Hạn chế của thẩm định giá bất động sản cư trú theo phương pháp so sánh trực tiếp từ lý thuyết đến thực tiễn

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH BỘ MƠN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BÀI THI MƠN: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Hình thức thi: Tiểu luận Thời gian thi: ngày Mã đề thi: MH 09.12/2021 TÊN TIỂU LUẬN: HẠN CHẾ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CƯ TRÚ THEO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP - TỪ LÝ THUYẾT ĐẾN THỰC TIỄN Họ tên: Nguyễn Phương Anh Mã Sinh viên: 1973402011707 Khóa/Lớp: (tín chỉ) CQ57/16.1_LT2 (Niên chế): 16.02 STT: 01 ID phòng thi: 582-058-1211 Ngày thi: Ngày 12 tháng 12 năm 2021 Giờ thi: 13h30 Hà Nội Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu 2 MỤC LỤC MỞ ĐẦU PHẦN I: LÝ LUẬN CHUNG Tổng quan thẩm định giá tài sản Phương pháp so sánh 2.2.1 Khái niệm 2.2.2 Cơ sở lý luận 2.2.3 Các bước định giá 2.2.4 Ưu điểm nhược điểm phương pháp 2.2.5 Điều kiện áp dụng PHẦN II: TÌNH HUỐNG THỰC TẾ VÀ PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH Tình Huống Tình Huống Đánh giá 10 MỘT SỐ GIẢI PHÁP 11 KẾT LUẬN 11 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .12 MỞ ĐẦU Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị hàng hóa dịch vụ Hoạt động thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với vận hành kinh tế thị trường, nhà chun mơn đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm tính trung thực cao nghề nghiệp thực Sự đời nghề thẩm định giá mang lại nhiều tiện ích cho xã hội, bảo vệ quyền lợi đáng, hợp pháp cơng dân, góp phần quan trọng giúp khách hàng có định xác việc kinh doanh, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng, mua bán minh bạch thị trường Việc phát triển ngành thẩm định giá góp phần hỗ trợ Nhà nước Việt Nam quản lý giá thông qua biện pháp gián tiếp, cụ thể như: Xây dựng môi trường pháp lý giá nhằm tạo lập thị trường cạnh tranh; Kiểm tra, tra, phát xử lý vi phạm giá cả; Phân tích, đánh giá, đề xuất cân đối giá xây dựng hệ thống tín hiệu giá cả; Thông tin giá phục vụ quản lý nhà nước kinh tế… Phương pháp so sánh dựa giả định hàng hố có tính tương đồng Chính thế, giá trị tài sản cần định giá so sánh với tài sản tương tự Qua đó, em lựa chọn đề tài tiểu luận nghiên cứu: “Điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản cư trú dựa vào so sánh – từ lý thuyết đến thực tiễn” PHẦN I: LÝ LUẬN CHUNG Tổng quan thẩm định giá tài sản a) Thẩm định giá: việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định b) Bất động sản: Bất động sản tài sản bao gồm đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà hay cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Phương pháp so sánh trực tiếp 2.1.1 Khái niệm: Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường 2.1.2 Cơ sở lý luận - Phương pháp xác định chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc thay thế: Người mua thận trọng không bỏ số tiền tốn tiền mà tài sản tương đương để thay - Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu coi ngang với giá trị TS tương đương thay Như vậy, theo phương pháp không cần xây dựng cơng thức tính, mà cần tìm bẳng chứng thừa nhận giá trị tương đương 2.1.3 Các bước định giá - Bước : Tìm kiếm thơng tin tài sản giao dịch thời gian gần nhất, giống tài sản mục tiêu yếu tố (Tình trạng vật chất tài sản, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm tài sản có liên quan, đặc điểm vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý, điều khoản điều kiện giao dịch, thời gian giao dịch) - Bước : Kiểm tra phân tích giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất so sánh với tài sản mục tiêu Để thực tốt bước này, kiểm tra phân tích giao dịch thị trường cần phải làm rõ nguồn gốc, đặc điểm tính chất giao dịch - Bước : lựa chọn số tài sản so sánh thích hợp Theo kinh nghiệm, thường lấy từ – tài sản - Bước : Chỉ yếu tố khác tài sản mục tiêu tài sản so sánh Tiến hành điều chỉnh giá tài sản so sánh Nếu tài sản so sánh có yếu tố tốt điều chỉnh giảm giá trị xuống ngược lại 5 - Bước : Ước tính giá trị tài sản mục tiêu sở mức giá điều chỉnh đối với tài sản chứng 2.1.4 Ưu điểm nhược điểm phương pháp  Ưu điểm + Khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị + Có sở vững để khách hàng quan pháp lý công nhận + Là đầu vào phương pháp khác + Phương pháp có ưu có máy tính  Nhược điểm + Phải có giao dịch tài sản tương tự ở khu vực Nếu có tài sản so sánh đáp ứng u cầu trên, kết có độ xác + Các thơng tin chứng thường mang tính chất lịch sử Nếu thị trường biến động, thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu Khi tính xác thấp + Thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường 2.1.5 Điều kiện áp dụng - Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, tin cậy kiểm tra - Thị trường phải ổn định - Trên thực tế thường dùng để định giá: tài sản có tính đồng nhất, hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, mảnh đất trống - Để giảm bớt định kiến tính chủ quan điều chỉnh yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng phương pháp thống kê, phân tích xác suất máy tính, nhằm rút kết luận cở sở phân tích luật số lớn 6 PHẦN II: TÌNH HUỐNG THỰC TẾ VÀ PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH Tình Định giá tài theo phương pháp so sánh (so sánh trực tiếp) Hãy ước tính giá trị lô đất mục tiêu rộng 80𝑚2 , biết giá thị trường diện tích lơ đất so sánh sau: Chỉ tiêu So sánh So sánh So sánh So sánh So sánh Diện tích (𝑚2 ) 145 80 120 78 85 Giá (triệu đồng) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326 Để định giá lô đất trống trên, thẩm định viên thu thập thông tin lô đất tương tự, so sánh với lơ đất cần định giá Sau phân tích, thẩm định viên tính tốn mức điều chỉnh cụ thể lô đất mục tiêu lô đất so sánh thông số so sánh bảng: Thông số so sánh So sánh So sánh So sánh So sánh So sánh Pháp lý 0% 0% 0% 0% 0% Vị trí 1% 3% 0% 1% 1% Diện tích 3% 0% 1% 0% 0% Hình dáng -2% -1% -2% -1% 0% Mơi trường 0% 5% -1% 0% -1% Hạ tầng xã hội -2% 3% 0% 4% -1% Tình áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp sau: - Đầu tiên, tính giá đất mét vuông - Mức điều chỉnh yếu tố khác đất so sánh mét vuông đất là: 2175 : 145 x ( 1% + 3% - 2% - 2%) = (triệu đồng/𝑚2 ) tương tự ta có mức điều chỉnh đất so sánh 2, so sánh 3, so sánh so sánh mét vuông đất 1,4 triệu/𝑚2 ; -0.31 triệu/𝑚2 ; 0.58 triệu/𝑚2 ; 0,156 triệu/ 𝑚2 - Sau điều chỉnh giá đất 1𝑚2 so sánh 1,2,3,4,5 là: 15 triệu/𝑚2 , 15,4 triệu/𝑚2 , 15,19 triệu/𝑚2 ; 15,08 triệu/𝑚2 ; 15,444 triệu/𝑚2 - Giá đất đất cần định giá = (15 + 15,4 + 15,19 + 15,08 + 15,444):5 = 15,223 triệu/𝑚2 - Tỷ lệ chênh lệch giá đất đất cần định giá với giá đất ước tính theo đất so sánh (15,223 - 15) : 15 = 1,49% - Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giá đất đất cần định giá với giá đất đất so sánh 2, so sánh 3, so sánh so sánh : -1,15% ; 0,22% ; 0,95% ; - 1,4% → Như vậy, Giá đất cần định giá đảm bảo chênh lệch với giá đất ước tính khơng q 10% nên giá đất đất cần định giá 15,223 triệu/𝑚2 Tình Hãy thẩm định giá hộ A: tọa lạc tầng 8, diện tích 64,5 m2 chung cư CT1 dựa thông tin sau: - Căn hộ 1: ở tầng 25 chung cư CT1, diện tích 75 m2, nội thất tốt hộ A 20 triệu đồng, bán cách tháng, giá 950 triệu đồng - Căn hộ 2: ở tầng chung cư CT2 cách CT1 30 m, diện tích 80 m2, nội thất tốt hộ A 10 triệu đồng, bán cách tháng, giá 1.300 triệu đồng - Căn hộ 3: nằm ở tầng 25 chung cư CT2, diện tích 64 m2, nội thất tốt hộ A 20 triệu đồng, bán cách tháng , giá 950 triệu đồng - Căn hộ 4: ở tầng chung cư CT3 cách CT1 150 m, có diện tích 60 m2, nội thất tương tự hộ A, bán cách tháng, giá 780 triệu đồng 8 - Căn hộ 5: tọa lạc ở tầng 25 chung cư CT3, diện tích 84 m2, nội thất tương tự hộ A, bán cách 10 tháng, giá 1.170 triệu đồng - Căn hộ 6: tọa lạc ở tầng 25 chung cư CT3, diện tích 64,5 m2, nội thất tương tự hộ A, bán cách 13 tháng, giá 830 triệu đồng - Căn hộ bán cách 13 tháng (>1 năm) khác mặt thời gian, lãi suất -> ảnh hưởng đến GTTT -> không đủ tiêu chuẩn so sánh - Qua so sánh cho thấy hộ so sánh hộ cần thẩm định giá có yếu tố khác sau: vị trí tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư Trước hết điều chỉnh khác trang trí nội thất * Ước tính giá bán hộ sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất so với hộ A: 950 trđ – 20 trđ = 930 trđ Đơn giá bán hộ sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất: 930 𝑡𝑟đ 75 𝑚2 = 12,4 trđ/m2 * Ước tính giá bán hộ sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất so với hộ A: 1300 trđ – 10 trđ = 1290 trđ Đơn giá bán hộ sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất: 1290 𝑡𝑟đ 80 𝑚2 = 16,13 trđ/m2 * Ước tính giá bán hộ sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất so với hộ A: 950 trđ – 20 trđ = 930 trđ Đơn giá bán hộ sau điều chỉnh khác biệt trang trí nội thất: 930 𝑡𝑟đ 64 𝑚2 = 14,53 trđ/m2 * Đơn giá bán hộ 780 𝑡𝑟đ 60 𝑚2 = 13 trđ/m2 * Đơn giá bán hộ 1170 𝑡𝑟đ 84 𝑚2 = 13,93 trđ/m2 Qua đối chiếu vị trí tầng vị trí chung cư cho thấy: - Căn hộ A, hộ 2, hộ cùng nằm ở tầng - Căn hộ 1, hộ 3, hộ cùng nằm ở tầng 25 - Căn hộ cần thẩm định hộ cùng nằm ở chung cư CT1 - Căn hộ hộ cùng nằm ở chung cư CT2 - Căn hộ hộ cùng nằm ở chung cư CT3 Qua so sánh đơn giá bán hộ hộ 3, hộ hộ cho thấy: Đơn giá bán: 10 𝐶ă𝑛 ℎộ 𝐶ă𝑛 ℎộ 𝐶ă𝑛 ℎộ 𝐶ă𝑛 ℎộ = 16,13 = 13 14,53 13,93 = 111,01 % = 93,32 % Do ước tính đơn giá bán hộ ở tầng khoảng 111,01+93.32 = 102,16% đơn giá bán hộ tầng 25 Từ ước tính đơn giá bán hộ A 102,16% đơn giá bán hộ Giá thị trường hộ A là: 12,4 trđ/m2 x 102,16% x 64,5m2 = 817,075 triệu đồng Đánh giá Những hạn chế phương pháp so sánh thể qua tình huống: +) Nếu chất lượng thông tin không tốt giao dịch tương tự ảnh hưởng tới kết định giá +) Các thơng tin thường mang tính chất lịch sự: điều kiện thị trường biến động, thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn - So sánh nói chung khơng với giá trị lúc tạo giá trị Phương pháp so sánh phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực khách quan - Nhà định giá phải hiểu biết kỹ thuật xây dựng phải có kinh nghiệm 11 MỘT SỐ GIẢI PHÁP  Thứ nhất, Để nâng cao khả ứng dụng, cần sử dụng thêm kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện tính toán đại đánh giá phương án phát triển bất động sản  Thứ hai, Mọi ước tính phương pháp so sánh giá bán giá trị cuối bị thay đởi tùy theo điều kiện thị trường Vì nhà thẩm định cần tìm hiểu kĩ cập nhật thơng tin thị trường thường xuyên từ nguồn thông tin có độ tin cậy cao để đưa ước lượng giá trị Bất động sản cần thẩm định cách xác  Thứ ba, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật thẩm định giá nói chung, hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam nói riêng nhằm nâng cao nhận thức, ý thức tuân thủ quy định pháp luật đối với doanh nghiệp thẩm định viên giá hành nghề  Thứ tư, tăng cường công tác đào tạo, cập nhật bồi dưỡng kiến thức thẩm định giá cho thẩm định viên giá hành nghề, đặc biệt đào tạo, bồi dưỡng cách toàn diện, chuyên sâu hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam  Thứ năm, phát hiện, chấn chỉnh xử lý nghiêm đối với doanh nghiệp thẩm định viên giá hành nghề có hành vi vi phạm pháp luật thẩm định giá trình giám sát kiểm tra hoạt động thẩm định giá KẾT LUẬN Phương pháp so sánh phương pháp có sở lý luận sở thực rõ ràng Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận so sánh cần phản ánh quan điểm đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá TĐV cần đánh giá sở khảo sát thị trường, tìm hiểu quan điểm, nhu cầu tình hình tài người tham gia thị trường 12 Thẩm định viên cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Để sử dụng phương pháp so sánh cách có hiệu quả, hạn chế nhược điểm nêu trên, nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai thu thập thông tin thị trường cách xác cập nhật Nâng cao khả ứng dụng, sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất đánh giá phương án phát triển bất động sản DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Nguyễn Minh Hoàng, TS Phạm Văn Bình(2018), Giáo trình “Định giá tài sản”, Nxb Tài Ths Phạm Văn Bình (Chủ biên) đồng tác giả (2012), “Bài tập Định giá tài sản”, Nxb Tài