Thực trạng thị trường bất động sản việt nam thách thức, cơ hội và giải pháp phát triển bền vững

CHƯƠNG I : SƠ LƯỢC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ VIỆT NAM Sơ lược thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Dựa phân tích lí luận nêu trên, chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐS nước quốc tế đưa số khái niệm sau thị trường BĐS: - Khái niệm 1: thị trường bất động sản nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích - Khái niệm 2: thị trường bất động sản đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS - Khái niệm 3: thị trường bất động sản “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS - Khái niệm 4: thị trường bất động sản "nơi"tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn Như vậy, có nhiều quan niệm khác thị trường BĐS, sau tổng hợp kết kết luận khái niệm thị trường bất động sản sau : Thị trường BĐS trình giao dịch hàng hố BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, mơi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS 1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.1 Tính cá biệt khan Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan 13 cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tồ cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v 1.2.2 Tính bền lâu Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai khơng bị đi, không bị lý sau trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, không cạn 14 1.2.3 Tính chịu ảnh hưởng lẫn BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến 1.2.4 Các tính chất khác a) Tính thích ứng Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác b) Tính phụ thuộc lực quản lý Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng c) Mang nặng yếu tố tiếp quản, thị hiếu tâm lý xã hội Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS 1.3 Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung mang tính chất tương đối, tóm tắt sau: 1.3.1 Căn vào hình thái vật chất đối tượng thay đổi Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi hàng hố BĐS gồm quyền sở hữu cơng trình gắn với đất quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường 15 lại chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng a) TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS mặt nhà xưởng công nghiệp, b) Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, cửa hàng bán lẻ v.v c) Vừa TTBĐS TLSX vừa TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v 1.3.2 Căn vào khu vực có bất động sản a) Khu vực đô thị: thị trường đất đô thị, thị trường nhà đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v b) Khu vực nông thôn: thị trường đất nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v c) Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v 1.3.3 Căn theo công dụng bất động sản a) Thị trường Đất đai (nông nghiệp phi nơng nghiệp) b) Thị trường cơng trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) cơng trình cơng cộng (giao thơng, thuỷ lợi, y tế, văn hố ) c)Thị trường cơng trình cơng nghiệp (nhà xưởng, mặt sản xuất, KCN, KCX ) d) Thị trường Nhà (đô thị nơng thơn) 16 e) Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hố BĐS BĐS phi vật thể coi tài nguyên khai thác (kinh doanh du lịch, v.v ) di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v 1.3.4 Căn theo hoạt động thị trường bất động sản a) Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS b) Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất c) Thị trường cho thuê BĐS d) Thị trường chấp bảo hiểm BĐS e) Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v 1.3.5 Căn theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường a) Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS b) Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất c) Thị trường cho thuê BĐS d) Thị trường chấp bảo hiểm BĐS e) Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v 1.3.6 Cách phân loại thị trường bất động sản khác Tổng hợp kết nghiên cứu nhận định nhà khoa học, cho thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp thị trường BĐS thứ cấp a) Thị trường sơ cấp : hình thành từ nhà nước giao cho thuê đất Chủ thể tham gia thị trường Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư người có nhu cầu sử dụng đất b) Thị trường thứ cấp : Giai đoạn từ sau nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu sử dụng, xây dựng sở hạ tầng, cơng trình kiến trúc, ), sau tiến hành giao dịch hàng hoá BĐS nhà đất mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, bảo hiểm Giai đoạn gọi thị trường thứ cấp 17 Vai trò vị trí thị trường bất động sản kinh tế 2.1 Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa BĐS nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua BĐS tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường BĐS ngồi chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp 2.2 Thị trường BĐS phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hố định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế-xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế 18 2.3 Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước công nghiệp hố tỷ lệ thị hố thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng u cầu thị hố nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thiết chế quản lý Nhà nước công tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường BĐS đô thị phải đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục tốn vướng mắc tương lai 2.4 Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân 4.645 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, cịn 70% chưa kiểm sốt thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy chế, sách pháp luật để giao dịch BĐS thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường BĐS đóng góp cho kinh tế 20.000 tỷ đồng năm 19 Phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị - nông thôn Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường BĐS Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường BĐS, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường BĐS khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường BĐS nhà Nguồn: Phòng Quản lý TTBĐS- Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản số quốc gia Thiếu tiền, nhiều dự án bất động sản lớn giới bị ngưng lại Thời kỳ hoàng kim lĩnh vực bất động sản bắt đầu vào năm 2000 với việc xây dựng tịa tháp, cơng trình táo bạo đắt đỏ vào "ngõ cụt" Theo ngân hàng liệu Emporis chuyên nghiên cứu bất động sản cao cấp Pháp, 124 tòa nhà chọc trời tổng số 1.431 cơng trình thi cơng giới bị dừng lại Riêng Mỹ, 21 203 tịa nhà thi cơng dở phải nằm đắp chiếu Tại châu Á, 84 tổng số 840 tòa tháp bị phá sản, châu Âu, số tổng số 119 Các trung tâm thương mại chịu chung số phận Cơ quan bất động sản Cushman & Wakefield thống kê triệu m2 để xây siêu thị, trung tâm thương mại châu Âu bị thu hồi, tương đương 40% dự án Pháp nước châu Âu chống chịu tốt tình trạng này, nhờ hoạt động cải tổ đô thị Một số trung tâm thương mại tiếp tục mọc lên Tại Anh, ba trung tâm thương mại lớn vừa mở cửa Liverpool, Westfield London Bristol Nhưng năm nay, theo dự đoán, số lượng cơng trình lớn bị giảm 39% Tại nước Đông Âu, sau nhiều năm tăng trưởng ấn tượng, Nga, Ukraine Thổ Nhĩ Kỳ ghi nhận thụt lùi lớn 20 Ngoài ra, dự án xây dựng sở hạ tầng kế hoạch kích thích kinh tế quỹ châu Âu hỗ trợ bị co lại khó khăn tài 3.1 Tại London Đầu tư bất động sản thương mại London giảm tới 76% Theo số liệu Công ty Cushman & Wakefiel, khối lượng giao dịch bất động sản thương mại Lon don (Anh) quý năm 2010 giảm tới 76% so với quý năm trước Thương vụ lớn lĩnh vực vụ sang nhượng trung tâm thương mại trung tâm thành phố với giá 679 triệu bảng, giá kỳ năm trước 2,8 tỉ bảng, cịn kỳ năm 2009 khơng tỉ bảng Các nhà phân tích cho đồng bảng giá, sức cầu yếu, thị trường mặt thương mại Lon don trở thành mồi ngon cho nhiều tay bn nước ngồi, đáng ý tay buôn đến từ CHLB Đức Chưa có dấu hiệu cho thấy tình trạng tồi tệ nói cải thiện quý năm 3.2 Tại thiên đường đầu tư bất động sản, thành phố Duibai (UAE) Tại thành phố xem "thiên đường đầu tư bất động sản": Dubai (UAE), quý năm nay, giá nhà thị trường ghi nhận giảm tới 40% so với quý năm trước, theo nguồn tin từ Arabian Business, dẫn theo số liệu hãng tư vấn Colliers lnternational Cùng với giảm sút giá nhà, giá văn phòng cho thuê giảm tới 39% Các nhà phân tích cho tình hình cải thiện chừng kinh tế giới hồi phục, kéo theo giá dầu mỏ tăng lên Trước diễn khủng hoảng tài tồn cầu nay, thị trường nhà Dubai tăng liên tục suốt năm liền, với kết giá tăng tới lần Thế từ tháng 9/2010 đến cuối tháng giêng 2011, giá nhà giảm tới 1/4 Hiện nay, hầu hết dự án đầu tư nhà lớn ngưng lại 21 Hãng tin Bloomberg cho công ty xây dựng lớn UAE cơng ty cần phủ nước tay cứu giúp, với số tiền cần thiết lên tới khoảng 10 tỉ USD 3.3 Tại Trung Quốc 3.3.1 Thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục cho thấy tín hiệu hồi phục tháng số cụ thể với việc giảm giá giải pháp kích cầu nhà đất từ phủ Theo số liệu từ Cục Thống kê, lượng giao dịch địa ốc quý I-2011 tăng 8,2% so với đầu năm, tăng lên 113,09 triệu m2 Giao dịch bất động sản nhà tăng 8,7% dù tình hình thị trường ảm đạm với việc giá bất động sản văn phòng giảm 13,1% Giao dịch bất động sản giảm mạnh suốt năm 2010 bắt đầu “cựa” đầu năm Giá nhà giảm dần ổn định Cục Thống kê cho biết giá nhà bình quân 70 thành phố Trung Quốc tháng tăng 0,2%so với tháng trước Đây lần bật dậy sau bảy tháng giảm giá liên tiếp Các nhà phân tích cho tín hiệu khởi sắc mảng bất động sản Trung Quốc chìa khóa dẫn đến phục hồi kinh tế lớn thứ ba giới Giải pháp kích cầu trị giá nghìn tỉ Yuan (tương đương 585 tỉ USD) Bắc Kinh chủ yếu dựa vào đầu tư hạ tầng theo đạo phủ, có ý nghĩa việc huy động đầu tư lĩnh vực khác bất động sản “Các giải pháp phủ nhằm khuyến khích nhu cầu mua sắm người dân có tác động hiệu quả”, ông Michael Klibaner, trưởng ban nghiên cứu Trung Quốc công ty dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle, cho biết “Nhờ vào việc giảm lãi suất, giảm chi phí giao dịch giảm yêu cầu tốn tiền mặt nên số người có đủ khả tham gia vào thị trường bất động sản ngày tăng lên Theo chúng tơi, điều có nghĩa phục hồi kéo dài hai tháng ngày rõ nét hơn.” 22