2.2.1 .1Biện pháp kiểm sốt bằng pháp luật
2.2.1.3 Biện pháp kiểm sốt bằng chính sách tiền tệ
Trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, nếu khối lượng tiền trong lưu
thơng thay đổi thì giá trị của một đơn vị tìền tệ sẽ thay đổi, từ đĩ giá cả hàng hĩa,
giá trị tài sản, thu nhập của dân chúng và cả thu nhập quốc dân cũng thay đổi theo.
Do đĩ, bằng cách tạo ra các thay đổi về khối lượng tiền tệ trong lưu thơng, Ngân
hàng Trung ương cĩ thể kiểm sốt hoạt động kinh tế nĩi chung và thị trường bất
động sản nĩi riêng.
Theo lý thuyết này thì khi lượng tiền tệ gia tăng thì thị trường bất động sản
sẽ trở nên sơi động, giá cả trên thị trường bất động sản cĩ xu hướng tăng và nếu
lượng tiền được gia tăng & duy trì liên tục thì khả năng bong bĩng bất động sản
hình thành và ngày càng phình to.
Chắc chắn chúng ta cịn nhớ ví dụ tiêu biểu là vào năm 2007, lợi dụng việc duy trì chính sách tiền tệ lỏng lẻo của Ngân hàng nhà nước để kích thích nền kinh
tế, nhiều ngân hàng thương mại đã đua nhau tung ra hàng loạt các chương trình hỗ
trợ cho vay bất động sản với các điều kiện rất thơng thống. Tổng kết tín dụng năm 2007 tăng trưởng hơn 70% so với cùng kỳ năm trước và kết quả của quá trình này (cùng với việc dịch chuyển dịng tiền đầu tư trên thị trường chứng khốn và lượng
vốn FDI kỷ lục) là giá bất động sản gia tăng nhanh chĩng, tạo ra cơn sốt hầm hập
trên thị trường, đi đến đâu người ta cũng bàn tán về đầu tư bất động sản và trên thị
trường, tình trạng mua bán sang tay đất nền, căn hộ (vừa đăng ký mua trước đĩ)
diễn ra tràn lan do mức lợi nhuận mang lợi rất lớn (cĩ nhiều trường hợp bán sang tay ngay trong ngày đã lời hơn 500 triệu / căn hộ).
Ngược lại, việc áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt nhằm hạn chế, giảm
lượng tiền trong lưu thơng làm cho thị trường bất động sản trở nên đìu hiu, trầm
lặng. Chúng ta cĩ thể thấy thị trường bất động sản cĩ phản ứng rất nhanh, nếu
khơng muốn nĩi là gần như phản ứng tức thời, đối với việc áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt.
Ví dụ điển hình mà ta cĩ thể thấy là thị trường bất động sản năm 2008 (khi Ngân hàng nhà nước tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc và phát hành tín phiếu hút 20.300 tỉ đồng khỏi lưu thơng) bị xì hơi nhanh chĩng, thị trường trở nên
trầm lắng, đĩng băng và giá cả cĩ xu hướng giảm xuống nhanh và mạnh (thậm chí
dự án căn hộ Hồng Anh Gia Lai giảm giá đến 50% để bán được hàng) và kéo dài
đến hiện nay.
Trong chính sách tiền tệ thì các cơng cụ tỷ lệ dữ trự bắt buộc; lãi suất tái chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn và lãi suất cơ bản; chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được
sử dụng khá nhiều và khá linh hoạt. Các cơng cụ này đều tập trung vào việc hạn
chế, giảm lượng tiền lưu thơng trên thị trường và đã phát huy hiệu quả nhanh chĩng trong việc dập tắt đợt sốt bong bĩng bất động sản vào nữa cuối năm 2008 cũng như đang được mong đợi là cơng cụ hữu hiệu trong việc kiềm chế lạm phát trong năm 2011.
Hình 8: Chính sách tiền tệ được áp dụng đầu năm 2011
Trong năm 2011, Chính phủ Việt Nam thực hiện một loạt các biện phát quyết liệt chưa từng cĩ
Hình 9: Biểu đồ biến động các lãi suất chủ chốt của Việt Nam giai đoạn 2000 – nay
Nguồn: Ngân hàng nhà nước Việt Nam
Hình 10: Biểu đồ biến động tăng trưởng tín dụng của Việt Nam giai đoạn 2005 –
2.2.1.4 Biện pháp kiểm sốt bằng các chính sách điều hành vĩ mơ của nhà nước Quy hoạch sử dụng đất nĩi chung và quy hoạch khu đơ thị nĩi riêng: là một trong những biện pháp hành chính quan trọng trong cơng tác quản lý nhà nước nĩi
chung và đây cũng là một cơng cụ hữu hiệu trong việc kiểm sốt, định hướng thị
trường bất động sản. Tuy nhiên, cơng tác quy hoạch của các cơ quan quản lý hiện
nay vấp phải khơng ít khĩ khăn như chưa đủ tầm, quy hoạch thiếu đồng bộ, manh
mún, chưa tận dụng và phát huy tối đa các giá trị và ưu thế của từng yếu tố, địa
phương, địa hình, … Cĩ thể nĩi rằng đợt sốt thứ 2 và thứ 3 vừa qua, ngồi các
nguyên nhân được nhiều người đề cập thì cĩ nguyên nhân khá quan trọng là thiếu
cơng tác, vai trị quy hoạch nguồn cung của các cơ quan quản lý các cấp đối với thị trường bất động sản.
Bên cạnh cơng tác qui hoạch thì một nội dung khơng thể thiếu là việc kiểm
sốt chặt chẽ quá trình đầu tư, tiến độ & chất lượng cơng trình. Thực tế thời gian
qua nhiều dự án được cấp phép khá lâu nhưng vẫn chưa cĩ bất cứ động thái nào của
việc đầu tư, xây dựng, hoặc phổ biến hơn là san lấp mặt bằng và dựng tường rào
xong rồi để đĩ “giữ đất” hàng nhiều năm trời mà khơng tiến hành đầu tư, xây dựng. ðối với các trường hợp này thì việc thu hồi dự án để cấp cho nhà đầu tư khác cĩ năng lực hơn cũng thật sự rất khĩ khăn.
Thực hiện tốt hai biện pháp này thì chính phủ sẽ nắm được nguồn cung của
thị trường, từ đĩ, về mặt lý thuyết là hồn tồn cĩ khả năng điều tiết cung cầu thị
trường mà cụ thể là tăng cường nguồn cung khi phát hiện thị trường thiếu hụt hàng hĩa và ngược lại là tiết giảm bớt khi nhận thấy dấu hiệu dư thừa sản phẩm trên thị trường.
Biện pháp hành chính kế tiếp là qui định bắt buộc giao dịch bất động sản qua
sàn giao dịch (khoản 1 điều 60 Nghị định 71/2010/Nð-CP qui định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật nhà ở). ðây cũng là một trong những biện pháp và cơng cụ
nhằm tăng cường tính minh bạch của thị trường, qua đĩ nhà nước kiểm sốt được
thơng tin đáng tin cậy hơn và từ đĩ hạn chế tình trạng đầu tư, giao dịch bất động sản xa rời giá trị thực. Ngồi ra, việc giao dịch qua sàn cũng giúp nhà nước kiểm sốt được số liệu thống kê về các giao dịch bất động sản, qua đĩ cĩ cơ sở đưa ra các biện pháp điều tiết thị trường tốt hơn.
Mặc dù được kỳ vọng khá nhiều nhưng kết quả thực tế của biện pháp bắt
buộc giao dịch qua sàn cũng cịn khá hạn chế do nhiều nguyên nhân và phần lớn sàn giao dịch bất động sản chỉ đơn thuần thực hiện cơng việc giao dịch sản phẩm dự án của chính chủ đầu tư (phát triển dự án & quản lý sàn giao dịch).