4. Các nội dung chính được trình bày trong luận văn
2.1. Thực tiễn phát triển của thị trường bất động sản và hiện tượng bong
2.1.4 ðánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố kinh tế đến tỉ suất sinh
bất động sản trong giai đoạn 2005 – 2010:
ðề tài này nghiên cứu mối quan hệ giữa biến chỉ số tỉ suất sinh lợi bất động
sản (TSSLBDS), tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP), lạm phát
(CPI), tăng trưởng tín dụng (TTTD), tỉ suất sinh lợi chứng khốn (TSSLCK), vốn đầu tư nước ngồi đăng ký (FDIDK).
Các biến đều được thu thập theo quí từ quí 1 năm 2005 đến quí 4/2010 (26
quí) và được tính theo tỉ lệ % (tốc độ tăng trưởng), trong đĩ:
+ Biến tỉ suất sinh lợi bất động sản được tổng hợp từ dữ liệu của một số cơng ty, sàn giao dịch bất sản uy tín đối với hai thị trường bất động sản tiêu biểu của Tp. Hồ Chí Minh là thị trường ðơng Sài Gịn và thị trường Nam Sài Gịn. ðây là hai thị
trường cĩ tính đại diện cho thị trường bất động sản của Tp. HCM do phù hợp với
định hướng phát triển của thành phố qua các thời kỳ và cũng là nơi cĩ lượng giao dịch bất động sản nhiều và cĩ thể được lấy làm đại diện cho thị trường. Bản thân thị trường bất động sản Tp. HCM cũng là thị trường lớn và tiêu biểu, cĩ thể được dùng làm đại dịên cho thị trường bất động sản của cả nước.
+ Biến lạm phát lấy từ phần trăm thay đổi trong CPI theo cơng bố của chính phủ và thống kê của các tổ chức lớn của quốc tế.
+ Biến tăng trưởng tín dụng được thu thập từ số liệu cơng bố của ngân hàng nhà nước Việt Nam.
+ Biến tỉ suất sinh lợi chứng khốn được thu thập từ biến động của chỉ số
VN-Index. Mặc dù tại Việt Nam hiện nay cĩ 2 chỉ số chứng khốn là VN-Index và HaSTC-Index nhưng đề tại chọn chỉ số VN-Index do đây là chỉ số ra đời sớm hơn, cĩ thời gian hoạt động dài hơn, là nơi tập trung các doanh nghiệp lớn và mang tính đại diện hơn so với chỉ số cịn lại.
+ Cuối cùng là biến Vốn đầu tư nước ngồi đăng ký được thu thập trên cơ sở cơng bố của Tổng cục thống kê Việt Nam.
Bảng 1: Mơ tả các biến trong mơ hình
Khái niệm Biến ðơn vị
đo lường
Ký hiệu
Thị trường bất động sản
Tỉ suất sinh lợi bất động sản %, quí TSSLBDSt
Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội %, quí GDPt
Tỉ lệ lạm phát %, quí CPIt
Tỉ lệ tăng trưởng tín dụng %, quí TTTDt
Tỉ suất sinh lợi chứng khoản %, quí TSSLCKt
Mơi trường kinh tế Vĩ mơ
Tỉ lệ tăng trưởng vốn đầu tư nước
ngồi đăng ký
%, quí FDIDKt
Bảng 2: Số liệu về thị trường bất động sản và các biến kinh tế ảnh hưởng từ Q1.2005 – Q.4-2010. TSSL CĂN HỘ TSSL ðẤT NỀN n k TTTD FDIDK TSSL CK CPI GDP ðƠNG SG NAM SG ðƠNG SG NAM SG TSSL BDS 1 Q1.2005 0.0525 0.1523 0.0302 0.0370 0.0720 8.00% 6.25% 6.67% 6.67% 0.0690 2 Q2.2005 0.0385 0.4252 0.0012 0.0150 0.0763 5.56% 5.88% 10.42% 6.25% 0.0703 3 Q3.2005 0.0410 0.4156 0.1723 0.0160 0.0810 5.26% 5.56% 11.32% 8.24% 0.0759 4 Q4.2005 0.0600 0.4741 0.0628 0.0160 0.0840 8.33% 5.26% 10.17% 9.78% 0.0839 5 Q1.2006 0.0090 -0.5829 0.6376 0.0280 0.0715 7.69% 5.00% 15.38% 8.91% 0.0925 6 Q2.2006 0.0655 -0.6092 0.0239 0.0120 0.0736 8.57% 9.52% 12.00% 9.09% 0.0980 7 Q3.2006 0.0625 1.5024 0.0209 0.0110 0.0784 7.89% 10.43% 13.10% 10.00% 0.1036 8 Q4.2006 0.0770 1.3379 0.4282 0.0140 0.0823 12.20% 10.24% 15.79% 19.70% 0.1448 9 Q1.2007 0.0822 -0.3513 0.4251 0.0305 0.0779 13.04% 17.86% 27.27% 20.25% 0.1961 10 Q2.2007 0.1222 -0.3693 -0.0435 0.0220 0.0791 25.00% 21.21% 28.57% 21.05% 0.2396 11 Q3.2007 0.1252 2.7368 0.0216 0.0200 0.0816 29.23% 20.00% 27.78% 26.09% 0.2577 12 Q4.2007 0.1842 0.8820 -0.1145 0.0488 0.0848 30.95% 25.00% 30.43% 14.66% 0.2526 13 Q1.2008 0.1310 -0.4911 -0.4425 0.0893 0.0749 18.18% 20.00% -9.33% -6.77% 0.0552 14 Q2.2008 0.0660 3.8088 -0.2272 0.0825 0.0647 -7.08% -17.37% -22.58% -23.32% -0.1759 15 Q3.2008 0.0220 -0.0252 0.1435 0.0287 0.0640 14.75% 0.58% -2.52% 2.80% 0.0390 16 Q4.2008 0.0810 -0.7294 -0.3089 -0.0163 0.0615 -13.97% -2.39% -17.44% -12.23% -0.1151 17 Q1.2009 0.0728 -0.1304 -0.1107 0.0132 0.0314 10.85% 2.38% 14.03% 5.16% 0.0811 18 Q2.2009 0.1408 -0.5167 0.5972 0.0134 0.0446 0.62% 4.68% 8.05% 16.75% 0.0752 19 Q3.2009 0.1003 0.2759 0.2958 0.0138 0.0604 0.25% 1.87% 1.61% 4.37% 0.0203 20 Q4.2009 0.0633 1.4054 -0.1483 0.0230 0.0690 0.00% 0.49% -4.50% 1.12% -0.0072 21 Q1.2010 0.0349 -0.7640 0.0090 0.0407 0.0584 0.00% 0.03% 10.07% 0.25% 0.0259 22 Q2.2010 0.0725 2.0000 0.0158 0.0063 0.0644 0.20% 0.14% 7.00% 0.53% 0.0197 23 Q3.2010 0.0800 -0.3810 -0.1038 0.0160 0.0718 0.00% -1.18% 1.64% 0.40% 0.0022 24 Q4.2010 0.0890 0.6154 0.0663 0.0489 0.0734 0.81% 0.00% 2.93% -0.13% 0.0090
(Nguồn: Tổng hợp số liệu từ các nguồn Tổng cục thống kê; Ngân hàng nhà nước Việt Nam; Ủy ban chứng khốn nhà nước; Sở giao dịch chứng khốn Tp. HCM; IMF; Worldbank; CB Richard Ellis; Vinaland;…)
Trên cơ sở các số liệu thu thập này, chúng ta đánh giá sơ bộ mức độ ảnh hưởng giữa các nhân tố đến chỉ số tỉ suất sinh lợi bất động sản thơng qua đồ thị trực quan, cụ thể như sau:
a. Ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội.
Hình 2: Tổng sản phẩm quốc nội và chỉ số tỉ suất sinh lợi bất động sản
Nhìn vào hình ta thấy cả chỉ số tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội và chỉ số tỉ suất sinh lợi bất động sản đều biến động lên xuống qua nhiều thời gian khác nhau.
Cĩ những khoản thời gian thì 2 chỉ số này biến động cùng chiều lên (2006-2007)
hoặc cùng chiều xuống (2008). ðiều này cho thấy giữa chỉ số tổng sản phẩm quốc
nội và chỉ số tỉ suất sinh lợi bất động sản cĩ sự tác động qua lại tuy nhiên sự tác
động này chưa hồn tồn rõ ràng. ðiều này cĩ thể được lý giải là tăng trưởng đều đặn của tổng sản phẩm quốc nội (thu nhập của nền kinh tế) làm cho nền kinh tế cĩ nhiều của cải hơn và gĩp phần thúc đẩy tăng nhu cầu đối với bất động sản từ đĩ làm giá cả trên thị trường bất động sản tăng lên tương ứng (và ngược lại).
b. Ảnh hưởng của chỉ số lạm phát.
Hình 3: Quan hệ giữa lạm phát và chỉ số tỉ suất sinh lợi bất động sản
Nhìn vào hình thấy giữa lạm phát và chỉ số tỉ suất sinh lợi bất động sản đa số biến động ngược chiều nhau. Hầu như các giai đoạn mà lạm phát cĩ xu hướng giảm thì tỉ suất sinh lợi bất động sản cĩ xu hướng tăng (tiêu biểu là giai đoạn 2005-2007) và ngược lại khi lạm phát tăng thì tỉ suất sinh lợi bất động sản giảm (tiêu biểu là giai đoạn 2007 – 2008). Tuy nhiên, đồ thị vẫn cĩ một số giai đoạn thì tỉ suất sinh lợi bất động sản và lạm phát biến động cùng chiều (tiêu biểu là quý 2/2008 - quý 4/2008). ðiều này cĩ thể lý giải là vì thị trường bất động sản cịn chịu tác động bởi nhiều
nhân tố khác ngồi nhân tố lạm phát. Phân tích trên cho thấy biến động của thị
trường bất động sản chịu ảnh hưởng khá lớn của lạm phát và ảnh hưởng này cũng
cho thấy tầm quan trọng của Chính phủ trong việc tác động đến các chính sách
c. Ảnh hưởng của tăng trưởng tín dụng.
Hình 4: Quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và tỉ suất sinh lợi bất động sản
Nhìn vào hình ta thấy tăng trưởng tín dụng và chỉ số tỉ suất sinh lợi bất động sản hầu như biến động cùng chiều qua nhiều giai đoạn khác nhau, đặc biệt là từ giai đoạn quí 2/2006 đến quí 4/2010. ðiều này thể hiện mối quan hệ đồng biến giữa tăng trưởng tín dụng và chỉ số tỉ suất sinh lợi bất động sản.
Ngồi ra, qua đồ thị thì ta cĩ cảm nhận trực quan là nhìn chung, các đợt tăng hoặc giảm của 2 chỉ tiêu này rất tương đồng với nhau, nhất là giai đoạn từ quí 3 năm 2006 đến quí 1 năm 2010. Qua đĩ, ta cĩ thể rút ra nhận định sơ bộ rằng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cĩ ảnh hưởng rất mạnh và gần như tức thì đến xu hướng của chỉ số tỉ suất sinh lợi bất động sản.
d. Ảnh hưởng của tỉ suất sinh lợi chứng khốn.
Hình 5: Quan hệ giữa tỉ suất sinh lợi chứng khốn và tỉ suất sinh lợi bất động sản
ðồ thị cho thấy tỉ suất sinh lợi bất động sản và tỉ suất sinh lợi chứng khốn
cĩ những giai đoạn biến động cùng chiều và cũng cĩ những giai đoạn biến động
ngược chiều nhau.
Cụ thể là những giao đoạn như quí 3, 4 năm 2005; quí 1 năm 2006, quí 1, 2 năm 2007 thì tỉ suất sinh lợi chứng khốn giảm nhưng tỉ suất sinh lợi bất động sản
lại tăng. ðiều này cĩ thể lý giải là nhà đầu tư trên thị trường chứng khốn sau một
thời gian thu được lợi nhuận đã phân tán rủi ro bằng cách chuyển bớt danh mục đầu
tư sang thị trường bất động sản làm nhu cầu và tỷ suất sinh lợi bất động sản trong
giai đoạn này tăng lên.
ðặc biệt là giai đoạn từ sau q 4 /2007 thì 2 chỉ số này cĩ xu hướng biến động rất tương đồng nhau. ðiều này cĩ thể được lý giải là trong giai đoạn này thì cả
thị trường bất động sản và thị trường chứng khốn đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ
e. Ảnh hưởng của vốn đầu tư nước ngồi đăng ký.
Hình 6: Quan hệ giữa vốn đầu tư nước ngồi với tỉ suất sinh lợi bất động sản
ðồ thị cho thấy giữa chỉ số tỉ suất sinh lợi bất động sản và chỉ số vống đầu tư nước ngồi đăng ký cĩ nhiều giai đoạn biến động ngược chiều nhau hoặc biến động
khác chiều với nhau. ðiều này cĩ thể lý giải là chỉ số vốn đầu tư nước ngồi đăng
ký khơng phải là 1 yếu tố nội tại của nền kinh tế, bản thân vốn đầu tư nước ngồi đăng ký được cấu thành nên bởi rất nhiều chỉ tiêu nhỏ khác như đầu tư nước ngồi
vào cơng ngiệp, nơng, lâm nghiệp, bất động sản,… chưa kể là các dự án đầu tư
nước ngồi vào lĩnh vực bất động sản thời gian qua phần lớn là thực hiện theo
phương châm “lấy mỡ nĩ rán nĩ” thể hiện qua việc huy động vốn của các nhà đầu tư trong nước hoặc vay vốn của ngân hàng thương mại Việt Nam nên xét về 1 gĩc độ nào đĩ (như thu hút vốn) thì chính nhân tố đầu tư nước ngồi là yếu tố cạnh tranh trực tiếp đến tình hình đầu tư trên thị trường bất động sản.