Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí – từ lý thuyết đến thức tiễn

Họ tên: Hoàng Nghĩa Tùng Mã sinh viên: 2073402011210 Khóa/Lớp: CQ58/09.2_LT1 Lớp niên chế: CQ58/09.03 STT: 37 ID phịng thi: 5810580046 Ngày thi: 25/09/2022 Ca thi: 7h30 BÀI THI MƠN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Hình thức thi: Tiểu luận Mã đề thi: TH 03/2022 Thời gian thi: ngày Tên tiểu luận môn học Thẩm định giá bất động sản phương pháp Chi phí – Từ lý thuyết đến thức tiễn Ngày 25 tháng 09 năm 2022 Giờ thi: 7h30 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu 2 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ I Khái niệm phương pháp chi phí Các loại chi phí Hao mòn giá bất động sản Các bước tiến hành định giá Ưu điểm, hạn chế điều kiện áp dụng 5.1 Ưu điểm 5.2 Hạn chế 5.3 Điều kiện áp dụng II ÁP DỤNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ VÀO THỰC TIỄN Tình thực tế Giải tình 10 Nhận xét đánh giá 11 3.1 Về ưu điểm áp dụng 11 3.2 Về nhược điểm áp dụng 11 3.3 Nhận xét chung 12 KẾT LUẬN 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 13 LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản loại tài sản đặc biệt tài sản khơng thể di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định Các phương pháp thẩm định giá tài sản bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư), phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư,… Mỗi phương pháp thẩm định có tính áp dụng vào thực tế phương pháp chi phí khơng phải ngoại lệ Để cho người đọc hiểu rõ phương pháp chi phí em thực đề tài “Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí – từ lí thuyết đến thực tiễn” để làm tiểu luận Ngoài phần mục lục, mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo tiểu luận chia làm phần: Phần I: Cơ sở lý luận phương pháp chi phí Phần II: Áp dụng phương pháp thẩm định giá phương pháp chi phí vào thực tiễn 4 NỘI DUNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Khái niệm phương pháp chi phí Phương pháp chi phí dựa giả định giá trị bất động sản cần định giá tương đương với chi phí làm bất động sản tương tự coi vật thay Trên thực tế có nhiều bất động sản thiết kế sử dụng cho mục đích riêng biệt, cụ thể như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, Trên thị trường xảy tượng mua bán bất động sản Các khoản thu nhập tiền chúng tạo rất khó định lượng, thiếu để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp đầu tư Để định giá chúng, người ta dùng phương pháp chi phí - phương pháp xây dựng chủ yếu dựa vận động nguyên tắc thay Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản Các loại chi phí Chi phí tái tạo: chi phí hành để xây dựng cơng trình thay giống hệt cơng trình mục tiêu, bao gồm điểm lỗi thời Nghĩa cơng trình tái tạo xác cơng trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu kể sai lầm mặt thiết kế, tính khơng hiệu lỗi thời Chi phí tái tạo cho giá trị xác thiếu tính thực, cơng trình thường đa dạng lỗi thời Do mà thiếu hợp lí để ước định cách đắn chi phí tái tạo 5 Chi phí thay thế: chi phí hành để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương, vật liệu, phương pháp kỹ thuật đại sử dụng để xây dựng loại bỏ tất phận bị lỗi thời Thơng thường chi phí thay cho giá trị thấp chi phí tái tạo, khơng tính đến chi phí tạo phận lỗi thời tính tốn dựa việc sử dụng vật liệu kĩ thuật đại Chi phí thay mang tính thực tiễn cao sử dụng nhiều so với chi phí tái tạo Hao mòn giá bất động sản Hao mòn bất động sản tượng giá giảm sút tính sử dụng sau thời gian định Hao mịn hữu hình hao mòn vật lý gây yếu tố tự nhiên cường độ sử dụng làm giảm giá trị tài sản Hao mịn vơ hình loại hao mòn phát sinh tiến kĩ thuật, thay đổi, cải tiến dây chuyền công nghệ thay đổi nhu cầu thị trường sản phẩm, dịch vụ làm giảm giá trị tài sản Sự giảm giá tích lũy mát giá trị, lí nào, tạo khác chi phí thay bất động sản so với giá trị thị trường bất động sản tương tự thời điểm thẩm định giá Một số nguyên nhân gây giảm giá tích lũy: a Hao mòn tự nhiên Là tượng bất động sản bị giảm giá nguyên nhân: - Bất động sản bị hư hỏng cường độ sử dụng - Bất động sản bị hư hỏng tác động yếu tố như: Thời gian sử dụng, phá hủy mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hóa chất, tàn phá thiên tai… - Bất động sản bị hư hỏng dùng, quản lí phá hoại Hao mịn tự nhiên chia thành loại: Hao mịn tự nhiên sửa chữa hao mịn tự nhiên khơng thể sửa chữa b Hao mòn lỗi thời chức Là tượng bất động sản bị giảm giá nguyên nhân thiết kế sai, thừa, thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh hưởng đến chức bất động sản phát huy tác dụng người sử dụng, cụ thể: - Do sai sót thiết kế như: trần cao thấp, vị trí bếp, phịng tắm, phịng ngủ… khơng thích hợp lãng phí diện tích - Do thiếu sót kết cấu: tường trần không cách âm, không đủ dây điện, ống nước, quạt… gây hạn chế đến việc sử dụng bất động sản cách có hiệu - Các thiết bị lỗi thời như: kiểu bếp , thiết bị cấp nước nóng, điều hịa khơng khí… khơng có điều khiển tự động thiếu chức cần thiết Hao mòn lỗi thời chức chia thành loại: Hao mòn lỗi thời chức sửa chữa khơng thể sửa chữa c Hao mòn tác động từ bên Đây giảm giá bất động sản nguyên nhân thay đổi môi trường như: - Các mối nguy hiểm phiền toái xung quanh như: Khói bụi, tiếng ồn … - Các quy định xây dựng quy hoạch làm giảm tính hữu ích bất động sản - Sự thay đổi dân số, suy thoái kinh tế, yếu tố khác làm giảm giá trị bất động sản 7 Hao mòn tác động từ bên ngồi cịn gọi giá lỗi thời bên ngồi Loại hao mịn xếp vào loại hao mịn khơng thể sửa chữa Các bước tiến hành định giá Bước 1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc bất động sản, cách coi đất trống sử dụng tốt hiệu (SDTNVHQN) Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng hành cho cơng trình có đất Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích lũy cơng trình Mức độ giảm giá = cơng trình xây dựng Chi phí xây dựng Tỷ lệ giảm giá x cơng trình xây dựng = Tổng diện tích sàn xây x hành dựng Chi phí xây dựng hành Đơn giá xây dựng hành  Các loại tuổi thọ cơng trình: o Tuổi thọ kinh tế: thời gian sử dụng tối đa xét hiệu kinh tế o Tuổi thọ kinh tế lại: thời gian sử dụng lại phát huy hiệu kinh tế o Tuổi hiệu quả: thời gian sử dụng thực tế có hiệu  Tuổi hiệu = Tuổi thọ kinh tế - Tuổi thọ kinh tế lại  Tỷ lệ giảm giá cơng trình xây dựng (Tg):  Tg = Tuổi hiệu / Tuổi thọ kinh tế  Tg = H = ∑𝑛 𝑖=1 𝐻𝑘𝑖 ×𝑇𝑘𝑖 ∑𝑛 𝑖=1 𝑇𝑘𝑖 , đó: H: Hao mịn cơng trình xây dựng tính theo tỉ lệ % 𝑯𝒌𝒊 : Hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỉ lệ % 𝑻𝒌𝒊 : Tỉ trọng kết cấu i tổng giá trị cơng trình n : Số kết cấu cơng trình Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng = chi phí xây dựng hành - số tiền giảm giá = Bước - Bước Bước 5: Tính giá trị BĐS mục tiêu = giá trị mảnh đất + giá trị cơng trình XD = Bước + Bước Ưu điểm, hạn chế điều kiện áp dụng 5.1 Ưu điểm - Sử dụng để định giá BĐS dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt - Sử dụng khơng có chứng thị trường để so sánh, thiếu sở dự báo dịng lợi ích tương lai mà BĐS mang lại - Là cứu cánh cuối phương pháp khác sử dụng 5.2 Hạn chế - Phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường, nên hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp chi phí - Chi phí nói chung khơng với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực - Phương pháp chi phí địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng 9 5.3 Điều kiện áp dụng - Là phương pháp thích hợp định giá nhiều loại bất động sản sử dụng cho mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, sở lọc dầu, - Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác - Là phương pháp thông dụng người tham gia hay kiểm tra đấu thầu - Phương pháp vận dụng trường hợp mà người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị bất động sản - Phương pháp chi phí thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác II ÁP DỤNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ VÀO THỰC TIỄN Tình thực tế Ước tính giá trị tồn án dựa thơng tin sau:  Tài liệu tịa án huyện Quỳ Hợp: - Diện tích 800m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: Nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, tổng diện tích sàn xây dựng 350m2/tầng - Hao mịn kết cấu chính: mái 70%, tường 50.2%, sàn 26.6%, móng 15.5%, cầu thang 25%, cửa 32.8%  Các thông tin liên quan: - Một lô đất trống bên cạnh diện tích 600m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 2025 triệu đồng 10 - Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức - Giá đất quy định Nhà nước vị trí triệu đồng/m2 - Hạn mức đất theo quy định 400m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: Mái 6%; tường 18%; sàn 20%; móng 15%; cầu thang 12%; cửa 10% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 5,5 triệu đồng/m2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu hệ thống điện 150 triệu đồng Giải tình - Giá 1m2 đất chưa có giấy tờ sử dụng đất: 2025 ÷ 600 = 3,375 (triệu đồng) - Số tiền phải nộp để hoàn thành thủ tục pháp lý quyền sử dụng đất: 400 × × 0,5 + (600 − 400) × = 2400 (triệu đồng) - Giá trị mảnh đất mục tiêu hoàn thành thủ tục pháp lý: 3,375 × 800 + 2400 = 5100 (triệu đồng)  Chi phí xây dựng hành: 350 × × 5,5 = 5775 (triệu đồng)  Tỷ lệ giảm giá cơng trình xây dựng: Tg= H= ∑𝑛 𝑖=1 𝐻𝑘𝑖 ×𝑇𝑘𝑖 ∑𝑛 𝑖=1 𝑇𝑘𝑖 = 70%∗6%+50.2%∗18%+26.6%∗20%+15.5%∗15%+25%∗12%+32.8%∗10% 6%+18%+20%+15%+12%+10% = 33,53% - Mức giảm giá tự nhiên cơng trình: 33,53% ∗ 5775 = 1936.36 (triệu đồng) - Mức giảm giá tích lũy cơng trình: 1936,36+150=2086,36 (triệu đồng) - Giá trị cơng trình: 5775 − 2086,36 = 3688,64 (triệu đồng) - Giá trị ước tính BĐS là: 5100 + 3688,64 = 8788,64 (triệu đồng) 11 Vậy giá trị ước tính tịa án huyện Quỳ Hợp 8788,64 triệu đồng tương đương 10,98 triệu đồng/m2 Nhận xét đánh giá 3.1 Về ưu điểm áp dụng Phương pháp chi phí áp dụng tốt tốn thơng tin chứng bất động sản liên quan đến bất động sản mục tiêu Mặt khác bất động sản lại tòa án nên khơng có phù hợp bất động sản tương đồng gần kề nên áp dụng phương pháp so sánh vào toán Trong tốn bất động sản ví dụ tóa án bất động sản khơng mang mục đích kinh doanh, mua bán thị trường khơng tạo dòng thu nhập áp dụng vào thẩm định giá nghĩ đến phương pháp cho loại bất động sản tương tự phương pháp chi phí Về mặt tính tốn thấy việc tính tốn đơn giản khơng q cầu kì phức tạp số liệu có thay đổi dễ dàng để cập nhật 3.2 Về nhược điểm áp dụng Việc định giá theo phương pháp chi phí cần có liệu thị trường, tốn có bất động sản đem so sánh dẫn đến độ xác mang tính tương đối khơng cao Cơ sở thơng tin liệu cịn hạn chế đòi hỏi thẩm định viên phải khảo sát thực tế qua thời gian số liệu tính tốn khơng cịn phải cập nhật liên tục Chi phí tạo tài sản khơng phải lúc phù hợp hay giá trị tài sản Chính thế, định giá dựa chi phí nhiều khơng phản ánh giá trị thị trường Ngồi ra, phương pháp chi phí cịn chi phí cấu phần, tổng nhiều phận tài sản nhiều tách rời giá trị toàn tài sản Với việc kinh tế bước vào giai đoạn suy thoái sau đại dich Covid-19 việc ước tính số khoản giảm giá mang tính chủ quan cao 12 người, người đưa cách ước lượng dựa kinh nghiệm khó thực thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi Những thẩm định viên làm theo phương pháp đòi hỏi kinh nghiệm cao, nhạy bén với thị trường, hiểu biết cơng trình xây dựng, đưa hao mòn kết cấu với số gần xác này: mái 70%, tường 50.2%, sàn 26.6%, móng 15.5%, cầu thang 25%, cửa 32.8% 3.3 Nhận xét chung Từ toán ta thấy áp dụng phương pháp chi phí vào thực tế phương pháp có ưu điểm nhược điểm riêng Trong thực tế phương pháp chi phí khơng áp dụng nhiều có nhiều phương pháp khác có tính ứng dụng áp dụng thực tế cao Mục dù có nhiều hạn chế song lại phương pháp thích hợp áp dụng để định giá nhiều loại bất động sản có tính sử dụng riêng biệt thường khơng mang tính tạo dịng tiền tương lai Khi áp dụng vào mục đích sử dụng phương pháp mang lại tính hiệu cao dễ dàng áp dụng yêu cầu thẩm định viên phải có trình độ chun mơn cao linh hoạt việc sử dụng phương pháp định giá KẾT LUẬN Từ sở lý thuyết ví dụ áp dụng thực tiễn cho ta nhìn tổng quan phương pháp chi phí Tùy vào mục đích để sử dụng để áp dụng linh hoạt phương pháp định giá có phương pháp chi phí Thẩm định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá để xác định giá tài sản thị trường Thẩm định giá đóng vai trị quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua bán tài chính, quản lý, cho thuê, kinh doanh tài sản… 13 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Nguyễn Minh Hồng, TS Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình “Định giá tài sản”, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội TS Phạm Văn Bình, TS Trần Thị Thanh Hà, Giáo trình” Bài tập Định giá tài sản”, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội “ Thẩm định giá bất động sản phương pháp chi phí : https://thamdinhgiavvi.com/tham-dinh-gia-bat-dong-san-bang-phuong-phapchi-phi-ct125.html Slide giảng môn “ Định giá tài sản” lớp