Hoàn thiện phương pháp phân tích hiệu quả các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tập trung

- BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG : : = TRUONG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG KHOA ĐÀO TẠO ‘SAU ĐẠI HỌC HO VA TEN : PHAM XUAN ANH H0ÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍPH HIỆU QUÁ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ SỬ HẠ TẦNG KÝ THUẬT KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG CHUYÊN ĐỀ TIẾN SỸ HÀ NỘI, NĂM 2003 BO GIAO DUC VA DAO TAO TRUONG DAI HOC XAY DUNG HO VA TEN : PHAM XUAN ANH HOAN THIEN PHUONG PHAP PHAN TICH HIEU QUA CAC DU AN DAU TU XAY DUNG CO SO HA TANG KY THUAT KHU CONG NGHIEP TAP TRUNG CHUYEN DE TIEN SY ae qÉ, im HA NOI, NAM 2003 BO GIAO DUC VA DA TRUONG DAI HOC XA HO VA TEN: PHAM XUAN ANH HOAN THIEN PHUUNG PHAP PHAN TICH HIEU QUA CAC DU AN BAU TU XÂY DUNG CO SO HA TANG KY THUAT KHU CONG NGHIỆP TẬP TRUNG CHUYEN NGANH: TO CHUC VA QUAN LY SAN XUAT MA SO: 5.02.21 CHUYEN DE TIEN SY SO DON VI HOC TRINH: CAN BO HUONG DAN 1: GS.TSKH NGUYEN VAN CHON CÁN BỘ HƯỚNG DẪN 2: TS TRAN VAN MUI Hà nội, năm 2003 ⁄⁄⁄⁄ Z | i MUC LUC TRANG MUC LUC | MỞ ĐẦU CHƯƠNG | NHUNG VAN DE CHUNG VA TINH HINH DAU TU CO SO HA TANG KY THUAT KHU CONG NGHIEP TAP TRUNG 1.1 Khái niệm sở tang (CSHT) va khu cong nghiép tap trung (KCNTT) 1.1.1 Khai niém vé co so tang 1.1.2 Một số khái niém vé khu cong nghiép (KCN) tập trung 1.2 Cac loại hình sở hạ tầng khu công nghiệp (CSHTKCN) 1.3 Đặc điểm đầu tư xây dựng CSHTKTKCN tập trung 1.4 Tình hình thực tế DAĐT xây dựng-kinh doanh CSHTKCN tập trung 1.4.1 Các loại hình kinh doanh CSHT phương pháp đánh giá DAĐT xây dựng - kinh doanh CSHTKCN 1.4.2 Tinh hình tính giá cho thuê đất CSHT KCX, KCN | ; CHUONG LƯỢC KHẢO NHỮNG PHƯƠNG PHÁP PHAN TICH DADT NÓI CHUNG VA PHUONG PHAP PHAN TICH DADT CO SO HA TANG HIEN CO 2.1 Phuong phap phan tich hiéu qua DADT noi chung 12 2.1.1 Phuong phap phan tich tai chinh I2 2.1.2 Phương pháp phân tích kinh tế-xã hội 17 2.1.3 Nhan xét 18 2.2 Cac phuong phap danh gia cac du an xay dung co so tang I9 khu công nghiệp có 2.2.1 Hiệuquả đầu tư mặt tài 19 2.2.2 Hiéu qua dau tu vé mat kinh té x4 hot 19 CHUONG HOAN THIEN PHUONG PHAP PHAN TICH HIEU QUA CAC DU AN DAU TU XAY DUNG CO SO HA TANG KY THUAT KHU CONG NGHIEP 3.1 Phuong phap phan tich tai chinh 3.1.1 Phương pháp xác định Mức thu nhập tối thiểu để bồi hoàn 21 21 chi phi phan tich hiéu qua DADT xây dựng CSHTKCN 3.1.2 Công thức tổng quát xác định mức thu nhập tối thiểu hàng 24 năm chủ đầu tư 3.2 Hoàn thiện phương pháp đánh giá hiệu kinh tế xã hội tổng 25 hợp dự án đầu tư xây dựng CSHTKCN 3.2.1 Cơ sở tính tốn 3.2.2 Phương pháp xác định 27 KẾT LUẬN 30 MỘT SỐ TÀI LIỆU THAM KHẢO CHÍNH 3l MO DAU TINH CAP THIET, Y NGHIA LY LUAN VA THUC TIEN CUA VAN DE Xuất phát từ tình hình thực tiễn việc thực quản lý công tác đầu tư xây dựng Việt Nam cho thấy, xu đầu tư xây dựng thời gian vừa chủ yếu tập trung vào việc đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất, dịch vụ trực tiếp ( ví dụ nhà máy, khách sạn, cơng trình xây dựng nhà cửa v.v ) Tuy nhiên để khai thác vận hành tất dự án sản xuất, dịch vụ trực tiếp nói cách có hiệu địi hỏi phải có hệ thống dự án hỗ trợ phục vụ cách trực tiếp gián tiếp mà điển hình dự án xây dung co so tang, khac phục bất cập đây, xu đầu tư tập trung vào dự án xây dựng sở hạ tầng (Ví dụ xây dựng cơng trình giao thơng, cơng trình xử lí chất thải , cơng trình cung cấp lượng.v.v.) Mặc dù số lượng tổng mức đầu tư cho dự án lớn đặc điểm loại dự án xây dưng sở hạ tầng nói chung đặc điểm riêng loại hình dự án xây dựng sở hạ tầng chuyên biệt xiệc phân tích đánh giá du 4n van chưa có phương pháp thực khoa học ứng dụng thực tế Giải nhu cầu cấp thiết chuyên đề tài vào nghiên cứu nâng cao sở khoa học việc phân tích dự án đầu tư (DAĐT) xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tập trung loại hình sở tầng phổ biến thực tế Từ đưa vào ứng dụng thử nghiệm cho việc phân tích vài dự án xây dựng sở hạ tầng khu công nghiệp để đưa mơ hình phương pháp phân tích đánh giá chung cho loại hình dự án xây dựng sở hạ tầng khu công nghiệp cách khoa học áp dụng thực tế CHUONG | NHUNG VAN DE CHUNG VA TINH HINH DAU TƯ CO SO HA TANG KY THUAT KHU CONG NGHIEP TAP TRUNG 1.1 Khai niém vé co so tang (CSHT) va khu công nghiệp tập trung (KCNTT): 1.1.1 Khai niém vé co so tang : - Cơ sở hạ tầng nói chung hiểu hệ thống cơng trình phục vụ cho tồn kinh tế xã hội - Cở sở hạ tầng nói chung gồm hai loại: + Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Gồm cơng trình giao thơng, cơng trình cấp điện, cấp nước, Hải cảng, sân bay, thơng tin liên lạc + Cơ sở hạ tầng xã hội: Gồm cơng trình phục vụ cho giáo dục đào tạo, y tế, công viên, khu vui chơi giai tri - Cơ sở hạ tầng khu công nghiệp tập trung loại hình sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm tồn cơng trình sở hạ tầng phục vụ cho hoạt động bình thường khu công nghiệp 1.1.2 Một số khái niệm khu công nghiệp (KCN) tập trung: - Khu công nghiệp tập trung: khu tập trung doanh nghiệp công nghiệp chuyên sản xuất hàng công nghiệp dịch vụ cho sản xuất cơng nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, khơng có dân cư sinh sống ; Chính phủ Thủ tướng Chính phủ định thành lập Trong khu cơng nghiệp có doanh nghiệp chế xuất - Khu chế xuất: khu công nghiệp tập trung doanh nghiệp chế xuất chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực dịch vụ cho sản xuất hàng xuất hoạt động xuất khẩu, có ranh giới địa lý xác định, khơng có dân cư sinh sống ; Chính phủ Thủ tướng Chính phủ định thành lập - Khu công nghệ cao: khu tập trung doạnh nghiệp công nghiệp kỹ thuật cao đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển công nghệ cao gồm nghiên cứu triển khai khoa học - công nghệ đào tạo va dịch vụ liên quan, có ranh giới địa lý xác định, Chính phủ Thủ tướng Chính phủ thành lập ; khu cơng nghệ cao có doanh nghiệp khu chế xuất 1.2 Các loại hình sở hạ tầng khu cơng nghiệp (CSHTKCN) : Trong khu cơng nghiệp nói chung thường phổ biến loại hình khu cơng nghiệp sau tương ứng với loại hình loại hình sở hạ tầng phù hợp với phát triển chúng Loại hình thứ nhát: Các KCN thành lập khn viên có số doanh nghiệp hoạt động, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển khu công nghiệp theo quy hoạch mới, đồng thời tạo hạ tầng kỹ thuật phục vụ tốt việc phát triển khu cơng nghiệp, có điều kiện xử lý chất thải với thiết bị đại Loại hình thứ hai: Các KCN hình thành nhằm đáp ứng yêu cầu cho việc di đời nhà máy, xí nghiệp nội thành đô thị lớn, nhu cầu chỉnh trang đô thị bảo vệ môi trường, môi sinh phải di chuyển vào KCN Việc hình thành KCN phục vụ nhu cầu di dời yêu cầu khách quan q trình đố thị hố - kết tất yếu q trình cơng nghiệp hố, đại hố Loại hình thứ ba: Các KCN có quy mơ nhỏ gắn liền với nguồn nhiên liệu nông lâm, thuỷ sản hình thành số tỉnh đồng sông Cửu Long, đồng băng trung du Bắc Bộ duyên hải Miền Trung nơi có nguồn nhiên liệu, nơng sản hàng hố cơng nghiệp chế biến chưa phat trién Loại hình thứ tư: Các KCN đại xây dựng hồn tồn Thuộc loại hình ta có khoảng 35 khu kể khu chế xuất cơng ty nước ngồi đầu tư xây dựng phát triển hạ tầng theo Luật Đầu tư nước Việt Nam, 1.3 Đặc điểm đầu tư xây dựng CSHTKTKCN tập trung: Đầu tư sở hạ tầng khu công nghiệp loại đầu tư bất động sản, đỏi hỏi vốn lớn, theo thất bại tổn thất nhiều Sản phẩm sở hạ tầng K€N đất đai cho th, cơng trình hạ tầng đường giao thơng, điện, nước, thông tin liên lạc Do yếu tố định đến thành bại khu công nghiệp tập trung số điểm sau: - Thứ nhất: Việc dự kiến chuẩn xác loại hình cơng nghiệp, nhà máy thu hút vào khu công nghiệp tương ứng với quy mô thời điểm yếu tố liên quan chặt chẽ với dự kiến quy xây dựng cơng trình sở hạ tầng phù hợp với yêu cầu hiệu - Thứ hai: Việc tạo môi trường đầu tư thuận lợi để thu hút khách hàng công tác vận động đầu tư mà điểm mấu chốt việc xác định giá cho thuê đất, sở hạ tâng dự án đầu tư sở hạ tầng 1.4 Tình hình thực tế DAĐT xây dựng-kinh doanh CSHTKCN tập trung: 1.4.1 Cac loai hinh kinh doanh C(SHT phương pháp đánh giá DAIĐT xây dựng - kinh doanh CSHTKCN: Trong việc đầu tư phát triển hạ tầng KCN có hai cách làm khác - Thứ nhất: Xây dựng đồng cơng trình kết cấu hạ tầng đạt tiêu chuẩn sau thu hút đầu tư Cách làm lần đòi hỏi vốn đầu tư lớn, nơi hấp dân nhà đầu tư có vốn cơng nghệ địi hỏi phải có kế hoạch nhanh chóng lấp đầy không phải chịu thiệt hại lớn ứ đọng vốn đầu tư - Thứ hai: Xây dựng cá cơng trình theo kiểu chiếu phù hợp với khả tài chủ đầu tư Nó địi hỏi phải tính tốn kỹ việc phân kỳ tiến độ xây dựng cơng trình hạ tầng bảo đảm tính đồng trọng chất lượng cơng trình Nếu khơng phải chị phí trả giá đặt năm sau chất lượng cơng trình hạ tầng Ở hai cách làm dự án xây dựng kinh doanh CSHT KCN gặp phải khó khăn - Vệ mắt tài chính: Nếu tính doanh thu dự án từ cho thuê đất sở hạ tầng cao Dự án vào vận hành khó lấp đầy diện tích cho thuê dự kiến KCN Ngược lại tính giá thấp khơng đủ để bồi hồn lại chi phí bỏ Cơng ty phát triển CSHT KCN Trên thực tế Nhà nước hạn định giá trần cho thuê đất CSHT KCN dự án hầu hết đầu lấy mực giá cho thuê mức giá trần khu vực øiảm số phần trăm định Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt nước nước khu vực lĩnh vực đầu tư xây dựng - kinh doanh CSHT KCN đòi hỏi chủ đầu tư cần phải phân tích đánh giá xác nhằm tránh khỏi thiệt hại khách hàng doanh nghiệp (KCN chuyền) nơi khác hay nước từ bỏ ý định đầu tư - Vé mat kinh tế- xã hơi: Do đặc thù loại hình đầu tư xây dựng sở hạ tầng KCN không mang lại hiệu thông thường mặt tài mà phải xem xét cách tổng hợp hiệu kinh tế - xã hội Trong nhiều trường hợp khu công nghiệp, khu chế xuất nhân tố để hình thành đặc khu kinh tế, khu mau dich tu phục vụ cho chiến lược phát triển kinh tế đất nước Khi việc phân tích đánh giá dự án đầu tư xây dựng CSHT KCN cần phải xem xét tiêu hiêu kinh tế - xã hội cách khoa học - chi tiết mà tiêu định tính dùng cách riêng rẽ cách phân tích dự án từ trước đến khơng đáp ứng u cầu Trong đề tài nêu cách ứng dụng phương pháp dùng tiêu kinh tế tổng hợp không thứ nguyên vào phân tích hiệu kinh tế - xã hội dự án đầu tư xây dựng CSHT KCN 1.4.2 Tình hình tính giá cho thuê đất CSHT KCX, KCN nay: Trên thực tế hầu hết dự án đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tang KCN xác định mức giá cho thuê dự mức giá cho thuê đất có CSHT nước khu vực Thái Lan, Ma lai xia, Phi lip pin mức tố ảnh hưởng qui luật cung cầu, thuế giá, khoản tài trợ, giá hang ngoại thương chi phí ngoại thương, tỷ giá hối đối điều chính, loi ich va chi phi liên nghành toàn xã hội Các tiêu phân tích bao gồm: 2.1.2.1 Nhóm tiêu kinh tế: Bao gồm tiêu: - Các tiêu tương tự tiêu hiệu phân tích tài chính, phải dùng giá tham khảo(gi1á kinh tế) - Các tiêu đem lại hiệu trực tiếp cho toàn xã hội như: giá trị sản phẩm gia tăng, mức đóng góp cho ngân sách nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm , cải thiện cấu kinh tế quốc dân, lợi ích hay thiệt hại kinh tế gây cho lĩnh vực cá liên quan 2.1.2.2 Các tiêu xã hội: Các tiêu xã hội gồm: - Các tiêu biểu trực tiếp dự án sử dụng cơng trình như: cải thiện điều kiện lao động cho người công nhân, tiện nghi sử dụng, vệ sinh cho lao động, tăng thu nhập cho công nhân, thấm mỹ công nghiệp, giải thất nghiệp - Các tiêu biểu dự án như: ảnh hưởng đến mơi trường sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân, bảo vệ sức khoẻ, tăng nghỉ ngơi cho người lao động Tuy nhiên, thực tế việc phân tích kinh tế - xã hội theo hai nhóm tiêu áp dụng Đặc biệt việc định lượng hiệu kinh tế - xã hội khó Do đề tài đề suất việc ứng dụng phương pháp dùng tiêu tông hợp không đơn vị phương pháp giá trị - giá trị sử dụng để đánh giá hiệu kinh tế xã hội dự án đầu tư xây dựng CSHTKCN 2.1.3 Nhận xét: 18 Việc phân tích đánh giá dự án theo phương pháp lược khảo nói phù hợp với dự án sản xuất cơng nghiệp, dịch vụ thơng thường khơng thể áp dụng cho dự án dự án mang lại hiệu kinh tế đặc thù dự án đầu tư xây dựng kinh doanh sở hạ tầng khu công nghiệp tập trung Trên sở nội dung đề cập kết hợp với đặc điểm chuyên biệt loại hình dự án xây dựng kinh doanh sở tầng khu cơng nghiệp tập trung chun đề hồn thiện phương pháp phân tích hiệu tài phương pháp phân tích hiệu kinh tế - xã hội cho thật phù hợp ứng dụng cho phân tích đánh giá dự án đầu tư xây dựng CSHTKCN 2.2 Các phương pháp đánh giá dự án xây dung co so tang khu cong nghiệp có : Hiệu đầu tư xây dựng kinh doanh sở hạ tầng khu công nghiệp (CSHTKCN) duoc phan tích hai mặt tài kinh tế - xã hội 2.2.1 Hiệuqud đầu tư mặt tài chính: Về mặt tài Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh CSHTKCN phân tích qua tiêu: - Giá trị chênh lệch thu chi : NPW - Suất thu hồi nội :IRR - Thời gian thu hồi vốn đầu tư : Ty 2.2.2 Hiéu qua dau tư mặt kinh tế xã hội: 2.2.2.1 Các tiêu mặt kinh tế: Việc phân tích hiệu kinh tế dự án đầu tư xây dựng CSHTKCN chủ yếu xem xét qua tiêu nguồn thu từ Dự án ví dụ như: - Thu cho thuê đất, thu thuế kinh doanh sở hạ tầng - Số doanh nghiệp thu hút khu công nghiệp tương ứng với số vốn đầu tư doanh nghiệp 19 - Giá trị doanh thu tạo hàng năm doanh nghiệp khu công nghiệp tổng giá trị thuế nộp cho Nhà nước - Số lượng lao động thu hút vào khu công nghiệp tuơng ứng với tổng số nguồn thu nhân công - Nguồn thu bảo hiểm xã hội bảo hiểm y tế -V.V 2.2.2.2 Các tiêu mặt xã hội: Về mặt xã hội Dự án đầu tư xây dựng CSHTKCN thường phân tích đánh giá định tính qua tiêu: - Góp phần thực chiến lược cơng nghiệp hố đại hoá kinh tế Việt Nam - Thúc đầy tiến khoa học công nghệ - Thúc đẩy phát triển xí nghiệp Việt Nam, thay đổi hình thái kinh tế khu vực cải thiện cấu kinh tế vùng lãnh thổ - Giai việc làm cho lực lượng lao động khu cơng nghiệp việc làm cho lực lượng lao động phục vụ gián tiếp khu vực - V.V 20 CHUONG HOAN THIEN PHUONG PHAP PHAN TICH HIEU QUA CAC DU AN DAU TU XAY DUNG CO SO HA TANG KY THUAT KHU CONG NGHIEP Để khác phục hạn chế phân tích hiệu tài trình bày (ở mục Ï chương Ï) trên, đưa cách phân tích thơng qua tiêu mức thu nhập tối thiểu u cầu hàng năm để đảm bảo bơi hồi phí Trị số xem xét cận giá thuê đất hàng năm khu cơng nghiệp mà cịn đảm bảo cho Cơng ty phát triển CSHT KCN chưa bị thua lỗ 3.1 Phương pháp phân tích tài chính: 3.1.1 Phương pháp xác định Mức thu nhập tối thiểu để bồi hoàn phí phân tích hiệu DAĐT xây dựng CSHTKCN Chỉ tiêu thu nhập tối thiểu hàng năm yêu cầu bồi hồn chi phí sau: 3.1.1.1 Vốn đầu tư ban đầu để xây dựng cơng trình: Tổng vốn đầu tư tập hợp từ thành phần sau: BẢNG 3.1 TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TU STT Hạng mục Đơn vị | Trị số I_ |Xây dựng hệ thống hạ tang KCN đồng X 2_ |Xây dựng hệ thống hạ tầng KCN ‘ X - Hệ thống cấp điện cao - Hệ thống cấp thoát nước hàng rào - Hệ thống đường quy hoạch - Tổng đài điện thoại 21 |Chi phí đền bù giải phóng mặt ẹ X |Chi phi chuẩn bị đầu tư, tư vấn quản lý XD “ X 5_ | Vốn lưu động dự án a X |Tién thuê đất giai đoạn xây dựng “Ặ X |Dự phòng ợ X ẹ X | Trả lãi vay thời gian xây dựng Tổng vốn TC Như vốn đầu tư ban đầu tính san hàng năm xác định sau: *®AC=T†C Trong đó: (+r) r (3.10) (+zr} -] - AC: Vốn đầu tư ban đầu tính san hàng năm - TC: Tổng vốn đầu tư ban đầu dự án -n: Tuổi thọ tính tốn dự án - r: Mức lãi suất tính tốn dự án 3.1.1.2 Chỉ phí tra lái vốn giai đoan vận hành - Tổng chi phi tra lãi vốn vay dự án (ký hiệu:TR) xác định: ° TR= ny Ver (3.11) 4(ltr) - Chi phí trả lãi vốn vay tính san hàng năm (ký hiệu:AR) xác định theo công thức: eAR=TR Trong đó: err (+r)" -] - V.: Trị số tiền vốn vay lại năm thứ t - t: Khoảng thời gian tính từ đầu đến cuối năm thứ t 22 (3.12) -n,: Thoi gian trả nợ dự án 3.1.1.3 Chi phi van hành dự án (chưa bao gơm khdu hao co ban) Chi phí vận hành dự án xây dựng - kinh doanh CSHT KCN tập hợp từ thành phần chi phí sau: a/ Chi phí trả tiền thuê đất nguyên thổ ((ký hiệu:L) Chi phí xác định vào mức giá thuê đất Công ty phát triển CSHT KCN thuê Nhà nước với điện tích thuê : °L= S5,8 Trong đó: (3.13) - L: Tổng tiền thuê đất nguyên thổ giai đoạn vận hành - 3: Diện tích cho thuê đất năm thứ ¡ - ø: Mức giá thuê đất nguyên thổ Như chi phí thuê đất tính san hàng năm (ký hiệu:AL) xác định sau: (l-r)'r (+r)"—1 (3.14) *®AL=L.—— b/ Chi phi quan lý khu công nghiệp Tổng chi phí quản lý khu cơng nghiệp tính cho đời dự án (ký hiệu: TE): Được tập hợp từ năm tuỳ theo tiến độ khai thác vận hành BẢNG 3.2 TỔNG HỢP CHI PHÍ QUẢN LÝ KCN STT Thành phần Đơn vị | Trị số | Chi phí trả lương, bảo hiểm đồng X 2_ | Chi phí văn phịng hành ợ X | Các lệ phí với địa phương " X 4_ | Các khoan chi phí khác e X Tổng TE 23 - Chi phi quan ly hang nam (ký hiệu:AE) xác định theo công thức : AE=TE,d- (3.15) (l+r)" -1 c/ Chi phi thông tin quảng cáo tinh san déu hang nam : (Ky hiéu: AA) d/ Chi phi tu bao duGng CSHT KCN tinh san déu hang nam : (Ky hiéu: AT) Chiphi van hanh du 4n chua bao g6m KHCB (Ky hiéu AO) xác định theo cơng thức: ®AO=AL+AE+ AA+Al 3.1.1.4 Lợi nhuận tối thiểu cho Công ty phát triển CSHTKCN (3.16) lap quỹ doanh nghiệp tính san đêu hàng năm: (Ký hiệu: AB) Lợi nhuận tối thiểu cho Công ty phát triển CSHT KCN dự tính đặn khơng đặn Trong trường hợp khơng đặn tính san theo công thức (2.17) 3.1.1.5 Các khoản thuế Công ty phát triển CSHTKCN phải nộp tính san hàng năm : Ký hiệu AT Được tính san theo công thức (2.17) 3.1.2 Công thức tổng quát xác định mức thu nhập tối thiểu hàng năm chu dau tư: Nhu vay mức thu nhập tối thiểu tính san hàng năm để bồi hồn chi phi Cơng ty phát triển CSHTKCN (Ký hiệu là: AW) xác định theo cơng thức: ®AW=AC+ AR+AO+AB+AT (3.17) Thu nhập tối thiểu san hàng năm (AW) vừa đủ bù đắp chi phí bỏ mức lợi nhuận tối thiểu cho hoạt động Công ty phát triển CSHT KCN Từ vào phân kỳ xây dựng kinh doanh dự án biết mức giá cho thuê thấp chấp nhận phải thoả mãn: 24 > h |: (i+r)"r Saw (l+r) | (1+r) -I (3.18) Trong đó: - P: doanh thu năm thứ ¡ dự án xác định vào phân kỳ tiến độ xây dựng kinh doanh P lại phụ thuộc trực tiếp vào giá cho thuê đơn vị diện tích p diện tích cho thuê S + Về mặt lý thuyết tính tốn giá cho th đất CSHT năm sau cao so với năm đâù (do phải tính đến thiệt hại ứ đọng vốn đầu tư Công ty phát triển CSHT KCN) + Trên thực tế giá cho thuê năm sau không tăng mà nhiều trường hợp thêm ưu đãi định Như vậy: Trong trường hợp giá cho thuê đất CSHT không đổi mức giá cho thuê đơn vị diện tích tối thiểu để bồi hồn chi phí xác định theo công thức : ° (l+r)"r GW S,-p —~ AW (3.19) +r)" -lL4&f (+r) Tu suy ra: op =AW (l+r)’ -1, (+r)".r S, | (3.20) 4f (+r) Trong : - §: la diện tích đất cho thuê năm thứ ¡ theo phân kỳ xây dựng kinh doanh (mˆ hay ha) - p: mức giá tối thiểu để bù đáp chi phí (tính cho mÝ hay ha) Trên sở trị số p để Công ty phát triển CSHT KCN biết cận mức giá cho thuê để có xác cho định chiến lược thu hút đầu tư đàm phán 3.2 Hoàn thiện phương pháp đánh giá hiệu kinh tế xã hội tổng hợp dự án đầu tư xây dựng CSHTKCN 25 Từ trước đến việc đánh giá hiệu kinh tế xã hội hầu hết dự án đầu tư nói chung dự án xây dựng CSHTKCN nói riêng xem xét giác độ lợi ích kinh tế xã hội cách riêng rẽ Ví dụ : Hiệu mạnh chiến lược công nghiệp hố, hiệu tăng đóng góp cho ngân sách, giảm ty lệ thất nghiệp cho xã hội Việc đánh giá theo chi tiêu riêng rẽ nói thích hợp cho dự án sản xuất dịch vụ với mục tiêu dự án đầu tư sinh lợi, khơng thích hợp cho kiểu dự án đầu tư với mục đích thu lại nhiều kinh tế xã hội tổng hợp Đặc biệt loại mơ hiệu hình dự án xây dựng CSHTKCN với đặc điểm (như trình bày trên) dự án có song song hai mảng hiệu lợi ích mục đích đầu tư với tầm quan trọng khơng øì nhau: "Hiệu kinh té " va "Hiéu qua kinh tế - xã hội” an’ tt Do tầm quan trọng mảng "Hiệu kinh tế xã hội" nên để so sánh đánh giá phương án dự án đầu tư xây dựng CSHTKCN có thực cách khoa học xác xét đến tất lợi ích kinh tế xã hội tiêu tổng hợp tiêu gọi "Chỉ tiêu hiệu kinh tế - xã hội tong hop khong don vị đo” Quá trình so sánh đánh giá phương án thực dựa việc so sánh tiêu Hiệu kinh tế - xã hội tổng hợp không đơn vị " có kể đến mức độ quan trọng tiêu (Ký hiệu V.) tiêu “Giá trị - Giá trị hiệu kinh tế xã hội tổng hợp" (Ký hiéu 1a C,) 3.2.1 Cơ sở tính toán: 3.2.1.1 Hiệu kinh tế xã hội tổng hợp không đơn vị: Công thức: “v= > Pij Wi Trong đó: * P,= — 3.21) Cũ (3.22) » Cj i=] 26 - P¿ - Chi tiêu ¡ phương an thứ J.) - C, - Trị số thật tiêu ¡ phương án thứ J với đơn vị đo định - W, - Hệ số tầm quan trọng tiêu (Trị số W, xác định theo phương pháp ma trận vuông Warkentin, phương pháp nửa ma trận thường theo phương pháp cho điểm chuyên gia) - V, - La hiéu qua kinh té xa hdi tong hop khong don vi cua phuong 4n j Phương án có trị số V; = max la phuong án có giá trị hiệu kinh tế xã hội tổng hợp cao có kể đến tầm quan trọng tiêu 3.2.1.2 Chỉ Hêu phí - Giá trị hiệu kinh tế-xã hội tổng hợp: Chỉ tiêu đòi hỏi phải tính đến chi phí để đạt | don vị giá trị hiệu kinh tế xã hội tổng hợp - Công thức: * CsJ = s -> - (3.23) J °Sj= > Pi (3.24) +) F, : Là tổng chi phí đầu tư cho phương án thứ j +) S;: Giá trị hiệu kinh tế xã hội tổng hợp phương án j - Phương án có C thoả mãn cơng thức (3.23) tốt 3.22 Phương pháp xác định : 3.2.2.1 Phương pháp xác định nhóm tiêu đưa vào đánh giá hiệu qua kinh tế xã hội tổng hợp dự án đầu tư xây dựng CSHTKCN 27 Các chi tiêu lựa chọn để đưa vào so sánh gồm nhóm lớn sau: a, Nhóm chủ tiêu kinh tế, kỹ thuật: Gôm: - Giá trị tai chênh lệch thu chị (ENPV): +) Trị số phương án tính tốn phần tính tốn lựa chọn phương án qui mơ cơng suất mặt kinh tế Nó trị số hiệu tuyệt đối phương án +) Đơn vị tính: đồng - Tổng giá trị sản lượng khu cơng nghiệp hàng năm : (E) - Mức đóng góp thúc đẩy chiến lược cơng nghiệp hố : - Thúc đầy tiến khoa học kỹ thuật nâng cao chất lượng sản phẩm - Thúc đầy cho phát triển xí nghiệp Việt nam - V.V, b, Nhóm tiêu xã hội, mơi trường: Gồm: - Số lao động giải việc làm nhờ có KCN : Gồm lực lượng lao động thu hút vào làm việc KCN số lao động phục vụ gián tiếp cho KCN: - Giảm thiểu chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí tái định cư - Thu nhập người lao động KCN - Mức độ ô nhiễm môi trường trình hoạt động KCN gây cho khu vực: 28 Chỉ tiêu thường đánh giá cách bình điểm sở ý kiến chuyên gia lĩnh vực mơi trường sinh thái 3.2.2.2 Cách tính tốn: - Tính theo hiệu tổng hợp khơng đơn vị ta có: Tất tiêu đánh giá hiệu xã hội tổng hợp nêu nhóm a, b đưa vào tính tốn cơng thức (3.23) Sau xác định trị số hiệu qua xã hội tông hợp V, phương án Phương án náo có Vị = Max phương án có hiệu kinh tế xã hội tổng hợp cao - Nếu xét giác độ Chỉ phí - Giá trị hiệu kinh tế xã hội tổng hợp ta có: eC.= SJ = +) Cơng thức: ( 3.25 ) Sj Trong đó: E, - Là tổng chi phí đầu tư chi phí vận hành phân xác định hiệu tài xác định +) Phương 4n C, = 1a phương án tốt mặt tiêu Chi phí - Giá trị hiệu kinh tế xã hội tổng hợp (Chi phi dé dat duoc | don vi gid tri hiệu kinh tế xã hội tổng hợp nhỏ nhất) 29 KET LUAN - Những đóng góp chun đề : +) Những vấn đề chung liên quan đến CSHT, CSHTKT KCN tập trung +) Tổng kết tình hình đầu tư CSHTKCN thời gian vừa qua, phương pháp phân tích DAĐT cho loại hình dự án CSHTKCN có +) Hồn thiện phương pháp đánh giá hiệu kinh tế tài cho dự án đầu tư xây dựng CSHTKCN theo tiêu mức thu nhập tối thiểu để bồi hoàn chi phi +) Hoàn thiện phương pháp đánh giá hiệu kinh tế xã hội cho dự án đầu tư xây dựng CSHTKCN tiêu Chi phí - Giá trị hiệu kinh tế xã hội tổng hợp - Đề suất việc ứng dụng kết qua: Trên sở tổng kết hiệu nghiên cứu chuyên đề nói trên, tác giả đề xuất với quan nghiên cứu đầu tư, quan quản lý đầu tư chuyên ngành kết chuyên đề để đưa hướng dẫn cụ thể ứng dụng cho việc phân tích đánh giá dự án đầu tư xây dựng CSHTKCN đảm bảo tính khoa học thống 30 MOT SO TAI LIEU THAM KHAO CHINH I Nguyễn Văn Chọn Kinh tế quản trị kinh doanh xây dung Nhà xuất khoa học kỹ thuật - 1996 Nguyễn Văn Chọn Những vấn để kinh tế đầu tư thiết kế xây dựng Nhà xuất khoa học kỹ thuật - 1998 Nguyên Văn Chọn Kinh tế đâu tư trang bị sử dụng máy xây dựng Nhà xuất khoa học kỹ thuật - 1998 Trần Đức Dục Một số vấn để kinh tế đâu tư qui hoạch quản lý sở hạ tầng đô thị Nhà xuất xây dựng - 2000 Phạm Phụ Kinh tế - kỹ thuật DHBK Thanh Pho H6 Chi Minh - 1991 Vụ quản lý kiến trúc Qui hoạch quản lý phát triển khu công qui hoạch, Bộ xây dựng nghiệp Việt Nam Nhà xuất xây dựng - 1998 Trường Đại học kinh Đánh giá kinh tế phương pháp tế quốc dân định đầu tư Nhà xuất Mũi Cà Mau - 1994 Tap thể tác giả uy ban Quản lý kế hoạch hoá đâu tư xây dựng kế hoạch nhà nước 1990 31 Hướng dân lập dự án khả thi công nghiệp Tài liệu UNIDO Vienna - 1991.” 10 Tài liệu Qui chế quản lý đâu tư xây dựng qui định khuyến khích đầu tư phát triển Nhà xuất xây dựng - 1990 11 Tài liêu Một số tài liệu tham khảo Viện kinh tế Bộ xây dựng 12 Leland Blank, P.E Texas A&M University Anthony Tarquin, P.E Engineering Economy Fourth Edition WCB/McGraw-Hill 1998 University of Texas at El Paso 13 Garold D Oberlender Project management for engineering construction McGRAW-HILL 32 International Editions 1993 and