2.2.1 .1Biện pháp kiểm sốt bằng pháp luật
3.1. Mơ hình ước lượng đề tài
ðề tài sử dụng phương pháp bình phương bé nhất thơng thường OLS để ước lượng phương trình hồi quy với biến phụ thuộc là chỉ số tỉ suất sinh lợi bất động sản (TSSLBDS) và các biến độc lập là tốc độ tăng trưởng sản phẩm quốc nội (GDP), tỉ lệ lạm phát (CPI), tăng trưởng tín dụng (TTTD), tỉ suất sinh lợi chứng khốn (TSSLCK), vốn đầu tư nước ngồi đăng ký (FDIDK). ðề tài này xem xét dạng hàm hồi qui sau đây:
TSSLBDSt = f(GDPt, CPIt, TTTDt, TSSLCKt, FDIDKt) (1)
TSSLBDSt= α0 + α1GDPt + α2CPIt + α3TTTDt +α4TSSLCKt+α5FDIDKt+ut (2)
ðơn vị tính của các biến trong mơ hình hồi qui như sau: TSSLCK (%); GDP (%); CPI (%); TTTD (%); TSSLCK (%) và FDIDK (%)
Trong đĩ :
α0: Hệ số cắt
ðTSSLBDSt .α1 =
ðGDPt , được kỳ vọng mang dấu +
ðTSSLBDSt .α2 =
ðCPIt , được kỳ vọng mang dấu -
ðTSSLBDSt .α3 =
ðTTTDt , được kỳ vọng mang dấu +
ðTSSLBDSt .α4 =
ðTSSLCKt , được kỳ vọng mang dấu +
ðTSSLBDSt .α5 =
ðFDIDKt , được kỳ vọng mang dấu +
Với đặc thù thị trường bất động sản, chúng ta nhận định là biến tăng trưởng
GDP sẽ ảnh hưởng đến biến tỉ suất sinh lợi bất động sản sau một số chu kỳ nhất
định. Ta đi kiểm tra nhận định này và tìm độ trễ tối ưu của biến tăng trưởng GDP bằng phương pháp độ trễ tối ưu Hsiao như sau:
+ ðộ trễ tối ưu Hsiao: Quy trình Hsiao gồm hai bước.
Bước 1: thực hiện các phương trình hồi quy của biến phụ thuộc cho biến độc lập mà ta xác định cĩ độ trễ với đỗ trễ lần lượt tăng tương ứng.
Yt = α + ∑βiXt-i + εt (3)
Bước 2: Ta tính FPE (final prediction error) cho mỗi phương trình theo cơng thức sau đây:
Với T là cỡ mẫu; RSS là tổng bình phương phần dư; m là độ trễ tương ứng. ðộ trễ tối ưu m* cần xác định là độ trễ cĩ FPE bé nhất.
Thực hiện thủ tục Hsiao cho phương trình (3) với biến phụ thuộc là
TSSLBðS và biến độc lập là GDP với các độ trễ tương ứng là 0 kỳ (GDP); 01 kỳ
(GDP(-1)); 02 kỳ (GDP(-2)); 03 kỳ (GDP(-3)) theo phụ lục 2 Ta cĩ bảng kết quả như sau:
Bảng 3: Kết quả tính FPE từ ước lượng phương trình hồi qui (3) (Phụ lục 2)
GDP GDP(-1) GDP(-2) GDP(-3)
RSS 0.236637 0.196269 0.208632 0.218702
T 24 23 22 21
m 0 1 2 3
FPE 0.010717255 0.010158851 0.01247799 0.014895098
Kết quả FPE của các độ trễ từ kỳ thứ 2 trở đi cĩ xu hướng tăng dần.
T+m+1 RSS(m)
FPE(m) =
Như vậy, ta cĩ kết quả FPEmin = 0.010158851 tương ứng với độ trễ tối ưu của biến độc lập GDP là 01 kỳ {GDP(-1)}.