Các giải pháp tài chính để phát triển thị trường bất động sản tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -o0o - NGUYỄN TUẤN KIỆT CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành : KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG Mã số : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : TS PHAN THỊ NHI HIẾU TP.HỒ CHÍ MINH - NĂM 2007 MỤC LỤC Trang TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮC DANH MỤC CÁC BẢNG MỤC LỤC ĐỀ TÀI MỞ ÑAÀU CHƯƠNG : TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm hàng hóa bất động sản 1.1.3 Đặc điểm bất động sản 1.1.4 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.5 Sự đời phát triển thị trường bất động sản 1.1.5.1 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản .7 1.1.5.2 Đặc điểm thị trường bất động sản .8 1.1.5.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 10 1.1.5.4 Các phận cấu thành thị trường bất động sản 12 1.2 CÁC LOẠI HÌNH GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HIEÄN NAY 17 1.2.1 Giao dịch mua bán bất động sản 17 1.2.2 Giao dịch cho thuê bất động sản 18 1.2.3 Giao dịch chấp bất động sản 18 1.2.4 Giao dịch bất động sản góp vốn liên doanh 18 1.3 VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI NỀN KINH TEÁ 19 1.3.1Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển 19 1.3.2Thị trường bất động sản huy động vốn cho đầu tư phát triển 19 1.3.3Phát triển thị trường BĐS cách để khai thác nguồn thu cho NSNN 20 1.3.4Thị trường BĐS ảnh hưởng đến ổn định xã hội nâng cao đời sống nhân dân 20 1.3.5Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi sách đất đai, đổi quản lý đất đai, quản lý BĐS .21 1.4 KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .21 1.4.1 Thị trường BĐS Đức .21 1.4.2 Thị trường BĐS Singapore Trung Quốc 23 1.4.3 Thị trường BĐS Australia .24 1.4.4 Rút học kinh nghiệm cho Việt Nam 26 CHƯƠNG : THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 28 2.1 KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM .28 2.1.1 Thị trường BĐS TP.HCM trước có Luật đất đai năm 1993 28 2.1.2 Thị trường BĐS TP.HCM giai đoạn 1993-2003 29 2.1.3 Thị trường BĐS TP.HCM giai đoạn từ năm 2003 đến nay31 2.2 CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH CỦA NHÀ NƯỚC TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .38 2.2.1 Thu tiền sử dụng đất 38 2.2.2 Tiền thuê đất 39 2.2.3 Lệ phí trước bạ 41 2.2.4 Thuế chuyển quyền sử dụng đất 42 2.2.5 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 43 2.2.6 Chính sách giá đất 46 2.2.7 Đền bù thiệt hại nhà nước thu hồi đất 48 2.2.8 Thuế nhà đất 49 2.2.9 Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, chuyển quyền thuê đất 51 2.3 NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯC, NHỮNG TỒN TẠI VÀ NGUYÊN NHÂN TỒN TẠI CỦA HOẠT ĐỘNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 52 2.3.1 Những kết đạt 52 2.3.2 Những tồn cần khắc phục 53 2.3.3 Những nguyên nhân tồn 54 CHƯƠNG : CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH ĐỂ Ø PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM 55 3.1ĐỊNH HƯỚNG VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .56 3.1.1Về sách thuế, phí lệ phí 57 3.1.2Về sách giá đất 58 3.1.3Về sách quy hoạch khai thác dự án .58 3.2CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH CỤ THỂ 59 3.2.1Các sách liên quan đến thuế 59 3.2.1.1 .Thuế sử dụng đất 59 3.2.1.2 .Thuế trước bạ 61 3.2.1.3 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BÑS .61 3.2.2Giải pháp sách giá BĐS 64 3.2.3Giải pháp thu tài liên quan đến BĐS 65 3.2.4Các giải pháp khác 67 3.2.4.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà 67 3.2.4.2 Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động saûn .69 3.2.4.3 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản thị trường bất động sản công khai, minh bạch 70 3.2.4.4Thành lập tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản 71 3.2.4.5 Đổi hoàn thiện sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản .72 3.2.4.6 Đổi công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoàn chỉnh công tác thiết kế đô thị 74 3.2.4.7 .Gi ải pháp mang tính dài hạn .76 KẾT LUẬN .78 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh XHCN : Xã Hội Chủ Nghĩa UBND : Ủy Ban Nhân Dân BĐS : Bất động sản SACOMREAL : Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gịn Thương Tín CNH-HĐH : Cơng nghiệp hóa - đại hóa DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 : Tình hình giao dịch bất động sản SaigonRES giai đoạn 2002- 2006 Bảng 2.2 : Tình hình giao dịch bất động sản SaigonRES giai đoạn 2002- 2007 Bảng 2.3 : Tình hình kinh doanh bất động sản SACOMREAL giai đoạn 2005-2007 Bảng 2.4 : Tình hình cho thuê văn phòng TP.HCM Bảng 2.5 : Tình hình cho thuê văn phòng hạn A Bảng 2.6 : Tình hình cho thuê văn phòng hạn B Bảng 2.7 : Tình hình cho thuê văn phòng hạn C Bảng 2.8 : Tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất TP.HCM Bảng 2.9 : Tình hình thu lệ phí trước bạ TP.HCM Bảng 2.10 : Tình hình sử dụng đất nông nghiệp đến 2010 TP.HCM Bảng 2.11 : Tình hình thu thuế nông nghiệp TP.HCM Bảng 2.12 : Chỉ số giá TP.HCM Bảng 2.13 : Tình hình thu thuế nhà đất TP.HCM PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân nói chung thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào trình phát triển đô thị nông thôn văn minh, đại bền vững theo hướng công nghiệp hóa – đại hóa Thị trường bất động sản TP.HCM hình thành phát triển có đóng góp đáng kể cho phát triển chung kinh tế thành phố, nhiên bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản bộc lộ nhiều khuyết tật, thể mặt sau: phát triển cách tự phát; giao dịch phi thức (giao dịch ngầm) chiếm tỷ trọng lớn; giá bất động sản tăng nhanh đột biến dẫn đến tình trạng “sốt” nhà đất diển nhiều nơi; hoạt động đầu diển nhiều nơi phát triển mạnh gay ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, tài chính- tín dụng, sản xuất, quản lý xây dựng theo quy hoạch, tác động trực tiếp đến vấn đề cải thiện chỗ nhân dân ảnh hưởng không tốt đến tăng trưởng kinh tế đất nước phát triển đô thị,nông thôn văn minh, đại bền vững Vì vậy, việc nghiên cứu “Các giải pháp tài để phát triển thị trường bất động sản TP.HCM” yêu cầu cấp thiết để ổn định phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Mục đích nghiên cứu Đề tài nghiên cứu cần thiết thị trường bất động sản phát triển kinh tế thành phố sở nghiên cứu lý luận chung thị trường bất động sản, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Tp.HCM tồn thị trường bất động sản để tạo tiền đề cho phát triển thị trường bất động TP.HCM ổn định, bền vững theo hướng văn minh, đại tương lai DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ xây dựng (2004), Đề án phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội Nhà xuất trị quốc gia (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam,Hà Nội Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nhà xuất khoa học kỷ thuật, Hà Nội Luật dân năm 2005 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật đất đai năm 1993 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật đất đai năm 2003 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản 2006 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật nhà năm 2005 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Nghị định số 176/1999/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Lệ phí trước bạ 10 Nghị định số 19/2000/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 11 Nghị định số 164/2003/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 12 Nghị định số 74/CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 13 Nghị định số 94/CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định chi tiết thi Pháp lệnh thuế nhà đất 14 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định thu tiền sử dụng đất 15 Quyết định số 1357/TC/QĐ/TCT Bộ trưởng Bộ tài quy định khung giá cho thuê đất tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất 16 Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC Bộ trưởng Bộ tài ban hành quy định tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng hình thức đầu tư nước Việt Nam 17 Viện nghiên cứu địa (2006), Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản thực trạng nguyên nhân giải pháp, TP.HCM 18 Viện kinh tế TP.HCM, Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM, http://www.vienkinhte.hochiminhcity.gov.vn/lietkemuc.asp? cap=3&idc ha=3107 19 Sở tài vật giá TP.HCM, Báo cáo toán dự toán thu ngân sách Thành phố, http://www.tcvg.hochiminhcity.gov.vn/ 20 Trần Thanh Bình (17/3/2007), Thị trường bất động sản : thủ tục hành rườm rà sản trở phát triển, http://www1.thanhnien.com.vn/Nhadat/ThitruongBDS/2007 /3/17/18520 1.tno Phụ lục : Một góc nhìn từ Thành phố Thẩm Quyến, Trung Quốc Nguồn: Sở quy hoạch Tp Hồ Chí Minh Phụ lục : TỶ SUẤT SINH LI CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Đơn vị : Công ty CP Địa ốc Sài Gòn 1/ DỰ ÁN PHƯỜNG 13 QUẬN BÌNH THẠNH STT Doanh thu 2.1 2.2 2.3 DIỄN GIẢI Giá vốn Chi phí đền bù Chi phí sở hạ tầng, xây dựng Chi phí khác Lãi gộp [(1) - (2)] Chi phí QLDN Lãi ròng [(3) - (4)] Tỷ suất sinh lợi giá vốn [(5)/(2)] SỐ TIỀN 215,789,759 ,728 134,884,176 ,469 27,239,443,5 54 84,435,830,8 62 23,208,902,0 53 80,905,583, 259 6,744,208, 823 74,161,374, 436 54.98 % 2/ DỰ ÁN PHƯỜNG QUẬN STT Doanh thu Giá vốn DIỄN GIẢI 2.1 Chi phí đền bù 2.2 Chi phí sở hạ tầng, xây dựng 2.3 Chi phí khác Lãi gộp [(1) - (2)] Chi phí QLDN Lãi ròng [(3) - (4)] Tỷ suất sinh lợi giá vốn [(5)/(2)] SỐ TIỀN 70,456,268, 172 39,660,790, 854 23,411,442,5 55 9,559,540,9 6,689,807,3 49 30,795,477, 318 1,983,039, 543 28,812,437, 775 72.65 % 3/ DỰ ÁN CHUNG CƯ BÌNH TÂN STT Doanh thu Giá vốn DIỄN GIẢI 2.1 Chi phí đền bù 2.2 Chi phí sở hạ tầng, xây dựng 2.3 Chi phí khác Lãi gộp [(1) - (2)] Chi phí QLDN Lãi ròng [(3) - (4)] Tỷ suất sinh lợi giá vốn [(5)/(2)] SỐ TIỀN 147,857,735 ,667 103,626,117 ,262 11,529,645,1 92 86,886,122,5 5,210,349,4 86 44,231,618, 405 5,181,305, 863 39,050,312, 542 37.68 % CÔNG TRÌNH PHƯỜNG 13 QBT Diễn Giải So ca Doanh Thu Q4/2004 16 12,188,505, Q1/2005 4,096,640, Q2/2005 5,565,192, Q3/2005 6,800,333, Q4/2005 9,633,467, Q1/2006 5,793,896, Q2/2006 5,618,885, Q3/2007 3,840,496, Q4/2006 10 8,445,224, Q1/2007 1,415,428, Q2/2007 6,707,689, Tiền SDĐ CP Xây dựng CP khác QLDN 2,573,098,0 00808,340,2 4,607,348,2 34 1,464,849,9 3,707,330,3 64 1,148,034,0 469,967,2 10 322,063,0 82 1,408,853,7 06 1,654,735,9 10 1,759,297,4 00 290,701,0 1,004,866,2 08996,882,0 2,584,406,5 69 3,846,994,1 133,974,2 70 937,063,6 00 911,279,8 60 1,075,563,8 80 2,115,149,0 67 1,931,389,3 66533,980,0 00 1,395,209,1 258,282,4 10 1,195,247,7 36 Lãi vay Giá voán 11,357,743, 182,116,0 00 3,925,403, 1,458,295,8 26954,373,3 296,211,8 76 1,154,819,9 5,477,754, 30 168,047,3 88 367,055,0 82 981,579,5 16 643,705,8 60807,324,5 60 530,299,4 90 1,336,740,5 36 2,899,362,4 83 19,021,57 496,143,4 26 744,316,1 94 210,742,1 500,353,9 04 3,308,713,7 84,812,49 215,034,9 189,906,9 38 537,715,5 69 21 38 41 173,532,1 5,113,588, 7,890,133, 4,983,380, 4,548,013, 2,634,058, 5,174,989, 1,033,355, 375,637,0 12 5,632,348, Laõi 830,761,70 171,237,67 451,604,80 1,322,578,4 11 1,743,333,9 22810,516,13 1,070,872,2 38 1,206,438,0 98 3,270,234,8 382,072,34 1,075,340,1 37 Ước 121 145,684,000, 15,077,840,2 58,185,786,9 14,173,087,4 14,434,897,4 17,466,651,8 50 73 04 03 95 119,338,263, 26,345,736,0 75 Coäng 20 215,789,759, 27,239,443, 84,435,830, 23,208,902, 21,238,263, 20,986,592, 177,109,033 38,680,726, CÔNG TRÌNH PHƯỜNG Q8 Diễn Giaûi So ca Doanh Thu Q3/2004 43 27,164,762, Q4/2004 2,989,684, Q1/2005 1,259,928, Q2/2005 607,182, Q3/2005 16 7,266,862, Q4/2005 782,018, Q1/2006 1,746,744, Q2/2006 2,681,691, Q3/2006 2,373,891, Q4/2006 30 Q1/2007 633,476, Q2/2007 2,819,557, Cộng 11 20,130,466, Tiền SDĐ CP Xây dựng 9,326,131,2 34862,706,2 92 365,945,0 221,234,0 00 2,731,417,1 3,063,598,8 3,003,637,3 73356,232,4 27687,912,9 27 13 142,492,9 295,664,6 71,246,48 1,219,943,7 4417,541,62 60212,106,6 56 525,761,4 375,224,1 33 838,979,8 42 781,138,0 CP khaùc 74 256,552,1 94 303,382,3 94 Laõi vay 4,500,955,0 69391,239,2 10 217,354,9 16,292,50 8,000,00 43 70,456,268, 23,411,442, 9,559,540, 6,689,807, 172 555 950 349 00 307,217,5 40 460,077,4 Giá vốn 19,894,322, 2,298,090, 122,905,8 174,733,4 17,310,85 67,660,61 00 3 37,919,00 1,463,426,6 230,508,9 60 67,678,75 6462,153,49 109,226,7 00 65,400,00 295,926,0 82,743,13 7,252,213,4 2,137,394,5 2,095,560,9 0055,000,00 6296,708,81 2651,569,25 433,374,5 1,324,657,6 185,438,6 42 QLDN 85,491,82 1,144,363, 552,185, 5,683,215, 468,707, 1,345,054, 1,504,533, 1,552,597, 11,485,168, 84,993,08 226,028,7 288,271, 75 8,026,683, 082 698,537, 044 Laõi 7,270,440,0 32691,593,95 115,565,17 54,997,19 1,583,647,3 04313,311,65 401,689,98 1,177,157,3 57 821,293,58 8,645,297,4 64345,205,42 2,169,499, 650,058,07 48,386,010, 980 22,070,257, 192 CÔNG TRÌNH BINH TAN Diễn Giải Số Doanh Thu Tiền SDĐ CP Xây dựng CP khác QLDN Lãi vay Giá vốn Q4/2006 156 69,756,446, 5,741,511,0 43,492,900,6 1,470,039,7 1,638,576,6 2,823,584,4 55,166,612, Q1/2007 18 8,964,644, 18 9,017,823, 4,831,091,1 25 5,029,843,1 951,517,4 72 363,755,5 1,200,962,2 80720,233,3 1,217,526,2 26 1,396,036,6 8,838,790, Q2/2007 637,693,2 62 671,796,6 Ước Cộng 120 60,118,821, 147,857,735 43 43 16 71 72 8,181,665, Laõi 14,589,833,9 125,853,81 836,157,92 0 4,478,644,2 87 33,532,287,6 20 2,425,036,7 73 4,801,555,8 07 9,306,911,1 47 54,544,435, 5,574,386,1 33 11,529,645, 86,886,122, 5,210,349, 8,361,328, 14,744,058, 126,731,503 21,126,231, Phụ lục : Một số văn phòng cho thuê đến năm 2010 TP.HCM Phụ lục : Thị trường văn phòng cho thuê giá bán hộ TP.HCM Phụ lục : Nguồn cung văn phòng cho thuê đến năm 2010 Phụ lục : Kết khảo sát loại hình BĐS dự định mua VietRees ... doanh bất động sản ta có thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường chấp 1.1.5 Sự đời phát triển thị trường bất động sản 1.1.5.1 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Sự đời phát. .. Chương : Các giải phát tài để phát triển thị trường bất động sản TP.HCM CHƯƠNG : TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản Mỗi quốc... hóa bất động sản 1.1.3 Đặc điểm bất động sản 1.1.4 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.5 Sự đời phát triển thị trường bất động sản 1.1.5.1 Sự hình thành phát triển thị trường