Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu hiện nay, thiết nghĩ việc xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản và cố gắng xây dựng mô hình ñịnh lượng ñể ño lường m
Lý do chọn ủề tài
Việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) đã thúc đẩy sự hội nhập sâu rộng của nền kinh tế Việt Nam vào kinh tế quốc tế Qua quá trình này, chúng ta đã nhận thức rõ hơn về các hiện tượng và vấn đề của nền kinh tế thị trường, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng sự phát triển quá nóng có thể dẫn đến tình trạng bong bóng, trong khi sự nguội lạnh kéo dài lại ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững Việt Nam đã trải qua hiện tượng bong bóng bất động sản, gây ra nhiều khó khăn và đòi hỏi nguồn lực lớn để xử lý và giải quyết.
Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và xây dựng mô hình định lượng để đo lường mức độ bong bóng bất động sản là rất cần thiết Điều này giúp các nhà hoạch định chính sách có cơ sở vững chắc để đưa ra các biện pháp kiểm soát hiệu quả bong bóng bất động sản, nhằm phát triển bền vững thị trường này Qua đó, góp phần quan trọng vào việc củng cố và duy trì tốc độ phát triển kinh tế của đất nước, một yêu cầu cấp thiết và liên tục Vì vậy, tác giả đã chọn đề tài “Kiểm soát bong bóng bất động sản để phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam.”
ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là căn bệnh của thị trường bất động sản (BĐS), cụ thể là hiện tượng bong bóng giá BĐS Nghiên cứu sẽ phân tích các chính sách điều tiết và vai trò quản lý thị trường BĐS của các cơ quan Nhà nước.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến bong bóng bất động sản và kiểm soát bong bóng bất động sản tại Việt Nam Đề tài sử dụng số liệu chính thức từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cùng với dữ liệu tham khảo từ các tổ chức trong và ngoài nước, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, tài chính, ngân hàng, và các phân tích chuyên sâu từ các chuyên gia trong các lĩnh vực liên quan.
Bằng cách sử dụng mô hình hồi quy với sự hỗ trợ của phần mềm thống kê Eview, nghiên cứu này nhằm xác định các yếu tố và mức độ ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi bất động sản, một trong những chỉ tiêu cụ thể để đo lường mức độ biến động của thị trường bất động sản.
í nghĩa khoa học và thực tiễn của ủề tài nghiờn cứu
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang chịu ảnh hưởng từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, nhưng giá bất động sản, đặc biệt là đất nền và căn hộ, vẫn duy trì ở mức cao Đây là cơ hội để Chính phủ hoàn thiện hệ thống pháp luật và chính sách điều chỉnh nhằm phát triển bền vững thị trường bất động sản trong tương lai Đề tài này sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện và chính xác hơn về hiện tượng bong bóng bất động sản, giúp Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường hiệu quả hơn để tránh tình trạng bong bóng giá Đồng thời, nó cũng chỉ ra thực trạng tồn tại bong bóng giá trong thị trường bất động sản, phản ánh sự cần thiết trong công tác quản lý của Nhà nước.
Việc xác định chỉ số tỷ suất sinh lợi bất động sản là yếu tố quan trọng trong việc đo lường mức độ biến động của thị trường bất động sản Nghiên cứu này tập trung vào việc thu thập dữ liệu và sử dụng các mô hình ước lượng từ các chương trình thống kê, nhằm phân tích các yếu tố tác động đến tỷ suất sinh lợi bất động sản trong giai đoạn 2005-2010.
Bài viết nêu rõ rằng bên cạnh việc ủng hộ, đề tài cũng đưa ra một số giải pháp và kiến nghị để khắc phục tình trạng bong bóng bất động sản Những biện pháp này nhằm hỗ trợ các nhà hoạch định chính sách trong việc phát triển thị trường một cách hài hòa, tránh tình trạng quá nóng hoặc quá nguội lạnh.
Cuối cựng, ủề tài cú giỏ trị tham khảo cho những ủối tượng muốn tỡm hiểu về lĩnh vực này.
Cỏc nội dung chớnh ủược trỡnh bày trong luận văn
Trong khuụn khổ một Luận văn cao học, tỏc giả cố gắng ủưa ra một số nội dung gợi ý ủối với cỏc cõu hỏi nghiờn cứu sau ủõy:
Hiện tượng bong bóng bất động sản là gì? Vai trò của bong bóng bất động sản đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung là rất quan trọng Bong bóng bất động sản có thể tạo ra sự tăng trưởng nhanh chóng nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn cho nền kinh tế khi vỡ.
Thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện đang trải qua tình trạng bong bóng, tương tự như một số quốc gia khác Để kiểm soát tình trạng này, Chính phủ đã áp dụng nhiều biện pháp và chính sách quản lý hiệu quả nhằm ổn định thị trường Những biện pháp này bao gồm việc điều chỉnh quy định về tín dụng, tăng cường giám sát các giao dịch bất động sản và khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, từ đó góp phần hạn chế rủi ro và đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.
Để xây dựng mô hình định lượng xác định các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi bất động sản, cần xác định các biến số cụ thể có thể đo lường được Việc này giúp phân tích và đánh giá khả năng sinh lợi từ bất động sản, đồng thời xác định liệu thị trường bất động sản có đang trong tình trạng bong bóng hay không Các yếu tố như vị trí, điều kiện kinh tế và chính sách quản lý cần được xem xét kỹ lưỡng để đưa ra những kết luận chính xác.
4 Cỏc giải phỏp nào ủược ủặt ra ủể kiểm soỏt bong búng bất ủộng sản và phỏt triển bền vững thị trường Bất ủộng sản Việt Nam?
Nội dung của luận văn sẽ nghiờn cứu nội dung giải ủỏp cho cỏc cõu hỏi trờn ủõy.
MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ HIỆN TƯỢNG BONG BONG BẤT ðỘNG SẢN
Một số nội dung về bất ủộng sản và thị trường bất ủộng sản
1.1.1.1 Quan ủiểm của cỏc nhà kinh tế về Bất ủộng sản:
Bất động sản không chỉ đơn thuần là nhà ở, mà còn bao gồm các nơi làm việc, cơ sở thương mại, thờ cúng, cơ quan chính phủ, cơ sở giáo dục, và các khu vực giải trí Nó phản ánh một phạm vi rộng lớn các hoạt động kinh doanh và thể chế liên quan đến phát triển, mua bán, và sử dụng tài sản Theo đó, bất động sản được hiểu là bất kỳ tài sản nào có thể sở hữu hoặc chiếm hữu, bao gồm tài sản hữu hình và vô hình, như quyền hợp đồng, chứng thư tài chính, tiền lãi, và thương hiệu.
Thuật ngữ bất động sản được hiểu theo ba cách cơ bản Đầu tiên, nó chỉ các tài sản hữu hình như nhà cửa Thứ hai, bất động sản được coi là một tập hợp các quyền liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng các tài sản thực thể Cuối cùng, thuật ngữ này còn ám chỉ ngành nghề hoặc các hoạt động kinh doanh liên quan đến việc mua bán, vận hành và bố trí các tài sản thực thể.
Các nhà kinh tế học xem xét bất động sản trong mối quan hệ tương tác với các yếu tố nội tại, bao gồm sự phát triển của các lĩnh vực như quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng, vật liệu xây dựng, và lao động Họ cũng phân tích tác động của những yếu tố này đến sự phát triển kinh tế ở cấp độ địa phương, quốc gia và khu vực.
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế toàn cầu, được công nhận là một phần thiết yếu của tài sản và sự giàu có của quốc gia Nhiều công ty, bao gồm các tổ chức tài chính và bảo hiểm, sở hữu một lượng lớn tài sản liên quan đến bất động sản, cả dưới dạng chứng khoán hóa và nắm giữ trực tiếp Đối với cá nhân, bất động sản thường là phần lớn nhất trong danh mục đầu tư, với nhiều người sử dụng vay vốn để mua nhà Biến động trong giá trị bất động sản có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế quốc gia, kinh tế địa phương, và tài chính của doanh nghiệp cũng như hộ gia đình.
(Real Estate Market Efficiency: Issues and Evidence – Dean H Gatzlaff & Dogan
Tirtiroglu and Associate Editors – Journal of Real Estate Liturature 1995;
Fundamental Real Estate Prices: An Impirical Estimation with International Data –
1.1.1.2 Một số ủặc trưng cơ bản quan trọng của BðS
Bất động sản có những đặc điểm nổi bật như khả năng chuyển đổi thành tiền mặt thấp, thời gian giao dịch kéo dài và chi phí giao dịch cao Ngoài ra, lĩnh vực này còn chịu sự quản lý chặt chẽ từ phía nhà nước và pháp luật, đồng thời nguồn cung bất động sản cũng gặp nhiều hạn chế.
Một đặc trưng quan trọng của bất động sản là giá cả có xu hướng biến động theo chu kỳ Sự biến động này phản ánh tính chu kỳ của thị trường bất động sản Nhiều nhà nghiên cứu đã tổng kết đặc trưng này qua các quan sát tại nhiều quốc gia khác nhau, như Stephen Malpezzi và Susan M Wachter (2004).
Goetzman and Wachter (1997); Abraham and Hendershott (1996); Wheaton
1.1.2 M ộ t s ố n ộ i dung v ề th ị tr ườ ng b ấ t ủộ ng s ả n
1.1.2.1 Khỏi niệm thị trường Bất ủộng sản
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch giữa các bên liên quan, nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới và tư vấn Các chủ thể trên thị trường này, cùng với vai trò quản lý của nhà nước, có tác động quyết định đến sự phát triển và hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.
Về vai trò can thiệp của nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, các nhà kinh tế học chia thành nhiều trường phái, trong đó có hai trường phái được chấp nhận rộng rãi Trường phái đầu tiên cho rằng thị trường bất động sản nên phát triển một cách tự nhiên và tự điều chỉnh mà không cần sự can thiệp của nhà nước Ngược lại, trường phái thứ hai cho rằng nhà nước cần kiểm soát và can thiệp vào quá trình phát triển của thị trường bất động sản để đảm bảo sự ổn định và bền vững.
1.1.2.2 Phõn loại thị trường Bất ủộng sản
Thị trường bất động sản (BĐS) có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí như mục đích sử dụng, khu vực địa lý, và thời gian tham gia thị trường Bài viết này tập trung vào việc phân tích các phân khúc thị trường BĐS có ảnh hưởng quan trọng đến các đợt sốt nóng hoặc lạnh trong thời gian qua, bao gồm thị trường căn hộ, thị trường đất nền - biệt thự, và các thị trường khác như căn hộ cho thuê.
Thị trường căn hộ tại Việt Nam đã trải qua nhiều biến động, đặc biệt từ năm 2006 đến 2007, khi các chủ đầu tư dự án căn hộ đạt được lợi nhuận cao nhờ nhu cầu mua mạnh mẽ Tuy nhiên, kể từ năm 2009, thị trường gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm, dù đã áp dụng nhiều biện pháp khuyến mãi và hỗ trợ Đến giữa năm 2011, thị trường căn hộ tại TP HCM và Hà Nội phải đối mặt với tình trạng cung vượt cầu, với giá cả căn hộ vượt quá khả năng chi trả của người mua thực sự Nhiều chủ dự án buộc phải chào bán với mức giá hấp dẫn để thu hút khách hàng, cho thấy sự cần thiết trong việc kiểm soát và quy hoạch thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc biệt thự và đất nền, đã thu hút sự đầu tư mạnh mẽ từ năm 2006 đến 2007, phù hợp với tâm lý truyền thống của người Việt Nam về việc an cư lạc nghiệp Tuy nhiên, sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thị trường này đã rơi vào tình trạng thiếu thanh khoản do nhu cầu thực tế bị hạn chế Phần lớn người có khả năng mua bất động sản đều ưu tiên sở hữu một căn nhà tại trung tâm để thuận tiện cho sinh hoạt và làm việc Các nền đất và biệt thự tại khu dự án mới chủ yếu phục vụ cho đầu tư kiếm lời hoặc bảo toàn tài sản trong bối cảnh kinh tế bất ổn và lạm phát gia tăng Nguồn vốn lớn đã bị chôn vùi trong loại hình này trong thời gian dài, dẫn đến sự thiếu hụt nguồn lực xã hội và khiến các cơ quan quản lý phải lập đoàn thanh tra đối với các biệt thự bỏ hoang.
Thị trường căn hộ cho thuê đang nổi lên như một phân khúc đầu tư tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã mua căn hộ để cho người nước ngoài thuê tại các khu đô thị mới, như Ciputra ở Hà Nội và Phú Mỹ Hưng ở TP HCM, nhằm tạo nguồn thu nhập ổn định Tuy nhiên, khi thị trường gặp khó khăn, nhiều nhà đầu tư buộc phải chuyển sang đầu tư dài hạn Đối với các nhà đầu tư tổ chức và nước ngoài, họ đang đầu tư vào các tổ hợp căn hộ chuyên phục vụ thị trường cho thuê với nguồn vốn lớn và tầm nhìn dài hạn Sự gia tăng nhu cầu giao thương giữa Việt Nam và thế giới hứa hẹn sẽ mang lại nhiều cơ hội cho thị trường này trong tương lai.
1.1.2.3 ðặc ủiểm của thị trường Bất ủộng sản a Hầu hết ở cỏc quốc gia cú nền kinh tế thị trường, thị trường BðS ủều hỡnh thành và phỏt triển qua 4 cấp ủộ: sơ khởi, tập trung hoỏ, tiền tệ hoỏ và tài chính hoá
Cấp độ sơ khởi là giai đoạn mà mọi người có thể xây dựng nhà riêng của mình, chỉ cần có một mảnh đất là đủ để hình thành một ngôi nhà và được xem là bất động sản Trong giai đoạn này, các chính sách về đất đai, chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định trong việc kiểm soát thị trường.
Thứ hai, cấp ủộ tập trung hoỏ: là giai ủoạn của cỏc doanh nghiệp xõy dựng
Trong giai đoạn hiện tại, sự hạn chế về vốn và năng lực xây dựng khiến không phải ai cũng có thể phát triển một tòa nhà hay dự án bất động sản lớn Chính vì vậy, các chính sách xây dựng cùng với vai trò của các doanh nghiệp và cơ quan quản lý xây dựng trở nên quan trọng trong việc kiểm soát thị trường bất động sản.
Hiện tượng bong búng bất ủộng sản
Trong nền kinh tế thị trường, Keynes phõn biệt hoạt ủộng "doanh nghiệp" và hoạt ủộng "ủầu cơ" (speculation) (Keynes 1936, [170]) Theo lý thuyết này thỡ :
Doanh nghiệp được hiểu là hoạt động nhằm dự đoán khả năng sinh lợi lâu dài của vốn đầu tư, tức là xác định tỷ suất lợi nhuận tương lai của một khoản đầu tư trong suốt thời gian khai thác, còn được gọi là hiệu quả biên của vốn.
Đầu cơ là hoạt động dự đoán tâm lý thị trường, nhằm dự báo những biến động giá cả trong ngắn hạn trên thị trường tài sản.
Hoạt ủộng ủầu cơ trờn một thị trường cụ thể cú hai mặt tớch cực và tiờu cực
Hoạt động đầu cơ đóng vai trò tích cực trong việc làm sôi động thị trường, thúc đẩy gia tăng giao dịch và từ đó nâng cao thanh khoản cũng như quy mô của thị trường.
Ở khía cạnh tiêu cực, đầu cơ tháo khởi có thể khiến thị trường bùng nổ, dễ dẫn đến thiên lệch và xuất hiện hiện tượng bong bóng, tạo ra nguy cơ sụp đổ thị trường.
1.2.2 Bong búng tài s ả n và bong búng b ấ t ủộ ng s ả n
Bong bóng tài sản hình thành khi nhu cầu của nhà đầu tư đối với một loại tài sản tăng cao vượt mức hợp lý, dẫn đến giá giao dịch của tài sản đó tăng nhanh chóng Hiện tượng này thường vượt xa các mức giá được coi là chính xác và hợp lý, không dựa trên các chỉ số cơ bản hay giá trị thực của tài sản.
Hiện tượng bong bóng tài sản trong phát triển kinh tế thường diễn ra qua một chu kỳ kinh tế, bắt đầu bằng sự mở rộng nhanh chóng sau giai đoạn thị trường thu nhỏ Trong giai đoạn này, giá tài sản tăng mạnh mẽ, vượt quá giới hạn an toàn theo các chỉ số tài chính cơ bản, và thường tập trung ở một số ngành nhất định Cuối cùng, hiện tượng này dẫn đến sự sụt giảm giá nhanh chóng và mạnh mẽ, cùng với làn sóng bán tháo ồ ạt.
Bong bóng đầu tư là một hiện tượng thể hiện sự nhạy cảm trong cảm xúc con người, tạo ra cảm giác mong muốn nó tồn tại mãi mãi Tuy nhiên, giống như bong bóng xà phòng, phần lớn bong bóng đầu tư không được cấu tạo từ vật liệu thực và việc vỡ bong bóng là điều không thể tránh khỏi Khi bong bóng vỡ, tiền đầu tư theo ảo giác bong bóng cũng sẽ nhanh chóng bốc hơi, dẫn đến sự sụp đổ.
Sụp đổ là hiện tượng suy giảm nhanh chóng và mạnh mẽ của tổng giá trị thị trường, thường gắn liền với sự "vỡ" của một bong bóng Khi bong bóng vỡ, nhiều nhà đầu tư sẽ đồng loạt bán tài sản, dẫn đến làn sóng bán tháo trong khi nhu cầu mua vào rất thấp, khiến giá tài sản giảm mạnh và gây thua lỗ nghiêm trọng Hành động bán hoảng loạn là biểu hiện chung của thị trường sau khi bong bóng vỡ, tạo ra tình trạng sụp đổ, khi mọi người đều muốn bán nhưng không có ai sẵn sàng mua Kết quả là thị trường giảm giá nhanh chóng trên mọi khía cạnh, dẫn đến suy sụp và tác động tiêu cực đến tất cả mọi người Thường thì, sau sự sụp đổ của thị trường, sẽ xảy ra một giai đoạn suy thoái kinh tế.
Mối liên hệ giữa bong bóng và sụp đổ thị trường có thể so sánh với mây và mưa Khi có mây nhưng không có mưa, điều đó cho thấy bong bóng đang tồn tại Tuy nhiên, khi có mưa, chắc chắn sẽ có mây, tương tự như tình trạng sụp đổ thị trường là hệ quả của bong bóng thị trường vỡ Lịch sử chứng minh rằng mây càng dày - bong bóng càng lớn thì mưa, tức là sụp đổ thị trường, sẽ càng mạnh mẽ.
1.2.2.2 “Bong búng” bất ủộng sản:
Bong bóng bất động sản là một hiện tượng trong lĩnh vực tài sản, phản ánh tình trạng giao dịch mua bán diễn ra với mức giá cao hơn so với giá trị thực của bất động sản Theo định nghĩa, bong bóng bất động sản xảy ra khi giá cả không tương xứng với giá trị thực tế, dẫn đến rủi ro cho thị trường Richard Herring đã chỉ ra rằng vấn đề này cần được xem xét kỹ lưỡng để hiểu rõ hơn về tác động của nó đối với nền kinh tế.
Susan Watcher cho rằng sự hình thành của một bong bóng bất động sản thường bắt nguồn từ sự gia tăng nhu cầu trong thị trường này Bất kỳ sự gia tăng nào trong giá bất động sản đều phản ánh nhu cầu tăng cao đối với loại hình tài sản này.
Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản tăng nhanh chóng và liên tục mà không dựa vào các yếu tố kinh tế cơ bản, vượt qua giá trị thực của chúng Nếu tình trạng này tiếp tục diễn ra, bong bóng sẽ dễ dàng vỡ và giá sẽ giảm mạnh một cách đột ngột.
Bong bóng bất động sản thường hình thành trong các chu kỳ kinh tế với lãi suất thấp và tín dụng dễ tiếp cận, nhờ vào chính sách mở rộng tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển kinh tế Điều này diễn ra trong bối cảnh quản lý nhà nước lỏng lẻo đối với lĩnh vực bất động sản và thiếu sự quan tâm đúng mức từ chính phủ để định hướng thị trường Tính chu kỳ của bong bóng bất động sản đã được tổng hợp từ học thuyết về chu kỳ và bất ổn, đồng thời được kiểm nghiệm qua chu kỳ 18 năm của bất động sản Mỹ do nhà kinh tế Homer Hoyt và nhiều chuyên gia khác thực hiện.
Bong bóng bất động sản có thể xuất hiện ở nhiều cấp độ khác nhau, từ thị trường của một địa phương, vùng, quốc gia cho đến khu vực và thậm chí là toàn cầu Một ví dụ điển hình là cuộc khủng hoảng tài chính từ năm 2007 đến 2010, liên quan chặt chẽ đến sự sụp đổ của bong bóng bất động sản trên toàn thế giới.
Richard Herring và Susan Watcher cho rằng bong bóng bất động sản có thể xuất hiện độc lập mà không kèm theo khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tài chính, và ngược lại, khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tài chính cũng có thể xảy ra mà không liên quan đến bong bóng bất động sản Hai tác giả này khẳng định rằng hai khái niệm này (bong bóng bất động sản và bong bóng tài chính-ngân hàng) có mối quan hệ tương quan với nhiều cuộc khủng hoảng đã xảy ra ở cả các nước phát triển và các nước đang phát triển.
1.2.3 Ả nh h ưở ng c ủ a bong búng b ấ t ủộ ng s ả n ủế n s ự phỏt tri ể n c ủ a n ề n kinh t ế
Kinh nghiệm kiểm soỏt bong búng bất ủộng sản của một số quốc gia trên thế giới
1.3.1.1 Tình trạng thị trường: Ước tớnh khoảng hơn 20% trong tổng số gần 1.500 tỷ USD ủể hỗ trợ nền kinh tế thoỏt khỏi khủng hoảng năm 2008 của Chớnh Phủ Trung quốc ủó chảy vào bất ủộng sản khiến thị trường tăng núng Năm 2009, tổng trị giỏ nhà ủược bỏn tại Trung Quốc lên tới 560 tỷ USD – một con số kỷ lục, tăng 80% so với năm 2008
Giá căn hộ tại các thành phố lớn đang trở nên quá cao, tương đương với mức tiết kiệm của ba thế hệ, khiến nhiều hộ gia đình trung lưu không thể mua được nhà Chi phí trả thế chấp chiếm hơn 80% thu nhập trung bình của một hộ gia đình Tại Thượng Hải, những căn hộ có giá hàng chục triệu USD ngày càng phổ biến, nơi mà nhiều người mua nhà nhanh hơn mua rau Một nhà đầu tư đã mua 54 căn hộ chỉ trong một ngày, cho thấy sự tích cực của các nhà đầu cơ trong việc gom bất động sản với hy vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.
Nhiều khu thương mại tại các thành phố lớn đang rơi vào tình trạng trống rỗng với thiếu hụt khách thuê, trong khi nhiều khu căn hộ cũng bị bỏ hoang Tỷ lệ trống tại các cao ốc văn phòng cho thuê đã đạt 22,4% trong quý III/2009, đứng thứ 9 trong số 103 thị trường được khảo sát bởi CB Richard Ellis (CBRE) Con số này chưa bao gồm các dự án sắp hoàn công và chuẩn bị khai trương, như tòa tháp 74 tầng cao nhất Bắc Kinh, China World Tower 3.
Với vai trò là nền kinh tế lớn nhất và có tốc độ phát triển nhanh nhất toàn cầu, Trung Quốc đã trở thành động lực chính giúp thế giới thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính Nhận thức được sự sụp đổ của bong bóng bất động sản và tác động của nó đến nền kinh tế toàn cầu, Chính quyền Bắc Kinh đã triển khai nhiều biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản trong các năm 2009, 2010 và những tháng đầu năm tiếp theo.
Để kiểm soát thị trường bất động sản năm 2011, cần kiềm chế sự tăng giá của các dự án nhà ở nhằm tránh nguy cơ phá sản.
1.3.1.2 Phản ứng của Chính phủ Trung Quốc: áp dụng hàng loạt biện pháp:
+ Tăng thuế chuyển nhượng nhà
+ đánh thuế bất ựộng sản ựối với nhà ở nhằm tăng phắ ựối với những người sở hữu nhiều căn hộ
Ngân hàng Nhà nước đang siết chặt hoạt động cho vay mua nhà, đặc biệt là đối với những trường hợp vay mua nhà lần thứ hai Theo quy định mới, tỷ lệ vốn tự có đối với các khoản vay mua nhà thứ hai sẽ tăng từ 40% hiện tại lên mức 50% - 60%.
+ Tăng lói suất ủối với cỏc khoản cho vay mua nhà
+ Thắt chặt tớn dụng ủối với cỏc dự ỏn xõy dựng nhà;
+ Nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc nhằm làm giảm vốn khả dụng của ngân hàng thương mại
Kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng ở mức hợp lý là rất quan trọng, đồng thời yêu cầu các ngân hàng tuân thủ nghiêm ngặt các chính sách và quy định liên quan đến tín dụng bất động sản.
+ Cõn nhắc tăng giỏ ủồng nhõn dõn tệ so với ủụla Mỹ 1.3.1.3 Nhóm giải pháp kỹ thuật – hỗ trợ:
Đẩy mạnh chương trình xây dựng nhà giá thấp nhằm ổn định thị trường, tập trung nhanh chóng vào việc tăng cung cấp nhà diện tích nhỏ, giá rẻ cho các hộ gia đình có thu nhập thấp.
+ Yờu cầu cỏc tổ chức tài chớnh ưu ủói cho người mua nhà lần ủầu và ủể ở;
Cấm bán nhà trên giấy đối với các nhà đầu tư thứ cấp đã tạo ra nhiều trở ngại cho những người đã sở hữu nhà nhưng vẫn muốn mua thêm theo hình thức trả góp.
Người mua nhà cần chứng minh quyền sở hữu căn nhà đầu tiên để được hưởng ưu đãi về thuế chuyển nhượng Đối với trường hợp mua căn nhà thứ hai, để nhận ưu đãi về lãi suất, cần chứng minh diện tích nhà ở nhỏ hơn mức bình quân của địa phương.
Đẩy mạnh tỏi cơ cấu lại kinh tế là cần thiết để giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn thu tài chính từ bất động sản Việc này sẽ giúp chính quyền địa phương không bị áp lực trong việc kiềm chế tình trạng giá bất động sản tăng cao.
+ Yờu cầu cỏc cụng ty Bất ủộng sản ước tớnh mức thua lỗ nếu giỏ nhà ủất cú thể giảm tới 60% thay cho mức 30% theo mục tiờu trước ủú
Các nhà thầu hiện bị cấm đầu tư lợi tức vào các dự án bất động sản mới, đồng thời cũng phải tuân thủ quy định về vốn đối với việc xây dựng bất động sản.
V ớ i vi ệ c th ự c hi ệ n ủồ ng lo ạ t cỏc bi ệ n phỏp này, th ị tr ườ ng B ấ t ủộ ng s ả n Trung Qu ố c b ắ t ủầ u cú nh ữ ng d ấ u hi ệ u h ạ nhi ệ t
Chính phủ Singapore sớm nhận định rằng các khoản vay chi phí thấp nhằm hỗ trợ phục hồi kinh tế sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã dẫn đến việc đầu tư vào thị trường bất động sản và làm tăng giá nhà, đặc biệt là phân khúc cao cấp Để hạ nhiệt thị trường bất động sản và tránh nguy cơ bong bóng, chính phủ đã áp dụng các biện pháp nhằm kiểm soát tình hình mà không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế.
Để tăng quỹ xây dựng nhà ở, cần công bố nhiều hơn các lô đất để bán Đồng thời, áp dụng mức thuế cao đối với những người đầu tư muốn bán lại bất động sản trong vòng một năm kể từ khi mua.
+ Tỉ lệ cho vay cũng ủược giảm từ 90% xuống cũn 80% giỏ trị bất ủộng sản
Cấm các khoản cho vay kém lãi suất đối với một số dự án xây dựng nhà ở và ngừng việc cho phép các nhà đầu tư không phải trả lãi vay để mua các căn hộ đang được xây dựng.
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ
Thực tiễn phỏt triển của thị trường bất ủộng sản và hiện tượng bong
2.1.1 Giai ủ o ạ n tr ướ c kh ủ ng ho ả ng tài chớnh toàn c ầ u
Trước năm 1993, Việt Nam vừa mới mở cửa và giai đoạn này đánh dấu sự chuyển mình quan trọng Luật Đất đai 1987 được ban hành với quy định nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhằm kiểm soát và quản lý tài nguyên đất đai một cách hiệu quả.
Trong thời kỳ này, các quan hệ chuyển nhượng và mua bán bất động sản của dân cư diễn ra một cách tự phát, chủ yếu là những giao dịch ngầm và không chính thức.
Giai đoạn 1993 – 1999 đánh dấu sự ra đời và hiệu lực của Luật Đất đai 1993, quy định và thừa nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân Quyền sử dụng đất trở thành đối tượng đầu tư hấp dẫn cho các công ty như Minh Phụng – Epco và Huy Hoàng, với nguồn tài chính chủ yếu từ vốn vay ngân hàng và cá nhân có nguồn vốn nhàn rỗi, dẫn đến cơn sốt đất lần thứ nhất (1993-1994) Tuy nhiên, cơn sốt này nhanh chóng bị dập tắt khi nhà nước áp dụng biện pháp hành chính – tư pháp, đặc biệt là vụ xử án Minh Phụng – Epco với khoản nợ ngân hàng lên tới 6.000 tỉ đồng và 33 triệu USD Tòa án đã định giá tổng tài sản lên đến hơn 2.232 tỉ đồng Sau cơn sốt, thị trường bất động sản rơi vào đợt trũng lần thứ nhất kéo dài từ 1995 – 1999 khi các nhà đầu tư vội vã bán đất để thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng.
Giai đoạn 2000 – 2006 chứng kiến cơn sốt bất động sản lần hai, đặc biệt từ 2000 đến 2002, khởi nguồn từ việc các nhà đầu tư áp dụng chính sách và quy định pháp luật của nhà nước Chủ trương của TP HCM về cho phép chuyển nhượng phân lô hộ lẻ, cùng với các văn bản pháp lý như Luật số 25/2001/QH10, đã tạo điều kiện cho Việt Kiều và một số đối tượng khác mua nhà tại Việt Nam Hiệp định thương mại Việt-Mỹ năm 2001 cũng góp phần thúc đẩy kinh tế, khiến các nhà đầu tư đổ xô mua đất, đặc biệt tại TP HCM, và tự tổ chức phân lô bán nền Theo ước tính của Viện Kinh tế TP.HCM, tổng vốn đầu tư trong cơn sốt này đạt khoảng 6 tỷ USD.
Theo số liệu từ Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, trong 6.000 ha đất đô thị hóa tại vùng ven, chỉ có 10% diện tích được xây dựng hạ tầng và nhà ở Cơn sốt đất này kết thúc khi TP HCM ban hành chỉ thị 05/2002/CT-UB vào ngày 13/03/2002, yêu cầu ngừng thực hiện việc phân lô bán nền lẻ Tiếp theo là Luật Đất đai 2003 cùng Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định cấm phân lô bán nền lẻ khi chưa có hạ tầng kỹ thuật Sau cơn sốt lần hai, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn ảm đạm kéo dài trong năm năm (2002 – 2006).
Giai đoạn 2007 – 2008 chứng kiến cơn sốt lần ba trong phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự, chủ yếu do luồng vốn đầu tư nước ngoài tăng mạnh sau khi Việt Nam gia nhập WTO, tạo ra sự tăng trưởng ấn tượng cho nền kinh tế Thêm vào đó, thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển mạnh mẽ trong năm 2007 và đầu năm 2008, mang lại lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư Sự chuyển hướng đầu tư từ chứng khoán sang bất động sản để giảm thiểu rủi ro cũng góp phần vào cơn sốt này Tuy nhiên, cơn sốt nhanh chóng bị dập tắt khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu nổ ra, dẫn đến việc luồng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam giảm sút và Chính phủ Việt Nam thắt chặt tiền tệ để chống lạm phát, khiến thị trường bất động sản rơi vào suy thoái kéo dài.
2.1.2 Giai ủ o ạ n sau kh ủ ng ho ả ng tài chớnh toàn c ầ u
Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều đợt sốt giá cục bộ tại một số địa phương, khu vực có quy hoạch phát triển hạ tầng và khu đô thị mới Những đợt sốt này thường diễn ra trong thời gian ngắn, chỉ vài tháng, sau đó lại chững lại Sự biến động của thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ đến việc thực thi các chính sách kinh tế vĩ mô của chính phủ Việt Nam.
Từ đầu năm 2008, chính phủ Việt Nam đã phải đối mặt với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và áp dụng nhiều biện pháp nhằm kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế Một trong những biện pháp nổi bật là yêu cầu các ngân hàng mua tín phiếu bắt buộc với tổng trị giá 20.300 tỷ đồng Những biện pháp này đã dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường chứng khoán, trong khi thị trường bất động sản chứng kiến lượng giao dịch giảm đáng kể, đặc biệt là phân khúc căn hộ, với giá cả nhiều dự án giảm mạnh và tình trạng thanh khoản kém.
Năm 2009, để giải quyết tình trạng kinh tế khó khăn do các chính sách thắt chặt của năm 2008, chính phủ đã áp dụng nhiều biện pháp kích thích mạnh mẽ như hỗ trợ lãi suất, miễn giảm thuế và giãn nợ thuế Nền kinh tế Việt Nam đã có cơ hội phục hồi sau thời gian khó khăn của năm 2008 Trong bối cảnh này, thị trường chứng khoán ghi nhận những phiên tăng trưởng ấn tượng, lấy lại một phần giá trị đã mất Thị trường bất động sản cũng chứng kiến sự gia tăng giao dịch nhờ vào sự phục hồi của nền kinh tế, đặc biệt là các dự án bất động sản liên quan đến quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông.
Tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam kéo dài đến năm 2010 và tiếp tục diễn ra vào đầu năm 2011, khi Chính phủ Việt Nam một lần nữa nhấn mạnh việc cải cách để giải quyết các yếu kém kinh tế Quyết định áp dụng chính sách tài khóa và tiền tệ thắt chặt đã khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn, song song với những thách thức chung của nền kinh tế Nhiều hiện tượng vỡ nợ tín dụng xảy ra liên quan đến kinh doanh bất động sản, trong khi một số dự án phải giảm mạnh giá bán để xả hàng Những yếu tố này tạo nên bức tranh u ám của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2011, dự kiến sẽ còn kéo dài sang năm 2012.
2.1.3 Nh ậ n ủị nh v ề th ị tr ườ ng b ấ t ủộ ng s ả n Vi ệ t Nam :
Qua phõn tớch nờu trờn, cú thể rỳt ra một số nhận ủịnh sau ủõy:
Trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua ba đợt sốt lớn, được xem là “bong bóng phình to” với chu kỳ khoảng 8 năm và thời gian sốt kéo dài từ 1-2 năm (1993-1994; 2000-2001; 2007-2008) Xen kẽ với các đợt sốt này là những giai đoạn “đóng băng” và “ngủ đông” của thị trường.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn sốt khác nhau, bắt đầu từ việc tăng giá các loại đất (1993-1994), sau đó dịch chuyển sang nhà mặt tiền và dự án phân lô (2000-2001), và gần đây nhất là căn hộ cao cấp và biệt thự (2007-2008) Sự chuyển dịch này phản ánh xu hướng hiện đại hóa, tích tụ vốn và khả năng xây dựng của nền kinh tế Đây cũng được coi là thành công của Chính phủ trong việc đưa thị trường bất động sản Việt Nam tiệm cận với sự phát triển của thị trường bất động sản toàn cầu.
Trong ba đợt sốt, hai đợt sốt đầu tiên gắn liền với các quy định mới của nhà nước và nguồn vốn đầu tư chủ yếu là vốn nhàn rỗi, dẫn đến giá cả trên thị trường chỉ giảm nhẹ hoặc chững lại Ngược lại, đợt sốt lần thứ ba có nguyên nhân từ nguồn tài chính dồi dào, khiến giá cả tăng cao Khi nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ, giá cả trên thị trường đã rơi tự do, nhiều dự án giảm giá từ 50% đến 60% so với đỉnh điểm.
Phương pháp can thiệp của nhà nước đối với thị trường trong các đợt sốt có sự khác biệt rõ rệt, phản ánh sự tiến bộ trong cách tiếp cận của nhà nước Theo thời gian, nhà nước ngày càng áp dụng nhiều biện pháp mang tính thị trường hơn nhằm can thiệp hiệu quả vào sự phát triển của thị trường Cụ thể, trong cơn sốt lần 1 vào năm 1993, các công cụ can thiệp đã được điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế.
Từ năm 1994, thị trường chứng khoán Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động Cơn sốt đầu tiên bị chặn lại bằng các biện pháp hành chính, trong khi cơn sốt lần hai (2000-2001) được kiểm soát thông qua việc ban hành Luật mới Sau cơn sốt lần ba (2006 – đầu 2008), thị trường chứng khoán tiếp tục bị ảnh hưởng khi nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ nhằm đối phó với khủng hoảng tài chính toàn cầu và nguy cơ lạm phát đe dọa nền kinh tế Việt Nam cũng như các nước lớn trên thế giới.
Chớnh sỏch quản lý thị trường BðS và cơ chế chống ủầu cơ
2.2.1 Các bi ệ n pháp ki ể m soát theo thông l ệ qu ố c t ế
2.2.1.1 Biện pháp kiểm soát bằng pháp luật
Là biện pháp cơ bản và nền tảng của các quan hệ pháp luật trong xã hội, các quan hệ và giao dịch trên thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thiết lập sự ổn định và phát triển bền vững.
Mỗi khi một luật mới được ban hành và có hiệu lực, thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều, đặc biệt là ở những thị trường sơ khai, nơi vai trò của pháp luật rất quan trọng trong việc tạo ra hoặc hạn chế bong bóng bất động sản Pháp luật ở đây cần được hiểu bao gồm tất cả các văn bản chính thức như luật, pháp lệnh, nghị định và chỉ thị từ các cấp nhà nước.
Trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam chịu ảnh hưởng lớn bởi các văn bản pháp luật Một số văn bản quan trọng bao gồm Luật Đất đai 1993, là cơ sở cho sự phát triển bất động sản lần đầu tiên; các văn bản của Ủy ban nhân dân Tp Hồ Chí Minh cho phép thí điểm phân lô hộ lẻ; Luật số 25/2001/QH10 cho phép Việt Kiều và một số đối tượng khác mua nhà ở Việt Nam; và Luật Đất đai 2003 cùng với Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thiết lập nền tảng pháp lý cho thị trường Gần đây, Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã bổ sung quy định về quy hoạch sử dụng đất và hỗ trợ tái định cư, giúp thị trường ổn định hơn Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng hệ thống văn bản pháp luật hiện tại vừa thừa vừa thiếu, với nhiều quy định quá chặt chẽ ở một số lĩnh vực và quá lỏng lẻo ở những lĩnh vực khác, dẫn đến sự chồng chéo giữa các văn bản của cấp địa phương và trung ương.
Hỡnh 7: Hệ thống cỏc văn bản phỏp luật chủ ủạo chi phối thị trường bất ủộng sản
2.2.1.2 Biện pháp kiểm soát bằng chính sách tài khóa
Chính sách tài khóa đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết nền kinh tế và thị trường bất động sản Đây là một trong hai yếu tố chính mà chính phủ sử dụng để quản lý và phát triển kinh tế.
Chính sách tài khóa nới lỏng có thể kích thích hoạt động kinh tế thông qua việc tăng chi tiêu, đầu tư công hoặc giảm thuế Những biện pháp này sẽ dẫn đến dòng tiền mạnh mẽ chảy vào nền kinh tế Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng, đặc biệt là trong mối quan hệ với các yếu tố khác của nền kinh tế.
Thị trường bất động sản có sự liên kết chặt chẽ với các lĩnh vực khác như vốn, xây dựng, vật liệu và nhân lực, do đó sẽ chứng kiến sự gia tăng nhanh chóng và tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của bong bóng bất động sản.
Chính sách tài khóa thắt chặt trong điều kiện thị trường không ổn định sẽ tác động nhanh chóng đến thị trường bất động sản, dẫn đến giảm giá cả và giao dịch Khi quy mô thị trường co lại, lượng giao dịch thành công cũng suy giảm, thậm chí có thể khiến thị trường rơi vào trạng thái đóng băng Ví dụ thực tiễn từ cuối năm 2010 đến đầu năm 2011 cho thấy, khi chính phủ thực hiện chính sách thắt chặt tài khóa (Nghị Quyết 11/NQ-CP), thị trường bất động sản đã trải qua tình trạng sụt giảm mạnh, giao dịch gần như ngưng trệ, và bong bóng bất động sản trở nên "bất động" cùng với sự "bất động" của thị trường.
Từ năm 2010 trở về trước, Việt Nam chủ yếu thực hiện chính sách tài khóa nới lỏng, với giá trị trái phiếu chính phủ phát hành hàng năm tăng dần và các loại thuế như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, và thuế thu nhập cá nhân được miễn giảm, đặc biệt trong giai đoạn khắc phục hậu quả khủng hoảng tài chính toàn cầu vào năm 2009 và đầu năm 2010 Tuy nhiên, vào năm 2011, chính sách tài khóa thắt chặt đã được áp dụng nhằm kiềm chế lạm phát, thể hiện qua việc giảm chỉ tiêu phát hành trái phiếu và giảm đầu tư công.
Thị trường bất động sản đang phát triển thuận lợi nhờ vào chính sách tài khóa mở rộng và đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của chính phủ Trong những năm gần đây, giá bất động sản thường tăng mạnh tại các khu vực có công trình hạ tầng được quy hoạch hoặc hoàn thành, như cầu, đường xá và khu đô thị Tuy nhiên, việc thắt chặt chính sách tài khóa vào năm 2011 đã khiến giá bất động sản giảm, điều này cần được xác minh qua thực tế.
2.2.1.3 Biện pháp kiểm soát bằng chính sách tiền tệ
Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, nếu khối lượng tiền trong lưu thông thay đổi, giá trị của một đơn vị tiền tệ sẽ thay đổi, dẫn đến sự biến động của giá cả hàng hóa, giá trị tài sản, thu nhập của dân chúng và thu nhập quốc dân.
Ngân hàng Trung ương có khả năng kiểm soát hoạt động kinh tế tổng thể và thị trường bất động sản thông qua việc điều chỉnh khối lượng tiền tệ trong lưu thông.
Theo lý thuyết, khi lượng tiền tệ gia tăng, thị trường bất động sản sẽ trở nên sôi động, với giá cả có xu hướng tăng Nếu lượng tiền được gia tăng và duy trì liên tục, khả năng hình thành bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện và ngày càng phình to.
Vào năm 2007, nhiều ngân hàng thương mại đã lợi dụng chính sách tiền tệ lỏng lẻo của Ngân hàng Nhà nước để kích thích nền kinh tế, đồng loạt triển khai các chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản với điều kiện dễ dàng.
Năm 2007, thị trường bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng hơn 70% so với cùng kỳ năm trước, nhờ vào sự dịch chuyển dòng tiền đầu tư và lượng vốn FDI kỷ lục Sự gia tăng nhanh chóng của giá bất động sản đã tạo ra cơn sốt trên thị trường, khiến nhiều người quan tâm đến đầu tư bất động sản Tình trạng mua bán sang tay căn hộ diễn ra phổ biến, với lợi nhuận cao, nhiều trường hợp có thể thu lời hơn 500 triệu đồng chỉ trong một ngày.
Việc áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt nhằm hạn chế lượng tiền trong lưu thông đã khiến thị trường bất động sản trở nên ảm đạm và trầm lặng Thị trường bất động sản phản ứng rất nhanh chóng, gần như là tức thời, đối với chính sách tiền tệ thắt chặt này.
MÔ HÌNH HỒI QUI CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT NAM
Mụ hỡnh ước lượng ủề tài
Đề tài này sử dụng phương pháp bình phương tối thiểu OLS để ước lượng phương trình hồi quy với biến phụ thuộc là chỉ số tỉ suất sinh lợi bất động sản (TSSLBDS) và các biến độc lập bao gồm tốc độ tăng trưởng sản phẩm quốc nội (GDP), tỷ lệ lạm phát (CPI), tăng trưởng tín dụng (TTTD), tỷ suất sinh lợi chứng khoán (TSSLCK), và vốn đầu tư nước ngoài đăng ký (FDIDK) Nghiên cứu sẽ xem xét dạng hàm hồi quy liên quan đến các yếu tố này.
Mô hình hồi quy TSSLBDS t được xác định bởi các yếu tố GDP t, CPI t, TTTD t, TSSLCK t và FDIDK t Cụ thể, công thức mô hình được biểu diễn như sau: TSSLBDS t = α 0 + α 1 GDP t + α 2 CPI t + α 3 TTTD t + α 4 TSSLCK t + α 5 FDIDK t + u t Các biến trong mô hình được đo lường bằng phần trăm, bao gồm TSSLCK, GDP, CPI, TTTD và FDIDK.
Trong mô hình nghiên cứu, hệ số cắt ðTSSLBDSt được xác định bởi các yếu tố sau: α0, α1 ðGDPt có kỳ vọng dương, α2 ðCPIt có kỳ vọng âm, α3 ðTTTDt có kỳ vọng dương, α4 ðTSSLCKt có kỳ vọng dương, và α5 ðFDIDKt cũng có kỳ vọng dương Phần dư u t được giả định là ngẫu nhiên.
Trong thị trường bất động sản, chúng ta nhận định rằng sự biến động trong tăng trưởng GDP sẽ ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi bất động sản qua một số chu kỳ nhất định Để kiểm tra nhận định này, chúng tôi sẽ tìm kiếm độ trễ tối ưu của biến tăng trưởng GDP bằng phương pháp độ trễ tối ưu Hsiao.
+ ðộ trễ tối ưu Hsiao: Quy trình Hsiao gồm hai bước
Bước đầu tiên là thực hiện các phương trình hồi quy cho biến phụ thuộc với biến độc lập, trong đó ta xác định có độ trễ với độ trễ lần lượt tăng theo từng bước.
Y t = α + ∑β i X t-i + ε t (3) Bước 2: Ta tính FPE (final prediction error) cho mỗi phương trình theo công thức sau ủõy:
Với T là cỡ mẫu và RSS là tổng bình phương phần dư, độ trễ tối ưu m* cần xác định là độ trễ có FPE bộ nhất.
Thực hiện thủ tục Hsiao cho phương trình (3) với biến phụ thuộc là TSSLBðS và biến độc lập là GDP, bao gồm các độ trễ tương ứng là 0 kỳ (GDP), 1 kỳ (GDP(-1)), 2 kỳ (GDP(-2)), và 3 kỳ (GDP(-3)) theo phụ lục 2.
Ta có bảng kết quả như sau:
Bảng 3: Kết quả tính FPE từ ước lượng phương trình hồi qui (3) (Phụ lục 2)
Kết quả FPE của cỏc ủộ trễ từ kỳ thứ 2 trở ủi cú xu hướng tăng dần
Như vậy, ta cú kết quả FPE min = 0.010158851 tương ứng với ủộ trễ tối ưu của biến ủộc lập GDP là 01 kỳ {GDP(-1)}.
Kết quả ước lượng mô hình
Từ kết quả ước lượng ủộ trễ tối ưu Hsiao trờn ủõy, ta cú phương trỡnh hồi qui mới như sau:
TSSLBDS t = α 0 + α 1 GDP t-1 + α 2 CPI t + α 3 TTTD t +α 4 TSSLCK t +α 5 FDIDK t +u t (4)
Phân tích số liệu bằng phần mềm Eviews 4.1 ta có bảng ước lượng cho phương trình trên như sau:
Bảng 4: Kết quả ước lượng phương trình hồi qui (4) (Phụ lục 3)
Hệ số ước lượng Sai số chuẩn Thồng kê t Xác suất P
Với kết quả ước lượng tớnh ủược, phương trỡnh (4) ủược viết lại như sau:
TSSLBDSt = - 0.401039 + 5.340271GDP t-1 – 1.511145CPI t + 1.651288TTTD t + 0.179280TSSLCK t - 0.007563FDIDK t + u t (5)
Hệ số R² = 0.690680 cho thấy rằng 5 biến kinh tế đã được phân tích có khả năng giải thích khoảng 69.06% sự biến động của chỉ số tỷ suất sinh lợi bất động sản (TSSLBDSt) Điều này chỉ ra rằng tỷ suất sinh lợi bất động sản còn chịu ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế khác như giá vàng, chính sách thuế của Chính phủ, yếu tố tâm lý, cũng như chỉ số tỷ suất sinh lợi bất động sản ở các giai đoạn trước (biến trễ TSSLBDS t-i).
Kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố như tỷ lệ tăng trưởng sản phẩm quốc gia, lạm phát, tăng trưởng tín dụng và tỷ suất sinh lợi chứng khoán đều có tác động đến chỉ số tỷ suất sinh lợi bất động sản, đúng như kỳ vọng của đề tài.
Mặc dù vốn đầu tư nước ngoài đăng ký lại có sự tăng trưởng, nhưng không đạt như kỳ vọng Điều này có thể giải thích bởi việc triển khai vốn đầu tư nước ngoài thực tế rất chênh lệch so với vốn đăng ký, do có phần vốn vay lại từ các ngân hàng thương mại trong nước.
Các hệ số ước lượng trong mô hình hồi quy này thể hiện mối quan hệ giữa chỉ số tỷ suất sinh lợi bất động sản và các biến kinh tế vĩ mô Nếu các yếu tố khác không đổi, các hệ số này sẽ giúp phân tích ảnh hưởng của từng biến đến tỷ suất sinh lợi.
- Tỉ lệ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội tăng 1%/ quý thì sẽ làm cho chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ủộng sản tăng trung bỡnh 5,34%
- Tỷ lệ lạm phỏt tăng 1%/quý sẽ làm cho chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ủộng sản giảm trung bình 1.51%
- Tăng trưởng tín dụng tăng 1 %/ quý sẽ làm cho chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ủộng sản tăng trung bỡnh khoản 1.65%
- Tỉ suất sinh lợi chứng khoán tăng 1%/quý sẽ làm cho chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ủộng sản tăng trung bỡnh 0.179%
- Vốn ủầu tư nước ngoài tăng 1% / quý sẽ làm cho chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ủộng sản giảm trung bỡnh 0.007%
Phân tích kết quả hồi qui
3.3.1 Ki ể m ủị nh s ự phự h ợ p c ủ a mụ hỡnh ðể kiểm ủịnh sự phự hợp của mụ hỡnh hồi quy ta xõy dựng giả thiết khụng như sau:
H1: R2 > 0 cho thấy ít nhất một hệ số βj khác không Nếu tất cả các hệ số hồi quy riêng (ứng với biến độc lập trong mô hình hồi quy) đều bằng 0, điều này có nghĩa là biến độc lập không ảnh hưởng đến biến phụ thuộc Kết quả này chỉ ra rằng hàm hồi quy mẫu không thể giải thích sự thay đổi của biến phụ thuộc, tức là hàm hồi quy không phù hợp.
Giả thiết H 0 : β 1 = β 2 = β 3 =…= β k-1 =0 ủược gọi là giả thiết ủồng thời
F 0 (1-R 2 )(k-1) Áp dụng phương phỏp giỏ trị tới hạn hay mức ý nghĩa ủể quyết ủịnh Nếu
F 0 >F α hoặc p-value = (P(F>F 0 ) F α ( k-1; n-k) = F 0.05 (5-1; 23-5) = F 0.05 (4,18) = 2.90
F 0 = 7.591839 Như vậy F 0 = 7.591839 > 2.90 nên bác bỏ giả thiết H 0 Vây hàm hàm hồi quy SRF (5) trên là phù hợp với mẫu
3.3.2 ð ỏnh giỏ ý ngh ĩ a c ủ a t ừ ng bi ế n ủộ c l ậ p riờng bi ệ t ðể xỏc ủịnh biến ủộc lập nào cú ý nghĩa, chỳng ta kiểm ủịnh giả thuyết sau:
Để kiểm định ý nghĩa của các hệ số hồi quy riêng biệt trong mô hình, chúng ta sử dụng mức độ tin cậy 95% Giá trị t tính toán sẽ được so sánh với giá trị t tới hạn từ bảng phân phối Student, với bậc tự do (n-k-1) = (23-5-1) = 17 Mức ý nghĩa α/2 là 0,025, do đó giá trị tới hạn t (17; 0,025) là 2,1098.
Ta có: β j - 0 t j S βj Với β j là cỏc hệ số ủộ dốc trong mụ hỡnh hồi qui mẫu cho biến ủộc lập thứ j
S βj là sai số chuẩn ước lượng của hệ số ủộ dốc của biến ủộc lập thứ j
Ta cú kết quả tớnh toỏn giỏ trị t của cỏc biến ủộc lập như sau:
Bảng 5: Kết quả kiểm ủịnh ý nghĩa từng biến riờng biệt của phương trỡnh hồi qui (5)
GDP t CPI t TTTD t TSSLCK t FDIDK t β j 5.340271 -1.511145 1.651288 0.179280 -0.007563
S βj 1.220676 0.694552 0.365079 0.056264 0.012189 t j 4.374847 2.175711 4.523097 3.186406 0.6204774 Kết quả > 2.1098 > 2.1098 > 2.1098 > 2.1098 < 2.1098Kết luận Bác bỏ H O Bác bỏ H O Bác bỏ H O Bác bỏ H O Chấp nhận H O
Kết quả kiểm định cho thấy biến vốn đầu tư nước ngoài đăng ký (FDIDK) không có khả năng giải thích cho tỷ suất sinh lợi bất động sản với mức ý nghĩa 5% (hay độ tin cậy 95%) Do đó, biến này cần được loại bỏ khỏi mô hình phân tích.
Chúng tôi tiếp tục sử dụng số liệu về vốn đầu tư nước ngoài thực hiện (FDITH) để thay thế cho biến FDIDK và đã tiến hành chạy mô hình Eview với kết quả như sau:
Bảng 5: Kết quả kiểm ủịnh lại ý nghĩa từng biến riờng biệt (thế FDKDK bằng FDITH) của phương trình hồi qui (5)
GDP t CPI t TTTD t TSSLCK t FDITH t β j 5.317467 -1.580946 1.647581 0.183261 -0.000230
S βj 1.234989 0.693407 0.377445 0.057454 0.020071 t j 4.305680 2.279968 4.365089 3.189711 0.011456 Kết quả > 2.1098 > 2.1098 > 2.1098 > 2.1098 < 2.1098 Kết luận Bác bỏ H O Bác bỏ H O Bác bỏ H O Bác bỏ H O Chấp nhận H O
Kết quả kiểm định cho thấy biến vốn đầu tư nước ngoài thực hiện (FDITH) không có khả năng giải thích cho tỷ suất sinh lợi bất động sản với mức ý nghĩa 5% (hay độ tin cậy 95%) Do đó, biến này cần được loại bỏ khỏi mô hình phân tích.
Khi ủú, phương trỡnh hồi qui ủiều chỉnh ủược viết lại như sau:
TSSLBDS t = α 0 + α 1 GDP t + α 2 CPI t + α 3 TTTD t +α 4 TSSLCK tt +u t (6)
Chạy lại chương trình Eview cho phương trình (6), ta có các kết quả ước lượng phương trỡnh hồi qui ủiều chỉnh như sau:
Bảng 6: Kết quả ước lượng phương trỡnh hồi qui ủiều chỉnh (6) (Phụ lục 4)
Hệ số ước lượng Sai số chuẩn Thồng kê t Xác suất P
Với kết quả ước lượng tớnh ủược, phương trỡnh (6) ủược viết lại như sau:
TSSLBDSt = - 0.401076 + 5.316853GDP t-1 – 1.580731CPI t + 1.646677TTTD t + 0.183144TSSLCK t + u t (6)
Cùng với phương trình điều chỉnh, chúng ta có thể giải thích mối quan hệ giữa tỷ suất sinh lợi bất động sản và các biến độc lập, giả định rằng các yếu tố khác không đổi.
- Tỉ lệ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc gia tăng 1%/ quý thì sẽ làm cho chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ủộng sản tăng trung bỡnh 5,31%
- Tỷ lệ lạm phỏt tăng 1%/quý sẽ làm cho chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ủộng sản giảm trung bình 1.58%
- Tăng trưởng tín dụng tăng 1 %/ quý sẽ làm cho chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ủộng sản tăng trung bỡnh khoản 1.64%
- Tỉ suất sinh lợi chứng khoán tăng 1%/quý sẽ làm cho chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ủộng sản tăng lờn trung bỡnh 0.183%
3.3.3 Ki ể m ủị nh hi ệ n t ượ ng ủ a c ộ ng tuy ế n
+ Bằng phương pháp hệ số tương quan
Với sự trợ giúp của chương trình Eview, chúng ta có kết quả hệ số tương quan giữa các biến trong mô hình như sau (phụ lục 5):
Bảng 7: Kết quả ước lượng phương trỡnh hồi qui ủiều chỉnh kiểm ủịnh hiện tượng ủa cộng tuyến(6) (Phụ lục 5)
Theo phương pháp này, các hệ số tương quan giữa các cặp biến độc lập như GDPt-1, CPIt, TTTDt và TSSLCKt đều nhỏ hơn 0.5 Điều này cho thấy rằng giữa các cặp biến này không có mối liên hệ tuyến tính đáng kể.
+ Bằng phương phỏp nhõn tố phúng ủại phương sai VIF:
Với mụ hỡnh hồi qui cú k biến giải thớch, VIF ủược tớnh như sau:
R 2 j : là giỏ trị hệ số xỏc ủịnh trong hàm hồi qui của biến giải thớch thứ j theo (k-1) biến giải thích còn lại;
Chạy chương trình Eview hồi qui lần lượt các biến GDP t-1 ; CPI t ; TTTD t ; TSSLCK t (kết quả trình bày tại Phụ lục 6)
Ta có bảng tính VIF j như sau:
Bảng 8: Kết quả tính hệ số VIF j (Phụ lục 6)
Kết quả phân tích cho thấy tất cả các chỉ số VIF đều nhỏ hơn 5, cho phép chúng ta kết luận rằng không tồn tại hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến độc lập trong mô hình, bao gồm GDP t-1, CPI t, TTTD t và TSSLCK t.
Việc áp dụng cả hai phương pháp là hệ số tương quan và phương pháp nhân tố phân tích phương sai (VIF) giúp chúng ta đạt được kết quả là mô hình hồi quy điều chỉnh, không gặp phải hiện tượng đa cộng tuyến.
3.3.4 Phân tích ph ầ n d ư + Ki ể m tra s ự phù h ợ p khi l ự a ch ọ n mô hình h ồ i qui:
Chạy chương trỡnh Eview, ta cú ủồ thị phần dư của biến phụ thuộc tỉ suất sinh lợi bất ủộng sản như sau:
Hỡnh 11: ðồ thị phõn phối phần dư của mụ hỡnh hồi qui ủiều chỉnh (6) obs Actual Fitted Residual Residual Plot
Dữ liệu từ năm 2009 đến 2010 cho thấy các chỉ số phân tán trên thị trường không thể hiện một hình dạng cụ thể nào trong mối liên hệ giữa phần dư và giá trị dự đoán từ mô hình của biến phụ thuộc là tỷ suất sinh lợi bất động sản Điều này cho thấy rằng mô hình hồi quy bội mà chúng ta xây dựng có thể là khá phù hợp với mẫu.
+ K ỉể m tra gi ả ủị nh ph ươ ng sai b ằ ng nhau (ph ươ ng sai khụng ủổ i)
- Bằng kiểm ủịnh White (kiểm ủịnh khụng cú tớch chộo):
Từ mô hình hồi quy điều chỉnh, chúng ta có thể xây dựng mô hình hồi quy phần dư dựa trên các biến độc lập Cụ thể, mô hình được biểu diễn như sau: e²i = α₁ + α₂ GDPi-1 + α₃ GDP²i-1 + α₄ CPIi + α₅ CPI²i + α₆ TTTDi + α₇ TTTD²i + α₈ TSSLCKi + α₉ TSSLCK²i Mô hình này cung cấp cái nhìn sâu sắc về mối quan hệ giữa các biến kinh tế và phần dư hồi quy, từ đó giúp chúng ta phân tích và dự đoán hiệu suất kinh tế một cách chính xác hơn.
H 0 : α i = 0 : Mụ hỡnh cú phương sai sai số khụng ủổi (phương sai bằng nhau)
Mô hình có phương sai sai số thay đổi (phương sai không bằng nhau) sử dụng các hệ số hồi quy riêng của các biến độc lập theo mô hình (5).
Chỳng ta cú thể dựng kiểm ủịnh F ủể kiểm ủịnh ý nghĩa của mỗi hệ số hồi qui với ủộ tin cậy 95%
Giỏ trị F ủược tớnh toỏn như sau:
Chỳng ta thực hiện kiểm ủịnh White với sự hỗ trợ của chương trỡnh Eview, kết quả như sau:
Bảng 9: Kết quả ước lượng phương trỡnh hồi qui ủiều chỉnh (5) (Phụ lục 7)
Hệ số ước lượng Sai số chuẩn Thồng kê t Xác suất P
Kết quả phân tích cho thấy hệ số xác suất của các biến CPI i, CPI 2 i, TTTD i, TTTD 2 i, TSSLCK i và TSSLCK 2 i đều lớn hơn mức 5% (0.05) Điều này cho phép chúng ta khẳng định rằng các biến này không gây ra hiện tượng phương sai thay đổi đối với mô hình điều chỉnh.
Tuy nhiờn, hệ số xỏc suất ủối với biến GDP i-1 = 0.0001 và GDP 2 i-1 = 0.0004 vẫn có ý nghĩa thống kê với mức xác suất 5% (0.05)
Ta thực hiện kiểm ủịnh F như sau:
Chúng ta bác bỏ giả thiết H0 và chấp nhận giả thiết H1, điều này cho thấy mô hình có phương sai sai số thay đổi, đặc biệt là liên quan đến biến GDP như đã chỉ ra.
Chúng ta có thể thực hiện kiểm định Park để xác định hiện tượng phương sai thay đổi thông qua kiểm định hồi quy phần dư theo các biến độc lập Để thực hiện các hồi quy phụ, chúng ta cần tạo phần dư và giá trị ước lượng mô hình hồi quy với sự hỗ trợ từ chương trình Eview.
Ta cú mụ hỡnh ước lượng ủể thực hiện kiểm ủịnh Park như sau:
MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT BONG BÓNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT
Hoàn thiện hệ thống phỏp luật ủiều chỉnh thị trường & kiểm soỏt bong búng bất ủộng sản
Thị trường bất động sản đang chịu sự chi phối mạnh mẽ từ hệ thống pháp luật, như đã được phân tích trong phần trước Một đạo luật mới liên quan đến bất động sản đã được ban hành, thể hiện rõ ý chí của nhà nước trong việc điều chỉnh các quan hệ trên thị trường này.
Thị trường bất động sản hiện nay bị chi phối bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật như Luật, Nghị định, Thông tư Tuy nhiên, hệ thống pháp luật quản lý thị trường bất động sản vẫn cần được hoàn thiện hơn nữa để giải quyết một số vấn đề còn tồn tại.
Pháp luật cần được hoàn thiện để đồng bộ hóa hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước Luật Bất động sản năm 2003 đã góp phần kiểm soát bong bóng bất động sản, nhưng sự ra đời của nhiều luật khác như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã dẫn đến tình trạng "chồng chéo" trong quy định Điều này thể hiện qua việc cùng một bất động sản có nhiều loại "sổ" chứng nhận khác nhau, như sổ đỏ, sổ hồng Do đó, việc cải cách hệ thống pháp luật là cấp thiết để tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, mạch lạc và hiệu quả trong quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản, đồng thời ngăn ngừa các hiện tượng bong bóng.
Luật đăng ký bất động sản được ban hành nhằm đảm bảo quản lý hiệu quả thị trường bất động sản, thúc đẩy các giao dịch an toàn, minh bạch và công khai Mục tiêu của luật này là công khai hóa tình trạng pháp lý của bất động sản, đơn giản hóa thủ tục đăng ký, và kiểm soát giá cả giao dịch để hạn chế tình trạng "bong bóng" Luật cũng giúp Nhà nước nắm rõ hiện trạng bất động sản, từ đó quy hoạch quản lý hiệu quả hơn Đối với các nhà đầu tư, luật này tạo điều kiện xác lập quyền sở hữu bền vững, khuyến khích họ đầu tư và tăng hiệu suất sử dụng tài sản.
Cần sớm ban hành Luật thuế tài sản, tập trung chủ yếu vào lĩnh vực bất động sản, để tạo ra công cụ hiệu quả trong việc điều tiết tình trạng đầu cơ, góp phần làm giảm giá bất động sản tăng cao.
Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai được ban hành nhằm tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng và công bằng cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường bất động sản Đặc biệt, luật tập trung vào việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư và xác lập giá đất theo cơ chế thị trường Điều này đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật chi phối thị trường bất động sản.
Sửa đổi Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6-9-2006 nhằm tạo điều kiện cho các loại nhà ở dễ dàng tham gia thị trường bất động sản Cụ thể, sửa đổi Điều 8 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP theo hướng bãi bỏ quy định dự án nhà ở không sử dụng vốn ngân sách phải được UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện phê duyệt hoặc thẩm định Các cơ quan nhà nước chỉ cần xác nhận cho phép đầu tư, thẩm định, phê duyệt về quy hoạch thiết kế, hạ tầng, môi trường và giao thông là đủ.
Sửa đổi Nghị định 153/2007/NĐ-CP về kinh doanh bất động sản nhằm bổ sung các vấn đề liên quan đến bảo hiểm và chính sách tài chính bất động sản, nhằm hỗ trợ thị trường hoạt động hiệu quả hơn.
+ Bổ sung, sửa ủổi Luật ðấu thầu ủể cụng khai minh bạch trong giao ủất, cho thuờ ủất và ủiều chỉnh tối ưu cỏc ủịa tụ phỏt sinh.
ðiều hành linh hoạt chính sách kinh tế vĩ mô với tầm nhìn và thời gian phù hợp
Thực tế cho thấy, một trong những nguyên nhân gây ra bong bóng thị trường là chính sách kinh tế vĩ mô thuận lợi, đặc biệt là chính sách tiền tệ Những điều kiện này đã tạo ra môi trường thuận lợi cho tình trạng bong bóng phát triển mạnh mẽ.
Trong giai đoạn 2006-2007, chính sách tín dụng lỏng lẻo đã thúc đẩy tăng trưởng dư nợ tín dụng, chủ yếu tập trung vào lĩnh vực bất động sản, cùng với sự gia tăng đầu tư nước ngoài kỷ lục khi Việt Nam gia nhập WTO Tuy nhiên, sau khủng hoảng tài chính toàn cầu, nền kinh tế Việt Nam đối mặt với lạm phát và bất ổn, dẫn đến việc chính phủ thi hành chính sách tiền tệ và tài khóa thắt chặt vào năm 2011 nhằm ổn định kinh tế Hệ quả là thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ảm đạm, với hàng chục ngàn căn hộ không bán được và nhiều dự án gặp khó khăn trong huy động vốn Các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với thách thức tái cơ cấu để thích ứng với chu kỳ phát triển mới.
Chính sách kinh tế vĩ mô hiện nay của chính phủ Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm tính nhất quán, quyết liệt và dứt khoát trong việc áp dụng các quyết định nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế Việc xác định liều lượng và thời gian áp dụng chính sách cũng rất quan trọng, bên cạnh đó, cần có sự hoạch định và triển khai các chính sách mới sau khi khắc phục được tình trạng hiện tại.
Chính phủ Việt Nam đang tạo cơ hội mới để xây dựng chính sách dài hạn cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, nhằm đảm bảo sự hài hòa và tránh các tình trạng quá nóng hoặc quá lạnh.
Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam hiện nay, sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần áp dụng chính sách tiền tệ linh hoạt nhằm kiểm soát nguồn vốn cho thị trường này Cụ thể, cần quy định tỷ trọng cho vay bất động sản tối đa trên tổng vốn tín dụng, tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị bất động sản đảm bảo, cùng với giá trị định giá tối đa của bất động sản Ngoài ra, cần xác định tỷ lệ tăng trưởng dư nợ bất động sản tối đa hàng năm so với tổng dư nợ và lãi suất cho vay tối thiểu áp dụng cho tín dụng bất động sản, cũng như tỷ lệ thanh toán tối thiểu lần đầu đối với hồ sơ vay mua bất động sản.
Xõy dựng hệ thống phỏp luật liờn quan ủến thế chấp thứ cấp và chứng khoỏn húa cỏc tài sản cú nguồn gốc bất ủộng sản ủể tạo nguồn vốn phỏt triển thị trường bất ủộng sản bền vững
Xu hướng này là không thể tránh khỏi vì nó tạo ra thanh khoản cho thị trường Tính chất liên thông giữa các thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ có thể hình thành cơ chế lây lan và khuếch tán nhanh chóng các hiệu ứng biến động Vì vậy, cần sớm nghiên cứu các kỹ thuật xử lý rủi ro và tìm hiểu các công cụ tài chính phù hợp với điều kiện và mức độ phát triển của Việt Nam.
Hiện nay, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang chịu sự liên thông với các lĩnh vực tài chính và tiền tệ, nhưng mới chỉ ở mức một chiều, chủ yếu tạo nguồn cho sự hình thành bất động sản Quá trình chứng khoán hóa để tăng tính thanh khoản cho hệ thống tài chính vẫn chưa được thực hiện hiệu quả Việc phân bổ rủi ro còn hạn chế, chỉ trong phạm vi các đối tượng tham gia giao dịch Do đó, tính thanh khoản ở Việt Nam chỉ được đảm bảo khi giá bất động sản tăng, còn khi thị trường giảm, hoàn toàn không có tính thanh khoản Hiện tượng giá bất động sản vẫn ở mức cao nhưng không có giao dịch là điều dễ nhận thấy Sau những chu kỳ trầm lắng, mức giá cao "kẹt giao dịch" tiếp tục là yếu tố để đẩy giá thị trường sang điểm mất cân bằng trong một cơn sốt mới Điều này lý giải vì sao giá bất động sản Việt Nam có lúc còn cao hơn nhiều so với các thị trường lớn trên thế giới, tạo nên “bong bóng” tự tồn tại do không thể "xẹp" được.
Hệ thống chính sách và quy định tài chính cần giải quyết hai vấn đề kỹ thuật quan trọng: đầu tiên, cần cung cấp công cụ tài chính với lãi suất cố định để người sử dụng có thể mua bất động sản và giảm thiểu rủi ro khi lãi suất tăng; thứ hai, cần tạo cơ hội cho người vay tiếp cận tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm Bài học từ khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn tại Mỹ là điều không thể xem nhẹ đối với thị trường Việt Nam.
Minh bạch húa thụng tin & ủịnh hướng thị trường
Việc tiếp cận thông tin quy hoạch hiện nay gặp nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư bất động sản, người tiêu dùng và doanh nghiệp trong ngành Do đó, cần cải thiện công tác công khai quy hoạch phát triển đô thị và các dự án kêu gọi đầu tư Cần quy định rõ ràng về thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, cũng như công khai dự án, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin Điều này sẽ thúc đẩy một môi trường cạnh tranh lành mạnh và gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản.
Các tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải tuân thủ quy định bắt buộc về việc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản Điều này đảm bảo mọi đối tượng có nhu cầu đều có thể tiếp cận thông tin mua bán một cách trực tiếp Ngoài ra, sẽ có chế tài nghiêm khắc không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà đối với bất động sản không được giao dịch qua sàn.
Vai trò định hướng thị trường bất động sản của nhà nước là rất quan trọng Từ cuối năm 2010 đến đầu năm 2011, các doanh nghiệp bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn khi chứng kiến tình trạng "dội hàng", với hàng chục ngàn căn hộ, chủ yếu là phân khúc trung cao cấp, không được bán ra.
Hàng triệu hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình vẫn không thể mua nhà do giá căn hộ quá cao, dẫn đến lãng phí tài nguyên xã hội Để giải quyết vấn đề này, nhà nước cần cung cấp thông tin và phân tích thị trường để các nhà đầu tư phát triển dự án có thể tạo ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng Chính phủ cũng cần đẩy nhanh việc áp dụng hệ thống chỉ số bất động sản trên toàn quốc để cải thiện tình hình.
4.5 Tầm nhìn, dự đốn và kiểm sốt cung cầu phù hợp với từng giai đoạn phát triển thị trường
Phát triển thị trường bất động sản bền vững đòi hỏi một tầm nhìn và kế hoạch tổng thể phù hợp với từng giai đoạn phát triển của thị trường Tầm nhìn này cần được xây dựng dựa trên cơ sở định lượng, phân tích và kiểm soát nhu cầu thanh toán của từng bộ phận dân cư, cùng với việc hoạch định chính sách và lộ trình phát triển nguồn cung tương ứng Khi thực hiện được điều này, thị trường sẽ duy trì xu hướng ổn định, giảm thiểu nguy cơ và rủi ro từ tình trạng thị trường quá nóng do cầu lớn nhưng cung hạn chế, hoặc quá nguội lạnh khi cầu thấp nhưng cung vượt mức.
Thị trường bất động sản và cơ quan phát triển nhà ở Singapore là một mô hình có nhiều nội dung đáng tham khảo Chính phủ Singapore phân tích chi tiết từng nhu cầu cụ thể của người dân trong suốt quá trình sinh trưởng và phát triển Dựa trên cơ sở đó, các nhà quản lý đã xây dựng hệ thống thị trường bất động sản xoay quanh ba trụ cột chính: nhà ở, bất động sản thương mại và bất động sản công nghiệp Chính sách áp dụng cho từng loại hình bất động sản này rất khác nhau theo từng thời điểm.
Hiện nay, Chính phủ Singapore áp dụng lãi suất thấp (
