Kiểm soát bong bóng bất động sản để phát triển bền vững thị trường bất động sản việt nam

Các n.i dung chính ñư$c trình bày trong lu n văn..... Real Estate Market Efficiency: Issues and Evidence – Dean H... ñ này, các ngân hàng và các chính sách ngân hàng ñóng vai trò quy t ñ

B GIÁO D C VÀ ðÀO T O TRƯ NG ð I H C KINH T TP H CHÍ MINH

M C L C

DANH M C CÁC CH VI T T&T viii

DANH M C B NG BI U ix

DANH M C HÌNH MINH H A x

DANH M C PH L C xi

PH'N M( ð'U 1

1 Lý do ch n ñ) tài 1

2 ð i tư$ng và ph*m vi nghiên c u 2

3 Ý nghĩa khoa h c và th!c ti,n c-a ñ) tài nghiên c u 2

4 Các n.i dung chính ñư$c trình bày trong lu n văn 3

CHƯƠNG 1: M T S0 N I DUNG V TH TRƯ NG B T ð NG S N VÀ HI N TƯ1NG BONG BONG B T ð NG S N 4

1.1 M.t s n.i dung v) b2t ñ.ng s n và th3 trư ng b2t ñ.ng s n 4

1.1.1 M t s n i dung v b t ñ ng s n 4

1.1.1.1 Quan ñi m c a các nhà kinh t v B t ñ ng s n: 4

1.1.1.2 M t s ñ c trưng cơ b n quan tr ng c a BðS 5

1.1.2 M t s n i dung v th trư ng b t ñ ng s n 6

1.1.2.1 Khái ni m th trư ng B t ñ ng s n 6

1.1.2.2 Phân lo i th trư ng B t ñ ng s n 6

1.1.2.3 ð c ñi m c a th trư ng B t ñ ng s n 8

1.1.2.4 Các nhân t nh hư ng ñ n th trư ng b t ñ ng s n 12

1.2 Hi"n tư$ng bong bóng b2t ñ.ng s n 16

1.2.1 ð u tư và ñ u cơ 16

1.2.2 Bong bóng tài s n và bong bóng b t ñ ng s n 17

1.2.2.1 “Bong bóng” tài s n: 17

1.2.2.2 ỘBong bóngỢ b t ự ng s n: 18

1.2.3 nh hư ng c a bong bóng b t ự ng s n ự n s phát tri n c a n n kinh t .19

1.3 Kinh nghi"m ki4m soát bong bóng b2t ự.ng s n c-a m.t s qu c gia trên th gi i 21

1.3.1 Trung Qu c 21

1.3.1.1 Tình tr ng th trư ng: 21

1.3.1.2 Ph n ng c a Chắnh ph Trung Qu c: áp d ng hàng lo t bi n pháp:

22

1.3.1.3 Nhóm gi i pháp k thu t Ờ h tr : 22

1.3.2 Singapore 23

K t lu n chương 1 24

CHƯƠNG 2: TH6C TR NG TH TRƯ NG B T đ NG S N VÀ CHÍNH SÁCH QU N LÝ C7A CHÍNH PH7 25

2.1 Th!c ti,n phát tri4n c-a th3 trư ng b2t ự.ng s n và hi"n tư$ng bong bong b2t ự.ng s n Vi"t Nam trong th i gian qua 25

2.1.1 Giai ựo n trư c kh ng ho ng tài chắnh toàn c u 25

2.1.2 Giai ựo n sau kh ng ho ng tài chắnh toàn c u 27

2.1.3 Nh n ự nh v th trư ng b t ự ng s n Vi t Nam: 28

2.1.4 đánh giá m c ự nh hư ng c a các nhân t kinh t ự n t su t sinh l i b t ự ng s n trong giai ựo n 2005 Ờ 2010: 29

2.2 Chắnh sách qu n lý th3 trư ng BđS và cơ ch ch ng ự8u cơ: 37

2.2.1 Các bi n pháp ki m soát theo thông l qu c t 37

2.2.1.1 Bi n pháp ki m soát b ng pháp lu t 37

2.2.1.2 Bi n pháp ki m soát b ng chắnh sách tài khóa 38

2.2.1.3 Bi n pháp ki m soát b ng chắnh sách ti n t 40

2.2.1.4 Bi n pháp ki m soát b ng các chắnh sách ựi u hành vĩ mô c a nhà

nư c .44

2.2.2 Các bi n pháp ki m soát ự c thù c a Vi t Nam 45

2.2.2.1 Chắnh sách b i thư ng, tái ự nh cư, gi i phóng m t b ng: 45

2.2.2.2 Phát tri n, qu n lý và ki m soát h th ng ch s giá b t ự ng s n 45

K t lu n chương 2 47

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH H I QUI CÁC NHÂN T0 NH HƯ(NG đ N TH TRƯ NG B T đ NG S N VI T NAM 48

3.1 Mô hình ư c lư$ng ự) tài 48

3.2 K t qu ư c lư$ng mô hình 50

3.3 Phân tắch k t qu h%i qui 52

3.3.1 Ki m ự nh s phù h p c a mô hình .52

3.3.2 đánh giá ý nghĩa c a t ng bi n ự c l p riêng bi t 53

3.3.3 Ki m ự nh hi n tư ng ựa c ng tuy n 56

3.3.4 Phân tắch ph n dư 57

K t lu n chương 3 65

CHƯƠNG 4: M T S0 GI I PHÁP KI M SOÁT BONG BÓNG B T đ NG S N VÀ PHÁT TRI N B N V NG TH TRƯ NG B T đ NG S N VI T NAM 66

4.1 Hoàn thi"n h" th ng pháp lu t ựi)u ch9nh th3 trư ng & ki4m soát bong bóng b2t ự.ng s n 66

4.2 đi)u hành linh ho*t chắnh sách kinh t vĩ mô v i t8m nhìn và th i gian phù h$p 68

4.3 Xây d!ng h" th ng pháp lu t liên quan ự n th ch2p th c2p và ch ng khoán hóa các tài s n có ngu%n g c b2t ự.ng s n ự4 t*o ngu%n v n phát tri4n th3 trư ng b2t ự.ng s n b)n v#ng 69

4.4 Minh b*ch hóa thông tin & ự3nh hư ng th3 trư ng 70

4.5 T8m nhìn, d! đốn và ki4m sốt cung c8u phù h$p v i t:ng giai đo*n

phát tri4n th3 trư ng 71

4.6 Xây d!ng, phát tri4n và duy trì hi"u l!c h" th ng giám sát và c nh báo s m đ i v i bong bĩng b2t đ.ng s n 73

4.7 Bi"n pháp h; tr$ khác: 75

4.8 Các v2n đ) c8n nghiên c u ti p 79

K t lu n chương 4 80

PH'N K T LU N 81

TÀI LI U THAM KH O 83

A Các website 83

B Các tài li"u, giáo trình, sách tham kh o, sách hư ng d n 83

C Các lu n văn c-a các khĩa trư c: 84

D Các tài li"u nư c ngồi: 84

PH L C 86

Ph< l<c 1: T=ng quan v) b2t đ.ng s n và th3 trư ng b2t đ.ng s n 86

Ph< l<c 2: K t qu h%i qui tính RSS đ4 xác đ3nh đ tr, t i ưu c-a bi n GDP theo phương pháp Hsiao 96

Ph< l<c 3: K t qu h%i qui mơ hình g c (2) 98

Ph< l<c 4: K t qu h%i qui mơ hình đi)u ch9nh (5) 99

Ph< l<c 5: K t qu tính tốn h" s tương quan mơ hình đi)u ch9nh (5) t: chương trình Eview đ4 ki4m đ3nh đa c.ng tuy n (b>ng phương pháp h" s tương quan) 100

Ph< l<c 6: K t qu h%i qui t: chương trình Eview (tính tốn h" s xác đ3nh R 2 j đ4 xác đ3nh nhân t phĩng đ*i phương sai VIFj) đ4 ki4m đ3nh hi"n tư$ng đa c.ng tuy n (phương pháp nhân t phĩng đ*i phương sai) 101

Ph< l<c 7: K t qu h%i qui t: chương trình Eview (ki4m ñ3nh White không có tích chéo) ñ4 ki4m ñ3nh hi"n tư$ng phương sai không ñ=i (phương sai b>ng nhau) 103

Ph< l<c 8: Ph8n dư t: chương trình Eview (ki4m ñ3nh Park) ñ4 ki4m ñ3nh hi"n tư$ng phương sai không ñ=i (phương sai b>ng nhau) 104

Ph< l<c 9: Giá tr3 ư c lư$ng t: chương trình Eview (ki4m ñ3nh Park) ñ4 ki4m ñ3nh hi"n tư$ng phương sai không ñ=i (phương sai b>ng nhau) 105

Ph< l<c 10: K t qu h%i qui phương trình {Ln(e 2 i) = α1 + α2 Ln (Xi) + v} t:

chương trình Eview (ki4m ñ3nh Park) cho các bi n ñ.c l p ñ4 ki4m ñ3nh hi"n tư$ng phương sai không ñ=i (phương sai b>ng nhau) 106 Ph< l<c 11: K t qu h%i qui phương trình (9) ñ4 kh@c ph<c hi"n tư$ng phương sai sai s thay ñ=i 108

8 FDIðK T c ñ tăng trư ng v n ñ"u tư nư c ngoài ñăng ký

9 FDITH T c ñ tăng trư ng v n ñ"u tư nư c ngoài th#c hi n

10 XHCN Xã h i ch nghĩa

11 REMI Real Estate Market Index - Ch s th trư ng b t ñ ng s n

12 RPI Real Estate Price Index - Ch s giá b t ñ ng s n

13 REIT Real Estate Investment Trust Fund - Qu tín thác ñ"u tư b t

ñ ng s n

DANH M C B NG BI U

B ng 1 Mô t các bi n

B ng 2 S li u thu th p

B ng 3 K t qu tính FPE t$ ư c lư ng phương trình h i qui (3) (Ph l c 2)

B ng 4 K t qu ư c lư ng phương trình h i qui (4) (Ph l c 3)

B ng 5 K t qu ki m ñ nh ý nghĩa t$ng bi n riêng bi t c a phương trình h i qui (5)

B ng 6 K t qu ư c lư ng phương trình h i qui ñi u ch nh (6) (Ph l c 4)

B ng 7 K t qu ư c lư ng phương trình h i qui ñi u ch nh ki m ñ nh hi n tư ng ña

c ng tuy n(6) (Ph l c 5)

B ng 8 K t qu tính h s VIFj (Ph l c 6)

B ng 9 K t qu ư c lư ng phương trình h i qui ñi u ch nh (5) (Ph l c 7)

B ng 10 K t qu ư c lư ng phương trình Ln(e2i) (8) (Ph l c 10)

B ng 11 K t qu kh%c ph c hi n tư ng phương sai sai s thay ñ i gây nên b i bi n

GDP(-1) (Ph l c 11)

Hình 6 ð th quan h gi&a Ti su t sinh l i B t ñ ng s n và T c ñ tăng v n ñ"u

tư nư c ngoài ñăng ký

Hình 7 H th ng văn b n pháp lu t chi ph i th trư ng b t ñ ng s n

Hình 8 Chính sách ti n t áp d ng năm 2011

Hình 9 Mô hình qu tín thác ñ"u tư b t ñ ng s n REIT

Ph l c 4 K t qu h i qui mô hình ñi u ch nh (5)

Ph l c 5 K t qu tính toán h s tương quan mô hình ñi u ch nh (5) t$

chương trình Eview ñ ki m ñ nh ña c ng tuy n (b ng phương pháp

h s tương quan)

Ph l c 6 K t qu h i qui t$ chương trình Eview (tính toán h s xác ñ nh R2j

ñ xác ñ nh nhân t phóng ñ i phương sai VIFj) ñ ki m ñ nh hi n

tư ng ña c ng tuy n (phương pháp nhân t phóng ñ i phương sai)

Ph l c 7 K t qu h i qui t$ chương trình Eview (ki m ñ nh White không có

tích chéo) ñ ki m ñ nh hi n tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng nhau)

Ph l c 8 Ph"n dư t$ chương trình Eview (ki m ñ nh Park) ñ ki m ñ nh hi n

tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng nhau)

Ph l c 9 Giá tr ư c lư ng t$ chương trình Eview (ki m ñ nh Park) ñ ki m

ñ nh hi n tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng nhau)

Ph l c 10 K t qu h i qui phương trình {Ln(e2i) = α1 + α2 Ln (Xi) + v} t$

chương trình Eview (ki m ñ nh Park) cho các bi n ñ c l p ñ ki m

ñ nh hi n tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng nhau)

Ph l c 11 K t qu h i qui phương trình (9) ñ kh%c ph c hi n tư ng phương

sai sai s thay ñ i

PH'N M( ð'U

1 Lý do ch n ñ) tài

V i vi c gia nh p T ch c thương m i qu c t WTO, n n kinh t Vi t Nam ngày càng h i nh p sâu r ng vào n n kinh t qu c t Qua quá trình h i nh p này, chúng ta ngày càng nh n th c rõ ràng và sâu s%c hơn các hi n tư ng, căn b nh c a

n n kinh t th trư ng trên bình di n toàn n n kinh t nói chung và t$ng b ph n th trư ng nói riêng, trong ñó có th trư ng b t ñ ng s n

Là m t b ph n c a n n kinh t , th trư ng b t ñ ng s n có vai trò quan

tr ng Tuy nhiên, các quá trình phát tri n quá nóng c a th trư ng b t ñ ng s n, gây nên tình tr ng bong bóng quá m c; ho c chi u hư ng ngư c l i là tình tr ng th trư ng ngu i l nh, ñóng băng kéo dài ñ u là các thái c#c có tác ñ ng không t t ñ n s# phát tri n lành m nh, bình thư ng c a th trư ng b t ñ ng s n nói riêng và c a

n n kinh t nói chung Tiêu bi u cho hi n tư ng không tích c#c trên th trư ng b t

ñ ng s n mà n n kinh t Vi t Nam ñã tr i qua và ph i t n kém nhi u công s c, ngu n l#c ñ x) lý, gi i quy t chính là hi n tư ng bong bóng b t ñ ng s n

Trong b i c nh h u kh ng ho ng tài chính toàn c"u hi n nay, thi t nghĩ vi c xác ñ nh các y u t nh hư ng ñ n th trư ng b t ñ ng s n và c g%ng xây d#ng mô hình ñ nh lư ng ñ ño lư ng m c ñ bong bóng b t ñ ng s n; t$ ñó giúp cho các nhà ho ch ñ nh chính sách có cơ s v&ng ch%c ñ ñ ra các bi n pháp ki m soát

hi u qu bong bóng b t ñ ng s n nh m phát tri n b n v&ng th trư ng b t ñ ng s n, qua ñó góp ph"n quan tr ng trong vi c c ng c , duy trì t c ñ phát tri n kinh t

nư c ta là m t yêu c"u ñư c ñ t ra c p thi t, thư ng xuyên, liên t c Do ñó, tác gi

ñã ch n ñ tài “Ki m soát bong bóng b t ñ ng s n ñ phát tri n b n v&ng th trư ng

b t ñ ng s n Vi t Nam”

2 ð i tư$ng và ph*m vi nghiên c u

ð i tư ng nghiên c u c a ñ tài là căn b nh c a TT BðS, c th là hi n

tư ng bong bóng giá BðS, các chính sách ñi u ti t và vai trò qu n lí TT BðS c a các cơ quan Nhà nư c

Ph m vi nghiên c u c a ñ tài là các v n ñ lý lu n và th#c ti'n v bong bóng b t ñ ng s n và ki m soát bong bóng b t ñ ng s n Vi t Nam

ð tài s) d ng các s li u chính th c t$ các cơ quan nhà nư c có th!m quy n

c a Vi t Nam cũng như các s li u mang tính ch t tham kh o, nghiên c u, t ng h p t$ các cơ quan trong và ngoài nư c, các doanh nghi p kinh doanh lĩnh v#c b t ñ ng

s n, tài chính, ngân hàng cũng như tham kh o m t s phân tích chuyên sâu c a các chuyên gia trong các lĩnh v#c có liên quan

B ng vi c s) d ng mô hình ñ nh lư ng v i s# tr giúp c a chương trình

th ng kê Eview, ñ tài ñã c g%ng xác ñ nh các y u t và m c ñ nh hư ng ñ n t

su t sinh l i b t ñ ng s n, m t trong nh&ng ch tiêu có th dùng ñ ño lư ng m c

ñ bong bóng c a th trư ng b t ñ ng s n

3 Ý nghĩa khoa h c và th!c ti,n c-a ñ) tài nghiên c u

ð tài ñư c th#c hi n trong b i c nh th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam rơi vào giai ño n ch u nh hư ng c a tác ñ ng h u kh ng ho ng tài chính toàn c"u nói chung nhưng m t b ng giá b t ñ ng s n (ñ c bi t là giá ñ t n n và căn h ) v+n ñ ng

m c cao B i c nh này cũng là cơ h i t t ñ Chính ph ki n toàn h th ng pháp

lu t, chính sách ñi u ch nh th trư ng b t ñ ng s n nh m phát tri n b n v&ng th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam trong tương lai

ð tài cũng góp ph"n ñưa ra cách ti p c n toàn di n hơn, chính xác hơn v

hi n tư ng bong bóng BðS qua ñó giúp Nhà nư c ñi u ti t và qu n lí TT BðS hi u

qu hơn ñ tránh hi n tư ng bong bóng giá;

ð tài nêu lên th#c tr ng t n t i bong bóng giá trong TT BðS ñ th y rõ

ñư c th#c tr ng công tác qu n lí c a Nhà nư c

V i vi c xác ñ nh ch s t su t sinh l i b t ñ ng s n là m u ch t trong vi c

ño lư ng m c ñ bong bóng b t ñ ng s n, ñ tài ñã n l#c thu th p d& li u và s)

d ng các mô hình ư c lư ng t$ các chương trình th ng kê, ñ tài c g%ng lư ng hóa các y u t tác ñ ng ñ n t su t sinh l i b t ñ ng s n trong th i gian 2005- 2010

Bên c nh ñó, ñ tài ñã ñưa ra m t s gi i pháp và ki n ngh ñ kh%c ph c tình tr ng bong bóng BðS t$ ñó góp ph"n giúp các nhà ho ch ñ nh chính sách ñưa

ra nh&ng bi n pháp phù h p nh m giúp th trư ng phát tri n hài hòa, tránh rơi vào các thái c#c quá nóng ho c quá ngu i l nh

Cu i cùng, ñ tài có giá tr tham kh o cho nh&ng ñ i tư ng mu n tìm hi u v lĩnh v#c này

4 Các n.i dung chính ñư$c trình bày trong lu n văn

Trong khuôn kh m t Lu n văn cao h c, tác gi c g%ng ñưa ra m t s n i dung g i ý ñ i v i các câu h,i nghiên c u sau ñây:

1 Hi n tư ng bong bong b t ñ ng s n là gì? Vai trò c a bong bóng b t ñ ng s n

ñ i th trư ng b t ñ ng s n nói riêng và v i n n kinh t nói chung?

2 Th#c tr ng th trư ng b t ñ ng s n, bong bóng b t ñ ng s n t i Vi t Nam cũng như m t s nư c? Các bi n pháp và chính sách qu n lý c a Chính Ph ñư c áp

d ng như th nào ñ ki m soát bong bóng b t ñ ng s n?

3 Có th xây d#ng ñư c mô hình ñ nh lư ng xác ñ nh các y u t nh hư ng ñ n t

su t sinh l i b t ñ ng s n ñ qua ñó ño lư ng ñư c bong bóng b t ñ ng s n hay không?

4 Các gi i pháp nào ñư c ñ t ra ñ ki m soát bong bóng b t ñ ng s n và phát tri n

b n v&ng th trư ng B t ñ ng s n Vi t Nam?

N i dung c a lu n văn s- nghiên c u n i dung gi i ñáp cho các câu h,i trên ñây

CHƯƠNG 1: M T S0 N I DUNG V TH TRƯ NG B T ð NG S N VÀ

HI N TƯ1NG BONG BONG B T ð NG S N

1.1 M.t s n.i dung v) b2t ñ.ng s n và th3 trư ng b2t ñ.ng s n

1.1.1 M t s n i dung v b t ñ ng s n

1.1.1.1 Quan ñi m c a các nhà kinh t v B t ñ ng s n:

Các nhà kinh t cho r ng b t ñ ng s n không ch là nhà mà còn bao g m các nơi làm vi c, cơ s thương m i, th cúng, nơi làm vi c c a các cơ quan chính

ph , cơ s giáo d c, thư giãn và vui chơi gi i trí, các môi trư ng v t th , t# nhiên và nhân t o c a chúng ta Hơn n&a, b t ñ ng s n bao g m c m t ph m vi r t r ng các

ho t ñ ng kinh doanh và th ch g%n ch t v i vi c phát tri n mua bán s) d ng ñ t ñai và các ki n trúc xây d#ng V i quan ni m này, b t ñ ng s n là b t kỳ v t nào

ñư c s h&u ho c chi m h&u, g m các tài s n h&u hình và các tài s n vô hình bao

g m các quy n h p ñ ng (ví d như các th,a thu n th ch p và cho thuê), các

ch ng thư tài chính (ví d c phi u, trái phi u), ti n lãi, b ng sáng ch thương hi u (trademarks)

Như v y, thu t ng& b t ñ ng s n ñư c s) d ng theo ba cách hi u căn b n / cách th nh t, nó ñư c hi u là các tài s n h&u hình c a ñ t ñai nhà c)a / cách hi u

th hai, nó ñư c coi như là m t “t p h p” các quy n g%n ch t v i quy n s h&u và quy n s) d ng các tài s n th#c th Cu i cùng, thu t ng& này cũng ám ch ngành

ho c các ho t ñ ng kinh doanh liên quan ñ n vi c mua bán, v n hành và b trí các tài s n th#c th

Các nhà kinh t h c còn xem xét b t ñ ng s n trong m i quan h tương tác qua l i gi&a b t ñ ng s n v i các y u t n i t i c u thành, c th là v i s# phát tri n

c a các lĩnh v#c, ngành ngh có liên quan như quy ho ch, ki n trúc, h t"ng, v t

li u xây d#ng, tranh trí n i - ngo i th t, lao ñ ng, tài chính, tín d ng, lãi su t… và

nh hư ng c a các tác ñ ng ñó ñ n s# phát tri n c a n n kinh t bình di n ñ a phương, qu c gia, khu v#c nói chung

V vai trò c a b t ñ ng s n nói chung thì quan ñi m nghiên c u ñư c ñông

ñ o các nhà nghiên c u kinh t c a th gi i ch p nh n thì B t ñ ng s n là ph"n tài

s n quan tr ng bi u th cho m t ph"n thi t y u c a tài s n, c a c i và s# giàu có c a

qu c gia Tài s n c a nhi u công ty (như các ñ nh ch tài chính, công ty b o hi m,

và các công ty s n xu t) bao g m m t s lư ng ñáng k c a các tài s n có liên quan

ñ n b t ñ ng s n ñư c ch ng khoán hóa ho c các b t ñ ng s n ñư c n%m gi& tr#c

ti p Ngoài ra, ph"n l n nh t trong danh m c ñ"u tư c a m t cá nhân thư ng là ph"n ñòn b!y vay v n ñ tài tr cho căn nhà c a anh ta Thay ñ i trong giá tr b t ñ ng

s n, dù là tiên li u ho c không tiên li u ñư c, ñ u có th nh hư ng nghiêm tr ng

ñ n qu c gia nói chung, n n kinh t c a ñ a phương nói riêng cũng như nh hư ng sâu r ng ñ n tài chính c a t$ng doanh nghi p và k c t$ng h gia ñình, cá nhân

(Real Estate Market Efficiency: Issues and Evidence – Dean H Gatzlaff & Dogan

Tirtiroglu and Associate Editors – Journal of Real Estate Liturature 1995; Fundamental Real Estate Prices: An Impirical Estimation with International Data – Christian Hott & Pierre Monnin – 12/2006)

1.1.1.2 M t s ñ c trưng cơ b n quan tr ng c a BðS

B t ñ ng s n mang nhi u ñ c trưng ñ c thù như kh năng chuy n hóa thành

ti n m t kém; th i gian giao d ch dài và chi phí giao d ch cao; ch u s# qu n lý ch t ch- c a nhà nư c và pháp lu t; ñ co giãn c a cung b t ñ ng s n kém

Ngoài ra, m t ñ c trưng khá quan tr ng c a b t ñ ng s n là giá c c a b t

ñ ng s n có xu hư ng bi n ñ ng theo chu kỳ Chính s# bi n ñ ng theo chu kỳ c a giá c hàng hóa b t ñ ng s n là nhân t ph n nh tính chu kỳ c a th trư ng b t

ñ ng s n

ð c trưng này ñã ñư c nhi u nhà nghiên c u t ng k t qua nhi u quan sát t i

nhi u nư c khác nhau {Stephen Malpezzi and Susan M Wachter (2004); Case,

Goetzman and Wachter (1997); Abraham and Hendershott (1996); Wheaton (1999); Brio, Kennedy and Prowse (1994)}

1.1.2 M t s n i dung v th trư ng b t ñ ng s n

1.1.2.1.Khái ni m th trư ng B t ñ ng s n

Th trư ng b t ñ ng s n là quá trình giao d ch hàng hoá BðS gi&a các bên có liên quan Th trư ng b t ñ ng s n là “nơi” di'n ra các ho t ñ ng mua bán, chuy n như ng, cho thuê, th ch p và các d ch v có liên quan ñ n BðS như trung gian, môi gi i, tư v n gi&a các ch th trên th trư ng mà ñó vai trò qu n lý nhà nư c

có tác ñ ng quy t ñ nh ñ n s# thúc ñ!y phát tri n hay kìm hãm ho t ñ ng kinh doanh trên th trư ng BðS

V vai trò can thi p c a nhà nư c ñ i v i s# phát tri n c a th trư ng b t

ñ ng s n nói chung, các nhà kinh t h c cũng chia làm nhi u trư ng phái, trong ñó

có hai trư ng phái ñư c ch p nh n r ng rãi Trư ng phái ñ"u tiên cho r ng t t nh t

là nên ñ th trư ng b t ñ ng s n, cũng như các th trư ng khác phát tri n m t cách t# nhiên và t# ñi u ch nh mà không c"n có bàn tay can thi p c a nhà nư c Trư ng phái th hai thì ngư c l i, cho r ng nhà nư c c"n ki m soát và can thi p vào quá trình phát tri n c a th trư ng b t ñ ng s n

1.1.2.2.Phân lo i th trư ng B t ñ ng s n

Có nhi u cách phân lo i th trư ng BðS như căn c vào m c ñích s) d ng; căn c khu v#c có b t ñ ng s n; th t# th i gian BðS tham gia th trư ng, …

ð tài này t p trung vào vi c phân tích các phân khúc th trư ng b t ñ ng s n

có nh hư ng quan tr ng ñ n các ñ t s t nóng ho c l nh c a th trư ng b t ñ ng

s n trong th i gian qua là th trư ng căn h ; th trư ng ñ t n n - bi t th#; th trư ng khác (căn h cho thuê)

Th trư ng căn h là m t trong nh&ng phân khúc quan tr ng c a th trư ng

b t ñ ng s n Vi t Nam trong th i gian qua và cũng là xu hư ng chung c a n n kinh

t Vi t Nam và th gi i Th trư ng này cũng trãi qua nhi u thái c#c c#c ñoan trong

ñó các năm 2006, 2007 là th i gian mà các ch ñ"u tư d# án căn h “ñư c mùa b i thu” v i vi c ch c"n công b m bán d# án căn h là r t nhi u nhà ñ"u tư ph i chen chúc nhau ñ ñư c b c thăm su t ñư c mua căn h Ngay sau ñó, nh&ng ngư i này

có th bán ngay su t mà mình ñã b c thăm ñư c cho ngư i khác ñ hư ng chênh

l ch v i giá tr su t này cĩ khi lên t i vài trăm tri u đ ng Tuy nhiên, b%t đ"u t$ năm 2009 và cịn kéo dài mãi đ n nay, các ch đ"u tư căn h ph i r t ch t v t v i

vi c tiêu th s n ph!m c a mình, m c dù ph i áp d ng r t nhi u bi n pháp như khuy n mãi, gi m giá, kèm quà t ng, h tr lãi su t,…mà tình hình tiêu th v+n khơng th y t t lên đư c như mong đ i Cịn các nhà đ"u tư “lư t sĩng” thì ph i “ơm hàng” n u khơng nhanh chân bán tháo ch u l v n đ “đ!y hàng” và ph i đ i m t

v i bài tốn tr n vay ngân hàng đ n h n

ð n nh&ng tháng gi&a 2011 thì th trư ng căn h t i TP HCM và Hà N i v+n ph i đ i m t v i tình tr ng cung vư t c"u (cĩ kh năng thanh tốn) v i hàng

lo t d# án tung hàng nhưng lư ng ngư i mua thì ch0ng th y tăng mà ngư c l i cĩ

xu hư ng gi m v i lý do đơn gi n là giá c c a m t căn h vư t quá kh năng chi

tr c a ngư i cĩ nhu c"u th#c s# Nhi u ch d# án ph i chào bán c d# án v i giá c

h p d+n ðây cũng là m t v n đ h t s c nan gi i v kh năng ki m sốt, ho ch

đ nh th trư ng c a nhà qu n lý và cũng nh hư ng khơng nh, đ n th trư ng b t

đ ng s n nĩi riêng và n n kinh t nĩi chung

Th trư ng đ t n n – bi t th# d# án trong th i gian 2006 – 2007 v$a qua cũng là đ i tư ng đư c đ"u tư lư t sĩng cao đ c a gi i đ"u cơ vì r t phù h p v i tâm lý truy n th ng c a ngư i Vi t Nam là an cư l c nghi p và ai cũng mong mu n

cĩ m t m nh đ t c%m dùi, dù là r t nh, Tuy nhiên, trong b i c nh h u kh ng hồng kinh t tồn c"u đ n nay thì phân khúc th trư ng này cũng rơi vào c nh thi u thanh kho n vì nhu c"u th#c t thì cĩ gi i h n và đa ph"n nh&ng ngư i cĩ kh năng mua

đ t n n – bi t th# đ u đã cĩ ít nh t m t căn nhà t i trung tâm thu n ti n cho sinh

ho t và làm vi c Cịn các n n đ t và bi t th# t i khu d# án m i thì ch y u ph c v cho vi c đ"u tư ki m l i ho c là gi i pháp đ b o tồn tài s n trong b i c nh kinh t

b t n đ nh và l m phát leo thang như hi n nay Ngu n v n lãng phí r t l n chơn trong lo i hình này m t th i gian dài gây lãnh phí chung đ n ngu n l#c xã h i khi n cho các cơ quan qu n lý m i đây ph i l p đồn thanh tra các bi t th# b, hoang,…

Th trư ng căn h cho thuê (Service apartment): cũng là m t phân khúc ñ"u

tư m i n i c a th trư ng b t ñ ng s n trong th i gian qua Th trư ng này cũng khá

ña d ng t$ nh&ng nhà ñ"u tư nh, l- mua căn h và cho các ñ i tư ng là ngư i nư c ngoài thuê l i t i các khu ñô th m i ñ ki m ngu n thu nh p n ñ nh (như Ciputra

t i Hà N i; Phú M Hưng t i Tp HCM) do m t ph"n b m%c “b+y” thanh kho n khi

th trư ng ñi xu ng bu c ph i ñ"u tư dài h n cho ñ n các nhà ñ"u tư t ch c và nhà ñ"u tư nư c ngoài ñ"u tư c m t t h p công trình ñ chuyên ph c v th trư ng cho thuê v i ngu n v n l n và t"m nhìn, th i gian ñ"u tư dài h n Th trư ng này v+n h a h1n là m t kênh ñ"u tư có ti m năng khi mà nhu c"u giao thương ñi l i ngày càng nhi u gi&a Vi t Nam và th gi i

1.1.2.3.ð c ñi m c a th trư ng B t ñ ng s n

a H"u h t các qu c gia có n n kinh t th trư ng, th trư ng BðS ñ u hình thành và phát tri n qua 4 c p ñ : sơ kh i, t p trung hoá, ti n t hoá và tài chính hoá

Th nh t, c p ñ sơ kh i: là giai ño n mà t t c m i ngư i ñ u có th t o l p

ñư c nhà c a mình Giai ño n này ch c"n có m t m nh ñ t là có th hình thành nên

m t cái nhà và ñư c coi là BðS Trong c p ñ này, các chính sách v ñ t ñai, các

ch ñ t và các cơ quan qu n lý ñ t ñai ñóng vai trò quy t ñ nh ñ i v i vi c ki m soát th trư ng

Th hai, c p ñ t p trung hoá: là giai ño n c a các doanh nghi p xây d#ng Trong giai ño n này, do h n ch v ñ t ñai, h n ch v năng l#c xây d#ng, không

ph i ai cũng có th hình thành và phát tri n m t toà nhà, m t BðS l n, m t d# án BðS Trong c p ñ này, các chính sách v xây d#ng và các doanh nghi p, cơ quan

qu n lý xây d#ng ñóng vai trò quy t ñ nh trong vi c ki m soát th trư ng

Th ba, c p ñ ti n t hoá: là giai ño n mà s# bùng n c a các doanh nghi p phát tri n BðS, do h n ch v các ñi u ki n bán BðS, không ph i doanh nghi p nào cũng ñ ti n ñ phát tri n BðS cho t i khi bán ra ñư c trên th trư ng Trong c p

ñ này, các ngân hàng và các chính sách ngân hàng ñóng vai trò quy t ñ nh trong

vi c tham gia vào d# án này ho c d# án khác cũng như ki m soát th trư ng

Th tư, c p ñ tài chính hoá: Khi quy mô c a th trư ng BðS tăng cao và th trư ng phát tri n m nh, do nh&ng h n ch v ngu n v n dài h n tài tr cho th trư ng BðS, các ngân hàng ho c không th ti p t c cho vay ñ i v i BðS ho c s-

ñ i m t v i các r i ro Lúc này, các ngân hàng ph i tài chính hoá các kho n cho vay, các kho n th ch p cũng như các kho n tài tr cho th trư ng nh m huy ñ ng

ña d ng hoá các ngu n v n Trong c p ñ này, các th ch tài chính, các chính sách tài chính, các t ch c tài chính và các cơ quan qu n lý tài chính là nh&ng ch th có vai trò quy t ñ nh trong vi c ki m soát th trư ng

Th#c ti'n cho th y r ng, m i m t n n kinh t , m i m t th trư ng BðS không nh t thi t tu"n t# tr i qua t$ng giai ño n, t"ng n c, t$ng cung b c như trên; các c p ñ phát tri n th trư ng không nh t thi t ph i có giai ño n như nhau v th i gian; cũng không nh t thi t ph i k t thúc giai ño n này r i m i chuy n sang giai

ño n khác Các n n kinh t , nh t là các n n kinh t ñã phát tri n qua c 4 c p ñ t$

r t lâu, như Australia và New Zealand, các tài s n BðS ñã ñư c ch ng khoán hoá

v i t2 l r t cao

Trong b i c nh n n kinh t hi n ñ i hi n nay, h"u h t các nư c có n n kinh

t chuy n ñ i ñ u áp d ng ñ ng lo t t t c các cơ ch , chính sách theo chu!n c a các n n kinh t th trư ng nh m ñưa th trư ng BðS t i c p ñ tài chính hoá theo xu

c"u BðS tăng và tài chính s3n có thúc ñ!y xây d#ng nhi u hơn n&a

Hình 1: Tác ñ ng c a các ho t ñ ng kinh t ñ n th trư ng b t ñ ng s n

Ngu n: “Real estate market circles, transformation force and structural change”

– Stephen E Roulac – The journal of real estate management

Nhu c"u thuê &

Cung d ch v ,

s n ph!m và BðS vư t c"u

Thuê mư n, s4 h&u BðS

b sa l"y

Tiêu dung và mua s%m

gi m; t n kho tăng

BðS m i kém h p d+n, t n kho tăng

Nhu c"u d ch

v , s n ph!m, BðS, v n gi m Nhu c"u BðS

ti p t c gi m

Giá gi m ti p;

t n kho gi m BðS tr ng tăng và suy

gi m trong thuê, s h&u BðS ti p t c gi m

Tài chính hóa các kho n th ch p BðS

ti n trình tài chính hoá các kho n th

ch p BðS kích thích tiêu dùng

c"u b t tăng l i:

d ch v , s n ph!m, BðS, v n

c"u BðS tăng, BðS

tr ng gi m c"u BðS ti p t c tăng, nh#ong b trong

gi m giá BðS ít hơn

ho t ñ ng kinh t tăng; s n xu t và thu Lð nhi u hơn

Nhu c"u thuê &

s h&u BðS tăng

m r ng ho t

thích xây d#ng m i Nhu c"u và giá c d ch

v , s n ph!m, ti n t , BðS leo thang

Công trình xây d#ng m i kích thích

kỳ v ng c"u và giá BðS cao hơn Công trình xây d#ng

m i kích thích vi c m

r ng kinh t hơn n&a

c"u BðS và xây d#ng gia tăng hơn n&a

Các ho*t ñ.ng kinh t

Tác ñ.ng ñ i v i th3 trư ng BðS

Theo bi u ñ trên ñây, có th th y chu kỳ tiêu bi u c a th trư ng b t ñ ng

s n g m nh&ng giai ño n sau ñây:

Giai ño n ph c h i: ho t ñ ng kinh doanh và nhu c"u b%t ñ"u h i ph c, l m phát còn ôn hòa, lãi su t c"m c th p kích thích vi c m r ng ho t ñ ng kinh t Ngoài ra, bên c nh h qu c a chính sách tài khóa và ti n t m r ng thì thu nh p

c a ngư i dân và các doanh nghi p tăng làm tăng nhu c"u ñ i v i b t ñ ng s n V i nhu c"u b t ñ ng s n ngày càng tăng thì giá b t ñ ng s n cũng tăng theo và t l b t

ñ ng s n tr ng b%t ñ"u gi m, ñi u này kích thích vi c xây d#ng m i các công trình

và b t ñ ng s n nói chung

Giai ño n m r ng: c"u các lo i tài s n tăng, t2 l b t ñ ng s n tr ng th p k t

h p v i giá b t ñ ng s n tăng cùng v i vi c lãi su t th p và ngu n v n s3n có, d'

ti p c n làm l i nhu n t$ vi c kinh doanh b t ñ ng s n tăng và kích thích vi c ñ"u

tư, xây d#ng m i b t ñ ng s n Nhi u nhà ñ"u tư ki m ñư c l i nhu n t$ th trư ng mang ñ n tâm lý l c quan và ñ n lư t nó, tâm lý l c quan l i thúc ñ!y ngày càng nhi u các nhà ñ"u tư và ñ"u cơ vay ti n ngân hàng và c"m c b t ñ ng s n ñ tham gia th trư ng ði u này thúc ñ!y giá b t ñ ng s n tăng m nh và t2 su t v n hóa

gi m và góp ph"n thúc ñ!y làm l m phát và lãi su t tăng

Giai ño n thu h1p: c"u tăng n ñ nh trong khi ngu n cung tăng nhanh do xây d#ng quá nhi u d+n ñ n dư th$a ngu n cung b t ñ ng s n và làm giá b t ñ ng s n b%t ñ"u ch&ng l i B t ñ ng s n ngày càng tr nên khó bán d+n ñ n b t ñ ng s n không bán ñư c ngày càng nhi u k t h p v i vi c tiêu dùng và chi tiêu mua s%m

c a ngư i dân gi m làm tăng tình tr ng t n kho trong n n kinh t Tuy nhiên, do

ñ c thù ngành nên vi c xây d#ng m i các d# án b t ñ ng s n v+n ph i ti p t c vi c xây d#ng và chưa d$ng l i ngay ñư c

Giai ño n suy thoái: N n kinh t ch u nh hư ng b i tình tr ng lãi su t cao

(m t ph"n do nhu c"u v n ñ i v i các d# án b t ñ ng s n v+n cao) và l m phát gia tăng ði u này ti p t c tác ñ ng làm gi m c"u hơn n&a ñ i v i b t ñ ng s n (và các hàng hóa, d ch v khác c a n n kinh t nói chung) bu c các doanh nghi p ph i c g%ng h t s c ñ gi i phóng hàng t n kho V ph"n mình, chính ph th#c thi các

chính sách ch ng l m phát ñ i v i n n kinh t (mà m t trong các bi n pháp thư ng

ñư c s) d ng là c%t gi m cung ti n) và làm giao d ch b t ñ ng s n ngưng tr Các

ch ñ"u tư b t ñ ng s n ph i gánh ch u thi t h i kép do chi phí gia tăng do b t ñ ng

s n không bán/cho thuê ñư c cùng v i lãi su t các kho n vay tăng cao do tác ñ ng

ch ng l m phát c a chính ph Nh m thoát kh,i tình tr ng (ngày càng nhi u) t n

ñ ng, t n kho b t ñ ng s n không kinh doanh / cho thuê ñư c, các ch ñ"u tư, ch

s h&u b t ñ ng s n bu c ph i gi m m nh giá b t ñ ng s n ñ thoát kh,i các kho n

n vay ngân hàng Bên c nh ñó, m t s ch ñ"u tư, ch s h&u b t ñ ng s n không

gi i phóng ñư c b t ñ ng s n t n ñ ng, không th#c hi n ñư c nghĩa v c"m c và lâm vào tình tr ng b ngân hàng phát mãi tài s n (tái cơ c u tài chính các kho n cho vay c"m c ) Ngân hàng t i lư t mình th%t ch t chính sách cho vay làm cho vi c

ti p c n v n c a các nhà ñ"u tư h t s c khó khăn và t$ ñó, vi c xây d#ng, ñ"u tư

gi m m nh

Nói tóm l i, chu kỳ dao ñ ng c a TT BðS g m có 4 giai ño n: ph n vinh (sôi ñ ng); suy thoái (có d u hi u ch&ng l i); tiêu ñi u (ñóng băng) và ph c h i (nóng d"n lên có th gây “s t”) Ch0ng h n như th trư ng BðS nư c M trong kho ng 1 th k2 (1870-1973) tr i qua 6 chu kỳ dao ñ ng, bình quân m i chu kỳ kho ng 18 năm; th trư ng BðS nư c Nh t t$ năm 1956 ñ n nay tr i qua 4 chu kỳ,

m i chu kỳ kho ng 10 năm; th trư ng BðS H ng Kông t$ sau chi n tranh th gi i

th II ñ n nay ñã có 8 chu kỳ dao ñ ng, chu kỳ ng%n h n là t$ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm Th trư ng BðS Trung Qu c tuy hình thành chưa lâu nhưng t$ năm 1978 ñ n nay cũng ñã có 4 chu kỳ dao ñ ng, trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ c#c ng%n (1992-1994), tăng trư ng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 r i suy

s p r t nhanh trong năm 1994

1.1.2.4.Các nhân t nh hư ng ñ n th trư ng b t ñ ng s n

V i các ñ c ñi m ñã ñư c phân tích trên ñây c a th trư ng b t ñ ng s n, có

th nh n th y r ng th trư ng b t ñ ng s n (ñư c th hi n tiêu bi u qua ch s t su t sinh l i b t ñ ng s n) ch u nh hư ng c a nhi u nhóm nhân t khác nhau như nhóm

nhân t kinh t vĩ mô; nhóm nhân t v chính sách, ñ nh hư ng, qui ho ch c a nhà

nư c; nhóm nhân t th trư ng v n; nhóm nhân t v thông tin th trư ng; nhóm nhân t v tâm lý th trư ng Chúng ta có th phân tích thêm v m t s nhóm nhân

t tiêu bi u có tác ñ ng quan tr ng ñ n th trư ng b t ñ ng s n là các nhóm nhân t kinh t vĩ mô (tiêu bi u là tăng trư ng t ng s n ph!m qu c n i – GDP và ch s tăng giá tiêu dùng – CPI) và nhóm nhân t th trư ng v n (tăng trư ng tín d ng – TTTD; t su t sinh l i ch ng khoán TSSLCK và v n ñ"u tư nư c ngoài ñăng ký – FDIDK), c th như sau:

+ Tăng trư ng t ng s n ph!m qu c n i (GDP)

Tăng trư ng t ng s n ph!m qu c n i có nh hư ng ñ n các th trư ng, trong

ñó có th trư ng b t ñ ng s n Trong th i kỳ n n kinh t phát tri n, t ng s n ph!m

qu c n i tăng trư ng ñ u ñ n và liên t c là cơ s ñ các th#c th kinh t qu c gia tích lũy c a c i và gia tăng năng l#c tài chính c a mình Khi ngu n l#c tài chính c a các th#c th ñã tăng lên tương ñ i thì các th#c th này có xu hư ng s- s) d ng ngu n tài chính tích lũy ñư c ñ"u tư vào tài s n là b t ñ ng s n Nhi u ñ i tư ng cùng ñ"u tư vào b t ñ ng s n làm kh i lư ng và giá tr giao d ch b t ñ ng s n tăng, làm t su t sinh l i b t ñ ng s n tăng theo ð n lư t nó, t su t sinh l i b t ñ ng s n tăng l i góp ph"n làm nhu c"u ñ i v i các s n ph!m, d ch v khác trong n n kinh t (như xây d#ng, v t li u, …) và làm cho t ng s n ph!m qu c n i có xu hư ng tăng thêm n&a

Ngư c l i, khi n n kinh t suy thoái, các th#c th kinh t kinh doanh kém

hi u qu làm thu nh p c a toàn n n kinh t ít ñi ho c gi m so v i trư c ði u này d+n ñ n các giao d ch b t ñ ng s n gi m v s lư ng và giá tr d+n ñ n t su t sinh

l i b t ñ ng s n có xu hư ng gi m ð n lư t mình, t su t sinh l i b t ñ ng s n

gi m s- góp ph"n làm gi m nhu c"u ñ i v i các lĩnh v#c khác c a n n kinh t (như xây d#ng, v t li u, lao ñ ng,…) và t$ ñó làm cho tăng trư ng t ng s n ph!m qu c

n i có xu hư ng gi m hơn n&a

+ L m phát / ch s tăng giá tiêu dùng (CPI)

L m phát là m t trong nh&ng y u t quan tr ng c a n n kinh t và nó cũng là

y u t quy t ñ nh t i t su t sinh l i b t ñ ng s n Trong th i kỳ l m phát cao, ngư i

ta nh n th y r ng n n kinh t ñang trong tình tr ng b t n, kỳ v ng v n n kinh t

x u ñi L m phát còn làm gi m lư ng ti n th#c lưu thông trong n n kinh t khi n c"u v hàng hóa gi m ñi, góp ph"n gi m c"u b t ñ ng s n Trong ñi u ki n cung b t

ñ ng s n không ñ i thì c"u b t ñ ng s n gi m s- làm giá b t ñ ng s n có xu hư ng

gi m Bên c nh ñó, l m phát tăng d+n ñ n l i nhu n doanh nghi p gi m (trong ñó

có doanh nghi p b t ñ ng s n), chi phí c a vi c gi& ti n và chi phí ñ"u tư tăng lên ngay khi có l m phát, còn giá b t ñ ng s n l i thay ñ i ch m hơn T t c ñi u này làm gi m dòng ti n trong tương lai c a các th#c th ñ"u tư vào th trư ng b t ñ ng

v n ñ này còn trái ngư c nhau Theo Wong ( 2005)1, nh hư ng c a cung ti n lên giá tài s n khá ph c t p M t chính sách m r ng ti n t kích thích tăng trư ng kinh

t và làm tăng lư ng ti n trong dân ði u này góp ph"n làm tăng nhu c"u v hàng hóa và các tài s n tài chính khác trong ñó có b t ñ ng s n Vì v y chính sách m

1

Wing –Keung Wong, Habibullah Khan&Jun Du, 2005, Money, Interest rate and Stock prices: New Evidence from Singapore and the United States, Working Paper

r ng ti n t làm giá b t ñ ng s n có xu hư ng tăng lên Bên c nh ñó n u c"u ti n không ñ i, tăng cung ti n làm tăng lãi su t danh nghĩa do l m phát tăng

Quan ñi m ngư c l i cho r ng chi phí cơ h i c a vi c gi& ti n và các tài s n tài chính (trong ñó có b t ñ ng s n) s- tăng Nên ngư i dân có th chuy n vi c gi&

ti n và các tài s n tài chính sang các tài s n ký g)i khác có t2 su t sinh l i cao hơn, như th làm giá b t ñ ng s n gi m xu ng Khi tăng cung ti n l m phát s- tăng, kỳ

v ng c a nhà ñ"u tư v n n kinh t x u ñi, d+n ñ n gi m nhu c"u mua b t ñ ng s n, giá b t ñ ng s n gi m xu ng

5nh hư ng c a tăng trư ng tín d ng ñ i v i t su t sinh l i b t ñ ng s n là

t ng h p c a hai hi u ng trái ngư c như phân tích trên ñây

+ T su t sinh l i ch ng khoán (TSSLCK)

Th trư ng ch ng khoán và th trư ng BðS ñ u là b ph"n c a th trư ng tài

s n và gi&a chúng có s# liên thông l+n nhau

S# liên thông này thông thư ng di'n ra theo hư ng v n t$ th trư ng ch ng khoán d ch chuy n sang th trư ng b t ñ ng s n do ñ c thù th trư ng ch ng khoán

có tính thanh kho n cao hơn th trư ng b t ñ ng s n N u t su t sinh l i ch ng khoán tăng cao, nghĩa là nhà ñ"u tư ki m ñư c nhi u ti n t$ th trư ng ch ng kho n thì s- có xu hư ng chuy n m t ph"n (ho c ph"n l n) kho n ti n ki m ñư c sang th trư ng b t ñ ng s n ñ b o toàn v n và do ñó là tăng t su t sinh l i th trư ng b t

ñ ng s n Ngư c l i, ñ ña d ng hóa danh m c ñ"u tư, m t s nhà ñ"u tư tìm ñư c

l i nhu n t$ th trư ng b t ñ ng s n cũng có xu hư ng chuy n m t ph"n tài s n ñ"u

tư sang th trư ng ch ng khoán v i ñi u ki n là t súât sinh l i trên th trư ng ch ng khoán cao hơn t su t sinh l i trên th trư ng b t ñ ng s n

+ V n ñ"u tư nư c ngoài ñăng ký (FDIDK)

5nh hư ng c a v n ñ"u tư nư c ngoài ñăng ký ñ n t su t sinh l i b t ñ ng

s n ch u tác ñ ng b i nhi u quan ñi m trái ngư c nhau, trong ñó có hai quan ñi m

chính như sau: quan đi m th nh t cho r ng do v n đ"u tư nư c ngồi, xét v b n

ch t là m t kho n v n đ"u tư ch y vào n n kinh t qu c n i, do đĩ, v m t này hay

m t khác, v n đ"u tư nư c ngồi gia tăng s- cĩ tác đ ng kích thích s# gia tăng c a

t su t sinh l i b t đ ng s n do nĩ làm tăng t c th i lư ng ti n c a các ch th trong

n n kinh t và ngư c l i, v n đ"u tư nư c ngồi s t gi m s- làm gi m ch s t su t sinh l i b t đ ng s n

Tuy nhiên, lu n quan đi m th hai l i cho r ng do v n đ"u tư nư c ngồi ch

là v n đăng ký ch chưa ph i là v n th#c s# ch y vào n n kinh t M t khác, v n đ"u tư nư c ngồi xét v cơ c u h p thành thì bao g m r t nhi u lĩnh v#c khác nhau như cơng nghi p, nơng nghi p, d ch v ,… và ngồi ra, k c các d# án đ"u tư nư c ngồi trong lĩnh v#c b t đ ng s n thì v n gĩp tr#c ti p c a nhà đ"u tư nư c ngồi cũng h n ch , ho c nhi u trư ng h p là nhà đ"u tư nư c ngồi vay ph"n l n v n t$ ngân hàng thương m i trong nư c, ho c huy đ ng v n t$ nhà đ"u tư trong nư c theo hình th c “l y m4 nĩ rán nĩ” nên xét k l i thì nh hư ng c a v n đ"u tư nư c ngồi đ n t su t sinh l i b t đ ng s n là khơng rõ ràng

1.2 Hi"n tư$ng bong bĩng b2t đ.ng s n

1.2.1 ð u tư và đ u cơ

Trong n n kinh t th trư ng, Keynes phân bi t ho t đ ng "doanh nghi p" và

ho t đ ng "đ"u cơ" (speculation) (Keynes 1936, [170]) Theo lý thuy t này thì :

+ Doanh nghi p đư c đ nh nghĩa là ho t đ ng nh m d# đốn trong dài h n

kh năng sinh l i c a tư b n, t c là ho t đ ng đánh giá t2 su t l i nhu n tương lai

c a m t đ án đ"u tư trong su t th i gian khai thác nĩ (cịn g i là hi u qu biên c a

+ / khía c nh tích c#c, ho t ñ ng ñ"u cơ giúp th trư ng sôi ñ ng hơn, giao

d ch gia tăng và t$ ñó làm tăng thanh kho n và qui mô c a th trư ng;

+ / khía c nh tiêu c#c, ñ"u cơ thái quá s- làm th trư ng bùng phát d' d+n

ñ n thiên l ch, hi n tư ng bong bóng xu t hi n và là m"m móng c a s p ñ th trư ng

1.2.2 Bong bóng tài s n và bong bóng b t ñ ng s n

1.2.2.1 “Bong bóng” tài s n:

Bong bóng tài s n là hi n tư ng hình thành khi nhu c"u c a nhà ñ"u tư v i

m t lo i tài s n lên quá cao t$ ñó làm giá c giao d ch c a tài s n ñó tăng lên m t cách nhanh chóng, vư t xa m i m c ñư c coi là chính xác, h p lý và có cơ s d#a vào k t qu tính toán các ch s cơ b n, giá tr th#c c a tài s n ñó

Xét trên khía c nh phát tri n kinh t nói chung, hi n tư ng bong bóng tài s n thư ng bi u hi n là m t chu kỳ kinh t ñ c trưng b i quá trình m r ng nhanh chóng sau m t giai ño n th trư ng thu nh, tr"m l%ng Trong chu kỳ này, hi n tư ng giá tài s n tăng bùng phát, thư ng vư t ra ngoài gi i h n ñ m b o c a các h s tài chính cơ b n và xu t hi n m t s ngành nh t ñ nh, ti p sau hi n tư ng này là s#

s t giá r t nhanh và m nh cùng làn sóng t bán ra

Xét trên khía c nh tâm lý ñ"u tư, bong bóng là m t hi n tư ng th hi n m t

ñi m y u nh y c m trong c m xúc c a con ngư i Gi ng như m t bong bóng xà phòng mà tr6 con thư ng thích th i, bong bóng ñ"u tư hình thành và t o cho ngư i

ta c m giác mong mu n nó s- t n t i mãi mãi Tuy nhiên, b n ch t nh&ng bong bóng nói chung là ph"n l n chúng không ñư c c u t o t$ m t v t li u có th#c và bong bóng v4 là k t qu t t y u s- x y ra s m hay mu n Khi bong bóng "v4", ti n ñ"u tư theo o giác bong bóng ñó cũng s- b c hơi nhanh chóng, kéo theo s# s p ñ

S p ñ là hi n tư ng suy gi m nhanh và l n c a t ng giá tr toàn th trư ng, thông thư ng là g%n v i s# "v4" c a m t bong bóng Nguyên nhân c a m i quan h khăng khít này là vì khi bong bóng v4, s- có r t nhi u nhà ñ"u tư c g%ng bán tài

s n t ra th trư ng, nh&ng hành ñ ng này x y ra cùng m t lúc, t o ra nh&ng làn

sóng bán t trong khi không có, ho c có r t ít nhu c"u mua vào, k t qu là giá tài

s n gi m nhanh chóng và các kho n ñ"u tư thua l tr"m tr ng Hành ñ ng bán m t cách ho ng lo n là bi u hi n chung c a th trư ng sau ti ng v4 c a bong bóng và là hình tư ng s p ñ c a th trư ng, ai cũng mu n bán ñi, nhưng li u có ai ñ nh mua trong tình c nh ñó? K t qu ti p theo c a tình tr ng bán m t cách ñiên cu ng này là

th trư ng ñi xu ng r t nhanh, xét trên m i khía c nh, d+n ñ n suy s p và tác ñ ng

tr l i ñ n t t c m i ngư i Thông thư ng, sau s# s p ñ c a th trư ng s- là m t giai ño n suy thoái kinh t

M i liên h gi&a bong bóng và s p ñ có th so sánh v i mây và mưa Có th

có mây nhưng không có mưa, nhưng ñã có mưa thì ch%c ch%n ph i có mây, bong bóng là mây và tình tr ng s p ñ th trư ng là mưa L ch s) cho th y s p ñ th trư ng là h qu b%t ngu n t$ tình tr ng bong bóng th trư ng v4, mây càng dày - bong bóng càng to thì mưa s- càng l n

1.2.2.2 “Bong bóng” b t ñ ng s n:

Bong bong b t ñ ng s n là m t lo i bong bong tài s n nói riêng và bong bóng kinh t nói chung Do là m t lo i bong bóng tài s n nên v m t b n ch t, bong bóng b t ñ ng s n cũng ñư c xác ñ nh “là vi c các giao d ch mua bán ñư c th#c

hi n v i m c giá cao tương ñ i và không tương x ng v i giá tr th#c c a b t ñ ng

s n ñó” (Wikipedia)

ð i v i bong bóng b t ñ ng s n, v n ñ ñã ñư c ch ra b i Richard Herring

& Susan Watcher là, “trong vi c hình thành c a m t bong bóng, ñi u hi n nhiên là

b t kỳ s# gia tăng ban ñ"u nào c a giá b t ñ ng s n chính là h qu tương ng trong

vi c gia tăng nhu c"u c a chính b t ñ ng s n ñó” (Bubbles in real estate market,

2002)

Bong bóng b t ñ ng s n là m t khái ni m ñư c ñ c trưng b i hi n tư ng giá

b t ñ ng s n tăng liên t c và nhanh chóng không d#a vào nh&ng y u t kinh t cơ

b n, vư t quá giá tr th#c c a chúng và n u c ti p t c tăng như v y, bong bóng s- nhanh chóng ti n ñ n ñi m v4 và giá ñ t ng t rơi t# do khi bong bóng v4

Bong bóng b t ñ ng s n có tính chu kỳ và thư ng ñư c hình thành trong m t chu kỳ kinh t v i m t b ng lãi su t th p, tín d ng ñư c ti p c n d' dàng v i chính sách m r ng ti n t nh m h tr phát tri n kinh t cùng v i ñi u ki n qu n lý nhà

nư c l,ng l6o ñ i v i lĩnh v#c b t ñ ng s n, thi u s# quan tâm ñúng m c c a chính

ph nh m ñ nh hư ng th trư ng Tính chu kỳ c a bong bóng b t ñ ng s n ñã ñư c Fred Foldvary2t ng h p t$ h c thuy t v tính chu kỳ3 v i h c thuy t v ñ t ñai4 và

ñã ñư c ki m nghi m ñúng v i chu kỳ 18 năm c a b t ñ ng s n M th#c hi n b i nhà kinh t b t ñ ng s n Homer Hoyt và nhi u ngư i khác

Bong bóng b t ñ ng s n có th xu t hi n trong ph m vi th trư ng b t ñ ng

s n c a m t ñ a phương, m t vùng, m t qu c gia, khu v#c và th m chí bình di n toàn c"u (tiêu bi u là cu c kh ng ho ng tài chính giai ño n 2007 – 2010 v$a qua có liên quan ñ n s# s p ñ c a bong bóng b t ñ ng s n ph m vi toàn th gi i)

Richard Herring và Susan Watcher5 cho r ng bong bóng b t ñ ng s n cũng

có th xu t hi n riêng bi t mà không ñi kèm theo kh ng ho ng ngân hàng và kh ng

ho ng tài chính (cũng như ngư c l i là kh ng ho ng ngân hàng và kh ng ho ng tài chính cũng có th xu t hi n mà không ñi kèm v i bong bóng b t ñ ng s n) Hai tác

gi này cũng cho r ng hai khái ni m này (bong bóng b t ñ ng s n & bong bóng tài chính – ngân hàng) ñã ñư c xác ñ nh là có m i quan h tương quan ñ i v i nhi u

cu c kh ng ho ng ñáng nh x y ra r ng kh%p các nư c phát tri n cũng như t i các

nư c ñang phát tri n

1.2.3 nh hư ng c a bong bóng b t ñ ng s n ñ n s phát tri n c a n n kinh t

Như m i lo i bong bóng kinh t khác, có nhi u quan ñi m khác nhau v vi c

có th xác ñ nh hay ngăn ch n bong bóng b t ñ ng s n hay không N u trư ng phái kinh t h c chính th ng cho r ng không th xác ñ nh bong bóng b t ñ ng s n khi nó

xu t hi n cũng như không th ngăn ch n thì m t s trư ng phái khác thì có quan

2 nhà kinh t h c thu c ñ i h c Santa Clara, Hoa Kỳ

3 c a trư ng phái kinh t Austrian

4 c a Henry George

5 Trích bài vi t: “bubbles in Real Estate Market”

ñi m ngư c l i Tiêu bi u cho quan ñi m này là kinh t gia M Robert Shiller (v i

b ch s nhà Case-Shiller bao g m ch báo giá nhà c a 20 siêu thành ph kh%p

nư c M và ñã ch ra r ng vào ngày 31/05/2011 v$a qua, mô hình ñáy ñôi ñ o chi u c a giá nhà ñã ñư c thi t l p) và T p chí phát tri n kinh t c a Anh (cho r ng

ch báo th trư ng nhà có th ñư c s) d ng ñ xác ñ nh bong bóng b t ñ ng s n)

Th#c ti'n qu n lý kinh t cho th y tình tr ng bong bóng b t ñ ng s n có nh

hư ng quan tr ng ñ n n n kinh t , c th là s- gây nên tình tr ng l m phát trong n n kinh t do ngu n tài chính t p trung quá nhi u trong lĩnh v#c b t ñ ng s n làm nhu c"u các v t li u xây d#ng, nhân công trong lĩnh v#c xây d#ng tăng t$ ñó giá c ñ"u vào c a các ngành này cũng tăng tương ng ð cân b ng cung c"u thì giá c ph i

ñư c xác l p m t m t b ng m i cao hơn và h qu dây chuy n c a quá trình này gây nên l m phát trong n n kinh t L m phát, ñ n lư t nó l i ñ!y giá c b t ñ ng

s n tăng cao hơn n&a do ngu n v n có xu hư ng trú !n vào b t ñ ng s n trong b i

c nh l m phát leo thang ñ b o toàn v n Quá trình này di'n ra liên t c s- nh

hư ng l n ñ n ñ i s ng kinh t xã h i th hi n qua vi c nhi u t"ng l p dân cư trong

xã h i không th v i t i căn nhà an cư do giá b t ñ ng s n quá cao

Ngoài ra, tình tr ng bong bóng b t ñ ng s n còn d+n ñ n tình tr ng nh"m l+n trong vi c phân b ngu n l#c kinh t (trư ng phái kinh t Austrian) M i ngu n l#c kinh t như v n tài chính, v n nhân l#c, v n ñ t ñai, v n tài nguyên (s%t, thép, g ,

th y tinh, nư c s ch,…) s- t p trung quá m c và ñ t ưu tiên vào lĩnh v#c b t ñ ng

s n ñ ph c v vi c xây d#ng, ñ"u tư các d# án b t ñ ng s n khi tình tr ng bong bóng x y ra, do ñó, các lĩnh v#c hi u qu , quan tr ng và c"n thi t khác cho xã h i như s n xu t, công nghi p, t# ñ ng hóa,… ít ñư c chú ý t p trung ñ"u tư và ñư c

li t vào hàng th y u ði u này gây nên tình tr ng phát tri n kh p khi'ng, b t cân

ñ i cho nên kinh t

Ngoài ra, tình tr ng bong bóng trên th trư ng b t ñ ng s n s p ñ nh

hư ng nghiêm tr ng ñ n s# s p ñ h th ng tài chính t$ ñó làm n n kinh t suy thoái nghiêm tr ng d+n ñ n th t nghi p, m t n ñ nh xã h i, chính tr ,… L ch s) kinh t M ñã ch ng ki n cu c kh ng ho ng kinh t 1929 – 1933 b%t ngu n t$ vi c

ñ v4 và s p ñ trên th trư ng b t ñ ng s n Các nhà ñ"u tư cá nhân ñua nhau tuyên b phá s n và m t kh năng chi tr khi th trư ng b t ñ ng s n suy s p d+n

ñ n các ngân hàng không thu h i ñư c n vay và ph i bán tháo các tài s n th ch p

là b t ñ ng s n và gây ra m t cu c gi m giá nghiêm tr ng kéo dài trên th trư ng này làm n n kinh t suy thoái sâu và m t khá nhi u năm trì tr kéo dài sau ñó thì kinh t M m i h i ph c tr l i

1.3 Kinh nghi"m ki4m soát bong bóng b2t ñ.ng s n c-a m.t s qu c gia trên

ti p t c tăng trong tương lai

Nhi u khu thương m i t i các thành ph l n ñang tr ng r ng, không có khách thuê Nhi u khu căn h b b, hoang T2 l tr ng t i các cao c văn phòng cho thuê lên ñ n 22,4% trong quý III/2009, cao th 9 trong s 103 th trư ng mà hãng môi gi i CB Richcard Ellis (CBRE) kh o sát Con s này còn chưa tính t i nh&ng d# án s%p hoàn công và chu!n b khai trương th i gian t i như tòa tháp 74 t"ng cao

nh t B%c Kinh mang tên China World Tower 3

V i tư cách là m t n n kinh t l n và có t c ự phát tri n nhanh nh t toàn c"u và là ự ng cơ chắnh kéo th gi i thoát kh,i cu c kh ng ho ng tài chắnh toàn c"u v$a qua, Chắnh quy n B%c Kinh nh n th c ựư c s# ự v4 c a bong bóng b t ự ng

s n Trung Qu c có nh hư ng ự n n n kinh t th gi i và ựã áp d ng hàng lo t bi n pháp ki m soát bong bóng b t ự ng s n trong năm 2009, 2010 và các tháng ự"u

2011 theo phương châm: Ộự ki m soát th trư ng b t ự ng s n c n ph i ki m ch

s tăng giá các d án nhà ự t mà không ự xu t hi n nguy cơ phá s nỢ

1.3.1.2 Ph n ng c a Chắnh ph Trung Qu c: áp d ng hàng lo t bi n pháp:

+ Tăng thu chuy n như ng nhà

+ đánh thu b t ự ng s n ự i v i nhà nh m tăng phắ ự i v i nh&ng ngư i

s h&u nhi u căn h

+ Xi t ch t hơn ho t ự ng cho vay mua nhà, ự c bi t là nhà mua l"n hai Qui

ự nh tăng t l v n t# có ự i v i các trư ng h p vay mua nhà th 2 t$ 40% hi n nay lên 50% - 60%

+ Tăng lãi su t ự i v i các kho n cho vay mua nhà

+ Yêu c"u các t ch c tài chắnh ưu ựãi cho ngư i mua nhà l"n ự"u và ự ; + C m bán nhà trên gi y cho các nhà ự"u tư th c p

+ T o thêm nhi u tr ng i ự i v i nh&ng ngư i ựã có nhà nhưng v+n mu n mua thêm theo ki u tr góp

+ Yêu c"u ngư i mua nhà c"n ch ng minh ựây là căn nhà ự"u tiên do mình

s h&u trư c khi mu n hư ng ưu ựãi v thu chuy n như ng V i trư ng h p mua căn nhà th hai, n u mu n hư ng ưu ựãi v lãi su t, c"n ch ng minh di n tắch nhà ựang nh, hơn m c bình quân c a ự a phương

+ đ!y m nh tái cơ c u l i kinh t , gi m b t Ộd#a d+mỢ vào ự t ựai ự có ngu n thu tài chắnh b i s# ph thu c ựó s- khi n chắnh quy n ự a phương không

mu n ki m ch tình tr ng giá b t ự ng s n tăng chóng m t

+ Yêu c"u các công ty B t ự ng s n ư c tắnh m c thua l n u giá nhà ự t có

th gi m t i 60% thay cho m c 30% theo m c tiêu trư c ựó

+ Các nhà th"u b c m ự"u tư l i t c vào nh&ng d# án b t ự ng s n m i.;

ho c nâng quy ự nh v v n ự i v i vi c xây d#ng b t ự ng s n

V i vi c th c hi n ự ng lo t các bi n pháp này, th trư ng B t ự ng s n Trung

Qu c b t ự u có nh ng d u hi u h nhi t

1.3.2 Singapore

Chắnh ph Singapore ựã s m nh n ự nh r ng chắnh các kho n vay chi phắ vay

th p v i m c ựắch giúp cho s# ph c h i kinh t c a nư c này sau cu c kh ng ho ng tài chắnh toàn c"u ựã ựư c ự"u tư vào th trư ng b t ự ng s n và làm cho giá nhà t i Singapore, ự c bi t là phân khúc cao c p, tăng cao Trong b i c nh ựó, Chắnh ph Singapore ch trương h nhi t d"n th trư ng b t ự ng s n nh m tránh ự v4 do bong bóng gây ra nhưng cũng không quá c#c ựoan làm nh hư ng ự n s# phát tri n

c a n n kinh t Theo ựó, Chắnh ph Singapore ựã áp d ng các bi n pháp sau ựây:

+ Tăng qu ự t xây d#ng nhà , công b nhi u hơn các lô ự t ự bán

đánh thu cao v i nh&ng ngư i Ộlư t sóngỢ mu n bán l i b t ự ng s n ự trong vòng m t năm k t$ khi mua

+ T l cho vay cũng ựư c gi m t$ 90% xu ng còn 80% giá tr b t ự ng s n

+ C m các kho n cho vay kèm lãi su t ñ i v i m t s d# án xây d#ng nhà

và ng$ng vi c cho phép các nhà ñ"u tư không ph i tr lãi vay ñ mua các căn

h ñang ñư c xây d#ng

V i các bi n pháp trên, th trư ng b t ñ ng s n Singapore có d u hi u h nhi t Di'n bi n m i nh t trên th trư ng cho th y lư ng giao d ch nhà ñ t ñã có d u

hi u ch n l i, th m chí m t s qu n, lư ng giao d ch còn gi m t i 88% Nh&ng con s th ng kê t$ phía Vi n kh o sát và ñánh giá Singapore (Singapore Institute of Surveyors and Valuers - SISV) cho hay, ch có 899 h p ñ ng mua bán căn h chung

cư trong ba tu"n ñ"u c a tháng 5 năm 2011, con s này quá nh, so v i con s 3.060 giao d ch trong tháng 4

K t lu n chương 1

Qua vi c phân tích và hi u rõ khái ni m và các v n ñ liên quan ñ n b t ñ ng

s n, th trư ng b t ñ ng s n, bong bóng tài s n và bong bóng b t ñ ng s n, chúng ta

có cái nhìn t ng quan v bong bóng b t ñ ng s n nói chung cũng như tác ñ ng c a

nó ñ n s# phát tri n c a n n kinh t ; các nhân t nh hư ng ñ n th trư ng b t ñ ng

s n

Bên c nh ñó, vi c nghiên c u kinh nghi m ki m soát tình tr ng bong bóng

b t ñ ng s n t i các qu c gia trong khu v#c là Trung Qu c (v i nhi u ñ c trưng tương ñ ng v i Vi t Nam và nét n i b t là áp d ng ñ ng lo t và quy t li t nhi u

bi n pháp t$ ti n t , tín d ng, thu ñ n các bi n pháp k thu t) và Singapore (n i

b t v i vi c d# báo s m tình hình th trư ng qua ñó áp d ng bi n pháp ch l#c phù

h p v i ñ c ñi m th trư ng là tăng ngu n cung) cũng giúp chúng ta có cái nhìn toàn di n hơn v m t “căn b nh ph bi n” là “bong bóng b t ñ ng s n” không ch di'n ra t i Vi t Nam mà còn nhi u nư c trong khu v#c và trên th gi i Ngoài ra,

vi c nghiên c u này cũng giúp chúng ta rút ra m t s bài h c kinh nghi m có giá tr

ñ v n d ng có hi u qu vào vi c ki m soát bong bóng trên th trư ng b t ñ ng s n

Vi t Nam

CHƯƠNG 2: TH6C TR NG TH TRƯ NG B T ð NG S N VÀ CHÍNH SÁCH QU N LÝ C7A CHÍNH PH7

2.1 Th!c ti,n phát tri4n c-a th3 trư ng b2t ñ.ng s n và hi"n tư$ng bong bong b2t ñ.ng s n Vi"t Nam trong th i gian qua

2.1.1 Giai ño n trư c kh ng ho ng tài chính toàn c u

+ Trư c 1993: ñây là giai ño n nư c ta v$a m c)a ñư c 1 th i gian ng%n và

Lu t ð t ðai 1987 ñư c ban hành v i qui ñ nh nghiêm c m vi c mua, bán ñ t ñai

Do v y các quan h chuy n như ng, mua bán ñ t ñai c a dân cư th i kỳ này di'n

ra t# phát và hoàn toàn là nh&ng quan h chuy n như ng, mua bán ng"m v i nhau

+ Giai ño n 1993 – 1999: ñây là giai ño n Lu t ð t ðai 1993 ñư c ban hành

và có hi u l#c, trong ñó quy n s) d ng ñ t c a h gia ñình, cá nhân ñư c qui ñ nh

và th$a nh n Quy n s) d ng ñ t ñã tr thành ñ i tư ng ñ"u tư & ñ"u cơ c a các Công ty như Minh Ph ng – Epco; Huy Hoàng… v i ngu n tài chính là t$ v n vay ngân hàng và các cá nhân v i ngu n v n nhàn r i t o nên cơn s t (ñ t) l"n th nh t (1993-1994) Cơn s t này b gi p t%t khi nhà nư c áp d ng bi n pháp hành chính –

tư pháp v i ñ nh ñi m là v xét x) v án Minh Ph ng – Epco n sáu ngân hàng thương m i v i s ti n lên t i 6.000 t ñ ng và 33 tri u USD và Tòa án ñã ñ nh giá

t ng tài s n (390 danh m c v i 476 ñơn v tài s n) ñ thi hành án ch tr giá hơn 2.232 t ñ ng Sau cơn s t là ñ t ñóng băng l"n th nh t kéo dài t$ 1995 – 1999 do các nhà ñ"u tư ñua nhau bán ñ t thu h i v n và tr n ngân hàng

+ Giai ño n 2000 – 2006: giai ño n này ch ng ki n cơn s t l"n hai (nhà m t

ti n và ñ t d# án phân lô) trong kho n th i gian 2000 – 2002 Kh i ngu n c a cơn

s t này là vi c các nhà ñ"u tư v n d ng chính sách, qui ñ nh pháp lu t c a nhà nư c

c th là ch trương c a Tp HCM v vi c cho thí ñi m phân lô h l6 (văn b n s 695/CV-UB-QLðT ngày 22/02/1999 và văn b n s 4081/UB-QLðT ngày 28/9/1999) và Lu t s 25/2001/QH10 ngày 19/06/2001 v vi c s)a ñ i b sung m t

s ñi u c a Lu t ñ t ñai 1993 qui ñ nh cho phép Vi t Ki u và m t s ñ i tư ng khác

ñư c mua nhà g%n li n v i quy n s) d ng ñ t t i Vi t Nam cùng v i vi c Hi p

ñ nh thương m i Vi t M ñư c thông qua năm 2001 mang ñ n nhi u thu n l i hơn cho Vi t Nam trong vi c phát tri n kinh t Trên cơ s các văn b n pháp qui này, các nhà ñ"u tư ñã mua ñ t kh%p các vùng ven, ñ c bi t là khu v#c Tp HCM và t# t

ch c phân lô bán n n Theo ư c tính c a Vi n Kinh t TP.HCM, lư ng v n ñ"u tư trong cơn s t l"n hai này ñ t ñ n giá tr kho ng 6 t USD và ñáng chú ý là ch

“chôn” ñ t ch không t o ra hàng hóa là nhà và các công trình xây d#ng khác (s li u c a S ñ a chính nhà ñ t Tp HCM cho th y trong 6.000 ha ñ t ñô th hóa vùng ven Tp HCM thì ch có 10% di n tích có xây d#ng h t"ng, nhà ) Cơn s t này ch m d t khi TP HCM ban hành ch th 05/2002/CT-UB ngày 13/03/2002 v

vi c ch m d t th#c hi n thí ñi m phân lô h l6 và ti p ñó là Lu t ñ t ñai 2003 cùng

v i Ngh ñ nh 181/2004/Nð-CP ñư c ban hành v i quy ñ nh c m phân lô bán n n

h l6 (khi chưa có h t"ng k thu t d# án) Sau cơn s t l"n 2 này cũng là m t th i

kỳ ñóng băng kéo dài trong năm năm (2002 – 2006)

+ Giai ño n 2007 – 2008: giai ño n này ch ng ki n cơn s t l"n ba t p trung vào phân khúc căn h cao c p và bi t th# N u hai cơn s t l"n m t và hai có nguyên nhân ch y u là do chính sách và quy ñ nh pháp lu t c a nhà nư c thì nguyên nhân chính c a ñ t s t l"n ba là do lu ng v n ñ"u tư nư c ngoài tăng m nh sau khi Vi t Nam gia nh p T ch c thương m i th gi i (WTO) t o nên tăng trư ng n tư ng

c a n n kinh t Vi t Nam Bên c nh ñó, s# tăng trư ng th"n kỳ c a th trư ng

ch ng khoán Vi t Nam trong năm 2007 và ñ"u năm 2008 mang l i l i nhu n l n cho m t b ph n nhà ñ"u tư ch ng khoán Và s# “t nh táo” c a m t b ph n nhà ñ"u tư ch ng khoán khi phân b l i danh m c ñ"u tư vào b t ñ ng s n ñ tránh r i

ro tăng trư ng nóng c a ch ng khoán là nguyên nhân chính làm th trư ng b t ñ ng

s n bư c vào cơn s t l"n th ba Cơn s t này b d p t%t trong b i c nh n ra cu c

kh ng ho ng tài chính c a M và lan r ng ra kh%p toàn c"u làm lu ng v n ñ"u tư

nư c ngoài vào Vi t Nam kh#ng l i và bên c nh ñó là vi c Chính ph Vi t Nam

th%t ch t ti n t nh m ch ng l m phát, th trư ng b t ñ ng s n rơi vào ñ t suy thoái kéo dài

2.1.2 Giai ño n sau kh ng ho ng tài chính toàn c u

K t$ sau cu c kh ng ho ng tài chính toàn c"u năm 2008 ñ n nay, th trư ng

b t ñ ng s n Vi t Nam tr i qua các ñ t s t giá c c b t i m t s ñ a phương, khu v#c g%n v i quy ho ch phát tri n h t"ng, khu ñô th m i c a nhà nư c và nhìn chung th i gian x y ra s t cũng di'n ra r t ng%n, trong vòng m t vài tháng r i ñ u ch&ng l i và s t cũng x y ra nhi u phân khúc, nhi u vùng mi n, ñ a phương, ñ a

ñi m khác nhau Các ñ t thăng tr"m c a th trư ng b t ñ ng s n g%n li n v i vi c th#c thi các chính sách kinh t vĩ mô c a chính ph Vi t Nam

T$ ñ"u năm 2008, cùng v i vi c ph i ñ i phó v i cu c kh ng ho ng tài chính toàn c"u, chính ph Vi t Nam ph i áp d ng hàng lo t bi n pháp ñ ki m soát

l m phát và n ñ nh tình hình kinh t ñ t nư c, trong ñó n i b t là bi n pháp yêu c"u các ngân hàng mua tín phi u b%t bu c v i t ng tr giá 20.300 (hai mươi ngàn ba trăm) t2 ñ ng Các bi n pháp này ñã làm th trư ng ch ng khoán s t gi m m nh, còn th trư ng b t ñ ng s n thì lư ng giao d ch s t gi m r t nhi u, giá c m t s d#

án b t ñ ng s n, nh t là phân khúc căn h gi m m nh, th trư ng rơi vào tình tr ng thanh kho n r t kém

Sang năm 2009, ñ hóa gi i tình tr ng kinh t khó khăn, nhi u doanh nghi p thoi thóp mà m t ph"n là do vi c áp d ng các chính sách th%t ch t c a năm 2008, chính ph ñã áp d ng hàng lo t bi n pháp kích thích cũng m nh không kém như h

tr lãi su t, mi'n gi m thu và giãn s thu ph i n p N n kinh t Vi t Nam có cơ

h i “ñ ng b t d y” sau kho ng th i gian “n m b nh” c a năm 2008 Trong b i c nh

ñó, th trư ng ch ng khoán có nh&ng phiên tăng ñi m n tư ng l y l i m t ph"n ñáng k s ñi m ñã m t năm 2008 Th trư ng b t ñ ng s n cũng nh v y mà lư ng giao d ch tăng lên theo ñà tăng trư ng c a n n kinh t , nh t là các d# án b t ñ ng

s n g%n li n v i vi c quy ho ch và xây d#ng cơ s h t"ng giao thông, ñô th m i Tình tr ng này ti p di'n cho ñ n năm 2010

ð"u năm 2011, m t l"n n&a Chinh ph Vi t Nam ñ t l i v n ñ v c i cách,

gi i quy t t n g c r' các y u kém t n t i dai d0ng lâu nay c a n n kinh t và quy t

ñ nh áp d ng chính sách tài khóa và chính sách ti n t th%t ch t M t l"n n&a th trư ng b t ñ ng s n l i rơi vào tình tr ng khó khăn cùng v i khó khăn chung c a

n n kinh t Nhi u hi n tư ng v4 n tín d ng ñen ñi li n v i vi c kinh doanh b t

ñ ng s n Bên c nh ñó là hi n tư ng m t s d# án gi m m nh giá bán ñ x hàng ðây cũng là nh&ng m ng màu “t i” trong b c tranh chung mang tông màu “xám”

m ñ m c a th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam năm 2011 và d# ki n còn kéo dài sang năm 2012

2.1.3 Nh n ñ nh v th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam:

Qua phân tích nêu trên, có th rút ra m t s nh n ñ nh sau ñây:

Trong quá trình phát tri n, th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam ñã tr i qua 3

ñ t s t có th xem là “bong bóng phình to” v i chu kỳ kho ng 8 năm và th i gian

s t kho ng 1-2 năm (1993-1994; 2000-2001; 2007-2008) Xen l+n v i các cơn s t là các ñ t “ñóng băng” và “ng ñông” c a th trư ng

Phân khúc th trư ng trong các ñ t s t l"n lư t là: ñ t các lo i (1993-1994) sau ñó d ch chuy n sang nhà m t ti n và ñ t d# án phân lô (2000-2001) và l"n g"n ñây nh t là căn h cao c p và bi t th# (2007-2008) S# chuy n d ch c a các phân khúc trong các ñ t s t là phù h p v i xu hư ng hi n ñ i hóa, tích t tư b n cũng như năng l#c xây d#ng c a n n kinh t nói chung ðây cũng có th xem là thành công c a Chính ph trong vi c ñưa th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam ti m c n v i s# phát tri n c a th trư ng b t ñ ng s n các nư c trên th gi i

Trong ba ñ t s t thì hai ñ t s t ñ"u tiên g%n li n v i các qui ñ nh m i c a nhà nư c và ngu n v n ñ"u tư có ph"n l n là v n nhàn r i nên sau ñ t s t, giá c trên th trư ng ch gi m r t ít ho c ch#ng l i Trong khi ñó, ñ t s t l"n th 3 có nguyên nhân b%t ngu n t$ ngu n tài chính, tín d ng d i dào trong n n kinh t ñ!y giá lên cao, do ñó, khi nhà nư c th%t ch t chính sách ti n t thì giá c trên th trư ng

ñã rơi t# do, r t nhi u d# án giá gi m 50%-60% so v i ñ nh ñi m