4. Các nội dung chính được trình bày trong luận văn
1.2 Hiện tượng bong bĩng bất động sản
1.2.1 ðầu tư và đầu cơ
Trong nền kinh tế thị trường, Keynes phân biệt hoạt động "doanh nghiệp" và hoạt động "đầu cơ" (speculation) (Keynes 1936, [170]). Theo lý thuyết này thì :
+ Doanh nghiệp được định nghĩa là hoạt động nhằm dự đốn trong dài hạn
khả năng sinh lợi của tư bản, tức là hoạt động đánh giá tỷ suất lợi nhuận tương lai
của một đề án đầu tư trong suốt thời gian khai thác nĩ (cịn gọi là hiệu quả biên của tư bản).
+ Ðầu cơ là hoạt động nhằm tiên đốn tâm lý thị trường, tức là hoạt động dự đốn trong ngắn hạn những thay đổi giá cả trên thị trường tài sản.
Hoạt động đầu cơ trên một thị trường cụ thể cĩ hai mặt tích cực và tiêu cực. Theo đĩ:
+ Ở khía cạnh tích cực, hoạt động đầu cơ giúp thị trường sơi động hơn, giao dịch gia tăng và từ đĩ làm tăng thanh khoản và qui mơ của thị trường;
+ Ở khía cạnh tiêu cực, đầu cơ thái quá sẽ làm thị trường bùng phát dễ dẫn
đến thiên lệch, hiện tượng bong bĩng xuất hiện và là mầm mĩng của sụp đổ thị trường.
1.2.2 Bong bĩng tài sản và bong bĩng bất động sản
1.2.2.1. “Bong bĩng” tài sản:
Bong bĩng tài sản là hiện tượng hình thành khi nhu cầu của nhà đầu tư với
một loại tài sản lên quá cao từ đĩ làm giá cả giao dịch của tài sản đĩ tăng lên một cách nhanh chĩng, vượt xa mọi mức được coi là chính xác, hợp lý và cĩ cơ sở dựa vào kết quả tính tốn các chỉ số cơ bản, giá trị thực của tài sản đĩ.
Xét trên khía cạnh phát triển kinh tế nĩi chung, hiện tượng bong bĩng tài sản
thường biểu hiện là một chu kỳ kinh tế đặc trưng bởi quá trình mở rộng nhanh
chĩng sau một giai đoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng. Trong chu kỳ này, hiện tượng giá tài sản tăng bùng phát, thường vượt ra ngồi giới hạn đảm bảo của các hệ số tài
chính cơ bản và xuất hiện ở một số ngành nhất định, tiếp sau hiện tượng này là sự
sụt giá rất nhanh và mạnh cùng làn sĩng ồ ạt bán ra.
Xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư, bong bĩng là một hiện tượng thể hiện một điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người. Giống như một bong bĩng xà phịng mà trẻ con thường thích thổi, bong bĩng đầu tư hình thành và tạo cho người ta cảm giác mong muốn nĩ sẽ tồn tại mãi mãi. Tuy nhiên, bản chất những bong
bĩng nĩi chung là phần lớn chúng khơng được cấu tạo từ một vật liệu cĩ thực và
bong bĩng vỡ là kết quả tất yếu sẽ xảy ra sớm hay muộn. Khi bong bĩng "vỡ", tiền đầu tư theo ảo giác bong bĩng đĩ cũng sẽ bốc hơi nhanh chĩng, kéo theo sự sụp đổ.
Sụp đổ là hiện tượng suy giảm nhanh và lớn của tổng giá trị tồn thị trường, thơng thường là gắn với sự "vỡ" của một bong bĩng. Nguyên nhân của mối quan hệ
khăng khít này là vì khi bong bĩng vỡ, sẽ cĩ rất nhiều nhà đầu tư cố gắng bán tài
sĩng bán ồ ạt trong khi khơng cĩ, hoặc cĩ rất ít nhu cầu mua vào, kết quả là giá tài sản giảm nhanh chĩng và các khoản đầu tư thua lỗ trầm trọng. Hành động bán một cách hoảng loạn là biểu hiện chung của thị trường sau tiếng vỡ của bong bĩng và là
hình tượng sụp đổ của thị trường, ai cũng muốn bán đi, nhưng liệu cĩ ai định mua
trong tình cảnh đĩ? Kết quả tiếp theo của tình trạng bán một cách điên cuồng này là thị trường đi xuống rất nhanh, xét trên mọi khía cạnh, dẫn đến suy sụp và tác động
trở lại đến tất cả mọi người. Thơng thường, sau sự sụp đổ của thị trường sẽ là một
giai đoạn suy thối kinh tế.
Mối liên hệ giữa bong bĩng và sụp đổ cĩ thể so sánh với mây và mưa. Cĩ thể
cĩ mây nhưng khơng cĩ mưa, nhưng đã cĩ mưa thì chắc chắn phải cĩ mây, bong
bĩng là mây và tình trạng sụp đổ thị trường là mưa. Lịch sử cho thấy sụp đổ thị
trường là hệ quả bắt nguồn từ tình trạng bong bĩng thị trường vỡ, mây càng dày - bong bĩng càng to thì mưa sẽ càng lớn.
1.2.2.2. “Bong bĩng” bất động sản:
Bong bong bất động sản là một loại bong bong tài sản nĩi riêng và bong
bĩng kinh tế nĩi chung. Do là một loại bong bĩng tài sản nên về mặt bản chất, bong
bĩng bất động sản cũng được xác định “là việc các giao dịch mua bán được thực
hiện với mức giá cao tương đối và khơng tương xứng với giá trị thực của bất động sản đĩ” (Wikipedia).
ðối với bong bĩng bất động sản, vấn đề đã được chỉ ra bởi Richard Herring & Susan Watcher là, “trong việc hình thành của một bong bĩng, điều hiển nhiên là bất kỳ sự gia tăng ban đầu nào của giá bất động sản chính là hệ quả tương ứng trong
việc gia tăng nhu cầu của chính bất động sản đĩ” (Bubbles in real estate market,
2002).
Bong bĩng bất động sản là một khái niệm được đặc trưng bởi hiện tượng giá bất động sản tăng liên tục và nhanh chĩng khơng dựa vào những yếu tố kinh tế cơ bản, vượt quá giá trị thực của chúng và nếu cứ tiếp tục tăng như vậy, bong bĩng sẽ nhanh chĩng tiến đến điểm vỡ và giá đột ngột rơi tự do khi bong bĩng vỡ.
Bong bĩng bất động sản cĩ tính chu kỳ và thường được hình thành trong một chu kỳ kinh tế với mặt bằng lãi suất thấp, tín dụng được tiếp cận dễ dàng với chính sách mở rộng tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển kinh tế cùng với điều kiện quản lý nhà nước lỏng lẻo đối với lĩnh vực bất động sản, thiếu sự quan tâm đúng mức của chính
phủ nhằm định hướng thị trường. Tính chu kỳ của bong bĩng bất động sản đã được
Fred Foldvary2 tổng hợp từ học thuyết về tính chu kỳ3 với học thuyết về đất đai4
và đã được kiểm nghiệm đúng với chu kỳ 18 năm của bất động sản Mỹ thực hiện bởi nhà kinh tế bất động sản Homer Hoyt và nhiều người khác.
Bong bĩng bất động sản cĩ thể xuất hiện trong phạm vi thị trường bất động
sản của một địa phương, một vùng, một quốc gia, khu vực và thậm chí ở bình diện
tồn cầu (tiêu biểu là cuộc khủng hoảng tài chính giai đoạn 2007 – 2010 vừa qua cĩ liên quan đến sự sụp đổ của bong bĩng bất động sản ở phạm vi tồn thế giới).
Richard Herring và Susan Watcher5 cho rằng bong bĩng bất động sản cũng
cĩ thể xuất hiện riêng biệt mà khơng đi kèm theo khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tài chính (cũng như ngược lại là khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tài chính cũng cĩ thể xuất hiện mà khơng đi kèm với bong bĩng bất động sản). Hai tác giả này cũng cho rằng hai khái niệm này (bong bĩng bất động sản & bong bĩng tài chính – ngân hàng) đã được xác định là cĩ mối quan hệ tương quan đối với nhiều cuộc khủng hoảng đáng nhớ xảy ra rộng khắp các nước phát triển cũng như tại các nước đang phát triển.
1.2.3 Ảnh hưởng của bong bĩng bất động sản đến sự phát triển của nền kinh tế
Như mọi loại bong bĩng kinh tế khác, cĩ nhiều quan điểm khác nhau về việc cĩ thể xác định hay ngăn chặn bong bĩng bất động sản hay khơng. Nếu trường phái kinh tế học chính thống cho rằng khơng thể xác định bong bĩng bất động sản khi nĩ xuất hiện cũng như khơng thể ngăn chặn thì một số trường phái khác thì cĩ quan
2 nhà kinh tế học thuộc đại học Santa Clara, Hoa Kỳ
3 của trường phái kinh tế Austrian
4 của Henry George
điểm ngược lại. Tiêu biểu cho quan điểm này là kinh tế gia Mỹ Robert Shiller (với
bộ chỉ số nhà ở Case-Shiller bao gồm chỉ báo giá nhà của 20 siêu thành phố khắp
nước Mỹ và đã chỉ ra rằng vào ngày 31/05/2011 vừa qua, mơ hình đáy đơi đảo
chiều của giá nhà đã được thiết lập) và Tạp chí phát triển kinh tế của Anh (cho rằng chỉ báo thị trường nhà ở cĩ thể được sử dụng để xác định bong bĩng bất động sản).
Thực tiễn quản lý kinh tế cho thấy tình trạng bong bĩng bất động sản cĩ ảnh hưởng quan trọng đến nền kinh tế, cụ thể là sẽ gây nên tình trạng lạm phát trong nền kinh tế do nguồn tài chính tập trung quá nhiều trong lĩnh vực bất động sản làm nhu cầu các vật liệu xây dựng, nhân cơng trong lĩnh vực xây dựng tăng từ đĩ giá cả đầu
vào của các ngành này cũng tăng tương ứng. ðể cân bằng cung cầu thì giá cả phải
được xác lập ở một mặt bằng mới cao hơn và hệ quả dây chuyền của quá trình này
gây nên lạm phát trong nền kinh tế. Lạm phát, đến lượt nĩ lại đẩy giá cả bất động
sản tăng cao hơn nữa do nguồn vốn cĩ xu hướng trú ẩn vào bất động sản trong bối
cảnh lạm phát leo thang để bảo tồn vốn. Quá trình này diễn ra liên tục sẽ ảnh
hưởng lớn đến đời sống kinh tế xã hội thể hiện qua việc nhiều tầng lớp dân cư trong xã hội khơng thể với tới căn nhà an cư do giá bất động sản quá cao.
Ngồi ra, tình trạng bong bĩng bất động sản cịn dẫn đến tình trạng nhầm lẫn trong việc phân bổ nguồn lực kinh tế (trường phái kinh tế Austrian). Mọi nguồn lực
kinh tế như vốn tài chính, vốn nhân lực, vốn đất đai, vốn tài nguyên (sắt, thép, gỗ,
thủy tinh, nước sạch,…) sẽ tập trung quá mức và đặt ưu tiên vào lĩnh vực bất động
sản để phục vụ việc xây dựng, đầu tư các dự án bất động sản khi tình trạng bong
bĩng xảy ra, do đĩ, các lĩnh vực hiệu quả, quan trọng và cần thiết khác cho xã hội
như sản xuất, cơng nghiệp, tự động hĩa,… ít được chú ý tập trung đầu tư và được
liệt vào hàng thứ yếu. ðiều này gây nên tình trạng phát triển khập khiễng, bất cân
đối cho nên kinh tế.
Ngồi ra, tình trạng bong bĩng trên thị trường bất động sản sụp đổ ảnh
hưởng nghiêm trọng đến sự sụp đổ hệ thống tài chính từ đĩ làm nền kinh tế suy
thối nghiêm trọng dẫn đến thất nghiệp, mất ổn định xã hội, chính trị,… Lịch sử
đỗ vỡ và sụp đổ trên thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư cá nhân đua nhau
tuyên bố phá sản và mất khả năng chi trả khi thị trường bất động sản suy sụp dẫn
đến các ngân hàng khơng thu hồi được nợ vay và phải bán tháo các tài sản thế chấp
là bất động sản và gây ra một cuộc giảm giá nghiêm trọng kéo dài trên thị trường
này làm nền kinh tế suy thối sâu và mất khá nhiều năm trì trệ kéo dài sau đĩ thì kinh tế Mỹ mới hồi phục trở lại.