Luận văn thạc sĩ UEH kiểm soát bong bóng bất động sản để phát triển bền vững thị trường bất động sản việt nam

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ĐỀ TÀI: Người hướng dẫn khoa học: P.GS TS NGUYỄN NGỌC ðỊNH Người thực hiện: TẠ CHIÊU TRUNG TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com i BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH TẠ CHIÊU TRUNG KIỂM SỐT BONG BĨNG BẤT ðỘNG SẢN ðỂ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế tài – ngân hàng Mã Số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: P.GS TS NGUYỄN NGỌC ðỊNH TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ii LỜI CAM ðOAN Tơi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học thân tơi thực dựa tài liệu tham khảo thu thập ñược Các số liệu, kết ñược trình bày luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giá luận văn TẠ CHIÊU TRUNG LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com iii MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii DANH MỤC BẢNG BIỂU ix DANH MỤC HÌNH MINH HỌA x DANH MỤC PHỤ LỤC xi PHẦN MỞ ðẦU 1 Lý chọn ñề tài ðối tượng phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn ñề tài nghiên cứu Các nội dung trình bày luận văn CHƯƠNG 1: MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ HIỆN TƯỢNG BONG BONG BẤT ðỘNG SẢN 1.1 Một số nội dung bất ñộng sản thị trường bất ñộng sản 1.1.1 Một số nội dung bất ñộng sản 1.1.1.1 Quan ñiểm nhà kinh tế Bất ñộng sản: .4 1.1.1.2 Một số ñặc trưng quan trọng BðS 1.1.2 Một số nội dung thị trường bất ñộng sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường Bất ñộng sản .6 1.1.2.2 Phân loại thị trường Bất ñộng sản .6 1.1.2.3 ðặc ñiểm thị trường Bất ñộng sản 1.1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản 12 1.2 Hiện tượng bong bóng bất động sản 16 1.2.1 ðầu tư ñầu 16 1.2.2 Bong bóng tài sản bong bóng bất động sản 17 1.2.2.1 “Bong bóng” tài sản: 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com iv 1.2.2.2 “Bong bóng” bất động sản: .18 1.2.3 Ảnh hưởng bong bóng bất động sản đến phát triển kinh tế 19 1.3 Kinh nghiệm kiểm sốt bong bóng bất động sản số quốc gia giới 21 1.3.1 Trung Quốc 21 1.3.1.1 Tình trạng thị trường: 21 1.3.1.2 Phản ứng Chính phủ Trung Quốc: áp dụng hàng loạt biện pháp: .22 1.3.1.3 Nhóm giải pháp kỹ thuật – hỗ trợ: 22 1.3.2 Singapore .23 Kết luận chương 24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ 25 2.1 Thực tiễn phát triển thị trường bất ñộng sản tượng bong bong bất ñộng sản Việt Nam thời gian qua 25 2.1.1 Giai ñoạn trước khủng hoảng tài tồn cầu 25 2.1.2 Giai đoạn sau khủng hoảng tài tồn cầu 27 2.1.3 Nhận ñịnh thị trường bất ñộng sản Việt Nam: 28 2.1.4 ðánh giá mức ñộ ảnh hưởng nhân tố kinh tế ñến tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản giai ñoạn 2005 – 2010: 29 2.2 Chính sách quản lý thị trường BðS chế chống ñầu cơ: 37 2.2.1 Các biện pháp kiểm sốt theo thơng lệ quốc tế 37 2.2.1.1 Biện pháp kiểm soát pháp luật 37 2.2.1.2 Biện pháp kiểm sốt sách tài khóa 38 2.2.1.3 Biện pháp kiểm sốt sách tiền tệ 40 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com v 2.2.1.4 Biện pháp kiểm sốt sách điều hành vĩ mô nhà nước 44 2.2.2 Các biện pháp kiểm sốt đặc thù Việt Nam 45 2.2.2.1 Chính sách bồi thường, tái định cư, giải phóng mặt bằng: .45 2.2.2.2 Phát triển, quản lý kiểm soát hệ thống số giá bất ñộng sản 45 Kết luận chương 47 CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH HỒI QUI CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT NAM 48 3.1 Mơ hình ước lượng đề tài 48 3.2 Kết ước lượng mơ hình 50 3.3 Phân tích kết hồi qui 52 3.3.1 Kiểm ñịnh phù hợp mơ hình 52 3.3.2 ðánh giá ý nghĩa biến ñộc lập riêng biệt 53 3.3.3 Kiểm ñịnh tượng ña cộng tuyến 56 3.3.4 Phân tích phần dư 57 Kết luận chương 65 CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SỐT BONG BĨNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT NAM 66 4.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật ñiều chỉnh thị trường & kiểm sốt bong bóng bất động sản 66 4.2 ðiều hành linh hoạt sách kinh tế vĩ mơ với tầm nhìn thời gian phù hợp 68 4.3 Xây dựng hệ thống pháp luật liên quan ñến chấp thứ cấp chứng khốn hóa tài sản có nguồn gốc bất động sản ñể tạo nguồn vốn phát triển thị trường bất ñộng sản bền vững 69 4.4 Minh bạch hóa thơng tin & ñịnh hướng thị trường 70 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com vi 4.5 Tầm nhìn, dự đốn kiểm sốt cung cầu phù hợp với giai ñoạn phát triển thị trường 71 4.6 Xây dựng, phát triển trì hiệu lực hệ thống giám sát cảnh báo sớm ñối với bong bóng bất ñộng sản 73 4.7 Biện pháp hỗ trợ khác: 75 4.8 Các vấn ñề cần nghiên cứu tiếp 79 Kết luận chương 80 PHẦN KẾT LUẬN 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 A Các website 83 B Các tài liệu, giáo trình, sách tham khảo, sách hướng dẫn 83 C Các luận văn khóa trước: 84 D Các tài liệu nước ngoài: 84 PHỤ LỤC 86 Phụ lục 1: Tổng quan bất ñộng sản thị trường bất ñộng sản 86 Phụ lục 2: Kết hồi qui tính RSS ñể xác ñịnh ñộ trễ tối ưu biến GDP theo phương pháp Hsiao 96 Phụ lục 3: Kết hồi qui mơ hình gốc (2) 98 Phụ lục 4: Kết hồi qui mơ hình điều chỉnh (5) 99 Phụ lục 5: Kết tính tốn hệ số tương quan mơ hình điều chỉnh (5) từ chương trình Eview để kiểm định đa cộng tuyến (bằng phương pháp hệ số tương quan) 100 Phụ lục 6: Kết hồi qui từ chương trình Eview (tính tốn hệ số xác ñịnh R2j ñể xác ñịnh nhân tố phóng ñại phương sai VIFj) ñể kiểm ñịnh tượng ña cộng tuyến (phương pháp nhân tố phóng đại phương sai) 101 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com vii Phụ lục 7: Kết hồi qui từ chương trình Eview (kiểm định White khơng có tích chéo) ñể kiểm ñịnh tượng phương sai không ñổi (phương sai nhau) 103 Phụ lục 8: Phần dư từ chương trình Eview (kiểm định Park) để kiểm định tượng phương sai khơng đổi (phương sai nhau) 104 Phụ lục 9: Giá trị ước lượng từ chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) ñể kiểm ñịnh tượng phương sai khơng đổi (phương sai nhau) 105 Phụ lục 10: Kết hồi qui phương trình {Ln(e2i) = α1 + α2 Ln (Xi) + v} từ chương trình Eview (kiểm định Park) cho biến độc lập để kiểm định tượng phương sai khơng đổi (phương sai nhau) 106 Phụ lục 11: Kết hồi qui phương trình (9) ñể khắc phục tượng phương sai sai số thay ñổi 108 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT 10 11 12 13 VIẾT TẮT BðS TT BðS TSSLBðS GDP CPI TTTD TSSLCK FDIðK FDITH XHCN REMI RPI REIT NỘI DUNG Bất ñộng sản Thị trường bất ñộng sản Tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản Tốc ñộ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội Chỉ số tăng giá tiêu dùng / Lạm phát Tốc độ tăng trưởng tín dụng Tỉ suất sinh lợi chứng khoản Tốc ñộ tăng trưởng vốn đầu tư nước ngồi đăng ký Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư nước ngồi thực Xã hội chủ nghĩa Real Estate Market Index - Chỉ số thị trường bất ñộng sản Real Estate Price Index - Chỉ số giá bất ñộng sản Real Estate Investment Trust Fund - Quỹ tín thác đầu tư bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ix DANH MỤC BẢNG BIỂU STT Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng NỘI DUNG Mô tả biến Số liệu thu thập Kết tính FPE từ ước lượng phương trình hồi qui (3) (Phụ lục 2) Kết ước lượng phương trình hồi qui (4) (Phụ lục 3) Kết kiểm ñịnh ý nghĩa biến riêng biệt phương trình hồi qui (5) Kết ước lượng phương trình hồi qui điều chỉnh (6) (Phụ lục 4) Kết ước lượng phương trình hồi qui điều chỉnh kiểm định tượng đa cộng tuyến(6) (Phụ lục 5) Bảng Kết tính hệ số VIFj (Phụ lục 6) Bảng Kết ước lượng phương trình hồi qui điều chỉnh (5) (Phụ lục 7) Bảng 10 Kết ước lượng phương trình Ln(e2i) (8) (Phụ lục 10) Bảng 11 Kết khắc phục tượng phương sai sai số thay ñổi gây nên biến GDP(-1) (Phụ lục 11) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 94 Mặt khác, thị trường BðS mang tính khơng tập trung trải rộng vùng miền đất nước Sản phẩm hàng hố BðS có “dư thừa” vùng khơng thể ñem bán vùng khác ñược Bên cạnh ñó, thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển khơng vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế-văn hố-xã hội khác dẫn đến quy mơ trình độ phát triển thị trường BðS khác Thị trường BðS thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sơi ñộng thị trường BðS nông thôn, miền núi v.v b Thị trường BðS chịu chi phối chặt chẽ pháp luật BðS tài sản lớn quốc gia, hàng hố đặc biệt, giao dịch BðS có ảnh hưởng đến nhiều hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, vấn đề BðS ñều chịu chi phối ñiều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn quy phạm pháp luật riêng BðS, ñặc biệt hệ thống văn quy phạm pháp luật ñất ñai nhà ðặc ñiểm ñặc biệt ñúng nước ta thị trường ñất ñai cấp I (thị trường sơ cấp- giao ñất cho thuê ñất) chịu nhiều tác ñộng ñịnh Nhà nước Chính phủ nước giới ñều quan tâm ñến BðS thị trường BðS, ln điều chỉnh sách BðS thị trường BðS nhằm huy ñộng nguồn lực BðS phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội c Thị trường BðS dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin khơng đầy ñủ, thiếu số tổ chức thị trường) ðặc ñiểm xuất phát từ ñặc trưng riêng vùng, chịu chi phối ñiều kiện tự nhiên truyền thống tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trình sử dụng BðS Thậm chí, thân thị trường địa phương, hiểu biết giao dịch không hồn hảo, người mua người bán thường thiếu thơng tin liên quan ñến giao dịch trước Sự tác ñộng Nhà nước yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo thị trường BðS Bất kỳ Nhà nước có can thiệp vào thị trường BðS mức ñộ khác nhau, chủ yếu đất đai để thực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 95 mục tiêu phát triển chung BðS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, ñất ñai thị trường sơ cấp phụ thuộc vào ñịnh Nhà nước nên thị trường BðS thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Mặt khác, thị trường BðS khơng hồn hảo cịn tính chất khơng tái tạo đất, nên thị trường BðS mang tính độc quyền, ñầu nhiều thị trường hàng hoá khác d Thị trường BðS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài ðộng thái phát triển thị trường tác ñộng tới nhiều loại thị trường kinh tế BðS tài sản ñầu tư ñất bao gồm giá trị ñất ñai sau ñã ñược ñầu tư ðầu tư tạo lập BðS thường cần lượng vốn lớn với thời gian hình thành BðS thu hồi nguồn vốn dài Khi BðS tham gia lưu thông thị trường BðS, giá trị quyền BðS ñược ñem trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v giải vấn đề lưu thơng tiền tệ, thu hồi vốn ñầu tư mang lại lợi nhuận cho bên giao dịch ðiều chứng tỏ thị trường BðS ñầu quan trọng thị trường vốn Ngược lại, thị trường BðS hoạt ñộng tốt sở ñể huy ñộng ñược nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thông qua chấp giải ngân (Theo thống kê, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BðS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay) Ngoài ra, thị trường BðS cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng gồm thị trường vật liệu xây dựng; ñồ nội thất; thị trường lao ñộng v.v dao động thị trường có ảnh hưởng lan toả tới phát triển ổn ñịnh kinh tế quốc dân LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 96 Phụ lục 2: Kết hồi qui tính RSS để xác định độ trễ tối ưu biến GDP theo phương pháp Hsiao Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/31/11 Time: 11:37 Sample: 2005:1 2010:4 Included observations: 24 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP 0.076572 -0.046348 0.024226 0.105380 3.160734 -0.439815 0.0045 0.6644 0.008716 -0.036342 0.103712 0.236637 21.37684 0.914882 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.071392 0.101878 -1.614736 -1.516565 0.193437 0.664362 Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/31/11 Time: 11:37 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-1) -0.166669 3.404469 0.113565 1.597588 -1.467609 2.131005 0.1570 0.0451 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.177798 0.138646 0.096676 0.196269 22.14767 1.313695 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.071496 0.104166 -1.751971 -1.653232 4.541184 0.045069 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 97 Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/31/11 Time: 11:37 Sample(adjusted): 2005:3 2010:4 Included observations: 22 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-2) -0.128835 2.870850 0.120001 1.690676 -1.073615 1.698049 0.2958 0.1050 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.126003 0.082303 0.102135 0.208632 20.02381 1.140615 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.071550 0.106617 -1.638529 -1.539343 2.883369 0.105004 Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/31/11 Time: 11:25 Sample(adjusted): 2005:4 2010:4 Included observations: 21 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-3) -0.114775 2.670091 0.124316 1.752440 -0.923252 1.523642 0.3675 0.1441 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.108880 0.061979 0.105806 0.212702 18.42233 1.056448 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.071343 0.109245 -1.564032 -1.464553 2.321486 0.144070 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 98 Phụ lục 3: Kết hồi qui mơ hình gốc (2) Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/26/11 Time: 16:11 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-1) CPI TTTD TSSLCK FDIDK -0.401039 5.340271 -1.511145 1.651288 0.179280 -0.007563 0.092050 1.220676 0.694552 0.365079 0.056264 0.012189 -4.356752 4.374847 -2.175712 4.523104 3.186435 -0.620489 0.0004 0.0004 0.0440 0.0003 0.0054 0.5432 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.690680 0.599703 0.065905 0.073839 33.39016 2.548333 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.071496 0.104166 -2.381753 -2.085537 7.591839 0.000656 Phụ lục 3: Kết hồi qui mơ hình gốc (2) thay FDIDK FDITH Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 01/03/12 Time: 14:38 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C TTTD GDP(-1) TSSLCK CPI FDITH -0.401148 1.647581 5.317467 0.183261 -1.580946 -0.000230 0.093301 0.377445 1.234989 0.057454 0.693407 0.020071 -4.299510 4.365089 4.305680 3.189711 -2.279968 -0.011456 0.0005 0.0004 0.0005 0.0054 0.0358 0.9910 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.683677 0.590640 0.066647 0.075510 33.13270 2.657920 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.071496 0.104166 -2.359366 -2.063150 7.348498 0.000784 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 99 Phụ lục 4: Kết hồi qui mơ hình điều chỉnh (5) Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/26/11 Time: 22:02 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-1) CPI TTTD TSSLCK -0.401076 5.316853 -1.580731 1.646677 0.183144 0.090464 1.199068 0.673627 0.358713 0.054954 -4.433555 4.434154 -2.346598 4.590511 3.332656 0.0003 0.0003 0.0306 0.0002 0.0037 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.683674 0.613380 0.064769 0.075511 33.13262 2.660037 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.071496 0.104166 -2.446314 -2.199468 9.725843 0.000227 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 100 Phụ lục 5: Kết tính tốn hệ số tương quan mơ hình điều chỉnh (5) từ chương trình Eview để kiểm định đa cộng tuyến (bằng phương pháp hệ số tương quan) GDP(-1) CPI TTTD TSSLCK GDP(-1) CPI TTTD TSSLCK 1.000000 0.214632 0.058495 0.024479 0.214632 1.000000 0.192127 -0.298967 0.058495 0.192127 1.000000 -0.194957 0.024479 -0.298967 -0.194957 1.000000 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 101 Phụ lục 6: Kết hồi qui từ chương trình Eview (tính tốn hệ số xác định R2j để xác định nhân tố phóng đại phương sai VIFj) để kiểm ñịnh tượng ña cộng tuyến (phương pháp nhân tố phóng đại phương sai) Dependent Variable: GDP(-1) Method: Least Squares Date: 10/27/11 Time: 15:10 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C CPI TTTD TSSLCK 0.066503 0.071975 0.019294 0.001148 0.007133 0.131947 0.074121 0.011530 9.322818 0.545487 0.260304 0.099545 0.0000 0.5918 0.7974 0.9217 0.022422 -0.131933 0.013726 0.003580 68.19585 0.634454 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.069957 0.012902 -5.582247 -5.384770 0.145260 0.931450 Dependent Variable: CPI Method: Least Squares Date: 10/27/11 Time: 15:27 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-1) TTTD TSSLCK 0.005587 0.214232 0.083850 -0.023265 0.029028 0.392734 0.126652 0.019168 0.192461 0.545487 0.662050 -1.213691 0.8494 0.5918 0.5159 0.2397 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.125609 -0.012453 0.023681 0.010655 55.65241 1.487216 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.025774 0.023535 -4.491514 -4.294037 0.909804 0.454821 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 102 Dependent Variable: TTTD Method: Least Squares Date: 10/27/11 Time: 15:29 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-1) CPI TSSLCK 0.060784 0.184179 0.268918 -0.023130 0.050133 0.707553 0.406190 0.035236 1.212456 0.260304 0.662050 -0.656425 0.2402 0.7974 0.5159 0.5194 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.067683 -0.079524 0.042409 0.034172 42.25055 1.015653 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.079170 0.040817 -3.326135 -3.128658 0.459781 0.713603 Dependent Variable: TSSLCK Method: Least Squares Date: 10/27/11 Time: 15:31 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-1) CPI TTTD 0.185661 0.454149 -3.092703 -0.958740 0.332298 4.562270 2.548179 1.460549 0.558717 0.099545 -1.213691 -0.656425 0.5829 0.9217 0.2397 0.5194 0.109242 -0.031404 0.273037 1.416437 -0.581067 1.874907 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.061817 0.268848 0.398354 0.595831 0.776714 0.521388 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 103 Phụ lục 7: Kết hồi qui từ chương trình Eview (kiểm định White khơng có tích chéo) để kiểm định tượng phương sai khơng đổi (phương sai nhau) White Heteroskedasticity Test: F-statistic Obs*R-squared 11.55966 19.97588 Probability Probability 0.000057 0.010428 Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 09:45 Sample: 2005:2 2010:4 Included observations: 23 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C GDP(-1) GDP(-1)^2 CPI CPI^2 TTTD TTTD^2 TSSLCK TSSLCK^2 0.151793 -3.917611 26.46605 -0.083210 0.482819 -0.019455 -0.185786 -0.013163 0.004369 0.023089 0.706283 5.763213 0.224655 3.106409 0.116908 0.625405 0.011934 0.023398 6.574212 -5.546803 4.592239 -0.370390 0.155427 -0.166411 -0.297065 -1.102960 0.186733 0.0000 0.0001 0.0004 0.7166 0.8787 0.8702 0.7708 0.2886 0.8545 0.868517 0.793383 0.005419 0.000411 93.08557 2.550472 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.006403 0.011921 -7.311789 -6.867465 11.55966 0.000057 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 104 Phụ lục 8: Phần dư từ chương trình Eview (kiểm định Park) để kiểm định tượng phương sai khơng đổi (phương sai nhau) Last updated: 10/28/11 - 09:30 Modified: 2005:1 2010:4 // eq01.makeresid 2005:1 2005:2 2005:3 2005:4 2006:1 2006:2 2006:3 2006:4 2007:1 2007:2 2007:3 2007:4 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 NA 0.025794 -0.027467 -0.046650 0.026089 0.014490 -0.001522 -0.074787 0.017994 0.061632 0.046415 -0.002402 0.064529 -0.055485 0.082656 -0.143584 0.236488 -0.080900 -0.097284 -0.013705 0.121690 -0.033949 -0.065906 -0.061580 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 105 Phụ lục 9: Giá trị ước lượng từ chương trình Eview (kiểm định Park) để kiểm định tượng phương sai khơng đổi (phương sai nhau) Last updated: 10/28/11 - 09:31 Modified: 2005:1 2010:4 // eq01.fit(f=actual) tsslbdsf 2005:1 2005:2 2005:3 2005:4 2006:1 2006:2 2006:3 2006:4 2007:1 2007:2 2007:3 2007:4 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 NA 0.044506 0.103367 0.130550 0.066411 0.083510 0.105122 0.219587 0.178106 0.177968 0.211285 0.255002 -0.009329 -0.120415 -0.043656 0.028484 -0.155388 0.156100 0.117584 0.006505 -0.095790 0.053649 0.068106 0.070580 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 106 Phụ lục 10: Kết hồi qui phương trình {Ln(e2i) = α1 + α2 Ln (Xi) + v} từ chương trình Eview (kiểm định Park) cho biến độc lập ñể kiểm ñịnh tượng phương sai không ñổi (phương sai nhau) Dependent Variable: LOG(E) Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 13:35 Sample(adjusted): 2005:2 2010:1 Included observations: 10 Excluded observations: 10 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C LOG(GDP(-1)) -9.250471 -2.302891 2.002162 0.736322 -4.620242 -3.127559 0.0017 0.0141 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.550097 0.493860 0.627736 3.152419 -8.417310 1.522949 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) -3.019445 0.882351 2.083462 2.143979 9.781626 0.014067 Dependent Variable: LOG(E) Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 13:36 Sample(adjusted): 2005:2 2010:1 Included observations: 10 Excluded observations: 10 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C LOG(CPI) -2.103640 0.248101 1.925010 0.515481 -1.092794 0.481300 0.3063 0.6432 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.028141 -0.093341 0.922612 6.809708 -12.26821 0.709344 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) -3.019445 0.882351 2.853641 2.914158 0.231650 0.643192 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 107 Dependent Variable: LOG(E) Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 13:37 Sample(adjusted): 2005:2 2010:1 Included observations: 10 Excluded observations: 10 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C LOG(TTTD) -2.726941 0.100185 1.084689 0.357558 -2.514029 0.280192 0.0361 0.7864 0.009718 -0.114067 0.931316 6.938799 -12.36210 0.763997 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat -3.019445 0.882351 2.872421 2.932938 0.078508 0.786439 Dependent Variable: LOG(E) Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 13:37 Sample(adjusted): 2005:2 2010:1 Included observations: Excluded observations: 13 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C LOG(TSSLCK) -3.509062 -0.060132 0.591805 0.155975 -5.929421 -0.385527 0.0019 0.7157 0.028868 -0.165358 0.854863 3.653951 -7.657216 0.591044 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat -3.317912 0.791893 2.759204 2.743750 0.148631 0.715704 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 108 Phụ lục 11: Kết hồi qui phương trình (9) để khắc phục tượng phương sai sai số thay ñổi Dependent Variable: TSSLBDS/GDP(-1) Method: Least Squares Date: 10/29/11 Time: 09:41 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob 1/GDP(-1) C CPI/GDP(-1) TTTD/GDP(-1) TSSLCK/GDP(-1) -0.059331 1.089988 -0.674576 0.798861 0.082605 0.080213 1.113739 0.913313 0.505698 0.070263 -0.739665 0.978674 -0.738604 1.579720 1.175655 0.4690 0.3407 0.4697 0.1316 0.2550 0.220936 0.047810 1.400183 35.28920 -37.55854 1.933901 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.974172 1.434904 3.700743 3.947589 1.276159 0.315938 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... lợi bất ñộng sản để qua đo lường bong bóng bất ñộng sản hay không? Các giải pháp ñược đặt để kiểm sốt bong bóng bất động sản phát triển bền vững thị trường Bất ñộng sản Việt Nam? Nội dung luận văn. .. Kết luận chương Qua việc phân tích hiểu rõ khái niệm vấn ñề liên quan ñến bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản, bong bóng tài sản bong bóng bất động sản, có nhìn tổng quan bong bóng bất động sản. .. luanvanchat@agmail.com iv 1.2.2.2 ? ?Bong bóng? ?? bất động sản: .18 1.2.3 Ảnh hưởng bong bóng bất động sản ñến phát triển kinh tế 19 1.3 Kinh nghiệm kiểm soát bong bóng bất động sản số quốc gia