩnhl v

B ng vi c s

th ng kê Eview,ñ

su t sinh l i b t ñ ng s n,

ñ bong bóng c a th trư ng b t ñ ng s n

3 Ý ngh ĩa khoa h c và th c ti n c a ñ tài nghiên c u

ð tài ñư c th c hi n trong b i c nh th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam rơi

vào giai ño n ch u nh hư ng c a tácñ ng h u kh ng ho ng tài chính toàn c u nóichung nhưng m t b ng giá bt ñ ng s n (ñ c bi t là giá ñ t n n và c ăn h ) v n ñ ng

m c cao B i c nh này c ũng là c ơ h i t t ñ Chính ph ki n toàn h th ng pháp lu t,

chính sáchñi u ch nh th trư ng b t ñ ng s n nh m phát trin b n v ng th trư ng b t ñ ng s

n Vi t Nam trong tương lai

ð tài c ũng góp ph n ñưa ra cách tip c n toàn di n hơn, chính xác hơn v hi n tư

ng bong bóng B ðS qua ñó giúp Nhà n ư c ñi u ti t và qu n lí TT BðS hi u qu hơn ñ

tránh hin tư ng bong bóng giá;

ð tài nêu lên thc tr ng t n t i bong bóng giá trong TT BðS ñ th y rõ

ñư c th c tr ng công tác qu n lí c a Nhà n ư c

ra nh ng bi n pháp phù hp nh m giúp th trư ng phát trin hài hòa, tránh rơi vào

các thái c quá nóng ho c quá ngui l nh.

4 Các ni dung chính ñư c trình bày trong lu

Trong khuôn kh

1 Hi n tư ng bong bong b t ñ ng s n là gì? Vai trò c

d ng như th nào ñ ki m soát bong bóng b t ñ ng s n?

nhân t o c a chúng ta Hơn n

th hai, nó ñư c coi như là m

V vai trò c a b t ñ ng s n nói chung thì quan

ñ o các nhà nghiên cu kinh t

s n quan tr ng bi u th cho m

qu c gia Tài s n c a nhi u công ty (nh ư cácñ nh ch

và các công ty s n xu t) bao g m m t s lư ng ñáng k c a các tài s n có liên quan

ñ n b t ñ ng s n ñư c ch

ti p Ngoài ra, ph n l n nh

ñòn b y vay v n ñ tài tr

s n, dù là tiên li u ho c không tiên li u ñư c, ñ u có th

ñ n qu c gia nói chung, n n kinh t c a ñ a phương nói riêng cũng như nh hư ng

sâu r ng ñ n tài chính c a t ng doanh nghi p và k c t ng h gia ñình, cá nhân (Real

Estate Market Efficiency: Issues and Evidence – Dean H Gatzlaff & Dogan

Tirtiroglu and Associate Editors – Journal of Real Estate Liturature 1995;

Fundamental Real Estate Prices: An Impirical Estimation with International Data – Christian Hott & Pierre Monnin – 12/2006 )

1.1.1.2 M t s ñ c trưng cơ b n quan tr ng c a BðS

B t ñ ng s n mang nhi u ñ c trưng ñ c thù như kh năng chuy n hóa thành

ti n m t kém; th i gian giao d ch dài và chi phí giao d ch cao; ch u s qu n lý ch t

ch c a nhà n ư c và pháp lu t; ñ co giãn c a cung b t ñ ng s n kém

Ngoài ra, m t ñ c trưng khá quan trng c a b t ñ ng s n là giá c c a b t

ñ ng s n có xu h ư ng bi n ñ ng theo chu kỳ Chính s bi n ñ ng theo chu kỳ c agiá c hàng hóa b t ñ ng s n là nhân t ph n nh tính chu kỳ c a th trư ng b t

ñ ng s n

ð c trưng này ñã ñư c nhi u nhà nghiên c u t ng k t qua nhi u quan sát ti nhi u

nư c khác nhau {Stephen Malpezzi and Susan M Wachter (2004); Case, Goetzman

and Wachter (1997); Abraham and Hendershott (1996); Wheaton (1999); Brio, Kennedy and Prowse (1994)}

1.1.2 M t s n i dung v th trư ng b t ñ ng s n

1.1.2.1 Khái nim th trư ng B t ñ ng s n

Th trư ng b t ñ ng s n là quá trình giao dch hàng hoá BðS gi a các bên có

liên quan Th trư ng b t ñ ng s n là “n ơi” di n ra các hot ñ ng mua bán, chuyn như

ng, cho thuê, th ch p và các dch v có liên quan ñ n BðS như trung gian, môi gi i, tư v

n gi a các ch th trên th trư ng mà ñó vai trò qu n lý nhà n ư c

có tác ñ ng quy t ñ nh ñ n s thúc ñ y phát trin hay kìm hãm ho t ñ ng kinh

doanh trên th trư ng BðS

V vai trò can thi p c a nhà n ư c ñ i v i s phát trin c a th trư ng b t

ñ ng s n nói chung, các nhà kinh t h c cũng chia làm nhi u trư ng phái, trongñó

có hai tr ư ng pháiñư c ch p nh n r ng rãi Tr ư ng pháiñ u tiên cho rng t t nh t là nên ñ

th trư ng b t ñ ng s n, cũng như các th trư ng khác phát trin m t cách t nhiên và t ñi u

ch nh mà không c n có bàn tay can thi p c a nhà n ư c Trư ng phái th hai thì ngư c l i,

cho r ng nhà n ư c c n ki m soát và can thi p vào quá trình phát trin c a th trư ng b t ñ

ng s n

1.1.2.2 Phân lo i th trư ng B t ñ ng s n

Có nhi u cách phân lo i th trư ng BðS như căn c vào m c ñích s d ng;

căn c khu v c có b t ñ ng s n; th t th i gian BðS tham gia th trư ng, …

ð tài này t p trung vào vi c phân tích các phân khúc th trư ng b t ñ ng s n

có nh hư ng quan tr ng ñ n cácñ t s t nóng ho c l nh c a th trư ng b t ñ ng

s n trong th i gian qua là th trư ng căn h ; th trư ng ñ t n n - bi t th ; th trư ng khác

(căn h cho thuê)

chúc nhau ñ ñư c b c thăm su t ñư c mua căn h Ngay sau ñó, nh

l ch v i giá tr su t này có khi lên t i vài tr ăm tri u ñ ng Tuy nhiên, bt ñ u t năm 2009

và còn kéo dài mãi ñ n nay, các ch ñ u tư căn h ph i r t ch t v t v i vi c tiêu th s n ph

m c a mình, m c dù ph i áp dng r t nhi u bi n pháp như

khuy n mãi, gi m giá, kèm quà tng, h tr lãi su t,… mà tình hình tiêu th v n không th y

t t lênñư c như mong ñ i Còn các nhà ñ u tư “l ư t sóng” thì ph i “ôm

v i bài toán tr n vay ngân hàng ñ n h n

ð n nh ng tháng gi a 2011 thì th trư ng căn h

v n ph i ñ i m t v i tình tr ng cung vư t c u (có kh

xu hư ng gi m v i lý do ñơn gi n là giá c c a m t căn h vư t quá kh năng chi tr c a ngư

i có nhu c u th c s Nhi u ch d án phi chào bán c d án vi giá c

h p d n ðây c ũng là m t v n ñ h t s c nan gi i v kh năng ki m soát, hoch ñ nh th trư

ng c a nhà qu n lý và c ũng nh hư ng không nh ñ n th trư ng b t

ñ ng s n nói riêng và n n kinh t nói chung

Th trư ng căn h cho thuê (Service apartment): cngũ là m t phân khúc ñ u

ngoài thuê l i t i các khuñô th

th trư ng ñi xu ng bu c ph i ñ u tư dài h n cho ñ n các nhà ñ u tư t

ñ u tư nư c ngoài

cho thuê vi ngu n v n l n và t

v n h a h n là m

ngày càng nhi u gi

1.1.2.3 ð c ñi m c a th trư ng B t ñ ng s n

a. H u h t các quc gia có n n kinh t th trư ng, th trư ng BðS ñ u hình thành và

phát tri n qua 4 c p ñ : sơ kh i, t p trung hoá, tin t hoá và tài chính hoá

m t cái nhà và ñư c coi là B ðS Trong c p ñ

ch ñ t và các cơ quan qu n lý

soát th trư ng

Trong giai ño n này, do h n ch

ñ này, các ngân hàng và các chính sách ngân hàng ñóng vai trò quy t ñ nh trong

vi c tham gia vào d án này ho c d án khácũcng như ki m soát th trư ng

Th tư, c p ñ tài chính hoá: Khi quy mô c a th trư ng BðS tăng cao và th

trư ng phát trin m nh, do nh ng h n ch v ngu n v n dài h n tài tr cho th

trư ng BðS, các ngân hàng ho c không th ti p t c cho vay ñ i v i BðS ho c s

ñ i m t v i các ri ro Lúc này, các ngân hàng ph i tài chính hoá các khon cho

vay, các khon th ch p cũng như các khon tài tr

ña d ng hoá các ngu v n Trong c p ñ này, các th ch

tài chính, các t ch c tài chính và các cơ quan qu n lý tài chính là nh

gian; cũng không nh t thi t ph i k t thúc giai ño n này r

ño n khác Các n kinh t , nh t là các n n kinh t

r t lâu, nh ư Australia và New Zealand, các tài s n BðS ñã ñư c ch

Trong b i c nh n n kinh t hi n ñ i hi n nay, h u h t các nư c có n n kinh

t chuy n ñ i ñ u áp dng ñ ng lo t t t c các ơc ch , chính sách theo chun c a

các nn kinh t

hư ng qu c t

b Trong m i c p ñtrư ng ñ u có chu k ỳ dao ñ ng tương t như nhi u thTính chu kỳ c a th

chu kỳ tín d

trư ng b t ñ ng s n ph

Hình 1: Tácñ ng c a các hot ñ ng kinh t ñ n th trư ng b t ñ ng s n

c u BðS tăng và tài chính s n có thúc ñ y

xâ y d ng nhi u hơn n a

Công trình xây

d ng m i kích thích

kỳ v ng c u và giá BðS cao hơn

Nhu c u m nh kích thích xây d ng m i

Nhu c u thuê &

s h u BðS tăng

Nhu c u BðS

ti p t c gi m

BðS tr ng tăng và suy

gi m trong thuê,

s v , s n ph m, BðS, v n gi mNhu c u d ch

Giá gim ti p;

t n kho gi m ho t ñ ng kinh t tăng; s

n xu t và thu Lð nhi u hơn

c u BðS ti p t c

h u BðS ti p t c gi m ti n trình tài chính

hoá các khon th

ch p BðS kích thích tiêu dùng

tăng, nh ong b trong

gi m giá BðS ít hơn

c u BðS tăng, BðS

tr ng gi m

Tácñ ng ñ i v i th trư ng BðS

Tài chính hóa các kho n th ch p BðS

Ngu n: “Real estate market circles, transformation forc e and structural change”

– Stephen E Roulac – The journal of real estate ma nagement

Theo bi u ñ

s n g m nh ng giai ño n sau ñây:

Giai ño n ph

phát còn ôn hòa, lãi su

Ngoài ra, bên c nh h

c a ngư i dân và các doanh nghi p tăng làm t ăng nhu c u ñ i v i b t ñ ng s n V i

nhu c u b t ñ ng s n ngày càng t ăng thì giá bt ñ ng s n cũng tăng theo và t

nhi u các nhà ñ u tư và ñ u cơ vay ti n ngân hàng và c

gia th trư ng ði u này thúc ñ y giá bt ñ ng s n tăng m nh và t

gi m và góp ph

Giai ño n thu h p: c u tăng n ñ nh trong khi ngu n cung tăng nhanh do xây

d ng quá nhiu d n ñ n dư th a ngu n cung b t ñ ng s n và làm giá b t ñ ng s n

b t ñ u ch ng l i B t ñ ng s n ngày càng tr nên khó bán dn ñ n b t ñ ng s n

không bán ñư c ngày càng nhi u k t h p v i vi c tiêu dùng và chi tiêu mua sm

c a ngư i dân gi

ñ c thù ngành nên vi c xây d ng m

xây d ng và ch ưa d ng l i ngay ñư c

Giai ño n suy thoái:N n kinh t

(m t ph n do nhu c u v n ñ i v i các d án bt ñ ng s n v n cao) và l

tăng ði u này ti

chính sách chng l m phátñ i v i n n kinh t (mà m t trong các bin pháp thư ng ñư c s d

ng là c t gi m cung ti n) và làm giao d ch b t ñ ng s n ngưng tr Các ch ñ u tư b t ñ ng

s n ph i gánh chu thi t h i kép do chi phí gia tăng do b t ñ ng s n không bán/cho

thuêñư c cùng v i lãi su t các khon vay tăng cao do tácñ ng ch ng l m phát ca chính ph

Nh m thoát khi tình tr ng (ngày càng nhi u) t n

ñ ng, t n kho b t ñ ng s n không kinh doanh / cho thuê ñư c, các ch ñ u tư, ch

(sôi ñ ng); suy thoái (có d u hi u ch

(nóng d n lên có th gây “s t”) Ch ng h n như th

kho ng 1 th

kho ng 18 năm; th trư ng BðS nư c Nh t t

m i chu kỳ kho ng 10 năm; th trư ng BðS H ng Kông t

th II ñ n nay ñã có 8 chu k ỳ dao ñ ng, chu kỳ ng n h n là t

năm, trung bình là 8-9 n ăm Th trư ng BðS Trung Qu c tuy hình thành ch ưa lâu

s p r t nhanh trong năm 1994

nhân t kinh t vĩ mô; nhóm nhân t

nư c; nhóm nhân t

t tiêu biu có tác ñ ng quan tr ng ñ n th

tăng giá tiêu dùng – CPI) và nhóm nhân t

TTTD; t su t sinh l

FDIDK), c th như sau:

+ Tăng trư ng t ng s n ph m qu c n i (GDP)

Tăng trư ng t ng s n ph m qu

ñó có th trư ng b t ñ ng s n Trong th i kỳ n n kinh t phát trin, t ng s n ph m

tích lũy c a c i và gia t ăng năng l

ngu n tài chính tích l ũy ñư c ñ u tư vào tài s

+ L m phát / ch s tăng giá tiêu dùng (CPI)

L m phát là m t trong nh ng y u t quan tr ng c a n n kinh t và nó c ũng là y u t quy t ñ nh t i t su t sinh l i b t ñ ng s n Trong th i kỳ l m phát cao, ngư i ta nh n th y r

ng n n kinh t ñang trong tình tr ng b t n, kỳ v ng v n n kinh t

x u ñi L m phát còn làm gi m lư ng ti n th c lưu thông trong n n kinh t khi n

c u v hàng hóa gi m ñi, góp ph n gi m c u b t ñ ng s n Trong ñi u ki n cung b t ñ ng s

n không ñ i thì c u b t ñ ng s n gi m s làm giá b t ñ ng s n có xu h ư ng gi m Bên cnh

ñó, l m phát ătng d n ñ n l i nhu n doanh nghi p gi m (trong ñó

có doanh nghi p b t ñ ng s n), chi phí c a vi c gi ti n và chi phí ñ u tư tăng lên ngay khi có l m phát, còn giá bt ñ ng s n l i thay ñ i ch m hơn T t c ñi u này làm gi m dòng

ti n trong t ng lai c a các th c th u t vào th tr ng b t ng s n và làm gi m t su t sinh l i b t

ñ ng s n

+ Tăng trư ng tín d ng (TTTD)

Tăng trư ng tín d ng là bi u hi n c a chính sách tin t c a chính ph , th

hi n qua vi c tăng trư ng tín d ng nh hư ng ñ n lư ng ti n lưu thông trong n n kinh t

Nhi u nhà kinh t tin r ng thay ñ i trong cung ti n s tr c ti p nh hư ng làm thay ñ

i danh m c ñ u tư c a các th c th trong n n kinh t và gián ti p thông qua nh hư ng ñ ncác hot ñ ng kinh t th c, qua ñó nh hư ng ñ n giá tài s n nói

chung và giá b t ñ ng s n nói riêng Nhưng cho ñ n nay, các kt qu nghiên c u v

chính khác trong ñó có b t ñ ng s n Vì v y chính sách m

Evidence from Singapore and the United States, Working Paper.

r ng ti n t làm giá b t ñ ng s n có xu h ư ng tăng lên Bên nhc ñó n u c u ti n không ñ

i, tăng cung ti n làm t ăng lãi su t danh nghĩa do l m phát ătng

Quan ñi m ngư c l i cho r ng chi phí cơ h i c a vi c gi ti n và các tài s n tài

chính (trong ñó có b t ñ ng s n) s tăng Nên ngư i dân có th chuy n vi c gi

ti n và các tài s n tài chính sang các tài s n ký g i khác có t su t sinh l i cao hơn, như

th làm giá b t ñ ng s n gi m xu ng Khi tăng cung ti n l m phát s tăng, kỳ

v ng c a nhà ñ u tư v n n kinh t x u ñi, d n ñ n gi m nhu c u mua b t ñ ng s n,

giá bt ñ ng s n gi m xu ng

nh hư ng c a tăng trư ng tín d ng ñ i v i t su t sinh l i b t ñ ng s n là t ng h p

c a hai hi u ng trái ngư c như phân tích trên ñây

+ T su t sinh l i ch ng khoán (TSSLCK)

khoán dch chuy n sang th trư ng b t ñ ng s n do ñ c thù th

có tính thanh kho n cao hơn th trư ng b t ñ ng s n N u t

khoán ătng cao, nghĩa là nhà ñ u tư ki m ñư c nhi u ti n t

thì s có xu h ư ng chuy n m t ph n (ho c ph n l

trư ng b t ñ ng s n ñ

ñ ng s n Ngư c l i, ñ

l i nhu n t th trư ng b t ñ ng s n cũng có xu h ư ng chuy n m

khoán cao hơn t su t sinh l i trên th trư ng b t ñ ng s n

+ V n ñ u tư nư c ngoài ñăng ký (FDIDK)

nh hư ng c a v n ñ u tư nư c ngoài ñăng ký ñ n t su t sinh l i b t ñ ng s n ch u

tácñ ng b i nhi u quan ñi m trái ngư c nhau, trong ñó có hai quan ñi m

chính như sau: quan đi m th nh t cho r ng do v

đ u tư nư c ngồi xét v cơ c u h p thành thì bao g m r t nhi u lĩnh v c khác nhau

như cơng nghi p, nơng nghi p, d ch v ,… và ngồi ra, k

ngồi trong l ĩnh v c b t đ ng s n thì v n gĩp tr c ti p c

cũng h n ch , ho c nhi u trư ng h p là nhà đ u tư nư c ngồi vay ph n l

ngân hàng th ương m i trong nư c, ho c huy đ ng v n t

theo hình th

ngồi đ n t

1.2 Hi n tư ng bong bĩng b t đ ng s n

1.2.1 ð u tư và đ u cơ

Trong n n kinh t th trư ng, Keynes phân bi t ho t đ ng "doanh nghi p" và

ho t đ ng "đ u cơ" (speculation) (Keynes 1936, [170]) Theo lý thuy t này thì :

+ Doanh nghi p đư c đ nh nghĩa là ho t đ ng nh m d đốn trong dài h n

kh năng sinh l i c a tư b n, t c là ho t đ ng đánh giá tsu t l i nhu n tương lai

c a m t đ ánđ u tư trong su t th i gian khai thác nĩ (cịn g i là hi u qu biên ca

tư b n)

+ Ð u cơ là ho t đ ng nh m tiênđốn tâm lý th trư ng, t c là ho t đ ng d

đốn trong ngn h n nh ng thay đ i giá c trên th trư ng tài s n

Ho t đ ng đ u cơ trên mt th trư ng c th cĩ hai m t tích c c và tiêu c c

Theo đĩ:

+ khía c nh tích c c, ho t ñ ng ñ u cơ giúp th trư ng sôi ñ ng hơn, giao d ch gia

tăng và t ñó làm t ăng thanh kho n và qui mô c a th trư ng;

+ khía c nh tiêu c c, ñ u cơ thái quá slàm th trư ng bùng phát d d n

ñ n thiên lch, hi n tư ng bong bóng xu t hi n và là m m móng c a s p ñ th trư ng

1.2.2 Bong bóng tài s

1.2.2.1 “Bong bóng” tài s

Bong bóng tài s

m t lo i tài s n lên quá cao tñó làm giá c giao d ch c a tài s

cách nhanh chóng, vư t xa m i m c ñư c coi là chính xác, h p lý và có c ơ s d

vào k t qu tính toán các chs cơ b n, giá tr th c c a tài s n ñó

Xét trên khía cnh phát trin kinh t

thư ng bi u hi n là m

chóng sau m t giai ño n th

giá tài s n tăng bùng phát, thư ng vư t ra ngoài gi i h n ñ m b o c a các h s tài

chính cơ b n và xu t hi n m t s ngành nh t ñ nh, ti p sau hi n tư ng này là s

s t giá rt nhanh và m nh cùng làn sóng t bán ra

Xét trên khía cnh tâm lý ñ u tư, bong bóng là m t hi n tư ng th hi n m t

ñi m y u nh y c m trong c m xúc c a con ngư i Gi ng như m t bong bóng xà

giai ño n suy thoái kinh t.

M i liên h gi a bong bóng và s p ñ có th so sánh vi mây và m ưa Có th

có mây nh ưng không có m ưa, nhưng ñã có m ưa thì ch c ch n ph i có mây, bongbóng là mây và tình tr

trư ng là h qu b t ngu n t

bong bóng càng to thì m ưa s

1.2.2.2 “Bong bóng” b

Bong bong b t ñ ng s n là m

bóng kinh t nói chung Do là m

bóng b t ñ ng s n cũng ñư c xácñ nh “là vi c các giao dch mua bánñư c th c

hi n v i m c giá cao ươtng ñ i và không t ương x ng v i giá tr th c c a b t ñ ng s n ñó”

( Wikipedia).

ð i v i bong bóng b t ñ ng s n, v n ñ ñã ñư c ch ra b i Richard Herring & SusanWatcher là, “trong vi c hình thành c a m t bong bóng, ñi u hi n nhiên là b t kỳ s gia tăng ban ñ u nào c a giá bt ñ ng s n chính là h qu tương ng trong

vi c gia tăng nhu c u c a chính b t ñ ng s n ñó” ( Bubbles in real estate market,

2002).

Bong bóng b t ñ ng s n là m t khái nim ñư c ñ c trưng b i hi n tư ng giá

b t ñ ng s n tăng liên tc và nhanh chóng không d a vào nh ng y u t kinh t cơ b n, vư t quá giá trth c c a chúng và n u c ti p t c tăng như v y, bong bóng s nhanh chóng ti n ñ

n ñi m v và giáñ t ng t rơi t do khi bong bóng v

Bong bóng bchu kỳ kinh t v

sách m r

Fred Foldvary2 t

ñã ñư c ki m nghi m ñúng v i chu kỳ 18 năm c a b t ñ ng s n M

Bong bóng b

toàn c u (tiêu biu là cu

liên quanñ n s

Richard Herring và Susan Watcher 5 cho r ng bong bóng b t ñ ng s n cũng

ho ng tài chính (c ũng như ngư c l i là kh ng ho ng ngân hàng và kh

1.2.3 nh hư ng c a bong bóng b t ñ ng s n ñ n s phát trin c a n n kinh t

Như m i lo i bong bóng kinh t khác, có nhi u quan ñi m khác nhau v vi c có th

xácñ nh hay ngăn ch n bong bóng b t ñ ng s n hay không N u trư ng phái kinh t h c

chính th ng cho r ng không th xácñ nh bong bóng b t ñ ng s n khi nó

xu t hi n cũng như không th ngăn ch n thì m t s trư ng phái khác thì có quan

gây nên l m phát trong nn kinh t L m phát,ñ n lư t nó l

s n tăng cao hơn n

c nh l m phát leo thangñ

hư ng l n ñ n ñ i s ng kinh t

xã h i không th

Ngoài ra, tình trtrong vi c phân b

Ư c tính kho ng hơn 20% trong t ng s g n 1.500 t USD ñ h tr n n

kinh t thoát khi kh ng ho ng năm 2008 c a Chính Ph Trung qu c ñã ch y vào

b t ñ ng s n khi n th trư ng tăng nóng N ăm 2009, t ng tr giá nhà ñư c bán ti Trung

Qu c lên ti 560 t USD – m t con s k l c, tăng 80% so v i năm 2008

Giá mt căn h t i các thành ph lkho ng ba th h

nhà Ti n chi tr

ñình Nh ng căn h

nơi nhi u ngư i s m nhà nhanh h ơn mua m

trong m t ngày Các nhà ñ u cơ ñang tích c

ti p t c tăng trong tương lai

Nhi u khu thương m i t i các thành ph l n ñang tr ng rkhách thuê Nhiu khu căn h

thuê lênñ n 22,4% trong quý III/2009, cao th

môi gi i CB Richcard Ellis (CBRE) kh o sát Con s này còn ch ưa tính t i nh

nh t B c Kinh mang tên China World Tower 3

V

c u và là

v a qua, Chắnh quy n B c Kinh nh n th c ựư c s

s n Trung Qu c có nh hư ng ự n n n kinh t th gi i và ựã áp d ng hàng lo

pháp kim soát bong bóng b t ự ng s n trong năm 2009, 2010 và các thángự u 2011

theo phương châm: Ộ ự ki m soát th trư ng b t ự ng s n c n ph i ki m ch s tăng giá các

d án nhà ự t mà không ự xu t hi n nguy cơ phá s nỢ

1.3.1.2 Ph n ng c a Chắnh ph Trung Qu c: áp dng hàng lo t bi n pháp:

+ Tăng thu chuy n như ng nhà

+ đánh thu b t ự ng s n ự i v i nhà nh m tăng phắ ự i v i nh ng ngư i

s h u nhi u căn h

+ Xi t ch t hơn ho t ự ng cho vay mua nhà, ự c bi t là nhà mua l n hai Qui

ự nh tăng t l v n t có ự i v i các trư ng h p vay mua nhà th 2 t 40% hi n naylên 50% - 60%

+ Tăng lãi su t ự i v i các khon cho vay mua nhà

+ Yêu cu các t ch c tài chắnh ưu ựãi cho ng ư i mua nhà l n ự u và ự ; + C

m bán nhà trên giy cho các nhàự u tư th c p

+ T o thêm nhiu tr ng i ự i v i nh ng ngư i ựã có nhà nh ưng v n mu n mua thêm theo kiu tr góp

+ Yêu cu ngư i mua nhà c n ch

+ đ y m nh tái cơ c u l i kinh t , gi m bngu

Chắnh ph Singapore ựã s m nh n ự nh r ng chắnh các khon vay chi phắ vay

th p v i m c ựắch giúp cho s ph c h i kinh t c a nư c này sau cu c kh ng ho ng

tài chắnh toàn c

Singapore, ự c bi t là phân khúc cao c

Singapore ch

bong bóng gây ra nh ưng cũng không quá c c ựoan làm nh hư ng ự n s phát trin

c a n n kinh t Theo ựó, Chắnh ph Singapore ựã áp d ng các bin pháp sauựây:

+ Tăng qu ự t xây d ng nhà , công b nhi u hơn các lô ự t ự bán

đánh thu cao v i nh ng ngư i Ộl ư t sóngỢ mu n bán li b t ự ng s n ự trong

vòng m t năm k t khi mua

+ T l cho vay cũng ựư c gi m t 90% xu ng còn 80% giá tr b t ự ng s n

+ C m các khon cho vay kèm lãi su t ñ i v i m t s d án xây d ng nhà

và ng ng vi c cho phép các nhàñ u tư không ph i tr lãi vay ñ mua các cnă

h ñang ñư c xây d ng

V i các bin pháp trên, thtrư ng b t ñ ng s n Singapore có d u hi u h

nhi t Di n bi n m i nh t trên th trư ng cho th y lư ng giao d ch nhà ñ t ñã có d u

hi u ch n l i, th m chí m t s qu n, lư ng giao d ch còn gi m t i 88% Nh ngcon s th ng kê t phía Vi n kh o sát vàñánh giá Singapore (Singapore Institute of

Surveyors and Valuers - SISV) cho hay, ch có 899 h p ñ ng mua bán ăcn h chung cư trong ba tu n ñ u c a tháng 5 năm 2011, con s này quá nh so v i con s 3.060 giao d chtrong tháng 4

K t lu n chương 1

Qua vi c phân tích và hi u rõ khái ni m và các v n ñ liên quanñ n b t ñ ng s n,

th trư ng b t ñ ng s n, bong bóng tài s n và bong bóng b t ñ ng s n, chúng ta có cáinhìn t ng quan v bong bóng b t ñ ng s n nói chung c ũng như tácñ ng c a