Tiểu luận giải thích những hạn chế của phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

1 Họvàtên:Tạ QuốcToản Mãsinhviên:1973402011432 Khóa/lớp:CQ57/15.1LT1 Lớpniênchế:CQ57/ 15.02 Sốthứtự:25 IDphịngthi:5810580005 Ngàythi:08/06/2021 Ca thi:7h30 BÀITHI MƠN: ĐỊNH GIÁTÀISẢN Hìnhthứcthi:Tiểuluận Mãđềthi:MH07/2021 Thời gianthi:3n g y Tên tiểuluận mơn học Giảithíchnhữnghạnchếcủaphươngphápchiphívàphươngphápt hặng dưthơ ngquacác tìnhhuốngthẩmđịnhgiá bấtđộngsản Ngày08tháng06năm2021 Giờthi:07h30 Lời camđoan Tơi xin camđoan bàitiểu luậnnàydo độclập nghiên cứu Mục lục Lời mở đầu I Khái niệm Phươngpháp chiphí Phươngpháp thặngdư II Cácbước tiến hànhđịnhgiá Phươngpháp chiphí Phươngpháp thặngdư III Hạnchế,điều kiện áp dụng Hạn chế a) Phươngpháp chiphí b) Phươngpháp thặngdư IV Điềukiện áp dụng a) Phươngpháp chiphí b) Phươngpháp thặngdư Tìnhhuốngvàgiảiquyếttìnhhuống .8 Tìnhhuống1và cách giải quyếtvới phươngphápchi phí a) Tìnhhuống1 b) Giải tìnhhuống c) Giải thích cáchạn chếcủatìnhhuốngtrênnhưsau Tìnhhuống2 cáchgiải quyếtvới phương phápthặng dư 10 a) Tìnhhuống2 10 b) Giải tìnhhuống 11 c) Giải thích cáchạn chếcủa tìnhhuống nhưsau .12 Kết Luận 13 Tàiliệu thamkhảo .13 Lờimởđầu “Bất động sản tài sản không di dời được” bao gồm: đất đai; nhà ở,cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở,cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác dophápluậtquyđịnh Thẩmđịnhgiábấtđộngsảnlàqtrìnhướctínhgiátrịcủaquyềnsởhữubấtđộngsảnb ằngđơnvịtiềntệ.Mụcđíchcủaqtrìnhnàylàxácđịnhrõmứctiềncủabấtđộngsảncho cácgiaodịchtrênthịtrườngvớicácphươngphápphùhợp u cầu cơng tác thẩm định giá phải có phương phápthẩm định giá rõ ràng, có khả áp dụng phù hợp khả nhận biết đượckhơngchỉ bởithẩmđịnhgiá,màcịnbởinhữngngườisửdụngbáocáothẩmđịnh giá Các phương pháp thẩm định giá tài sản bao gồm: Phương pháp so sánh trựctiếp, phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư), phương pháp chi phí, phươngphápthặngdư,… Để xác định phương pháp sử dụng thích hợp phụ thuộc vào: thuộc tínhcủa bấtđộngsản;sựtincậyvàkhảnăngsửdụngcủatàiliệuthịtrường;mụctiêu cơngviệcđịnhgiá; I Kháiniệm Phươngphápchiphí Phương pháp chi phí dựa giả định giá trị bất động sản cần địnhgiá tương đương với chi phí làm bất động sản tương tự coi nhưmột vậtthaythế Trên thực tế có nhiều bất động sản thiết kế sử dụng cho mụcđích riêng biệt, cụ thể như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, Trên thị trường rấthiếmkhixảyrahiệntượngmuabáncácbấtđộngsảnnày.Cáckhoảnthunhậpbằng tiền chúng tạo rất khóđ ị n h l ợ n g , t h i ế u c ă n c ứ để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp đầu tư Để định giáchúng, người ta dùng phương pháp chi phí - phương pháp xâydựng chủyếudựatrênsựvậnđộngnguyêntắcthaythế Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bấtđộng sảndựatrêncácchiphíhợplýtạorabấtđộngsảnđó Phươngphápthặngdư Phươngp h p t h ặ n g d l mộtdạngđặcbiệtcủaphươngphápđầutư Phươngphápthặng dưđòihỏiphảiquántriệtđầyđủ cả5nguyên tắcđịnhgiá Phương pháp thặng dư dựa chủ yếu nguyên tắc đóng góp.Theo nguyêntắc giá trịcủamộtbất độngsảnđượcx c đ ị n h d ự a v o s ự h i ệ n d i ệ n h a y thiếu vắng làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm bao nhiêu.Tức là, giá trị bất động sản (giá trị chưa phát triển) giátrịcịnlạisaukhilấygiátrịướctínhcủasựpháttriểntrừđitấtcảcácchiphíđểtạo sựpháttriểnđó Phương pháp thặng dư phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trênphần đóng góp vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt vàhiệuquảnhất 5 II Cácbướctiếnhànhđịnhgiá 1.Phươngphápchiphí Bước1:Ướctínhriênggiátrịlơđấtthuộcbấtđộngsản, bằngcáchcoinólà đấttrống vàđangđược sửdụngtốtnhất vàhiệuquảnhất (SDTNVHQN) Bước2:Ướctínhchiphí xâydựngmớihiện hànhcho nhữngcơng trìnhhiệncótrênđất Bước3: Ướctính mứcđộgiảmgiátích luỹcủacơngtrình Mức độ giảm giá = Tỷ lệ giảm giá củacơngtrình xâydựng x Chi phí xây dựng củacơngtrìnhxâydựn mớihiệnhành g Chi phí xây Tổngdiệntíchsànxâydự = dựngmớihiệnhành ng Đơn giá x xâydựngm i hiệnhà nh Tỷlệ giảmgiá củacơngtrìnhxâydựng( Tg): +T g =Tuổihiệuquả/ T u ổ i thọkinh tế 𝑛 +T g = H=∑i=1 𝑘i𝑇𝑘i ∑𝑛i =1 𝑇𝑘i ,trongđó: H:Hao mịn củacơng trìnhxâydựng tínhtheotỉlệ% : Hao : Tỉ mịncủakết cấu chínhthứi tínhtheo tỉ lệ% trọngcủakếtcấuchínhitrong tổnggiátrịcơngtrình n:Sốkếtcấuchínhtrongcơngtrình Bước4 :Ư c t í n h g i t r ị c ô n g t r ì n h x â y d ự n g = c h i p h í x â y d ự n g m i h i ệ n hà nh-sốtiềngiảmgiá =Bước2-Bước Bước5:Tínhgiá trị BĐSmục tiêu=giá trịcủamảnhđất+giátrịcủacơngtrìnhXD= Bước +Bước4 2.P h n g phápthặngdư Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu quảnhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiện tài vàmang lạigiátrịcaonhấtchodựán Bước2:Ướctínhtổnggiátrịcủasựpháttriển(doanhthucủasựpháttriểntheohướng SDTNVHQN) Bước3:Ướctínhtổngchiphípháttriển,baogồm: +Chiphíquyhoạch + Chiphígiảiphóngmặtbằng +Chiphíkhảosátthiếtkế +Chiphíđầutưhạtầng-kĩthuật=* đ n giá hạ tầng-kĩthuật +Chiphíxâydựngchungcư=Sốtầng** đ n giáxâydựngnhà +Chiphíxâydựngnhà độclập=Sốnhà ** đơn giáxâydựngnhà +Chiphílãivaytrongqtrìnhxâydựng(chiphítàitrợ,chiphílãivaytrongqtrìnhp háttriển) +Lợi nhuậnpháttriển +Cácchi phí khác… Bước4 :X c đị nhgi t r ị cònlại( g i trị t hặngdư chođất) =t giátrị phát triểnt ổ n g chiphípháttriển Bước5: Xácđịnh giátrịbất độngsảnmụctiêu III Hạnchế,điềukiệnápdụng Hạnchế a) Phươngphápchiphí - Phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường, nên hạn chếcủaphươngpháp so sánh trựctiếp đúngvới phươngpháp chiphí -Chi phí nói chung khơng với giá trị khơng tạo ragiá trị Phươngpháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phậnchưachắc bằngvới giá trịcủa tồn - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thựchiện Trên thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể đượcchấp nhậnrộngrãi 7 -Phương pháp chi phí địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặcbiệtphảithànhthạovề kỹthuật xâydựng - Nhìnchungphươngphápnàtđượcdùng cáctrườnghợp quan trọng b) Phươngphápthặngdư - KhókhăntrongviệcxácđịnhphươngánSDTNVHQN - Chiphívàgiábán cóthểbị thayđổituỳtheo cácđiều kiệncủathịtrường - Giátrịcuốicùngrấtnhạycảmđốivới thamsốvề chi phívà giábán - Phươngphápnàykhơng tínhđếngiátrị thờigiancủatiền Điềukiệnápdụng a) Phươngphápchiphí - Là phương pháp thích hợp định giá nhiều loại bất động sản sử dụng chomục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện,nhà máy hoá chất, sở lọc dầu, đặc biệt cơng trình xây dựng cơngcộng córấtítcácchứngcứthịtrườngđểsosánh - Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm vàcácdạngbồithườngkhác - Làphươngphápthôngdụng củangười thamgiahaykiểmtrađấu thầu - Phương pháp vận dụng trường hợp mà người ta tin tưởng chiphílàyếutốchínhvàlànhữngkhoảnchitiêucầnthiết,thíchhợpđểtạoragiátrị củabấtđộngsản - Phương pháp chi phí thường dùng có tính chất bổ sung kiểmtrađốivớicác phươngphápkhác b) Phươngphápthặngdư - Phù hợp định giá bất động sản có yêu cầu phát triển không phức tạp.Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độtincậycao - Nhàđịnhgiáphảicónhiềukinhnghiệmvềpháttriểnvàmởrộngđấtđaiđểxác định hội SDTNVHQN Đối tượng bất động sản có pháttriểnhoặccótiềmnăngđểpháttriển.Cácbấtđộngsảnnàycóthểlàđấttrống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời tồn cần phải thay hay cảitạo - Để nâng cao khả ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tíchxácsuấtvớisựtrợgiúpcủacácphươngtiệnhiệnđạikhiđánhgiácácphương ánpháttriểnbấtđộngsản - Là phương pháp nhà thầu xây dựng, công ty kinh doanh bất độngsản sử dụng cách thường xuyên đánh giá khả phát triển cáccơ hội đầu tư vào bất động sản, Được người mua nhà riêng xem xét,đánhgiánếuchithêmtiềnđểcảithiệnvàhiệnđạihốthìsẽlàmchongơinhàcó giátrịcaohơnsovớichiphí bỏra IV Tìnhhuốngvàgiảiquyếttìnhhuống Tìnhhuống1vàcáchgiảiquyếtvớiphươngphápchiphí a) Tìnhhuống1 Ướctínhgiátrị bấtđộng sảnAdựatrên thơngtinsau: * TàiliệuvềbấtđộngsảnA: - Diệntíchđất300m2,có đầyđủpháp lývề quyền sửdụngđất - Cơngtrìnhxâydựngtrênđất:nhà2tầng,kếtcấubêtơngcốtthép,tổngdiệntích sànxâydựng120m2 - Haom ị n c ủ a c c k ế t c ấ u c h í n h : m i % , t n g , % , s n , % , m ó n g 31,25%,cầuthang87,5%,cửa23,1% * Cácthơngtincó liênquan: +Mộtlơđấttrốngbêncạnhdiệntích250m 2khơngcógiấytờhợplệvềquyềnsử dụng đất, khơngcótranhchấp,sửdụngổnđịnhvừađượcbánvớigiá225.000.000đ Tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước tính 50% giá đấtNhànướcquyđịnhđốivớidiệntíchđấttronghạnmứcvà100%đốivớidiệntíc hđấtvượthạnmức +Giáđất quyđịnh củaNhànướcởcùng vịtrílà 1.200.000 đ/m2 +Hạnmức đấtởtheoquyđịnhlà150 +T ỷ lệgi t r ị cá c kếtc ấ u ch í n h t r o n g t ổ ng gi át r ị c ô n g trì nh:m 4% ; t ng 12 %;sàn27%, móng16%,cầuthang8%,cửa13% +Đơn giáxâydựngmới nhàở cókết cấu tươngtự1.500.000đ/m2 +Chiphíkhắcphụctìnhtrạng lạchậuvềbếplà13.000.000đ b) Giảiquyếttìnhhuống * Tínhgiátrịlơ đất trốngcạnhbất độngsảnmụctiêu: Đâylàlơđất trốngvàđangđược SDTNVHQN - Tiềnsửdụngđất=50%*150𝑚2*1.200.000+ 100%*100𝑚2*1.200.000=210.000.000đ - Giálơđấtsaukhicóđầyđủgiấytờ=210.000.000+225.000.000=435.000.000đ -Giábấtđộng sảnA=(435.000.000*300𝑚2)/250𝑚2=522.000.000đ *Chiphíxâydựnghiệnhành:120𝑚2*2tầng*1.500.000=360.000.000đ * Tỉ lệgiảmgiá cơngtrìnhxâydựng: Tg=H= ∑𝑛i =1 𝐻𝑘i*𝑇𝑘i ∑𝑛i =1 𝑇𝑘i = 75*4+58,3*12+25,9*27+31,25*16+87,5*8+23,1*1 =39,99% 4+12+27+16+8+13 Mứcđộgiảmgiá=39,99%*360.000.000+13.000.000 =156.964.000đ *Giátrịcơngtrình=360.000.000-156.964.000=203.036.000đ *Giá trị bất động sản mục tiêu A = 522.000.000+ 203.036.000 = 725.036.000đNhưvậy,giátrịtốiđacủabấtđộngsảnmụctiêulà725,036tr iệuđồng, tươngđương2,4168triệuđồng/𝑚2 c) Giảithíchcáchạnchếcủatìnhhuốngtrênnhưsau Việc định giá theo phương pháp chi phí cần có liệu thị trường, làmảnh đất trống 250𝑚2bên cạnh, việc có bất động sản đem so sánh thìộng sản động sản đem so sánh thìem so sánh dẫnđếnđộchínhxáckhơngcao.Cơsởthơngtindữliệucịnhạnchế,chưađầyđủvà thật sựchínhxác,vớicácthơngtinđượctìmkiếmtrêninternet,địihỏithẩmđịnh viên phải xác nhận lại cách khảo sát thực tế thơng tin hơmquakhơngcịnthậtsựchínhxácvới hơmnay Chi phí nói chung khơng với giá trị khơng tạo ragiá trị Phươngpháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phậnchưachắc bằngvới giá trịcủa toàn Trong thời buổi đại dịch Covid-19 diễn khó lường, ảnhhưởng nặng nề đến kinh tế tồn cầu việc ước tính số khoản giảm giácó thể mang tính chủ quan cao người, người đưa cáchước lượng dựa kinh nghiệm khó thực thực tế chưa có mộtphương phápước tínhgiảmgiá cụthểnàođược chấpnhậnrộngrãi Những thẩm định viên làm theo phương pháp đòi hỏi kinh nghiệm cao,nhạy bén với thị trường, hiểu biết cơng trình xây dựng, đưa rađược hao mịn kết cấu với số gần xác này:mái75%,tường58,3%,sàn25,9%,móng31,25%,cầuthang87,5%,cửa23,1% Tìnhhuống2vàcáchgiảiquyếtvớiphươngphápthặngdư a) Tình huống2 CơngtykinhdoanhbấtđộngsảnVinalandsđanglênkếhoạchđấugiámộtlơđấtrộng 10.000m2.Lơđấtnàyđượcquyhoạchđểxâydụngnhàở.Tỷlệđấtđược phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, công ty dự định xây cácngôi nhà độc lập để bán Diện tích đất diện tích xây dựng nhà tươngứnglà 150m2và 300m2 Yêu cầu: Anh (chị)hãytưvấncho công tyvềmứcgiábỏthầu.Biết rằng: - Thờigianxâydựngvà bánnhà là1năm - Giábánướctính4.000trđ/căn nhà - Chiphíbánbấtđộngsản: +Chi phípháp lý:220 trđ +Chiphíquảngcáo vàmơi giới:170trđ +Thuếchuyểnquyền sửdụng bất độngsản:400trđ - Chiphípháttriểnbấtđộngsản: +Chi phí xâydựnghạtầng kỹthuật:0,3trđ/m2 +Chi phíkhảosát,thiết kế:500 trđ +Chiphí xâydựngnhà:5trđ/m2 - Chi phí mua đất chi phí q trình phát triển vay ngân hàngvới lãi suất 15%/ năm Trong chi phí xây dựng nhà tài trợ thành lầnbằngnhau,lần2cáchlần1là6tháng - Chiphí cho việc muađất ước tính 2%giáđất - Lợi nhuận yêu cầu đối vớihoạtđộng xâydựnglà130 trđ/ nhà -Tỷsuấtlợinhuậnyêu cầulà20%trên sốvốnđầutưchoviệcmua vàgiữlơđất b) Giảiquyếttìnhhuống Bước1 :Việcxâydựngcácngơinhàđộclậpđểbánlàtốtnhấtvàhiệuquảnhấtchobấtđộng sảnmục tiêu Bước2: Xácđịnh doanhthu thuần: +Tổngdiệntíchđất đượcphépxâydựng=60%*10.000𝑚2=6.000𝑚2 +Số nhàđượcxâydựng=6000/150=40nhà +Tổng giátrịpháttriển =40*4000=160.000 trđ +Chiphíbán nhà =220+170+400 =790trđ +Thuthuần=160.000-790 =159.210trđ Bước3: Xácđịnh tổngchi phí phát triển: + Chiphíkhảosát,thiếtkế:500trđ +Chiphíđầutư hạtầng=0,3*10.000𝑚2=3.000trđ +Chiphíxâynhà=40*300*5=60.000 trđ +Chiphílãivaytrongq trìnhpháttriển: =15%*(500+3000+60000/2+60000/2*0,5)=7.275trđ +Lợi nhuậnpháttriển =40* 130 =5.200 trđ =>Tổng chiphí pháttriển =75.975trđ Bước4: Giátrịthặngdư=159.210-75.975=83.235 trđ Bước5: Gọigiátrịcủađấttrống làX +Chiphípháplíđểcơng tycó quyền sửdụngđấtlà0,02X +Chiphícấpvốnkhiđầutưvàođấttrống:15%*(X+0,02X)=0,153X +Tổngchiphíđầutưvàođất=X+ 0,02X+ 0,153X= 1,173X +Lợinhuận yêucầu:20%* 1,173X=0,2346X +Giátrịđầu tưvào đất trống: 1,173X+0,2346X=1,4076X +Giátrị ướctínhcủađấttrống:83.235=1,4076X=>X=59.132,56trđ Vậy giá trị ước tính bất động sản mục tiêu 59.132,56 triệu đồng, tươngđương5,9 triệuđồng/𝑚2 c) Giảithíchcáchạnchếcủatìnhhuống trênnhưsau Khó khăn cho việc xác định đâu dự án sử dụng tốt nhất, hiệu quảnhất Xây nhà ở, xây chung cư, cho thuê, xây khách sạn, mở sân golf mởnhà hàng,… Việc địi hỏi phảithậtcó kinh nghiệm thìmới đưarađ ể đ ị n h giágiátrịcủa khuđất,mảnhđất đó.Vàởví dụtrênlàviệcCơngtykinhdoanhbấtđộngsảnVinalandsxâycác ngơinhà độc lậpđểbánlà SDTNVHQN Chi phí giá bán giá trị cuối bị thay đổi tùy theo cácđiềukiệnthịtrường.Vídụ,khitỷlệlạmpháttăngcaohơndựtính,đồngtiềnm ấtgiádẫnđếnlãisuấttiềnvaycóthểtăngdolãisuấttiềngửingânhàngtăngđể thu hút người dân gửi tiền Bên cạnh đó, giá ngun vật liệu, giá th nhâncơng xây dựng tăng lên Tất điều đẩy chi phí lên caohơn dự tính khiến cho việc thẩm định giá khơng cịn ý nghĩa Hoặc giảđịnh công tác thẩm định giá diễn lúc thị trường bất động sản có cầu lớnhơn cung,dẫnđếngiá bánbất độngsảncóthểtăngvàngượclại Đặc biệt tình hình dịch Covid-19 diễn phức tạpở n c t a , tiền chi phí quảng cáo mơi giới khơng 170 triệu đồng, mà cịn có thểcao Các chi phí phát triển bất động sản vậy, thời buổi khó lườngnhư nay, chi phí tăng lên Giá bán nhà giảmnếunhưnhucầucủangườidângiảm,khimàdịchCovid19tácđộnglàmchothu nhập người dân giảm đi, dẫn đến nhu cầu chi tiêu lớn họ sẽgiảmsút.Vàtừđó,lợinhuậnmàcơngtythuđượctừxâydựngnhàởđểbánsẽbị giảm Nên nhữngviệcmìnhthẩmđịnhgiáchomảnhđấtđósẽkhơngcịnýnghĩa Cơ sở thơng tin liệu cịn hạn chế, chưa đầy đủ thật xác, vớicácthơngtinđượctìmkiếmtrêninternet,địihỏithẩmđịnhviênphảixácnhận lại cách khảo sát thực tế thơng tin hơm qua khơng cịn thật sựchínhxác vớihơmnay Phương pháp thặng dư khơng tính đến giá trị thời gian đồng tiền Việcước tính giá trị bất động sản mục tiêu 59.132,56 triệu đồng, đến tậnnămsau mìnhmớibắtđầuthựchiệndựánthìkhiđógiátrịcủađồngtiềnbịgiảm sút, việc ước tính gây bất lợi cho cơng ty, ảnh hưởng đến lợi nhuậnmàviệc đầutưvàomảnhđấtmanglại KếtLuận Như vậy, thấy thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học đánh giágiá trị hàng hóa dịch vụ Hoạt động thẩm định giá dịch vụ chuyênnghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường nhàchuyênm ô n đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm có t í n h t r u n g t h ự c caotrongnghềnghiệpthực Thẩm định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế mọiviệc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệmgiá trị mà việc thẩm định giá để xác định giá tài sản thị trường.Thẩm định giá đóng vai trị quan trọng tất loại định liên quanđến việc mua bán tài chính, quản lý, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố kinh doanhtàisản Tàiliệutham khảoutham khảoo Nhàxuất Tàichính,HàNội,2018,G i o trình “Định GiáTàiSản” Họcvi ện T i c h í n h , Hà N ộ i , 2012, Hệ t hống C â u h ỏ i Bà i t ậ p “ Định GiáTàiSản” Slidebài giảngmôn “Định GiáTàiSản”trênlớp