Điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp – từ lý thuyết đến thực tiễn

Họ tên: Bùi Văn Hiếu Mã Sinh viên:1973402010213 Khóa/Lớp: (tín chỉ) CQ57/02.1LT2 (Niên chế): CQ57/02.02 STT: 12 ID phịng thi: 5820581211 Ngày thi: 16/12/2021 Giờ thi: 9h15 BÀI THI MƠN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Hình thức thi: Tiểu luận Số hiệu đề thi: MH 10.11/2021 Thời gian làm bài: ngày Tên tiểu luận môn học Điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp – từ lý thuyết đến thực tiễn Hà Nội, ngày 16 tháng 12 năm 2021 Giờ thi: 9h15 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu Ký tên Bùi Văn Hiếu MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .1 PHẦN 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP I Lý luận chung thẩm định giá bất động sản (BĐS) Khái niệm 2 Nguyên tắc .2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản ( phương pháp) II Phương pháp so sánh trực tiếp Khái niệm 2 Cơ sở lý luận 3 Điều kiện áp dụng Các bước định giá Ưu, nhược điểm phương pháp so sánh trực tiếp PHẦN 2: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀO THỰC TIỄN I Tình 1: Định giá biệt thự X II Tình 2: Định giá mảnh đất trống III Đánh giá IV Một số biện pháp giải tồn động phương pháp so sánh trực tiếp PHẦN 3: KẾT LUẬN .10 LỜI MỞ ĐẦU Cùng với phát triển mạnh mẽ kinh tế, năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam diễn sôi quy mô lẫn chất lượng Do công tác thẩm định giá bất động trở nên phổ biến khẳng định vị trí thị trường Bất động sản biểu nhiều hình thức khác nên việc thẩm định giá bất động sản khác Nếu trước chưa hình thành phương pháp thẩm định giá để thẩm định giá bất động sản, thường ước lượng giá trị bất động sản cách mang tính chủ quan, cảm tính Do vậy, điều ảnh hưởng lớn đến tính xác giá trị bất động sản cần thẩm định Để khắc phục hạn chế đó, phương pháp thẩm định giá đời để sử dụng phù hợp với loại hình bất động sản cần thẩm định giá Từ giúp cho thẩm định viên đưa định đắn, đảm bảo tính xác giá trị bất động sản cần thẩm định Và để làm rõ cụ thể điều đó, luận em xin phép sâu vào nghiên cứu đề tài: “Điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp – từ lý thuyết đến thực tiễn” Mục tiêu em lựa chọn nghiên cứu đề tài: - Hiểu rõ khái niệm, nội dung, ưu nhược điểm phương pháp so sánh trực tiếp thẩm định giá bất động sản Cách áp dụng bước áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào thực tiễn Rút khó khăn áp dụng phương pháp cách khắc phục Bài tiểu luận em làm rõ đề tài quan phần sau: PHẦN 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP PHẦN 2: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP VÀO THỰC TIỄN PHẦN 3: KẾT LUẬN PHẦN 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP I Lý luận chung thẩm định giá bất động sản (BĐS) Khái niệm 1.1 Bất động sản gì? Bất động sản thuật ngữ dùng để đất đai tự nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình , có hình thể vật chất, nhìn hay sờ nắn thấy, nằm bề mặt, khơng trung lịng đất 1.2 Thẩm định giá bất động sản gì? Thẩm định giá bất động sản số tiền ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình kiến trúc gắn liền mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp quy định tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam thông lệ quốc tế Nguyên tắc + Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu + Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai + Nguyên tắc thay + Nguyên tắc đóng góp + Nguyên tắc cung cầu Các phương pháp thẩm định giá bất động sản ( phương pháp) - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp đầu tư (thu nhập) - Phương pháp chi phí - Phương pháp thặng dư II Phương pháp so sánh trực tiếp Khái niệm Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản Cơ sở lý luận - Phương pháp xây dựng chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc thay - Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu coi ngang với giá trị tài sản tương đương thay - Ngoài ra, để thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần áp dụng thêm nguyên tắc đóng góp: Q trình điều chỉnh có tham gia đóng góp yếu tố hay phận tài sản tổng số giá trị thị trường Điều kiện áp dụng - Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy kiểm tra - Thị trường phải ổn định Nếu thị trường biến động có sai số lớn, đối tượng so sánh giống nhiều mặt Trên thực tế phương pháp chung để định giá BĐS dùng cho mục đích mua bán, chấp thường dùng trường hợp: BĐS có tính chất đồng như: hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng nhà kho mặt bằng, nhóm văn phịng nhóm cửa hiệu, mảnh đất trống - Để giảm bớt tác động định kiến tính chất chủ quan việc đánh giá yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng phương pháp thống kê, phân tích xác xuất máy tính Điều cho phép thẩm định viên rút kết luận từ tập hợp tài liệu sở phân tích luật số lớn nhận kết Các bước định giá - Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin giá giao dịch, giá nim yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, giao dịch thành công mua, bán thị trường - Bước 2: Kiểm tra phân tích giao dịch chứng cớ nhằm bảo đảm tính chất so sánh với BĐS mục tiêu Để thực tốt bước này, kiểm tra phân tích giao dịch thị trường cần phải làm rõ nguồn gốc, đặc điểm tính chất giao dịch - Bước 3: Lựa chọn số bất động sản so sánh thích hợp Theo kinh nghiệm thường lấy đến BĐS - Bước 4: Chỉ yếu tố khác BĐS mục tiêu BĐS so sánh: Tiến hành điều chỉnh giá BĐS so sánh Nếu BĐS so sánh có yếu tố tốt điều chỉnh giảm giá trị xuống ngược lại Nguyên tắc điều chỉnh: + Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn thông số để so sánh + Mỗi điều chỉnh yếu tố so sánh phải chứng minh từ chứng điều tra thu thập thị trường + Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch yếu tố so sánh cố định yếu tố so sánh lại (coi giống nhau) 6 + Những yếu tố tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá giữ nguyên mức giá tài sản so sánh (không điều chỉnh) + Những yếu tố tài sản so sánh so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (cộng) + Những yếu tố tài sản so sánh vượt trội so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ) + Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh lượng hóa thành tiền như: điều kiện tốn, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô + Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh khơng thể lượng hóa thành tiền như: mơi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí + Thứ tự điều chỉnh: thực điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau - Bước 5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá tài sản cần thẩm định Ưu, nhược điểm phương pháp so sánh trực tiếp 5.1 Ưu điểm - Là phương pháp định giá gặp khó khăn mặt học thuật, vì: khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị - Là phương pháp thể đánh giá thị trường – chứng rõ ràng – thừa nhận thực tế giá trị BĐS Vì vậy, có sở vững để khách hàng quan pháp lý công nhận 7 - Là sở hay gọi đầu vào phương pháp khác như: Phương pháp chi phí phương pháp thặng dư Phương pháp trở nên có ưu có trợ giúp máy tính Thơng thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác để thẩm định giá BĐS 5.2 Nhược điểm - Phải có giao dịch BĐS tương tự khu vực so sánh Nếu có BĐS so sánh đáp ứng u cầu, kết có độ xác - Các thơng tin chứng thường mang tính chất lịch sử Đây điều tránh khỏi Nếu thị trường biến động, thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn, tính xác thấp - Phương pháp địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường tiến hành định giá cách thích hợp PHẦN 2: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀO THỰC TIỄN I Tình 1: Định giá biệt thự X Thông tin tài sản cần thẩm định giá - Địa điểm: 56 phố Tôn Đức Thắng, phường Tôn Đức Thắng, quận Đống Đa, Hà Nội - Mục đích định giá: Làm sở chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đặc điểm: + Đặc điểm pháp lý: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) + Diện tích: 300m2 + Nằm khu vực đông dân cư, buôn bán kinh doanh sầm uất, an ninh tốt Thông tin tài sản so sánh - Biệt thự A tương tự biệt thự X có thêm phần sân vườn trị giá 200 triệu đồng, vị trí kinh doanh tốt biệt thự X 3%, vừa bán với điều kiện trả làm đợt, đợt cách năm Trong đó, trả lần đầu 2.700 triệu đồng, đợt hai 2.600 triệu đồng, đợt ba 2.400 triệu đồng, đợt bốn 2.000 triệu đồng, đợt cuối 1.300 triệu đồng - Biệt thự B tương tự biệt thự X, nội thất tốt 500 triệu đồng, môi trường ô nhiễm so với biệt thự X 2%, vừa bán giá 8.500 triệu đồng - Biệt thự C tương tự biệt thự X, chưa có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, tình hình an ninh khu vực biệt thự X 3%, vừa bán với giá 5.000 triệu đồng - Theo luật số lớn: yếu tố vị trí thường chiếm 50%, mơi trường 30%, an ninh 15%, yếu tố khác chiếm 5% giá trị BĐS + Giá đất Nhà nước quy định khu vực 40 triệu đồng/m2 + Hạn mức sử dụng đất khu vực theo quy định 120m2 + Tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn năm 7%/năm; năm 8%/năm; năm 9%/năm; năm 10%/năm - Các bất động sản so sánh đánh giá có mức độ tin cậy ngang - Các thông tin khác liên quan đến bất động sản mục tiêu so sánh coi tương đồng Xử lý tình theo phương pháp so sánh trực tiếp 3.1 Tiến hành điều chỉnh giá BĐS so sánh: (Đơn vị tính: triệu đồng) * Biệt thự A: - Giá biệt thự A sau quy trả ngay: =2.700+2.600*(1+7%)-1+2.400*(1+8%)-2 + 2.000*(1+9%)-3 + 1.300*(1+10%)-4 = 9619,8 - Giá biệt thự A sau điều chỉnh sân vườn theo X: 9619,8 – 200 = 9419,8 - Tỷ lệ điều chỉnh: 100 %−103 % = -2,91% 103 % Giá biệt thự A sau điều chỉnh vị trí kinh danh: 9419,8*(1-2,91%) = 9145,7 * Biệt thự B - Giá biệt thự B sau điều chỉnh nội thất: 8.500 – 500 = 8000 - Tỷ lệ điều chỉnh: 100 %−98 % = 2,04 % 98 % Giá biệt thự B sau điều chỉnh môi tường ô nhiễm: 8.000*(1+2,04%) = 8163,2 * Biêt thự C - Tiền sử dụng đất biệt thự C: 120*40*50% + (300-120)*40*100% = 9.600 - Giá biệt thự C sau có giấy chứng nhận QSDĐ: 5.000+9.600 = 14.600 10 - Tỷ lệ điều chỉnh = 100 %−97 % = 3,09% 97 % Giá biệt thự C sau điều chỉnh an ninh khu vực: 14.600*(1 + 3,09%) = 15051,14 3.2 Giá trị ước tính biệt thự X = 9145,7+8163,2+15051,14 = 10786,68 triệu đồng, tương ứng 35,9556 triệu đồng/m2 II Tình 2: Định giá mảnh đất trống Thông tin mảnh đất cần thẩm định giá - Địa điểm: Lô đất B4-4 Khu đô thị Thành Công, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Ngun - Diện tích: 100m2 có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Thông tin mảnh đất so sánh thu thập Thông tin So sánh So sánh So sánh So sánh Giá giao dịch (Triệu đồng) 2.500 2.000 2.800 2.900 Diện tích đất (m2) 90 m2 85m2 130m2 115m2 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đủ điều kiện để cấp Chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đủ điều kiện để Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Pháp lý cấp Theo quy định hành: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đủ điều kiện (phù hợp quy hoạch, khơng có tranh chấp sử dụng ổn 11 định), miễn hoàn thành nghĩa vụ tài Nhà nước Giá đất Nhà nước quy định vị trí 10 triệu đồng/m2; hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 150 m2; tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức Đồng thời cán tín dụng phân tích mảnh đất mục tiêu mảnh đất so sánh đưa bảng điều chỉnh thơng số khác ngồi pháp lý sau: Yếu tố so sánh So sánh So sánh So sánh So sánh Lợi kinh doanh - 1% + 3% + 7% - 2% Lợi giao thông - 2% + 2% + 4% - 1% Môi trường an ninh - 4% - 1% - 2% 0% Hệ thống thoát nước + 1% 0% 0% - 1% Ghi chú: dấu “-“ thể yếu tố thuộc mảnh đất mục tiêu đánh giá tốt so với mảnh đất so sánh; dấu “+“ thể yếu tố thuộc mảnh đất mục tiêu đánh giá so với mảnh đất so sánh; tỷ lệ điều chỉnh đánh giá trực tiếp từ giá mảnh đất so sánh Xử lý tình theo phương pháp so sánh trực tiếp 3.1 Tiến hành điều chỉnh giá bất động sản so sánh (Đơn vị tính: triệu đồng) *So sánh 1: -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi kinh doanh: = 2500*(1+1%)= 2525 -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi giao thông = 2525 *(1+ 2%) = 2575,5 -Giá so sánh sau điều chỉnh môi trường an ninh = 2575,5*(1+4%) = 2678,52 12 -Giá so sánh sau điều chỉnh hệ thống thoát nước = 2678,52*(1-1%) = 2651,73 triệu đồng *So sánh 2: -Tiền sử dụng đất phải nộp so sánh = 85*10*50%= 425 -Giá so sánh sau có đầy đủ giấy chứng nhận qsd đất = 2000+425 = 2425 -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi kinh doanh = 2425*(1-3%) = 2352,25 -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi giao thông = 2352,25*(1-2%) = 2305,2 -Giá so sánh sau điều chỉnh môi trường an ninh = 2305,2*(1+1%) = 2306,51 *So sánh 3: -Tiền sử dụng đất phải nộp so sánh = 130*10*50% = 650 -Giá so sánh sau có đầy đủ giấy chứng nhận qsd đất = 2800 + 650 = 3450 -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi kinh doanh = 3450*(1-7%) = 3208,5 -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi giao thông = 3208,5*(1-4%) = 3080,16 -Giá so sánh sau điều chỉnh môi trường an ninh = 3080,16*(1+2%) = 3141,76 *So sánh 4: -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi kinh doanh = 2900*(1+2%) = 2958 -Giá so sánh sau điều chỉnh lợi kinh doanh = 2958*(1+1%) = 2987,58 -Giá so sánh sau điều chỉnh hệ thống thoát nước = 2987,58*(1+1%) = 3017,46 3.2 Giá trị ước tính lơ đất trống 100m2 cần thẩm định giá 2651,73+2306,51+ 3141,76+3017,46 = 2779,37 triệu đồng, tương ứng với 27,7937 triệu đồng/m2 13 III Đánh giá Những hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp thể qua tình huống: - Để đảm bảo tính xác, giá trị thị trường phù hợp BĐS cần thẩm định giá thơng tin BĐS so sánh phải đảm bảo tính tin cậy, khách quan - Việc thẩm định giá trở nên khó khăn, trí khơng thể định giá thẩm định viên không thu thập thông tin giao dịch BĐS tương tự để so sánh, thu thập thơng tin q làm ảnh hưởng đến kết định giá - Các thông tin thường mang tính chất lịch sự: điều kiện thị trường biến động, thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực khách quan - Nhà định giá phải hiểu biết kỹ thuật xây dựng phải có kinh nghiệm, biết cập nhật thay đổi thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng IV Một số biện pháp giải tồn động phương pháp so sánh trực tiếp Để giải hạn chế tồn đọng phương pháp so sánh trực tiếp cần tập trung vào số biện pháp sau: - Đối với nhà lập pháp nhà quản lý: + Xây dựng hệ thống lưu trữ quốc gia thông tin giao dịch bất động sản, phân theo khu vực, đảm bảo tính tin cậy, xác Đây nguồn thơng tin quan trọng cho nhà thẩm định viên tìm kiếm, lựa chọn + Tổ chức lớp tập huấn, đào tạo chuyên sâu thẩm định viên theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam theo tiêu chuẩn quốc tế 14 + Kịp thời đưa sách, văn pháp luật, quy định hướng dẫn cụ thể việc thực sử dụng phương pháp thẩm định giá nói chung phương pháp so sánh trực tiếp nói riêng, phù hợp với thay đổi thị trường qua thời kỳ khác + Phát hiện, chấn chỉnh xử lý nghiêm doanh nghiệp thẩm định viên giá hành nghề có hành vi vi phạm pháp luật thẩm định giá trình giám sát kiểm tra hoạt động thẩm định giá - Đối với thẩm định viên: + Tiếp tục trau dồi kiến thức, nâng cao trình độ chun mơn công tác thẩm định giá + Nắm bắt biến động giá thị trường bất động sản để đưa thơng số xác + Để nâng cao khả ứng dụng, cần sử dụng thêm kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện tính tốn đại đánh giá phương án phát triển bất động sản + Đặc biệt, người thẩm định viên cần phải công tâm, khách quan công tác thẩm định giá PHẦN 3: KẾT LUẬN Qua luận, giúp cho người đọc hiểu biết thêm thẩm định giá nói chung sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá nói riêng Trong tình người thẩm định viên lựa chọn phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá bất động sản cách thức tiến hành nguyên tắc sử dụng phương pháp Đồng thời, luận hạn chế tồn đọng phương pháp lý thuyết thực tế, từ giúp cho thẩm định viên nhìn tổng quan tránh khỏi sai sót công tác thẩm định giá Để sử dụng phương pháp so sánh cách có hiệu quả, hạn chế nhược điểm nêu trên, nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai thu thập thông tin thị trường cách xác cập nhật Nâng 15 cao khả ứng dụng, sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất đánh giá phương án phát triển bất động sản Do hệ đào tạo chuyên sâu lĩnh vực thẩm định giá, nên kiến thức, hiểu biết thẩm định giá em hạn chế, dẫn tới tiểu luận em tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Em mong nhận lời góp ý thầy cô môn “Định giá tài sản” Em xin chân thành cảm ơn! 16 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Nguyễn Minh Hồng, TS Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình “Định giá tài sản”, NXB Tài Ths Phạm Văn Bình (Chủ biên) đồng tác giả (2012), Bài tập định giá tài sản”, NXB Tài Slides hướng dẫn mơn học mơn Định giá tài sản – Học viện Tài