Điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản dựa vào chi phí – từ lý thuyết đến thực tiễn

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP BỘ MÔN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TIỂU LUẬN KẾT THÚC MÔN HỌC Đề tài :Điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản dựa vào chi phí – từ lý thuyết đến thực tiễn Họ tên : Nguyễn Thúy Quỳnh Mã sinh viên: 1973402011151 Khóa/Lớp: (Tín chỉ)CQ57/11.01 LT2 (Niên chế): CQ57/11.05 STT: 04 ID phòng thi: 581-058- 3214 Ngày thi: 11-12-2021 Giờ thi: 13h30 Bài thi môn: Định giá tài sản Hình thức thi: Tiểu luận Mã đề thi:MH 16.11/2021 Thời gian thi: 03 ngày Hà Nội 2021 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu tìm hiểu Ký tên sinh viên thực tiểu luận Mục lục Lời mở đầu……………………………………………………………………………3 I.Cơ sở lý luận nội dung phương pháp chi phí…………………………… 1.Cơ sở lý luận chung……………………………………………… Nội dung…………………………………………… 2.1 Khái niệm…………………………………… 2.2 Các loại chi phí…………………………………… 2.3 Hao mòn giá bất động sản………… 2.4 Phân biệt giữ hao mòn, khấu hao giảm giá…… 2.4 Các bước tiến hành phương pháp chi phí … …… .6 II.Ưu điểm hạn chế phương pháp chi phí… …… III.Điều kiện áp dụng phương pháp chi phí … …… .8 IV.Áp dụng phương pháp chi phí vào thực tiễn … …… .9 4.1 Tình cụ thể…………………………………… .9 4.2 Tài liệu bất động sản………… ………………… .9 4.3 Giải tình dựa vào phương pháp chi phí V Đánh giá đưa phương pháp giải tồn đọng cho phương pháp chi phí …………………………………………… 12 5.1 Đánh giá chung…………………………………………… .12 5.2 Đánh giá chi tiết theo bước…………………………………………… .12 5.3 Một số biện pháp giải tồn đọng………………………………………….12 Kết luận…………………………………………… 13 Phụ lục tham khảo……………………… ……… 13 Lời mở đầu Cùng với bước tiến kinh tế quốc gia, việc thẩm định giá tài sản nói chung hay định giá bất động sản nói riêng ngày trở lên phổ biến khẳng địng tầm quan trọng Có nhiều định nghĩa khác bất động sản thẩm định giá bất động sản nhiên đưa khái niệm sau Bất động sản “các tài sản không di dời được” Thẩm định giá bất động sản “quá trình ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản đơn vị tiền tệ” Nếu cách nhiều năm chưa có đủ kiến thức cơng cụ để dịnh giá xác giá trị bất động sản, đơn định giá theo cảm tính cá nhân dẫn đến việc để mức giá cao thấp cho tài sản Thì có nhiều phương pháp định giá đời mà phương pháp lại phù hợp với hình thức bất động sản khác giúp cho dễ dàng việc đưa số định cho tài sản Và để làm cụ thể rõ điều đó, em xin phép sâu rõ đề tài : Điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản dựa vào chi phí – từ lý thuyết đến thực tiễn Mục tiêu em lựa chọn phân tích đề tài : - Hiểu rõ khái niệm, nội dung ,ưu nhược điểm phương pháp chi phí việc định giá bất động sản Cách áp dụng bước áp dụng phương pháp chi phí Áp dụng phương pháp chi phí vào việc định giá bất động sản thực tiễn Rút thiếu sót phương pháp cách khắc phục Để đạt mục tiêu đó, tiểu luận em gồm có phần sau “ Phần 1: Cơ sở lý luận nội dung phương pháp chi phí Phần 2: Ưu điểm nhược điểm phương pháp chi phí Phần 3: Điều kiện áp dụng phương pháp chi phí thẩm định gióa bất động sản Phần 4: Áp dụng phương pháp chi phí vào thực tiễn Phần 5: Đánh giá đưa cách giải cho hạn chế tồn đọng I Cơ sở lý luận nội dung phương pháp chi phí Cơ sở lý luận chung Phương pháp chi phí xây dựng dựa việc tuân thủ theo nguyên tắc thay Gía trị bất động sản mục tiêu tương đương với chi phí làm bất động sản giống coi vật thay Do vậy, có đầy đủ thông tin hợp lý người ta không trả giá cho bất động sản lớn chi phí mua đất xây dựng cơng trình có lợi ích tương tự Nội dung 2.1 Khái niệm Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản 2.2 Các loại chi phí Gồm có loại chi phí khác cho bất động sản: - Chi phí tái tạo - Chi phí thay Chi phí tái tạo Chi phí táo tạo chi phí hành để xây dựng cơng trình thay thể gióng hệt mục tiêu, bao gồm điểm lỗi thời Chi phí tái cho giá trị xác hơn, thiếu tính thực, cơng trình đa dạng lỗi thời Chi phí thay Chi phí thay chi phí hành để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương với vật liệu, phương pháp đại Thông thường chi phí thay cho giá trị thấp chi phí tái tạo, khơng tính đến chi phí tái tạo cho phận lỗi thời tính toán dựa việc sử dụng vật liệu kĩ thuật đại Chi phí thay mang tính thực tiễn cao, nên thực tế thường sử dụng nhiều chi phí tái tạo Các khoản mục chi phí tái tạo, chi phí thay bao gồm: + Các chi phí trực tiếp + Các chi phí chung + Lợi nhuận, khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Lợi nhuận nhà thầu phương pháp chi phí mang tính chất chi phí bù đắp rủi ro, chi phí hội nhà thầu xây dựng 2.3 Hao mòn giá bất động sản Hao mịn tài sản nói chung bất động sản nói riêng tượng giá giảm sút tính sử dụng sau thời gian định Hao mịn hữu hình hao mòn vật lý gây yếu tố tự nhiên( thời tiết, khí hậu…) Và cường độ sử dụng làm giảm giá trị tài sản Gía trị hao mòn mức độ giá tài sản tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, sử dụng theo mục đích tài sản , bào mòn yếu tố tự nhiên, yếu tố kĩ thuật… trình hoạt động Gía trị hao mịn lũy kế tài sản (hao mịn tích lũy) tổng mức giảm giá tài sản gây hao mịn hữu hình hao mịn vơ hình tính đến thời điểm cần thẩm định giá Dựa vào nguyên nhân gây hao mòn người ta phân chia hao mòn thành hao mòn tự nhiên, hao mòn lỗi thời chức hao mòn tác động từ yếu tố bên ngồi 2.3.1 Hao mịn tự nhiên Hao mịn tự nhiên tượng bất động sản bị giảm giá nguyên nhân: - - Bất động sản bị hư hỏng cường độ sử dụng Thông thường cường độ sử dụng cao bất động sản giá nhanh Bất động sản bị hư hỏng tác động yếu tố như: Thời gian sử dụng, sử phá hủy mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hóa chất… Đây hư hỏng nguyên nhân trực tiếp có liên quan đến dộ bề vật liệu Nó sảy khơng sử dụng Bất động sản bị hư hỏng dùng, khơng quản lý Hao mịn tự nhiên chia thành loại : Hao mịn tự nhiên sử lý hao mịn tự nhiên khơng sử lý 2.3.2 Hao mòn lỗi thời chức Hao mòn lỗi thời chức tượng bất động sản bị giảm giá nguyên nhân : thiết kế sai, thừa, thiếu, bị lỗi ảnh hưởng đến chức bất động sản phát huy tác dụng người sử dụng , cụ thể : - Do sai sót thiết kế Do thếu sót kết cấu Do thừa mức kết cấu Các thiết bị lỗi thời Hao mòn lỗi thời chức chia thành loại: Hao mịn lỗi thời chức sửa chữa hao mòn lỗi thời chức khơng thể sửa chữa 2.3.3 Hao mịn tác động từ bên ngồi Hao mịn tác động từ bê giảm giá bất động sản nguyên nhân thay đổi môi trường, : - Các mối nguy hiểm phiền toái xung quanh - Quy định xây dựng xây dựng quy hoạch làm giảm tinh hữu ích cuả bất động sản - Sự thay đổi dân số, suy thoái kinh tế yếu tố khác làm giảm giá trị bất động sản Hao mòn tác động từ bê ngồicịn gọi giá lỗi thời bên ngồi va xếp vào hao mịn khơng sửa chữa 2.4 Phân biệt giữ hao mịn, khấu hao giảm giá Chỉ tiêu 1.Khái niệm Hao mòn Là tượng giá giảm sút tính sử dụng sau thờ gian định 2.Thơng tin cần thiết Tình trạng bất động sản 3.Mục đích Xác định giá trị BĐS Giảm giá Là tượng mát giá trị lý nào, dẫn đến khác giữ giá thị trường chi phí thay BĐS thời điểm thẩm định Gía trị tham khảo Xác định giá trị hành quyền nhận thu nhập tạo từ BĐS cho việc ước tính GTTT BĐS Khấu hao Là biểu tiền mức độ hao mòn TSCĐ hạch tốn q trình kinh doanh Cần gi chép nguyên giá ban đầu- chi phí lịch sử TSCĐ Để hoàn vốn 2.5 Các bước tiến hành phương pháp chi phí Bước 1: Ưoc tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản cách coi đói bãi đất chống sử dụng điều kiện tối hiệu - Xác định đơn giá đất chưa có đầy đủ pháp lí (thơng qua bất động sản tương tự) - Xác định giá trị mảnh đất có đầy đủ pháp lí Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng lại cơng trình cần có đất Thẩm định viên lựa chọn phương pháp a Phương pháp thống kê chi tết nhà xây dựng Ưu điểm +Phương pháp dùng để tính phí cơng trình xây dựng có quy mơ lớn , cơng việc hồn thành phù hợp với kế hoạch chi tiết kỹ thuật xây dựng +Đây phương pháp ước tính chi phí cho kết xác Nhược điểm +Tốn nhiều thời gian cơng sức +Cần chun gia có kinh nghiệm b Phương pháp so sánh thị trường Ưu điểm +Cho kết nhanh, dùng để kiểm tra với phương pháp khác Nhược điểm +Khó kiếm cơng trình giơng để so sánh +Cần phải tính tốn chi phí tiêu chuẩn Bước 3: Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mịn lũy kế cơng trình có đất Mức độ giảm giá cơng trình = Tỉ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng a Phương pháp manh tính kỹ thuật - Tuổi thọ BĐS thường tính theo năm Căn vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế cơng trình: H= Tuổi đời hiệu x 100 Tuổi đời kinh tế Trong đó: H hao mịn cơng trình xây dựng tính theo tỉ lệ % Hao mịn tự nhiên thường tinh tốn vào hư hỏng kế cấu để tính hao mịn cơng trình ∑𝑛𝑖=1 Hk i 𝑥 Tk i 𝐻= ∑𝑛𝑖=1 T k i Trong đó: H: hao mịn cơng trình xây dựng tính theo tỉ lệ % Hk i : hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ % Tk i: tỷ trọng hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỷ trọng cơng trình n : Số kết cấu cơng trình b Phương pháp đo giảm giá dựa vào thị trường - Dùng để tính tổng mức giảm giá bất động sản , không phân biệt cho loại nguyên nhân khác - Phù hợp có nhiều bất động sản tương tự da đánh giá Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách trừ hao mịn lũy kế khỏi chi phí xây dựng hành cơng trình Bước 5: Cộng giá trị bước với chi phí giảm trừ bước 4, giá trị ước tính bất động sản cần định giá II Ưu điểm hạn chế phương pháp chi phí Ưu điểm -Sử dụng khơng có chứng thị trường để so sánh, phương pháp khác khơng sử dụng -Phương pháp thích hợp định giá bất động sản cho mục đích giao dịch mục đích riêng biệt III Nhược điểm -Những hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp chi phí -Tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn -Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực -Người định giá phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng Điều kiện áp dụng phương pháp chi phí - Phương pháp chi phí thường sử dụng để định giá bất động sản sử dụng với mục đích riêng biệt trường học, bệnh viện, thư viện, Đình, Chùa, bến tàu, bến cảng… - Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác - Là phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu - Vận dụng trường hợp người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết , thích hợp để tạo giá trị bất động sản - Phương pháp chi phí thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác IV Áp dụng phương pháp chi phí vào thực tiễn 4.1 Tình cụ thể Một nhà cổ ngõ Chợ Khâm Thiên xuống cấp cần phải tu sửa lại Yêu cầu định giá bất động sản nói 4.2 Tài liệu bất động sản - - Diện tích đất 50 m2 , có đầy đủ pháp lí quyền sử dụng đất Cơng trình xây dựng đất: Nhà tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 45m2 Hao mịn kết cấu : mái 70%, tường 55%, móng 32%, cầu thang 60%, sàn 40% Một lơ đất trống bên cạnh có diện tích 40m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp đất đai, sử dụng ổn định sau ngày 13/12/2000 vừa bán với giá 3.200 triệu đồng Gía đất nhà nước quy định vị trí tương tự 25,416 triệu đồng Tỉ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình : Mái 7%, tường 16%, móng 10%, cầu thang 8%, sàn 15% Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 4,5 triệu đồng / m2 Chí phí khắc phục lạc hậu đường điện 25.000.000 đồng Tiền thu sử dụng đất hồn chỉnh pháp lý tính 100% giá đất Nhà nước quy định 4.3 Xử lý tình theo phương pháp chi phí Bước 1: Ưoc tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản cách coi bãi đất chống sử dụng điều kiện tối hiệu Số tiền phải nộp để hợp pháp hóa lơ đất chứng cớ là: 40m2 x 25.416.000 đ/m2 =1.016.640.000 đồng Gía trị thực tế ước tính hồn chỉnh quyền sử dụng lô đất trên: 3.200.000.000 + 1.016.640.000 = 4.216.640.000 đồng Gía 1m2 đất chứng cớ hồn chỉnh thủ tục pháp lý quyền sử dụng đất: 4.216.640.000 đ / 40m2 = 105.416.000 đ/m2 Giá thị trường mảnh đất mục tiêu: 105.416.000 đ/m2 x 50m2 = 5.270.800.000 đồng Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng lại cơng trình cần có đất Xác định chi phí xây lại cơng trình: 45m2 x x 4.500.000 = 405.000.000 đồng Bước 3: Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mịn lũy kế cơng trình có đất Tỉ lệ giảm giá cơng trình : 𝐻= ∑𝑛𝑖=1 Hk i 𝑥 Tk i ∑𝑛𝑖=1 T k i Trong đó: H: hao mịn cơng trình xây dựng tính theo tỉ lệ % Hk i : hao mòn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ % Tk i: tỷ trọng hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỷ trọng cơng trình n : Số kết cấu cơng trình Theo số liệu cụ thể ta thu Tg = H = 70% 𝑥 7% + 55% 𝑥 16% +32% 𝑥 10% + 60% 𝑥 8% + 40% 𝑥 15% 7% + 16% + 10% + 8% + 15% = 49,28% Mức độ giảm giá cơng trình Mức độ giảm giá cơng trình = Tỉ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng 49,28% x 405.000.000 =199.584.000 đồng Giảm giá lỗi thời chức : 25.000.000 đồng Giảm giá tích lũy : 199.584.000 + 25.000.000 =224.584.000 đồng Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách trừ hao mịn lũy kế khỏi chi phí xây dựng hành cơng trình Gía trị cơng trình xây dựng : 405.000.000 - 224.584.000 = 180.416.000 đồng Bước 5: Giá trị ước tính bất động sản cần định giá Gía trị ước tính cho BĐS mục tiêu: 5.270.800.000 + 180.416.000 = 5.451.216.000 đồng V Đánh giá đưa phương pháp giải tồn đọng cho phương pháp chi phí 5.1 Đánh giá chung - - Việc định giá bất động sản theo phương pháp chi phí ln cần có số liệu cụ thể để đưa kết Tuy nhiên, số liệu có khả chưa hồn tồn xác, đơi mang tính chất tham khảo , ước lượng Điều dẫn đến hệ thiếu tính xác thẩm định giá, khiến cho mức giá cao thấp mức giá xác Phương pháp địi hỏi nhà thầm định viên cần tìm hiểu kĩ lưỡng trước đưa mức giá cuối Mức giá trị khu đất tương đương thay đổi theo thị trường nên nhà thẩm định cần cập nhận nhanh chóng thay đổi diễn giá 5.2 Đánh giá chi tiết theo bước Tại Bước Ưoc tính riêng giá trị lơ đất thuộc bất động sản cách coi bãi đất chống sử dụng điều kiện tối hiệu Ở mảnh đất chống tương đương chọn mang tính chất tham khảo lẽ khơng bất động sản thể giống hoàn toàn , thay đổi dù chút đãn đến mức giá khác Bước Ước tính chi phí để xây dựng lại cơng trình cần có đất Chí phí xây dựng thực tế khác xa so với số ước tính phải chịu nhiều yếu tố khác bên ngồi Với tình thực tế nhắc đến ngõ Chợ Khâm Thiên, đường hẹp, ngõ nhỏ, mật độ di chuyển sinh sống xung quanh đơng, gây khó khăn cho việc xây dựng Vì chi phí xây dựng cao so với ước tính ban đầu Bước Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mịn lũy kế cơng trình có đất Tại bước thông số hao mịn kết cấu hay tỷ lệ lệ hao mịn kết cấu mang tính ước lượng, chủ quan nhà thẩm định viên hay người sử hữu bất động sản nên chưa hồn tồn xác Từ kéo theo sai số Bước Bước 5.3 Một số biên pháp giải tồn động phương pháp chi phí Để giải tồn đọng phương pháp nhà thẩm định viên tham khảo số phương pháp sau - Tiếp tục trau dồi, nắm bắt biến động giá thị trường bất độg sản để đưa thơng số xác Tìm hiểu sâu kỹ thuật xây dựng để đưa ước tính hao mịn cơng trình cách xác Kết hợp, so sánh với phương pháp định giá bất động sản khác để đưa nhìn khác quan, nhiều chiều giá trị bất động sản cần định giá … Kết luận Qua việc định giá bất động sản dựa vào phương pháp chi phí, ta thấy thầm định định giá nói chung hay thẩm định giá bất động sản nói riêng coi nghệ thuật lại coi cơng việc có tính chất khoa học vượt trội Định giá tài sản không đơn q trình tốn học, phần lớn trình định giá tài sản phụ thuộc quan điểm thẩm định viên, thẩm định viên cần có nhìn bao qt thực tế, dự đốn tương lai, cân nhắc thông tin cách rõ ràng, cụ thể Một phương pháp định giá bất động sản đề có ưu nhược điểm khác sử dụng phù hợp cho điều kiện khác Nhưng lại đề cơng cụ hữu hiệu giúp cho việc định giá bất động sản trở nên dễ dàng xác Đề tài nghiên cứu “Điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản dựa vào chi phí – từ lý thuyết đến thực tiễn” giúp cho sinh viên có hội tìm hiểu cách chi tiết, rõ ràng đồng thời rút nhiều kinh nghiệm áp dụng vào thực tiễn Đem đến kỹ năng, kiến thức, phương pháp cần thiết để tiến hành nghiệp vụ định giá cụ thể tương lai Phụ lục tham khảo - Nhà xuất Học viện Tài Chính, năm 2018, Giáo trình “Định giá tài sản”.( TS Nguyễn Minh Hồng, TS Phạm Văn Bình) Bài thuyết trình Nhóm (LT1 + LT2) Slide giảng lớp Bảng giá đất thuộc địa bàn Quận Đống Đa- Hà Nội nhà nước quy định