4. Các nội dung chính được trình bày trong luận văn
1.3 Kinh nghiệm kiểm sốt bong bĩng bất động sản của một số quốc gia
thế giới
1.3.1 Trung Quốc
1.3.1.1. Tình trạng thị trường:
Ước tắnh khoảng hơn 20% trong tổng số gần 1.500 tỷ USD để hỗ trợ nền
kinh tế thốt khỏi khủng hoảng năm 2008 của Chắnh Phủ Trung quốc đã chảy vào
bất động sản khiến thị trường tăng nĩng. Năm 2009, tổng trị giá nhà được bán tại Trung Quốc lên tới 560 tỷ USD Ờ một con số kỷ lục, tăng 80% so với năm 2008
Giá một căn hộ tại các thành phố lớn giờ đã ngang với mức tiết kiệm của
khoảng ba thế hệ khiến ngày càng nhiều hộ gia đình trung lưu khơng thể mua được nhà. Tiền chi trả thế chấp chiếm tới hơn 80% thu nhập trung bình của một hộ gia đình. Những căn hộ cĩ giá vài chục triệu USD xuất hiện nhan nhản ở Thượng Hải, nơi nhiều người sắm nhà nhanh hơn mua mớ rau. Cĩ nhà đầu tư mua 54 căn hộ chỉ trong một ngày. Các nhà đầu cơ đang tắch cực gom bất động sản với hy vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.
Nhiều khu thương mại tại các thành phố lớn đang trống rỗng, khơng cĩ
khách thuê. Nhiều khu căn hộ bị bỏ hoang. Tỷ lệ trống tại các cao ốc văn phịng cho
thuê lên đến 22,4% trong quý III/2009, cao thứ 9 trong số 103 thị trường mà hãng
mơi giới CB Richcard Ellis (CBRE) khảo sát. Con số này cịn chưa tắnh tới những dự án sắp hồn cơng và chuẩn bị khai trương thời gian tới như tịa tháp 74 tầng cao nhất Bắc Kinh mang tên China World Tower 3.
Với tư cách là một nền kinh tế lớn và cĩ tốc độ phát triển nhanh nhất tồn cầu và là động cơ chắnh kéo thế giới thốt khỏi cuộc khủng hoảng tài chắnh tồn cầu
vừa qua, Chắnh quyền Bắc Kinh nhận thức được sự đỗ vỡ của bong bĩng bất động
sản Trung Quốc cĩ ảnh hưởng đến nền kinh tế thế giới và đã áp dụng hàng loạt biện
pháp kiểm sốt bong bĩng bất động sản trong năm 2009, 2010 và các tháng đầu
2011 theo phương châm: Ộđể kiểm sốt thị trường bất động sản cần phải kiềm chế
sự tăng giá các dự án nhà đất mà khơng để xuất hiện nguy cơ phá sảnỢ
1.3.1.2. Phản ứng của Chắnh phủ Trung Quốc: áp dụng hàng loạt biện pháp:
+ Tăng thuế chuyển nhượng nhà.
+ đánh thuế bất động sản đối với nhà ở nhằm tăng phắ đối với những người
sở hữu nhiều căn hộ
+ Xiết chặt hơn hoạt động cho vay mua nhà, đặc biệt là nhà mua lần hai. Qui định tăng tỉ lệ vốn tự cĩ đối với các trường hợp vay mua nhà thứ 2 từ 40% hiện nay lên 50% - 60%.
+ Tăng lãi suất đối với các khoản cho vay mua nhà. + Thắt chặt tắn dụng đối với các dự án xây dựng nhà;
+ Nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc nhằm làm giảm vốn khả dụng của ngân hàng thương mại.
+ Kiểm sốt tốc độ tăng trưởng tắn dụng ở mức hợp lý cũng như yêu cầu các ngân hàng triệt để tuân thủ các chắnh sách, quy định về tắn dụng với bất động sản.
+ Cân nhắc tăng giá đồng nhân dân tệ so với đơla Mỹ
1.3.1.3. Nhĩm giải pháp kỹ thuật Ờ hỗ trợ:
+ đẩy nhanh chương trình xây nhà giá thấp nhằm gĩp phần bình ổn thị
trường, trong đĩ chú trọng nhanh chĩng tăng cung nhà diện tắch nhỏ, giá rẻ cho
các gia đình thu nhập thấp.
+ Yêu cầu các tổ chức tài chắnh ưu đãi cho người mua nhà lần đầu và để ở; + Cấm bán nhà trên giấy cho các nhà đầu tư thứ cấp
+ Tạo thêm nhiều trở ngại đối với những người đã cĩ nhà nhưng vẫn muốn
+ Yêu cầu người mua nhà cần chứng minh đây là căn nhà đầu tiên do mình
sở hữu trước khi muốn hưởng ưu đãi về thuế chuyển nhượng. Với trường hợp mua
căn nhà thứ hai, nếu muốn hưởng ưu đãi về lãi suất, cần chứng minh diện tắch nhà
đang ở nhỏ hơn mức bình quân của địa phương.
+ đẩy mạnh tái cơ cấu lại kinh tế, giảm bớt Ộdựa dẫmỢ vào đất đai để cĩ
nguồn thu tài chắnh bởi sự phụ thuộc đĩ sẽ khiến chắnh quyền địa phương khơng
muốn kiềm chế tình trạng giá bất động sản tăng chĩng mặt.
+ Yêu cầu các cơng ty Bất động sản ước tắnh mức thua lỗ nếu giá nhà đất cĩ thể giảm tới 60% thay cho mức 30% theo mục tiêu trước đĩ
+ Các nhà thầu bị cấm đầu tư lợi tức vào những dự án bất động sản mới.;
hoặc nâng quy định về vốn đối với việc xây dựng bất động sản
Với việc thực hiện đồng loạt các biện pháp này, thị trường Bất động sản Trung Quốc bắt đầu cĩ những dấu hiệu hạ nhiệt.
1.3.2 Singapore
Chắnh phủ Singapore đã sớm nhận định rằng chắnh các khoản vay chi phắ vay thấp với mục đắch giúp cho sự phục hồi kinh tế của nước này sau cuộc khủng hoảng tài chắnh tồn cầu đã được đầu tư vào thị trường bất động sản và làm cho giá nhà tại
Singapore, đặc biệt là phân khúc cao cấp, tăng cao. Trong bối cảnh đĩ, Chắnh phủ
Singapore chủ trương hạ nhiệt dần thị trường bất động sản nhằm tránh đỗ vỡ do
bong bĩng gây ra nhưng cũng khơng quá cực đoan làm ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế. Theo đĩ, Chắnh phủ Singapore đã áp dụng các biện pháp sau đây:
+ Tăng quỹ đất xây dựng nhà ở, cơng bố nhiều hơn các lơ đất để bán.
đánh thuế cao với những người Ộlướt sĩngỢ muốn bán lại bất động sản để ở trong vịng một năm kể từ khi mua.
+ Cấm các khoản cho vay kèm lãi suất đối với một số dự án xây dựng nhà ở
và ngừng việc cho phép các nhà đầu tư khơng phải trả lãi vay để mua các căn
hộ đang được xây dựng.
Với các biện pháp trên, thị trường bất động sản Singapore cĩ dấu hiệu hạ
nhiệt. Diễn biến mới nhất trên thị trường cho thấy lượng giao dịch nhà đất đã cĩ dấu
hiệu chận lại, thậm chắ ở một số quận, lượng giao dịch cịn giảm tới 88%. Những
con số thống kê từ phắa Viện khảo sát và đánh giá Singapore (Singapore Institute of Surveyors and Valuers - SISV) cho hay, chỉ cĩ 899 hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong ba tuần đầu của tháng 5 năm 2011, con số này quá nhỏ so với con số 3.060 giao dịch trong tháng 4.
Kết luận chương 1
Qua việc phân tắch và hiểu rõ khái niệm và các vấn đề liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản, bong bĩng tài sản và bong bĩng bất động sản, chúng ta cĩ cái nhìn tổng quan về bong bĩng bất động sản nĩi chung cũng như tác động của nĩ đến sự phát triển của nền kinh tế; các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Bên cạnh đĩ, việc nghiên cứu kinh nghiệm kiểm sốt tình trạng bong bĩng
bất động sản tại các quốc gia trong khu vực là Trung Quốc (với nhiều đặc trưng
tương đồng với Việt Nam và nét nổi bật là áp dụng đồng loạt và quyết liệt nhiều
biện pháp từ tiền tệ, tắn dụng, thuế đến các biện pháp kỹ thuật) và Singapore (nổi bật với việc dự báo sớm tình hình thị trường qua đĩ áp dụng biện pháp chủ lực phù
hợp với đặc điểm thị trường là tăng nguồn cung) cũng giúp chúng ta cĩ cái nhìn
tồn diện hơn về một Ộcăn bệnh phổ biếnỢ là Ộbong bĩng bất động sảnỢ khơng chỉ diễn ra tại Việt Nam mà cịn ở nhiều nước trong khu vực và trên thế giới. Ngồi ra, việc nghiên cứu này cũng giúp chúng ta rút ra một số bài học kinh nghiệm cĩ giá trị để vận dụng cĩ hiệu quả vào việc kiểm sốt bong bĩng trên thị trường bất động sản Việt Nam.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN VÀ CHÍNH
SÁCH QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ