2.2.1 .1Biện pháp kiểm sốt bằng pháp luật
2.2.2.2 Phát triển, quản lý và kiểm sốt hệ thống chỉ số giá bất động sản
Biện pháp này đã được Bộ xây dựng đề xuất và phối hợp với Viện nghiên
cứu quản lý kinh tế Trung ương, Tổng cục Thống kê, Viện nghiên cứu thị trường
giá cả thực hiện thí điểm từ nữa cuối năm 2008 đến hết năm 2010. Ý tưởng của đề xuất này là để cĩ cơ sở mơ tả và đánh giá thị trường bất động sản qua đĩ gĩp phần chuẩn hĩa, minh bạch hĩa thị trường. Hai cơng cụ để thực hiện là Chỉ số thị trường bất động sản (REMI – Real Estate Market Index) và Chỉ số giá bất động sản (RPI –
Real Estate Price Index). Trong hai cơng cụ này thì cách tính REMI là tương đối
phức tạp và yêu cầu lượng dữ liệu quan sát đủ lớn và đủ rộng đồng thời phải quy
định quyền số hợp lý nên trước mắt chưa được chủ trương thí điểm. Về cách tính RPI thì các cơ quan chức năng chủ trương lựa chọn thí điểm tại thị trường Tp. Hồ
Chí Minh do đây là khu vực giao dịch bất động sản sơi động nhất nước. Các thu
thập số liệu được các cơ quan chức năng lựa chọn là mười đơn vị kinh doanh mơi
giới bất động sản là thành viên mạng các sàn giao dịch bất động sản. Thời gian đầu thí điểm sẽ tập trung vào các giao dịch mua bán nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ và
chuyển nhượng đất nền trong các dự án và giao dịch cho thuê căn hộ, văn phịng.
Các phân khúc khác sẽ được mở rộng dần sau này. Sau thời gian thí điểm, kỳ gốc
được lựa chọn để tính tốn chỉ số giá bất động sản sẽ là năm 2010 và các năm sau đĩ dự kiến sẽ được tính tốn tương ứng với kỳ tính chỉ số giá hàng tiêu dùng CPI.
Chỉ số này cũng đã được qui định cụ thể tại Quyết định số 43/2010/Qð-TTg về hệ
thống chỉ tiêu thống kê quốc gia và áp dụng cho kỳ thống kê từ ngày 20/7/2010, tuy nhiên, dự kiến thực tế sẽ được áp dụng chính thức từ quí 3/2011.
Tuy nhiên, bên cạnh ý tưởng tốt đẹp ban đầu thì biện pháp / cơng cụ tính chỉ
số này cũng cĩ một số hạn chế là đặc thù trong chu kỳ sống thì bất động sản cũng
rất hạn chế được giao dịch, mua bán và do đĩ, việc lấy kỳ gốc là năm 2010 để tính
cho các năm sau đĩ cĩ thể phản ánh khơng chính xác sự thay đổi giá cả thị trường.
2.2.2.3 Phát triển, quản lý và kiểm sốt hệ thống sàn giao dịch bất động sản khu
vực, vùng miền, tồn quốc
Khoản 2, ðiều 22 Luật kinh doanh Bất động sản 2006 đã qui định " Tổ chức,
cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, cơng trình xây dựng thơng qua sàn
giao dịch bất động sản”. ðây là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc từng bước kiểm
sốt các giao dịch bất động sản của nhà nước. ðây cũng đồng thời là cơ cở cho việc
thành lập phát triển các sàn giao dịch bất động sản lớn nhỏ khắp các địa phương
trên cả nước. Thực hiện tốt vai trị quản lý và kiểm sốt của nhà nước đối với hệ
thống sàn giao dịch bất động sản này cũng chính là một trong những biện pháp quản lý quan trọng của nhà nước đối với các giao dịch bất động sản.
Với mạng lưới sàn giao dịch bất động sản hiện nay (khoảng 700 sàn trên tồn
quốc), các cơ quan chức năng đánh giá cĩ khoảng 25% các giao dịch bất động sản
được thực hiện thơng qua các sàn giao dịch. Tuy nhiên, do cũng mới được hình
thành và phát triển với phương châm “vừa làm, vừa đúc rút kinh nghiệm” và cũng
do ảnh hưởng bởi sự ảm đạm của thị trường trong thời gian vừa qua nên bên cạnh một số sàn giao dịch bất động sản cĩ sự phát triển khá tốt về phạm vi, tính chuyên
nghiệp và kết quả hoạt động (như ðất Xanh, Á Châu) thì cịn lại phần lớn các sàn
giao dịch bất động sản đều đối mặt với nhiều khĩ khăn, hoạt động cầm chừng và
chủ yếu là do chủ đầu tư dự án mở ra để giao dịch hàng hĩa bất động sản của dự án do chính mình đầu tư.
Kết luận chương 2
Phân tích trên đây làm rõ được thực trạng q trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam từ sau giai đoạn đổi mới đến nay qua đĩ giúp ta nhìn nhận một cách cĩ hệ thống các cung bậc của thị trường bất động sản từ giai đoạn bất đầu chu kỳ tăng trưởng cho tới khi đạt mức độ “bong bĩng” và sau đĩ là giai đoạn trầm lắng để chuẩn bị cho chu kỳ tiếp theo.
Nội dung trên đây cũng giúp ta thấy được các biện pháp can thiệp của nhà
nước đối với thị trường theo định hướng duy trì sự phát triển lành mạnh, bình
thường của thị trường. Ngồi các biện pháp theo thơng lệ quốc tế thì chính phủ Việt Nam cịn áp dụng một số biện pháp đặc thù phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội của nên kinh tế Việt Nam.
Trong năm 2011 này thì nhà nước Việt Nam cũng đang áp dụng nhiều biện
pháp đồng bộ để kiểm sốt lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mơ với chủ trương chung là hạn chế hoạt động cấp tín dụng cho các mục tiêu phi sản xuất. Trong bối cảnh đĩ thì thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2011 vẫn được dự báo sẽ nằm trong xu hướng trầm lắng bên cạnh việc dư thừa nguồn cung đối với một số phân khúc thị trường như căn hộ, văn phịng cho thuê.
CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH HỒI QUI CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT NAM