2.2.1 .1Biện pháp kiểm sốt bằng pháp luật
4.4 Minh bạch hĩa thơng tin & định hướng thị trường
Thời gian qua, việc tiếp cận các thơng tin qui hoạch là hết sức khĩ khăn đối với người cĩ nhu cầu đầu tư bất động sản, người tiêu dùng hoặc ngay cả các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nĩi chung. Do đĩ, yêu cầu trong thời gian tới là làm tốt hơn nữa cơng khai quy hoạch phát triển đơ thị và cơng khai các dự án kêu gọi đầu tư; quy định rõ thời gian và địa điểm cơng khai quy hoạch, cơng khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản.
Bên cạnh đĩ, việc thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án thơng qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng cĩ nhu cầu được tiếp cận trực tiếp các thơng tin mua bán và cĩ chế tài khơng cấp Giấy chững
nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà đối với bất động sản của các tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản khơng được giao dịch qua sàn.
Một nội dung cũng quan trọng khơng kém đĩ là vai trị định hướng thị
trường bất động sản của nhà nước. Từ cuối năm 2010 và đầu năm 2011 qua các
doanh nghiệp bất động sản đã nếm “trái đắng” khi chứng kiến sự “dội hàng”, tồn
hàng chục ngàn căn hộ (đa phần là phân khúc trung cao cấp) khơng bán được.
Trong khi đĩ, hàng triệu hộ gia đình cĩ thu nhập thấp và trung bình vẫn khơng cĩ khả năng mua nhà ở do khả năng thanh tốn khơng thể nào với tới giá căn hộ cao
ngất ngưỡng. ðây là một sự lãng phí lớn tài nguyên, nguồn vốn xã hội. ðể tránh tình trạng này thì nhà nước cần làm tốt vai trị cung cấp thơng tin, thống kê, phân
tích, dự báo thị trường để các nhà đầu tư phát triển dự án cĩ lựa chọn đúng đắn để
sản phẩm làm ra tới được tay người tiêu dùng thực sự. ðể làm tốt vai trị này thì
chính phủ cần đẩy nhanh việc áp dụng thử nghiệm hệ thống chỉ số bất động sản trên cơ sở đĩ triển khai thực hiện đại trà trên tồn quốc.
4.5 Tầm nhìn, dự đốn và kiểm sốt cung cầu phù hợp với từng giai đoạn phát triển thị trường
Việc phát triển thị trường bất động sản bền vững cần một tầm nhìn và một kế hoạch tổng thể phù hợp từng giai đoạn phát triển của thị trường. Tầm nhìn này phải được xây dựng trên cơ sở định lượng, phân tích và kiểm sốt nhu cầu (cĩ khả năng
thanh tốn) của từng bộ phận dân cư và trên cơ sở đĩ xây dựng, hoạch định chính
sách và lộ trình phù hợp đối với việc phát triển nguồn cung tương ứng đối với nhu
cầu này. Làm được điều này thì sẽ giúp thị trường luơn cĩ xu hướng xoay quanh
điểm cân bằng, giảm thiểu đến mức thấp nhất nguy cơ và rủi ro phải đối mặt với tình trạng khi thì thị trường quá nĩng do nguồn cầu quá lớn trong khi nguồn cung quá ít và ngược lại là thị trường nguội lạnh do cầu quá ít nhưng cung lại quá cao.
Một mơ hình cĩ nhiều nét tương đồng mà chúng ta cĩ thể tham khảo là thị
trường bất động sản và cơ quan phát triển nhà ở Singapore. Tại thị trường này,
Chính phủ Singapore đã phân tích rất chi tiết từng nhu cầu cụ thể của một con người
trong suốt quá trình sinh trưởng và phát triển. Trên cơ sở đĩ, các nhà quản lý
Singapore đã xây dựng hệ thống thị trường bất động sản xoay quanh 3 trụ cột chính là nhà ở, bất động sản thương mại và bất động sản cơng nghiệp. Chính sách mà các
nhà quản lý Singapore áp dụng đối với từng loại hình bất động sản này là rất khác
nhau đối với từng thời điểm.
Cụ thể là hiện nay, Chính phủ Singapore áp dụng lãi suất rất thấp (<3%) cùng với tỉ lệ thanh tốn lần đầu thấp (20 – 25%) và thời gian vay dài (20 – 30 năm) cũng như đối tượng được mua khá rộng rãi (chỉ cần cĩ thẻ thường trú nhân là được
mua) đối với khoản vay mua bất động sản cơng nghiệp – industrial property (nhà xưởng hoặc văn phịng tại tịa nhà cĩ chức năng nhà xưởng sản xuất). Ngược lại, để kiềm chế thị trường căn hộ cao cấp (condo), chính phủ Singapore áp dụng một chính sách khắt khe đối với các khoản vay mua căn hộ, cụ thể là lãi suất rất cao (8 – 10% đối với đối tượng mua căn hộ lần đầu và 10 – 13% đối với đối tượng mua căn hộ thứ 2) cùng với tỉ lệ thanh tốn lần đầu cao (40 – 50%); thời gian vay ngắn (10 năm) và hạn chế đối tượng được mua căn hộ (phải là cơng dân Singapore).
Ngồi ra, nhu cầu căn hộ để ở thực tế của dân cư được quản lý và kiểm sốt rất tốt qua hệ thống cơ quan phát triển nhà ở (House Development Board – HDB). Cơ quan này phát triển và quản lý một hệ thống nhà ở từ thấp đến cao dựa trên nhu
cầu cơ bản của cá nhân / gia đình bao gồm: căn hộ dành cho người độc thân (diện
tích thường từ 36 – 40 m2); căn hộ một phịng ngủ dành cho vợ chồng mới lập gia
đình (diện tích thường từ 40 – 50 m2); căn hộ hai phịng ngủ dành cho vợ chồng cĩ
1 đến 2 con (diện tích thường từ 50 – 70 m2),…. Căn hộ do cơ quan này phát triển
và quản lý cĩ giá thấp hơn nhiều so với căn hộ thương mại do các chủ đầu tư tư
nhân phát triển và mọi cơng dân Singapore cĩ mức thu nhập bình thường đều cĩ
quyền nộp đơn mua. Với quá trình phát triển của mình, các gia đình Singapore cĩ
thể dễ dàng bán lại căn hộ mình đã mua cho cơ quan phát triển nhà và đăng ký mua căn hộ mới phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của mình.
Việc thực thi cĩ hiệu quả hệ thống chính sách này giúp chính phủ Singapore cĩ thể kiểm sốt và điều tiết rất hiệu quả thị trường bất động sản trong thời gian qua cũng như tạo ra và thực thi được một chính sách tốt đẹp là mọi người đều cĩ nhà ở
theo nhu cầu (thực tế tại Singapore thì một người bình thường đi làm khoảng 6
tháng là cĩ đủ tiền thanh tốn lần đầu cho việc đăng ký mua một căn nhà do cơ
quan phát triển nhà ở quản lý).
Tuy nhiên, việc phát triển một hệ thống tương tự như Singapore cũng đặt ra
cho các nhà quản lý Việt Nam nhiều bài tốn khĩ. ðĩ là mức thu nhập bình quân
cịn quá thấp, chính sách lãi suất được áp dụng cào bằng đối với các đối tượng (mục đích khoản vay) và mặt bằng lãi suất cao. Bên cạnh đĩ, hệ thống quản lý đồng bộ
đối với từng cá nhân tại Việt Nam cũng vấp phải nhiều khĩ khăn về mặt kỹ thuật quản lý, về quan niệm quản lý,… khiến cho việc triển khai hệ thống như Singapore là một thách thức thật sự đối với Việt Nam.